租賃意向書的法律效力

1、意向書的法律效力問題2009年03月16日意向書法律制度是一項(xiàng)源自英美的制度。意向書作為復(fù)雜交易、尤其是大型企業(yè)并購交易中常用的協(xié)商工具，在商事交易中被廣泛運(yùn)用。隨著英美企業(yè)的對(duì)外擴(kuò)張，加上英美投資銀行在世界市場中的絕對(duì)優(yōu)勢地位，這項(xiàng)制度也逐漸成為商事交易中的標(biāo)準(zhǔn)化制度，被我國實(shí)務(wù)界廣泛運(yùn)用。不過因其處于開始協(xié)商和達(dá)成最終協(xié)議的兩極之間一一既不是毫無意義的事實(shí)文件，又欠缺正式合同的確定性和約束力，意向書在法律意義和法律效果上有很多不明確的地方。本文對(duì)此進(jìn)行探討，并結(jié)合我國的實(shí)際案例與現(xiàn)行法規(guī)范以總結(jié)出關(guān)于意向書和合同確定性理論的一般性規(guī)則。一、意向書的內(nèi)容與形式意向書并不是嚴(yán)格意義上的法律概念

2、。傳統(tǒng)的“意向書”是一種單方意思表示，通常以書信的形式作出。在當(dāng)前的交易實(shí)踐中，大多數(shù)意向書是指雙方當(dāng)事人深入接觸并在諸多問題上達(dá)成一致后，一方以這些一致意見為基礎(chǔ)向另一方發(fā)出的要求接受者“確認(rèn)”或“接受”的法律文件。本文以下從廣義上使用“意向書”的概念，泛指合同雙方在締結(jié)正式協(xié)議前就協(xié)商程序本身或就未來合同的內(nèi)容所達(dá)成的各種約定。意向書的內(nèi)容和形式具有多樣性。以并購交易中的意向書為例，其通常包含的內(nèi)容是：其一，向出賣人陳述本企業(yè)或本人的基本情況；其二，表達(dá)購買的意向，包括說明自己的購買報(bào)價(jià)或條件；其三，就進(jìn)一步的交易提出相應(yīng)要求，如要求出賣人允許購買人對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查；其四，聲明保密和

3、要求對(duì)方保密。4這些不同類型的條款各有其作用，其法律效果需分別予以研究。為簡化對(duì)法律效力問題的探討，根據(jù)意向書的內(nèi)容及其與未來合同的關(guān)系，將其中的條款分為兩類：實(shí)體性條款和程序性條款。實(shí)體性條款是指那些未來將成為正式合同條款的內(nèi)容。實(shí)踐中有的意向書甚至包括了未來合同（或稱“主合同”）的全部條款。和實(shí)體性內(nèi)容相伴隨的還有輔助條款，主要用來對(duì)實(shí)體性條款的效力作進(jìn)一步說明，如約束力排除條款和合并條款等。程序性條款是指那些直接關(guān)涉締約過程，但不在未來合同中反映出來的內(nèi)容。程序性條款又可以分為兩類：一類主要調(diào)整和規(guī)范談判程序，如約定盡職調(diào)查的執(zhí)行或者信息交換的具體方式；另一類主要規(guī)定當(dāng)事人在締約中的通知

4、、協(xié)助等相關(guān)義務(wù)，其中某些義務(wù)甚至在雙方協(xié)商中止后仍有重要意義，典型的如關(guān)于保密義務(wù)的約定。以并購交易中應(yīng)用的意向書為例，其中屬于程序性條款的還有：締約費(fèi)用分擔(dān)條款（包括協(xié)商本身的費(fèi)用、協(xié)商過程中支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用等）；獨(dú)占協(xié)商條款；糾紛解決條款（包括調(diào)解或者仲裁條款、管轄權(quán)條款、選擇法律適用的條款等）；不公開條款（該條款要求并購雙方在共同公開宣布并購前，未經(jīng)對(duì)方同意不得向任何特定或不特定的第三人泄露有關(guān)并購事項(xiàng)的資料和信息，除非法律有強(qiáng)制公開的規(guī)定）；終止條款（主要是對(duì)意向書的法律效力作出規(guī)定，如規(guī)定若買賣雙方在一定期限內(nèi)無法簽訂買賣協(xié)議，則意向書喪失效力）。二、意向書程序性條款的法律效力

5、按照我國合同法的規(guī)定，合同是否確定和當(dāng)事人是否有受拘束的意思是要約乃至合同成立的兩個(gè)基本要件。具體到對(duì)意向書效力的分析上，實(shí)體性條款因?yàn)槭轻槍?duì)未來的合同條款而定，一般已具有確定性，因而其是否有約束力主要取決于當(dāng)事人是否對(duì)此表達(dá)了明示或默示的受約束的意思；而在判斷程序性條款的效力時(shí)，因?yàn)楫?dāng)事人大多會(huì)表達(dá)接受這些條款約束的意思，因此通常會(huì)遇到的問題是這些條款是否具有足夠的確定性。（一）關(guān)于合同確定性的基本理論現(xiàn)代合同法基于鼓勵(lì)交易的考慮，在判斷當(dāng)事人之間是否存在合同關(guān)系時(shí)，更多側(cè)重于考察行為人是否有愿受合同約束的意思，而在確定性問題上采取相對(duì)寬松的態(tài)度。這在我國合同法中有明顯的體現(xiàn)：合同法第12條

6、關(guān)于合同應(yīng)具備條款的規(guī)定只是一項(xiàng)建議性規(guī)定，而第14條第1項(xiàng)規(guī)定也只是要求要約的內(nèi)容要具體而確定，并沒有對(duì)“具體確定”作進(jìn)一步限制。有學(xué)者在解釋這里的“具體確定”時(shí)，認(rèn)為要約應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量條款。實(shí)際上，在最新版的美國統(tǒng)一商法典中，數(shù)量條款也已經(jīng)不再被認(rèn)為是合同的主要條款，而可以由當(dāng)事人根據(jù)交易習(xí)慣、締約的過程以及產(chǎn)出與需求等因素來合理確定?？梢钥闯?，相比我國學(xué)者的解釋，合同法第14條為確認(rèn)合同的存在留下了更寬松的空間。也有學(xué)者反對(duì)在合同確定性問題上采取過分寬松的立場。主要理由包括：第一，如果過于輕率地承認(rèn)這類合同的約束力，容易造成對(duì)當(dāng)事人意思自治的違背。第二，從經(jīng)濟(jì)分析上看，當(dāng)事人

7、訂立留有空白的合同，事實(shí)上是通過將締約成本“外部化”給法院而節(jié)約了自己的交易成本，法院承認(rèn)這類合同的效力還會(huì)引發(fā)惡性循環(huán)一一法院越是積極地補(bǔ)充當(dāng)事人的合同，當(dāng)事人越會(huì)訂立這類不完全合同。第三，過分依靠推定性法律規(guī)則來處理糾紛，容易限制合同創(chuàng)新或至少讓當(dāng)事人喪失足夠的創(chuàng)新動(dòng)力。而且，因?yàn)楫?dāng)事人發(fā)現(xiàn)并約定排除推定性條款的成本很高，加上這些條款常常不能適應(yīng)企業(yè)交易的需要，因此基于法律推定性條款的裁決常會(huì)人為地改變當(dāng)事人之間的風(fēng)險(xiǎn)分配。最后，從分工上看，法院也不適合替當(dāng)事人訂立合同。筆者認(rèn)為，不完全合同的效力應(yīng)根據(jù)具體情況予以判斷而不應(yīng)簡單否定。首先，簽訂附條件或帶有未盡事項(xiàng)的合同，常常是當(dāng)事人在信息

8、不充分條件下進(jìn)行交易的要求，其核心作用在于為當(dāng)事人從進(jìn)行接觸到最終訂立合同之間的投資設(shè)定依據(jù)。這些“投資”可以包括兩個(gè)方面：其一，加速未來交易進(jìn)展和生產(chǎn)進(jìn)程的投資，如在訂立大型設(shè)備購買意向書后即可開始委托建筑師設(shè)計(jì)廠房；其二，研究是否有繼續(xù)交易可能性的投資，如在并購中投資進(jìn)行盡職調(diào)查。從鼓勵(lì)投資的角度考慮，正如施瓦茨和斯科特所強(qiáng)調(diào)的，在以下三方面的事項(xiàng)上要求確定性即已足夠：當(dāng)事人達(dá)成了進(jìn)一步交易的意向；當(dāng)事人大體上明確了各自的職責(zé)；當(dāng)事人明確了各自履行職責(zé)的順序（同時(shí)履行或是先后履行）。其次，當(dāng)事人訂立有一定缺漏的合同，未必會(huì)將其締約的成本外部化給法院：一方面，若尋求司法救濟(jì)，當(dāng)事人要自己支付

9、訴訟費(fèi)，這可以在相當(dāng)程度上限制對(duì)司法的濫用，尤其在法院按其裁判成本足額收取訴訟費(fèi)時(shí)（如我國和英國）；另一方面，當(dāng)事人的訴訟也會(huì)讓法院作出有典型性的判決，從而使規(guī)則變明確，使作為公共物品的“法律”進(jìn)一步完善（德國只是象征性地征收訴訟費(fèi)，因此訴訟率很高，有學(xué)者認(rèn)為這是德國法發(fā)達(dá)的重要原因）。第三，正如有學(xué)者指出的，現(xiàn)代社會(huì)中的合同關(guān)系與古典的合同關(guān)系是有區(qū)別的。如果說古典的合同關(guān)系是“單事項(xiàng)的”、“對(duì)立性的”、“零和的”，現(xiàn)代社會(huì)中的合同則更多是“多事項(xiàng)的”、“合作性的”和“互利的”。也就是說，現(xiàn)代社會(huì)中當(dāng)事人的意思分歧程度常常相對(duì)較弱，法律適當(dāng)容忍合同的不完全性將有助于最終達(dá)成“雙贏”的協(xié)議。最

10、后，法院從當(dāng)事人以往協(xié)商記錄中合理推論出其真實(shí)意思并據(jù)此確定合同內(nèi)容，這與替當(dāng)事人訂立合同在性質(zhì)上是不同的。下文以意向書中具有代表性的獨(dú)占協(xié)商條款和誠信協(xié)商條款為例加以說明。（二）獨(dú)占協(xié)商條款獨(dú)占協(xié)商條款，又稱鎖定條款，是指約定一方只能和發(fā)出意向書的對(duì)方當(dāng)事人而不能和其他第三人進(jìn)行協(xié)商，從而至少在協(xié)商期間排除潛在競爭者的條款。與意向書中大部分的程序性條款一樣，獨(dú)占協(xié)商條款具有充分的確定性，學(xué)理上普遍承認(rèn)其效力：賦予他人獨(dú)占地與自己進(jìn)行協(xié)商的資格本身可以被看作是一種投資，因?yàn)樾袨槿藶榇朔艞壛藵撛诘呐c他人進(jìn)行協(xié)商的機(jī)會(huì)。同樣，獨(dú)占協(xié)商的權(quán)利人通常也須為獲得獨(dú)占協(xié)商的資格付出相應(yīng)的對(duì)價(jià)，如并購中投入

11、資本進(jìn)行盡職調(diào)查，又如自行投資提出某項(xiàng)可行性研究計(jì)劃。可以看出，此類約定與其他雙務(wù)合同沒有本質(zhì)區(qū)別，若法律不予保護(hù)，除了可能發(fā)生有違公平的后果外，還會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上不效率的后果一一當(dāng)事人將因?yàn)槿狈π湃渭胺傻谋Ｗo(hù)而不敢進(jìn)行先期的投資，最終妨礙市場交易的完成。各國的司法實(shí)踐也基本承認(rèn)獨(dú)占協(xié)商條款的效力。在我國“山西金盟實(shí)業(yè)有限公司、太原市鍋爐修理安裝公司與山西華嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案”中，被告在與第三人協(xié)商并購事項(xiàng)的同時(shí)，還與原告簽訂了包含獨(dú)占協(xié)商條款的意向書，最后因與第三人訂立了合同而導(dǎo)致對(duì)意向書的違反，被法院判決承擔(dān)違約責(zé)任，向原告支付合同約定的違約金。？英國法上采取同樣的見解，只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)有一

12、定的時(shí)間限度。在美國2004年的一個(gè)案例中，原告與被告就2003年到2009年的某項(xiàng)賽事的推廣業(yè)務(wù)簽訂了意向書,約定原告享有90天的獨(dú)占協(xié)商權(quán)。在該獨(dú)占協(xié)商期間，被告與第三人進(jìn)行了接觸，最終和后者達(dá)成了賽事推廣協(xié)議。法院認(rèn)定被告違反了獨(dú)占協(xié)商條款，構(gòu)成違約。（三）誠信協(xié)商條款相比獨(dú)占協(xié)商條款，誠信協(xié)商條款是否具有足夠的確定性是個(gè)頗有爭議的問題。誠信協(xié)商條款的效力，要從“盡最大努力協(xié)商”條款說起。當(dāng)事人所約定的“盡最大努力協(xié)商協(xié)議”，雖然內(nèi)容模糊，但通常被認(rèn)為是有效的。英國法上有這本一個(gè)案例：供應(yīng)商和電廠訂立了一個(gè)15年的煤供應(yīng)合同，雙方約定了第一個(gè)5年的價(jià)格，同時(shí)約定，對(duì)第二個(gè)5年的價(jià)格，“由

13、雙方協(xié)商確定”。5年過后，電廠認(rèn)為雙方?jīng)]有在合同中對(duì)下一個(gè)5年的合同價(jià)格作出明確約定，而“雙方協(xié)商確定”不具有確定性，所以也不具有約束力。樞密院裁決認(rèn)為：該約定隱含了這樣一層含義，即當(dāng)事人“要盡合理的努力進(jìn)行協(xié)商”?！氨M合理的努力進(jìn)行協(xié)商”并不要求當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，但協(xié)商本身不能被省略。在英國的另外一個(gè)案例中，被告邁爾斯夫婦想出賣其企業(yè)和有關(guān)房產(chǎn)。被告與原告達(dá)成了包含獨(dú)占協(xié)商條款與盡最大努力進(jìn)行協(xié)商條款的意向書，不過與此同時(shí)其仍然繼續(xù)和第三人接觸。最后，被告決定不將企業(yè)出賣給原告，而是出賣給企業(yè)的會(huì)計(jì)師，會(huì)計(jì)師的出價(jià)和原告的出價(jià)相同。原審法院認(rèn)為被告的陳述一一“將不與第三人進(jìn)行協(xié)商”以及“沒有與

14、第三人進(jìn)行協(xié)商”構(gòu)成了不實(shí)陳述，故判決其賠償原告700英鎊的損失。上訴法院維持原判。終審法院也一致同意地認(rèn)為被告的行為構(gòu)成了對(duì)意向書中所包含的協(xié)議的違反，構(gòu)成了違約。？不過其進(jìn)一步地認(rèn)為，本案中“雙方應(yīng)當(dāng)盡最大努力進(jìn)行協(xié)商”的條款有效，但“誠信協(xié)商協(xié)議”有可能被認(rèn)為是無效的。阿克納勛爵（ackner）對(duì)此的解釋是：“每一個(gè)合同當(dāng)事人都有在不進(jìn)行不實(shí)陳述的情況下追求最大利益的權(quán)利。而為了追求其最大利益，他必須有權(quán)在締約的過程中以退出締約協(xié)商為威脅，以期對(duì)方能作出適當(dāng)?shù)淖尣健?從這個(gè)意義上說，誠信進(jìn)行協(xié)商的約定不符合締約過程本身的特點(diǎn)。”？上述認(rèn)為誠信協(xié)商條款可能無效的意見遭到了學(xué)者的批評(píng)。如學(xué)者

15、尼爾認(rèn)為“誠信”和“盡最大努力”這兩種條款沒有本質(zhì)區(qū)別，阿克納勛爵的解釋不符合邏輯。該學(xué)者援引美國合同法重述（第2版）第205條的規(guī)定和范斯沃斯白觀點(diǎn)一一在美國，有相當(dāng)多的法院認(rèn)為這樣的條款有效（雖然有些法院有保留）。例如，在美國的一個(gè)案例中，雙方約定將“盡各種合理的努力去訂立合同”，法院引用伊利諾斯州的法律認(rèn)為“雙方都有義務(wù)誠信地協(xié)商以達(dá)成最終的合同”，實(shí)際上是將“盡合理的努力”和“誠信地進(jìn)行協(xié)商”等同起來，說明二者并無本質(zhì)區(qū)別。筆者贊同上述學(xué)者的見解。在我國合同法上，誠信是一個(gè)貫徹始終的原則。？實(shí)踐中其在大多數(shù)合同中不會(huì)被明示約定的主要原因不在于法律禁止其成為合同條款，或當(dāng)事人主動(dòng)將其排除

16、在合同條款之外，而恰恰是其早已以推定性條款的形式隱含在合同之中了。另外,在那些權(quán)利義務(wù)可以被明確約定的合同中，當(dāng)事人按照合同條款的規(guī)定履行即暗合了誠信原則的要求，事實(shí)上也無需再特別強(qiáng)調(diào)“誠信”。在那些無法就權(quán)利義務(wù)內(nèi)容明確約定的合同中，強(qiáng)調(diào)誠信作為合同內(nèi)容就非常必要，典型的如公司董事、高管與投資者（股東）之間的關(guān)系會(huì)一當(dāng)事人無法對(duì)合同的具體內(nèi)容作出明確約定，或詳盡闡釋的成本較高，因此只能以“誠信”來替代，法律并不因?yàn)槠鋬?nèi)容“不確定”而拒絕承認(rèn)其效力。從這個(gè)意義上說，意向書中約定各方應(yīng)“誠信”地協(xié)商的條款的效力，也是應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)的。當(dāng)然，在適用“誠信協(xié)商”條款時(shí)，法律也不宜走得太遠(yuǎn)。必須看到，雙

17、方僅就締約的程序而不是合同的最終條款訂立協(xié)議的行為本身，就是一種意圖保留與第三人進(jìn)行協(xié)商乃至達(dá)成協(xié)議的權(quán)利的表示。因此“誠信協(xié)商”的核心應(yīng)當(dāng)是強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人須履行特定的締約行為規(guī)范，而不是具體的締約結(jié)果。在美國的一個(gè)案件中，一位在紐約的醫(yī)生與一家在田納西州的診所達(dá)成一致的協(xié)議，約定原告將到田納西州工作，同時(shí)約定在工作1年后，雙方將就原告成為新診所合伙人的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。1年期滿后，被告的確與原告進(jìn)行了協(xié)商，但雙方不能就參加合伙的有關(guān)條款達(dá)成一致。后來，協(xié)商終止，原告離職。原告起訴要求被告賠償其損失。法院便認(rèn)為被告未違反義務(wù)而判決原告敗訴。在美國的另一個(gè)案件中，原告是一公司的股東。被告想購買該公司。當(dāng)

18、事人簽訂了一項(xiàng)意向書，約定并購交易的最終完成取決于被告對(duì)該公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況的“滿意的調(diào)查”，同時(shí)約定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠信地進(jìn)行協(xié)商。后來在盡職調(diào)查中，被告發(fā)現(xiàn)該公司沒有按期支付某些到期債務(wù)和稅款，于是終止了協(xié)商，并在出賣人提出將以較低價(jià)格出售時(shí)也拒絕再繼續(xù)協(xié)商。法院認(rèn)為原告提出了充分的證據(jù)，這些證據(jù)有可能被陪審團(tuán)認(rèn)為是被告惡意地因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況以外的原因而拒絕繼續(xù)協(xié)商，因而拒絕了被告要求簡易判決的要求。施瓦茨和斯科特批評(píng)了法院的判決，認(rèn)為本案中被告已經(jīng)按照約定履行其投資義務(wù)（進(jìn)行盡職調(diào)查），即使其因財(cái)務(wù)狀況以外的原因而終止協(xié)商，法院也不應(yīng)再過多要求。否則會(huì)導(dǎo)致不效率的后果一一當(dāng)事人被迫接受不合理的

19、交易或不敢開始締約協(xié)商。他們的核心思想是，只要雙方都有所付出，都從事了意向書項(xiàng)下所要求的履行，即使一方基于某項(xiàng)其他（意向書之外）的考慮退出繼續(xù)協(xié)商，法律也不應(yīng)再強(qiáng)制要求其訂立合同。筆者認(rèn)為，完全放棄對(duì)“誠信”的考量，似有不妥，但在當(dāng)事人對(duì)某一事項(xiàng)持有保留態(tài)度時(shí)，除了表明該具體事項(xiàng)的結(jié)果會(huì)影響其最終的決定外，也常常一般性地反映了當(dāng)事人不確定的態(tài)度，對(duì)此，法律應(yīng)予充分尊重，不應(yīng)過深探究當(dāng)事人保留的本意。例如當(dāng)事人約定有關(guān)協(xié)議須由母公司批準(zhǔn)后方可生效，則只要母公司未予批準(zhǔn)即應(yīng)為無效，法律不應(yīng)過多探問究竟母公司為何不予批準(zhǔn)（例如是源于母公司的全局性考量，還是源于當(dāng)事人本身的推動(dòng)）。篇二：租賃意向書（范

20、本）*大廈租賃意向書2007年月日編號(hào)：租戶名稱：有限公司租戶地址：一切以最終租賃合同為準(zhǔn)建議租賃*大廈樓單元（該房屋）繼貴、我雙方最近商討該房屋之預(yù)租（租賃）事宜，出租方將按以下該房屋基本租賃條款與XXXX公司商洽租賃合同，雙方就已達(dá)成的基本條款擬就了本意向書，一切以最終租賃合同為準(zhǔn)：出租方：*有限公司（以下簡稱“出租方”）承租方：（以下簡稱“承租方”）1. 租賃項(xiàng)目*大廈（以下簡稱“該物業(yè)”）座落于*號(hào)。2. 租賃面積承租方租賃該物業(yè)之樓單元（以下簡稱“該房屋”），實(shí)測建筑面積為平方米，實(shí)測建筑面積即為租賃面積。（見附圖斜線部分）3. 租賃期限固定（）年，從2007年月日起至2010年月日

21、止；交付使用日預(yù)定為2007年月日；起租日期預(yù)定為2007年月日。4. 用途該物業(yè)用途僅為辦公樓。5. 租金該房屋租金為人民幣元/天/平方米（按建筑面積計(jì)算），每月租金為人民幣元，租金不包括物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。承租方應(yīng)于每月20日前支付下月租金6. 物業(yè)管理費(fèi)該房屋每月每平方米建筑面積人民幣元。物業(yè)管理費(fèi)中不包括該房屋內(nèi)的空氣調(diào)節(jié)服務(wù)供應(yīng)費(fèi)用。承租方應(yīng)在每月日前支付下月的管理費(fèi)7. 裝修期出租方將提供（）個(gè)月的裝修期予承租方，裝修期從2007年月1日起至2007年月日止，裝修期內(nèi)僅供承租方裝修之用。在此期間，承租方無需支付租金，但須支付在此期間全額的物業(yè)管理費(fèi)及臨時(shí)電費(fèi)等其它相關(guān)費(fèi)用。若承租

22、方提前結(jié)束裝修并要求開始辦公，在得到出租方事先書面確認(rèn)后，承租方可以開始辦公，但承租方必須自開始辦公日起支付租賃合同中規(guī)定的全額物業(yè)管理費(fèi)用及其它相關(guān)費(fèi)用。8. 續(xù)租權(quán)租期屆滿時(shí)，承租方有權(quán)續(xù)租（）年，續(xù)租現(xiàn)租賃單元的全部。但須于租期屆滿前六個(gè)月書面通知出租方，續(xù)租租金由雙方根據(jù)當(dāng)時(shí)市場價(jià)格協(xié)商后確定。9. 租賃保證金租賃期內(nèi)，承租方須支付相當(dāng)于三（3）個(gè)月租金及物業(yè)管理費(fèi)的金額（人民幣：元）作為租賃保證金，具體支付方式如下：當(dāng)雙方簽署租賃意向書的同時(shí)，承租方須支付相當(dāng)于一（1）個(gè)月的租金和一（1）個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作為定金（人民幣：元）。簽署租賃合同后，該定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃保證金的一部分。在簽署

23、出租合同時(shí)，承租方須支付剩余相當(dāng)于二（2）個(gè)月的租金及二（2）個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。10.預(yù)付租金及物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)雙方簽訂正式租賃合同的同時(shí)，承租方須預(yù)先支付相當(dāng)于一（1）個(gè)月的租金及物業(yè)管理費(fèi)予出租方。11. 物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)該房屋將以以下狀態(tài)或材料交付于承租方：礦棉板吊頂、照明燈具、大金分層可變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)管、出風(fēng)口和溫控器）、自動(dòng)煙感和噴淋系統(tǒng)、粉刷墻面、窗簾、內(nèi)部玻璃隔斷、架空地板12. 恢復(fù)原狀租賃期滿或租約提前終止時(shí)，承租方須將該房屋恢復(fù)至原來出租方標(biāo)準(zhǔn)交付狀態(tài)，或經(jīng)出租方書面確認(rèn)的可供出租狀態(tài)。13. 停車位出租方提供給承租方固定地下停車位個(gè)和固定地上停車位個(gè)。固定地下停車位每個(gè)每

24、月租費(fèi)人民幣元；固定地上停車位每個(gè)每月租費(fèi)人民幣元。14. 付款方式承租方應(yīng)于每月日或之前將下月的租金及物業(yè)管理費(fèi)支付至出租方指定的銀行帳戶內(nèi)。租金按人民幣計(jì)算，出租方不接受除人民幣以外的任何貨幣。15. 法務(wù)和稅費(fèi)雙方各自承擔(dān)聘請(qǐng)律師等法務(wù)費(fèi)用和租賃合同印花稅，及其他政府規(guī)定應(yīng)由雙方各自承擔(dān)的費(fèi)用。承租方還需承擔(dān)合同登記費(fèi)。16. 保密雙方同意對(duì)此租賃建議書和相應(yīng)的法律文件內(nèi)的條款和條件進(jìn)行保密，除各自的直屬公司、代理公司外，不得向任何第三方進(jìn)行透露，任何一方違反本約定，應(yīng)對(duì)相對(duì)方因此造成的影響或損失承擔(dān)賠償責(zé)任。17. 有效期以上條款以最終達(dá)成的合同及出租方最終的批復(fù)為準(zhǔn)。本租賃意向書有效

25、期至2007年月日下午5:30,逾期自動(dòng)失效。如貴司同意及接受上述租賃條款，敬請(qǐng)于2007年月日下午5:30前簽署本租賃意向書（一式二份），并加蓋貴司印章后返還予我方。同時(shí)支付一個(gè)月租金和一個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)作為訂約定金。請(qǐng)注意訂約定金數(shù)額為人民幣元，該款項(xiàng)應(yīng)于當(dāng)簽署租賃意向書的同時(shí)匯付至如下帳戶：戶名：開戶銀行：銀行帳號(hào)：自貴、我雙方簽署本租賃意向書且貴司依約支付訂約定金后，本租賃意向書即為有效，并將取代雙方其它所有口頭或書面協(xié)議。雙方將于本租賃意向書簽署之日起約定時(shí)間內(nèi)2007年月日簽署租賃合同。否則，本租賃意向書將失效，同時(shí)訂約定金予以沒收。順頌商祺！出租方：承租方：我司同意接受上述租賃條款

26、（蓋章）授權(quán)代表簽署*授權(quán)代表簽署月日篇三：商業(yè)房屋租賃意向書日期：200年月日日期：200年房屋租賃意向書出租方：上海XX酒店公寓XXX室預(yù)購人（甲方）承租方：上海XX酒店管理有限公司（乙方）開發(fā)商及擔(dān)保方：上海XX置業(yè)有限公司（丙方）鑒于甲方與丙方簽訂了購買上海市盧灣區(qū)馬當(dāng)路xX號(hào)XXx室房地產(chǎn)的商品房預(yù)售合同。鑒于上述房地產(chǎn)項(xiàng)目的購房者期望以通過出租給乙方經(jīng)營酒店之方式，來實(shí)現(xiàn)其投資收益之購房目的。鑒于乙方系專為上海XX酒店公寓而設(shè)立的酒店經(jīng)營管理有限公司，由專業(yè)的加拿大XX酒店經(jīng)營公司予以顧問及受委管理，并由上海XX置業(yè)有限公司提供相關(guān)的履約擔(dān)保，以最大限度地為購房者實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定的投資收

27、益。據(jù)此，甲、乙雙方根據(jù)誠信、自愿、公平之原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款，以資共同遵守：、物業(yè)狀況1 、地址：上海市盧灣區(qū)馬當(dāng)路XX號(hào)，室號(hào)：XXX;2 、建筑面積：XXX平方米（暫為暫測面積，以實(shí)測面積為準(zhǔn)）；3 、銷售金額：人民幣XXX萬元（暫為預(yù)售金額，以房屋交接書記載之房價(jià)實(shí)際金額為準(zhǔn)）。二、租賃/出租形式及租金根據(jù)甲方本項(xiàng)投資購房側(cè)重不同，甲方自愿選擇下列第種租賃/出租形式，以實(shí)現(xiàn)自己的購房目的。1 、純租金方式甲方同意在接受該物業(yè)之同時(shí)，將該物業(yè)交付乙方，根據(jù)本意向書之條款/條件與乙方簽訂上海市房屋租賃合同，由乙方依法租賃并統(tǒng)一經(jīng)營管理，收取固定金額的年租金，年租金為銷售金額的7%

28、,有關(guān)稅費(fèi)按法律、法規(guī)之規(guī)定各自承擔(dān)。2 、租金+部分分紅方式甲方同意在接受該物業(yè)之同時(shí)，將該物業(yè)交付乙方，根據(jù)本意向書之條款/條件與乙方簽訂上海市房屋租賃合同，由乙方依法租賃并統(tǒng)一經(jīng)營管理，除可收取固定金額的年租金（年租金為銷售金額的7%）,還可分?jǐn)傄曳焦緝衾麧櫟?0%有關(guān)稅費(fèi)按法律、法規(guī)之規(guī)定各自承擔(dān)。前述分?jǐn)偙壤?，為本合同所涉物業(yè)之建筑面積占整個(gè)大樓總建筑面積之比例。3 、租金+全分紅方式甲方同意在接受該物業(yè)之同時(shí)，將該物業(yè)交付乙方，根據(jù)本意向書之條款/條件與乙方簽訂上海市房屋租賃合同，由乙方依法租賃并統(tǒng)一經(jīng)營管理，除可收取固定金額的年租金（年租金為銷售金額的7%）,還可分?jǐn)傄曳焦緝?/p>

29、利潤的95%有關(guān)稅費(fèi)按法律、法規(guī)之規(guī)定各自承擔(dān)。前述分?jǐn)偙壤?，為本合同所涉物業(yè)之建筑面積占整個(gè)大樓總建筑面積之比例。三、租賃期限及相關(guān)權(quán)利、義務(wù)1 、租期為XX年，自“XX酒店”正式對(duì)外營業(yè)起算。（暫為XXXX年X月X日至XXXX年X月X日）。2 、甲方應(yīng)在與丙方辦理房屋交接手續(xù)之同時(shí)，以本意向書相同的條款、條件與乙方簽訂上海市房屋租賃合同。3 、考慮到乙方試營業(yè)、培育市場所需，甲方同意在接收房屋的同時(shí)將該物業(yè)交付乙方使用，自此日至“XX酒店”正式對(duì)外營業(yè)之日為免租金使用期。4 、該物業(yè)所屬房地產(chǎn)之初始登記辦出后，甲方應(yīng)于丙方發(fā)出通知后的三十天內(nèi)配合辦理小產(chǎn)證及上海市房屋租賃合同備案登記手續(xù)。

30、5 、考慮到酒店投資經(jīng)營的長期、穩(wěn)定，租賃期間，甲、乙雙方同意在任何情況下，不單方面解除上海市房屋租賃合同；對(duì)一方的違約，另一方可采取本合同約定的方式追究其違約責(zé)任。6 、租賃期間，甲方有權(quán)對(duì)該物業(yè)予以轉(zhuǎn)讓、出典、抵押，但應(yīng)事先書面通知甲方，并確保受讓人或承典人或他項(xiàng)權(quán)利人出具書面文件確認(rèn)由其繼續(xù)履行上海市房屋租賃合同7 、甲方同意該物業(yè)所在大樓之公共區(qū)域、公共設(shè)施（包括但不限于大廳，門廳，走廊，電梯，樓梯，泵房等）由乙方統(tǒng)一管理經(jīng)營。8 、乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，可以對(duì)承租房屋進(jìn)行裝飾，裝飾物的工料費(fèi)由乙方承擔(dān)，裝飾物的權(quán)屬歸乙方所有。9 、正式租賃期間，甲方物業(yè)之物業(yè)管理

31、費(fèi)、能耗費(fèi)由乙方承擔(dān)。10 、乙方可將租賃物的部分或全部轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過乙方對(duì)甲方的承租期限，轉(zhuǎn)租部分的管理工作由乙方負(fù)責(zé)，包括向轉(zhuǎn)租戶收取租金等。因轉(zhuǎn)租而產(chǎn)生的稅、費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)，本合同規(guī)定的甲、乙雙方的責(zé)任和權(quán)利不因乙方轉(zhuǎn)租而改變。11 、租賃期滿，乙方有權(quán)以原上海市房屋租賃合同相同的條與甲方續(xù)約XX年。四、租金和利潤分?jǐn)偟慕Y(jié)算1 、本物業(yè)的年租金為該物業(yè)銷售金額的7%計(jì)人民幣XX萬元。甲方按規(guī)定的稅率和標(biāo)準(zhǔn)交納房產(chǎn)租賃相關(guān)稅費(fèi)，該稅費(fèi)由乙方在應(yīng)付租金中扣除代繳，并出具相應(yīng)憑證。2 、“XX酒店”正式營業(yè)之日（暫定為XXXX年X月X日）為租金計(jì)算起始日。3 、租金結(jié)算周期為12個(gè)月/次

32、。結(jié)算方式為劃帳或現(xiàn)金，甲方收款時(shí)應(yīng)出具發(fā)票或有效憑據(jù)。4 、乙方利潤分?jǐn)倿槟甓壤麧欉M(jìn)行分?jǐn)?，系凈利潤（為稅前利潤）?0%95卻于購房者按照本合同約定的分?jǐn)偙壤M(jìn)行分?jǐn)偂Ｒ曳矫磕甓鹊慕?jīng)營利潤情況將由獨(dú)立的審計(jì)單位予以審計(jì)，并制成相關(guān)報(bào)告提供給選擇租金+分紅方式的購房者。以向稅務(wù)部門申報(bào)的財(cái)稅年度來作為一個(gè)年度之標(biāo)準(zhǔn)。5 、鑒于乙方在酒店經(jīng)營初期需承擔(dān)相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險(xiǎn)，考慮到市場培育需要投入大量成本，甲、乙雙方一致同意，乙方從XXXX年起以每年的X月支付上一結(jié)算周期的租金、上一年度的利潤分?jǐn)偅ㄈ粲校? 、租賃期間，無論乙方之經(jīng)營盈虧與否，乙方都應(yīng)向甲方支付固定租金，丙方愿意就此為乙方提供擔(dān)保。

33、五、違約責(zé)任及處理（一）甲方的違約責(zé)任1 、未按甲方與丙方之商品房預(yù)售合同的約定辦理房屋交接手續(xù)，且自丙方催告期滿后仍未辦理，導(dǎo)致甲、乙雙方的正式租賃合同無法簽訂、或乙方無法使用該房屋的；丙方催告期滿后，每逾期一日，甲方應(yīng)支付乙方相當(dāng)于2倍年租金的違約金。2 、甲方辦理房屋交接時(shí)，未按照本意向書第三條2款之約定與乙方簽訂上海市房屋租賃合同，則應(yīng)支付甲方違約金人民幣X萬元，否則丙方有權(quán)拒絕按商品房預(yù)售合同的約定交付房屋。3 、甲方辦理房屋交接時(shí)，未按照本意向書第三條3款之約定將該物業(yè)交付乙方使用，則應(yīng)支付甲方違約金人民幣x萬元，否則丙方有權(quán)拒絕按商品房預(yù)售合同的約定交付房屋。4 、甲方未按照本意

34、向書第三條4款之約定辦理小產(chǎn)證和上海市房屋租賃合同備案登記的，則每逾期一日，則乙方根據(jù)本意向書支付甲方的租金或利潤回報(bào)的日期相應(yīng)順延。5 、因甲方違反本合同約定，導(dǎo)致乙方或其轉(zhuǎn)承租方無法合法租賃使用該房屋的，無法達(dá)到乙方或其轉(zhuǎn)承租方承租使用該物業(yè)用于酒店經(jīng)營之合同目的，則乙方應(yīng)支付甲方相當(dāng)于2倍剩余租期租金的違約金。（二）乙方的違約責(zé)任1 、未按本意向書之約定支付租金的，每延遲一日支付拖欠租金萬分之三的滯納金。2 、未按本意向書之約定支付分紅的，每延遲一日支付拖欠分紅款萬分之三的滯納金。六、就甲方在“XX酒店”的消費(fèi)，乙方提供優(yōu)惠。七、除本意向書另有約定，在租賃其間，甲方同意在任何情況下不使用

35、、指示他人使用該物業(yè)，反之應(yīng)賠償甲方一切損失。八、以上各項(xiàng)條款為甲、乙雙方共同擬定，如有未盡事宜，應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，根據(jù)實(shí)際情況，擬定補(bǔ)充協(xié)議予以闡明。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具同等法律效力。九、本意向書一式四份，雙方簽字或蓋章后生效。雙方各執(zhí)二份。十、本意向書于年月日簽訂于上海市盧灣區(qū)。甲方：乙方：丙方：日期：日期：日期：篇四：意向書的法律效力探析:意向書的法律效力探析（載法學(xué)論壇2013年1月第1期）整理而成。意向書有各種叫法，比如，協(xié)議要點(diǎn)、諒解備忘錄、草約、諒解協(xié)議、意向備忘錄、原則性協(xié)議、施行細(xì)則、條款清單，等等。一般指締結(jié)正式合同之前，合同的雙方或多方達(dá)成的記錄初步事項(xiàng)的協(xié)議。意向書不

36、能僅從其名字叫“意向書”而否定其可能產(chǎn)生的合同效力，而應(yīng)從意向書的內(nèi)容著手確定其是否構(gòu)成合同及其效力。一、內(nèi)容構(gòu)成合同的意向書意向書同時(shí)具備以下兩個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同且具有合同效力：（一）內(nèi)容確定；（二）受約束的意思表示。（一）內(nèi)容確定根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）»（法釋20095號(hào)）第一條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五

37、條等有關(guān)規(guī)定予以確定。亦即，在當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的和數(shù)量確定的情況下視為內(nèi)容確定。（二）受有約束的意思表示即當(dāng)事人對(duì)必要條款達(dá)成合意即可，但包含排除約束力條款的除外。排除約束力的條款主要有，“需要進(jìn)一步協(xié)商確定”、“本意向書不產(chǎn)生對(duì)任何的權(quán)利或義務(wù)”、“本意向書不具有法律約束力”、“雙方的權(quán)利義務(wù)具體由正式的合同確定”、“正式合同簽署時(shí)才有約束力”或“具體由正式合同確定”等。然而，并不是任何排除約束力條款都能達(dá)到預(yù)期目的，一般而言，有效的排除約束力條款應(yīng)符合以下要求：第一，用詞必須清楚明確。即排除約束力的條款并須清晰地、明確地、毫不含糊地表示出來，即“表達(dá)是如此明確，以至他人可以很容易地明白

38、想要表達(dá)的意思”。第二，文件起草人應(yīng)承擔(dān)表述不清楚的不利后果。因?yàn)榻?jīng)常會(huì)遇到需要通過解釋確定排除約束力條款的含義的情況，當(dāng)出現(xiàn)兩種以上不同的解釋時(shí)，應(yīng)采對(duì)條款起草人不利的解釋。第三，整個(gè)文件應(yīng)作為整體考慮。第四，排除約束力條款應(yīng)以醒目的方式作出，以使不至于被作為其閱讀對(duì)象的通情達(dá)理的人在閱讀時(shí)忽略。二、程序性條款具有約束力意向書中的程序性條款，不論意向書內(nèi)容是否具有約束力，程序性條款均應(yīng)當(dāng)具有約束力，并且當(dāng)事人往往希望這類條款具有約束力。程序條款一般包括：（一）獨(dú)占協(xié)商條款獨(dú)占協(xié)商條款，又稱鎖定條款，是指約定一方只能與意向書的對(duì)方當(dāng)事人而不能與其他第三人進(jìn)行協(xié)商，從而至少在協(xié)商期間排除潛在競爭

39、者的條款。（二）保密條款根據(jù)誠實(shí)信用的法定民事行為原則，意向書中的保密條款具有約束力。（三）費(fèi)用分擔(dān)條款談判失敗時(shí)，當(dāng)事人經(jīng)常對(duì)已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用的分擔(dān)產(chǎn)生爭議，事先約定費(fèi)用分擔(dān)條款有助于糾紛的解決。（四）爭議解決條款參照合同法第五十七條規(guī)定，意向書中包含爭議解決條款應(yīng)當(dāng)具有約束力。篇五：意向書的法律效力問題意向書的法律效力問題許德風(fēng)北京大學(xué)法學(xué)院副教授關(guān)鍵詞：意向書/預(yù)約/本約/誠信協(xié)商條款/獨(dú)占協(xié)商條款內(nèi)容提要：意向書通常同時(shí)包含程序性條款和實(shí)體性條款，前者主要規(guī)定當(dāng)事人協(xié)商過程中的權(quán)利義務(wù)，后者主要用來記錄未來正式合同的內(nèi)容。承認(rèn)程序性條款的效力，有助于鼓勵(lì)當(dāng)事人在不確定條件下探索達(dá)成協(xié)議的

40、可能性或加速達(dá)成協(xié)議。在程序性規(guī)定本身缺乏足夠的確定性時(shí)，對(duì)其約束力需作出個(gè)案判斷。作為一項(xiàng)基本要求，雙方當(dāng)事人均須完成自己所許諾的協(xié)商階段的履行。實(shí)體性條款往往伴隨著排除或限制其效力的附帶條款，通常不具有約束力，但如果可以從締約過程或當(dāng)事人履行行為中解釋出愿受約束的意思，意向書本身便是具有實(shí)體約束力的合同。意向書法律制度是一項(xiàng)源自英美的制度。意向書作為復(fù)雜交易、尤其是大型企業(yè)并購交易中常用的協(xié)商工具，在商事交易中被廣泛運(yùn)用。隨著英美企業(yè)的對(duì)外擴(kuò)張，加上英美投資銀行在世界市場中的絕對(duì)優(yōu)勢地位，這項(xiàng)制度也逐漸成為商事交易中的標(biāo)準(zhǔn)化制度，被我國實(shí)務(wù)界廣泛運(yùn)用。不過因其處于開始協(xié)商和達(dá)成最終協(xié)議的兩

41、極之間一一既不是毫無意義的事實(shí)文件，又欠缺正式合同的確定性和約束力，意向書在法律意義和法律效果上有很多不明確的地方.1本文對(duì)此進(jìn)行探討，并結(jié)合我國的實(shí)際案例與現(xiàn)行法規(guī)范以總結(jié)出關(guān)于意向書和合同確定性理論的一般性規(guī)則。一、意向書的內(nèi)容與形式意向書并不是嚴(yán)格意義上的法律概念。2傳統(tǒng)的“意向書”是一種單方意思表示，通常以書信的形式作出。在當(dāng)前的交易實(shí)踐中，大多數(shù)意向書是指雙方當(dāng)事人深入接觸并在諸多問題上達(dá)成一致后，一方以這些一致意見為基礎(chǔ)向另一方發(fā)出的要求接受者“確認(rèn)”或“接受”的法律文件。本文以下從廣義上使用“意向書”的概念，泛指合同雙方在締結(jié)正式協(xié)議前就協(xié)商程序本身或就未來合同的內(nèi)容所達(dá)成的各種

42、約定。3意向書的內(nèi)容和形式具有多樣性。以并購交易中的意向書為例，其通常包含的內(nèi)容是：其一，向出賣人陳述本企業(yè)或本人的基本情況；其二，表達(dá)購買的意向，包括說明自己的購買報(bào)價(jià)或條件；其三，就進(jìn)一步的交易提出相應(yīng)要求，如要求出賣人允許購買人對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查；其四，聲明保密和要求對(duì)方保密。4這些不同類型的條款各有其作用，其法律效果需分別予以研究。為簡化對(duì)法律效力問題的探討，根據(jù)意向書的內(nèi)容及其與未來合同的關(guān)系，將其中的條款分為兩類：實(shí)體性條款和程序性條款。實(shí)體性條款是指那些未來將成為正式合同條款的內(nèi)容。實(shí)踐中有的意向書甚至包括了未來合同（或稱“主合同”）的全部條款。5和實(shí)體性內(nèi)容相伴隨的還有輔助

43、條款，主要用來對(duì)實(shí)體性條款的效力作進(jìn)一步說明，如約束力排除條款和合并條款等。程序性條款是指那些直接關(guān)涉締約過程，但不在未來合同中反映出來的內(nèi)容。程序性條款又可以分為兩類：一類主要調(diào)整和規(guī)范談判程序，如約定盡職調(diào)查的執(zhí)行或者信息交換的具體方式；另一類主要規(guī)定當(dāng)事人在締約中的通知、協(xié)助等相關(guān)義務(wù)，其中某些義務(wù)甚至在雙方協(xié)商中止后仍有重要意義，典型的如關(guān)于保密義務(wù)的約定。以并購交易中應(yīng)用的意向書為例，其中屬于程序性條款的還有：締約費(fèi)用分擔(dān)條款（包括協(xié)商本身的費(fèi)用、協(xié)商過程中支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用等）；獨(dú)占協(xié)商條款；糾紛解決條款（包括調(diào)解或者仲裁條款、管轄權(quán)條款、選擇法律適用的條款等）；不公開條款（該條

44、款要求并購雙方在共同公開宣布并購前，未經(jīng)對(duì)方同意不得向任何特定或不特定的第三人泄露有關(guān)并購事項(xiàng)的資料和信息，除非法律有強(qiáng)制公開的規(guī)定）；終止條款（主要是對(duì)意向書的法律效力作出規(guī)定，如規(guī)定若買賣雙方在一定期限內(nèi)無法簽訂買賣協(xié)議，則意向書喪失效力）。6二、意向書程序性條款的法律效力按照我國合同法的規(guī)定，合同是否確定和當(dāng)事人是否有受拘束的意思是要約乃至合同成立的兩個(gè)基本要件。7具體到對(duì)意向書效力的分析上，實(shí)體性條款因?yàn)槭轻槍?duì)未來的合同條款而定，一般已具有確定性，因而其是否有約束力主要取決于當(dāng)事人是否對(duì)此表達(dá)了明示或默示的受約束的意思；而在判斷程序性條款的效力時(shí)，因?yàn)楫?dāng)事人大多會(huì)表達(dá)接受這些條款約束的

45、意思，因此通常會(huì)遇到的問題是這些條款是否具有足夠的確定性。（一）關(guān)于合同確定性的基本理論現(xiàn)代合同法基于鼓勵(lì)交易的考慮，在判斷當(dāng)事人之間是否存在合同關(guān)系時(shí)，更多側(cè)重于考察行為人是否有愿受合同約束的意思，而在確定性問題上采取相對(duì)寬松的態(tài)度。這在我國合同法中有明顯的體現(xiàn)：合同法第12條關(guān)于合同應(yīng)具備條款的規(guī)定只是一項(xiàng)建議性規(guī)定，而第14條第1項(xiàng)規(guī)定也只是要求要約的內(nèi)容要具體而確定，并沒有對(duì)“具體確定”作進(jìn)一步限制。有學(xué)者在解釋這里的“具體確定”時(shí)，認(rèn)為要約應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量條款。8 實(shí)際上，在最新版的美國統(tǒng)一商法典中，數(shù)量條款也已經(jīng)不再被認(rèn)為是9 合同的主要條款，而可以由當(dāng)事人根據(jù)交易習(xí)慣、

46、締約的過程以及產(chǎn)出與需求等因素來合理確定?？梢钥闯?，相比我國學(xué)者的解釋，合同法第14條為確認(rèn)合同的存在留下了更寬松的空間。也有學(xué)者反對(duì)在合同確定性問題上采取過分寬松的立場。主要理由包括：第一，如果過于輕率地承認(rèn)這類合同的約束力，容易造成對(duì)當(dāng)事人意思自治的違背。10 第二,從經(jīng)濟(jì)分析上看，當(dāng)事人訂立留有空白的合同，事實(shí)上是通過將締約成本“外部化”給法院而節(jié)約了自己的交易成本，法院承認(rèn)這類合同的效力還會(huì)引發(fā)惡性循環(huán)一一法院越是積極地補(bǔ)充當(dāng)事人的合同，當(dāng)事人越會(huì)訂立這類不完全合同。第三，過分依靠推定性法律規(guī)則來處理糾紛，容易限制合同創(chuàng)新或至少讓當(dāng)事人喪失足夠的創(chuàng)新動(dòng)力。而且，因?yàn)楫?dāng)事人發(fā)現(xiàn)并約定排除

47、推定性條款的成本很高，加上這些條款常常不能適應(yīng)企業(yè)交易的需要，因此基于法律推定性條款的裁決常會(huì)人為地改變當(dāng)事人之間的風(fēng)險(xiǎn)分配。最后，從分工上看，法院也不適合替當(dāng)事人訂立合同。11 筆者認(rèn)為，不完全合同的效力應(yīng)根據(jù)具體情況予以判斷而不應(yīng)簡單否定。首先,簽訂附條件或帶有未盡事項(xiàng)的合同，常常是當(dāng)事人在信息不充分條件下進(jìn)行交易的要求，其核心作用在于為當(dāng)事人從進(jìn)行接觸到最終訂立合同之間的投資設(shè)定依據(jù)。這些“投資”可以包括兩個(gè)方面：其一，加速未來交易進(jìn)展和生產(chǎn)進(jìn)程的投資，如在訂立大型設(shè)備購買意向書后即可開始委托建筑師設(shè)計(jì)廠房；其二，研究是否有繼續(xù)交易可能性的投資，如在并購中投資進(jìn)行盡職調(diào)查。從鼓勵(lì)投資的角

48、度考慮，正如施瓦茨和斯科特所強(qiáng)調(diào)的，在以下三方面的事項(xiàng)上要求確定性即已足夠：當(dāng)事人達(dá)成了進(jìn)一步交易的意向；當(dāng)事人大體上明確了各自的職責(zé)；當(dāng)事人明確了各自履行職責(zé)的順序（同時(shí)履行或是先后履行）。12 其次，當(dāng)事人訂立有一定缺漏的合同，未必會(huì)將其締約的成本外部化給法院：一方面，若尋求司法救濟(jì)，當(dāng)事人要自己支付訴訟費(fèi)，這可以在相當(dāng)程度上限制對(duì)司法的濫用，尤其在法院按其裁判成本足額收取訴訟費(fèi)時(shí)（如我國和英國）；另一方面，當(dāng)事人的訴訟也會(huì)讓法院作出有典型性的判決，從而使規(guī)則變明確，使作為公共物品的“法律”進(jìn)一步完善（德國只是象征性地征收訴訟費(fèi)，因此訴訟率很高，有學(xué)者認(rèn)為這是德國法發(fā)達(dá)的重要原因）。第三，

49、正如有學(xué)者指出的，現(xiàn)代社會(huì)中的合同關(guān)系與古典的合同關(guān)系是有區(qū)別的。如果說古典的合同關(guān)系是“單事項(xiàng)的”、“對(duì)立性的”、“零和的”，現(xiàn)代社會(huì)中的合同則更多是“多事項(xiàng)的”、“合作性的”和“互利的”。1413也就是說，現(xiàn)代社會(huì)中當(dāng)事人的意思分歧程度常常相對(duì)較弱，法律適當(dāng)容忍合同的不完全性將有助于最終達(dá)成“雙贏”的協(xié)議。最后，法院從當(dāng)事人以往協(xié)商記錄中合理推論出其真實(shí)意思并據(jù)此確定合同內(nèi)容，這與替當(dāng)事人訂立合同在性質(zhì)上是不同的。下文以意向書中具有代表性的獨(dú)占協(xié)商條款和誠信協(xié)商條款為例加以說明。（二）獨(dú)占協(xié)商條款獨(dú)占協(xié)商條款，又稱鎖定條款，是指約定一方只能和發(fā)出意向書的對(duì)方當(dāng)事人而不能和其他第三人進(jìn)行協(xié)商

50、，從而至少在協(xié)商期間排除潛在競爭者的條款。與意向書中大部分的程序性條款一樣，獨(dú)占協(xié)商條款具有充分的確定性，學(xué)理上普遍承認(rèn)其效力：賦予他人獨(dú)占地與自己進(jìn)行協(xié)商的資格本身可以被看作是一種投資，因?yàn)樾袨槿藶榇朔艞壛藵撛诘呐c他人進(jìn)行協(xié)商的機(jī)會(huì)。同樣，獨(dú)占協(xié)商的權(quán)利人通常也須為獲得獨(dú)占協(xié)商的資格付出相應(yīng)的對(duì)價(jià)，如并購中投入資本進(jìn)行盡職調(diào)查，又如自行投資提出某項(xiàng)可行性研究計(jì)劃。可以看出，此類約定與其他雙務(wù)合同沒有本質(zhì)區(qū)別，若法律不予保護(hù)，除了可能發(fā)生有違公平的后果外，還會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上不效率的后果一一當(dāng)事人將因?yàn)槿狈π湃渭胺傻谋Ｗo(hù)而不敢進(jìn)行先期的投資，最終妨礙市場交易的完成。各國的司法實(shí)踐也基本承認(rèn)獨(dú)占協(xié)商

51、條款的效力。在我國“山西金盟實(shí)業(yè)有限公司、太原市鍋爐修理安裝公司與山西華嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案”中,被告在與第三人協(xié)商并購事項(xiàng)的同時(shí)，還與原告簽訂了包含獨(dú)占協(xié)商條款的意向書，最后因與第三人訂立了合同而導(dǎo)致對(duì)意向書的違反，被法院判決承擔(dān)違約責(zé)任，向原告支付合同約定的違約金。？15 英國法上采取同樣的見解，只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)有一定的時(shí)間限度。16 在美國2004年的一個(gè)案例中，原告與被告就2003年到2009年的某項(xiàng)賽事的推廣業(yè)務(wù)簽訂了意向書，約定原告享有90天的獨(dú)占協(xié)商權(quán)。在該獨(dú)占協(xié)商期間，被告與第三人進(jìn)行了接觸，最終和后者達(dá)成了賽事推廣協(xié)議。法院認(rèn)定被告違反了獨(dú)占協(xié)商條款，構(gòu)成違約。（三）誠信協(xié)商條

52、款相比獨(dú)占協(xié)商條款，誠信協(xié)商條款是否具有足夠的確定性是個(gè)頗有爭議的問題。誠信協(xié)商條款的效力，要從“盡最大努力協(xié)商”條款說起。當(dāng)事人所約定的“盡最大努力協(xié)商協(xié)議”，雖然內(nèi)容模糊，但通常被認(rèn)為是有效的。1817英國法上有這樣一個(gè)案例：供應(yīng)商和電廠訂立了一個(gè)15年的煤供應(yīng)合同，雙方約定了第一個(gè)5年的價(jià)格，同時(shí)約定，對(duì)第二個(gè)5年的價(jià)格，“由雙方協(xié)商確定”。5年過后，電廠認(rèn)為雙方?jīng)]有在合同中對(duì)下一個(gè)5年的合同價(jià)格作出明確約定，而“雙方協(xié)商確定”不具有確定性，所以也不具有約束力。樞密院裁決認(rèn)為：該約定隱含了這樣一層含義，即當(dāng)事人“要盡合理的努力進(jìn)行協(xié)商”?！氨M合理的努力進(jìn)行協(xié)商”并不要求當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，但

53、協(xié)商本身不能被省略。在英國的另外一個(gè)案例中,19被告邁爾斯夫婦想出賣其企業(yè)和有關(guān)房產(chǎn)。被告與原告達(dá)成了包含獨(dú)占協(xié)商條款與盡最大努力進(jìn)行協(xié)商條款的意向書，不過與此同時(shí)其仍然繼續(xù)和第三人接觸。最后，被告決定不將企業(yè)出賣給原告，而是出賣給企業(yè)的會(huì)計(jì)師，會(huì)計(jì)師的出價(jià)和原告的出價(jià)相同。原審法院認(rèn)為被告的陳述一一“將不與第三人進(jìn)行協(xié)商”以及“沒有與第三人進(jìn)行協(xié)商”構(gòu)成了不實(shí)陳述，故判決其賠償原告700英鎊的損失。上訴法院維持原判。終審法院也一致同意地認(rèn)為被告的行為構(gòu)成了對(duì)意向書中所包含的協(xié)議的違反，構(gòu)成了違約。？20不過其進(jìn)一步地認(rèn)為，本案中“雙方應(yīng)當(dāng)盡最大努力進(jìn)行協(xié)商”的條款有效，但“誠信協(xié)商協(xié)議”有可

54、能被認(rèn)為是無效的。阿克納勛爵（ackner）對(duì)此的解釋是：“每一個(gè)合同當(dāng)事人都有在不進(jìn)行不實(shí)陳述的情況下追求最大利益的權(quán)利。而為了追求其最大利益，他必須有權(quán)在締約的過程中以退出締約協(xié)商為威脅，以期對(duì)方能作出適當(dāng)?shù)淖尣?。?從這個(gè)意義上說誠信進(jìn)行協(xié)商的約定不符合締約過程本身的特點(diǎn)?！?？阿克納勛爵的解釋不符合邏輯。252221上述認(rèn)為誠信協(xié)商條款可能無效的意見遭到了學(xué)者的批評(píng)。如學(xué)者尼爾認(rèn)為“誠信”和“盡最大努力”這兩種條款沒有本質(zhì)區(qū)別，該學(xué)者援引美國合同法重述（第2版）第205條的規(guī)定和范斯2324沃斯的觀點(diǎn)一一在美國，有相當(dāng)多的法院認(rèn)為這樣的條款有效（雖然有些法院有保留）。中，雙方約定將“盡各

55、種合理白努力去訂立合同”，法院引用伊利諾斯州的法26 律認(rèn)為“雙方都有義務(wù)誠信地協(xié)商以達(dá)成最終的合同”，實(shí)際上是將“盡合理的努力”和“誠信地進(jìn)行協(xié)商”等同起來，說明二者并無本質(zhì)區(qū)別。27 筆者贊同上述學(xué)者的見解。在我國合同法上，誠信是一個(gè)貫徹始終的原則。？實(shí)踐中其在大多數(shù)合同中不會(huì)被明示約定的主要原因不在于法律禁止其成為合同條款，或當(dāng)事人主動(dòng)將其排除在合同條款之外，而恰恰是其早已以推定性條款的形式隱含在合同之中了。另外，在那些權(quán)利義務(wù)可以被明確約定的合同中，當(dāng)事人按照合同條款的規(guī)定履行即暗合了誠信原則的要求，事實(shí)上也無需再特別強(qiáng)調(diào)“誠信”。在那些無法就權(quán)利義務(wù)內(nèi)容明確約定的合同中，強(qiáng)調(diào)誠信作為

56、合同內(nèi)容就非常必要，典型的如公司董事、高管與投資者（股東）之間的關(guān)系當(dāng)事人無法對(duì)合同的具體內(nèi)容作出明確約定，或詳盡闡釋的成本較高，因此只能以“誠信”來替代，法律并不因?yàn)槠鋬?nèi)容“不確定”而拒絕承認(rèn)其效力。中約定各方應(yīng)“誠信”地協(xié)商的條款的效力，也是應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)的。當(dāng)然，在適用“誠信協(xié)商”條款時(shí)，法律也不宜走得太遠(yuǎn)。必須看到，雙方僅就締約的程序而不是合同的最終條款訂立協(xié)議的行為本身，就是一種意圖保留與第三人進(jìn)行協(xié)商乃至達(dá)成協(xié)議的權(quán)利的表示。因此“誠信協(xié)商”的核心應(yīng)當(dāng)是強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人須履行特定的締約行為規(guī)范，而不是具體的締約結(jié)果。在美國的一個(gè)案件中，一位在紐約的醫(yī)生與一家在田納西州的診所達(dá)成一致的協(xié)議，約定原告將到田納西州工作，同時(shí)約定在工作1年后，雙方將就原告成為新診所合伙人的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。1年期滿后，被告的確與原告進(jìn)行了協(xié)商，但雙方不能就參加合伙的有關(guān)條款達(dá)成一致。后來，協(xié)商終止，原告離職。原告起訴要求被告賠償其損失。法院便認(rèn)為被告未違反義務(wù)而判決原告敗訴。在美國的另一個(gè)案件302928從這個(gè)意義上說，意向書中，原告是一公司的股東。被告想購買該公司。當(dāng)事人簽訂了一項(xiàng)意向書，約定并購交易的最終完成取決于被告對(duì)該公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況的“滿意的調(diào)查”，同時(shí)約定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠信地進(jìn)