物業(yè)知識大全

1、目錄物業(yè)裝修管理80問？房屋維修基金18問房屋出現(xiàn)質量問題該不該找物業(yè)公司？“兩書”很重要物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生高空墜物，物業(yè)有責任嗎？怎么辦？墻面滲水的原因及處理方法物業(yè)的這些費小區(qū)業(yè)主家裝，這五個地方絕對不能碰物業(yè)管理區(qū)域車輛管理與停車場崗位職責業(yè)主對交物業(yè)管理費的一些誤區(qū)物業(yè)管理費包括哪些項目很多業(yè)主在面臨交物業(yè)管理費時都會有一些誤區(qū)，以下為常見的拒交物業(yè)管理費的常見情況物業(yè)管理投訴產生的原因物業(yè)管理投訴者及其心態(tài)物業(yè)管理投訴的處理原則小區(qū)物業(yè)工程師傅注意啦管道施工中的17個避讓原則馬上動用住宅專項維修資金物業(yè)保安巡邏、門衛(wèi)、守護、技防的服務內容與方案來一起看看龍湖物業(yè)是怎樣提升現(xiàn)場管理形象

2、和品質的小區(qū)中哪些區(qū)域屬業(yè)主共有？車庫產權究竟歸誰？房屋建筑工程的最低保修期限為多長時間？小區(qū)四類火災提示針對存在的隱患和問題，消防部門提醒市民注意防范有業(yè)主投訴噪音騷擾怎么辦？電梯常見的18個問答房屋漏水該找誰樓上鄰居？開發(fā)商？還是找物業(yè)？春節(jié)期間小區(qū)物業(yè)服務工作應該注意些什么？小區(qū)設施設備運行維護管理制度大全小區(qū)里的這些管理職責怎么劃分物業(yè)服務常見問題及處理知識解答幫忙可以，這些事不是物業(yè)的事，物業(yè)沒責任物業(yè)企業(yè)營業(yè)成本的內容苗木綠化養(yǎng)護中的灌水基礎知識業(yè)主占綠地如何解決？電梯故障困人，物業(yè)公司到底該不該擔責，該不該賠小區(qū)巡查查什么？怎么查？小區(qū)內發(fā)生入室盜竊，物業(yè)企業(yè)是否承擔賠償責任？學

3、一學公司里高手的說話方式，如何？物業(yè)人，請記住職場上不能說的8句話物業(yè)小區(qū)暑期安全溫馨提示高樓失火是往上跑還是往下跑？這個必須看，關鍵時刻救命對付“老賴”的17種辦法總有一種適合你！消防安全檢查啥？咋檢查?干物業(yè)的你再別說我沒教你怎么說話了業(yè)主私自涂改自家外墻顏色被物業(yè)起訴物業(yè)管理區(qū)域內哪些配套設施設備歸全體業(yè)主所有?業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內被搶劫，物業(yè)公司是否賠償?物業(yè)裝修管理80問？1. 問：業(yè)主裝修怎么辦？答：業(yè)主和裝修工長到物業(yè)裝修監(jiān)理部辦理裝修許可證。2. 問：裝修為什么須備齊營業(yè)執(zhí)照、資質證書？答：施工隊在施工中如有損壞公共設施、不服從管理等違章行為，由裝修公司承擔全部責任。3. 問：

4、業(yè)主裝修沒找裝飾公司怎么辦？答：由業(yè)主本人書寫承諾書并簽字，承諾裝修施工中出現(xiàn)的與裝修有關的一切問題業(yè)主本人承擔。4. 問：業(yè)主裝修為什么要填寫保護地埋管路承諾書？答：地埋管路在地面畫有管道區(qū)線，裝修如不注意踩掉后，無法辨別管路走向，如裝木地板，容易打漏管路造成漏水，給物業(yè)減少不必要得麻煩。5. 問：為什么要填寫弱電系統(tǒng)承諾書？答：因裝飾裝修單位沒有專業(yè)的弱電維修人員，容易造成網絡故障，嚴重時損壞設備。6. 問：為什么要填寫暖氣拆改承諾書？答：因為暖氣受溫度影響是容易形成漏水的設施，如不是專業(yè)人員拆改，很容易造成漏水給本戶及下戶造成不必要的損失。7. 問：收取裝修押金為什么？答：為防止裝修人員

5、損壞公共設施和給其他業(yè)主造成不必要的損失。8. 問：安裝通風型防盜門為什么要簽承諾書？答：為保證樓內整齊美觀、一致，防止雜亂無章。9. 問：業(yè)主更換外窗為什么要簽承諾書？答：為保證小區(qū)外觀整齊如一，開啟方式、顏色應與原窗相同。10. 問：更換防盜門為什么要簽承諾書？答：保持樓道內整齊美觀、顏色相同，在原位安裝。11. 問：裝修噪音控制為什么要簽定協(xié)議？答：為保證入住業(yè)主有一個安靜的生活環(huán)境，從法律角度考慮對那些不服從管理的施工人員便于處罰。12. 問：隱蔽工程為什么要驗收，并讓業(yè)主簽字？答：廚房、衛(wèi)生間防水業(yè)主裝修前要做閉水驗收，業(yè)主、施工工長簽字確認，入住后如有漏水由裝修施工隊負責。13.

6、問：業(yè)主室內下水管道、地漏為什么要做裝修前通水交接？答：因裝修工人在貼地面磚時，室內一些不起眼的垃圾向下水管道里傾倒，造成管道堵塞，下水不暢或堵死，業(yè)主報修還說是物業(yè)原因。14. 問：業(yè)主室內電源插座、照明為什么要進行交接？答：業(yè)主在裝修中大部分業(yè)主要進行線路改動，交接清楚后，容易分辨哪些是物業(yè)原因，哪些是裝修施工所造成的電路問題。15. 問：為什么裝修進場前要進行紗窗、窗玻璃交接？答：玻璃、紗窗是易損物品，如不進行交接，給日后物業(yè)維修造成麻煩。16. 問：搭建陽光棚押金為什么一年以后才能返還？答：業(yè)主搭建陽光棚很容易損壞頂層防水，如完工后即退押金會造成損壞防水漏雨，給物業(yè)公司造成不良影響。1

7、7. 問：業(yè)主裝修廚房、衛(wèi)生間水、電路改動為什么要重做防水？答：水、電路改動走暗管需要損壞防水，重做防水后再做閉水試驗，不漏后方能貼磚，減少業(yè)主裝修完工后出現(xiàn)漏水再處理的損失。18. 問：小區(qū)內不論任何業(yè)主裝修都不允許影響小區(qū)的整體形象和外部觀感？答：因外觀損壞后，很難再恢復到原來的觀感效果（恢復還要產生費用）。19. 問：業(yè)主裝修為什么要如實填寫有關裝修表格？答：物業(yè)公司將保留業(yè)主裝修檔案，如有不實行為，保留進行法律追究的權利。20. 問：裝修施工人員為什么要辦理臨時出入證？答：便于對施工人員的管理，對辦證人員身份證件存檔，方便司法機關人員查驗。21. 問：裝修施工現(xiàn)場為什么要配備滅火器？答

8、：裝修現(xiàn)場易燃物品較多，存在消防隱患。22. 問：裝修施工現(xiàn)場為什么禁止吸煙、動用明火？答：裝修現(xiàn)場人員較雜，易燃品、油漆、稀料、木材，活動空間狹小，防止消防事故的發(fā)生。23. 問：為什么裝修隊要自備馬桶？答：避免施工人員在公共區(qū)域隨地大小便。24. 問：為什么裝修施工要關門？答：避免施工噪音、空氣污染，影響他人的正常生活。25. 問：為什么裝修監(jiān)理要進行現(xiàn)場巡視？答：防止因裝修中有些臨時的變動，走暗埋管等損壞主體結構、鋼筋等違章裝修的行為發(fā)生。26. 問：裝修押金為什么3個月后再返還？答：在裝修完工后沒有通過使用，發(fā)現(xiàn)不了裝修存在的問題，出現(xiàn)問題后無法控制裝修施工隊。27. 問：裝修公司為什

9、么在物業(yè)辦理裝修手續(xù)要加蓋紅章的營業(yè)執(zhí)照和資質證明一份？答：只有蓋有紅章才是公司認可的。28. 問：為什么對裝修超時噪音施工進行控制？答：為保證廣大已入住業(yè)主的正常休息不受影響，而采取的一種措施。29. 問：為什么連接陽臺的窗下墻不許拆除？答：由于此墻起配重壓陽臺作用。30. 問：為什么對已交付使用的排煙、排氣系統(tǒng)不許拆改？答：因為此系統(tǒng)是從基層到頂層外排至室外，如有改動將失去作用或效果不好。31. 問：空調安裝為什么要按指定位置安裝？答：為小區(qū)的整齊美觀及小區(qū)的整體觀感效果。32. 問：裝修隊進場后為什么要做到裝修材料分類、碼放整齊？答：裝修作業(yè)面小，如果亂堆亂放，影響業(yè)主裝修進度，遇有緊急

10、情況不易逃生。33. 問：為什么天然氣設施不許私自拆改？答：天然氣屬特殊工種，也是天然氣公司持有上崗證才能從事的行業(yè)。34. 問：在裝修過程中為什么要求業(yè)主將已安裝到位的對講機加以保護？答：屬弱電系統(tǒng)，已調試好通話，影響效果，避免裝修完工后再修帶來的麻煩。35. 問：為什么業(yè)主裝修廚房吊頂，消防煙感系統(tǒng)下移？答：裝修吊頂煙感不下移就失去了系統(tǒng)的使用效果，如業(yè)主堅持不下移要寫承諾書，一切后果自負。36. 問：為什么廚房、衛(wèi)生間漏水都在各種管道的根部？答：管道安裝時主體已建成，管道孔是預留洞口，管道安裝完工后二次澆鑄。37. 問：為什么燃氣探頭不包封？答：包封后失去探測效果，達不到漏氣后自動關閉的

11、功能。38. 問：為什么裝修時水表處包封要預留不小于300X300mm的檢修口？答：裝修時如果小于300X300mm以后物業(yè)維修、查水表就無法完成。39. 問：裝修時業(yè)主家戶內總水閥為什么要預留300X300mm檢修口？答：以后在業(yè)主使用過程中閥桿漏水，更換閥門都無法進行。40. 問：裝修工隊進場后為什么要進行戶門交接？答：防盜門屬易損件，裝修進料容易磕碰掉漆，物業(yè)與業(yè)主劃分界限。41. 問：為什么對業(yè)主室內暖氣片進戶交接？答：業(yè)主裝修過程中容易磕碰掉漆，避免業(yè)主裝修完工后說是所配暖氣片原來就掉漆的。42. 問：為什么給水主管在裝修時不許改動？答：原公用設施，一旦拆改將導致大面積停水，給業(yè)主帶

12、來不必要的麻煩。43. 問：為什么對原建筑的承重和外圍護結構一律不得拆改？答：根據(jù)建設部110號令：沒有同等資質等級的設計單位認可、同意任何人都不許拆改承重結構44. 問：為什么已交付使用的衛(wèi)生間改做它用要填寫承諾書？答：衛(wèi)生間設有排風道，供水、排水系統(tǒng)必須在保護原有設施的基礎上方可改做它用。45. 問：裝修時如對暖氣進行包封怎么辦？答：必須在保證正常維修能夠進行的情況下方可包封。46. 問：裝修時對下水主管進行包封為什么要預留不小于300X300mm檢修口？答：方便下水管道的疏通，不損壞業(yè)主裝修效果。47. 問：為什么業(yè)主裝修鋪設地面不許使用大理石？答：超出不動荷載重量。48. 問：為什么安

13、裝木地板不許在樓板上打孔？答：沒有找平層損害主體，有找平層容易打漏各種管線。49. 問：為什么裝修垃圾要裝袋外運？答：避免垃圾污染，保護環(huán)境，方便外運。50. 問：為什么要對裝修工人講解裝修管理規(guī)定？答：避免影響他人的正常生活，造成其他住戶的投訴。51. 問：業(yè)主裝修欲拆除室內不起承重作用的輕質隔墻為什么要經過審批后方可拆除？答：要向業(yè)主講清楚，注意上面的電源、防水等問題一定要做好。52. 問：六期墻面為什么有向室內漏雨現(xiàn)象？答：在主體建筑施工時用于固定兩邊模板的鑲栓孔沒有封堵好。53. 問：為什么六期窗戶有漏水現(xiàn)象？答：有暴雨時雨水流進下方槽內不能及時排出形成向室內倒流。54. 問：地漏為什

14、么有的返味？答：業(yè)主裝修時大部分業(yè)主將地漏換成不銹鋼地漏，這種地漏水封小，水少或沒有水就會向上返味55. 問：業(yè)主裝修因本人不在京為什么要寫委托書？答：辦理裝修手續(xù)時必須要有業(yè)主本人的簽字或委托人代簽56. 問：為什么窗戶有漏風現(xiàn)象？答：由于年限，膠條老化，彈力減小。57. 問：為什么夏天衛(wèi)生間上方有冷水管誤報上方漏水？答：因衛(wèi)生間在洗澡時有熱氣遇到冷水管形成水珠滴在吊頂上。58. 問：為什么現(xiàn)澆板與預制板連接處會出現(xiàn)裂縫？答：收縮彈力、溫度等因素影響。59. 問：為什么裝修完工要進行驗收？答：裝修完工檢查是否按規(guī)定預留檢修口，空調冷凝水是否插入預留管口內，有無損壞主體結構，水表總閥有無維修空

15、間，公共設施有無損壞等。60. 問：業(yè)主更換暖氣片為什么要經過測算散熱量后方可更換？答：設計安裝的暖氣片是根據(jù)給水方向、朝向、水溫綜合考慮設計的，更換時一定要根據(jù)現(xiàn)有暖氣的散熱量更換。61. 問：為什么要求裝修人員辦理出入證？答：辦理出入證是方便治安及裝修監(jiān)理部的管理，維護小區(qū)內裝修秩序。62. 問：為什么節(jié)假日控制噪音施工？答：小區(qū)內大部分業(yè)主在家休息，為了不影響節(jié)假日在家休息業(yè)主的正常生活，所以禁止噪音施工。63. 問：為什么每天對裝修戶進行巡視？答：做到每天對裝修現(xiàn)場進行巡視，要記錄，發(fā)現(xiàn)問題，早匯報早解決。64. 問：為什么要業(yè)主簽承諾書？答：在裝修中經常要業(yè)主簽承諾書，是為了防止物業(yè)

16、公司和業(yè)主之間產生矛盾，避免糾紛，分清責任，有利于小區(qū)管理65. 問：為什么要在同一個房間多次做閉水試驗？答：第一次是做房間原有的防水層，第二次是裝修改動破壞的防水層之后重刷的防水層。66. 問：為什么管道檢查口電源箱不準密封？答：業(yè)主要求的是美觀，我們考慮的是將來維修，給業(yè)主減少物業(yè)維修造成的損失。67. 問：為什么周六日會有噪音施工？答：業(yè)主為了搶進度，業(yè)主在現(xiàn)場指使施工，給管理造成一定的難度。68. 問：為什么樓層戶門牌號經常掉？答：原來施工單位粘貼不牢固，再有經常開關門有震動。69. 問：為什么裝修完的房間有漏水的情況？答：一開始慢慢滲水，時間長了水泥板達到飽和程度，才開始向下漏，這種

17、滲水非常小，做閉水試不出來。70. 問：為什么環(huán)衛(wèi)部經常報樓道有裝修垃圾？答：清理裝修垃圾定時，白天將垃圾清負二層，晚上外運，而裝修人員下午又將垃圾放在樓道。71. 問：裝修過程為什么要每時每刻巡視？答：是防止作出違規(guī)裝修改動，維護業(yè)主權益和物業(yè)公司的利益。72. 問：怎樣辨別滅火器的好壞？答：要檢查滅火器年檢日期，壓力是否在綠線以上，外觀完好。73. 問：裝修前為什么要做閉水試驗？答：室內衛(wèi)生間，廚房都有防水層，工人進場后會有改動，要分清責任。74. 問：裝修為什么不準在承重墻打孔？答：承重墻打孔，會破壞主體結構對樓體有危害。75. 問：為什么裝修改管線不準橫向開槽？答：保護主體結構、原設計

18、，各項指標不受損害。76. 問：為什么空調制熱，冷凝水會漏到下戶？答：因空調在制熱時，它的排水口在空調外機上，水直接滴在外機位置。77. 問：為什么1#樓只能安裝預熱式熱水器？答：因設計電路開關只能安裝2500W以下的熱水器，不適用安裝直熱式熱水器。78. 問：為什么六期業(yè)主購買空調時要先量一下空調外機預留臺尺寸？答：業(yè)主在購買空調時往往偏大，而我們在設計預留臺時是根據(jù)室內面積應安裝功率數(shù)設計的。79. 問：裝修監(jiān)理部的職責是什么？答：負責小區(qū)內所有業(yè)主裝修手續(xù)的辦理，裝修方案的審核，裝修押金、裝修管理費、裝修垃圾清運費的核算。80. 問：裝修監(jiān)理的職責是什么？答：保證小區(qū)廣大業(yè)主正常生活不受

19、侵害，樓體結構不受損壞，隱蔽工程的中間驗收，裝修噪音的控制，裝修垃圾的清運。房屋維修基金18問1、共用部位是指建筑主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2、共用設施設備是指住宅區(qū)單幢物業(yè)內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明用具、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用的設施設備使用的房屋等。3、物業(yè)維修基金的指導和監(jiān)督工作一般是由該市房屋產權管理局負責。4、一個物業(yè)管理區(qū)域內的房屋有兩個以上、產權

20、人的，均應建立維修基金。維修基金使用計劃、維修工程預決算、維修基金使用分攤方案的審核和維修工程質量驗收，向業(yè)主續(xù)籌維修基金均由業(yè)主委員會負責。5、維修基金實行專戶儲存、業(yè)主決策、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管、按棟建賬、核算到戶的管理原則。6、物業(yè)維修基金應當專項用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新改造。（經業(yè)主委員會提交業(yè)主大會審議批準后或60蛆上業(yè)主簽字同意后實施）7、公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20%屬高層住宅的提取30喊交。購房人按購房款2%繳交；8、多層商品住房出售時，由購房人按購房款的2哪交、高層商品住房或設有電梯的多層商品住房出售時，由購房人按

21、購房款的3%t交；9、拆遷安置實行房屋產權調換時，安置多層房屋的按安置房評估價的2%安置高層房屋的按安置房評估價的3%?被拆遷人繳交；10、售房單位在售房時或拆遷人在安置房屋時應代為歸集首期維修基金。并在辦理房屋產權登記手續(xù)時，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產權督理局代管。（委托商業(yè)銀行，按國家規(guī)定的活期利率計息，利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。）11、維修基金屬業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立前，物業(yè)維修基金由市房屋產權管理局代管；業(yè)主委員會成立后、可根據(jù)業(yè)主大會的決議將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會決定委托的其他單位代管、業(yè)主大合未決定移交的，由市房屋產權管理局繼續(xù)代

22、管。委托物業(yè)管理企業(yè)或其他單位代管物業(yè)維修基金應當簽訂委托合同。12、向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)維修基金應當由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會雙方負責人同時到市房屋產權管理局辦理手續(xù)。辦理移交手續(xù)應提交下列資料：1）業(yè)主大會決議；2）委托合同；3）銀行賬號；4）物業(yè)管理企業(yè)的資質證書和營業(yè)執(zhí)照；5）物業(yè)管理企業(yè)授權委托書和經辦人身份證明。13、維修基金代管單位代管維修基金的活動應當接受市房屋產權管理局和業(yè)主委員會的檢查和監(jiān)督。市房屋產權管理局代管的維修基金應當接受審計部門的審計監(jiān)督。14、維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用用途外，嚴禁挪作他用。15、使用維修基金，由業(yè)主按其擁有

23、產權的房屋建筑的面積分擔，每使用一次后應及時核算到戶，在該戶所繳維修基金中扣減。16、維修基金不足首次歸集的維修基金的30%寸，由業(yè)主委員會按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。續(xù)籌額應不低于首次歸集的維修基金總額的70%17、業(yè)主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨著房屋所有權同時過戶。原業(yè)主交納的維修基金剩余款，由物業(yè)受讓人向原業(yè)主支付，當事人另有約定的從其約定。18、因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的，物業(yè)維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額退還給業(yè)主。房屋出現(xiàn)質量問題該不該找物業(yè)公司？一、“兩書”很重要房地產開發(fā)企業(yè)一般在交樓的同時會交付業(yè)主住宅質量保證書和住宅使用說明書。前者系房地產開發(fā)企業(yè)

24、對所售商品住宅承擔質量責任的法律文件，載明了工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等。而后者是房地產開發(fā)企業(yè)告知業(yè)主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為等事項。商品住宅交付使用后出現(xiàn)質量問題找誰來解決，上述兩書就是解決問題的重要依據(jù)。自業(yè)主收樓之日起在保修期限內的房屋質量問題，除因業(yè)主擅自拆改房屋結構造成的質量問題外，都可以要求房地產開發(fā)企業(yè)承擔房屋維修責任。但是有時開發(fā)企業(yè)在商品住宅售出后，委托物業(yè)管理單位維修

25、的，要在住宅質量保證書寫明委托單位，此時，業(yè)主亦可要求物業(yè)公司來承擔維修責任。二、房屋維修范圍及保修期限在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限具體如下：1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;5、裝修工程為2年。上述房屋保修期限的起算時間均為房屋交付之日起，因此，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)購買的商品住宅存在施工質量問題時，務必及時向開發(fā)企業(yè)主張維修責任，由于業(yè)主自身怠于行使權利而造成超過保修期限的，將不能得到法律支持。三、超

26、過保修期限的房屋質量維修問題超過保修期限的房屋需要維修的，要根據(jù)該房屋的產權性質來判斷。如果發(fā)生在單個業(yè)主家中的，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可以自行聘請維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務來對其進行維修，當然費用由業(yè)主自行承擔；如果發(fā)生在房屋的共有部分，亦可要求物業(yè)公司對其進行維修，費用則應由關聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權屬份額共同承擔。如果共有部分或者公共設施、設備需要大修、中修、更新、改造的，經業(yè)主大會依法通過，可以啟動物業(yè)維修專項基金來進行。四、房屋維修與物業(yè)服務費用的關系在本文的開頭提到了有業(yè)主因為房屋質量問題得不到解決而拒交物業(yè)服務費的情況，那么最后，我們就來具體解釋一下上述做法是否有法律依據(jù)。

27、根據(jù)物業(yè)服務收費管理辦法的相關規(guī)定，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。而物業(yè)服務成本通常包括以下9項內容：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業(yè)主同意的其它費用。可見，物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務并不包括房屋維修服務。當然，業(yè)主可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂特約維修服務合同，約定由物業(yè)公司提供房屋超過保修期的維修服

28、務，業(yè)主支付維修費用。綜上，當住宅房屋發(fā)生質量問題時，業(yè)主應首先查看手中的住宅質量保證書和住宅使用說明書，確定該房屋在保修期限內，且不存在住宅使用說明書中規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)不承擔維修責任的情況下，向房地產開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)（明示委托物業(yè)公司的）主張權利。切忌以拒交物業(yè)服務費用來表達對開發(fā)企業(yè)不作為的不滿情緒。因為根據(jù)物業(yè)管理條例第六十七條的規(guī)定，對經催告后仍逾期不交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。在此筆者溫馨提示廣大業(yè)主，莫要將房屋維修與物業(yè)管理混為一談。一旦業(yè)主惡意不交納物業(yè)服務費而導致被訴，敗訴的結果幾乎是必然。希望本文能為有上述困擾的業(yè)主們，提供一些解決問題的方向和

29、方法。物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生高空墜物，物業(yè)有責任嗎？怎么辦？高空拋物事件一旦發(fā)生，盡管從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償，但對于一個物業(yè)服務公司管理來說，畢竟不是好事。其中對物業(yè)服務公司的品牌、服務質量、服務水平、盡心程度等都會受到重大影響，甚至會出現(xiàn)業(yè)主索賠的情況，導致經營風險。1、當客戶服務部人員接到高空墜物投訴或事件出現(xiàn)時，應采取以下行動：1.1 立即進行調查，迅速辨認拋物方向、樓層號碼、位置，設法尋找違例者。1.2 如有需要可向違例者發(fā)出警告，并報告警察。如果未能找出違例者，在有需要時通知所有業(yè)主，并指出該行為的嚴重性。1.3 派人看管好拋下的物品（證物），如所拋的物品砸壞公

30、共設施、車輛等，應用線圈圍起來，并拍照存案。1.4記錄一切詳情于物業(yè)日常管理記錄簿內。2、如高空墜物引起有人受傷，管理人員應做到：2.1 通知救護車及公安機關。2.2 協(xié)助照顧傷者。2.3 設法尋找違例者或證人。2.4 封鎖現(xiàn)場，等待公安人員到場。2.5 記錄一切有關資料于物業(yè)日常管理記錄簿內。2.6 報告物業(yè)經理通知安保部主管及呈交書面報告。2.7 協(xié)助賠償事宜的調解。3、小區(qū)高空墜物傷人物業(yè)公司有責任嗎？高空墜物屬于個人違法行為，從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。不屬于物業(yè)管理的范圍，物業(yè)公司不需要證明自己是否有過失。物業(yè)公司將物業(yè)管理的法定義務和合同義務舉證出來就可以了。

31、全力配合業(yè)主解決此事，這是物業(yè)公司應該做的。4、高空墜物的法律責任對于高空墜物的法律責任問題，我國侵權責任法第八十五條明確規(guī)定：建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。第八十七條規(guī)定：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。墻面滲水的原因及處理方法墻面一旦出現(xiàn)滲水的問題，就有可能導致墻面開裂、墻面發(fā)霉等現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而給日常的家

32、居生活帶來種種的不便。因此墻面出現(xiàn)滲水問題的時候，我們就應該采取措施馬上進行處理。墻面滲水的原因是什么？如何解決墻面滲水？墻面為什么會滲水？1、沒有保溫層以前很多住宅的墻體沒有保溫層，冬季的時候，室內外溫差較大，因此墻體外冷內熱，內墻壁由于溫度偏高，所以墻面會形成冷凝水，導致墻體潮濕，而且是整面墻，這樣的情況一般只出現(xiàn)在冬季，到夏季就會好了，不過后遺癥就是，會留下很多難看的霉斑，影響墻壁美觀。2、墻內水管滲漏墻內預埋水管滲漏引起的墻體潮濕，一般這樣的情況多是出現(xiàn)在靠近衛(wèi)生間的地方，或者房屋頂面，或者墻面，一般是預埋的水管接頭部分有滲漏，這包括自己家的和樓上的墻內水管是不是有滲漏，隔墻水滲入。3

33、、防水措施不好1）樓上地面的防水工程沒做好導致的墻體滲漏，樓上地面的防水沒有做好，也包隔壁的衛(wèi)生間或者樓上隔壁的衛(wèi)生間的地面防水不好，一旦衛(wèi)生間有水的時候，就會慢慢的滲透下來。2）樓上水管與地面結合處沒有做好防水，很有可能管子附近出現(xiàn)滲水情況，水順著水管流下，導致屋頂滲水。4、刷漆不當油漆工程的時候，涂刷墻面時，第一遍墻漆沒有干透，就開始涂刷下一遍墻漆，墻里面的水汽未能揮發(fā)出來，導致墻面潮濕。墻面滲水如何處理？1、直接更換水管或者修補如果是水管的原因，可以更換水管，或者是先利用修補水管的專用膠布作臨時修補。具體操作方法是：先關閉閥門、斷水源后，將水龍頭打開至適當位置，以泄去水管內的大部分壓力，

34、然后用專用膠布捆住漏水的部位，或用環(huán)氣樹脂黏劑將其封住。2、聯(lián)系物業(yè)但凡涉及到外墻的問題，最好向物業(yè)反映，物業(yè)聯(lián)系工程部進行維修。3、防水油漆家里出現(xiàn)滲漏情況的業(yè)主，可以去購買堵漏防水的油漆，自己動手油刷衛(wèi)生間墻體和地面，最好的辦法是請裝修工人來解決，這樣更專業(yè)，也更有效?；蛘呤潜容^麻煩一點，重新做防水。物業(yè)的這些費1、從什么時間開始計收我的物業(yè)管理費？答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。2、以什么面積收取我的物業(yè)管理費？答：房產證未辦理以前，以商品房買賣合同上

35、的銷售面積為準；房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。3、業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。4、裝修需交哪些費用？答：A、裝修押金：*元；B、裝修垃圾清運費：*元/平方；C、出入證工本費：*元/個。5、車輛的停放費用都有什么？答：車位及其有償使用管理服務費用：A、租用車位：租金和物業(yè)服務費；B、專有車位：物業(yè)服務費；C、公共車位：收占地費。6、有線電視的繳費方式？

36、答：業(yè)主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線電視營業(yè)廳辦理相關手續(xù)：需繳納有線電視入戶初裝費及收視費，收費標準最終以有線電視收費部門公布的最新收費標準為準。7、如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權掐斷住戶的水、電供應？答：物業(yè)管理公司沒有權力限制業(yè)主的水、電供應；但有權暫時停止為欠費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。8、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎？答：有影響。因為物業(yè)服務的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶

37、的利益，也就是影響了您的利益。9、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分攤？應該按什么標準收??？答：包含在物業(yè)服務費用里面。10、裝修時所產生的垃圾清運費是按什么標準收??？答：裝修垃圾清運費是按市場調節(jié)價收取的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說是協(xié)商收費。11、為什么我買了房，在小區(qū)內停車還要交停車費？答、小區(qū)內的停車位為業(yè)戶提供車輛停放之便利，但由于車位產權歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費及車位管理費，即類似租房需要交房租及管理費。12、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？答：物業(yè)管理條例第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。保安服務內

38、容不包含對住戶室內財產的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。13、因工程質量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。14、小區(qū)內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務費內嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？答：公用設施的小修和日常

39、保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務費中。15、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費，物業(yè)公司要如何處理？答：物業(yè)公司物業(yè)費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發(fā)生案件時業(yè)戶應保護案發(fā)現(xiàn)場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協(xié)助保護現(xiàn)場及配合公安機關調查取證。物業(yè)公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進行了，物業(yè)公司就已盡到了責任。出于對業(yè)主安全負責，盡可能提高保衛(wèi)服務工作標準的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供

40、優(yōu)質的保衛(wèi)服務。建議業(yè)戶仍要正常買保險，以便發(fā)生問題時盡可能減少損失。小區(qū)業(yè)主家裝，這五個地方絕對不能碰第一個地方：承重墻不能碰裝修中不能拆改承重墻，許多業(yè)戶或裝修人員都會知道，但什么樣的墻才是承重墻，就沒有多少人能說清楚了。一般在磚混結構的建筑物中，凡是預制板墻一律不能拆除或開門開窗；而敲擊起來有空聲的墻壁，大多屬于非承重墻,可以拆改。另外，業(yè)主在承重墻上開門開窗，這樣也會破壞墻體的承重，也是不允許的。如果在裝修中要拆改屋中的墻壁，最好請建筑專業(yè)的人看一下，確定是否為承重墻后再施工。在施工之前，還要報物業(yè)管理部門備案，得到批準后方可施工。第二個地方：墻體鋼筋、梁柱、配重墻不能碰在房間內，墻體

41、中的鋼筋和房間中的梁柱，它們能啟到支撐作用。如果在埋設管線時將鋼筋或梁柱破壞，就會影響到墻體和樓板的承受力，這樣的墻體和樓板就很容易坍塌或斷裂。一般房間與陽臺之間的墻上都有一門一窗，這些門窗都可以拆改，但窗以下的墻不能動，那是陽臺邊的矮墻，這段墻叫配重墻，它像秤坨一樣起著挑起陽臺的作用。拆改這堵墻，會使陽臺的承重力下降，導致陽臺下墜。第三個地方：房間“三防”、“五防”設施不能碰而對于房間內原有的門窗，像一些“三防”或“五防”的戶門、鋼窗等設施，這些戶門的門框是嵌在混凝土中的，如果拆改會破壞建筑結構，相對就降低安全系數(shù)。與此同時，不要輕易破壞了房屋內的防水層，在廚房和衛(wèi)生間的地面下都有防水層，如

42、果破壞了，樓下住戶就會變成水簾洞。如果破壞后重新修建，一定要做“24小時滲水實驗”即在廚房或衛(wèi)生間中灌水，在24小時后不滲漏方算合格。第四個地方：房屋管道、煤氣修改須謹慎在修改房屋內的煤氣、下水等管道時，一定要請專業(yè)施工人員進行，因為這些管道直接影響到住戶或該棟樓的整個管道，如果修改不慎，造成管道堵塞或泄露現(xiàn)象，很可能管道漏水、泄氣，所以在裝修時，裝飾公司的工作人員不能輕易代勞。物業(yè)管理區(qū)域車輛管理與停車場崗位職責一、物業(yè)管理區(qū)域車輛管理（一）車輛管理的方法與要求1 .建立健全車輛管理隊伍為做好管理區(qū)域內車輛管理，提供安全有序的車輛停放管理服務，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)小區(qū)車輛管理實際情況做好人員安

43、排，包括小區(qū)車輛交通的疏導及管理人員、停車場維護人員和車輛收費管理人員等。2 .車輛出入管理對物業(yè)管理區(qū)域內出入及停放的車輛，宜采用出入卡證管理?？ㄗC根據(jù)停車場的性質采用不同的方式。一般對居住在物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主（或物業(yè)使用人），其車輛多以辦理年卡或月卡的方式管理，出入時只需出示年卡或月卡即可。外來的車輛或暫時停放的車輛應采用發(fā)臨時卡的方式進行管理，即每次進入時發(fā)給一張臨時卡，上面記錄進入的時間、道口、車牌號、值班人等，此卡在車輛出去時收回。是否收費，應根據(jù)相關法規(guī)、物業(yè)類型、停車場性質和物業(yè)服務合同約定作相應處理。3 .車輛停放管理車輛進入管理區(qū)域后，管理人員應引導車輛停放。有固定車位而任意停

44、放，或不按規(guī)定任意停放，或在消防通道停車等現(xiàn)象出現(xiàn)時，管理人員應及時勸阻。同時，車輛進入停車位停放時，管理人員應及時檢查車輛，觀察車輛是否有損壞，車窗是否已關閉，是否有貴重物品遺留車內等，必要時做好記錄并通知車主，避免出現(xiàn)法律糾紛。（二）車輛管理注意事項1 .車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。完善的交通標識及提示既可以確保管理區(qū)域車輛交通的有序，又可以減少安全事故的發(fā)生。而車輛停放票據(jù)、卡、證及收費牌上的相關免責提示等則可以提醒車主做好相應的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事件時引發(fā)法律糾紛。2 .車主首次申請辦理停車年卡或月卡時應提交本人身份證、駕駛

45、證、車輛行駛證原件與復印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務關系。協(xié)議上應對車輛是有償停放還是無償停放、是保管關系還是僅僅車位租用關系、停放過程中的安全責任等法律責任問題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時引起法律糾紛。3 .車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分車主為了方便，經常會將車輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車位，這樣往往會導致消防通道的堵塞，嚴重影響消防疏散及搶救。因此，車輛停放管理應特別注意對消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對不能堵塞消防通道。4 .對于電梯直接通往室內停車場車庫的小區(qū)，必

46、須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車庫進入樓內。二、物業(yè)保安部停車場崗位職責1、對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認真填寫車輛出入登記表，提醒和指揮司機按路線行駛，按規(guī)定泊車，保障道路、車場暢通無阻；大型客車及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品車輛禁止放行；2、負責對車場停放的車輛進行巡視查看，發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時應向車主（司機）指出，并做好記錄，使責任分明;檢查停放車輛的狀況，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水，未關車門、車窗、車燈，應及時通知車主（司機），并報告值班領導；3、對進入車場車輛進行登記及車況檢查，并實行24小時值班和定時巡查制度；提醒車主在離開時鎖好車門，將防盜系統(tǒng)調至警備狀

47、態(tài)；4、接到車輛事故報告后，應立即組織人員記錄事故雙方的詳細資料、登記車牌號碼及駕駛執(zhí)照號碼等；檢查事故雙方的詳細資料、登記車牌號碼及駕駛執(zhí)照等；檢查現(xiàn)場事故現(xiàn)場被撞事件，并做詳細記錄，如需緊急處理或修理，應盡快通知當班負責人；5、接到車輛失盜通知后，立即通知當班領導及警方；檢查相關人員記錄的被偷車牌照、車的顏色及品牌等；調出監(jiān)控錄像，協(xié)助警方偵查破案工作；6、做好停車場內車位劃分、出入口標識及停車標識牌的設立、防盜、防損壞設備配備、車場照明設備、消防器械及設施的配備等工作；7、定期檢查車場消防設施是否完好、有效，如有損壞，要及時要報告值班負責人；8、認真填寫所有記錄表格，保持記錄完整、整潔、

48、無污績；9、如遇到任何突發(fā)事件，應以確保車道順暢為前提，按照有關規(guī)定處理；10、按公司規(guī)定向客人收取停放車輛的費用；11、力所能及地處理違反泊車規(guī)則的事情（如交費后超時離場等）；12、在遇到其它突發(fā)事件時，應以自身安全為前提，靈活掌握處理方式，如不能解決可通知值班領導或上級到場處理；13、夜班值勤時要加強警戒，特別是23:00以后開出的車輛，認真把好驗證關，做到“三對照”：對照駕駛證、行車證和身份證，發(fā)現(xiàn)異常情況，應及時進行阻攔并匯報值班領導。消防七責第一責：建立健全消防安全制度，實行防火安全責任制，確定本單位及內設各部門、各崗位的消防安全管理人，對本單位工作人員進行消防培訓；第二責：對業(yè)主或

49、非業(yè)主使用人開展防火宣傳教育，督促、指導業(yè)主或非業(yè)主使用人履行消防安全責任；第三責：根據(jù)實際需要建立由本單位工作人員組成的義務消防隊，制定滅火和應急疏散預案，定期組織消防演練；組織防火檢查，開展日常防火巡查，及時消除火災隱患；第四責：組織防火檢查，開展日常防火巡查，及時消除火災隱患；第五責：按照國家有關規(guī)定完善消防設施、消防安全標志，配置滅火器材，定期組織檢查維修、保養(yǎng)，確保消防設施和器材完好、有效；第六責：保障疏散通道、安全出口暢通無阻；第七責：物業(yè)管理單位每年應當將前款第（五）項規(guī)定的對自動消防設施維修、保養(yǎng)的情況按照國家有關消防安全單位分級管理的規(guī)定報所在地公安消防機構備案，屬于市消防安

50、全重點管理單位的，報市公安消防機構備案；不屬于市消防安全重點管理單位的，報區(qū)分所有建筑物所在地的區(qū)、縣級市公安消防機構備案。業(yè)主對交物業(yè)管理費的一些誤區(qū)物業(yè)管理費包括哪些項目1、管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2、物業(yè)公用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。6、辦公費用。7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊。8、物業(yè)公用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用9、經業(yè)主同意的其它費用。以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。很多業(yè)主在面臨交物業(yè)管理費時都會有一些誤區(qū)，以下為常見的拒交物業(yè)管理費的

51、常見情況：1.以不居住、未使用為由拒交物業(yè)費或其他費用。根據(jù)物業(yè)服務收費管理辦法中第十一條規(guī)定，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用等。所以在購買房屋以后，不管住與不住，都應該繳納物業(yè)費，這一點不容置疑。2、以物業(yè)服務質量（保潔、綠化等）不合格為由，拒交物業(yè)費。業(yè)主與物業(yè)服務公司之間是一種物業(yè)服務合同關系，如果物業(yè)服務公司沒有按照合同約定嚴格履行，業(yè)主可以依法追究違約責任，要求繼續(xù)履行、賠償損失等。物業(yè)服務公司服務質量不合格通常屬于一般違約，而非完全不履行，因此業(yè)主不能

52、以拒交物業(yè)費的形式錯誤的行使抗辯權。且業(yè)主對這種服務的感知帶有一定的個人主觀因素。因此，業(yè)主不能以此為由，拒交物業(yè)費。3、以法不責眾跟風不交費。不交物業(yè)費對其他業(yè)主具有自然的誘惑力，不交費可能被跟風的業(yè)主認為是一種可以取巧的機會；對欠費業(yè)主來說,他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費，以達到法不責眾的效果；而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費來滿足自己的利益時，也會踴躍行事的。因為在他們看來法律會先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費的業(yè)主。物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務費用的義務，止匕外，中華人民共和國民法通則第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任，因此，物業(yè)公司依約提供了

53、物業(yè)服務后，且不能拒交。4、以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費。此種情況，關鍵看物業(yè)公司是否有過錯。物業(yè)公司是否按照合同約定提供相應的服務。如果物業(yè)公司完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定。業(yè)主不能以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費。物業(yè)管理費只是一種服務費、公共設施設備的維修養(yǎng)護費，而不是保證或保險費。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔無端責任，物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利就難以協(xié)調。業(yè)主受到損失時，應當合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負責。5、以人身、財產受到損失，拒交物業(yè)費。物業(yè)管理條例規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應

54、當依法承擔相應的法律責任?！蔽飿I(yè)服務企業(yè)履行了物業(yè)服務合同，在管理上沒有過錯的情況下，業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費。6、對物業(yè)公司利用公用面積經營不滿不交物業(yè)費。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，利用物業(yè)共用部位共用設施進行經營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意，所得收益應主要用于補充專項維修資金等。物業(yè)公司利用物業(yè)共用部分進行經營，所得的收益是用于補充專項維修資金的，這也是公共的利益，故業(yè)主不能據(jù)此而不繳納物業(yè)費。7、房產流轉中原業(yè)主欠費問題。物業(yè)管理條例規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任?！边@里明確了業(yè)主與承租人對物業(yè)費的連帶責任。8.以未

55、簽物業(yè)合同不交物業(yè)費。物權法第78條、物業(yè)管理條例都規(guī)定“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！币虼?，只要業(yè)主大會的決定符合法律規(guī)定，遵循議事規(guī)則，就對全體業(yè)主具有拘束力。業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務，業(yè)主則應按實際發(fā)生的服務價格向物業(yè)公司交納相應費用，不能以此拒交物業(yè)費。9、因開發(fā)遺留的問題拒交物業(yè)費開發(fā)商和物業(yè)服務公司屬于不同的企業(yè)法人，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和開發(fā)建設單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的法律問題，與之相對應的房屋買賣和物業(yè)管理是兩個不同的法律關系，二者不能混淆。業(yè)主需按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)費用，不能因為應由開發(fā)商承擔的責任而拒絕交納。

56、對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主可通過與開發(fā)建設單位協(xié)商或訴訟解決。物業(yè)有權收取裝修保證金和裝修管理費嗎？服務中心辦理裝修備案時，一般會收取業(yè)主的裝修保證金、裝修管理費?；蚬潭ㄊ杖。虬雌椒矫资杖?。那么，物業(yè)服務企業(yè)收取裝修保證金或裝修管理費究竟合不合法呢？今天我們就從法律角度來分析一下這個問題。當業(yè)主有裝修需求時，物業(yè)公司一般會要求裝修業(yè)主辦理裝修備案手續(xù)，并收取一定的裝修保證金。比如根據(jù)深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定第十四條明確要求，居民和裝修者在辦理開工申報登記時，應分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。繳納裝修保證金是約束業(yè)主裝修行為的一種手段，當裝修公司出現(xiàn)違規(guī)裝修時，物業(yè)公司一般會暫扣部分

57、保證金。在法律上，這屬于一種處罰行為。物業(yè)公司是從事物業(yè)服務的企業(yè)，裝修管理并不是物業(yè)的專長和本職，也就是說，一般物業(yè)工作人員并沒有認定某項裝修行為是否合規(guī)的資質和能力。物業(yè)管理條例第四十六條寫得很清楚，對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。而住宅室內裝飾裝修管理辦法第三十八條也明確要求，住宅室內裝飾裝修活動有違章行為的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。那么，裝修保證金是不是只是一種“形式大過內容”的規(guī)定呢？也不盡然。業(yè)主在裝修過程中，除涉及違章外，還可以存在破壞公共區(qū)域、垃圾堆放等違規(guī)