物業(yè)知識(shí)大全

1、目錄物業(yè)裝修管理80問(wèn)？房屋維修基金18問(wèn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題該不該找物業(yè)公司？“兩書(shū)”很重要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生高空墜物，物業(yè)有責(zé)任嗎？怎么辦？墻面滲水的原因及處理方法物業(yè)的這些費(fèi)小區(qū)業(yè)主家裝，這五個(gè)地方絕對(duì)不能碰物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛管理與停車(chē)場(chǎng)崗位職責(zé)業(yè)主對(duì)交物業(yè)管理費(fèi)的一些誤區(qū)物業(yè)管理費(fèi)包括哪些項(xiàng)目很多業(yè)主在面臨交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)都會(huì)有一些誤區(qū)，以下為常見(jiàn)的拒交物業(yè)管理費(fèi)的常見(jiàn)情況物業(yè)管理投訴產(chǎn)生的原因物業(yè)管理投訴者及其心態(tài)物業(yè)管理投訴的處理原則小區(qū)物業(yè)工程師傅注意啦管道施工中的17個(gè)避讓原則馬上動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金物業(yè)保安巡邏、門(mén)衛(wèi)、守護(hù)、技防的服務(wù)內(nèi)容與方案來(lái)一起看看龍湖物業(yè)是怎樣提升現(xiàn)場(chǎng)管理形象

2、和品質(zhì)的小區(qū)中哪些區(qū)域?qū)贅I(yè)主共有？車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)究竟歸誰(shuí)？房屋建筑工程的最低保修期限為多長(zhǎng)時(shí)間？小區(qū)四類(lèi)火災(zāi)提示針對(duì)存在的隱患和問(wèn)題，消防部門(mén)提醒市民注意防范有業(yè)主投訴噪音騷擾怎么辦？電梯常見(jiàn)的18個(gè)問(wèn)答房屋漏水該找誰(shuí)樓上鄰居？開(kāi)發(fā)商？還是找物業(yè)？春節(jié)期間小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)該注意些什么？小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理制度大全小區(qū)里的這些管理職責(zé)怎么劃分物業(yè)服務(wù)常見(jiàn)問(wèn)題及處理知識(shí)解答幫忙可以，這些事不是物業(yè)的事，物業(yè)沒(méi)責(zé)任物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容苗木綠化養(yǎng)護(hù)中的灌水基礎(chǔ)知識(shí)業(yè)主占綠地如何解決？電梯故障困人，物業(yè)公司到底該不該擔(dān)責(zé)，該不該賠小區(qū)巡查查什么？怎么查？小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊，物業(yè)企業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任？學(xué)

3、一學(xué)公司里高手的說(shuō)話(huà)方式，如何？物業(yè)人，請(qǐng)記住職場(chǎng)上不能說(shuō)的8句話(huà)物業(yè)小區(qū)暑期安全溫馨提示高樓失火是往上跑還是往下跑？這個(gè)必須看，關(guān)鍵時(shí)刻救命對(duì)付“老賴(lài)”的17種辦法總有一種適合你！消防安全檢查啥？咋檢查?干物業(yè)的你再別說(shuō)我沒(méi)教你怎么說(shuō)話(huà)了業(yè)主私自涂改自家外墻顏色被物業(yè)起訴物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)哪些配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有?業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被搶劫，物業(yè)公司是否賠償?物業(yè)裝修管理80問(wèn)？1. 問(wèn)：業(yè)主裝修怎么辦？答：業(yè)主和裝修工長(zhǎng)到物業(yè)裝修監(jiān)理部辦理裝修許可證。2. 問(wèn)：裝修為什么須備齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)？答：施工隊(duì)在施工中如有損壞公共設(shè)施、不服從管理等違章行為，由裝修公司承擔(dān)全部責(zé)任。3. 問(wèn)：

4、業(yè)主裝修沒(méi)找裝飾公司怎么辦？答：由業(yè)主本人書(shū)寫(xiě)承諾書(shū)并簽字，承諾裝修施工中出現(xiàn)的與裝修有關(guān)的一切問(wèn)題業(yè)主本人承擔(dān)。4. 問(wèn)：業(yè)主裝修為什么要填寫(xiě)保護(hù)地埋管路承諾書(shū)？答：地埋管路在地面畫(huà)有管道區(qū)線(xiàn)，裝修如不注意踩掉后，無(wú)法辨別管路走向，如裝木地板，容易打漏管路造成漏水，給物業(yè)減少不必要得麻煩。5. 問(wèn)：為什么要填寫(xiě)弱電系統(tǒng)承諾書(shū)？答：因裝飾裝修單位沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的弱電維修人員，容易造成網(wǎng)絡(luò)故障，嚴(yán)重時(shí)損壞設(shè)備。6. 問(wèn)：為什么要填寫(xiě)暖氣拆改承諾書(shū)？答：因?yàn)榕瘹馐軠囟扔绊懯侨菀仔纬陕┧脑O(shè)施，如不是專(zhuān)業(yè)人員拆改，很容易造成漏水給本戶(hù)及下戶(hù)造成不必要的損失。7. 問(wèn)：收取裝修押金為什么？答：為防止裝修人員

5、損壞公共設(shè)施和給其他業(yè)主造成不必要的損失。8. 問(wèn)：安裝通風(fēng)型防盜門(mén)為什么要簽承諾書(shū)？答：為保證樓內(nèi)整齊美觀(guān)、一致，防止雜亂無(wú)章。9. 問(wèn)：業(yè)主更換外窗為什么要簽承諾書(shū)？答：為保證小區(qū)外觀(guān)整齊如一，開(kāi)啟方式、顏色應(yīng)與原窗相同。10. 問(wèn)：更換防盜門(mén)為什么要簽承諾書(shū)？答：保持樓道內(nèi)整齊美觀(guān)、顏色相同，在原位安裝。11. 問(wèn)：裝修噪音控制為什么要簽定協(xié)議？答：為保證入住業(yè)主有一個(gè)安靜的生活環(huán)境，從法律角度考慮對(duì)那些不服從管理的施工人員便于處罰。12. 問(wèn)：隱蔽工程為什么要驗(yàn)收，并讓業(yè)主簽字？答：廚房、衛(wèi)生間防水業(yè)主裝修前要做閉水驗(yàn)收，業(yè)主、施工工長(zhǎng)簽字確認(rèn)，入住后如有漏水由裝修施工隊(duì)負(fù)責(zé)。13.

6、問(wèn)：業(yè)主室內(nèi)下水管道、地漏為什么要做裝修前通水交接？答：因裝修工人在貼地面磚時(shí)，室內(nèi)一些不起眼的垃圾向下水管道里傾倒，造成管道堵塞，下水不暢或堵死，業(yè)主報(bào)修還說(shuō)是物業(yè)原因。14. 問(wèn)：業(yè)主室內(nèi)電源插座、照明為什么要進(jìn)行交接？答：業(yè)主在裝修中大部分業(yè)主要進(jìn)行線(xiàn)路改動(dòng)，交接清楚后，容易分辨哪些是物業(yè)原因，哪些是裝修施工所造成的電路問(wèn)題。15. 問(wèn)：為什么裝修進(jìn)場(chǎng)前要進(jìn)行紗窗、窗玻璃交接？答：玻璃、紗窗是易損物品，如不進(jìn)行交接，給日后物業(yè)維修造成麻煩。16. 問(wèn)：搭建陽(yáng)光棚押金為什么一年以后才能返還？答：業(yè)主搭建陽(yáng)光棚很容易損壞頂層防水，如完工后即退押金會(huì)造成損壞防水漏雨，給物業(yè)公司造成不良影響。1

7、7. 問(wèn)：業(yè)主裝修廚房、衛(wèi)生間水、電路改動(dòng)為什么要重做防水？答：水、電路改動(dòng)走暗管需要損壞防水，重做防水后再做閉水試驗(yàn)，不漏后方能貼磚，減少業(yè)主裝修完工后出現(xiàn)漏水再處理的損失。18. 問(wèn)：小區(qū)內(nèi)不論任何業(yè)主裝修都不允許影響小區(qū)的整體形象和外部觀(guān)感？答：因外觀(guān)損壞后，很難再恢復(fù)到原來(lái)的觀(guān)感效果（恢復(fù)還要產(chǎn)生費(fèi)用）。19. 問(wèn)：業(yè)主裝修為什么要如實(shí)填寫(xiě)有關(guān)裝修表格？答：物業(yè)公司將保留業(yè)主裝修檔案，如有不實(shí)行為，保留進(jìn)行法律追究的權(quán)利。20. 問(wèn)：裝修施工人員為什么要辦理臨時(shí)出入證？答：便于對(duì)施工人員的管理，對(duì)辦證人員身份證件存檔，方便司法機(jī)關(guān)人員查驗(yàn)。21. 問(wèn)：裝修施工現(xiàn)場(chǎng)為什么要配備滅火器？答

8、：裝修現(xiàn)場(chǎng)易燃物品較多，存在消防隱患。22. 問(wèn)：裝修施工現(xiàn)場(chǎng)為什么禁止吸煙、動(dòng)用明火？答：裝修現(xiàn)場(chǎng)人員較雜，易燃品、油漆、稀料、木材，活動(dòng)空間狹小，防止消防事故的發(fā)生。23. 問(wèn)：為什么裝修隊(duì)要自備馬桶？答：避免施工人員在公共區(qū)域隨地大小便。24. 問(wèn)：為什么裝修施工要關(guān)門(mén)？答：避免施工噪音、空氣污染，影響他人的正常生活。25. 問(wèn)：為什么裝修監(jiān)理要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視？答：防止因裝修中有些臨時(shí)的變動(dòng)，走暗埋管等損壞主體結(jié)構(gòu)、鋼筋等違章裝修的行為發(fā)生。26. 問(wèn)：裝修押金為什么3個(gè)月后再返還？答：在裝修完工后沒(méi)有通過(guò)使用，發(fā)現(xiàn)不了裝修存在的問(wèn)題，出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法控制裝修施工隊(duì)。27. 問(wèn)：裝修公司為什

9、么在物業(yè)辦理裝修手續(xù)要加蓋紅章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明一份？答：只有蓋有紅章才是公司認(rèn)可的。28. 問(wèn)：為什么對(duì)裝修超時(shí)噪音施工進(jìn)行控制？答：為保證廣大已入住業(yè)主的正常休息不受影響，而采取的一種措施。29. 問(wèn)：為什么連接陽(yáng)臺(tái)的窗下墻不許拆除？答：由于此墻起配重壓陽(yáng)臺(tái)作用。30. 問(wèn)：為什么對(duì)已交付使用的排煙、排氣系統(tǒng)不許拆改？答：因?yàn)榇讼到y(tǒng)是從基層到頂層外排至室外，如有改動(dòng)將失去作用或效果不好。31. 問(wèn)：空調(diào)安裝為什么要按指定位置安裝？答：為小區(qū)的整齊美觀(guān)及小區(qū)的整體觀(guān)感效果。32. 問(wèn)：裝修隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后為什么要做到裝修材料分類(lèi)、碼放整齊？答：裝修作業(yè)面小，如果亂堆亂放，影響業(yè)主裝修進(jìn)度，遇有緊急

10、情況不易逃生。33. 問(wèn)：為什么天然氣設(shè)施不許私自拆改？答：天然氣屬特殊工種，也是天然氣公司持有上崗證才能從事的行業(yè)。34. 問(wèn)：在裝修過(guò)程中為什么要求業(yè)主將已安裝到位的對(duì)講機(jī)加以保護(hù)？答：屬弱電系統(tǒng)，已調(diào)試好通話(huà)，影響效果，避免裝修完工后再修帶來(lái)的麻煩。35. 問(wèn)：為什么業(yè)主裝修廚房吊頂，消防煙感系統(tǒng)下移？答：裝修吊頂煙感不下移就失去了系統(tǒng)的使用效果，如業(yè)主堅(jiān)持不下移要寫(xiě)承諾書(shū)，一切后果自負(fù)。36. 問(wèn)：為什么廚房、衛(wèi)生間漏水都在各種管道的根部？答：管道安裝時(shí)主體已建成，管道孔是預(yù)留洞口，管道安裝完工后二次澆鑄。37. 問(wèn)：為什么燃?xì)馓筋^不包封？答：包封后失去探測(cè)效果，達(dá)不到漏氣后自動(dòng)關(guān)閉的

11、功能。38. 問(wèn)：為什么裝修時(shí)水表處包封要預(yù)留不小于300X300mm的檢修口？答：裝修時(shí)如果小于300X300mm以后物業(yè)維修、查水表就無(wú)法完成。39. 問(wèn)：裝修時(shí)業(yè)主家戶(hù)內(nèi)總水閥為什么要預(yù)留300X300mm檢修口？答：以后在業(yè)主使用過(guò)程中閥桿漏水，更換閥門(mén)都無(wú)法進(jìn)行。40. 問(wèn)：裝修工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后為什么要進(jìn)行戶(hù)門(mén)交接？答：防盜門(mén)屬易損件，裝修進(jìn)料容易磕碰掉漆，物業(yè)與業(yè)主劃分界限。41. 問(wèn)：為什么對(duì)業(yè)主室內(nèi)暖氣片進(jìn)戶(hù)交接？答：業(yè)主裝修過(guò)程中容易磕碰掉漆，避免業(yè)主裝修完工后說(shuō)是所配暖氣片原來(lái)就掉漆的。42. 問(wèn)：為什么給水主管在裝修時(shí)不許改動(dòng)？答：原公用設(shè)施，一旦拆改將導(dǎo)致大面積停水，給業(yè)主帶

12、來(lái)不必要的麻煩。43. 問(wèn)：為什么對(duì)原建筑的承重和外圍護(hù)結(jié)構(gòu)一律不得拆改？答：根據(jù)建設(shè)部110號(hào)令：沒(méi)有同等資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位認(rèn)可、同意任何人都不許拆改承重結(jié)構(gòu)44. 問(wèn)：為什么已交付使用的衛(wèi)生間改做它用要填寫(xiě)承諾書(shū)？答：衛(wèi)生間設(shè)有排風(fēng)道，供水、排水系統(tǒng)必須在保護(hù)原有設(shè)施的基礎(chǔ)上方可改做它用。45. 問(wèn)：裝修時(shí)如對(duì)暖氣進(jìn)行包封怎么辦？答：必須在保證正常維修能夠進(jìn)行的情況下方可包封。46. 問(wèn)：裝修時(shí)對(duì)下水主管進(jìn)行包封為什么要預(yù)留不小于300X300mm檢修口？答：方便下水管道的疏通，不損壞業(yè)主裝修效果。47. 問(wèn)：為什么業(yè)主裝修鋪設(shè)地面不許使用大理石？答：超出不動(dòng)荷載重量。48. 問(wèn)：為什么安

13、裝木地板不許在樓板上打孔？答：沒(méi)有找平層損害主體，有找平層容易打漏各種管線(xiàn)。49. 問(wèn)：為什么裝修垃圾要裝袋外運(yùn)？答：避免垃圾污染，保護(hù)環(huán)境，方便外運(yùn)。50. 問(wèn)：為什么要對(duì)裝修工人講解裝修管理規(guī)定？答：避免影響他人的正常生活，造成其他住戶(hù)的投訴。51. 問(wèn)：業(yè)主裝修欲拆除室內(nèi)不起承重作用的輕質(zhì)隔墻為什么要經(jīng)過(guò)審批后方可拆除？答：要向業(yè)主講清楚，注意上面的電源、防水等問(wèn)題一定要做好。52. 問(wèn)：六期墻面為什么有向室內(nèi)漏雨現(xiàn)象？答：在主體建筑施工時(shí)用于固定兩邊模板的鑲栓孔沒(méi)有封堵好。53. 問(wèn)：為什么六期窗戶(hù)有漏水現(xiàn)象？答：有暴雨時(shí)雨水流進(jìn)下方槽內(nèi)不能及時(shí)排出形成向室內(nèi)倒流。54. 問(wèn)：地漏為什

14、么有的返味？答：業(yè)主裝修時(shí)大部分業(yè)主將地漏換成不銹鋼地漏，這種地漏水封小，水少或沒(méi)有水就會(huì)向上返味55. 問(wèn)：業(yè)主裝修因本人不在京為什么要寫(xiě)委托書(shū)？答：辦理裝修手續(xù)時(shí)必須要有業(yè)主本人的簽字或委托人代簽56. 問(wèn)：為什么窗戶(hù)有漏風(fēng)現(xiàn)象？答：由于年限，膠條老化，彈力減小。57. 問(wèn)：為什么夏天衛(wèi)生間上方有冷水管誤報(bào)上方漏水？答：因衛(wèi)生間在洗澡時(shí)有熱氣遇到冷水管形成水珠滴在吊頂上。58. 問(wèn)：為什么現(xiàn)澆板與預(yù)制板連接處會(huì)出現(xiàn)裂縫？答：收縮彈力、溫度等因素影響。59. 問(wèn)：為什么裝修完工要進(jìn)行驗(yàn)收？答：裝修完工檢查是否按規(guī)定預(yù)留檢修口，空調(diào)冷凝水是否插入預(yù)留管口內(nèi)，有無(wú)損壞主體結(jié)構(gòu)，水表總閥有無(wú)維修空

15、間，公共設(shè)施有無(wú)損壞等。60. 問(wèn)：業(yè)主更換暖氣片為什么要經(jīng)過(guò)測(cè)算散熱量后方可更換？答：設(shè)計(jì)安裝的暖氣片是根據(jù)給水方向、朝向、水溫綜合考慮設(shè)計(jì)的，更換時(shí)一定要根據(jù)現(xiàn)有暖氣的散熱量更換。61. 問(wèn)：為什么要求裝修人員辦理出入證？答：辦理出入證是方便治安及裝修監(jiān)理部的管理，維護(hù)小區(qū)內(nèi)裝修秩序。62. 問(wèn)：為什么節(jié)假日控制噪音施工？答：小區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主在家休息，為了不影響節(jié)假日在家休息業(yè)主的正常生活，所以禁止噪音施工。63. 問(wèn)：為什么每天對(duì)裝修戶(hù)進(jìn)行巡視？答：做到每天對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視，要記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，早匯報(bào)早解決。64. 問(wèn)：為什么要業(yè)主簽承諾書(shū)？答：在裝修中經(jīng)常要業(yè)主簽承諾書(shū)，是為了防止物業(yè)

16、公司和業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾，避免糾紛，分清責(zé)任，有利于小區(qū)管理65. 問(wèn)：為什么要在同一個(gè)房間多次做閉水試驗(yàn)？答：第一次是做房間原有的防水層，第二次是裝修改動(dòng)破壞的防水層之后重刷的防水層。66. 問(wèn)：為什么管道檢查口電源箱不準(zhǔn)密封？答：業(yè)主要求的是美觀(guān)，我們考慮的是將來(lái)維修，給業(yè)主減少物業(yè)維修造成的損失。67. 問(wèn)：為什么周六日會(huì)有噪音施工？答：業(yè)主為了搶進(jìn)度，業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)指使施工，給管理造成一定的難度。68. 問(wèn)：為什么樓層戶(hù)門(mén)牌號(hào)經(jīng)常掉？答：原來(lái)施工單位粘貼不牢固，再有經(jīng)常開(kāi)關(guān)門(mén)有震動(dòng)。69. 問(wèn)：為什么裝修完的房間有漏水的情況？答：一開(kāi)始慢慢滲水，時(shí)間長(zhǎng)了水泥板達(dá)到飽和程度，才開(kāi)始向下漏，這種

17、滲水非常小，做閉水試不出來(lái)。70. 問(wèn)：為什么環(huán)衛(wèi)部經(jīng)常報(bào)樓道有裝修垃圾？答：清理裝修垃圾定時(shí)，白天將垃圾清負(fù)二層，晚上外運(yùn)，而裝修人員下午又將垃圾放在樓道。71. 問(wèn)：裝修過(guò)程為什么要每時(shí)每刻巡視？答：是防止作出違規(guī)裝修改動(dòng)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益和物業(yè)公司的利益。72. 問(wèn)：怎樣辨別滅火器的好壞？答：要檢查滅火器年檢日期，壓力是否在綠線(xiàn)以上，外觀(guān)完好。73. 問(wèn)：裝修前為什么要做閉水試驗(yàn)？答：室內(nèi)衛(wèi)生間，廚房都有防水層，工人進(jìn)場(chǎng)后會(huì)有改動(dòng)，要分清責(zé)任。74. 問(wèn)：裝修為什么不準(zhǔn)在承重墻打孔？答：承重墻打孔，會(huì)破壞主體結(jié)構(gòu)對(duì)樓體有危害。75. 問(wèn)：為什么裝修改管線(xiàn)不準(zhǔn)橫向開(kāi)槽？答：保護(hù)主體結(jié)構(gòu)、原設(shè)計(jì)

18、，各項(xiàng)指標(biāo)不受損害。76. 問(wèn)：為什么空調(diào)制熱，冷凝水會(huì)漏到下戶(hù)？答：因空調(diào)在制熱時(shí)，它的排水口在空調(diào)外機(jī)上，水直接滴在外機(jī)位置。77. 問(wèn)：為什么1#樓只能安裝預(yù)熱式熱水器？答：因設(shè)計(jì)電路開(kāi)關(guān)只能安裝2500W以下的熱水器，不適用安裝直熱式熱水器。78. 問(wèn)：為什么六期業(yè)主購(gòu)買(mǎi)空調(diào)時(shí)要先量一下空調(diào)外機(jī)預(yù)留臺(tái)尺寸？答：業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)空調(diào)時(shí)往往偏大，而我們?cè)谠O(shè)計(jì)預(yù)留臺(tái)時(shí)是根據(jù)室內(nèi)面積應(yīng)安裝功率數(shù)設(shè)計(jì)的。79. 問(wèn)：裝修監(jiān)理部的職責(zé)是什么？答：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主裝修手續(xù)的辦理，裝修方案的審核，裝修押金、裝修管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的核算。80. 問(wèn)：裝修監(jiān)理的職責(zé)是什么？答：保證小區(qū)廣大業(yè)主正常生活不受

19、侵害，樓體結(jié)構(gòu)不受損壞，隱蔽工程的中間驗(yàn)收，裝修噪音的控制，裝修垃圾的清運(yùn)。房屋維修基金18問(wèn)1、共用部位是指建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。2、共用設(shè)施設(shè)備是指住宅區(qū)單幢物業(yè)內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明用具、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用的設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3、物業(yè)維修基金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作一般是由該市房屋產(chǎn)權(quán)管理局負(fù)責(zé)。4、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋有兩個(gè)以上、產(chǎn)權(quán)

20、人的，均應(yīng)建立維修基金。維修基金使用計(jì)劃、維修工程預(yù)決算、維修基金使用分?jǐn)偡桨傅膶徍撕途S修工程質(zhì)量驗(yàn)收，向業(yè)主續(xù)籌維修基金均由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。5、維修基金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管、按棟建賬、核算到戶(hù)的管理原則。6、物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大中修和更新改造。（經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)審議批準(zhǔn)后或60蛆上業(yè)主簽字同意后實(shí)施）7、公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20%屬高層住宅的提取30喊交。購(gòu)房人按購(gòu)房款2%繳交；8、多層商品住房出售時(shí)，由購(gòu)房人按購(gòu)房款的2哪交、高層商品住房或設(shè)有電梯的多層商品住房出售時(shí)，由購(gòu)房人按

21、購(gòu)房款的3%t交；9、拆遷安置實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，安置多層房屋的按安置房評(píng)估價(jià)的2%安置高層房屋的按安置房評(píng)估價(jià)的3%?被拆遷人繳交；10、售房單位在售房時(shí)或拆遷人在安置房屋時(shí)應(yīng)代為歸集首期維修基金。并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產(chǎn)權(quán)督理局代管。（委托商業(yè)銀行，按國(guó)家規(guī)定的活期利率計(jì)息，利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。）11、維修基金屬業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)維修基金由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管；業(yè)主委員會(huì)成立后、可根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)決定委托的其他單位代管、業(yè)主大合未決定移交的，由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局繼續(xù)代

22、管。委托物業(yè)管理企業(yè)或其他單位代管物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。12、向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)雙方負(fù)責(zé)人同時(shí)到市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理手續(xù)。辦理移交手續(xù)應(yīng)提交下列資料：1）業(yè)主大會(huì)決議；2）委托合同；3）銀行賬號(hào)；4）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；5）物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)委托書(shū)和經(jīng)辦人身份證明。13、維修基金代管單位代管維修基金的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)接受市房屋產(chǎn)權(quán)管理局和業(yè)主委員會(huì)的檢查和監(jiān)督。市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管的維修基金應(yīng)當(dāng)接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。14、維修基金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用用途外，嚴(yán)禁挪作他用。15、使用維修基金，由業(yè)主按其擁有

23、產(chǎn)權(quán)的房屋建筑的面積分擔(dān)，每使用一次后應(yīng)及時(shí)核算到戶(hù)，在該戶(hù)所繳維修基金中扣減。16、維修基金不足首次歸集的維修基金的30%寸，由業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。續(xù)籌額應(yīng)不低于首次歸集的維修基金總額的70%17、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，維修基金余額隨著房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。原業(yè)主交納的維修基金剩余款，由物業(yè)受讓人向原業(yè)主支付，當(dāng)事人另有約定的從其約定。18、因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的，物業(yè)維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額退還給業(yè)主。房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題該不該找物業(yè)公司？一、“兩書(shū)”很重要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般在交樓的同時(shí)會(huì)交付業(yè)主住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。前者系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

24、對(duì)所售商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，載明了工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等。而后者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)告知業(yè)主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會(huì)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為等事項(xiàng)。商品住宅交付使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題找誰(shuí)來(lái)解決，上述兩書(shū)就是解決問(wèn)題的重要依據(jù)。自業(yè)主收樓之日起在保修期限內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，除因業(yè)主擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)造成的質(zhì)量問(wèn)題外，都可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房屋維修責(zé)任。但是有時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅售出后，委托物業(yè)管理單位維修

25、的，要在住宅質(zhì)量保證書(shū)寫(xiě)明委托單位，此時(shí)，業(yè)主亦可要求物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)維修責(zé)任。二、房屋維修范圍及保修期限在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限具體如下：1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4、電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;5、裝修工程為2年。上述房屋保修期限的起算時(shí)間均為房屋交付之日起，因此，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的商品住宅存在施工質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，務(wù)必及時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)主張維修責(zé)任，由于業(yè)主自身怠于行使權(quán)利而造成超過(guò)保修期限的，將不能得到法律支持。三、超

26、過(guò)保修期限的房屋質(zhì)量維修問(wèn)題超過(guò)保修期限的房屋需要維修的，要根據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來(lái)判斷。如果發(fā)生在單個(gè)業(yè)主家中的，屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分，業(yè)主可以自行聘請(qǐng)維修人員或要求物業(yè)公司提供特約服務(wù)來(lái)對(duì)其進(jìn)行維修，當(dāng)然費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)；如果發(fā)生在房屋的共有部分，亦可要求物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行維修，費(fèi)用則應(yīng)由關(guān)聯(lián)業(yè)主按各自擁有的權(quán)屬份額共同承擔(dān)。如果共有部分或者公共設(shè)施、設(shè)備需要大修、中修、更新、改造的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)，可以啟動(dòng)物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)基金來(lái)進(jìn)行。四、房屋維修與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的關(guān)系在本文的開(kāi)頭提到了有業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，那么最后，我們就來(lái)具體解釋一下上述做法是否有法律依據(jù)。

27、根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。而物業(yè)服務(wù)成本通常包括以下9項(xiàng)內(nèi)容：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用?？梢?jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)并不包括房屋維修服務(wù)。當(dāng)然，業(yè)主可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂特約維修服務(wù)合同，約定由物業(yè)公司提供房屋超過(guò)保修期的維修服

28、務(wù)，業(yè)主支付維修費(fèi)用。綜上，當(dāng)住宅房屋發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主應(yīng)首先查看手中的住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，確定該房屋在保修期限內(nèi)，且不存在住宅使用說(shuō)明書(shū)中規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)維修責(zé)任的情況下，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)（明示委托物業(yè)公司的）主張權(quán)利。切忌以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來(lái)表達(dá)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不作為的不滿(mǎn)情緒。因?yàn)楦鶕?jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條的規(guī)定，對(duì)經(jīng)催告后仍逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。在此筆者溫馨提示廣大業(yè)主，莫要將房屋維修與物業(yè)管理混為一談。一旦業(yè)主惡意不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)而導(dǎo)致被訴，敗訴的結(jié)果幾乎是必然。希望本文能為有上述困擾的業(yè)主們，提供一些解決問(wèn)題的方向和

29、方法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生高空墜物，物業(yè)有責(zé)任嗎？怎么辦？高空拋物事件一旦發(fā)生，盡管從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償，但對(duì)于一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司管理來(lái)說(shuō)，畢竟不是好事。其中對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的品牌、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平、盡心程度等都會(huì)受到重大影響，甚至?xí)霈F(xiàn)業(yè)主索賠的情況，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。1、當(dāng)客戶(hù)服務(wù)部人員接到高空墜物投訴或事件出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)采取以下行動(dòng)：1.1 立即進(jìn)行調(diào)查，迅速辨認(rèn)拋物方向、樓層號(hào)碼、位置，設(shè)法尋找違例者。1.2 如有需要可向違例者發(fā)出警告，并報(bào)告警察。如果未能找出違例者，在有需要時(shí)通知所有業(yè)主，并指出該行為的嚴(yán)重性。1.3 派人看管好拋下的物品（證物），如所拋的物品砸壞公

30、共設(shè)施、車(chē)輛等，應(yīng)用線(xiàn)圈圍起來(lái)，并拍照存案。1.4記錄一切詳情于物業(yè)日常管理記錄簿內(nèi)。2、如高空墜物引起有人受傷，管理人員應(yīng)做到：2.1 通知救護(hù)車(chē)及公安機(jī)關(guān)。2.2 協(xié)助照顧傷者。2.3 設(shè)法尋找違例者或證人。2.4 封鎖現(xiàn)場(chǎng)，等待公安人員到場(chǎng)。2.5 記錄一切有關(guān)資料于物業(yè)日常管理記錄簿內(nèi)。2.6 報(bào)告物業(yè)經(jīng)理通知安保部主管及呈交書(shū)面報(bào)告。2.7 協(xié)助賠償事宜的調(diào)解。3、小區(qū)高空墜物傷人物業(yè)公司有責(zé)任嗎？高空墜物屬于個(gè)人違法行為，從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。不屬于物業(yè)管理的范圍，物業(yè)公司不需要證明自己是否有過(guò)失。物業(yè)公司將物業(yè)管理的法定義務(wù)和合同義務(wù)舉證出來(lái)就可以了。

31、全力配合業(yè)主解決此事，這是物業(yè)公司應(yīng)該做的。4、高空墜物的法律責(zé)任對(duì)于高空墜物的法律責(zé)任問(wèn)題，我國(guó)侵權(quán)責(zé)任法第八十五條明確規(guī)定：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。第八十七條規(guī)定：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。墻面滲水的原因及處理方法墻面一旦出現(xiàn)滲水的問(wèn)題，就有可能導(dǎo)致墻面開(kāi)裂、墻面發(fā)霉等現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而給日常的家

32、居生活帶來(lái)種種的不便。因此墻面出現(xiàn)滲水問(wèn)題的時(shí)候，我們就應(yīng)該采取措施馬上進(jìn)行處理。墻面滲水的原因是什么？如何解決墻面滲水？墻面為什么會(huì)滲水？1、沒(méi)有保溫層以前很多住宅的墻體沒(méi)有保溫層，冬季的時(shí)候，室內(nèi)外溫差較大，因此墻體外冷內(nèi)熱，內(nèi)墻壁由于溫度偏高，所以墻面會(huì)形成冷凝水，導(dǎo)致墻體潮濕，而且是整面墻，這樣的情況一般只出現(xiàn)在冬季，到夏季就會(huì)好了，不過(guò)后遺癥就是，會(huì)留下很多難看的霉斑，影響墻壁美觀(guān)。2、墻內(nèi)水管滲漏墻內(nèi)預(yù)埋水管滲漏引起的墻體潮濕，一般這樣的情況多是出現(xiàn)在靠近衛(wèi)生間的地方，或者房屋頂面，或者墻面，一般是預(yù)埋的水管接頭部分有滲漏，這包括自己家的和樓上的墻內(nèi)水管是不是有滲漏，隔墻水滲入。3

33、、防水措施不好1）樓上地面的防水工程沒(méi)做好導(dǎo)致的墻體滲漏，樓上地面的防水沒(méi)有做好，也包隔壁的衛(wèi)生間或者樓上隔壁的衛(wèi)生間的地面防水不好，一旦衛(wèi)生間有水的時(shí)候，就會(huì)慢慢的滲透下來(lái)。2）樓上水管與地面結(jié)合處沒(méi)有做好防水，很有可能管子附近出現(xiàn)滲水情況，水順著水管流下，導(dǎo)致屋頂滲水。4、刷漆不當(dāng)油漆工程的時(shí)候，涂刷墻面時(shí)，第一遍墻漆沒(méi)有干透，就開(kāi)始涂刷下一遍墻漆，墻里面的水汽未能揮發(fā)出來(lái)，導(dǎo)致墻面潮濕。墻面滲水如何處理？1、直接更換水管或者修補(bǔ)如果是水管的原因，可以更換水管，或者是先利用修補(bǔ)水管的專(zhuān)用膠布作臨時(shí)修補(bǔ)。具體操作方法是：先關(guān)閉閥門(mén)、斷水源后，將水龍頭打開(kāi)至適當(dāng)位置，以泄去水管內(nèi)的大部分壓力，

34、然后用專(zhuān)用膠布捆住漏水的部位，或用環(huán)氣樹(shù)脂黏劑將其封住。2、聯(lián)系物業(yè)但凡涉及到外墻的問(wèn)題，最好向物業(yè)反映，物業(yè)聯(lián)系工程部進(jìn)行維修。3、防水油漆家里出現(xiàn)滲漏情況的業(yè)主，可以去購(gòu)買(mǎi)堵漏防水的油漆，自己動(dòng)手油刷衛(wèi)生間墻體和地面，最好的辦法是請(qǐng)裝修工人來(lái)解決，這樣更專(zhuān)業(yè)，也更有效?；蛘呤潜容^麻煩一點(diǎn)，重新做防水。物業(yè)的這些費(fèi)1、從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)收我的物業(yè)管理費(fèi)？答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書(shū)”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。2、以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)？答：房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買(mǎi)賣(mài)合同上

35、的銷(xiāo)售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。3、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？答：沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能?chē)?yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。4、裝修需交哪些費(fèi)用？答：A、裝修押金：*元；B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：*元/平方；C、出入證工本費(fèi)：*元/個(gè)。5、車(chē)輛的停放費(fèi)用都有什么？答：車(chē)位及其有償使用管理服務(wù)費(fèi)用：A、租用車(chē)位：租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)；B、專(zhuān)有車(chē)位：物業(yè)服務(wù)費(fèi)；C、公共車(chē)位：收占地費(fèi)。6、有線(xiàn)電視的繳費(fèi)方式？

36、答：業(yè)主如想開(kāi)通有線(xiàn)電視，需持有效證件到任意一個(gè)有線(xiàn)電視營(yíng)業(yè)廳辦理相關(guān)手續(xù)：需繳納有線(xiàn)電視入戶(hù)初裝費(fèi)及收視費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線(xiàn)電視收費(fèi)部門(mén)公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。7、如果業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶(hù)的水、電供應(yīng)？答：物業(yè)管理公司沒(méi)有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供應(yīng)；但有權(quán)暫時(shí)停止為欠費(fèi)用戶(hù)提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)交費(fèi)或充值，以免自動(dòng)停水、停電，造成不必要的損失。8、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎？答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶(hù)交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持的，如果有業(yè)戶(hù)不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶(hù)

37、的利益，也就是影響了您的利益。9、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)?？?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？答：包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用里面。10、裝修時(shí)所產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？答：裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收取的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說(shuō)是協(xié)商收費(fèi)。11、為什么我買(mǎi)了房，在小區(qū)內(nèi)停車(chē)還要交停車(chē)費(fèi)？答、小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位為業(yè)戶(hù)提供車(chē)輛停放之便利，但由于車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車(chē)費(fèi)及車(chē)位管理費(fèi)，即類(lèi)似租房需要交房租及管理費(fèi)。12、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？答：物業(yè)管理?xiàng)l例第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)

38、容不包含對(duì)住戶(hù)室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。13、因工程質(zhì)量遺留問(wèn)題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)？答：不可以，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。14、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？答：公用設(shè)施的小修和日常

39、保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中。15、業(yè)戶(hù)家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費(fèi)，物業(yè)公司要如何處理？答：物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)包含了保安費(fèi)，就會(huì)嚴(yán)格遵照文件對(duì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行工作。當(dāng)發(fā)生案件時(shí)業(yè)戶(hù)應(yīng)保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會(huì)協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒(méi)有按要求進(jìn)行巡視及盤(pán)查工作，物業(yè)公司將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如各項(xiàng)記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進(jìn)行了，物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對(duì)業(yè)主安全負(fù)責(zé)，盡可能提高保衛(wèi)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮，歡迎業(yè)戶(hù)來(lái)人、來(lái)電或來(lái)函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供

40、優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)服務(wù)。建議業(yè)戶(hù)仍要正常買(mǎi)保險(xiǎn)，以便發(fā)生問(wèn)題時(shí)盡可能減少損失。小區(qū)業(yè)主家裝，這五個(gè)地方絕對(duì)不能碰第一個(gè)地方：承重墻不能碰裝修中不能拆改承重墻，許多業(yè)戶(hù)或裝修人員都會(huì)知道，但什么樣的墻才是承重墻，就沒(méi)有多少人能說(shuō)清楚了。一般在磚混結(jié)構(gòu)的建筑物中，凡是預(yù)制板墻一律不能拆除或開(kāi)門(mén)開(kāi)窗；而敲擊起來(lái)有空聲的墻壁，大多屬于非承重墻,可以拆改。另外，業(yè)主在承重墻上開(kāi)門(mén)開(kāi)窗，這樣也會(huì)破壞墻體的承重，也是不允許的。如果在裝修中要拆改屋中的墻壁，最好請(qǐng)建筑專(zhuān)業(yè)的人看一下，確定是否為承重墻后再施工。在施工之前，還要報(bào)物業(yè)管理部門(mén)備案，得到批準(zhǔn)后方可施工。第二個(gè)地方：墻體鋼筋、梁柱、配重墻不能碰在房間內(nèi)，墻體

41、中的鋼筋和房間中的梁柱，它們能啟到支撐作用。如果在埋設(shè)管線(xiàn)時(shí)將鋼筋或梁柱破壞，就會(huì)影響到墻體和樓板的承受力，這樣的墻體和樓板就很容易坍塌或斷裂。一般房間與陽(yáng)臺(tái)之間的墻上都有一門(mén)一窗，這些門(mén)窗都可以拆改，但窗以下的墻不能動(dòng)，那是陽(yáng)臺(tái)邊的矮墻，這段墻叫配重墻，它像秤坨一樣起著挑起陽(yáng)臺(tái)的作用。拆改這堵墻，會(huì)使陽(yáng)臺(tái)的承重力下降，導(dǎo)致陽(yáng)臺(tái)下墜。第三個(gè)地方：房間“三防”、“五防”設(shè)施不能碰而對(duì)于房間內(nèi)原有的門(mén)窗，像一些“三防”或“五防”的戶(hù)門(mén)、鋼窗等設(shè)施，這些戶(hù)門(mén)的門(mén)框是嵌在混凝土中的，如果拆改會(huì)破壞建筑結(jié)構(gòu)，相對(duì)就降低安全系數(shù)。與此同時(shí)，不要輕易破壞了房屋內(nèi)的防水層，在廚房和衛(wèi)生間的地面下都有防水層，如

42、果破壞了，樓下住戶(hù)就會(huì)變成水簾洞。如果破壞后重新修建，一定要做“24小時(shí)滲水實(shí)驗(yàn)”即在廚房或衛(wèi)生間中灌水，在24小時(shí)后不滲漏方算合格。第四個(gè)地方：房屋管道、煤氣修改須謹(jǐn)慎在修改房屋內(nèi)的煤氣、下水等管道時(shí)，一定要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)施工人員進(jìn)行，因?yàn)檫@些管道直接影響到住戶(hù)或該棟樓的整個(gè)管道，如果修改不慎，造成管道堵塞或泄露現(xiàn)象，很可能管道漏水、泄氣，所以在裝修時(shí)，裝飾公司的工作人員不能輕易代勞。物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛管理與停車(chē)場(chǎng)崗位職責(zé)一、物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛管理（一）車(chē)輛管理的方法與要求1 .建立健全車(chē)輛管理隊(duì)伍為做好管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛管理，提供安全有序的車(chē)輛停放管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)車(chē)輛管理實(shí)際情況做好人員安

43、排，包括小區(qū)車(chē)輛交通的疏導(dǎo)及管理人員、停車(chē)場(chǎng)維護(hù)人員和車(chē)輛收費(fèi)管理人員等。2 .車(chē)輛出入管理對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入及停放的車(chē)輛，宜采用出入卡證管理?？ㄗC根據(jù)停車(chē)場(chǎng)的性質(zhì)采用不同的方式。一般對(duì)居住在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主（或物業(yè)使用人），其車(chē)輛多以辦理年卡或月卡的方式管理，出入時(shí)只需出示年卡或月卡即可。外來(lái)的車(chē)輛或暫時(shí)停放的車(chē)輛應(yīng)采用發(fā)臨時(shí)卡的方式進(jìn)行管理，即每次進(jìn)入時(shí)發(fā)給一張臨時(shí)卡，上面記錄進(jìn)入的時(shí)間、道口、車(chē)牌號(hào)、值班人等，此卡在車(chē)輛出去時(shí)收回。是否收費(fèi)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、物業(yè)類(lèi)型、停車(chē)場(chǎng)性質(zhì)和物業(yè)服務(wù)合同約定作相應(yīng)處理。3 .車(chē)輛停放管理車(chē)輛進(jìn)入管理區(qū)域后，管理人員應(yīng)引導(dǎo)車(chē)輛停放。有固定車(chē)位而任意停

44、放，或不按規(guī)定任意停放，或在消防通道停車(chē)等現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)勸阻。同時(shí)，車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)位停放時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)檢查車(chē)輛，觀(guān)察車(chē)輛是否有損壞，車(chē)窗是否已關(guān)閉，是否有貴重物品遺留車(chē)內(nèi)等，必要時(shí)做好記錄并通知車(chē)主，避免出現(xiàn)法律糾紛。（二）車(chē)輛管理注意事項(xiàng)1 .車(chē)輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。完善的交通標(biāo)識(shí)及提示既可以確保管理區(qū)域車(chē)輛交通的有序，又可以減少安全事故的發(fā)生。而車(chē)輛停放票據(jù)、卡、證及收費(fèi)牌上的相關(guān)免責(zé)提示等則可以提醒車(chē)主做好相應(yīng)的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事件時(shí)引發(fā)法律糾紛。2 .車(chē)主首次申請(qǐng)辦理停車(chē)年卡或月卡時(shí)應(yīng)提交本人身份證、駕駛

45、證、車(chē)輛行駛證原件與復(fù)印件，并簽訂停車(chē)位使用協(xié)議，建立雙方車(chē)輛停放服務(wù)關(guān)系。協(xié)議上應(yīng)對(duì)車(chē)輛是有償停放還是無(wú)償停放、是保管關(guān)系還是僅僅車(chē)位租用關(guān)系、停放過(guò)程中的安全責(zé)任等法律責(zé)任問(wèn)題予以明確，避免在車(chē)輛出現(xiàn)刮損或丟失時(shí)引起法律糾紛。3 .車(chē)輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分車(chē)主為了方便，經(jīng)常會(huì)將車(chē)輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車(chē)輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車(chē)位，這樣往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防疏散及搶救。因此，車(chē)輛停放管理應(yīng)特別注意對(duì)消防疏散通道的管理，確保車(chē)輛停放符合消防管理的要求，絕對(duì)不能堵塞消防通道。4 .對(duì)于電梯直接通往室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)的小區(qū)，必

46、須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車(chē)庫(kù)進(jìn)入樓內(nèi)。二、物業(yè)保安部停車(chē)場(chǎng)崗位職責(zé)1、對(duì)出入車(chē)輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認(rèn)真填寫(xiě)車(chē)輛出入登記表，提醒和指揮司機(jī)按路線(xiàn)行駛，按規(guī)定泊車(chē)，保障道路、車(chē)場(chǎng)暢通無(wú)阻；大型客車(chē)及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品車(chē)輛禁止放行；2、負(fù)責(zé)對(duì)車(chē)場(chǎng)停放的車(chē)輛進(jìn)行巡視查看，發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車(chē)輛有損壞時(shí)應(yīng)向車(chē)主（司機(jī)）指出，并做好記錄，使責(zé)任分明;檢查停放車(chē)輛的狀況，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水，未關(guān)車(chē)門(mén)、車(chē)窗、車(chē)燈，應(yīng)及時(shí)通知車(chē)主（司機(jī)），并報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)；3、對(duì)進(jìn)入車(chē)場(chǎng)車(chē)輛進(jìn)行登記及車(chē)況檢查，并實(shí)行24小時(shí)值班和定時(shí)巡查制度；提醒車(chē)主在離開(kāi)時(shí)鎖好車(chē)門(mén)，將防盜系統(tǒng)調(diào)至警備狀

47、態(tài)；4、接到車(chē)輛事故報(bào)告后，應(yīng)立即組織人員記錄事故雙方的詳細(xì)資料、登記車(chē)牌號(hào)碼及駕駛執(zhí)照號(hào)碼等；檢查事故雙方的詳細(xì)資料、登記車(chē)牌號(hào)碼及駕駛執(zhí)照等；檢查現(xiàn)場(chǎng)事故現(xiàn)場(chǎng)被撞事件，并做詳細(xì)記錄，如需緊急處理或修理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班負(fù)責(zé)人；5、接到車(chē)輛失盜通知后，立即通知當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo)及警方；檢查相關(guān)人員記錄的被偷車(chē)牌照、車(chē)的顏色及品牌等；調(diào)出監(jiān)控錄像，協(xié)助警方偵查破案工作；6、做好停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)位劃分、出入口標(biāo)識(shí)及停車(chē)標(biāo)識(shí)牌的設(shè)立、防盜、防損壞設(shè)備配備、車(chē)場(chǎng)照明設(shè)備、消防器械及設(shè)施的配備等工作；7、定期檢查車(chē)場(chǎng)消防設(shè)施是否完好、有效，如有損壞，要及時(shí)要報(bào)告值班負(fù)責(zé)人；8、認(rèn)真填寫(xiě)所有記錄表格，保持記錄完整、整潔、

48、無(wú)污績(jī)；9、如遇到任何突發(fā)事件，應(yīng)以確保車(chē)道順暢為前提，按照有關(guān)規(guī)定處理；10、按公司規(guī)定向客人收取停放車(chē)輛的費(fèi)用；11、力所能及地處理違反泊車(chē)規(guī)則的事情（如交費(fèi)后超時(shí)離場(chǎng)等）；12、在遇到其它突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)以自身安全為前提，靈活掌握處理方式，如不能解決可通知值班領(lǐng)導(dǎo)或上級(jí)到場(chǎng)處理；13、夜班值勤時(shí)要加強(qiáng)警戒，特別是23:00以后開(kāi)出的車(chē)輛，認(rèn)真把好驗(yàn)證關(guān)，做到“三對(duì)照”：對(duì)照駕駛證、行車(chē)證和身份證，發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行阻攔并匯報(bào)值班領(lǐng)導(dǎo)。消防七責(zé)第一責(zé)：建立健全消防安全制度，實(shí)行防火安全責(zé)任制，確定本單位及內(nèi)設(shè)各部門(mén)、各崗位的消防安全管理人，對(duì)本單位工作人員進(jìn)行消防培訓(xùn)；第二責(zé)：對(duì)業(yè)主或

49、非業(yè)主使用人開(kāi)展防火宣傳教育，督促、指導(dǎo)業(yè)主或非業(yè)主使用人履行消防安全責(zé)任；第三責(zé)：根據(jù)實(shí)際需要建立由本單位工作人員組成的義務(wù)消防隊(duì)，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練；組織防火檢查，開(kāi)展日常防火巡查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；第四責(zé)：組織防火檢查，開(kāi)展日常防火巡查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；第五責(zé)：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定完善消防設(shè)施、消防安全標(biāo)志，配置滅火器材，定期組織檢查維修、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施和器材完好、有效；第六責(zé)：保障疏散通道、安全出口暢通無(wú)阻；第七責(zé)：物業(yè)管理單位每年應(yīng)當(dāng)將前款第（五）項(xiàng)規(guī)定的對(duì)自動(dòng)消防設(shè)施維修、保養(yǎng)的情況按照國(guó)家有關(guān)消防安全單位分級(jí)管理的規(guī)定報(bào)所在地公安消防機(jī)構(gòu)備案，屬于市消防安

50、全重點(diǎn)管理單位的，報(bào)市公安消防機(jī)構(gòu)備案；不屬于市消防安全重點(diǎn)管理單位的，報(bào)區(qū)分所有建筑物所在地的區(qū)、縣級(jí)市公安消防機(jī)構(gòu)備案。業(yè)主對(duì)交物業(yè)管理費(fèi)的一些誤區(qū)物業(yè)管理費(fèi)包括哪些項(xiàng)目1、管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2、物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。6、辦公費(fèi)用。7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8、物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。很多業(yè)主在面臨交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)都會(huì)有一些誤區(qū)，以下為常見(jiàn)的拒交物業(yè)管理費(fèi)的

51、常見(jiàn)情況：1.以不居住、未使用為由拒交物業(yè)費(fèi)或其他費(fèi)用。根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中第十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用等。所以在購(gòu)買(mǎi)房屋以后，不管住與不住，都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)，這一點(diǎn)不容置疑。2、以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量（保潔、綠化等）不合格為由，拒交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，如果物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有按照合同約定嚴(yán)格履行，業(yè)主可以依法追究違約責(zé)任，要求繼續(xù)履行、賠償損失等。物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量不合格通常屬于一般違約，而非完全不履行，因此業(yè)主不能

52、以拒交物業(yè)費(fèi)的形式錯(cuò)誤的行使抗辯權(quán)。且業(yè)主對(duì)這種服務(wù)的感知帶有一定的個(gè)人主觀(guān)因素。因此，業(yè)主不能以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)。3、以法不責(zé)眾跟風(fēng)不交費(fèi)。不交物業(yè)費(fèi)對(duì)其他業(yè)主具有自然的誘惑力，不交費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會(huì)；對(duì)欠費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō),他需要?jiǎng)訂T周?chē)泥従右簿芙^交費(fèi)，以達(dá)到法不責(zé)眾的效果；而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)滿(mǎn)足自己的利益時(shí)，也會(huì)踴躍行事的。因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)法律會(huì)先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，止匕外，中華人民共和國(guó)民法通則第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了

53、物業(yè)服務(wù)后，且不能拒交。4、以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費(fèi)。此種情況，關(guān)鍵看物業(yè)公司是否有過(guò)錯(cuò)。物業(yè)公司是否按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)。如果物業(yè)公司完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定。業(yè)主不能以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或保險(xiǎn)費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無(wú)端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。5、以人身、財(cái)產(chǎn)受到損失，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)

54、當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)履行了物業(yè)服務(wù)合同，在管理上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。6、對(duì)物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營(yíng)不滿(mǎn)不交物業(yè)費(fèi)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意，所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金等。物業(yè)公司利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，所得的收益是用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，這也是公共的利益，故業(yè)主不能據(jù)此而不繳納物業(yè)費(fèi)。7、房產(chǎn)流轉(zhuǎn)中原業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任?！边@里明確了業(yè)主與承租人對(duì)物業(yè)費(fèi)的連帶責(zé)任。8.以未

55、簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi)。物權(quán)法第78條、物業(yè)管理?xiàng)l例都規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。”因此，只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律規(guī)定，遵循議事規(guī)則，就對(duì)全體業(yè)主具有拘束力。業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。9、因開(kāi)發(fā)遺留的問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司屬于不同的企業(yè)法人，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問(wèn)題，與之相對(duì)應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)和物業(yè)管理是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，二者不能混淆。業(yè)主需按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用，不能因?yàn)閼?yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任而拒絕交納。

56、對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主可通過(guò)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商或訴訟解決。物業(yè)有權(quán)收取裝修保證金和裝修管理費(fèi)嗎？服務(wù)中心辦理裝修備案時(shí)，一般會(huì)收取業(yè)主的裝修保證金、裝修管理費(fèi)?；蚬潭ㄊ杖?，或按平方米收取。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修保證金或裝修管理費(fèi)究竟合不合法呢？今天我們就從法律角度來(lái)分析一下這個(gè)問(wèn)題。當(dāng)業(yè)主有裝修需求時(shí)，物業(yè)公司一般會(huì)要求裝修業(yè)主辦理裝修備案手續(xù)，并收取一定的裝修保證金。比如根據(jù)深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定第十四條明確要求，居民和裝修者在辦理開(kāi)工申報(bào)登記時(shí)，應(yīng)分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。繳納裝修保證金是約束業(yè)主裝修行為的一種手段，當(dāng)裝修公司出現(xiàn)違規(guī)裝修時(shí)，物業(yè)公司一般會(huì)暫扣部分

57、保證金。在法律上，這屬于一種處罰行為。物業(yè)公司是從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，裝修管理并不是物業(yè)的專(zhuān)長(zhǎng)和本職，也就是說(shuō)，一般物業(yè)工作人員并沒(méi)有認(rèn)定某項(xiàng)裝修行為是否合規(guī)的資質(zhì)和能力。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條寫(xiě)得很清楚，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。而住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三十八條也明確要求，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)有違章行為的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款。那么，裝修保證金是不是只是一種“形式大過(guò)內(nèi)容”的規(guī)定呢？也不盡然。業(yè)主在裝修過(guò)程中，除涉及違章外，還可以存在破壞公共區(qū)域、垃圾堆放等違規(guī)