萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過(guò)程

1、萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過(guò)程一、 投資決策時(shí)期投資決策時(shí)期是項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的時(shí)期，現(xiàn)在期所做的項(xiàng)目策劃書、投資估確實(shí)是投資決策的重要依據(jù)，直截了當(dāng)阻礙整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這一時(shí)期應(yīng)著重從以下幾方面加大成本治理。1 .組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)、專業(yè)的工作。在投資決策時(shí)期，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司體會(huì)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本操縱人員要參與投資決策時(shí)期的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價(jià)工程師、營(yíng)銷人員（或托付專業(yè)策劃公司） 、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營(yíng)治理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理） 。在投資決策時(shí)期， 項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、 產(chǎn)

2、品策劃、 產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本操縱人員要緊對(duì)都市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情形、貸款利率等做出充分的了解、分析和判定。2 .進(jìn)行詳細(xì)的成本分析（ 1 ）土地開發(fā)成本土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：土地出讓金。土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊， 并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地征用費(fèi)、都市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、都市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)

3、研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估量。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一樣采納貨幣補(bǔ)償，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。（ 2）前期工程費(fèi)用估算前期開發(fā)費(fèi)一樣占項(xiàng)目總支出的3左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有專門大差不。 “三通一平” “和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)按照實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)成本。前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同有關(guān)部門和諧。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。（ 3）建筑安裝工程造價(jià)成本建筑安裝工程造價(jià)一樣占項(xiàng)目總支出的45-55

4、，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)第一分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，把握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情形，對(duì)阻礙造價(jià)的要緊因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。（ 4）社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用關(guān)于一些中檔樓盤社區(qū)一樣為項(xiàng)目總支出的 6左右。在決策時(shí)期，成本操縱的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不阻礙產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)治理性，為項(xiàng)目后期的物

5、業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足差不多所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的愛護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理增加難度，而且技術(shù)折舊專門快。（ 5）園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境一樣為項(xiàng)目總支出的 3-5，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位有關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。（ 6）投資決策時(shí)期的費(fèi)稅分析治理費(fèi)：按照都市地域特點(diǎn)一樣確定為銷售收入 2-3。銷售費(fèi)用：一樣確定在銷售收入的2-3，銷售費(fèi)用的操縱應(yīng)注意選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策時(shí)期應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估量，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足

6、項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對(duì)開發(fā)商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大阻礙。稅金：在決策時(shí)期，開發(fā)商應(yīng)按照政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持，減免部分稅費(fèi)。在二線都市，稅費(fèi)的減免關(guān)于異地開發(fā)商來(lái)講是至關(guān)重要的。（ 7）不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析按照項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一樣為除去土地開發(fā)費(fèi)用外的直截了當(dāng)成本的3-5。投資決策時(shí)期，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建筑成本變化、房屋售價(jià)變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，差不多保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的 5-8。二、設(shè)計(jì)時(shí)期設(shè)計(jì)時(shí)期的成本操縱是工程造價(jià)操縱的重要時(shí)期，其對(duì)工程造價(jià)的阻礙在75以上。在現(xiàn)在期，成本操縱人員通過(guò)恰

7、當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師緊密配合，可取得事半功倍的成效。要緊方法和措施有：1 .按照項(xiàng)目定位確定合理的容積率項(xiàng)目容積率的大小將直截了當(dāng)關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建筑成本。盡可能確定一個(gè)差不多操縱區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地勢(shì)特點(diǎn)建筑環(huán)境景觀，提升土地利用率。2 .做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加大設(shè)計(jì)方案優(yōu)化成本操縱人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案持續(xù)優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的運(yùn)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，專門在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。3 .實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確獎(jiǎng)懲方法對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：1）每平方米鋼筋含量指

8、標(biāo)；（ 2）每平方米砼含量指標(biāo)；（ 3）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；（ 4）設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。（ .加大設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用對(duì)設(shè)計(jì)單位的治理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)事前操縱的力度。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計(jì)時(shí)期必要的時(shí)刻，也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。三、招投標(biāo)與合同洽商時(shí)期項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本操縱治理工作中的重要環(huán)節(jié)，專門多有關(guān)法律文本均在現(xiàn)在期完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在現(xiàn)在期留下的，那個(gè)時(shí)期的工作質(zhì)量將直截了當(dāng)阻礙項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本治理和結(jié)算工作。因此，成本治理人

9、員在現(xiàn)在期，應(yīng)按照項(xiàng)目總體進(jìn)度打算使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。1 .做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)要緊措施按照項(xiàng)目整體施工打算制訂詳盡的招投標(biāo)打算，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。制訂招標(biāo)打算的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范疇、支付款方法及甲供材料的范疇、方式、分包項(xiàng)目等要緊合同洽商條款。招標(biāo)時(shí)期操縱造價(jià)的要緊方法有：（ 1）單位工程方面：以采納總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，關(guān)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門、窗、樓梯欄桿等采納分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干。（ 2）甲供材料方

10、面：關(guān)于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采納統(tǒng)一甲方供料，一些大宗要緊機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購(gòu)。在資金承諾的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)定價(jià)，公司必須確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，幸免損害承包商的主動(dòng)性。（ 3）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采納清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。（ 4）智能化工程方面：宜采納清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采納可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定要緊材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超過(guò)此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，智

11、能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)刻跨度大） 。（ 5）土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平穩(wěn)工程也是成本操縱的重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工，專業(yè)公司之間可采納單方報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將幸免決策失誤、成本失控。一方面，加大對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，幸免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做出錯(cuò)誤的判定。另一方面，加大對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的運(yùn)算過(guò)程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，幸免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提升或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程治理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。2 .合同治理體系中的成本操縱

12、（ 1）合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、專門工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便幸免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。（ 2）合同的可操作性合同的可操作性要緊體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。幸免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而阻礙工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)打算的實(shí)施。四、施工時(shí)期的成本操縱施工單位與開發(fā)商的治理理念及方法往往存在差異，要想建筑出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵治理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的治理措施，體現(xiàn)在成本治理上要緊有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加大：1 .加大設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和治理施工時(shí)期的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是

13、不可幸免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的治理操縱體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證治理操縱體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的治理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提升工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。2 .加大設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格治理完善的設(shè)備、材料治理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：（ 1）自行采購(gòu)自行采購(gòu)既能起到成本操縱作用，又幸免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等） 、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)阻礙較直截了當(dāng)，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中采購(gòu)。園林景觀工程所用的部分

14、材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。（ 2）總承包單位采購(gòu)開發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購(gòu)，如此可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其主動(dòng)性。（ 3）甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)一些沒(méi)有一次性包死的工程，要緊材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來(lái)確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范疇。上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。（ .加大資金打算執(zhí)行的監(jiān)控（ 1）資金打確實(shí)是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度打算已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本操縱人員與工程治理人員在前期相互和諧

15、，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。（ 2）施工時(shí)期的工程款支付是以資金打算為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度打算相和諧，在如此一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程治理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過(guò)資金打算一定比例時(shí)，成本操縱人員和工程治理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明緣故，嚴(yán)峻時(shí)，提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。（ 3）資金打算與成本的動(dòng)態(tài)操縱相結(jié)合，可使公司更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。五、結(jié)算時(shí)期的成本操縱1 .會(huì)議確認(rèn)制結(jié)算原則采納會(huì)議確認(rèn)制。通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的專門咨詢題以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。2 .二次復(fù)核、審計(jì)制建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)