別墅市場部分報(bào)告

1、白馬湖項(xiàng)目市場部分一、宏觀政策2013年政策回顧（重要政策節(jié)點(diǎn)）二、南京別墅市場1、南京別墅板塊劃分（主城、近郊、遠(yuǎn)郊）2、2013年南京別墅市場整體走勢（認(rèn)購、價(jià)格）三、溧水別墅市場1、溧水別墅市場競爭格局（成交、價(jià)格走勢、未來上市量）2、主要競品（世紀(jì)天城、恒大金碧天下、森湖溪谷、臥龍湖小鎮(zhèn)、九月森林）四、SWOT分析7.207.155.30國務(wù)院發(fā)布土地市場國五條 強(qiáng)化土地調(diào)控銀監(jiān)會(huì)：密切關(guān)注二三線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)，部分二三線城市將納入限購范圍央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格備案 南京3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高開盤前5天必須公開房源及價(jià)格8.0112.07【宏觀政策】2011.7 “新國

2、五條”的出臺(tái)，到2011.12 限購令的延續(xù)，以及2012年房產(chǎn)稅即將試點(diǎn),整體市場政策調(diào)控不松懈，政策市將變成常態(tài)市場，我們需要做長期應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備；繼續(xù)穩(wěn)定貨幣政策，執(zhí)行差別化房貸住建部要求限購到期延續(xù) 調(diào)控政策堅(jiān)決不松懈12年1.12房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大不排除廣州南京跟進(jìn) 2月南京重申限制別墅用地出讓下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%九島夢(mèng)都城 市場掃描政策市場掃描6.20【趨勢預(yù)判】從目前的調(diào)控政策來看，各項(xiàng)政策松懈的可能性不大2010.4國十條2012.6政策放松期 從03年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān); 政策的轉(zhuǎn)變期一般在14個(gè)月左右，這也說明了中國的房

3、地產(chǎn)市場是一個(gè)“政策市”;政策市場走勢掃描九島夢(mèng)都城市場掃描【政策小結(jié)】:n政策的出臺(tái)，先后從擴(kuò)大限購范圍及深化土地調(diào)控等方面做出要求，調(diào)控效應(yīng)必將持續(xù)；n在現(xiàn)行政策下，各家開發(fā)商開始“曲線跑量”，合理的價(jià)格使部分樓盤逆市熱銷，南京庫存房源也開始了15個(gè)月來的首降【別墅發(fā)展軌跡】南京別墅發(fā)展時(shí)間相對(duì)略晚，目前單純依靠景觀資源的別墅較少,開始進(jìn)入一個(gè)綜合創(chuàng)新階段;環(huán)紫金山片區(qū)三山百家湖方山浦口溧水句容 南京別墅區(qū)域軌跡:96-97年，南京別墅首先新興于主城及環(huán)紫金山區(qū)域，依靠自然資源；97-2000年，江寧的三山百家湖區(qū)域別墅興起，板塊熱度上升；2001年開始，方山板塊別墅逐漸進(jìn)入視野；隨著主城

4、用地稀缺，2005年左右，郊區(qū)別墅（浦口、溧水、句容）等板塊別墅吸引一部分購房人的目光，板塊別墅印象逐漸深化；隨著各個(gè)板塊別墅的興起，谷里板塊作為城郊區(qū)域，其發(fā)展相對(duì)滯后，成為了市場的空白，認(rèn)知度較低；擁有的良好的發(fā)展前景及自然資源，后續(xù)將成為南京別墅潛力板塊;九島夢(mèng)都城市場掃描別墅市場掃描【南京別墅格局】主城別墅用地的稀缺導(dǎo)致了郊區(qū)及遠(yuǎn)郊別墅市場的快速發(fā)展主城別墅郊區(qū)別墅遠(yuǎn)郊別墅城中、紫金、三山、百家湖仙林、湯山、江北、方山句容、溧水區(qū)域上由郊區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展，項(xiàng)目聚集效應(yīng)形成多個(gè)成熟別墅板塊；功能上更為豐富，度假別墅市場日益壯大成熟；產(chǎn)品上由獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等延伸出獨(dú)聯(lián)、多獨(dú)聯(lián)、圍合型

5、等更為豐富的產(chǎn)品類型；近郊區(qū)三山百 家湖 紫金南京別墅市場分布板塊示意圖仙林方山湯山主城區(qū) 江北溧水寶華九島夢(mèng)都城市場掃描別墅市場掃描【別墅供求】從11年逐月別墅供求關(guān)系可以看出，調(diào)控政策對(duì)于高檔房影響明顯；上市房源量不斷攀升，但成交量卻逐步下降；上市量漲13.4% 隨著政策的出臺(tái)及市場現(xiàn)狀，別墅房源上市量雖仍在上漲，但復(fù)蘇明顯放緩；成交量跌36.58% 相比于7月份“新國五條”出臺(tái)之后，下半年銷量相比上半年下降了36.58%;新國五條【成交均價(jià)】調(diào)控政策出臺(tái)后，價(jià)格波動(dòng)相對(duì)平緩，成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的正常波動(dòng)，房源成交均價(jià)上漲幅度放緩;九島夢(mèng)都城市場掃描別墅市場掃描【競爭市場】主要經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目20

6、11年整體推盤296套，2012年至今無項(xiàng)目新推房源；11年整體去化188套，去化率63.5%項(xiàng)目名稱建面(萬)容積率2011年推盤套數(shù)2011年銷售套數(shù)奧斯博恩800.674033森湖溪谷12.780.236612臥龍湖國際社區(qū)800.352244新湖仙林翠谷350.45019大吉山水田園6.50.7/世紀(jì)天城20.80.5487224世外邊城100.395914翡翠灣9.90.53106合計(jì)/296188九島夢(mèng)都城市場掃描別墅市場掃描項(xiàng)目名稱上市時(shí)間建面容積率物業(yè)類型主力戶型（）單價(jià)（元/）總價(jià)（萬）奧斯博恩08-4月800.67聯(lián)排2207500165-200森湖溪谷09-8月12.78

7、0.236獨(dú)棟197、25210000200-250臥龍湖國際社區(qū)08-7月800.35獨(dú)棟237-29314000300-420新湖仙林翠谷09-3月350.4獨(dú)棟 雙拼220-23012000256-326大吉山水田園09-4月6.50.7聯(lián)排180-25011000160-280世紀(jì)天城09-11月20.80.548獨(dú)棟 聯(lián)排290-350獨(dú)棟：11000300-380世外邊城08-5月100.39獨(dú)棟290-32010000290-350翡翠灣10-1月9.90.53獨(dú)棟30012000350-480中浩青溪莊園10-11月8.60.42獨(dú)棟330-70015000500-2000大山

8、地08-11月110.39獨(dú)棟 聯(lián)排獨(dú)棟：260-330 聯(lián)排：190-210聯(lián)排：10000聯(lián)排：180-230獨(dú)棟、聯(lián)排為主，主力戶型集中在180-250（聯(lián)排）及230-350（獨(dú)棟）；價(jià)格主要集中在8000-10000元/（聯(lián)排）及10000-15000元/（獨(dú)棟）市場解讀：整體市場政策調(diào)控不松懈，政策市將變成常態(tài)市場，我們需要做長期應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備；2月以來價(jià)格市場競爭效果顯著，購房者已紛紛入市，價(jià)格依然是撬動(dòng)市場的第一因素；別墅市場11年整體去化達(dá)64%,低總價(jià)緊湊型成為市場去化的主流；【旅游資源】項(xiàng)目毗鄰“全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”千盛農(nóng)莊；周邊旅游資源豐富，景點(diǎn)眾多，具有豐富的自然景觀資源

9、；定林寺塔千盛農(nóng)莊牛首山風(fēng)景區(qū)南唐二陵南唐二陵九島夢(mèng)都城 基地分析基地分析n 谷里這塊93平方公里的腹地，山水秀美，人文薈萃，南京著名的四十八景之一“牛首煙嵐”位于谷里；n弘覺塔、鄭和衣冠冢、南唐二陵、銀杏湖等風(fēng)景名勝和歷史古跡為這塊土地積淀了深厚的文化底蘊(yùn)；本本案案主城江寧【項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目位于江寧谷里街道，板塊認(rèn)知度不高但發(fā)展?jié)摿薮螅痪嚯x谷里鎮(zhèn)商業(yè)中心較近，車行距離3分鐘左右；項(xiàng)目基地分析牛首大道慶興路吉慶路規(guī)劃路項(xiàng)目九島夢(mèng)都城 基地分析項(xiàng)目基地分析【項(xiàng)目現(xiàn)狀】目前一期房源正在交付，內(nèi)部均已竣工，部分景觀為做完，二期房源即將開工；【項(xiàng)目四至】項(xiàng)目東臨牛首大道，與千盛農(nóng)莊毗鄰；南靠慶興路為谷

10、里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；西臨吉慶路，北倚規(guī)劃道路，有天然山丘為屏 ；基地分析【項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】從項(xiàng)目指標(biāo)看，二期用地38.7萬，共計(jì)904戶主要以E戶型為主；九島夢(mèng)都城 基地分析【周邊配套】項(xiàng)目目前依靠谷里鎮(zhèn)配套，隨著項(xiàng)目的逐漸開發(fā)成熟，項(xiàng)目自身的教育、商業(yè)、服務(wù)等配套將日益成熟；谷里鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目蘇果超市蘇果超市好又多購物廣好又多購物廣場場谷里中心小谷里中心小學(xué)學(xué)上海華聯(lián)超上海華聯(lián)超市市基地分析項(xiàng)目基地分析【綜合評(píng)價(jià)】項(xiàng)目目前所處區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，前景規(guī)劃良好，但板塊認(rèn)知度較低 ，交通現(xiàn)狀有待改善；n項(xiàng)目所在區(qū)域市場認(rèn)知度較低，但區(qū)域自然資源及地塊級(jí)別較好；n周邊擁有“全國生態(tài)示范農(nóng)莊”千盛農(nóng)莊，景觀生態(tài)環(huán)

11、境較好；n 區(qū)位交通相對(duì)便捷，但通往主城的最便捷道路目前正在施工，道路狀況較差；n 項(xiàng)目與弘覺塔、宏覺寺、南唐二陵等景區(qū)相鄰，人文旅游資源較好；n 周邊配套匱乏，隨著項(xiàng)目的開發(fā)，狀況會(huì)隨之好轉(zhuǎn)；基地資源價(jià)值評(píng)估：權(quán)比細(xì)目 優(yōu)良一般較差差土地級(jí)別生態(tài)景觀環(huán)境污染交通情況生活配套學(xué)區(qū)情況社會(huì)治安九島夢(mèng)都城 基地分析基地分析項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，目前一期已經(jīng)基本銷售完畢；二期1標(biāo)段3月份已經(jīng)動(dòng)工，12月份竣工；二期剩余產(chǎn)品工期待定；n 二期共計(jì)規(guī)劃227棟,其中包含62棟雙聯(lián),105棟四聯(lián)及60棟六聯(lián)；n 二期1標(biāo)段共規(guī)劃有12棟產(chǎn)品，1棟雙拼、7棟四聯(lián)及4棟六聯(lián),共計(jì)56套；九島夢(mèng)都城 項(xiàng)

12、目解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀分析聯(lián)排雙拼戶型單棟面積棟數(shù)單套面積（端戶）單套面積(中間)戶型A526.0623291.6雙聯(lián)B527.365291雙聯(lián)C570.3730291.6雙聯(lián)D548.574291.4雙聯(lián)E1087.5664302.7248.4四聯(lián)F1098.5641302.3251.9四聯(lián)G1576.4621300.6248.6六聯(lián)H1579.2120302.7248.4六聯(lián)J1582.6410300.6246.1六聯(lián)L1584.568302.7248.4六聯(lián)K1580.11302.7248.1六聯(lián)合計(jì)/227/【戶型配比】產(chǎn)品以聯(lián)排為主且戶型跨度不大，雙拼戶型面積在290左右；聯(lián)排端戶面

13、積302、中間戶250左右；九島夢(mèng)都城 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀分析物業(yè)類型棟數(shù)套數(shù)面積段雙聯(lián)12套291四聯(lián)端戶612套302中間戶12套248、251六聯(lián)端戶510套300中間戶20套248合計(jì)1256/【一標(biāo)段戶型】一標(biāo)段目前共計(jì)56套房源（其中2套雙聯(lián)，24套四聯(lián)及30套六聯(lián)）,主力面積段集中在248-251 的中間戶 ；露臺(tái)設(shè)備陽臺(tái)露臺(tái)【戶型解讀】二期戶型采用多露臺(tái)設(shè)計(jì),贈(zèng)送空間較大,讓渡價(jià)值高；主臥采用套房式設(shè)計(jì),體現(xiàn)產(chǎn)品尊崇感；項(xiàng)目解讀九島夢(mèng)都城 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀分析項(xiàng)目解讀【立面風(fēng)格】北美風(fēng)格立面，簡潔清新，素雅大方 n 北美風(fēng)格立面；n 用材方面采用了色彩淡雅的石材及噴沙涂料 ,深色

14、與淺色的合理搭配使得整體十分協(xié)調(diào)，整體品質(zhì)感較強(qiáng)；【項(xiàng)目景觀】項(xiàng)目內(nèi)無明顯景觀帶，僅有人工湖，內(nèi)部樹木部分枯萎，景觀有待提高；九島夢(mèng)都城 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀分析項(xiàng)目解讀【項(xiàng)目配套】規(guī)劃有一幢約1萬平方米的高檔會(huì)所，集高檔餐飲、健身、文化中心、酒店等生活配套為一體 上述圖片僅供參考項(xiàng)目總結(jié)：二期房源主要以聯(lián)排為主，輔以部分雙拼，戶型贈(zèng)送空間較大，讓渡價(jià)值高； 北美風(fēng)格外立面，用材考究，細(xì)節(jié)明顯，品質(zhì)感較強(qiáng)； 項(xiàng)目無明顯景觀帶，內(nèi)部景觀有待加強(qiáng)；Strength 優(yōu)勢1.隸屬江寧，擁有良好的區(qū)位；2.區(qū)域內(nèi)山水及景觀資源豐富；3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好,購買力逐漸加強(qiáng);4.通往主城相對(duì)便捷；5.體量優(yōu)勢將帶來完善的資源配套；Opportunity 機(jī)會(huì)1.有優(yōu)越的自然資源可供項(xiàng)目借勢；2.至主城道路改造推進(jìn)將改善客戶印象；3.谷里生態(tài)規(guī)劃前景明朗；4.一期質(zhì)量和價(jià)格優(yōu)勢為項(xiàng)目贏得市場口碑；We