上海城更新首批案例簡介

1、上海市城市更新首批案例簡介2015年上海市城市更新工作推進會2月12日在上海設計中心南館召開。上海市規(guī)劃國土資源管理局對上海市城市更新規(guī)劃實施辦法（試行）（征求意見稿）進行深入解讀，并展示已經(jīng)啟動的六個城市更新案例，分別為：徐匯區(qū)的西亞賓館開放公共空間、提供公共停車位的改造；徐家匯教堂廣場附近空間整合優(yōu)化；靜安區(qū)錦滄文華酒店改為樓；“東八塊”地區(qū)保留歷史風貌；曹家渡地區(qū)建設樓宇連廊；以及閘北區(qū)新客站北廣場北側增加公共綠地和公共開放空間。一、徐匯區(qū)的西亞賓館開放公共空間更新模式：功能改變（由老舊賓館改為大型城市綜合體：寫字樓+公共空間+公共停車+商業(yè)）。更新背景：徐家匯商圈，面臨公共空間不夠、停

2、車位嚴重不足、寫字樓稀缺等問題，急需更新改造提升項目概況：改造前的西亞賓館為三星級老舊賓館，建筑高度35米，建筑面積10623平方米。西亞賓館原址建設的T20大廈改建完成后為寫字樓加公共設施，建筑高度增至70米，建筑面積24258平方米。1層與地面連為一體，成為開放式廣場；2層作為徐家匯商區(qū)整體連廊一部分，便于行人在樓宇間穿行；34層為公共停車場，5層為支撐層，6層13層為寫字樓；地下空間和613層為業(yè)主所有（改造后產(chǎn)證面積不變）。項目進度：T20（西亞賓館重建）于2013年8月動工，2017年12月，百勝中國控股有限公司入駐T20,T20正式更命為百勝中國大廈。主要經(jīng)驗：業(yè)主：負責出資對需要

3、更新的地塊或建筑進行改建，提供公共空間和公共設施，滿足公共需要。政府：提供容積率提高和規(guī)劃性質(zhì)更改等獎勵政策，提高業(yè)主更新改造積極性。、徐家匯教堂廣場附近空間整合優(yōu)化更新模式：優(yōu)化空間布局，增加公共活動空間。更新背景：大教堂、觀象臺、藏書樓、光啟墓等歷史建筑互相聯(lián)系較弱，辨識性不足，周邊公共空間較零散，品質(zhì)不理想。項目概況：徐家匯天主教堂是中國著名的天主教堂，2013年被列入第七批全國重點文物保護單位，2016年9月入選“首批中國20世紀建筑遺產(chǎn)”名錄。為了優(yōu)化現(xiàn)狀空間，通過拆除遮擋教堂的現(xiàn)狀建筑和行道樹來展示教堂的南立面，強化教堂與古觀象臺的歷史建筑對話，增加了地區(qū)公共活動空間。在教堂前廣場

4、南側建設一幢地上3層、地下2層的社區(qū)文化設施，增強地區(qū)文化活力，廣場下建地下停車庫。改造后廣場范圍內(nèi)建筑面積減少約400平方米，廣場視野更開闊,景觀建筑更為突出，展示了教堂巴西利卡式建筑富有美感的南立面，整體上增加公共活動空間。項目進度：徐家匯教堂廣場于2017年年底完成地下結構施工，計劃2018年年底主體竣工。主要經(jīng)驗：注重利用城市的邊角地、閑置地等“低效空間”，通過整理改造植入質(zhì)樸、清新、實用的公眾活動場所，讓低效空間發(fā)揮城市生活積極作用。三、靜安錦滄文華樓宇改建項目更新模式：功能改變（由酒店改為高端商場和甲級寫字樓）。項目概況：錦滄文華樓宇改建工程位于南京西路1225號，西側毗鄰上海展覽

5、中心，北至南京西路，東近平安戲院，南鄰滄州大樓,地處上海著名的商務與購物中心。項目原為錦滄文華大酒店，建成于1987年，是上海中心城區(qū)著名的五星級酒店。原主樓結構為30層，高100米，裙房5層，設1層地下室。一方面原主樓拆除后通過“四改三”以增加層高，重建建筑高度不變但主樓改建為22層；另一方面原裙房區(qū)域1層地下室拆除后擴建為地下4層，主樓區(qū)域地下室仍為1層不變。改建后建筑面積約7萬平米，建筑功能為商業(yè)加辦公。項目進度：工程于2016年5月開工，計劃于2019年底竣工。四、“東八塊”地區(qū)保留歷史風貌2002年5月，上海市政府將位于靜安東部北京路石門路附近的一大片“舊區(qū)”的土地分割為八塊，以“免

6、土地出讓金的舊區(qū)改造模式”，與周正毅（2002年度福布斯中國富豪榜第11名，上海首富）簽訂了八塊國有土地的八個出讓合同，被稱為“東八塊”，總面積17.64萬平方米。“東八塊”區(qū)域空間分布“東八塊”周邊的自然博物館和靜安中心“東八塊”怡安里內(nèi)部里弄空間更新模式：歷史街區(qū)、地段保護性更新。項目進度：2003年，“東八塊”地區(qū)因為周正毅被捕入獄，此區(qū)域的拆遷停滯了近十年。如今南部已建成靜安雕塑公園和上海自然博物館新館，北面的寫字樓靜安中心正在建設中。剩下的街坊，有一半在動遷中，剩余將最大程度地保留原貌。項目特色：以靜安區(qū)東斯文里的改造為例，這一試點，除保護保留已經(jīng)認定的保護建筑外，還保留原規(guī)劃確定拆

7、除的里弄建筑群（東斯文里），為鼓勵該保護要求的落實，允許其建筑面積不計入地區(qū)開發(fā)總量，即增加相應開發(fā)建筑面積。五、曹家渡地區(qū)建設樓宇連廊更新模式：完善城市功能，強化城市活力更新背景：近年來，許多城市的傳統(tǒng)商圈遭遇嚴峻挑戰(zhàn)，“市中心”的發(fā)展壓力前所未有。一方面，電商等各種新興商業(yè)業(yè)態(tài)蓬勃興起，周邊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)快速開發(fā)、同質(zhì)化競爭加??；另一方面，傳統(tǒng)商圈土地開發(fā)已逼近極限甚至“無地可用”，無法再通過新建商業(yè)項目帶動整體升級。在此情形下，傳統(tǒng)商圈、市中心的“二次開發(fā)”成為擺在地方政府面前的一道新考題。曹家渡歷史上有“滬西小上?！敝u，曾是滬西著名的交通樞紐和商業(yè)副中心之一。但由于各種因素，近年發(fā)展相

8、對遲緩。以連廊的規(guī)劃建設為重要特點，上海中心城區(qū)的多個商圈正在加速更新。比如，徐家匯商圈啟動了近年來最大規(guī)模的商圈業(yè)態(tài)調(diào)整，并建設空中連廊完成西亞賓館、美羅城等重要商業(yè)建筑的連接。靜安區(qū)也正在研究南京西路商圈、靜安寺商圈的連廊建設。項目概況：靜安、長寧、普陀三區(qū)政府將從戰(zhàn)略合作層面，對“三區(qū)共有”的曹家渡地區(qū)進行整體規(guī)劃，規(guī)劃、建設、發(fā)改等相關部門以及相鄰街道也將共同組建工作組落實有關工作，梳理、優(yōu)化跨區(qū)建設項目規(guī)劃審批的有關流程。根據(jù)規(guī)劃，今后曹家渡商圈將建設天橋，連通局部地下空間，串聯(lián)起多個商業(yè)建筑，通過人行天橋延長購物流線，提升空間通達性，并使城市景觀更富層次感。連廊路線以悅達889廣場為中心，串聯(lián)了芳匯廣場、曹家渡花鳥市場、西本項目、金廷88、晶采廣場、開開廣場、中華城、海森國際等九大區(qū)域地標，連廊外延還直通軌交11號線隆德路站，大大提升交通暢達度。曹家渡商圈未來將形成新型的五大產(chǎn)業(yè)結構，包括：旅游產(chǎn)業(yè)、電子商務產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、生命健康中心和樓宇經(jīng)濟。項目進度：目前此連廊工程在公布相關規(guī)劃方案后陷入停滯狀態(tài)。六、閘北區(qū)新客站北廣場北側增加公共綠地和公共開放空間更新模式：增加公共開放空間，促進市民交往。項目概況：閘北區(qū)新客站