物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位設(shè)施設(shè)備維護(hù)部工作手冊

1、屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部工作手冊第D/0版文件編號：XWWY/QEO-C/GC-屏山-00-2016編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 生效日期： 2017年1 月1 日52文件目錄編號文 件 名 稱頁 碼XWWY/QEOC/GC-屏山-01-2016共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織架構(gòu)及職責(zé)6XWWY/QEOC/GC-屏山-02-2016共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部安全作業(yè)制度11XWWY/QEOC/GC-屏山-03-2016共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部員工日常工作流程15XWWY/QEOC/GC-屏山-04-2016電梯操作工作規(guī)程25XWWY/QEOC/GC-屏山-05-201

2、6中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行工作規(guī)程29XWWY/QEOC/GC-屏山-06-2016大樓設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程33XWWY/QEOC/GC-屏山-07-2016突發(fā)事件處理流程37XWWY/QEOC/GC-屏山-08-2016共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部接報(bào)及維修工作程序47XWWY/QEOC/GC-屏山-09-2016共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部裝修管理工作內(nèi)容43 文件化信息目錄編號記錄名稱XWWY/QEO-C/GC-表-001-2016設(shè)備臺帳XWWY/QEO-C/GC-表-003-2016工程驗(yàn)收記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-004-2016工程變更流程單XWWY/QEO-C/GC-表-00

3、5-2016設(shè)備事故分析及處理記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-006-2016機(jī)電設(shè)備匯總表XWWY/QEO-C/GC-表-007-2016設(shè)備設(shè)施日常巡查記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-008-2016年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃XWWY/QEO-C/GC-表-009-2016設(shè)備設(shè)施維修（保養(yǎng)）記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-011-2016配電室工作表XWWY/QEO-C/GC-表-012-2016柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-013-2016給、排水泵日巡檢記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-014-2016外包方維護(hù)保養(yǎng)記錄XWWY/QEO-C/

4、GC-表-015-2016電梯系統(tǒng)日巡檢記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-016-2016公用工具借用登記表XWWY/QEO-C/GC-表-019-2016消防聯(lián)動系統(tǒng)巡檢記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-022-201生活水箱清洗檢疫記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-024-2016設(shè)備卡XWWY/QEO-C/GC-表-025-2016工程人員值班記錄XWWY/QEO-C/GC-表-026-2016絕緣、計(jì)量器具臺帳XWWY/QEO-C/GC-表-027-2016來訪人員情況登記表XWWY/QEO-C/GC-表年 服務(wù)中心電能統(tǒng)計(jì)分析表XWWY/QEO-

5、C/GC-表年 服務(wù)中心水能統(tǒng)計(jì)分析表XWWY/QEO-C/GC-表-037-2016停電（停水）記錄XWWY/QEO-C/GC-表-042-2016鉛酸蓄電池充、放電記錄XWWY/QEO-C/GC-表-043-2016接地電阻測試記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-045-2016用電許可證XWWY/QEO-C/GC-表-046-2016鑰匙借用登記表XWWY/QEO-C/GC-表-047-2016共用設(shè)施清冊XWWY/QEO-C/GC-表-048-2016高壓絕緣工具校驗(yàn)記錄XWWY/QEO-C/GC-表-049-2016共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部工作抽檢表XWW

6、Y/QEO-C/GC-表-050-2016共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部專用、共用工具匯總表XWWY/QEO-C/GC-表-052-2016防雷系統(tǒng)檢查保養(yǎng)記錄XWWY/QEO-C/GC-表-053-2016房屋、建筑設(shè)施定期巡檢記錄XWWY/QEO-C/GC-表-054-2016房屋、建筑設(shè)施維修、保養(yǎng)巡檢記錄XWWY/QEO-C/GC-表-055-2016給、排水泵月（季）檢查保養(yǎng)記錄XWWY/QEO-C/GC-表-057-2016化糞池清掏記錄表XWWY/QEO-C/GC-表-058-2016低壓配電柜季檢查保養(yǎng)記錄XWWY/QEO-C/GC-表-059-2016化糞池定期檢查記錄表XWWY/

7、QEO-C/GC-表-061-2016共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部接報(bào)修情況統(tǒng)計(jì)表XWWY/QEO-C/GC-表-062-2016設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表XWWY/QEO-C/GC-表-063-2016會議設(shè)備月檢查保養(yǎng)記錄XWWY/QEO-C/GC-表-001-屏-2016 空調(diào)運(yùn)行記錄XWWY/QEO-C/GC-表-002-屏-2016高低壓配電運(yùn)行記錄XWWY/QEO-C/GC-表-003-屏-2016鍋爐運(yùn)行記錄表文件名稱共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部作業(yè)文件組織架構(gòu)及職責(zé)版 本 號D/0文件編號XWWY/QEOC/GC-屏山-012016修改次數(shù)0頁 數(shù)6共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織架構(gòu)及職責(zé)目的規(guī)范

8、屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部的日常工作流程。適用范圍適用于屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。職責(zé)屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)按本作業(yè)文件的相關(guān)要求具體實(shí)施。方法及過程控制共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織架構(gòu)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理共用部位、設(shè)施設(shè)備主管運(yùn)行崗綜合維修崗共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部職責(zé)及各崗位職責(zé)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部部門職責(zé)1、負(fù)責(zé)貫徹公司一體化管理方針和管理目標(biāo)，完成體系文件管理方案規(guī)定的內(nèi)容。2、按照國家有關(guān)法規(guī)、負(fù)責(zé)制訂大樓近、遠(yuǎn)期各類設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃。提出設(shè)備更新的設(shè)想，可行性研究方案、年度經(jīng)費(fèi)以及有關(guān)設(shè)備、物資的采購意見

9、。3、加強(qiáng)管理，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度和工作流程。認(rèn)真落實(shí)崗位責(zé)任制，減少和杜絕各種違章、違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。4、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，組織實(shí)施對設(shè)備的定期點(diǎn)檢、保養(yǎng)和維修。負(fù)責(zé)各類設(shè)備的應(yīng)急搶修、并及時(shí)排除故障，保證設(shè)備處于正常安全工作狀態(tài)。5、配合人力資源部門開展各類技術(shù)培訓(xùn)工作，提高本部門員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和技術(shù)水平，6、積極開展節(jié)能和技術(shù)改進(jìn)工作，降低能耗，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。7、建立健全規(guī)范化，先進(jìn)的技術(shù)檔案管理制度，加強(qiáng)對工程技術(shù)檔案的管理。8、負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)域設(shè)備設(shè)施維保方的日常管理及參與維保方合同的評審。9、負(fù)責(zé)采取有效措施控制物業(yè)工程維護(hù)服務(wù)中的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源；對相關(guān)方環(huán)境保護(hù)和安全預(yù)防施

10、加影響。10、負(fù)責(zé)采取有效措施控制本部門的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源。不斷增強(qiáng)員工環(huán)境保護(hù)和安全預(yù)防意識。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)部崗位職責(zé)共用部位、設(shè)備維護(hù)部主管崗位職責(zé)內(nèi)部管理（1） 在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)下，負(fù)責(zé)屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面管理，做好公司各有關(guān)部門對屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施管理的協(xié)調(diào)、配合工作。保證屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心公共設(shè)備設(shè)施管理工作的計(jì)劃、方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2） 推行設(shè)備專業(yè)管理和全員管理相結(jié)合的方法，嚴(yán)格按制度考核領(lǐng)班并督促檢查各班組堅(jiān)持現(xiàn)場管理制度，貫徹落實(shí)設(shè)備設(shè)施管理和維修保養(yǎng)制度。（3） 掌握設(shè)備管理人員的技術(shù)業(yè)務(wù)狀況，關(guān)

11、心設(shè)備管理人員的技術(shù)業(yè)務(wù)水平的提高和更新。逐步使設(shè)備運(yùn)行的各級管理人員的水平向科學(xué)化、現(xiàn)代化的管理方向發(fā)展，并做好政治思想工作，抓好部門文明建設(shè)，關(guān)心員工生活，審定和實(shí)施合理化建議。（4） 定期組織設(shè)備管理和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)部基礎(chǔ)管理的檢查工作，提高設(shè)備完好率。（5） 負(fù)責(zé)部門員工的考勤、入職、離職工作。（6） 識別、控制本部門的環(huán)境因素。不斷增強(qiáng)員工環(huán)境保護(hù)意識。（7） 定期召開設(shè)備管理工作會議，研究設(shè)備科學(xué)管理方法。檢查布置設(shè)備管理工作，并負(fù)責(zé)解決有關(guān)重大問題。（8） 負(fù)責(zé)對裝修施工的監(jiān)理、驗(yàn)收。（9） 負(fù)責(zé)對共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)外包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管控。（10） 定期召開共用部

12、位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部門工作例會，總結(jié)提高服務(wù)質(zhì)量。員工培訓(xùn)負(fù)責(zé)組織對共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部員工各崗位（工種）工作職責(zé)、BI、行為規(guī)范的培訓(xùn)和傳達(dá)公司會議內(nèi)容。本部門在服務(wù)過程中的環(huán)境因素及存在的危險(xiǎn)源的培訓(xùn)工作。每日工作每天對重要的設(shè)施設(shè)備（配電、空調(diào)、監(jiān)控、給排水、電梯）運(yùn)行進(jìn)行檢查。對不合格項(xiàng)督導(dǎo)整改并跟進(jìn)結(jié)果；每周工作每周五對上周的工作進(jìn)行總結(jié)并根據(jù)實(shí)際情況計(jì)劃下周工作內(nèi)容并上報(bào)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。月度工作（1） 負(fù)責(zé)屏山行政中心及臨時(shí)活動監(jiān)管和對接工作，以及與水電氣公司的外協(xié)工作；（2） 負(fù)責(zé)屏山行政中心設(shè)施設(shè)備維修材料的申購工作；（3） 負(fù)責(zé)督促對本部門當(dāng)月的各類運(yùn)行記錄、維修記錄、值班記

13、錄、培訓(xùn)會議記錄按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)整理歸檔；（4） 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心安排，負(fù)責(zé)組織完成業(yè)主方委托的工作；季度工作（1）根據(jù)本部門實(shí)際情況上報(bào)下一季度部門資金計(jì)劃；（2）督促維保方提交維保的設(shè)施設(shè)備評估報(bào)告，并進(jìn)行分析。半年工作對本部門上半年的工作進(jìn)行總結(jié)，做好下半年的工作計(jì)劃；年度工作（1）編制年度大、中修維修計(jì)劃、更新改造計(jì)劃以及年度資金計(jì)劃上報(bào)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理；（2）負(fù)責(zé)設(shè)備外委監(jiān)督、管理以及合同的續(xù)簽工作；（3）負(fù)責(zé)本部門的年終工作總結(jié)；共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部設(shè)備運(yùn)行崗位職責(zé)上班前按規(guī)定著裝，佩帶工號牌。做好崗位工作、工具、物品交接，接管并整理好工作崗位所需工具物品，保證可隨時(shí)投入使用。負(fù)責(zé)對

14、屏山行政中心的電梯、空調(diào)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)督、檢查。負(fù)責(zé)對屏山行政中心水泵、污水提升、高低壓配電室和風(fēng)機(jī)的運(yùn)行、檢修、保養(yǎng)（按照作業(yè)文件與年度維保計(jì)劃）。對屏山行政中心電梯機(jī)房、負(fù)1層水箱房、水泵房等重要設(shè)施設(shè)備每天巡查1次，建立相關(guān)巡查制度，填寫記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)，及時(shí)處理。屏山行政中心高低壓配電室每天巡視檢查2次，并記錄：變壓器溫度、電壓、電流、補(bǔ)償柜功率因數(shù)等。每周六、周日當(dāng)日值日人員需嚴(yán)格按照規(guī)定巡檢內(nèi)容進(jìn)行巡檢并進(jìn)行記錄。每季度（每年1月、4月、7月、10月5日至10日）各個(gè)分管責(zé)任人對大樓內(nèi)各自負(fù)責(zé)的配電箱、控制柜進(jìn)行清理、保養(yǎng)。在大風(fēng)、大雨等特殊氣象出現(xiàn)時(shí)，要加強(qiáng)

15、對屏山行政中心的巡視檢查，對出現(xiàn)的水路堵塞以及設(shè)備、設(shè)施有可能出現(xiàn)危險(xiǎn)情況時(shí)應(yīng)迅速報(bào)告部門主管。4.2.2.2.10夏季對行政中心空調(diào)制冷機(jī)組每天巡查2次，冬季對鍋爐機(jī)組每天巡查2次，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)，及時(shí)處理。4.2.2.2.11對值班中未能處理、未完成的工作以及所產(chǎn)生的問題，在值班日志中做好記錄，并報(bào)告主管及時(shí)安排處理。負(fù)責(zé)高低配電房的安全、消防工作，做好防鼠、防火、防水、防盜和防破壞等工作，保持室內(nèi)環(huán)境和設(shè)備的清潔。共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部綜合維修崗位職責(zé)上班前按規(guī)定著裝，佩帶工號牌。做好崗位工作、工具、物品交接，接管并整理好工作崗位所需工具物品，保證可隨時(shí)投入使用。負(fù)責(zé)客戶

16、所有的戶內(nèi)報(bào)事，接單必須到現(xiàn)場，不能處理的必須給予聯(lián)系相關(guān)人員跟蹤。裝修管理隨著入住時(shí)間與入戶維修合并，平?；ハ嗯浜稀Ｑb修巡視負(fù)責(zé)裝修管理與協(xié)調(diào)。每周六、周日當(dāng)日值日人員需嚴(yán)格按照規(guī)定巡檢內(nèi)容進(jìn)行巡檢并進(jìn)行記錄。文件名稱共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部作業(yè)文件安全作業(yè)制度版 本 號D/0文件編號XWWY/QEOC/GC-屏山-022016修改次數(shù)0頁 數(shù)2共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部安全作業(yè)制度目的規(guī)范屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部的安全作業(yè)制度。適用范圍適用于屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。安全作業(yè)制度安全作業(yè)堅(jiān)決貫徹“安全第一,預(yù)防為主,綜合治理”的指導(dǎo)思想

17、，當(dāng)作業(yè)與安全發(fā)生矛盾時(shí)，作業(yè)必須服從安全，實(shí)行一票否決制。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備、設(shè)施的安全操作規(guī)程，電工等特殊工種必須持證上崗，杜絕無證作業(yè)。危險(xiǎn)設(shè)備、設(shè)施必須配備安全保護(hù)網(wǎng)罩并懸掛醒目警示標(biāo)志。登高作業(yè)時(shí)，應(yīng)系好安全帶，禁止上、下拋投材料、工具，上梯操作時(shí)，應(yīng)事先檢查梯子是否牢固，梯子與地面應(yīng)有防滑措施，并有人監(jiān)護(hù)。凡帶電作業(yè)必須使用工作票，做好安全防范措施后由監(jiān)護(hù)人監(jiān)督執(zhí)行，工作及監(jiān)護(hù)人必須是持有電工上崗證的員工。高度危險(xiǎn)性的帶電作業(yè)應(yīng)上報(bào)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心或公司工程管理部批準(zhǔn)同意后再執(zhí)行操作。非特殊情況嚴(yán)禁帶電操作，只允許低壓帶電作業(yè)，禁止高壓帶電作業(yè)。使用各種電氣設(shè)備時(shí)，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，在檢

18、修時(shí)必須切斷電源，掛上警示牌，設(shè)專人監(jiān)護(hù)。警示牌誰掛誰取，合閘前應(yīng)仔細(xì)檢查，確認(rèn)無誤后方可合閘，并做好記錄。嚴(yán)格執(zhí)行高低配電站斷電、送電、倒閘操作票制度及相關(guān)安全操作規(guī)程。新入職和轉(zhuǎn)崗進(jìn)入共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部的員工在上崗前必須經(jīng)過安全教育,由共用部位、設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)安排培訓(xùn)。定期對共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部員工進(jìn)行安全生產(chǎn)教育，加強(qiáng)安全意識。電氣設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)立即切斷電源，用二氧化碳、干粉滅火器滅火，同時(shí)應(yīng)做好有毒氣體的防護(hù)工作，并報(bào)告消防部門。禁止用水和泡沫滅火器滅火。檢修完畢后，禁止以“口頭”或“電話”的方式通知送電，送電前必須清點(diǎn)參加檢修的人數(shù)，同時(shí)清點(diǎn)工具，確認(rèn)無誤后，由負(fù)責(zé)組織

19、系統(tǒng)停電檢修人簽字后方能送電。高空作業(yè)安全規(guī)程二米以上的高空作業(yè)要佩戴好安全帶，拴綁牢固。并根據(jù)情況搭設(shè)腳手架或工作臺。十米以上高空作業(yè)人員必須進(jìn)行體檢，采取有效安全措施，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審核同意后方可工作。高空作業(yè)的腳手架或工作臺，必須有不低于一米高的扶手欄桿。高空作業(yè)使用的梯子要求完好，立放角度在60度為宜，并要求牢固穩(wěn)定。在水泥、瓷磚、鐵板等易滑的平面上使用梯子時(shí)要拴綁或扶好。高空作業(yè)禁止穿硬底或打釘鞋。高空作業(yè)使用的材料或工具等不準(zhǔn)上下拋擲，要用繩子傳遞。工具、材料要裝入工具包內(nèi)放牢，以防落下傷人。高空作業(yè)的現(xiàn)場要圍攔好，并設(shè)警告標(biāo)志，工作人員要戴安全帽。高血壓、心臟病、癲癇病等患者不得從事高空

20、作業(yè)。高空作業(yè)的垂直下方禁止有人工作，如多層立體作業(yè)其中必須設(shè)隔離措施。五級及以上的強(qiáng)風(fēng)或雨露天氣禁止從事露天高空作業(yè)。文件名稱共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部作業(yè)文件員工日常工作流程版 本 號D/0文件編號XWWY/QEOC/GC-屏山-032016修改次數(shù)0頁 數(shù)9共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部員工日常工作流程目的規(guī)范屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部員工日常作業(yè)。適用范圍適用于屏山行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。工作指導(dǎo)3.行政中心給水設(shè)施、設(shè)備給水設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)說明給水系統(tǒng)由市政自來水管路接入，金沙江廣場送入，經(jīng)市政閥門單向閥總水表屏山行政中心總閥門，進(jìn)入行政中心

21、負(fù)一層生活水泵房通過二次供水系統(tǒng)到各用水末端；和消防水泵房到各樓層消火栓、噴淋末端、室外消火栓；以及一路綠化用水。給水系統(tǒng)日常工作內(nèi)容查看高層二次供水泵系統(tǒng)，觀察水泵的運(yùn)行狀態(tài)、管道上的閥門、單向閥的運(yùn)行狀態(tài)并做好記錄。查看補(bǔ)水箱浮球閥、補(bǔ)水管道上的閥門、管道是否正常。查看防鼠設(shè)施、防疫措施是否齊全并做好記錄。按照高層生活供水管理的有關(guān)規(guī)定做好水質(zhì)檢驗(yàn)工作并做好記錄。每季對行政中心內(nèi)供水管道上的閥門進(jìn)行一次保養(yǎng)。每周巡查行政中心公共用水（水池、綠化）等設(shè)施，確保設(shè)施完好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常。供水系統(tǒng)設(shè)備房及設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房及設(shè)備上應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識，鑰匙應(yīng)由當(dāng)班人員管理。設(shè)備房保持足夠的照明、清

22、潔衛(wèi)生、墻面平整、干燥、無污跡，地面平坦、干燥、無積塵。配備足夠的、符合要求的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)系統(tǒng)保持良好的狀態(tài)。生活水泵日常保養(yǎng)為半月，一級保養(yǎng)為每季，二級保養(yǎng)為一年。生活水泵保養(yǎng)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)：運(yùn)行噪音及震動在規(guī)定范圍內(nèi)，電機(jī)溫度低于80度、電機(jī)接地設(shè)施完好，密封處無漏水現(xiàn)象，運(yùn)轉(zhuǎn)方向正確，控制壓力表運(yùn)作正常。手動盤車靈活無卡澀現(xiàn)象，電動機(jī)各相間與地之間的絕緣電阻值應(yīng)大于5兆歐。管道閥門運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。生活水控制柜保養(yǎng)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)：所有接線頭無松動、燒蝕現(xiàn)象，所有線頭的號碼管清晰完整，無脫落現(xiàn)象。配電柜上按鈕開關(guān)、指示燈、旋鈕開關(guān)完好、標(biāo)識準(zhǔn)確完好。配電柜接地系統(tǒng)良好。交流接觸器復(fù)位彈簧靈活。排水

23、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)行政中心項(xiàng)目有化糞池一座。行政中心廣場化糞池覆蓋行政中心各樓層衛(wèi)生間。排水系統(tǒng)日常工作內(nèi)容每周巡查一次行政中心及地下停車場的雨水井、污水井、雨污水管道是否通暢，并做好巡檢記錄。每周巡查行政中心的雨水井蓋、污水井蓋、雨水篦子是否有遺失和損壞的情況，如有應(yīng)及時(shí)處理，并做好巡檢記錄。每月巡查一次屋面雨水落水口。查看落水口有無損壞和堵塞現(xiàn)象。如發(fā)現(xiàn)有樹葉堵塞落水口處時(shí)應(yīng)及時(shí)予以處理。如遇夏季暴雨季節(jié)，應(yīng)相應(yīng)增加巡查次數(shù)。如遇發(fā)生堵塞現(xiàn)象時(shí)應(yīng)及時(shí)疏通，如無法解決時(shí)應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。在巡查過程中，能處理的應(yīng)及時(shí)處理，如不能處理的情況應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。排水系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)控制箱

24、（柜）呈鎖閉狀態(tài)，設(shè)備標(biāo)示標(biāo)牌準(zhǔn)確、控制柜內(nèi)線路無腐蝕，接頭無燒蝕現(xiàn)象，控制柜面板上指示燈，按鈕開關(guān)，旋鈕開關(guān)完好。浮球控制開關(guān)完好，污水積水坑內(nèi)無淤泥、雜物，水泵進(jìn)口無堵塞，水泵對地絕緣阻值符合要求。手動，自動運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 公共設(shè)施設(shè)備公共設(shè)施明細(xì)行政中心18層、14層電梯機(jī)房、配電設(shè)備。行政中心各樓層配電箱。行政中心各樓層照明及開關(guān)。行政中心地下停車場照明及開關(guān)行政中心地下停車場積水坑污水泵行政中心地面過道過路燈、花園庭院燈行政中心負(fù)一層生活水泵、消防水泵中央空調(diào)及配電設(shè)備公共設(shè)施設(shè)備巡檢路線由行政中心2號樓一層值班室出發(fā)行政中心18層電梯機(jī)房、配電設(shè)備行政中心各樓層配電設(shè)備行政中心各樓層配

25、電箱行政中心各樓層照明及開關(guān)負(fù)一層生活水泵、消防水泵中央空調(diào)及配電設(shè)備地下停車場積水坑污水泵過道過路燈、花園庭院燈行政中心2號樓一層維修值班室。公共設(shè)施設(shè)備日常工作內(nèi)容每日一次巡查電梯機(jī)房電梯主機(jī)運(yùn)行情況，有無異響、異味；電梯轎箱運(yùn)行是否平穩(wěn)、顯示是否完整、轎箱按鈕開關(guān)是否正常；層樓呼梯按鈕是否完好，五方通話是否正常、轎廂照明、風(fēng)扇。每日一次查看行政中心樓層配電柜開關(guān)、指示燈是否正常，接線端子有無發(fā)熱、異味。每周一次查看公區(qū)照明燈具有無損壞，時(shí)控器是否工作正常，線路有無脫落，路燈、庭院燈桿是否穩(wěn)固。每周一次地下停車場照明燈具有無損壞,積水坑污水泵、配電箱是否有異常。行政中心配電設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)行政

26、中心配電設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)介紹行政中心高壓進(jìn)線為一路進(jìn)線。行政中心有10KV高壓配電室一處，低壓配電室一處、四臺干式變壓器。4.4.1.3 10KV高壓配電室共有高壓開關(guān)柜1臺、PT及避雷器柜1臺、計(jì)量柜1臺。低壓配電室內(nèi)設(shè)施設(shè)備有低壓總開關(guān)柜、聯(lián)絡(luò)開關(guān)柜、配電開關(guān)柜、電容補(bǔ)償柜、變壓器。低壓配電室內(nèi)共有1000KVA變壓器1臺、800KVA變壓器3臺。行政中心共有強(qiáng)電井35處。強(qiáng)電井內(nèi)有消防應(yīng)急柜、設(shè)備控制柜等設(shè)備。4.4.1.7行政中心配電設(shè)施停送電操作流程停電操作流程：斷開1、2、3、4號電容補(bǔ)償柜開關(guān)斷開1、2、3、4號低壓側(cè)總開關(guān)斷開變壓器高壓側(cè)1、2、3、4號開關(guān)斷開高壓側(cè)進(jìn)線開關(guān)送電操

27、作流程：合上高壓側(cè)進(jìn)線開關(guān)合上變壓器高壓側(cè)1、2、3、4號開關(guān)合上1、2、3、4號低壓側(cè)總開關(guān)合上1、2、3、4號電容補(bǔ)償柜開關(guān)行政中心配電設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)日常工作內(nèi)容巡查高低壓配電柜上的各類儀表、電壓顯示是否正常，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有無差異。(高低壓運(yùn)行記錄抄表時(shí)間：每天兩次抄錄兩次）。每次巡檢變壓器并觀察變壓器聲音有無異常，查看母線及接線端子等連接點(diǎn)的接觸是否良好，顏色是否正常。防爆玻璃是否完整。每次巡檢并抄寫變壓器運(yùn)行時(shí)的溫度，氣味有無異常。當(dāng)溫度過高時(shí)，強(qiáng)制風(fēng)機(jī)是否啟動。觀察絕緣套管是否清潔、有無破損裂紋和放電燒傷痕跡。變壓器及配電室房頂、墻壁是否

28、漏雨或滲水、室內(nèi)不應(yīng)堆放雜物及易燃品。通道不應(yīng)阻塞，變壓器室、配電室及高壓室應(yīng)防止小動物（老鼠或蛇）侵入。不定期對低配室、強(qiáng)電井、室外配電柜等設(shè)施設(shè)備的接地線進(jìn)行查看。每半年對未使用的變壓器進(jìn)行送電一天除潮處理一次。每月對高低壓配電室的衛(wèi)生進(jìn)行一次清掃，保持高低壓配電室環(huán)境及設(shè)施設(shè)備的清潔衛(wèi)生。查看消防設(shè)備器材的情況。每日做好交接班記錄并做好高低壓配電室進(jìn)出入登記記錄表。每月對各樓層弱電井進(jìn)行巡視檢查。每月對強(qiáng)電井巡檢一次。查看強(qiáng)電井內(nèi)設(shè)施、配電柜內(nèi)設(shè)施設(shè)備是否完好，辦公室的用電負(fù)荷是否超過其裝設(shè)的保護(hù)元件的整定值。檢查變配電設(shè)備時(shí)，不能移開遮欄接觸帶電設(shè)備，但在檢查低壓配電設(shè)備時(shí)，允許打開低

29、壓配電柜門，用試電筆檢查有無缺相。檢查時(shí)只允許站在絕緣墊上用試電筆接觸帶電設(shè)備，身體其他部分不得接觸帶電設(shè)備。巡視檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)報(bào)告主管，不能擅自自行處理，并應(yīng)將檢查結(jié)果填于值班記錄本上。做好絕緣器材（高壓驗(yàn)電筆、絕緣靴、接地線、絕緣手套）的管理工作并做好記錄。當(dāng)器材需進(jìn)行年檢時(shí)應(yīng)及時(shí)通知主管領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)夜間接到有停電情況時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查明原因，排除故障并恢復(fù)供電。如遇到無法處理的故障時(shí)，應(yīng)通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管及項(xiàng)目經(jīng)理并做好記錄。高壓設(shè)備房及設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范設(shè)備房及設(shè)備上應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)示。鑰匙應(yīng)由值班人員管理。設(shè)備房保持足夠的照明、墻面平整、干燥、無污跡，地面平坦、干燥、無積塵。

30、配備足夠的、符合要求的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)系統(tǒng)保持良好的狀態(tài)。設(shè)備標(biāo)示準(zhǔn)確，路由標(biāo)牌完整，字跡清晰。排水、防蟲、防鼠措施及設(shè)施良好。絕緣地毯清潔、完整無破損。高壓配電柜內(nèi)連接螺栓無松動，接線端子熱敏涂層無發(fā)熱變色，儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無缺損、設(shè)備內(nèi)無異響、無焦糊味。各回路電流在額定范圍內(nèi)，且三相不平衡電流不超過25%、計(jì)量設(shè)備完好，高壓熔斷器完好。操作、應(yīng)急直流電源柜應(yīng)按設(shè)備說明書做好蓄電池的充放電工作，平時(shí)浮充電壓一般直流：23.5-25.5V.。高壓絕緣工具應(yīng)擺放完整，防塵、防潮、防損傷。 低壓配電設(shè)備房及設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房及設(shè)備上應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)示。鑰匙應(yīng)由值班人員

31、管理設(shè)備房保持足夠的照明、墻面平整、干燥、無污跡，地面平坦、干燥、無積塵。配備足夠的、符合要求的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)系統(tǒng)保持良好的狀態(tài)。設(shè)備標(biāo)示準(zhǔn)確，路由標(biāo)牌完整，字跡清晰。排水、防蟲、防鼠措施及設(shè)施良好。絕緣地墊清潔、完整無破損。變壓器一級保養(yǎng)周期為半年，二級保養(yǎng)周期為一年。保養(yǎng)作業(yè)中的停送電作業(yè)應(yīng)按照屏山行政中心配電室倒閘操作程序進(jìn)行操作。變壓器保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)備運(yùn)行平穩(wěn)無異響。機(jī)身及周圍配件上無灰塵。接地系統(tǒng)完好無腐蝕。母排、接線端子連接螺母緊固無松動。溫控器及溫度傳感器接線牢固可靠，功能正常。散熱風(fēng)機(jī)能根據(jù)工況準(zhǔn)確啟動。配電柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：交流接觸器無污垢、電容器外殼無灰塵并散熱良好。設(shè)備柜清

32、潔無腐蝕、灰塵、接地設(shè)施良好。母排、接線端子連接螺栓緊固無松動。標(biāo)示標(biāo)牌、路由標(biāo)牌完整、字跡清晰。各配電柜指示燈完好，動作開關(guān)運(yùn)行正常，手動機(jī)械聯(lián)鎖分合閘系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)可靠。抽屜式開關(guān)推入或拉出是否靈活，機(jī)械閉鎖可靠，接觸器觸頭良好。斷路器各刀口彈力正常，滅弧柵完好?；ジ衅鞫谓泳€觸頭良好，一、二次線無發(fā)霉。備用發(fā)電機(jī)系統(tǒng)行政中心備用發(fā)電機(jī)介紹（1）品牌型號：東風(fēng) 12V135BZLD1（2） 功率：500KW （3） 臺數(shù)：1 臺（4） 地點(diǎn)：地下停車場行政中心發(fā)電機(jī)日常工作內(nèi)容維修人員負(fù)責(zé)定期對發(fā)電機(jī)組進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每月應(yīng)對發(fā)電機(jī)組檢查保養(yǎng)1次，檢查保養(yǎng)內(nèi)容如下：1) 檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油位和油質(zhì)粘

33、稠度及顏色是否符合規(guī)定之要求。2) 檢查發(fā)電機(jī)的水箱水位和水質(zhì)是否符合規(guī)定之要求。3) 檢查發(fā)電機(jī)身螺栓有否松動、漏油、漏水、皮帶有否松動現(xiàn)象。4) 檢查蓄電池電壓、液位及連接線路是否正常。5) 檢查供油系統(tǒng)的柴油是否足夠，閥門管道是否正常。6) 檢查機(jī)組冷卻系統(tǒng)的循環(huán)水泵、閥門、管道、風(fēng)機(jī)、室外水箱是否正常。7) 每月1次機(jī)組空載或帶負(fù)載運(yùn)行15分鐘，觀察和測試發(fā)電機(jī)組的油壓、水溫、頻率及輸出電流和電壓是否達(dá)到規(guī)定要求并記錄。8) 檢查機(jī)組進(jìn)風(fēng)及排煙系統(tǒng)是否正常。9) 檢查機(jī)組在運(yùn)行中是否有漏油、漏水現(xiàn)象及不正常的振動、噪音和溫度異常。10) 發(fā)電機(jī)組累計(jì)運(yùn)行時(shí)間達(dá)到規(guī)定要求后，按規(guī)定程序進(jìn)

34、行機(jī)油更換、機(jī)油濾清器更換，柴油濾清器清洗，空氣濾清器清潔或更換等維護(hù)保養(yǎng)。發(fā)電機(jī)首次使用運(yùn)行時(shí)間達(dá)到60小時(shí)必須更換機(jī)油一次，以后運(yùn)行200至300小時(shí)更換一次機(jī)油。11) 在維護(hù)保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修復(fù)，遇特殊情況（無備件或部件一時(shí)無法解決）不能及時(shí)修復(fù)時(shí)，部門專業(yè)主管應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并聯(lián)系發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)公司進(jìn)行修復(fù)。12) 做好發(fā)電機(jī)的運(yùn)行和維修記錄為發(fā)電機(jī)中、大修提供數(shù)據(jù)參考。中、大修必須外委作業(yè)。13)相關(guān)文件：發(fā)電機(jī)組檢查保養(yǎng)記錄表發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄表4.6 行政中心防雷設(shè)施維護(hù)工作規(guī)范每年進(jìn)行一次安全數(shù)據(jù)測試并做記錄及安全評估。建筑物、構(gòu)筑物的工作規(guī)范日常巡視中，其主要內(nèi)容是高空

35、墜物危險(xiǎn)構(gòu)件等安全隱患，外墻等外部結(jié)構(gòu)有無脫落現(xiàn)象。在每年雨季來臨前對行政中心所有建筑物樓屋面、樓頂處的雜物進(jìn)行清掃，保證雨季排水通暢，雨季時(shí)檢查建筑物有無漏水、滲水現(xiàn)象。每季度對行政中心建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行一次細(xì)致的巡查，巡查內(nèi)容包括內(nèi)外墻、屋面、梁、柱、樓板、陽臺、天臺等設(shè)施。文件名稱共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部作業(yè)文件電梯操作工作規(guī)程版 本 號D/0文件編號XWWY/QEOC/GC-屏山-042016修改次數(shù)0頁 數(shù)4電梯操作工作規(guī)程目的規(guī)范行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部電梯操作規(guī)范。適用范圍適用于行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。電梯操作規(guī)程屏山行政中心電梯

36、明細(xì)表行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共有客運(yùn)電梯5臺，消防電梯2臺。屏山行政中心電梯資料 一、蘇州帝奧客運(yùn)電梯 1）型號:JXW、VVVF 2）速度（m/s）3）層站:18層2臺，17層1臺，14層2臺4）載重：1000kg 二、蘇州帝奧消防電梯1）型號:JXW、VVVF2）速度（m/s）3）層站:18層1臺，14層1臺4）載重：1000kg日常巡查工作內(nèi)容客運(yùn)電梯查看面板按鈕（含層間按鈕、報(bào)警按鈕、開關(guān)門按鈕）是否能正常運(yùn)作，面板指示是否正常。查看轎廂的平層是否正常。查看轎廂門與廳門的運(yùn)作是否正常，安全觸板是否正常工作。查看轎廂內(nèi)設(shè)施是否完好（含轎廂鏡面、轎廂照明、攝像頭、通風(fēng)系統(tǒng)）。查看轎廂運(yùn)行

37、平穩(wěn)度，運(yùn)行時(shí)的噪音度。查看電梯年檢標(biāo)示、緊急求助電話標(biāo)示是否完好。查看電梯井道頂，井道壁、井道坑有無滲水現(xiàn)象，電梯控制柜、電機(jī)、鋼絲繩及其線路是否完好并處于正常狀態(tài)。查看電梯配電動力柜、電梯控制柜內(nèi)的電氣設(shè)施是否完好。查看電梯有無違規(guī)使用的狀況。填寫日常巡檢記錄表。嚴(yán)格監(jiān)管電梯鑰匙，非電梯運(yùn)行人員不得動用，不得將電梯鑰匙隨意借與他人使用。按照客運(yùn)電梯的維保周期及時(shí)通知維保方對電梯進(jìn)行維保。在巡查工程中如發(fā)現(xiàn)電梯存在問題應(yīng)及時(shí)通知主管領(lǐng)導(dǎo)和維保單位。同時(shí)關(guān)閉存在問題的電梯，等待維保方進(jìn)行維保并做好記錄。維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)程序電梯正常的維修保養(yǎng)，應(yīng)按電梯正常的年度保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行。檢修時(shí)應(yīng)在電梯、扶梯、貨

38、梯門口放置“正在檢修 暫停使用”的警示標(biāo)示牌。放置護(hù)欄或拉好警戒線。如需關(guān)閉配電柜的電源時(shí)，關(guān)閉完畢后應(yīng)在電源開關(guān)上懸掛“正在維修 請勿合閘”的警示標(biāo)識牌。關(guān)閉廳門，不能關(guān)閉時(shí)應(yīng)在廳門處放置護(hù)欄，防止無關(guān)人員進(jìn)入門廳井道。如在轎廂頂部作業(yè)時(shí)，應(yīng)將控制系統(tǒng)置于檢修位置并關(guān)好廳門。共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)按照與電梯維保公司制訂的合同條款，配合維保方對電梯進(jìn)行維保。監(jiān)督維保方的維護(hù)，維修工作，按照公司約定的條例逐一進(jìn)行檢查、執(zhí)行和記錄。共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)電梯檢修現(xiàn)場的安全監(jiān)督。檢修完畢后要求維保方對施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)清理和清查。電梯檢修完畢并達(dá)到正常運(yùn)行后，及時(shí)填寫電梯的維修保養(yǎng)記錄，做到有章

39、有序。電梯鑰匙管理制度行政中心電梯鑰匙種類及數(shù)量; 1) 行政中心電梯廳門三角鑰匙2把。 2) 行政中心電梯轎箱控制箱鑰匙2把。管理措施：電梯鑰匙應(yīng)懸掛于配電值班室固定位置及顯眼處，不得擅自移動。便于在緊急情況下能及時(shí)、準(zhǔn)確的找到。備用鑰匙的鑰匙由共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部值班人員負(fù)責(zé)保管和做到班班交接，并做好記錄。建立電梯鑰匙使用登記表并做好使用登記記錄。每次使用時(shí)，使用人應(yīng)作登記。任何人不得擅自將鑰匙借出，特殊情況下使用鑰匙需征得主管以上領(lǐng)導(dǎo)同意并辦好使用手續(xù)及登記。需配制備用鑰匙時(shí)，應(yīng)按規(guī)定程序申報(bào)及批準(zhǔn)后方能配制，任何人不得私自配制。文件名稱共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部作業(yè)文件中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)

40、行工作規(guī)程版 本 號D/0文件編號XWWY/QEOC/GC-屏山-052016修改次數(shù)0頁 數(shù)3中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行工作規(guī)程目的規(guī)范行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心中央空調(diào)運(yùn)行操作規(guī)范。適用范圍適用于行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。中央空調(diào)操作規(guī)程3.0.1中央空調(diào)制冷機(jī)組操作流程：開機(jī)流程： 停機(jī)流程： 啟動冷卻塔風(fēng)扇電機(jī) 停止螺桿主機(jī)啟動冷卻水循環(huán)水泵 主機(jī)停機(jī)后5分鐘停止冷凍水循環(huán)水泵停止冷卻塔風(fēng)扇電機(jī) 啟動螺桿主機(jī)啟動冷凍水循環(huán)水泵 停止冷卻水循環(huán)水泵3.0.2中央空調(diào)制熱機(jī)組操作流程：開機(jī)流程： 停機(jī)流程： 停止鍋爐 開啟天然氣閥門 關(guān)閉天然氣閥門 啟動鍋爐 停止熱水循環(huán)泵

41、 啟動熱水循環(huán)泵中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表行政中心中央空調(diào)系統(tǒng)位于大樓負(fù)一層。百特牌真空相變鍋爐2臺、熱水循環(huán)泵2臺、冷水螺桿機(jī)組3臺，冷凍水循環(huán)水泵3臺、冷卻塔三座、冷卻塔循循環(huán)水泵3臺、分水器一座、集水器一座、不銹鋼補(bǔ)水箱1個(gè)。中央空調(diào)系統(tǒng)日常巡查內(nèi)容1）查看機(jī)房循環(huán)水壓是否正常，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。2）查看運(yùn)行的機(jī)組運(yùn)行否正常，空調(diào)配電柜是否正常。3）查看主機(jī)氟系統(tǒng)管道有無滲漏、壓縮機(jī)油位是否正常。4）查看設(shè)備上附屬的閥門是否正常。5）查看配電柜內(nèi)電源線接頭處有無變色等情況。6）查看水泵運(yùn)行控制柜內(nèi)及面板上的設(shè)施是否正常。7）查看設(shè)備及管道、分集水器上的保溫材料有無脫落現(xiàn)象。 8）設(shè)備運(yùn)行時(shí)電

42、流、溫度是否正常。9）集水器、分水器水溫是否正常。每年設(shè)備運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作1) 如電氣設(shè)施設(shè)備長期未運(yùn)行時(shí)，開機(jī)前應(yīng)查看電機(jī)的絕緣阻值（5兆歐），檢查設(shè)備的接地設(shè)施是否完好。2) 檢查設(shè)施設(shè)備的配電設(shè)施是否安全可靠。3) 檢查設(shè)施設(shè)備的閥門是否正常且操作是否可靠及靈活。4) 對運(yùn)動部件加油時(shí)的用油應(yīng)遵照設(shè)備所需用油的標(biāo)號及規(guī)格。5) 檢查中央空調(diào)設(shè)備的電源是否接通，油箱內(nèi)的油是否處于加熱狀態(tài)，油溫是否符合設(shè)備運(yùn)行的要求。6) 檢查中央空調(diào)上所涉及的制冷劑管道是否有泄漏現(xiàn)象。7) 試運(yùn)行循環(huán)水泵，查看電機(jī)有無異味、異響、震動，壓力是否。8）開啟中央空調(diào)主機(jī)試運(yùn)行。 文件名稱共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)

43、部作業(yè)文件設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程版 本 號D/0文件編號XWWY/QEOC/GC-屏山-062016修改次數(shù)0頁 數(shù)4設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程目的規(guī)范行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)范。適用范圍 適用于行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。行政中心設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)范3.1設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作制度設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作必須堅(jiān)持以“預(yù)防為主”和“維保與計(jì)劃檢修相結(jié)合”的原則，做到正確操作、精心維護(hù)、使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設(shè)備和設(shè)施長期、安全、穩(wěn)定地正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以滿足整個(gè)行政中心的正常運(yùn)行的需要。共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管分別按各種設(shè)備、設(shè)施的相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)及

44、行業(yè)規(guī)定，具體制訂各設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)任務(wù)書，所有列入保養(yǎng)計(jì)劃的應(yīng)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心批準(zhǔn)同意后，方可進(jìn)行計(jì)劃檢修；重大的停機(jī)、停電檢修須報(bào)公司批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行檢修。各種設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)人員必須在共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管的指導(dǎo)下按規(guī)定程序、時(shí)間進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。特種設(shè)備(如高壓設(shè)備電梯消防防雷等)須由國家相關(guān)部門定期做檢測、維護(hù)保養(yǎng)。維修保養(yǎng)人員須經(jīng)國家相關(guān)機(jī)構(gòu)專門培訓(xùn)、考核合格后方可持證上崗操作和參加該設(shè)備維修保養(yǎng)工作。從事電氣操作維修人員必須是經(jīng)過培訓(xùn)取得上崗證的電工，無證者不得單獨(dú)從事電氣維修工作。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)部員工必須按專業(yè)要求為設(shè)備創(chuàng)造良好

45、的運(yùn)行環(huán)境，搞好設(shè)備環(huán)境及勞動保護(hù)、安全生產(chǎn)工作，按計(jì)劃定期檢查和維護(hù)保養(yǎng)，并做好清潔衛(wèi)生工作，確保機(jī)房設(shè)備無塵、無油污。及時(shí)消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。關(guān)鍵設(shè)備、重要設(shè)備應(yīng)有專人負(fù)責(zé)定期檢查、維修、保養(yǎng)。對在用、備用、封存和閑置設(shè)備都要定期進(jìn)行除塵、防潮、防霉變、防腐蝕等的維護(hù)保養(yǎng)工作。共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)對每次的設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)質(zhì)量、維修效果進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證、審核。認(rèn)真總結(jié)維護(hù)保養(yǎng)工作的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，不斷改進(jìn)和提高設(shè)備維修保養(yǎng)工作的管理水平。設(shè)備機(jī)房管理制度 設(shè)備機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持良好的通風(fēng)、照明，機(jī)房內(nèi)溫度應(yīng)保持在40以下。門窗開啟靈活，無破損、漏水現(xiàn)象。設(shè)備機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持整潔，禁止堆放雜物，嚴(yán)

46、禁放置易燃、易爆和強(qiáng)腐蝕性物品。設(shè)備機(jī)房內(nèi)消防設(shè)備、設(shè)施齊備、完好；現(xiàn)場操作工具完好，擺放規(guī)整；設(shè)備標(biāo)識齊全完好。巡檢人員應(yīng)做好機(jī)房設(shè)備的日常巡檢，并記錄、登記。巡檢人員應(yīng)每月定期進(jìn)行機(jī)房的清潔衛(wèi)生工作，做到機(jī)房內(nèi)所有地方無灰塵、污跡和油漬，并做好機(jī)房和設(shè)備、設(shè)施的防雷、防火、防水、防鼠和防盜工作。維護(hù)保養(yǎng)工作結(jié)束后做到人走場地清。嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙和做與工作無關(guān)的事情。非工作人員進(jìn)入設(shè)備機(jī)房，須經(jīng)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管批準(zhǔn)，并由共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部有關(guān)人員陪同方可進(jìn)入，進(jìn)入原因、人數(shù)和進(jìn)出時(shí)間須作登記。設(shè)備機(jī)房管理責(zé)任人為共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管。相關(guān)記錄：設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表二次

47、供水衛(wèi)生工作規(guī)范維護(hù)人員及水箱清洗維護(hù)人員必須進(jìn)行健康檢查合格后才能上崗，并按照國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定定期進(jìn)行健康檢查，且操作人員健康證應(yīng)掃描上墻。水箱內(nèi)為飲用水，必須做到衛(wèi)生、安全。水箱檢查口必須有蓋，水箱蓋必須上鎖，應(yīng)做到水箱的安全性。按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)二次供水生活水箱每半年對儲水設(shè)施清洗、消毒1次; 每季度對水質(zhì)檢測1次，并取水樣送國家衛(wèi)生部門進(jìn)行水質(zhì)檢測，水質(zhì)符合衛(wèi)生部門的要求后才可飲用；否則進(jìn)行整改，直到合格為止。并將檢測結(jié)果向業(yè)主公示。水箱、水池維修材料、涂料必須無毒、無異味，其材料有衛(wèi)生部門鑒定合格的結(jié)果。必須做好水箱房清潔衛(wèi)生、防鼠工作，杜絕鼠、蟲隱患。并且水箱房內(nèi)嚴(yán)禁堆放有毒、有害

48、及揮發(fā)性物質(zhì)。二次供水系統(tǒng)管理責(zé)任人為共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管?；S池清掏工作規(guī)范共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部維修工負(fù)責(zé)對化糞池、排污管道進(jìn)行定期檢查，應(yīng)每季度對各化糞池進(jìn)行一次檢查，以便及時(shí)掌握化糞池情況。在檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)異常（化糞池堵塞或充滿率達(dá)80%以上），應(yīng)及時(shí)上報(bào)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管，共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)及時(shí)組織進(jìn)行疏掏，疏掏不通時(shí)，共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)及時(shí)上報(bào)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心作出批示后并聯(lián)系專業(yè)疏掏公司對各化糞池進(jìn)行疏掏。共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)專業(yè)疏掏公司對各化糞池的疏掏工作，直到符合要求為止。疏掏工作完成后應(yīng)及時(shí)做好化糞池周圍的清潔衛(wèi)生工作和

49、消毒殺菌工作。根據(jù)檢查情況對化糞池進(jìn)行清理、疏掏。嚴(yán)禁造成污水外溢。相關(guān)文件及表格：化糞池清掏記錄化糞定期檢查記錄3.4 水泵運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)范運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)生活水泵的運(yùn)行狀況的巡視檢查，每天應(yīng)巡視檢查一次，特殊情況應(yīng)增加巡視檢查頻次。發(fā)現(xiàn)水泵運(yùn)行事故隱患，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，對因維修條件限制不能及時(shí)維修的應(yīng)及時(shí)向工程主管匯報(bào)處理，停主水泵，投入備用水泵。排污主、備水泵每半月切換一次，在切換前應(yīng)將備用泵運(yùn)行狀態(tài)轉(zhuǎn)為手動狀態(tài)啟泵5分鐘，記錄并觀察電機(jī)運(yùn)行電流、電壓是否正常，電機(jī)和水泵的運(yùn)行聲音、振動是否正常。一切正常后再投入備用泵。水泵運(yùn)行管理責(zé)任人共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管。共用部位、設(shè)施設(shè)

50、備維護(hù)部主管做好停水的應(yīng)急處理培訓(xùn)工作，必須讓部門員工掌握停水的應(yīng)急處理程序和操作流程。相關(guān)記錄給水水泵及補(bǔ)水水箱系統(tǒng)日巡檢記錄表 文件名稱共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部作業(yè)文件突發(fā)事件處理流程版 本 號D/0文件編號XWWY/QEOC/GC-屏山-072016修改次數(shù)0頁 數(shù)10突發(fā)事件處理流程目的對行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心突發(fā)事件做到預(yù)防和應(yīng)急規(guī)范。適用范圍 適用于行政中心物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。應(yīng)急預(yù)案行政中心重大接待服務(wù)停電應(yīng)急預(yù)案3.1.1 10KV高壓回路發(fā)生故障停電應(yīng)急處理當(dāng)行政中心配電站主供電源發(fā)生故障造成行政中心停電后，值班電工應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場并確認(rèn)。然后向共

51、用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管或當(dāng)日值班經(jīng)理匯報(bào)。3由當(dāng)日值班電工負(fù)責(zé)配電站停電工作的處理。故障在短時(shí)間無法排除，應(yīng)盡快斷開主供電源開關(guān)。及時(shí)通知屏山縣供電局（電話：5725055）盡快趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修，待故障維修完成后盡快恢復(fù)行政中心正常供電并做好記錄。物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心負(fù)責(zé)在停電發(fā)生后24小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶（單位）解釋停電原因，必要時(shí)應(yīng)在停電發(fā)生后盡快向用戶進(jìn)行電話解釋。3.1.2 低壓主回路發(fā)生故障停電應(yīng)急處理當(dāng)1變壓器發(fā)生故障造成行政中心單樓層停電時(shí)，值班電工應(yīng)立即對1變壓器10Kv供電柜開關(guān)進(jìn)行分閘，再把1變壓器低壓出口開關(guān)搖到斷開位置，然后將低壓聯(lián)絡(luò)柜搖到合閘位置并合閘恢復(fù)大樓單樓層供電。

52、此時(shí)由2變壓器供電，值班電工應(yīng)時(shí)刻觀察負(fù)荷情況，嚴(yán)禁變壓器超負(fù)荷運(yùn)行。當(dāng)故障無法排除時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)公司工程管理部進(jìn)行處理。同時(shí)部門主管應(yīng)立即向物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)故障情況，并在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的指導(dǎo)下開展工作，待故障排除后盡快恢復(fù)供電并做好相關(guān)記錄。（1變壓器為大樓辦公用電、照明用電、電梯用電、消防用電及其他用電）當(dāng)2變壓器發(fā)生故障造成行政中心樓層停電時(shí)，值班電工應(yīng)立即對2變壓器10Kv供電柜開關(guān)進(jìn)行分閘，再把2變壓器低壓出口開關(guān)搖到斷開位置，然后將低壓聯(lián)絡(luò)柜搖到合閘位置并合閘恢復(fù)行政中心樓層供電。此時(shí)由1變壓器供電，值班電工應(yīng)時(shí)刻觀察負(fù)荷情況，嚴(yán)禁變壓器超負(fù)荷運(yùn)行。當(dāng)故障無法排除時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)公司工

53、程管理部進(jìn)行處理。同時(shí)部門主管應(yīng)立即向物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)故障情況，并在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的指導(dǎo)下開展工作，待故障排除后盡快恢復(fù)供電并做好相關(guān)記錄。（2變壓器為辦公用電、照明用電、電梯用電、消防用電及其他用電）當(dāng)1或2變壓器低壓主回路發(fā)生故障造成行政中心停電時(shí)，值班電工應(yīng)立即對1或2變壓器低壓出口開關(guān)進(jìn)行分閘，然后在共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管的組織下對故障進(jìn)行搶修，待故障排除后盡快恢復(fù)供電。當(dāng)故障無法排除時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)公司工程管理部進(jìn)行處理。同時(shí)部門主管應(yīng)立即向物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)故障情況，并在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的指導(dǎo)下開展工作。待故障排除后盡快恢復(fù)供電并做好相關(guān)記錄。當(dāng)3或4變壓器及低壓柜發(fā)生故障造成行政中心停電時(shí)，值班電工應(yīng)立即對3或4變壓器10Kv供電柜開關(guān)進(jìn)行分閘，然后在部門主管的組織下對故障進(jìn)行搶修，待故障排除后盡快恢復(fù)供電。當(dāng)故障無法排除時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)公司工程管理部進(jìn)行處理。同時(shí)部門主管應(yīng)立即向物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)故障情況，并在的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)下開展工作。待故障排除后盡快恢復(fù)供電并做好相關(guān)記錄。（3或4變壓器為大樓中央空調(diào)供電）物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心負(fù)責(zé)在停電發(fā)生后24小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶（單位）解釋停電原因，必要時(shí)應(yīng)在停電發(fā)生后盡快向用戶進(jìn)行電話解釋。3.1.3 低壓支回路發(fā)生故障停電應(yīng)急處理當(dāng)行政中心電梯電源回