房地產(chǎn)評估方法成本法培訓教程

1、房地產(chǎn)評估方法成本法培訓教程一、概 念 （一）、成本法，指求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法的實質(zhì)是：通過對估價對象房地產(chǎn)的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格，所以采用成本法評估出來的房地產(chǎn)價格又稱積算價格積算價格。（二）、成本的含義 成本是具有特定含義的成本（cost），具體表現(xiàn)為：、經(jīng)濟成本是房地產(chǎn)重新建造時的完全價格，即經(jīng)濟成本，包括建造成本、一切合理必要的費用、稅費及應(yīng)得的利潤等，并非人們通常所認為的成本，其實質(zhì)是一種價格。2、估價時點時的價格 成本法指的成本并非歷史成本或賬面成本，也

2、并非總是“現(xiàn)在”，也可能是過去。所以不能總是用現(xiàn)在或過去的成本代替估價時點時的價格。3、消費者的成本 成本法中的成本并非指開發(fā)商或承建商所付出的成本，而是指包括所有最終消費者的成本，以這種成本為基礎(chǔ)評估出來的價格才能保證其科學性和公正性。 二、理論依據(jù) 成本法的理論依據(jù)，從賣方賣方的角度來看：是生產(chǎn)費用價值論，即房地產(chǎn)的價格是基于其“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入。具體的講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。 從買方買方角度看：是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他

3、還不如自己開發(fā)建造（或委托另外的人開發(fā)建造）。 由以上可見，一個是不低于不低于開發(fā)建造已花費的代價，一個是不高于不高于預(yù)計重新開發(fā)建造所需花費的代價，買賣雙方可接受的共同點共同點必然是等于正常的代價（包含正常的費用、稅金和利潤）。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。 三、基本公式（一）適用于新開發(fā)土地的基本公式（一）適用于新開發(fā)土地的基本公式（二）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式（二）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式（三）適用于舊有房地產(chǎn)的基本公式（三）適用于舊有房地產(chǎn)的基本公式 新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在城市舊

4、區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。 基本公式： 新開發(fā)土地價格新開發(fā)土地價格=土地取得費土地取得費+土地開發(fā)土地開發(fā)費費+稅費稅費+投資利息投資利息+投資利潤投資利潤+土地增值土地增值收益收益 對于成片的開發(fā)區(qū)新開發(fā)土地的分宗估價時，情況如下： 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本的總成本+土地開發(fā)總成本土地開發(fā)總成本+總管理費用總管理費用+總投總投資利息資利息+總銷售費用總銷售費用+總開發(fā)利潤）總開發(fā)利潤）/（開發(fā)區(qū)用地總面積*開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）*用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)。 上公式中： 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開開發(fā)

5、完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地開發(fā)區(qū)用地面積面積*100% 新建房地產(chǎn)的價格=購置土地價格+建造建筑物價格 式中： 購置土地價格購置土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益） 修正系數(shù) 建造建筑物價格建造建筑物價格=直接成本+間接成本+正常利潤 舊有房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物重新建造成本-建筑物折舊四、成本法的特點與適用范圍 （一）特點： 1、可以應(yīng)用于其他方法不適用的對象； 2、采用成本法評估的價格只是一種“積算價格”； 3、既是估價方法，又可作為投資決策依據(jù) （二）適用范圍： 1、適用于房地產(chǎn)市場不活躍、

6、缺乏市場交易實例的區(qū)域； 2、適用于既無收益又很少進入市場交易的房地產(chǎn)； 3、適用于工業(yè)用地的價格評估五、估價步驟（一）搜集整理資料1、收集整理與待估土地價格相關(guān)的資料 包括：形狀、面積、位置、用途、周圍環(huán)境、土地征用過程中的各項費用、銀行存貸款利率、當?shù)馗餍袠I(yè)正常的投資回報率2、收集整理與待估建筑物價格相關(guān)的資料 包括：建筑物面積、結(jié)構(gòu)、區(qū)位、朝向、已使用年數(shù)、新舊程度、耐用年限、殘值率、重置價格或重建價格標準等（二）、估算重置價格或重建價格 1.概念： 重置價格：又稱重置成本，是指采用估價估價時點時時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象

7、建筑物具有同等效用同等效用的新建筑物的正常價格。 重建價格：又稱重建成本，是指采用與估與估價對象建筑物相同價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同完全相同的新建筑物的正常價格。 重置價格的出現(xiàn)是科學技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理的體現(xiàn)。 2.重置價格或重建價格的求取思路 求取房地的重建價格，是先求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價格然后相加。 求取土地的重建價格通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準地價修正法等估價方法取求土地的重新取得價格，特別適用于城市建成區(qū)的土地。 求取建

8、筑物的重建價格是假設(shè)舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，且該土地是一塊空地，但除舊有建筑物不存在之外，其他狀況均維修不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理必要的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物重新購建價格。（三）、建筑物折舊1、建筑物折舊的內(nèi)容：（1）、物質(zhì)折舊）、物質(zhì)折舊（2）、功能折舊）、功能折舊（3）、經(jīng)濟折舊）、經(jīng)濟折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在物質(zhì)實體方面的損耗所造成的價值損失。 包括： 自然老化； 正常使用造成的磨損； 意外的破壞損毀； 延遲維修所造成的損壞 功能折舊：又稱無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的價格損失。 經(jīng)濟折舊：又稱外部折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。2、求取建筑物折舊的方法(1)、年限法、年限法(2)、成新法、成新法(3)、實際觀察法、實際觀察法 年限法中最主要的是直線法。 直線折舊法直線折舊法是確定建筑物折舊的最簡單的方法，最普遍。又被稱為定額折舊法，定額每一年的折舊額是相等的，其建筑物的價值損耗是均勻的。 Di=D=(C-S)/N =C（1-R）/N式中：Di建筑物第i年