區(qū)域市場綜合分析

1、美林地產(chǎn)入駐涿州市場的問題淺析1、 對于吸引外地開發(fā)商入駐沒有優(yōu)惠政策目前涿州的房地產(chǎn)市場針對吸引外地開發(fā)商入駐的土地政策；稅收政策都沒有明確的優(yōu)惠。從其綜合城市發(fā)展定位來看還是樹立新型農(nóng)業(yè)；高科技農(nóng)業(yè)以及旅游度假類綜合發(fā)展為先。本地的開發(fā)企業(yè)相對于傳統(tǒng)開發(fā)優(yōu)勢明顯。外地開發(fā)企業(yè)類似華融這樣的資金雄厚型企業(yè)，已經(jīng)開始通過規(guī)劃整合；與政府聯(lián)合一級開發(fā)等手段，控制了市場份額從而獲取遠期利益。但這對于目前后續(xù)開發(fā)商的介入無疑是增加成本。如果后期地產(chǎn)集團能夠通過人脈優(yōu)勢，獲取政府一定政策扶植，相對還是可以增加利好。2、 開拓涿州市場對于地產(chǎn)集團資金要求巨大目前涿州市場主要是通過新農(nóng)村建設(shè)，集中安置農(nóng)業(yè)

2、原著民的方式進行土地置換。針對獲取一級開發(fā)土地，目前現(xiàn)行的政策是由開發(fā)商先行注資，政府出面進行拆遷安置。此方式從表面上解決的外地開發(fā)商拆遷困難的問題，但是由于涿州目前的拆遷政策相對很好。無疑是大大增加的開發(fā)企業(yè)的先期成本，對前期開發(fā)資金成本要求巨大。結(jié)合目前涿州土地市場信息，城中心區(qū)由于是只能二級開發(fā)介入，平均土地成本在220萬/畝左右。 郊區(qū)的土地成本相對略低也到了150萬/畝，但還要增加拆遷安置的成本，合計預計也會到200萬/畝左右。3、 相對住宅可借勢概念不足針對目前衛(wèi)星城的發(fā)展規(guī)劃，涿州市政府希望能夠引入復合型的房地產(chǎn)項目進入，通過區(qū)域概念增加市場的活力。但綜合目前可以借勢的概念來說，

3、相對涿州可借勢空間不大。新機場概念：北京新機場坐落于大興廊坊交接，對北京大興，河北廊坊；固安的區(qū)域發(fā)展帶動明顯。新機場規(guī)劃落實后，整個河北區(qū)域例如永清；廊坊；固安；保定；涿州等全部都在想借勢發(fā)展。相對于機場拉動周邊發(fā)展的先例，北京首都機場概念僅順義一個區(qū)就已經(jīng)實現(xiàn)了基本的消化。現(xiàn)狀是京津周邊數(shù)十倍于順義的空間，全部要借勢新機場來發(fā)展，其結(jié)果可想而知。 涿州目前緊靠一條廊涿高速鏈接廊坊，還要實現(xiàn)規(guī)劃中的永定河大橋才能實現(xiàn)最后聯(lián)通，預估其新機場借勢作用不大。京郊鐵路網(wǎng)雙一千規(guī)劃：根據(jù)北京鐵路建設(shè)規(guī)劃，北京計劃通過三個圈層，一千公里鐵路聯(lián)通周邊主要衛(wèi)星城。涿州也為此增設(shè)了高鐵涿州站來借勢。但目前主要

4、的規(guī)劃還是傾向于廊坊；燕郊等東部區(qū)域。涿州能借勢的主要為京石高速鐵路的涿州站。文化地產(chǎn)：涿州今年復建了六祖禪寺，永濟公園等，又推出了三國文化發(fā)源地的主題。但相對來說對于地產(chǎn)的支撐作用不很明顯。禪修文化類地產(chǎn)項目，目前也有開發(fā)商進行宣傳，但都限于小規(guī)模。旅游地產(chǎn)：涿州相對處于平原地帶，雖有北拒馬河；小清河；并依靠永定河分界北京。但總體水資源并不充沛。難以形成具有特色的水體景觀。相對借勢水岸，水景地產(chǎn)，前期河道整理，水系整理單獨依靠開發(fā)商的資源也是很大資金需求。如果能夠借勢政府規(guī)劃，先期由政府進行整個水資源整合，建設(shè)河流公園體系。對于后期地產(chǎn)開發(fā)還是有可借勢。4、 運營團隊面臨新的組建和調(diào)整做為地

5、產(chǎn)集團，我司雖然有著河北開發(fā)經(jīng)驗，但主要局限燕郊區(qū)域，和涿州東西分置。無論開發(fā)條件和政府背景都有著很大的不同。并且很難借助現(xiàn)有的政府人脈優(yōu)勢。成立新的團隊，新的政府溝通等都是將會面臨的問題。5、 涿州機會產(chǎn)業(yè)新農(nóng)業(yè)，循環(huán)農(nóng)業(yè)，果品深加工業(yè)通過此次涿州的踏勘和了解，目前涿州政府對于創(chuàng)新農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品深加工利用，還是有著很多優(yōu)惠政策的。特別是果品深加工業(yè)是政府重要招商引資項目之一。針對農(nóng)業(yè)發(fā)展有著諸多利好。附件：地產(chǎn)集團戰(zhàn)略發(fā)展部涿州踏勘綜合分析地產(chǎn)集團戰(zhàn)略發(fā)展部涿州踏勘綜合分析目 錄一、 涿州概況涿州地處河北保定北部，毗鄰北京，是首都經(jīng)濟圈中的重要節(jié)點城市。全市總面積742平方公里，總?cè)丝?5

6、萬，轄5鄉(xiāng)6鎮(zhèn)3個城區(qū)辦事處和3個省級現(xiàn)代化園區(qū)（新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、開發(fā)區(qū)、松林店工業(yè)聚集區(qū)）。全市有5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)與北京大興、房山接壤。1、 區(qū)位優(yōu)勢明顯市區(qū)距天安門60公里，距保定市89公里，距天津市150公里，距規(guī)劃建設(shè)中的首都二機場25公里。京石客運專線開通后，到北京西客站僅需20分鐘，京廣鐵路、107國道、京港澳高速、京昆高速、張涿高速、廊涿高速均在我市設(shè)有出入口，北京838公交往來京涿，交通十分便利。p 涿州市地處河北省中部，保定市北部。市域東西橫距公里，南北縱距公里，全市土地總面積742平方公里。東鄰保定市的固安縣，距天津港160公里，南連高碑店，距保定78公里，距省會石家莊220公里，

7、北與北京市大興縣、房山區(qū)毗鄰，距北京天安門公62公里，為首都北京的南大門。 p 涿州是位于京津冀區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃的中心位置；是北京都市圈的緊密層；是河北省“一線兩廂”經(jīng)濟發(fā)展布局一線上的中間結(jié)點。2、 文化底蘊深厚涿州是一座有著2300多年建制史的文化名城，漢昭烈帝劉備、宋太祖趙匡胤、漢桓侯張飛、東漢著名政治家盧植、北魏地理學家酈道元、六祖禪師慧能、易學大師邵雍、初唐四杰之一盧照鄰、苦吟詩人賈島等歷史名人皆出于此，是“三國文化”、“盧氏文化”、“酈氏文化”的發(fā)祥地。3、 經(jīng)濟指標增速明顯2012年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成205億元；財政收入完成億元，同比增長19.7%；公共財政預算收入完成億元，同比增

8、長20.1%；固定資產(chǎn)投資完成152億元，同比增長23.7%；入統(tǒng)工業(yè)增加值完成52億元，同比增長13.2%；社會消費品零售總額完成94億元，同比增長15.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入達到21333元和10858元，同比分別增長和。4、 資源狀況豐富p 涿州市有豐富的地熱資源，其源于區(qū)域特殊的地質(zhì)構(gòu)造。地質(zhì)構(gòu)造運動形成北東南西方向斷裂帶和華北凹陷地槽；熱流體滿足國家使用標準，涿州市存在三塊可開發(fā)地掃田，埋藏深度2000米左右，溫度50度，單井產(chǎn)水量每天約1600噸。 p 因地質(zhì)構(gòu)成與河流沖刷等自然因素，涿州沙和礫石的儲量極豐富，主要分布在沖積扇的山前地段和舊河道，應(yīng)用范圍廣，是

9、涿州重要的建筑材料資源。 5、 涿州城市總體布局涿州城區(qū)將形成“兩心、兩軸、四片，綠色環(huán)繞河濱城”的總體布局p 兩心：北部全市公共中心、西部老城區(qū)副中心。 p 兩軸：南北向的玫瑰大街發(fā)展走廊、東西向的范陽路發(fā)展走廊。 p 四片：老城片區(qū)、城南片區(qū)、城北片區(qū)、城東片區(qū)6、 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達1） 內(nèi)部交通涿州城市道路將形成“九縱八橫、兩環(huán)”的布局結(jié)構(gòu)：p 九縱：由西向東分別為原107國道、棉花營東大街、規(guī)二路、教軍場街、東興大街、知味坊街、火炬路、經(jīng)二路、東環(huán)路。 p 八橫：由北向南分別為北外環(huán)路、濱河二路、北環(huán)路、華陽路、范陽路、冠云路、三義街-龍馬路、南環(huán)路。 p 兩環(huán)：內(nèi)環(huán)由濱河二路、經(jīng)二路、冠

10、云路、棉花營東大街組成。外環(huán)由北外環(huán)路、東環(huán)路、三義街-龍馬路、原107國道組成，是對外高等級公路與城市道路相銜接的主要道路，承擔涿州外圍繞城的過境交通 2） 外部交通3） 涿州到北京有107國道、京石高速路和京廣鐵路等多條高速通道，從涿州到北京除了每天兩列的火車外，還有917等長途公共汽車分別由天橋通向涿州城鄉(xiāng)。從北京六里橋出發(fā)，驅(qū)車沿京石高速，近半個小時就可以到涿州地界。 4） 涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白溝）連接線、廊（廊坊）淶（淶水）路、北京七環(huán)路的建成將會加速京涿一體化進程。 二、 涿州城市定位與發(fā)展戰(zhàn)略1、 涿州在“大北京都市圈”的功能定位u 北京以南的新城、旅游休閑

11、勝地 u 北京的產(chǎn)業(yè)擴散基地 u 為北京服務(wù)的都市型農(nóng)業(yè)基地 涿州市確立了現(xiàn)代化中等城市和京郊生態(tài)新城的發(fā)展目標。大北京都市圈的功能定位，有助于涿州產(chǎn)業(yè)環(huán)境的進一步優(yōu)化，經(jīng)濟環(huán)境的進一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地產(chǎn)市場的快速穩(wěn)健發(fā)展。2、 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 依據(jù)涿州城市總體規(guī)劃（2005-2020年），今后10年，涿州城市主要向東、向北發(fā)展，實現(xiàn)“東拓北延，適當西展，濱河城市”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。3、 未來涿州新中心區(qū)功能涿州新中心區(qū)功能：政務(wù)中心/商務(wù)中心/文化中心/商業(yè)中心/高級居住中心4、 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃涿州市未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將分為三個區(qū)域，即北部的生態(tài)旅游觀光帶、西部的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展

12、帶和南部的綠色產(chǎn)品生產(chǎn)帶。目前涿州的生態(tài)旅游觀光帶是重點發(fā)展旅游業(yè)的地區(qū)，其房地產(chǎn)物業(yè)的類型多為別墅、高爾夫球場、旅游觀光園等類型。三、 涿州市發(fā)展思路1、 “一二三四五六”發(fā)展思路確定一：建設(shè)“毗鄰北京的明星城市”的發(fā)展目標 （綠色低碳 宜居宜業(yè) 幸福舒適）二：“富民、強市”兩大中心任務(wù)三：三大園區(qū)新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、涿州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、松林店工業(yè)聚集區(qū)三個經(jīng)濟農(nóng)場經(jīng)濟、實體經(jīng)濟、總部經(jīng)濟三大中心教育服務(wù)中心、健康服務(wù)中心、商貿(mào)旅游服務(wù)中心四：“統(tǒng)籌建市、產(chǎn)業(yè)立市、借京強市、文化靚市” 四大主體戰(zhàn)略五：“黨建是基礎(chǔ)、組織是保障、核心是土地、關(guān)鍵在干勁、實質(zhì)是思想”的工作理念六：做率先發(fā)展、對接北京、

13、高端發(fā)展、優(yōu)化環(huán)境、城鄉(xiāng)一體化和履行護城河職責六個表率 2、 “全域化”規(guī)劃布局堅持規(guī)劃引領(lǐng)，將全市742平方公里科學規(guī)劃為“一個中心、五個組團、四十九個特色風情小鎮(zhèn)”：n 一個中心：涿州主城區(qū) n 五個組團：依托較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，根據(jù)區(qū)位特點、資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，規(guī)劃515平方公里不等的5個組團，作為主城區(qū)以外區(qū)域的增長極，形成集群效應(yīng)，帶動板塊發(fā)展n 四十九個特色風情小鎮(zhèn)：將全市404個行政村，按地理位置和人口劃分為49個50008000人左右的特色風情小鎮(zhèn) 3、 “社區(qū)化”建設(shè)管理以新民居建設(shè)為突破口，推動分散的村莊向中心社區(qū)集聚、人口向中心社區(qū)集中、農(nóng)民向新型社區(qū)居民轉(zhuǎn)變。統(tǒng)籌考慮“房、路、

14、水、電、訊、科、教、文、衛(wèi)、?！笔畟€方面，配套建設(shè)幼兒園、小學、衛(wèi)生院、養(yǎng)老院、文化活動中心、商業(yè)街，集中建設(shè)污水處理廠，并為住戶配套車庫、倉庫，做到規(guī)劃統(tǒng)一、布局合理、功能齊全。 4、 “人本化”拆遷安置堅持以人為本，探索實行了“30+10+10”和“30+10+20”拆遷補償機制： v “30+10+10”：對于“城中村”改造的拆遷房，評估作價貨幣補償給老百姓，每人無償給30平方米住房，還可以成本價每人再買10平方米住房，政府再給每人10平方米的商業(yè)門店v “30+10+20”：對于農(nóng)村新民居建設(shè)拆遷房，評估作價貨幣補償給老百姓，每人無償給30平方米住房（未婚子女每人多分給30平方米，為將

15、來結(jié)婚留有生活空間），還可以成本價每人再買10平方米住房，并免除20年的物業(yè)費、取暖費四、 涿州房地產(chǎn)市場調(diào)查1、 概述u 涿州房地產(chǎn)開發(fā)處在初級階段 涿州住宅市場開發(fā)商專業(yè)性不強，產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計水平較低，戶型設(shè)計較差，園林景觀規(guī)劃缺乏新意，項目推廣包裝簡單，營銷手法單一，市場領(lǐng)導者優(yōu)勢不明顯，品牌影響力弱，整體房地產(chǎn)開發(fā)還處在初級階段，隨著涿州經(jīng)濟發(fā)展，人們收入穩(wěn)步增漲，房地產(chǎn)開發(fā)即將步入快速發(fā)展階段。u 涿州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 項目大盤化 市場需求不均衡，北部新城區(qū)熱點化 客戶擴大化 項目品質(zhì)化 2、 產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢1） 住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢建筑風格設(shè)計建筑風格以現(xiàn)代為主，立面以涂料

16、為主，色彩以紅、灰、白為主，建筑風格比較單一。隨著市場競爭加劇，居住品味提升，品牌開發(fā)公司、代理公司進入，建筑風格會向多樣化、個性化、差異化方向發(fā)展。景觀環(huán)境設(shè)計 涿州大多數(shù)項目景觀與園林規(guī)劃，還停留在“種幾棵樹、鋪一片草”的水平，少數(shù)項目設(shè)計了中心廣場、社區(qū)水系景觀（如燕趙花園等），但是涿州購房者正向注重環(huán)境轉(zhuǎn)變，對環(huán)境的要求越來越高。隨著市場競爭加劇，園林景觀會呈現(xiàn)多樣化、主題化發(fā)展方向。整體社區(qū)規(guī)劃目前涿州大多數(shù)項目整體規(guī)劃較差，僅有一些大盤在規(guī)劃理念上有所創(chuàng)新，如鵬潤水上花城采用“龍鳳呈祥”的概念規(guī)劃社區(qū)建筑。隨著市場競爭加劇，社區(qū)規(guī)劃會側(cè)重概念性、多樣性、復合性發(fā)展方向。戶型設(shè)計 客

17、廳面積較大，采光、通風好、功能較全，對于戶型的附加功能（如雙衛(wèi)、明衛(wèi)、全落地陽臺、大露臺、轉(zhuǎn)角飄窗等），還沒有表現(xiàn)出顯性的需求。隨著市場競爭加劇，戶型設(shè)計將呈現(xiàn)與北京同步的潮流型，戶型設(shè)計將趨于多樣化、人性化、個性化發(fā)展方向。建筑形態(tài)涿州在售住宅小區(qū)以多層板樓為主、高層板樓為輔，一般同一社區(qū)內(nèi)高層價格比多層高，但是當?shù)厝藢Ω邔诱J可度不高，原因是高層物業(yè)費高，養(yǎng)房成本高；隨著規(guī)劃對容積率提高的要求，高層建筑逐漸增多，人們對高層也會逐漸認可。 配套設(shè)施在售住宅小區(qū)內(nèi)，商業(yè)、教育設(shè)施普遍不足，基本沒有會所概念；缺乏大型區(qū)域商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)較少，成為制約涿州住宅向高端發(fā)展的瓶頸。隨著大盤開發(fā)，配套設(shè)施將

18、呈現(xiàn)完善化、人性化發(fā)展方向。物業(yè)管理 物業(yè)管理皆為開發(fā)商成立物業(yè)公司自管，物業(yè)管理費很低，在元/月/平米之間。隨著以高層建筑為主，物業(yè)管理服務(wù)水平將逐步提高,物業(yè)費也將上漲。2） 公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢涿州公寓產(chǎn)品少，僅在建材、設(shè)施的配備上略高于普通住宅（如采用斷橋鋁合金窗、彩色可視對講等）。但總體上設(shè)計較差，設(shè)施配備檔次低，物業(yè)服務(wù)只有安全巡視及公共區(qū)域保潔等最基本服務(wù)。 因物業(yè)費高、通風、采光差，不符合當?shù)厝司幼×晳T，當?shù)厝苏J可度不高。隨著高層的增多，公寓也將增多，在產(chǎn)設(shè)計上將更注重實用性，設(shè)施會更完善，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)水平也會逐步改善。 3、 鼓勵房地產(chǎn)政策u 減免住房交易稅費 200

19、8年11月1日起，對首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。u 調(diào)整住房貸款首付比例和利率自2008年10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住住房和改善型普通自住住房提供貸款，其貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；u 放寬普通商品住房標準針對住房價格變化較大的情況，可對享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住房價格標準適當上調(diào)。u 調(diào)整銷售住房繳納營業(yè)稅的時限2008年12月1日起，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時不負擔營業(yè)稅。u 調(diào)整住房公積金貸款的額度和發(fā)

20、放范圍 住房公積金的貸款最高額度由30萬元提高到40萬元。對未繳存住房公積金的購房人，由正常繳存 住房公積金且未申請使用住房公積金個人住房貸款的職工（不少于2人）提供擔保，可申請住房公積金個人住房貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕為購房人辦理住房公積金貸款。u 實行購房落戶政策，為購買商品住房的外地購房者辦理涿州城市戶口。4、 涿州房地產(chǎn)供應(yīng)與銷售分析p 涿州房地產(chǎn)市場供應(yīng)趨勢v 隨著涿州新城區(qū)規(guī)劃的逐步實施，住宅潛在供應(yīng)量有放大趨勢。v 新增住宅逐漸從以老城城區(qū)中心為主轉(zhuǎn)向以新城區(qū)為主。v 住宅規(guī)?；_發(fā)將成為市場的趨勢。隨著涿州住宅市場的逐漸成熟，城區(qū)中見縫插針式的開發(fā)方式已到了盡頭，按照現(xiàn)代生

21、活方式，大規(guī)模地整合資源，締造成熟社區(qū)的“大盤開發(fā)模式”已成為開發(fā)商最大限度地發(fā)揮資源優(yōu)勢，降低成本的最有效途徑。 p 銷售現(xiàn)狀特點 v 城市化快速推進，需求旺盛，交易逐步回升v 市場競爭不充分v 北京購房人群比例大v 市場營銷處于初級階段p 總體供求狀況v 市場需求保持旺盛v 外來實力開發(fā)商進入，市場競爭增強v 北京購房人群比例將進一步上升 5、 涿州房地產(chǎn)價格分析五、 住宅市場價格趨勢v 2010年后價格將進入新一輪上漲 2010年后中國經(jīng)濟將穩(wěn)步上升，全國房價也將出現(xiàn)新一輪上漲。2010年以后，涿州住宅價格穩(wěn)中有升是發(fā)展趨勢，尤其是新城區(qū)中心的價格的上升趨勢將更加明顯。v 2010-20

22、12年價格上升潛力不大，上漲幅度較小 2010-2012年由于北京房地產(chǎn)受前幾年存量房的影響，將由供大于求到逐步走向供需均衡，預計這三年內(nèi)北京房價上升幅度較小，相應(yīng)會影響涿州房價上升速度，預計涿州房地產(chǎn)住宅平均價格每年上漲幅度在35%左右。v 2012-2015年價格上升潛力較大，上漲幅度將加大 經(jīng)過20102011年存量房消化以后，由于北京各項基礎(chǔ)建設(shè)逐步完善，尤其是軌道交通的建設(shè)，將促使2012-2015年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需大于供的局面，房價將進入新一輪快速上漲期。 受北京房價快速上漲、京石高速鐵路客運專線通車、涿州新行政中心建成等諸多利好因素的影響，預計2012-2015年這三年內(nèi)涿州

23、住宅價格上升幅度將加大，尤其是北部新城區(qū)中心位置的價格上升幅度將成倍增長，預計每年上漲幅度在1520%左右。 六、 區(qū)域部分項目列表物業(yè)名稱建筑形式規(guī)模裝修標準均 價主力戶型物業(yè)費（）（）（元/平米/月）竹語堂聯(lián)排、雙拼獨棟12萬毛坯聯(lián)排9000元/平米240-280雙拼9900元/平米獨棟10500元/平米金街財富中心酒店式公寓10萬精裝修裝修9000元/平米30-80高層塔樓毛坯毛坯8200元/平米云景城多層板樓11萬毛坯多層4900元/平米90-140多層：高層板樓高層4800元/平米高層：匯元國際酒店式公寓萬毛坯5000元/平米30-80高層塔樓燕趙花園三期多層板樓12萬毛坯多層460

24、0元/平米90-140多層：高層板樓高層4100元/高層：中央公館小高層板樓5萬毛坯4950元/平米110-170鵬潤水岸花城多層板樓48萬毛坯多層4100元/平米80-120多層：高層板樓-名流橄欖郡多層板樓50萬毛坯多層4600元/平米90-130多層：高層板樓高層5000元/平米高層：6、 建筑形式在8個住宅項目中，建筑形式共有五種別墅、多層板樓、小高層板樓、高層板樓、塔樓，面積所占比例分別為8%、40%、12%、30%、10%。 建筑形式個數(shù)面積比例名稱多層板樓440%云景城、燕趙花園、名流橄欖郡、鵬潤水岸花園小高層板樓112%中央公館高層板樓430%名流橄欖郡、鵬潤水岸花園、云景城、

25、燕趙花園塔樓210%匯元國際、金街財富中心別墅18%竹語堂p 結(jié)論一:建筑形式以多層為主，比例超過40%。p 結(jié)論二:多層、小高層供應(yīng)少，僅有名流橄欖郡、云景城、鵬潤水岸花城3個項目。通過打造差異化產(chǎn)品是本 項目最好的市場切入點。p 結(jié)論三:純塔樓社區(qū)比例僅占10%，只有匯元國際、金街財富中心2個項目，7、 戶型面積主力戶型面積集中在80-140平米之間，以二居三居為主，面積比達80%（6個項目）。供應(yīng)150平米以上大戶型的項目有2個，其中一個是別墅項目竹語堂，另一個是普通住宅中央公館，大戶型的面積比例在12%左右。一居小戶型產(chǎn)品主要出現(xiàn)在公寓項目中，比例在8%左右。戶型面積個數(shù)面積比例項目名

26、稱80-140平米580%名流橄欖郡、鵬潤水岸花城、云景城、燕趙花園、中央公館150平米以上112%竹語堂、中央公館30-80平米28%匯元國際、金街財富中心七、 區(qū)域市場客群分析涿州住宅市場客戶分本地客戶和北京客戶兩類，涿州本地客戶約占60%，北京客戶約占40%。l 涿州本地客戶 二次置業(yè)客戶（改善型） 機關(guān)干部、企業(yè)中高級管理人員等是此類客戶的中堅分子，駐涿州中央直屬機關(guān)人員占有一定比例。 首次購買客戶（解決型） 一是年輕人結(jié)婚需購買新房，二是涿州農(nóng)村人口中的富裕人員進城購房。 投資型（投資型） 涿州本地投資型客戶數(shù)量較少，所占比例低。 拆遷客戶（被動型） 此類客戶因拆遷而被動購房，購房能

27、力有限，對房屋的要求也較低。 l 北京客戶 約占購房總量的40%，預計隨著涿州住宅市場的成熟，高品質(zhì)項目的出現(xiàn)，北京購房客戶將進一步增加。 養(yǎng)老型客戶（養(yǎng)老型） 北京在涿州購房的養(yǎng)老型客戶比例較大，這些客戶一般居住在北京西南方向，如房山區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、 海淀區(qū)等。購買能力一般，但對項目生活配套、居住環(huán)境較挑剔。 投資型（投資型） 北京在涿州購房的投資型客戶逐漸增多，成交比例較大，涿州買房送戶口制度，讓更多在北京的外地人投 資購買涿州房屋，這類客戶經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，對市場的敏感度高，對項目也較挑剔，對高品質(zhì)項目青睞有加。 首次購房的年輕客戶（解決型） 北京在涿州首次購房的年輕客戶工作地點多在京

28、石高速沿線，如房山區(qū)、豐臺區(qū)等，且這部分年輕客戶大 多數(shù)不是北京籍人，屬于在北京工作的外地人，對居住地點沒有強烈的地緣歸屬感。 拆遷客戶（被動型） 此類客戶數(shù)量很少，因北京拆遷客戶有強烈的地緣歸屬感。 表：成交客戶分析項目名稱購買者分析鵬潤水岸花城北京投資型、養(yǎng)老型占40%以上，其次本地二次置業(yè)客戶，再次本市首次購買客戶名流橄欖郡本地二次置業(yè)客戶及首次購買客戶為主，占50%左右，其次北京投資型、養(yǎng)老客戶金街財富中心北京投資型為主，占60%以上，其次為本地投資型客戶及本市二次購買客戶云景城積累以北京投資型、養(yǎng)老型客戶為主，其次本市首次購買客戶、本地二次置業(yè)客戶八、 近五年涿州土地出讓情況1、 土

29、地出讓面積2009年以來，涿州市招拍掛及協(xié)議方式共出讓土地 61宗，其中住宅用地31宗，工業(yè)與倉儲物流用地25宗，總面積 4157985平方米。從類型來看，工業(yè)用地土地出讓面積714212平方米，住宅用地3315962平方米，商業(yè)用地127811平方米。從年份來看，2012年成交11宗，其實住宅用地2宗，工業(yè)與物流倉儲用地9宗。伴隨著首都第二機場的確立，北京大七環(huán)概念的提出以涿州工業(yè)與物流倉儲用地出讓比重明顯增加。2、 土地出讓方式土地出讓方式主要有三種，招拍掛、協(xié)議出讓和劃撥。2008 年 2 月以后涿州土地出讓的形式主要以招拍掛為主，2009 至今招拍掛市場成交的 61宗土地。從政策趨勢來

30、看，預計今后將不會再有以協(xié)議方式出讓的土地。3、 典型地塊介紹相比于大城市，涿州市掛牌土地的體量均較小，大部分地塊的體量均小于 3萬平米，大于 5 萬平米的寥寥無幾。但有一宗地的體量卻達到了 33 萬平米。該地塊一經(jīng)推出，更引起了市場的關(guān)注，最終該地塊由北京致遠投資有限公司競得。地塊位于中國農(nóng)大涿州教學實驗場內(nèi)，簽約日期 2009 年 6 月 25 日，約定開工日期 2009 年 12 月 31 日，約定竣工日期 2012 年 12 月 31 日。項目成交價 1.16 億，以容積率 1 計算折合樓面價 348 元/平米。北京致遠投資有限公司瞄準北京養(yǎng)老市場 ，致力于在本區(qū)域建設(shè)大型養(yǎng)生宜居社區(qū)

31、。本宗地僅是公司打造“西部養(yǎng)生宜居社區(qū)”的一部分，公司還與中國農(nóng)業(yè)大學涿州農(nóng)業(yè)科技園區(qū)合作建設(shè)項目周邊生態(tài)綠化用地 1000 畝，并計劃未來幾年內(nèi)將建成總占地面積 5000 畝，包含 70008000 戶休閑度假公寓、養(yǎng)老公寓、休閑度假花園洋房、一個五星級休閑度假酒店、一個四星級綜合會議中心酒店和眾多設(shè)施農(nóng)業(yè)的綜合性休閑度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老的綜合社區(qū)。而涿州西部已經(jīng)形成京都高爾夫、京南高爾夫系列球場，更為這里打造休閑度假產(chǎn)業(yè)打下了堅實的基礎(chǔ)。九、 涿州區(qū)域綜合SWOT分析【優(yōu)勢】：1. 區(qū)位優(yōu)勢明顯：涿州市區(qū)距天安門60公里，距保定市89公里，距天津市150公里，距規(guī)劃建設(shè)中的首都二機場25公里；

32、2. 區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷：市區(qū)內(nèi)有北京838公交往來京涿，交通十分便利；目前與北京連同的有密涿高速，G4京港澳高速有三個出口在涿州，規(guī)劃中G5高速京石復線也設(shè)有涿州出口。京石、石武高鐵均在涿州設(shè)有站點；3. 文化底蘊深厚：是“三國文化”、“盧氏文化”、“酈氏文化”的發(fā)祥地。4. 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟基礎(chǔ)較好：2012年涿州市人均可支配收入為21333元，高于河北省同期的20543元；5. 受規(guī)劃建設(shè)中的首都二機場的影響，勢必有利于涿州未來的城市 發(fā)展，目前涿州政府也在大力宣傳首都二機場規(guī)劃對于涿州的利好。【劣勢】：1. 區(qū)域內(nèi)擁有大量土地資源尚未激活，所交易土地不同程度的面臨拆遷、農(nóng)民安置等諸多問題

33、；2. 涿州房地產(chǎn)開發(fā)處在初級階段：涿州住宅市場開發(fā)商專業(yè)性不強，產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計水平較低，戶型設(shè)計較差，園林景觀規(guī)劃缺乏新意，項目推廣包裝簡單，營銷手法單一，市場領(lǐng)導者優(yōu)勢不明顯，品牌影響力弱，整體房地產(chǎn)開發(fā)還處在初級階段?！緳C會】： 1. 涿州房地產(chǎn)市場一直都是北京地產(chǎn)的有力補充，目前還應(yīng)該在上升階段，對后續(xù)項目留有一定的機會；2. 從涿州目前的房地產(chǎn)形態(tài)和將來的發(fā)展方向來看，通過特色的建筑規(guī)劃和新穎的市場定位，可以彌補市場空白，存在一定的成功機會；3. 涿州購房群體意識改變逐漸推動了市場的進一步成交量，流動人口助推涿州樓市升溫；4. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，經(jīng)濟增速日益加快；同時產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展

34、，也進一步拉動了涿州人口增長；5. 大涿州整體規(guī)劃布局東北部成熱點，城市未來走向，充滿憧憬與期待。【威脅】：1. 涿州的房地產(chǎn)市場處于價值顯現(xiàn)前的階段，土地政策及拆遷政策尚不完；2. 未來涿州土地供應(yīng)過于集中，住宅市場供應(yīng)量大，投資客群比重過大，房價與空置率節(jié)節(jié)攀升，但短時間內(nèi)需求平穩(wěn)、競爭激烈；3. 受益于首都二機場概念下的廊坊、固安、永清等區(qū)域市場的放量，產(chǎn)業(yè)定位的趨同，使得區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)格局密集，加劇了未來存在相互競爭的環(huán)境。 45 / 45附件：2009年至今涿州土地成交一覽土地名稱地址土地屬性總建面積()占地面積()容積率出讓底價(萬元)成交總價(萬元)受讓方2011-13開發(fā)區(qū)自強路西

35、側(cè)住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;4,1661,666570570涿州市東府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-8-1107國道路東（原水泥廠）住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;20,9006,96731,0461,046涿州市恒昌集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-11-1東興北街東側(cè)住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;1,693677226226涿州市強舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-10-1東興北街東側(cè)住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;5,6941,8983633634涿州市強舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-14開發(fā)園區(qū)華陽東路北側(cè)商業(yè)（商服）;127,81163,90525,4305,431涿州大童融商企業(yè)管理有限公司2011-12-1教軍場街東側(cè)

36、住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;2,6208733289290涿州市恒運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-15誠信路南側(cè)、平安南街東側(cè)住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;208,14799,59230,04730,047涿州開發(fā)區(qū)市政公用事業(yè)建設(shè)公司2011-16市勞技校新小區(qū)北側(cè)住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;5,8545,1803,5003,501天保房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-1-1涿州市開發(fā)區(qū)火炬南街路東住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;商業(yè)（商服）;10,5394,2151,3931,394涿州市京中美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-19涿州市清涼寺辦事處南河村住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;4,3461,449322保定市民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

37、2011-20涿州市中國農(nóng)大科技園區(qū)內(nèi)住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;375,500150,200-18,025涿州市潤嘉建安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012（拍）01涿州市般空路（原涿州市中醫(yī)院）住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;13,3356,66822,0002,000涿州市鑫昊匯元集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-21涿州開發(fā)園區(qū)冠云東路南側(cè)工業(yè)&物流倉儲;73,54361,2831,1201,121北京鋼研高納科技股份有限公司2011-18涿州開發(fā)園區(qū)工業(yè)&物流倉儲;6,9038,629145145河北新華幕墻有限公司2011-5-1雙塔辦事處下念頭村住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;388,066129,355319419

38、4北京永濟恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-5-1雙塔辦事處下念頭村住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;388,066129,3553194194北京永濟恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-6-1涿州開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)&物流倉儲;8,0006,667184185涿州華瑞鋼結(jié)構(gòu)有限公司2011-7-1涿州開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)&物流倉儲;4,2765,345181181涿州天盛源機械有限公司2012-3-1荷花路南側(cè)工業(yè)&物流倉儲;14,35820,511390390涿州市廣匯金屬結(jié)構(gòu)制造有限公司2012-2-1開發(fā)區(qū)火炬大街東側(cè)工業(yè)&物流倉儲;22,19018,492575576涿州市東辰地毯有限公司2012-4-1

39、松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;13,21522,024656657涿州市騰躍印刷材料有限公司2012-6-1松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;22,72937,8821,2081,209亞大塑料制品有限公司2012-7-1松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;14,15023,583755755涿州瑞祥建物流有限公司2012-5-1松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;10,35217,253588588四川龍騰鐵路器材有限公司涿州分公司2012-9-1東仙坡鎮(zhèn)政府西側(cè)工業(yè)&物流倉儲;105,857151,2249002,722百榮河北投資有限公司2012-10-1開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;

40、31,97426,645921921涿州卓雋廣告有限公司2012-11-1雙塔辦事處大石橋村北側(cè)工業(yè)&物流倉儲;4,1782,6119494涿州市福利鋁箔復合裝璜廠2011-17涿州開發(fā)園區(qū)工業(yè)&物流倉儲;7,0578,822148149涿州市寶利壓鑄件有限公司華泰豪庭項目土地平安北街與燕邑路交叉口東側(cè)200米住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;33,3656,853-涿州市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08-001靶場路東側(cè)住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;105,68970,45910,04210,042涿州市鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-009（涿州市2007年第二批次建設(shè)用地2號地）松林店鎮(zhèn)107國道東側(cè)工業(yè)&物流倉

41、儲;8,21913,698191191涿州市天銀圣博工貿(mào)有限公司2009-009（涿州市2007年第二批次建設(shè)用地2號地）松林店鎮(zhèn)107國道東側(cè)工業(yè)&物流倉儲;8,21913,698191191涿州市天銀圣博工貿(mào)有限公司2009-010松林店鎮(zhèn)第二中學西側(cè)住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;17,80011,125668668涿州市海晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-012涿州市開發(fā)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;52,12052,1201690690涿州中天環(huán)保催化劑有限公司2009-013-1（松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)）松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;11,92014,900364364松林店鎮(zhèn)天津鋼成治金機械技術(shù)開發(fā)有

42、限公司2009-014-3（開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)）開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)&物流倉儲;91,34076,1171,4591,459涿州泰格智能設(shè)備有限公司2009-013-4（松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)）松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;8,26310,329329329涿州市凱信機電有限責任公司2009-013-6（松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)）松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;23,64829,560597597涿州市盛弘機械有限責任公司2009-013-3（松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)）松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;36,81146,014896896涿州中軌泰格技術(shù)開發(fā)有限公司2009-013-5（松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)）松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;19,84524,807601601涿州市泰瑞科技有限公司2009-013-2（松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)）松林店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)&物流倉儲;39,04548,806951951涿州市弘博重工機械有限公司2009-15-2地塊（龍馬集團廠區(qū)東南角