非常經(jīng)典89平方米三房設(shè)計(jì)戶型

1、2011戶型設(shè)計(jì)專題研究系列戶型設(shè)計(jì)專題研究系列背背景景n學(xué)術(shù)上并沒有中小戶型的準(zhǔn)確定義，但是在國家三次學(xué)術(shù)上并沒有中小戶型的準(zhǔn)確定義，但是在國家三次政策的下發(fā)后，市場上開始了中小戶型的說法。實(shí)際上政策的下發(fā)后，市場上開始了中小戶型的說法。實(shí)際上中小戶型關(guān)心兩個(gè)戶型面積數(shù)據(jù)中小戶型關(guān)心兩個(gè)戶型面積數(shù)據(jù)9090、120120（144144），也就），也就是是9090平方米以下的戶型、平方米以下的戶型、 120120（144144）平方米以下的普）平方米以下的普通住宅戶型，由于通住宅戶型，由于144144平方米以內(nèi)還有較大的發(fā)揮空間，平方米以內(nèi)還有較大的發(fā)揮空間，普通住宅一般來說也在普通住宅一般來

2、說也在144144平方米以內(nèi)，所以中小戶型平方米以內(nèi)，所以中小戶型研究的主要是研究的主要是9090平方米以下的戶型平方米以下的戶型, ,作為主力市場而言作為主力市場而言主要研究主要研究60609090之間的兩房、三房戶型。之間的兩房、三房戶型。目目錄錄n市場部分市場部分n設(shè)計(jì)部分設(shè)計(jì)部分n成本部分成本部分市場部分市場部分否定之否定概念否定之否定概念 戶型大小的決定因素戶型大小的決定因素 否定之否定、循環(huán)上升：戶型面積的變化過程及分析，其中的規(guī)律具有共性，各城市都會(huì)有這個(gè)過程。小大小大小計(jì)劃計(jì)劃經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)年代年代發(fā)展初期：發(fā)展初期：地價(jià)低、地價(jià)低、房價(jià)低房價(jià)低房價(jià)上漲：房價(jià)上漲：總價(jià)因素總價(jià)因素郊

3、區(qū)化：郊區(qū)化：房價(jià)不高、房價(jià)不高、舒適舒適房價(jià)再漲：房價(jià)再漲：客戶變化客戶變化市場部分市場部分戶型大小的決定因素：n樓盤整體1/地塊地理位置、資源（城市中心、郊區(qū)、地鐵口、景觀等）2/競爭環(huán)境市場情況、競爭對手（現(xiàn)狀產(chǎn)品、策略）3/公司開發(fā)思路、項(xiàng)目定位（檔次、銷售速度、品牌）4/政策等其他因素n樓盤內(nèi)部1/資源分配2/具體的情況設(shè)計(jì)部分設(shè)計(jì)部分設(shè)計(jì)措施設(shè)計(jì)措施 設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)部分n減少公共交通面積1/一梯多戶的情況、走道的處理2/小高層、高層的情況（設(shè)備間、管井）3/首層入戶門廳的處理n減少戶內(nèi)交通面積1/戶型組合方式2/走道的處理3/客戶的感受（入口玄關(guān)、客廳與餐

4、廳、主臥室的入戶）n根據(jù)功能分配面積，分清主次，強(qiáng)調(diào)功能的復(fù)合性。1/書房與臥室的復(fù)合2/衛(wèi)生間功能的分開，解決沖突。設(shè)計(jì)部分n面積的梯級(jí)、房間尺寸的匹配1/客廳、主臥室2/廚房、衛(wèi)生間n規(guī)范要求、使用要求最小尺寸、面積要求1/廚房、衛(wèi)生間2/客廳的家具布置、流線可行n結(jié)構(gòu)形式的影響1/磚混、框架、異型框架的墻厚變化2/廚房、衛(wèi)生間的面磚、抹灰厚度n家具尺寸的變化1/電視機(jī)采用液晶、尺寸在變大、變薄。2/床的尺寸在變化3/柜式空調(diào)機(jī)室外機(jī)的尺寸較大。設(shè)計(jì)部分面積計(jì)算折減列表 （規(guī)劃與建設(shè)口徑不一致/地方規(guī)定不同）：n戶型內(nèi)部1/凸窗、2200以下的落地凸窗2/兩層高陽臺(tái)、露臺(tái)3/陽臺(tái)計(jì)算一半面

5、積4/戶內(nèi)的兩層高空間5/室外空調(diào)機(jī)位、外墻管井和管道n公共空間1/一層的架空花園、2200層高以下的一層車庫、儲(chǔ)藏間。2/室外的樓梯3/樓梯下部空間設(shè)計(jì)部分面積計(jì)算折減列表 （規(guī)劃與建設(shè)口徑不一致/地方規(guī)定不同）：n公共空間1/一層的花園2/半地下、地下車庫等空間不計(jì)入容積率n模糊地帶1/不可利用空間。2/正負(fù)零標(biāo)高的確定3/住戶自行搭建設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)

6、新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 設(shè)計(jì)創(chuàng)新n 成本部分成本部分成本的影響成本的影響 精裝修成本的影響精裝修成本的影響其他成本影響其他成本影響成本部分戶型大小成本比較 ：為分析比較戶型與成本和關(guān)系，以南京市的東郊小鎮(zhèn)多層為例，現(xiàn)將有關(guān)直接與“戶”有關(guān)的成本羅列如下，不同戶型面積成本差異分析：90平方戶型成本21270/90236元/平米；100平米戶型成本21270/100213元/平米，比89戶型成本降低23元/平米；110平米戶型成本21270/110193元/平米，比89戶型成本降低43元/平米；120平米戶型成本21270/120177元/平米，比89戶型成本降低59元/平米；130平米戶型成本2127

7、0/150164元/平米，比89戶型成本降低72元/平米；以上費(fèi)用只是與“戶”直接相關(guān)的成本，樓梯間建安成本和配套費(fèi)用。其他成本與戶型(如開間、進(jìn)深等)也有關(guān)系，但就磚混結(jié)構(gòu)來說，按平方米造價(jià)而言，差異應(yīng)不大。如果是框架結(jié)構(gòu)且內(nèi)隔墻可以不做，則戶型越大，成本越低。戶型大小的成本差異在小高層、高層上體現(xiàn)的將更加明顯，如要增加電梯等費(fèi)用的分?jǐn)偟?。成本部分各種戶型精裝修工程成本比較不同：由于住宅裝修中衛(wèi)生間、廚房間的裝修成本要大大高于其他房間的裝修成本。因此在其他房間裝修用材標(biāo)準(zhǔn)相同的情況下，衛(wèi)生間、廚房間所占的面積比例越小，則成本越高；如果采用兩衛(wèi)單位成本會(huì)增加，在此僅考慮直接成本分析。戶型成本組成（元/平米）A1B2C184.44平米（二房二廳一衛(wèi)）104.92平米（三房二廳一衛(wèi)）113.36平米（三房二廳二衛(wèi)）甲方單獨(dú)分包部分187.58168.54184.69甲供材部分96.0179.69114.78工程施工費(fèi)用170170170其他費(fèi)用40.9236.7635.48合計(jì)494.51454.99504.96成本部分其他成本影響 ：n 同樣面寬條件，戶型面積減小，進(jìn)深減小將會(huì)導(dǎo)致容積率降低。n 總的建筑面積不變的情況下，戶型面積減小，將導(dǎo)致戶數(shù)增加，人口密度增加，社區(qū)配套會(huì)增加，典型指標(biāo)是停車數(shù)的增加，也會(huì)導(dǎo)致成本上升，特別是車位銷