中原25日清遠維港半島營銷策劃報告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。維港半島營銷策劃報告維港半島營銷策劃報告 廣東中原代理有限公司廣東中原代理有限公司 2011.02.252011.02.252 2 Part Part 市場分析市場分析 Part Part 項目定位項目定位 Part Part 營銷策略營銷策略 Part Part 營銷部署營銷部署3市場分析市場分析Part 14 2010 2010年屬于政策調(diào)控年年屬于政策調(diào)控年，從，從“417417”新

2、國十條到新國十條到“929929”新國五條，清遠樓市在逐步走新國五條，清遠樓市在逐步走向成熟。向成熟。20102010年的清遠樓市與年的清遠樓市與20092009年的市場對比，在政策一再調(diào)控、銀行兩度加息的大環(huán)境年的市場對比，在政策一再調(diào)控、銀行兩度加息的大環(huán)境下，商品房及住宅成交總面積略為減少，但同比下降不足一成；下，商品房及住宅成交總面積略為減少，但同比下降不足一成；商品房和住宅成交總額及成商品房和住宅成交總額及成交均價分別上漲，漲幅超過兩成交均價分別上漲，漲幅超過兩成。20102010年清遠商品房成交均價為年清遠商品房成交均價為48804880元元/ /平方米，較平方米，較2009200

3、9年均年均價價39803980元元/ /平方米同比漲平方米同比漲23%23%；住宅成交均價；住宅成交均價48134813元元/ /平方米，平方米，20092009年均價為年均價為38643864元元/ /平方米，平方米，同比漲同比漲25%25%。 另外另外在廣州等一線城市的限購政策的影響下，大量投資客戶將轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州周邊城市在廣州等一線城市的限購政策的影響下，大量投資客戶將轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州周邊城市，對于，對于擁有強大的發(fā)展?jié)摿Φ那暹h房地產(chǎn)市場來講，擁有強大的發(fā)展?jié)摿Φ那暹h房地產(chǎn)市場來講，20112011年清遠房地產(chǎn)市場將持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)步上揚年清遠房地產(chǎn)市場將持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)步上揚。清遠房地產(chǎn)市場狀況清遠房地產(chǎn)市

4、場狀況5 5區(qū)域區(qū)域成交面積成交面積（）（）成交套數(shù)成交套數(shù)（套）（套）成交金額成交金額（元）（元）成交均價成交均價（元（元/）舊城舊城70090.86593173139874527.18新城新城82931.297144323864275213.79附城附城3107.4336124222213997.59龍?zhí)笼執(zhí)?6534.684141046995622249.93石角石角101989.5511554642110544551.56源潭源潭2304.462155616212413.42合計合計306958.21299913365948724354.3219520112011年年1 1月份清遠市場

5、成交情況月份清遠市場成交情況 如上表數(shù)據(jù)反映，如上表數(shù)據(jù)反映，20112011年年1 1月份月份新城和舊城的成交量比較平穩(wěn)并仍占據(jù)區(qū)域總成交的新城和舊城的成交量比較平穩(wěn)并仍占據(jù)區(qū)域總成交的重要位置重要位置，其中新城區(qū)域成交均價，其中新城區(qū)域成交均價52145214元元/ /平方米仍居于清遠的成交價格最高。從成交套平方米仍居于清遠的成交價格最高。從成交套數(shù)上看，數(shù)上看，受北部萬科城的熱售影響，石角成交受北部萬科城的熱售影響，石角成交11551155套成為成交冠軍套成為成交冠軍，但中心城區(qū)的成交，但中心城區(qū)的成交量依然是清遠房地產(chǎn)市場的主力。量依然是清遠房地產(chǎn)市場的主力。清遠房地產(chǎn)市場狀況清遠房地

6、產(chǎn)市場狀況區(qū)域區(qū)域成交面積成交面積（）（）成交套數(shù)成交套數(shù)（套）（套）成交金額成交金額（元）（元）成交均價成交均價（元（元/ /）舊城舊城17196171964224222020085772020085774652.044652.04新城新城15173151733653651984478581984478584890.044890.04附城附城60160131319677354967735431373137龍?zhí)笼執(zhí)?228222828874532987453293279.523279.52石角石角160016002072071049590181049590184945.474945.47源潭源

7、潭6896893434772008477200842316.782316.78合計合計3608136081108710875315582205315582203870.141663870.14166 如上表數(shù)據(jù)反映，如上表數(shù)據(jù)反映，由于經(jīng)歷春節(jié)假期由于經(jīng)歷春節(jié)假期2 2月成交量與月成交量與1 1月份相比下降月份相比下降64%64%，成交面積下降，成交面積下降88%88%，成交價下降，成交價下降11%11%。其中，春節(jié)期間清遠多個樓盤均以額外優(yōu)惠折扣或贈送大禮包的其中，春節(jié)期間清遠多個樓盤均以額外優(yōu)惠折扣或贈送大禮包的促銷噱頭吸引客戶，因此來訪客戶量有所攀升，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)促銷噱頭吸引客戶，因此來訪客

8、戶量有所攀升，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)2 2月月1 1日至日至2 2月月9 9日（年二九至年日（年二九至年初七）共簽約初七）共簽約5353套。套。清遠房地產(chǎn)市場狀況清遠房地產(chǎn)市場狀況20112011年年2 2月份清遠市場成交情況月份清遠市場成交情況近期房地產(chǎn)主要新政策近期房地產(chǎn)主要新政策首付款提高首付款提高 央行加息央行加息上調(diào)住房公積金貸款利率上調(diào)住房公積金貸款利率國務(wù)院總理溫家寶日國務(wù)院總理溫家寶日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。新國八產(chǎn)市場調(diào)控工作。新國八條強調(diào)，對貸款購買第二條強調(diào)，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比套住房的

9、家庭，首付款比例不低于例不低于6060，貸款利率，貸款利率不低于基準利率的不低于基準利率的1.11.1倍。倍。對個人購買住房不足年對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。收入全額征稅。 中國人民銀行中國人民銀行2 2月月8 8日晚間日晚間宣布，自宣布，自9 9日起上調(diào)金融機日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率構(gòu)一年期存貸款基準利率0.250.25個百分點，其他各檔個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款整。調(diào)整后，一年期存款利率達到利率達到3 3，一年期貸款，一年期貸款利率達到利率達到6.06%6.06%。國家住

10、房建設(shè)部國家住房建設(shè)部2 2月月9 9日發(fā)日發(fā)出通知，上調(diào)個人住房公出通知，上調(diào)個人住房公積金存貸款利率，其中五積金存貸款利率，其中五年期以下個人住房公積金年期以下個人住房公積金貸款利率上調(diào)貸款利率上調(diào)2525個基點至個基點至4%4%。一線城市限購一線城市限購20112011年年1 1月月1616日國務(wù)院辦日國務(wù)院辦公廳頒布了新公廳頒布了新“國八條國八條”，政策針對政策針對在各直轄市、計在各直轄市、計劃單列市、省會城市和房劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市價過高、上漲過快的城市執(zhí)行執(zhí)行“限購限購”政策，當?shù)貞粽撸數(shù)貞艏彝ヒ延屑彝ヒ延? 2套住房不能套住房不能再買；常住的非戶籍

11、家庭再買；常住的非戶籍家庭已有已有1 1套住房的不能再買，套住房的不能再買，但需提供但需提供1 1年的納稅證明年的納稅證明或社保證明；非常住的非或社保證明；非常住的非戶籍家庭不能購買。戶籍家庭不能購買。 刺激二線城市成交量刺激二線城市成交量 客戶觀望期加長客戶觀望期加長 價格影響價格影響 產(chǎn)品需求變化產(chǎn)品需求變化 在新政策的影響下，特別是限購令的在新政策的影響下，特別是限購令的出臺，使廣州、深圳等地區(qū)的成交量出臺，使廣州、深圳等地區(qū)的成交量都大幅度減少。投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)發(fā)展前景都大幅度減少。投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)發(fā)展前景較好的二線城市，對清遠樓盤來講，較好的二線城市，對清遠樓盤來講，是一個很大的機遇和挑戰(zhàn)。是一

12、個很大的機遇和挑戰(zhàn)。 政策出臺后，整個房地產(chǎn)市場的心態(tài)政策出臺后，整個房地產(chǎn)市場的心態(tài)會發(fā)生變化，購買者在購房時會更為會發(fā)生變化，購買者在購房時會更為謹慎，考慮的周期會更長。謹慎，考慮的周期會更長。 新政出臺樓盤的價格一般會受到影響，新政出臺樓盤的價格一般會受到影響，新一輪的調(diào)控政策對于本項目的銷售新一輪的調(diào)控政策對于本項目的銷售價格可能會產(chǎn)生一定的負面影響。價格可能會產(chǎn)生一定的負面影響。 首次置業(yè)者為能一步到位，因此對大首次置業(yè)者為能一步到位，因此對大戶型的需求增加，由于二套房首付戶型的需求增加，由于二套房首付60%60%，導(dǎo)致改善型置業(yè)者總體需求會減少。導(dǎo)致改善型置業(yè)者總體需求會減少。對本

13、項目對本項目的影響的影響9 9清遠房地產(chǎn)在剛性需求和投資性購房增加的帶動下，清遠房地產(chǎn)在剛性需求和投資性購房增加的帶動下，20102010年清遠市的成交均價為年清遠市的成交均價為48804880元元/ /平方米，成交總額和成交均價均有兩成以上漲幅，創(chuàng)歷史新高。平方米，成交總額和成交均價均有兩成以上漲幅，創(chuàng)歷史新高。1 1清遠市購買力以剛性需求為主，主流購買群體以本地公務(wù)員為主。本項目的目標客戶清遠市購買力以剛性需求為主，主流購買群體以本地公務(wù)員為主。本項目的目標客戶也將以最求更高品質(zhì)生活的公務(wù)員等高收入人群為主。也將以最求更高品質(zhì)生活的公務(wù)員等高收入人群為主。2 2清城區(qū)清城區(qū)20112011

14、年新推單元以年新推單元以100100140140的三房大戶型為主，與本項目主力戶型吻合。的三房大戶型為主，與本項目主力戶型吻合。3 3項目所在板塊內(nèi)競爭樓盤較多，需更注重銷售策略和推廣手段的創(chuàng)新。項目所在板塊內(nèi)競爭樓盤較多，需更注重銷售策略和推廣手段的創(chuàng)新。4 4市場分析小結(jié)：市場分析小結(jié)：清遠城區(qū)樓價在清遠城區(qū)樓價在52005200元元/ /左右，上升空間較大。加上限購等新政的影響，深廣等地左右，上升空間較大。加上限購等新政的影響，深廣等地的投資客將轉(zhuǎn)戰(zhàn)清遠等地的優(yōu)質(zhì)樓盤，對本項目有利好因素。的投資客將轉(zhuǎn)戰(zhàn)清遠等地的優(yōu)質(zhì)樓盤，對本項目有利好因素。5 5Code of this report

15、| 10 Copyright Centaline Group, 2010北江兩岸板塊北江兩岸板塊舊城板塊舊城板塊新城板塊新城板塊n 根據(jù)目前清遠房地產(chǎn)市場根據(jù)目前清遠房地產(chǎn)市場狀況，一般可劃分為四大狀況，一般可劃分為四大區(qū)域板塊：舊城板塊、東區(qū)域板塊：舊城板塊、東城板塊、北江兩岸板塊、城板塊、北江兩岸板塊、新城板塊。新城板塊。n 本案位于北本案位于北江兩岸板塊江兩岸板塊的的二線江景二線江景位置。位置。清城區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分：清城區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分：東城板塊東城板塊1111項目名稱項目名稱位位 置置規(guī)規(guī) 模模主力戶型主力戶型均均 價價目標客戶群目標客戶群主要賣點主要賣點備備 注注凱景中央首座凱景中央

16、首座鳳城大橋北橋頭鳳城大橋北橋頭總建面積超總建面積超25萬，由萬，由4棟棟38-46層的超高層建筑組成，層的超高層建筑組成，共共1154戶戶70-80的兩房，的兩房，110-120的三房的三房預(yù)計預(yù)計10000元元/清遠本地人高端客戶、清遠本地人高端客戶、珠三角高端客戶珠三角高端客戶07年地王，重新定年地王，重新定義江景人居價值義江景人居價值預(yù)計預(yù)計2011年年5月銷售，月銷售，3月月5日于索菲特酒店舉行日于索菲特酒店舉行展銷。展銷。維港尚城維港尚城新城東新城東11區(qū)靜福區(qū)靜福廣場側(cè)廣場側(cè)占地占地9212.15，建筑面積，建筑面積45899.92109-178三房三房園景園景5000元元/江景

17、江景6500元元/清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角二線江景二線江景去貨較為理想，春節(jié)期去貨較為理想，春節(jié)期間間96*98,推出部分特價推出部分特價單位，成交贈送金財神單位，成交贈送金財神一樽一樽麗景大廈麗景大廈新城區(qū)新城區(qū)8號區(qū)號區(qū)占地占地2417.42，擬建，擬建32層層高層建筑高層建筑8000元元/清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角04年地王，一線江年地王，一線江景景去貨一般，目前余貨約去貨一般，目前余貨約一半，春節(jié)期間一半，春節(jié)期間98折優(yōu)折優(yōu)惠惠金鑫花園金鑫花園 北江三路北江三路1號號占地占地37000，建筑面積，建筑面積238000，由，由11棟高層住棟高層住宅組成宅組成120

18、三房，三房，170大大三房，三房，220起的復(fù)式起的復(fù)式大戶大戶6500元元/清遠本地人清遠本地人臨江而建，毗鄰濱臨江而建，毗鄰濱江公園，配套一應(yīng)江公園，配套一應(yīng)俱全俱全去貨較為理想，余貨不去貨較為理想，余貨不多，春節(jié)期間無優(yōu)惠多，春節(jié)期間無優(yōu)惠凱旋花園凱旋花園新城東靜福路新城東靜福路占地超占地超2.5萬，建筑面積萬，建筑面積12萬，由萬，由9棟小高層組成，棟小高層組成，總戶數(shù)總戶數(shù)592套套151-157的三房，的三房，197以上的四房以上的四房二期：二期：5500元元/三期：三期：6700元元/，帶，帶1200元元/裝修裝修清遠本地人清遠本地人歐式風格，二線江歐式風格，二線江景景仍主消化賓

19、府仍主消化賓府7號，春節(jié)號，春節(jié)期間期間95*97折折帝景豪園帝景豪園北江一路北江一路以以5棟棟29層、層、3棟棟10層的電層的電梯洋房組成梯洋房組成143-206的三房、四的三房、四房及新房及新87兩房單位兩房單位4800元元/清遠本地人為主，少清遠本地人為主，少量外地投資客戶量外地投資客戶一線江景一線江景97折，目前接受三期誠折，目前接受三期誠意登記，預(yù)計意登記，預(yù)計5月開盤月開盤懿峰雅居懿峰雅居清遠新城北江一清遠新城北江一路（丁香花園酒路（丁香花園酒店對面）店對面） 占地占地37000萬萬 ，總建，總建178000 ，項目由十棟樓，項目由十棟樓宇組成，層高由宇組成，層高由22層至層至31

20、層。層。面積有面積有130至至180平方平方米。主力戶型以米。主力戶型以130至至180平方米的三房為主平方米的三房為主待定待定清遠本地人為主，少清遠本地人為主，少量外地投資客戶量外地投資客戶一線江景，酒店會一線江景，酒店會所所預(yù)計預(yù)計8月份推出市場月份推出市場金逸雅居金逸雅居北江一路北江一路占地約占地約4萬，以小高層和萬，以小高層和高層為主高層為主88-93的兩房，的兩房，110-120的三房的三房江景江景6500南向南向4200元元/清遠本地人清遠本地人一線江景，酒店會一線江景，酒店會所所主推二期主推二期121-151一一線江景單位，春節(jié)期間線江景單位，春節(jié)期間97折折金信藍灣金信藍灣北江

21、一路北江一路占地占地10522，建筑面積，建筑面積80000，由，由4棟棟30層高層層高層建筑組成，共建筑組成，共281戶戶245-251一線江景一線江景7000元元/起起清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角一線江景大宅一線江景大宅金信藍灣目前剩余少量金信藍灣目前剩余少量高層單位，均價高層單位，均價7000元元/m2，春節(jié)期間，春節(jié)期間97折優(yōu)折優(yōu)惠惠翡翠綠洲翡翠綠洲新城新城B13號區(qū)號區(qū)占地面積約占地面積約21000，共，共310戶，產(chǎn)品包括聯(lián)排別墅戶，產(chǎn)品包括聯(lián)排別墅和復(fù)式洋房和復(fù)式洋房復(fù)式復(fù)式160-180，別墅，別墅300-600預(yù)計別墅預(yù)計別墅14000元元/，復(fù)式洋房復(fù)式洋房800

22、0元元/清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角定義高端住宅，倡定義高端住宅，倡導(dǎo)低炭生活導(dǎo)低炭生活預(yù)計今年五一開盤預(yù)計今年五一開盤北江兩岸樓盤概況北江兩岸樓盤概況12項目名稱項目名稱位位 置置規(guī)規(guī) 模模主力戶型主力戶型均均 價價目標客戶群目標客戶群主要賣點主要賣點備備 注注富景天下富景天下洲心洲心K1、K4號區(qū)號區(qū)占地約占地約15萬，總建筑面萬，總建筑面積約積約54萬，共有萬，共有3031戶，戶，其中有其中有32棟別墅棟別墅別墅別墅400，洋房，洋房100-3908000-10000元元/清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角江景樓盤，依附于江景樓盤，依附于武廣專線旁，交通武廣專線旁，交通便利便利

23、今年年底推出今年年底推出600多套多套金金 碧碧 灣灣清城區(qū)金碧路清城區(qū)金碧路占地約占地約27萬，建筑面積萬，建筑面積約約48萬，由萬，由37棟小高層棟小高層和高層組成，共和高層組成，共4000多戶多戶150-200的三房、四的三房、四房房4700元元/清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角市中心占地最大的市中心占地最大的住宅社區(qū)，一線江住宅社區(qū)，一線江景。景。春節(jié)期間推出春節(jié)期間推出15、18號號樓，共樓，共128套套陽光嘉園陽光嘉園清城區(qū)院南二路清城區(qū)院南二路占地占地12萬，建筑面積萬，建筑面積35萬，共萬，共25棟高層洋房。棟高層洋房。131-218的三房、四的三房、四房房4650元元/清

24、遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角首推首推“雙城聯(lián)動雙城聯(lián)動”概概念，與錦江豪苑形念，與錦江豪苑形成互補成互補目前折扣為目前折扣為96*97折，春折，春節(jié)期間主推節(jié)期間主推19座，正望座，正望社區(qū)中心園林景觀社區(qū)中心園林景觀錦江豪苑錦江豪苑清城區(qū)沿江北路清城區(qū)沿江北路占地約占地約6萬，建筑面積萬，建筑面積17萬，以高層單位為主。萬，以高層單位為主。130-160的三房的三房6000元元/清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角江景豪宅江景豪宅貨尾階段，春節(jié)期間貨尾階段，春節(jié)期間96*97連環(huán)折上折連環(huán)折上折御水龍庭御水龍庭清城區(qū)上廊街清城區(qū)上廊街占地占地6294，建筑面積，建筑面積126388，由

25、，由3層裙樓和層裙樓和4棟棟33層高的塔樓組成，共層高的塔樓組成，共540戶。戶。128-252的三房、四的三房、四房房7000元元/清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角江景豪宅江景豪宅貨尾階段，剩余少量大貨尾階段，剩余少量大面積單位，均價為面積單位，均價為7000-8000元元/源河源河城市花園城市花園鳳鳴路與濱江路鳳鳴路與濱江路交界交界占地占地384畝，總計畝，總計5873戶，戶，首批推出首批推出“尚城尚城”組團組團1、2、3號樓共號樓共744戶戶130的三房，的三房，160的四房的四房4200元元/清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角市中心占地的大住市中心占地的大住宅社區(qū)宅社區(qū)去年去年1

26、2月月30日開盤，預(yù)日開盤，預(yù)計今年年底交付使用計今年年底交付使用金金 海海 灣灣北江一路北江一路項目主要由一梯兩戶的項目主要由一梯兩戶的9層層小高層組成小高層組成126-200的三房、四的三房、四房房4800元元/清遠本地人為主，少清遠本地人為主，少量外地投資客戶量外地投資客戶超大園林社區(qū)，部超大園林社區(qū)，部分組團擁有一線江分組團擁有一線江景景尚余部分中高層精品單尚余部分中高層精品單位，均價達位，均價達4200元元/平方平方米米鳳凰海岸鳳凰海岸新城西北江三路新城西北江三路占地面積占地面積:8074.5總建筑總建筑面積面積:52435.4為為110-190m2三房至三房至四房單位四房單位未定未

27、定清遠本地人、珠三角清遠本地人、珠三角一線江景項目一線江景項目預(yù)計今年預(yù)計今年11月左右開盤月左右開盤北江兩岸樓盤概況北江兩岸樓盤概況重點競爭對手分析重點競爭對手分析n項目動態(tài)項目動態(tài): :主力消化賓府主力消化賓府7 7號剩余貨量，號剩余貨量，主要為高層大面積單位。主要為高層大面積單位。n項目均價項目均價: :三期三期67006700元元/ /，帶，帶12001200元元/ /裝修裝修n主力戶型：主力戶型：151-157151-157的三房，的三房，197197以以上的四房上的四房n項目賣點：項目賣點：寬樓距，戶型方正實用，擁寬樓距，戶型方正實用，擁有江景資源有江景資源n客客 戶戶 群：群：本

28、地剛性需求客戶為主，職本地剛性需求客戶為主，職業(yè)多為公務(wù)員業(yè)多為公務(wù)員凱旋花園凱旋花園分分 析：析：n 凱旋花園發(fā)展商雖曾開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，但品牌效益與朝南相比略顯不足。凱旋花園發(fā)展商雖曾開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，但品牌效益與朝南相比略顯不足。n 凱旋花園被凱旋花園被“維港尚城維港尚城”和和“維港半島維港半島”重重包圍，景觀資源上毫無優(yōu)勢。重重包圍，景觀資源上毫無優(yōu)勢。n 剩余貨量主要以高層的剩余貨量主要以高層的151-157151-157的三房，的三房，197197以上的四房大戶型為主，與以上的四房大戶型為主，與本項目豐富的戶型選擇相比無競爭優(yōu)勢。本項目豐富的戶型選擇相比無競爭優(yōu)勢。n 凱旋花園

29、價格方面較為適中，并可讓客戶自由選擇是否帶精裝修出售，手法凱旋花園價格方面較為適中，并可讓客戶自由選擇是否帶精裝修出售，手法靈活，有效吸引首次置業(yè)和投資型客戶，本項目可作參考。靈活，有效吸引首次置業(yè)和投資型客戶，本項目可作參考。凱旋花園凱旋花園VSVS維港半島維港半島n項目規(guī)劃：項目規(guī)劃：占地占地3700037000，住宅總建筑面積為，住宅總建筑面積為178000178000，項目由十棟層高為，項目由十棟層高為2222層至層至3131層的層的樓宇組成。首期規(guī)劃建設(shè)樓宇組成。首期規(guī)劃建設(shè)5 5幢洋房，其中一幢幢洋房，其中一幢為公寓。為公寓。 n項目動態(tài)項目動態(tài): :正在地基階段，預(yù)計正在地基階段

30、，預(yù)計8 8月開售，首月開售，首推面積為推面積為50-6050-60的公寓產(chǎn)品。的公寓產(chǎn)品。n項目均價項目均價: : 待待 定定n主力戶型：主力戶型：以以130-180130-180的三房為主的三房為主n項目賣點：項目賣點：丁香花園酒店品牌，定位為豪宅丁香花園酒店品牌，定位為豪宅江景大盤，特色文化藝術(shù)小區(qū)。江景大盤，特色文化藝術(shù)小區(qū)。n客客 戶戶 群：群：中產(chǎn)階級階層和高收入人士中產(chǎn)階級階層和高收入人士 ，主，主要針對具有藝術(shù)品味的人群。要針對具有藝術(shù)品味的人群。懿峰雅居懿峰雅居重點競爭對手分析重點競爭對手分析重點競爭對手分析重點競爭對手分析分分 析：析：n 懿峰雅居發(fā)展商首次置身于房地產(chǎn)開發(fā)

31、，缺乏經(jīng)驗，十年朝南品牌稍勝一籌。懿峰雅居發(fā)展商首次置身于房地產(chǎn)開發(fā)，缺乏經(jīng)驗，十年朝南品牌稍勝一籌。n 懿峰雅居為一線江景高層洋房，在景觀資源上比本項目略顯優(yōu)勢。懿峰雅居為一線江景高層洋房，在景觀資源上比本項目略顯優(yōu)勢。n 懿峰雅居定位為豪宅江景項目，主要針對中產(chǎn)階級及高收入人士，與本項目懿峰雅居定位為豪宅江景項目，主要針對中產(chǎn)階級及高收入人士，與本項目目標客戶群有所不同。目標客戶群有所不同。n 130-180130-180的主力戶型與本項目形成強烈競爭。的主力戶型與本項目形成強烈競爭。n 首推首推50-6050-60小戶型公寓產(chǎn)品，與本項目形成差異，本項目應(yīng)借機快速入市，小戶型公寓產(chǎn)品，與

32、本項目形成差異，本項目應(yīng)借機快速入市，搶占市場。搶占市場。懿峰雅居懿峰雅居VSVS維港半島維港半島公務(wù)員公務(wù)員私營企業(yè)主私營企業(yè)主專業(yè)人士專業(yè)人士比較高和穩(wěn)定的收入，且有住房比較高和穩(wěn)定的收入，且有住房公積金；公積金；作為清城鎮(zhèn)最強有力的購買群體，作為清城鎮(zhèn)最強有力的購買群體，不同年齡段對戶型需求不同；不同年齡段對戶型需求不同；3535歲以上群體資金累積和家庭成歲以上群體資金累積和家庭成員比較多，以大面積的三房或四員比較多，以大面積的三房或四房單元為主；房單元為主；3535歲以下的則以小三房或兩房單歲以下的則以小三房或兩房單元為主。元為主。清城醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位內(nèi)的清城醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位內(nèi)

33、的專業(yè)人士；專業(yè)人士；有較高的收入和都有住房公積金；有較高的收入和都有住房公積金；也是清城強有力的購買群體；也是清城強有力的購買群體；與公務(wù)員不同的是他們更趨于年與公務(wù)員不同的是他們更趨于年輕化。輕化。對物業(yè)的要求非常高；對物業(yè)的要求非常高；關(guān)注中高檔物業(yè)；關(guān)注中高檔物業(yè)；特別青睞別墅、望江等高端產(chǎn)品。特別青睞別墅、望江等高端產(chǎn)品。對產(chǎn)品價格敏感度不高。對產(chǎn)品價格敏感度不高。 近幾年清遠房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，本地開發(fā)商與外地開發(fā)商爭相擁入清遠市場，近幾年清遠房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，本地開發(fā)商與外地開發(fā)商爭相擁入清遠市場，隨著樓盤的不斷增加，清遠市的購房客戶結(jié)構(gòu)在不斷變化中，其中主要有公務(wù)員、來隨著樓

34、盤的不斷增加，清遠市的購房客戶結(jié)構(gòu)在不斷變化中，其中主要有公務(wù)員、來自醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位的專業(yè)人士、私營企業(yè)主、原居民、企業(yè)高收入者，還有一自醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位的專業(yè)人士、私營企業(yè)主、原居民、企業(yè)高收入者，還有一部分的外地投資客戶。部分的外地投資客戶。清遠客戶群組成清遠客戶群組成原居民原居民來自廣深等地的投資者來自廣深等地的投資者工廠工廠/ /企業(yè)的中高收入者企業(yè)的中高收入者大部分不是本地人，購買力一般；大部分不是本地人，購買力一般；有穩(wěn)定的收入；有穩(wěn)定的收入；家庭負擔比較重；家庭負擔比較重；需求以小三房單元和兩房單元為主。需求以小三房單元和兩房單元為主。有較強的購買力；有較強的購買力；購

35、房目的主要為改善型或為下一購房目的主要為改善型或為下一代作購房儲備的；代作購房儲備的；對戶型限制不多對戶型限制不多, ,對大戶型和總價對大戶型和總價比較低的小戶型興趣最大；比較低的小戶型興趣最大；注重樓盤發(fā)展商的實力和區(qū)域發(fā)展；注重樓盤發(fā)展商的實力和區(qū)域發(fā)展；是清城目前商品房購買群的重要是清城目前商品房購買群的重要組成部分。組成部分。在清城以外的區(qū)域；在清城以外的區(qū)域；對戶型限制不多對戶型限制不多, ,對單價較低的大對單價較低的大戶型和總價比較低的小戶型興趣戶型和總價比較低的小戶型興趣最大；最大；資金充足，實力雄厚。資金充足，實力雄厚。重視區(qū)域發(fā)展前景，也注重開發(fā)商重視區(qū)域發(fā)展前景，也注重開發(fā)

36、商品牌實力。品牌實力。受國家政策影響較大。受國家政策影響較大。他們的生活和工作有目標。他們的生活和工作有目標。清遠客戶群組成清遠客戶群組成19項目定位項目定位Part 2Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010183091.85183091.85占地面積占地面積: : 建筑面積建筑面積: : 容容 積積 率率: : 綠綠 化化 率率: : 總總 戶戶 數(shù)數(shù): : 停停 車車 位位: : 959754.05959754.05，其中一期地上建筑，其中一期地上建筑面積面積1818萬萬4.24.235%35%一期一期1343134

37、3戶戶共共59545954個，達到個，達到1:11:1水平水平項項 目目 規(guī)規(guī) 模模21 項目容積率為項目容積率為4.24.2，屬于高密，屬于高密度住宅，度住宅，一期規(guī)一期規(guī)劃為劃為8 8棟高層，棟高層，中軸為園林景觀中軸為園林景觀帶、豪華會所、帶、豪華會所、泳池，項目泳池，項目戶型戶型大部分以南北向大部分以南北向為主。為主。項目規(guī)劃描述項目規(guī)劃描述 本項目以本項目以10100 0-144-144的三房產(chǎn)品為主，小三房（含兩房）產(chǎn)品在整個一期中的三房產(chǎn)品為主，小三房（含兩房）產(chǎn)品在整個一期中所占比例較少，顯見戶型比例有失均衡，所占比例較少，顯見戶型比例有失均衡，在市場上將缺失部分需求小戶型的客

38、在市場上將缺失部分需求小戶型的客戶。戶。一期戶型配比一期戶型配比面面 積積戶戶 型型戶戶 數(shù)數(shù)比比 例例100100以下以下小三房小三房（含兩房）（含兩房）14114110.5%10.5% 100-130100-130三房三房62962946.8%46.8% 130-144130-144三房三房47747735.5%35.5% 160-180160-180四房四房96967.7.2 2% %項目產(chǎn)品描述項目產(chǎn)品描述23n蝶形設(shè)計，采光通風效果佳蝶形設(shè)計，采光通風效果佳n部分戶型帶入戶花園部分戶型帶入戶花園nN+1N+1戶型，設(shè)計新穎戶型，設(shè)計新穎n復(fù)式戶型可分割出售，適合市場需復(fù)式戶型可分割出

39、售，適合市場需求求產(chǎn)品優(yōu)缺點分析產(chǎn)品優(yōu)缺點分析 本項目主力戶型為本項目主力戶型為100-144100-144的三房單位，的三房單位，大小適中大小適中, ,方正實用方正實用, ,屬清遠屬清遠最熱賣戶型最熱賣戶型。缺缺 點：點：n部分戶型存在黑廁部分戶型存在黑廁n部分戶型為內(nèi)陽臺設(shè)計，非主流產(chǎn)部分戶型為內(nèi)陽臺設(shè)計，非主流產(chǎn)品品產(chǎn)品提煉產(chǎn)品提煉優(yōu)優(yōu) 點：點：S S優(yōu)勢優(yōu)勢W W劣勢劣勢O O機會機會T T威脅威脅發(fā)展商為當?shù)貙嵙ζ放疲捌陂_發(fā)的發(fā)展商為當?shù)貙嵙ζ放?，前期開發(fā)的維港尚城打下堅實基礎(chǔ)，留下良好口碑維港尚城打下堅實基礎(chǔ)，留下良好口碑二線臨江，靠近靜福廣場，擁有優(yōu)越二線臨江，靠近靜福廣場，擁

40、有優(yōu)越的景觀資源的景觀資源蝶狀設(shè)計通風采光，戶型方正實用蝶狀設(shè)計通風采光，戶型方正實用容積率為容積率為4.34.3，居住密度高，居住密度高戶型配比不夠合理，缺少兩房戶型戶型配比不夠合理，缺少兩房戶型深圳、廣州等城市的限購政策，驅(qū)使深圳、廣州等城市的限購政策，驅(qū)使投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市未來的廣清輕軌提升項目區(qū)域優(yōu)勢未來的廣清輕軌提升項目區(qū)域優(yōu)勢地處于清遠重點發(fā)展城市中軸線，發(fā)地處于清遠重點發(fā)展城市中軸線，發(fā)展前景無限展前景無限北江兩岸同類型樓盤的不斷涌現(xiàn)，形成北江兩岸同類型樓盤的不斷涌現(xiàn)，形成強烈競爭形勢強烈競爭形勢清遠去年至今住宅銷售約清遠去年至今住宅銷售約70007000套，本

41、地套，本地購買力已有較大消耗購買力已有較大消耗政府近年正致力調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)市場，利政府近年正致力調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)市場，利差的調(diào)控政策將對清遠造成影響差的調(diào)控政策將對清遠造成影響項目項目SWOTSWOT分析分析25251 1SOSO優(yōu)化策略優(yōu)化策略n 精心打造園林、物管、生活配套、服務(wù)等方面，提高客戶精心打造園林、物管、生活配套、服務(wù)等方面，提高客戶對樓盤的滿意度，對樓盤的滿意度，從而淡化項目容積率大、密度大的負面影從而淡化項目容積率大、密度大的負面影響。響。n 發(fā)展商的品牌在當?shù)匾研纬梢欢ㄓ绊懥Πl(fā)展商的品牌在當?shù)匾研纬梢欢ㄓ绊懥? ,加大加大力度塑造力度塑造品牌品牌核心價值，將企業(yè)品牌提升至一個新的

42、高度。核心價值，將企業(yè)品牌提升至一個新的高度。n與維港尚城聯(lián)動營銷，通過舊客戶發(fā)掘新客戶。與維港尚城聯(lián)動營銷，通過舊客戶發(fā)掘新客戶。262 2TWTW規(guī)避策略規(guī)避策略n采用靈活的銷售方式采用靈活的銷售方式, ,提前儲客提前儲客, ,盡早占領(lǐng)市場地位盡早占領(lǐng)市場地位n擴大營銷手段擴大營銷手段, ,在傳統(tǒng)的宣傳手段基礎(chǔ)上在傳統(tǒng)的宣傳手段基礎(chǔ)上, ,運用創(chuàng)新的渠道運用創(chuàng)新的渠道吸引客戶吸引客戶. .n利用中原地產(chǎn)在廣州的客戶資源，擴大目標客戶群，跨出利用中原地產(chǎn)在廣州的客戶資源，擴大目標客戶群，跨出清遠進行營銷。清遠進行營銷。. .Code of this report | 27 Copyright

43、 Centaline Group, 2010 這樣的產(chǎn)品這樣的產(chǎn)品, , 誰是我們的目標客戶群誰是我們的目標客戶群? ?1 1、成熟型客戶（品質(zhì)生活追求者）、成熟型客戶（品質(zhì)生活追求者）n 目標客戶：公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、私營企業(yè)主目標客戶：公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、私營企業(yè)主n 特特 征：年齡征：年齡35-5535-55歲，受教育程度較高、注重生歲，受教育程度較高、注重生活品質(zhì)、有充足的資本及穩(wěn)定的收入活品質(zhì)、有充足的資本及穩(wěn)定的收入; ;他們一般最求他們一般最求個性化裝修個性化裝修, ,體現(xiàn)身份體現(xiàn)身份. .n 居住現(xiàn)狀：已有固定居所居住現(xiàn)狀：已有固定居所n 訴訴 求：追求健康生活與品質(zhì)生活，期待生活

44、素求：追求健康生活與品質(zhì)生活，期待生活素質(zhì)的提升質(zhì)的提升品牌推廣：建立品質(zhì)與質(zhì)量信心品牌推廣：建立品質(zhì)與質(zhì)量信心康體文化配套打造：為健康生活提供保證康體文化配套打造：為健康生活提供保證利益點策略利益點策略重點客戶群重點客戶群292 2、發(fā)展型客戶（改善型需求者）、發(fā)展型客戶（改善型需求者）n 目標客戶：城區(qū)原居民目標客戶：城區(qū)原居民n 特特 征：年齡征：年齡35-4535-45歲，一直在本地居住，家庭多為三口之家或三代同堂，歲，一直在本地居住，家庭多為三口之家或三代同堂，家庭有部分積蓄家庭有部分積蓄n 居住現(xiàn)狀：舊房多為步梯樓、樓齡逾居住現(xiàn)狀：舊房多為步梯樓、樓齡逾1010年，樓況殘舊，現(xiàn)居所

45、已顯擁擠年，樓況殘舊，現(xiàn)居所已顯擁擠n 訴訴 求：習慣本區(qū)居住環(huán)境，希望就近尋找面積較大、環(huán)境舒適的新居所求：習慣本區(qū)居住環(huán)境，希望就近尋找面積較大、環(huán)境舒適的新居所活力品質(zhì)小區(qū)：提高居住質(zhì)量活力品質(zhì)小區(qū)：提高居住質(zhì)量打造精致園林：改善生活環(huán)境打造精致園林：改善生活環(huán)境豪華戶型設(shè)計豪華戶型設(shè)計: :入戶花園入戶花園, ,大型飄窗大型飄窗. .利益點策略利益點策略重點客戶群重點客戶群30303 3、成長型客戶（首次置業(yè)者）、成長型客戶（首次置業(yè)者）n 目標客戶：醫(yī)生、教師、企業(yè)員工目標客戶：醫(yī)生、教師、企業(yè)員工n 特特 征：年齡征：年齡25-3525-35歲，外來務(wù)工，資本處于初歲，外來務(wù)工，資

46、本處于初期積累階段，月收入穩(wěn)定期積累階段，月收入穩(wěn)定n 居住現(xiàn)狀：現(xiàn)住宿舍或租房居住現(xiàn)狀：現(xiàn)住宿舍或租房n 訴訴 求：隨工作的穩(wěn)定及年齡的增長，希望擁有求：隨工作的穩(wěn)定及年齡的增長，希望擁有方便工作與生活的舒適居所方便工作與生活的舒適居所以中小戶型切入市場：降低置業(yè)門檻以中小戶型切入市場：降低置業(yè)門檻附送精美裝修：節(jié)約成本、縮短入住時間附送精美裝修：節(jié)約成本、縮短入住時間利益點策略利益點策略補充型客戶群補充型客戶群314 4、投資型客戶、投資型客戶n 目標客戶：有意將房產(chǎn)投資作為資產(chǎn)增值手段的購買者目標客戶：有意將房產(chǎn)投資作為資產(chǎn)增值手段的購買者n 特特 征：看好房產(chǎn)投資形式，資本積累充足征：

47、看好房產(chǎn)投資形式，資本積累充足n 居住現(xiàn)狀：至少有一至兩處不同類型的固定居所居住現(xiàn)狀：至少有一至兩處不同類型的固定居所n 訴訴 求：尋覓新的投資型樓盤，期待升值獲利求：尋覓新的投資型樓盤，期待升值獲利區(qū)位規(guī)劃推廣：城市的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景區(qū)位規(guī)劃推廣：城市的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景附送精美裝修：增加產(chǎn)品附加值，提高升值潛力附送精美裝修：增加產(chǎn)品附加值，提高升值潛力打造特色主題小區(qū)：消除同質(zhì)化，升值潛力強化打造特色主題小區(qū)：消除同質(zhì)化，升值潛力強化利益點策略利益點策略補充型客戶群補充型客戶群32我們的優(yōu)勢我們的優(yōu)勢我們的差異我們的差異核心競爭力核心競爭力面對共有的客戶群體，我們?nèi)绾卧诟偁帉κ种忻摲f而出

48、？占據(jù)市場？面對共有的客戶群體，我們?nèi)绾卧诟偁帉κ种忻摲f而出？占據(jù)市場？大型小區(qū)大型小區(qū) 區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 十年品牌十年品牌品質(zhì)生活品質(zhì)生活 精品園林精品園林 新穎戶型新穎戶型美尚和諧社區(qū)美尚和諧社區(qū) 朝南品牌朝南品牌項目定位思路項目定位思路【定位關(guān)鍵字】【定位關(guān)鍵字】 美尚和諧美尚和諧 朝南朝南 人居人居 生活夢想生活夢想城市與人之間歷來都是和諧共融的城市與人之間歷來都是和諧共融的關(guān)系關(guān)系當當朝南品牌朝南品牌在清遠誕生在清遠誕生，它與它與清遠清遠以及以及清遠清遠人三者的命運人三者的命運便緊密便緊密地地聯(lián)系在一起。聯(lián)系在一起。美滿、崇尚、和諧的生活美滿、崇尚、和諧的生活與朝南的品質(zhì)建筑成就了未

49、來的生活憧憬與朝南的品質(zhì)建筑成就了未來的生活憧憬朝南與人，以和諧共融的朝南與人，以和諧共融的人居人居理念理念刷新刷新生活夢想生活夢想項目市場定位項目市場定位 “ “維港半島維港半島”的市場定位將更貼近朝南品牌特質(zhì)的市場定位將更貼近朝南品牌特質(zhì)，由訴說品質(zhì)之路提升為人居生活夢想。，由訴說品質(zhì)之路提升為人居生活夢想。 利用利用“維港半島維港半島”的轟動入市，進一步的轟動入市，進一步加大品牌內(nèi)涵與加大品牌內(nèi)涵與氣質(zhì)的氣質(zhì)的提升提升，使，使朝南朝南品牌品牌富有自我富有自我特征，特征，使產(chǎn)品使產(chǎn)品在消費者中在消費者中留下留下良好口碑良好口碑，成為清遠的一張成為清遠的一張“居住名片居住名片”，達，達至至品

50、牌的品牌的最大知名度。最大知名度。這是一次成熟的選擇，他們以精辟的眼光欣賞著對方的無盡魅力！這是一次成熟的選擇，他們以精辟的眼光欣賞著對方的無盡魅力！這是一場成功的邂逅，他們的高瞻遠矚孕育了城市未來的方向思想的傳承交融，糅二者合一處這是一場成功的邂逅，他們的高瞻遠矚孕育了城市未來的方向思想的傳承交融，糅二者合一處，衍生美麗暢想！，衍生美麗暢想！ 在在“限購限購”政策下，廣州投資客戶紛紛向二線城市轉(zhuǎn)移，清遠將成為他政策下，廣州投資客戶紛紛向二線城市轉(zhuǎn)移，清遠將成為他們的重點市場，區(qū)位價值將不斷提升。們的重點市場，區(qū)位價值將不斷提升。 朝南地產(chǎn)應(yīng)借助這一契機，全力將朝南品牌打造成為朝南地產(chǎn)應(yīng)借助這

51、一契機，全力將朝南品牌打造成為“清遠房地產(chǎn)的一清遠房地產(chǎn)的一哥哥”，擴大營銷范圍拉攏外圍投資客，使朝南品牌成為他們在清遠投資的第，擴大營銷范圍拉攏外圍投資客，使朝南品牌成為他們在清遠投資的第一選擇。一選擇。36363636這里的一切都為高品質(zhì)的居住環(huán)境打造，只有舒適和享受這里的一切都為高品質(zhì)的居住環(huán)境打造，只有舒適和享受每一處都充滿美滿和諧，品位升華。每一處都充滿美滿和諧，品位升華。獨享私家園林，寫意生活在此綻放。獨享私家園林，寫意生活在此綻放。純粹居住社區(qū)純粹居住社區(qū) ，只有舒適和享受。，只有舒適和享受。維港半島，品質(zhì)人生由此開始。維港半島，品質(zhì)人生由此開始。推廣主題：推廣主題：一座城市的生

52、活夢想一座城市的生活夢想 在宣傳調(diào)性上，運用在宣傳調(diào)性上，運用“盜夢盜夢”的宣傳手法，引起公眾話題，將的宣傳手法，引起公眾話題，將“一一座城市的生活夢想座城市的生活夢想”的理念，潛移默化地植入客戶的買房意念中。的理念，潛移默化地植入客戶的買房意念中。 當當“夢想夢想”一層又一層地被穿越時，一層又一層地被穿越時，“維港半島維港半島”的形象即一次又的形象即一次又一次地被提升！一次地被提升！“維港半島維港半島”是我們追逐生活夢想的開端是我們追逐生活夢想的開端讓夢中的讓夢中的“陀螺陀螺”不斷旋轉(zhuǎn)，客戶的購房夢連綿不斷，不斷旋轉(zhuǎn)，客戶的購房夢連綿不斷，“維港半島維港半島”銷售前赴后涌銷售前赴后涌宣傳調(diào)性

53、宣傳調(diào)性38營銷策略營銷策略Part 33939產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略形象策略形象策略體驗策略體驗策略活動策略活動策略銷售策略銷售策略銷售策略體系銷售策略體系提升項目形象，引發(fā)市場關(guān)注力提升項目形象，引發(fā)市場關(guān)注力強化產(chǎn)品優(yōu)勢，提升核心競爭力強化產(chǎn)品優(yōu)勢，提升核心競爭力蓄勢引爆，搶占市場，實現(xiàn)口碑蓄勢引爆，搶占市場，實現(xiàn)口碑持續(xù)強勢營銷，實現(xiàn)價值最大化持續(xù)強勢營銷，實現(xiàn)價值最大化策略核心思考策略核心思考目目 標：標：1 12 23 34 44040策略體系思考策略體系思考產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 碟狀設(shè)計、碟狀設(shè)計、N+1N+1戶型、入戶花園等產(chǎn)品亮點，營造舒適生活空間戶型、入戶花園等產(chǎn)品亮點，營造舒適生活

54、空間 結(jié)合園林、會所配套等附加值，提升項目整體價值結(jié)合園林、會所配套等附加值，提升項目整體價值形象策略形象策略 塑造塑造“美尚美尚和諧和諧朝南朝南人居人居生活夢想生活夢想”的項目內(nèi)涵，闡述生活價值的項目內(nèi)涵，闡述生活價值 線上推廣：戶外、報廣、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信線上推廣：戶外、報廣、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信 線下推廣：公關(guān)活動線下推廣：公關(guān)活動體驗策略體驗策略 區(qū)域優(yōu)勢體驗：區(qū)域模型強化板塊優(yōu)勢，帶動客戶上訪區(qū)域優(yōu)勢體驗：區(qū)域模型強化板塊優(yōu)勢，帶動客戶上訪 和諧社區(qū)體驗：精品園林、尊貴會所、無邊泳池和諧社區(qū)體驗：精品園林、尊貴會所、無邊泳池 產(chǎn)品品質(zhì)體驗：創(chuàng)意板房，讓客戶親身體驗項目品質(zhì)內(nèi)涵產(chǎn)品品質(zhì)體驗

55、：創(chuàng)意板房，讓客戶親身體驗項目品質(zhì)內(nèi)涵活動策略活動策略 小眾影響力事件實現(xiàn)客戶圈層效應(yīng)（利用前期公關(guān)活動，為儲客準備）小眾影響力事件實現(xiàn)客戶圈層效應(yīng)（利用前期公關(guān)活動，為儲客準備） 全城引爆性事件（開售活動）全城引爆性事件（開售活動）銷售策略銷售策略 前期誠意登記，蓄勢引爆前期誠意登記，蓄勢引爆 合理安排推貨組合，低開高走，提升產(chǎn)品價值合理安排推貨組合，低開高走，提升產(chǎn)品價值 輕松首付，多種靈活付款方式組合，搶占市場輕松首付，多種靈活付款方式組合，搶占市場Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010集中資源，以快打慢，增強品牌

56、感染力集中資源，以快打慢，增強品牌感染力 集中資源集中資源 ：整合和利用中原優(yōu)勢，快速建立銷售隊伍，有針對性地集中推：整合和利用中原優(yōu)勢，快速建立銷售隊伍，有針對性地集中推廣，立足清遠向外延伸。廣，立足清遠向外延伸。 以快打慢以快打慢 ：以銷售快節(jié)奏、客戶快認知，來迅速捕撈目標客戶，搶占市場：以銷售快節(jié)奏、客戶快認知，來迅速捕撈目標客戶，搶占市場份額。份額。 增強品牌增強品牌 ：營造良好的市場口碑，形成獨特的品脾效應(yīng)，形成強烈的品牌：營造良好的市場口碑，形成獨特的品脾效應(yīng)，形成強烈的品牌感染力。感染力。營銷戰(zhàn)略核心內(nèi)容營銷戰(zhàn)略核心內(nèi)容宣傳重點放在宣傳重點放在“一座城市的生活夢想一座城市的生活夢

57、想”上！上！ 以倡導(dǎo)美尚、和諧生活夢想為宣傳主基調(diào)，推動市場的關(guān)注以倡導(dǎo)美尚、和諧生活夢想為宣傳主基調(diào)，推動市場的關(guān)注 以項目產(chǎn)品的細致打造，推高項目的品質(zhì)形象以項目產(chǎn)品的細致打造，推高項目的品質(zhì)形象【品牌與銷售的結(jié)合品牌與銷售的結(jié)合】與中原強強聯(lián)手，相互整合資源，利用現(xiàn)時廣州與中原強強聯(lián)手，相互整合資源，利用現(xiàn)時廣州“限購限購”而導(dǎo)致投資客戶向二、三線城市擴展的趨勢，加大力度而導(dǎo)致投資客戶向二、三線城市擴展的趨勢，加大力度拉攏投資客；擴大營銷范圍的同時，提升品牌自身競爭拉攏投資客；擴大營銷范圍的同時，提升品牌自身競爭力。力。品牌策略品牌策略宣傳調(diào)性宣傳調(diào)性Code of this repor

58、t | 43 Copyright Centaline Group, 2010【價格策略價格策略】：為營造項目市場口碑，保證開盤時的銷售熱點，為營造項目市場口碑，保證開盤時的銷售熱點， “ “維港維港半島半島”必須承接必須承接“維港尚城維港尚城”的價格走勢，以略高于的價格走勢，以略高于“維港尚城維港尚城”的價格的價格入市；采取入市；采取“貼近市場，穩(wěn)步上揚貼近市場，穩(wěn)步上揚”的策略。的策略。定價思路：定價思路：區(qū)域價值區(qū)域價值產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值品牌價值品牌價值 通過上述通過上述4 4項核心的論證，中原對本項目銷售價格預(yù)定為：項核心的論證，中原對本項目銷售價格預(yù)定為：整體均價整體均價￥7300730

59、0元元/ /項目一期整體回收資金預(yù)估約項目一期整體回收資金預(yù)估約 1313億元億元銷售定價建議銷售定價建議市場研判市場研判45營銷部署營銷部署Part 44646推貨順序考慮推貨順序考慮一期各棟貨量：一期各棟貨量：共共8 8棟棟31F31F、33F33F高層洋房，共高層洋房，共13431343套單位。套單位。推貨策略考慮：推貨策略考慮： 利用推貨杠桿吸引市場關(guān)注；利用推貨杠桿吸引市場關(guān)注； 保證持續(xù)的推貨亮點；保證持續(xù)的推貨亮點； 利用貨值高低平衡銷售推貨量；利用貨值高低平衡銷售推貨量； 利于形成靈活的價格策略，推高銷售收益。利于形成靈活的價格策略，推高銷售收益。結(jié)合項目各棟戶型設(shè)計、布局、景

60、觀、朝向等因素，擬將一期推貨節(jié)結(jié)合項目各棟戶型設(shè)計、布局、景觀、朝向等因素，擬將一期推貨節(jié)點分為三個階段進行，力求在各銷售節(jié)點制造熱銷。點分為三個階段進行，力求在各銷售節(jié)點制造熱銷。第一階段推貨：第一階段推貨：2#2#、16#16#樓樓2#2#16#16#推貨貨量：推貨貨量： 2# 2#、16#16#樓產(chǎn)品以樓產(chǎn)品以100100以下三房以下三房（含兩房）和（含兩房）和100-130100-130的三房為主，的三房為主，屬于中小戶型。該戶型在清遠市場銷屬于中小戶型。該戶型在清遠市場銷售情況最好，首期推出容易被本地市售情況最好，首期推出容易被本地市場吸收，形成迅速售罄的良好銷售起場吸收，形成迅速售