岳陽南湖地區(qū)開發(fā)策劃方案李澍彭萬

1、岳陽南湖地區(qū)開發(fā)策劃方案岳陽南湖地區(qū)開發(fā)策劃方案策劃人：策劃人： 李澍李澍 彭萬彭萬國內(nèi)景點開發(fā)的一般現(xiàn)狀及特征由于景點的保護需求及對周邊地價的提升作用，城市型歷史文化景點的商業(yè)物業(yè)在景點內(nèi)、外的發(fā)展有著明顯的差異：景點內(nèi)：第一，商業(yè)內(nèi)容以相關(guān)歷史文化商品和紀(jì)念品零售為主，輔以配套型服務(wù)業(yè)，主要利用既有的空閑建筑（非文物、非吸引物建筑）開展商業(yè)活動；第二，商業(yè)具有主題突出、氛圍濃厚、環(huán)境幽雅、規(guī)模較小、形態(tài)單一，管理較為落后等特征；第三，商業(yè)的設(shè)置重視對景點吸引物和環(huán)境的保護，商業(yè)的管理者大多為景點員工或?qū)ν獬邪?jīng)營，物業(yè)的所有權(quán)屬于景區(qū)。景點外：第一，由于土地所有方式的靈活和復(fù)雜，景點外的商

2、業(yè)內(nèi)容顯得豐富多樣，小至特色商鋪、大至形成綜合性的城市中央游憩區(qū)，但均圍繞著景點自身的歷史文化核心而發(fā)展；第二，由于景點的帶動作用，其外部商業(yè)具有規(guī)模較大、數(shù)量較多、管理較靈活和先進、業(yè)態(tài)豐富、商業(yè)氛圍相對濃厚、商業(yè)競爭激烈等特征。景區(qū)開發(fā)一般面臨的主要問題 1)景點內(nèi)商業(yè)形態(tài)單一、業(yè)態(tài)落后，發(fā)展與保護的矛盾突出，難以為景區(qū)進一步發(fā)展提供充足的資金支持，大部分景區(qū)的收入還是以門票銷售為主。2)景點的質(zhì)量（級別）差異造成了明顯的門票差異，形成了明顯的客源分化，大部分高質(zhì)量、高級別景點本地居民絕少涉足、而質(zhì)量和級別較低的景點也無法吸引外地游客?？驮吹姆植疾痪鶎τ谝劳芯皡^(qū)的商業(yè)也呈現(xiàn)不同程度的不完全

3、發(fā)展態(tài)勢。3)客源分化造成高質(zhì)量景點商業(yè)的消費季節(jié)性明顯，低質(zhì)量景點商業(yè)的消費額低、地價低的兩極分化特征，直接影響景區(qū)周邊商業(yè)的正常發(fā)展，均不利于形成有價值的綜合性城市游憩中心和游憩節(jié)點。 4) 景點商業(yè)的不完全發(fā)展使商家難以調(diào)和團隊消費和散客消費、外地游客消費和本地游客消費、大眾消費和主題消費之間的多重矛盾，加劇了旅游商品和旅游服務(wù)的單一性缺陷。有缺陷的商業(yè)格局與單一的商品形成了惡性循環(huán)。 5) 不完全、不穩(wěn)定的旅游商業(yè)消費使很多大型旅游商業(yè)樓盤開發(fā)和經(jīng)營矛盾難以調(diào)和，加大了這些物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營難度。 6) 景點的歷史文化內(nèi)涵和商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，形成了游客甚眾、消費甚低、地價虛高的地產(chǎn)形

4、態(tài)，造成城市土地資源和開發(fā)資金的浪費。究其原因，可以發(fā)現(xiàn)，景區(qū)資源開發(fā)程度淺、歷史文化資源與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合不足，商業(yè)開發(fā)思路陳舊、旅游經(jīng)濟與城市商業(yè)脫節(jié)、開發(fā)過程粗放等直接導(dǎo)致了以上問題的出現(xiàn)。影響城市歷史文化景點商業(yè)開發(fā)的主要因素游客？景點的位于哪兒好？景點的歷史文化怎樣？人文景觀人文景觀碧水綠茵鎖南湖碧水綠茵鎖南湖南湖是由洞庭湖派生出來的自然湖泊，屬國家級岳陽樓洞庭湖風(fēng)景名勝區(qū)的主景區(qū)之一，總面積12平方km。她倚山而臥，和城而生，峰巒起伏，岸線深幽，景致秀美。南湖及其濱水地帶薈萃眾多文物古跡，蘊含悠久的人文景觀和生動的民俗風(fēng)情。南湖有遠(yuǎn)古的天燈（航標(biāo)燈），有建于宋代的三眼橋、明代的“五里三

5、尚書”墓址、南津古渡等十大古跡。流傳有秦始皇趕山填湖、一龍趕九龜?shù)葍?yōu)美的神話故事。 “優(yōu)”勢契“機” 近年來，由于整體旅游市場的升溫，作為城市文化精神的體現(xiàn)，歷史文化景點的稀缺性更促進了景點旅游商業(yè)的發(fā)展。景點內(nèi)，商業(yè)形態(tài)愈加豐富和充實；景點周邊，商業(yè)發(fā)展更具規(guī)模、大批旅游文化街、主題商業(yè)街區(qū)的得以開發(fā)，許多城市中央游憩區(qū)雛形初現(xiàn)，成為了景點重要的外圍補充。而岳陽作為一個歷來已久的具有深厚文化底蘊的旅游城市，景點開發(fā)便更具有商業(yè)價值和美好前景。 “劣”勢與威“脅”水污染比較嚴(yán)重，需要治理。開發(fā)晚。改造工程大。岳陽本土眾多著名的景點。難題怎樣克服本身的弱點？怎么樣才能從吸引人到吸引更多人？怎么樣

6、才能做到與眾不同？我們的設(shè)計方案 新“漁人碼頭”港口港口，是由人工建筑而成，具有完備的船舶航行、靠泊條件和一定的客貨運設(shè)施的區(qū)域，它的范圍包括水域和陸域兩部分。一般設(shè)有航道、港池、錨地、碼頭、倉庫貨場、后方運輸設(shè)備、修理設(shè)備和必要的管理、服務(wù)結(jié)構(gòu)等。港口，通常位于江、河、湖、海沿岸商業(yè)貿(mào)易活動頻繁的城鎮(zhèn)或臨近地區(qū)，自古以來，它作為一個國家或某地區(qū)的水上大門，是水陸運輸?shù)臉屑~，旅客和貨物的集散地，是國內(nèi)外貿(mào)易物資轉(zhuǎn)運的聯(lián)結(jié)點，也是溝通城鄉(xiāng)物資交流的場所。 勢趨展發(fā)近年來，隨著國內(nèi)旅游休閑經(jīng)濟和濱水旅游的蓬勃發(fā)展，港口、漁人碼頭以其特殊的交通區(qū)位條件和工商業(yè)歷史文化積淀，逐漸成為濱水城市休閑游樂空間中的重要組成部分，一些大型濱水旅游休閑項目，也將港口、漁人碼頭的休閑游樂作為其中的亮點或節(jié)點項目。如何運用港口豐富的歷史人文和自然資源，打造既有本土特色，又能夠體驗港口碼頭獨特風(fēng)情的綜合空間，則成為了開發(fā)濱水項目過程中重要的課題。而我們也是因為看重它的獨特性，才定位于此的。如何打造專屬岳陽的漁人碼頭呢？ 水圈分層次游憩及景觀設(shè)計 通過分析水體及其周邊環(huán)境的方式，把水體按照圈層概念進行分層，主要分為“水心”、“水面”、“水中”、“水空”、“水灘”、“水岸”、“濱水區(qū)”七層構(gòu)成。以此技術(shù)將港口