2020——收藏資料17日蘇泊爾地產(chǎn)臺州玉環(huán)項目提報方案

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879從客戶角度出發(fā)定制符合項目土地屬性的產(chǎn)品，從客戶角度出發(fā)定制符合項目土地屬性的產(chǎn)品，樹立蘇泊爾集團房產(chǎn)品牌，實現(xiàn)項目利潤最大化樹立蘇泊爾集團房產(chǎn)品牌，實現(xiàn)項目利潤最大化蘇泊爾集團策劃建議書蘇泊爾集團策劃建議書 2010-8-17 2010-8-172機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10

2、53527879項目屬性初判項目屬性初判項目機遇分析項目機遇分析3機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879蘇泊爾在臺州當前操作過蘇泊爾在臺州當前操作過2 2個樓盤，已具備二級開發(fā)個樓盤，已具備二級開發(fā)資質(zhì)，借鑒綠城情感開發(fā)模型，和當?shù)馗叨丝蛻舢a(chǎn)資質(zhì)，借鑒綠城情感開發(fā)模型，和當?shù)馗叨丝蛻舢a(chǎn)生品牌影響力生品牌影響力適不適合？過不過癮？值不值得？生活情景描述心理情緒優(yōu)化容積率做足不犯低級錯誤時間費用管理客戶需求分析戶型優(yōu)化藝術(shù)審美指導項目定位概念設計施工管理功功能能開開發(fā)發(fā)普通企業(yè)開發(fā)模式我們能為客戶我們能

3、為客戶帶來什么帶來什么？客戶是懷著怎樣客戶是懷著怎樣的心情購買的心情購買？怎么樣施工能怎么樣施工能達到目的達到目的？生理價值敘述心靈感受共鳴營銷策劃怎么樣推怎么樣推廣模式？廣模式？工工藝藝開開發(fā)發(fā)情情感感開開發(fā)發(fā)開發(fā)管理物業(yè)管理怎樣的服怎樣的服務境界務境界？個性化物管心理價值傳遞概念優(yōu)化經(jīng)驗維持性物管保健型物管4機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879通過對玉環(huán)當?shù)赝ㄟ^對玉環(huán)當?shù)?00300萬以上樓盤調(diào)研，發(fā)現(xiàn)當?shù)馗蝗巳f以上樓盤調(diào)研，發(fā)現(xiàn)當?shù)馗蝗速徺I高端住宅更注重建筑的硬件表現(xiàn)購買高端住宅更注重建筑的

4、硬件表現(xiàn)龍?zhí)秳e墅龍?zhí)秳e墅歐洲花園歐洲花園心海灣心海灣干掛石材干掛石材入戶庭院入戶庭院自然景觀自然景觀對高端住宅的基本認識，停留在注重立面尊貴顯對高端住宅的基本認識，停留在注重立面尊貴顯富、私家園林和對自然資源占據(jù)富、私家園林和對自然資源占據(jù)5機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879經(jīng)過明道實地走訪樓盤、同行和其他樓盤業(yè)主調(diào)研，經(jīng)過明道實地走訪樓盤、同行和其他樓盤業(yè)主調(diào)研，歐式風格已成為當?shù)馗叨丝驮词走x，但對地中海風歐式風格已成為當?shù)馗叨丝驮词走x，但對地中海風格認知度較低格認知度較低10%88%2%別墅

5、問卷匯總現(xiàn)代風格歐式風格中式風格25%63%12%公寓問卷匯總現(xiàn)代風格歐式風格中式風格認可歐式建筑，但不清楚什么是地中海風格？認可歐式建筑，但不清楚什么是地中海風格？6機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879綠城產(chǎn)品系列內(nèi)，地中海風格產(chǎn)品屬于中檔產(chǎn)品，購綠城產(chǎn)品系列內(nèi)，地中海風格產(chǎn)品屬于中檔產(chǎn)品，購買客戶以年輕小資和養(yǎng)老階層居多買客戶以年輕小資和養(yǎng)老階層居多翡翠城低密度產(chǎn)品示例翡翠城低密度產(chǎn)品示例尊榮法式公寓多層系列地中海組團7機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地

6、產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879前萬科杭州公司總經(jīng)理傅明磊“蘭喬圣菲在萬科產(chǎn)品系列內(nèi)是成功的，但萬科操作這個項目花了很大的人力和心血，這個產(chǎn)品是獨一無二的，地中海類產(chǎn)品很難被復制，所以萬科系統(tǒng)內(nèi)很少再做這樣的產(chǎn)品”杭州陽光天際杭州陽光天際萬科產(chǎn)品系列：高端地中海風格項目對屬性及操作萬科產(chǎn)品系列：高端地中海風格項目對屬性及操作具有較高要求，在一定程度上具有不可復制性具有較高要求，在一定程度上具有不可復制性8機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879浙江高端客戶大部分被綠城洗腦，

7、認為用石材才是高端的，浙江高端客戶大部分被綠城洗腦，認為用石材才是高端的，涂料的是低檔的，有很多做地中海風格不成功的案例，蘇涂料的是低檔的，有很多做地中海風格不成功的案例，蘇泊爾在楚門做地中海風格樓盤，潛在一定風險泊爾在楚門做地中海風格樓盤，潛在一定風險無錫圣芭芭拉無錫圣芭芭拉杭州星星港灣杭州星星港灣德清格蘭維亞德清格蘭維亞產(chǎn)品材產(chǎn)品材質(zhì)難購質(zhì)難購買買施工工施工工藝復雜藝復雜客群生客群生活習慣活習慣不一致不一致建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃要有審美要有審美藝術(shù)藝術(shù)9機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879楚門楚門A

8、 A類地段環(huán)境類地段環(huán)境玉環(huán)玉環(huán)B B類地段環(huán)境類地段環(huán)境將蘇泊爾楚門項目放在玉環(huán)市內(nèi)做比較，項目處于玉環(huán)將蘇泊爾楚門項目放在玉環(huán)市內(nèi)做比較，項目處于玉環(huán)B B類的地段環(huán)境，既非玉環(huán)市中心，也沒占據(jù)獨一無二類的地段環(huán)境，既非玉環(huán)市中心，也沒占據(jù)獨一無二的自然景觀，打造玉環(huán)最高端樓盤先天有少許不足的自然景觀，打造玉環(huán)最高端樓盤先天有少許不足外部條件外部條件位于玉環(huán)和溫嶺偏中地塊，到2座城市開車都非常方便。玉環(huán)市重點發(fā)展的區(qū)域，未來的升值空間大。板塊的配套設施有待加強，居住氛圍還不濃，交通便利。內(nèi)部資源內(nèi)部資源小區(qū)地段良好，內(nèi)部景觀優(yōu)美。小區(qū)四面環(huán)水，經(jīng)過打造，自然景觀良好。10機密機密 房商網(wǎng)房

9、商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879杭州當前杭州當前“賣的貴、賣的快、賣的好賣的貴、賣的快、賣的好”的低密度樓盤，以的低密度樓盤，以法式、英式風格的產(chǎn)品為主，建議蘇泊爾適當調(diào)整產(chǎn)品設法式、英式風格的產(chǎn)品為主，建議蘇泊爾適當調(diào)整產(chǎn)品設計風格計風格中海篁外中海篁外綠城青山湖玫瑰園（小院別墅）綠城青山湖玫瑰園（小院別墅）11機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879蘇泊爾要想成為高端市場占有地位必須具備的基礎(chǔ)條件蘇泊爾要想成為高端

10、市場占有地位必須具備的基礎(chǔ)條件品牌：品牌：成為品牌地產(chǎn)成為品牌地產(chǎn)的代言者的代言者品位：品位：區(qū)別周邊市場的區(qū)別周邊市場的規(guī)劃設計理念規(guī)劃設計理念品質(zhì)：品質(zhì)：專業(yè)品質(zhì)把控專業(yè)品質(zhì)把控品質(zhì)保證價值品質(zhì)保證價值中高端市場領(lǐng)導者中高端市場領(lǐng)導者 ？ ？12機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879大部分玉環(huán)成功項目的運作在于某個關(guān)鍵點或某個大部分玉環(huán)成功項目的運作在于某個關(guān)鍵點或某個職能上擁有較強優(yōu)勢，整體缺乏面的系統(tǒng)成功職能上擁有較強優(yōu)勢，整體缺乏面的系統(tǒng)成功龍?zhí)秳e墅龍?zhí)秳e墅心海灣心海灣歐洲花園歐洲花園土地

11、環(huán)境土地環(huán)境產(chǎn)品服務產(chǎn)品服務營營 銷銷銷銷 售售品品 牌牌普通普通-普通優(yōu)勢普通-中上優(yōu)勢中上-中上13機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879蘇泊爾項目需要從依靠關(guān)鍵點的優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)檎K泊爾項目需要從依靠關(guān)鍵點的優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)檎w系統(tǒng)的提升，從而推動項目的成功開發(fā)體系統(tǒng)的提升，從而推動項目的成功開發(fā)蘇泊爾項目現(xiàn)狀分析蘇泊爾項目現(xiàn)狀分析土地環(huán)境土地環(huán)境產(chǎn)品服務產(chǎn)品服務營營 銷銷銷銷 售售品品 牌牌發(fā)展的區(qū)域位置高端的產(chǎn)品規(guī)劃常規(guī)的平面推廣蘇泊爾房產(chǎn)當?shù)亻_發(fā)商BB？B現(xiàn)現(xiàn)狀狀系統(tǒng)系統(tǒng)提升提升方向方向案場體驗式

12、銷售14機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879項目屬性初判項目屬性初判項目機遇分析項目機遇分析15機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879市場產(chǎn)品消費者從三個角度尋求支持16機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879從消費者角度分析從消費者角度分析17機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！20

13、11房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879楚門是玉環(huán)的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，引領(lǐng)玉環(huán)三大工業(yè)制造楚門是玉環(huán)的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，引領(lǐng)玉環(huán)三大工業(yè)制造業(yè)快速發(fā)展，潛在一大批富人業(yè)快速發(fā)展，潛在一大批富人18機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879通過對項目界定，可以限定目標購房群體是收入通過對項目界定，可以限定目標購房群體是收入遠高于一般家庭的富貴階層遠高于一般家庭的富貴階層本項主要客群目標本項主要客群目標富貴富貴之家之家中產(chǎn)階級，即玉環(huán)當中產(chǎn)階級，即玉環(huán)當?shù)厮綘I企業(yè)家地私營企業(yè)家19機密機密 房商

14、網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879通過對楚門各樓盤現(xiàn)有購房群體調(diào)查，了解通過對楚門各樓盤現(xiàn)有購房群體調(diào)查，了解玉環(huán)市場對項目具有雙向影響玉環(huán)市場對項目具有雙向影響項目推廣主要集中方項目推廣主要集中方向?qū)⒓性诔T本地向?qū)⒓性诔T本地以及楚門輻射到的周以及楚門輻射到的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。后期樓盤推廣容易后期樓盤推廣容易受玉環(huán)市場項目推受玉環(huán)市場項目推廣影響。廣影響。20機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879消費者角度

15、結(jié)論消費者角度結(jié)論楚門、玉環(huán)的潛在客戶具有相當大的購買項目主力目標客戶為富貴階層與玉環(huán)市場的客戶具有雙向影響性21機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879從產(chǎn)品角度分析從產(chǎn)品角度分析22機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879項目內(nèi)產(chǎn)品差異化客戶營銷，嚴格系統(tǒng)品牌策略，實項目內(nèi)產(chǎn)品差異化客戶營銷，嚴格系統(tǒng)品牌策略，實現(xiàn)項目聯(lián)動營銷成功現(xiàn)項目聯(lián)動營銷成功屬性高層別墅、類別墅產(chǎn)品價值一般產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品購買人群年齡2

16、6-3535-40購買關(guān)注點交通便利、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套品質(zhì)感、品牌影響、景觀資源購買動機部分首次購房、剛需改善居住品牌策略賺利潤樹品牌價格策略快銷旺銷貴銷旺銷23機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879通過對杭州和楚門高層物業(yè)面積對比，發(fā)現(xiàn)楚通過對杭州和楚門高層物業(yè)面積對比，發(fā)現(xiàn)楚門的要求集中在一次性成熟改善門的要求集中在一次性成熟改善面積需求偏大：120-150之間成為市場的主打戶型，更大的戶型在市場上也存在大量客源。楚門對面積的需求楚門對面積的需求杭州對面積的需求杭州對面積的需求24機密機密 房

17、商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879楚門市場上主流戶型都比較大，然后對戶型的要求很楚門市場上主流戶型都比較大，然后對戶型的要求很明顯，比較中意房間多的戶型，是典型城鄉(xiāng)過渡城市明顯，比較中意房間多的戶型，是典型城鄉(xiāng)過渡城市化購房需求化購房需求通過對戶型的對比可以發(fā)現(xiàn)，本地人購房的需求通過對戶型的對比可以發(fā)現(xiàn)，本地人購房的需求很大一部分是想做到很大一部分是想做到3 3代同堂。代同堂。玉環(huán)楚門玉環(huán)楚門杭州杭州25機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大

18、全，QQ：1053527879產(chǎn)品角度結(jié)論產(chǎn)品角度結(jié)論 項目內(nèi)產(chǎn)品實現(xiàn)聯(lián)動營銷 認同有價值感，表現(xiàn)資源占有的產(chǎn)品風格 當?shù)乜蛻艟哂械湫偷某青l(xiāng)過渡城市化的購房需求26機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879從市場角度分析從市場角度分析27機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879新政后杭州打折樓盤達到新政后杭州打折樓盤達到3333個個隨著新政的出臺，引領(lǐng)浙江市場的杭州房價出現(xiàn)隨著新政的出臺，引領(lǐng)浙江市場的杭州房價

19、出現(xiàn)歷史性的量價齊落，各樓盤打折促銷現(xiàn)象極其普歷史性的量價齊落，各樓盤打折促銷現(xiàn)象極其普遍，市場惡性競爭尤為激烈。遍，市場惡性競爭尤為激烈。28機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879市場成交不穩(wěn)定市場成交不穩(wěn)定玉環(huán)房產(chǎn)市場成交量玉環(huán)房產(chǎn)市場成交量玉環(huán)作為玉環(huán)作為3 3線市場受宏觀調(diào)控有小部分影響，后期走線市場受宏觀調(diào)控有小部分影響，后期走勢不明朗，對于明年市場的判斷更是不清楚勢不明朗，對于明年市場的判斷更是不清楚29機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃

20、大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879自自0909年以來，楚門只出讓了兩塊地塊，市場土年以來，楚門只出讓了兩塊地塊，市場土地供應較少，客戶需求旺盛，市場機遇較好地供應較少，客戶需求旺盛，市場機遇較好30機密機密 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 玉環(huán)板塊我們將面臨的競爭對手（物業(yè)：高層）玉環(huán)板塊我們將面臨的競爭對手（物業(yè)：高層）樓盤名稱樓盤名稱 開發(fā)商開發(fā)商開盤時間開盤時間房屋均價房屋均價戶型范圍戶型范圍銷售面積銷售面積半島花園 之江房產(chǎn) 12月不詳 110-16020527平米華龍時代廣場華龍房產(chǎn)春節(jié)前8000-900090-16772000平米綠地名苑綠地置業(yè)9-10月1.3萬-1.4萬90-26063381平米榴島國際花園老泰置業(yè)12月不詳70-16026000平米星匯花苑湯臣房產(chǎn)12月不詳80-16028285平米壹號公館德嘉置業(yè)10月1.2萬-1.3萬145-18038002平米下半年玉環(huán)下半年玉環(huán)2525萬左右的市場供應量，玉環(huán)當前平均每萬左右的市場供應量，玉環(huán)當前平均每月不到月不到1500015000方的去化量，未來市場競爭將會非常激方的去化量，未來市場競爭將會非常激烈烈31機密機密 房商網(wǎng)房