聽專家老總談房地產(chǎn)融資渠道

1、2008天津春季房地產(chǎn)交易會 專家老總談房地產(chǎn)融資渠道2008年4月28日   新浪房產(chǎn) 圖為天津宇軒投資咨詢有限公司董事長張偉力先生和南開大學房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿女士合影留念主持人：各位網(wǎng)友、各位現(xiàn)場的朋友，大家下午好！這里是2008天津春季房地產(chǎn)交易會現(xiàn)場，本次房交會我們新浪天津房產(chǎn)作了以2008年“樂居、樂業(yè)、樂生活”為主題的系列訪談，本次訪談是我們“2008樂居、樂業(yè)、樂生活”系列訪談的第十次訪談，也是我們本次主題訪談的最后一次訪談。今天訪談我們很榮幸地邀請到天津地產(chǎn)業(yè)的資深人士，這位是南開大學房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿老師，徐老師您好！這位是

2、天津宇軒投資有限公司董事長張偉力先生，張總您好！歡迎來新浪作客。本次我們訪談的主題是“2008樂居、樂業(yè)、樂生活”。在開始我們今天正式的訪談之前，我想先和大家聊一組數(shù)字，這組數(shù)字是30、20和10?！?0”是指我們中國改革開放30年，“20”是指我們這個房地產(chǎn)改革的20年，“10”是指我們?nèi)∠＠址康?0年。我想也正是這10年，是中國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的十年。我這兒有一組數(shù)字，很能說明這個問題。下面我把這組數(shù)字給大家讀一下。1991年商品房建設(shè)投資243億，1997年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3106億，到2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資就高達25280億。我想這組數(shù)字很好地給我們說明，在這10年當中房地產(chǎn)

3、發(fā)展是一個高速發(fā)展的時期，就像上了一個高速路的快車一樣，在飛速地奔馳。我們尖端地回顧了一下行業(yè)的發(fā)展歷程，我想兩位老師在10年的過程中，在自己這么久的從業(yè)經(jīng)歷過程中，肯定對這個時期的一些事實包括政策等有很深的自己的一些感受。我想是不是請兩位給我們聊一下。圖為天津宇軒投資咨詢有限公司董事長張偉力先生在接受專訪張偉力：真的是快，10年了。我現(xiàn)在腦子里印象，剛才主持人在說30、20、10的時候，我馬上想到97年的時候，當時取消福利分房，當時那個時候的很多認識的開發(fā)商的朋友，都在講以后的房地產(chǎn)沒的做了。以后跟以前的模式發(fā)生了一個非常大的變化。因為之前都是以這種政府的團購或者政府的定向開發(fā)，甚至企業(yè)自行

4、的開發(fā)為主。而之后，轉(zhuǎn)變成以個人購房、市場化運作為主的潮流。事實上，我們看97年之后，應(yīng)該講，我們的開發(fā)量增大了，房子的品質(zhì)也明顯的提升了。并沒有像當初想象的那樣，洪水猛獸般地這個行業(yè)不復(fù)存在了，反而是一路走來，越走越好。在下一個結(jié)點，我印象就是在03年土地試行招拍掛之后，這個時候，把從原來的以拿地非市場化、不規(guī)范的行為轉(zhuǎn)變成逐步規(guī)范，市場公開透明招拍掛的形式，在那個時期，前后有個節(jié)點，節(jié)點上可能有好多遺留土地、存量的土地，通過這幾年的消化，這些土地基本上已經(jīng)差不多消化完畢了。應(yīng)該講，2004、2003年這又是一個近期發(fā)展的一個重要的節(jié)點。在這個節(jié)點下，實際上也是引來了一個我們在05、06包括

5、07年我們看到市場空前的高捉，甚至講有點兒過熱。歸根結(jié)底，我覺得還是市場的力量在推動所有的參與進來的開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)鏈上的參與者，大家在不斷提高品質(zhì)，提高創(chuàng)造力，提高服務(wù)水準，再去挖掘更好的產(chǎn)品的附加值，才會造成了今天房地產(chǎn)市場百花齊放這樣一個局面。這是我想這些年給我最深刻的印象。圖為南開大學房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿女士在接受專訪徐保滿：我的感覺，這十年是我們國家房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的十年。在這個房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中，也可以說是我們的百姓逐漸地成熟的十年。過去我們百姓還是有計劃體制的痕跡思想意識，在住房問題還有這種依賴思想，靠單位分、政府分。那么逐漸地慢慢地就隨著房地產(chǎn)市場化程度的推進，我們也

6、越來越接受市場，這個房屋商品化的理念，在接受這種理念的過程中，也逐漸地面對市場的現(xiàn)實在歷練了老百姓。比如說一開始，在這個進入市場的時候，人們在選房時，我們看到這十年人們對這個房屋品質(zhì)的選擇是越來越高。百姓的識別房屋品質(zhì)、品位的能力也越來越高。這樣也促進了老百姓的成熟，也促進了房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)水平的提升。比如，過去人們注重的是面積，對周邊的環(huán)境、噪音、綠化，有所忽視。我記得在九幾年的時候，人們選的商住兩用房覺得方便，但是現(xiàn)在又覺得寧靜度不夠。對品質(zhì)和環(huán)境的這種認同和選擇的水平是越來越高。這樣也促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去開發(fā)好的樓盤，來創(chuàng)自己的品牌。這就是說是一種互動的，市場往前推動，促使了百姓的成熟。

7、百姓的成熟又促動了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)技術(shù)和開發(fā)水平的這種提升。另外，也推動了這個以房屋相關(guān)的一些產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的大步地向前推進。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在不斷創(chuàng)新，它的服務(wù)水平在不斷提升等等。我覺得市場還是走向成熟的。老百姓在市場經(jīng)濟下也走向成熟。再者，我們房屋的品質(zhì)也將走向成熟。隨著國家宏觀調(diào)控特別是2003年6月份121號文件發(fā)布一直到現(xiàn)在，中央對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控的力度，也在加大。頻頻地來發(fā)布措施來制定新的宏觀調(diào)控措施，非常及時。我們看到政府及時調(diào)整房地產(chǎn)市場，頒布一些新的政策，國六條、國八條、中間還有一個組合拳，這樣也促進了老百姓來關(guān)注國家的經(jīng)濟政策，不光是我要去選房，選什么樣的房，同時

8、也去關(guān)注國家的政策。國家下發(fā)一個政策，以后老百姓就想，這個對房屋市場有什么影響，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有什么影響，百姓的成熟，一方面對房屋產(chǎn)品的識別能力的成熟，同時也提升了百姓對這個政府頒布的宏觀調(diào)控政策的理解和關(guān)注、分析的能力。所以我覺得我們的市場，我還是抱一種樂觀的看法。這個市場會越走越好，而且是政府、開發(fā)商、百姓這幾方是互動、督促的這么一種狀態(tài)。主持人：謝謝張總和徐老師。從張總談07年那次政策的改革，到剛剛徐老師談的這些百姓對政策的分析和應(yīng)用能力來說，不管是我們開發(fā)商，還是百姓，都是在這個過程中相互學習，相互提升，是一個共同進步的過程。剛剛徐老師舉的這個例子說，百姓跟開發(fā)商互相提升的這個過程，讓我

9、想起，我記得以前有一個人這么比喻“一對成功的夫妻，其實是相互提升的”。我想剛徐老師說的這么多，就讓我想起，我覺得我們的業(yè)主和開發(fā)上就像一對夫妻一樣，他們在選房購房、居住和開發(fā)的過程中，都是一種相互提升的過程。我們接著聊剛剛張總提到97年的改革，其實97年的時候，我們曾經(jīng)開發(fā)商、房地產(chǎn)的從業(yè)者，都有一種對政策的恐慌心理，因為當時在變革?，F(xiàn)在我們經(jīng)歷了一個黃金十年，在期間，房地產(chǎn)飛速發(fā)展到一個山腰的位置上，我們現(xiàn)在又出現(xiàn)了新一輪的恐慌心理，在這個“拐點”或者說恐慌，或者說“百日劇變”，在這些共同綜合言論的作用下，張總您覺得我們現(xiàn)在這個房地產(chǎn)行業(yè)真的有這個十年宿命的這個說法嗎？我們對十年宿命又該如何

10、理解？張偉力：剛才主持人說了，如果做一個比喻，如果是開發(fā)商跟消費者，就像一個家人或者夫妻這樣的關(guān)系，我想他們要走過的不僅僅是十年，而是二十年、三十年甚至是一生。我想肯定是這樣的。作為房地產(chǎn)這個行業(yè)，也依然是這樣的?？赡芪覀冊谝欢伟l(fā)展之后，會有一個激情過后理性的整理。也會有面對這些前期快速發(fā)展之后的思考和反思，以及再學習、再吸收。我想這是必然的。至于說從07年開始政府在又加大力度的宏觀調(diào)控，包括近期潘石屹、王石以后，提出了拐點論，提出了百日劇變，我想這些其實在行業(yè)里面不是在這個時期會有，而是每一年中都會在發(fā)生。我們這個行業(yè)里面，大家看十年過來之后，十年前的這些企業(yè)已經(jīng)所剩無幾，而取而代之的是新成

11、長起來的企業(yè)。這種正常的優(yōu)勝劣汰，我覺得是必要的，也是必須的。但是，這個決不會影響整個事件往前發(fā)展的軌跡，我想絲毫不會影響。如果我們在未來的十年，比如2018年的時候，我們再來暢談這個話題的時候，可能我們會發(fā)現(xiàn)房子的價格又翻了一番，發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)又有了很大的進步，甚至講我們的這種消費者對于產(chǎn)品的審美，對產(chǎn)品的需求也發(fā)生了一些悄然的改變。我想這些都說明，這個行業(yè)是要健康發(fā)展的。而中央這樣去調(diào)控，也是避免它在短時間內(nèi)，就像一個孩子一樣，他可能長了一個很大的個兒，思維卻跟不上，十幾的孩子卻變成了30歲人的體態(tài)，智力卻停留在十五六歲。這樣長期是很危險的。我們要讓他的智力和身體同步發(fā)展。目的是為了讓他更

12、好地去發(fā)展。我想這是我的一個判斷。再有，我覺得看任何一個事物，要放在一個宏觀的背景下。我們談現(xiàn)在的房價是高是低，一定是放在中國整個改革開放30年的背景下，以及中國城鎮(zhèn)化在不斷變革的過程的背景下。我們之前有太多的市場化的需求是被壓抑掉的。以前的福利分房還是政府的分配也好，不是市場化的行為，積累了很長時間的需求的動力一旦爆發(fā)出來會有爆發(fā)性的增長。這是推動房地產(chǎn)的一個力量。在城市化的未來，是非常重要的國策，是國家戰(zhàn)略。我們計算過，每年以5%的速度成長，每年意味著有將近2億的人口要進入到城市，從農(nóng)村進入到城市。這就勢必造成了更多是二八法則，集中在發(fā)達城市，集中在幾個大的城市群、城市帶，也是一個升級，一

13、屜頂一屜的過來?？傊駯|部、像發(fā)達的地區(qū)珠三角、長三角等等這樣的一些地方，可能占十幾、二十幾的國土面積，可能要去負擔60%、70%的人口。這也是各國發(fā)展的一個經(jīng)驗告訴我們的。在這樣一個前提下，我對未來充滿信心。徐保滿：我完全同意張總剛才說的。就是說我們分析房地產(chǎn)市場的問題，也要把它放在宏觀的大背景情況下。我們現(xiàn)在看到，未來的需求還是呈現(xiàn)一種剛性的狀態(tài)。一個是外來人口，隨著城市的進程加快，我們的適齡青年，如大學入學率這個數(shù)字還是在提高，大學還是普遍擴招的一種狀態(tài)，在教育的規(guī)劃上要求適齡青年進入高等教育要達到70%以上的一個總體目標。適齡青年進入大學畢業(yè)以后，絕大多數(shù)還是要作白領(lǐng)和高級藍領(lǐng)留在城

14、市，他們都是城市未來房屋的需求者，或者是一種潛在需求者的狀態(tài)。從整個國家經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略上來考慮這個需求，我認為還是存在需求剛性的。關(guān)鍵的問題，我們怎么把房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)健的發(fā)展。至于，您剛才提出的“拐點”、“百日劇變”，我覺得我們在研究問題、討論問題的時候，必須首先弄清它的概念的內(nèi)涵，它到底講的是什么。比如我們說拐點，拐點到底說的是什么？不能說房屋價格下降就是拐點，一下下降很多就是拐點。我覺得不夠科學，不夠嚴謹。原來這個房子一平米就是2萬元，它在短時間內(nèi)變成了15000，下降了5000千，他還是15000，這個是拐點，就不貼切。我認為再有，即使是出現(xiàn)拐點，我們討論的是房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它不像一般

15、商品，說什么地方買得貴了，我們過去平衡一下。它是不動產(chǎn)不可移動，就是說價格不同地區(qū)的傳導(dǎo)性是不明顯，或者是很緩慢的。沒有必然性。深圳的房子，每平米下降20%，天津?qū)⒈厝幌陆?0%。沒有這種必然的聯(lián)系。市場的價格還要要符合市場規(guī)律的。剛才說了，我們的需求是剛性的，潛在需求也是剛性的。我們現(xiàn)在要求，我們在需求剛性的情況下，我們怎么樣讓市場穩(wěn)步的前進，而不要走得太快。走得太快就是要像張總舉例子，他的知識的填充，學歷要和他的體力和他的心智都得是一致的。你說這個孩子讓他10歲以前就完成了大學畢業(yè)，但他的體力又不能和真正的大學生一起工作，你說人家加班就都能加班嗎？還是不行。我覺得還是要匹配，有一個系統(tǒng)的問

16、題，系統(tǒng)的均衡匹配問題。把市場走得穩(wěn)一些，對國家的經(jīng)濟、對個人都是有好處的。目前，我們看到我們的政府是非常關(guān)注和關(guān)心百姓的住房的問題。在不斷出臺新的政策就意味著政府在密切地監(jiān)督，在監(jiān)控你的房地產(chǎn)市場的狀態(tài)。稍微出現(xiàn)一些偏差，就會有對應(yīng)的政策出臺。這樣會使我們的市場走得更加穩(wěn)健。主持人：剛剛張總和徐老師從各個方面給我們分析了一下我們房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及以后樂觀的前景，剛剛張總說的那些話讓我想起，不管我們的房價是到一個什么樣的程度，或者說我們的百姓是什么樣的感覺，我們還用夫妻打比喻的感覺，就像一對夫妻，他們即使在吵嘴，在爭吵，他們不可能離婚，還是彼此相會依存的往前走。剛剛張總聊的還有徐老師談的這么多，

17、房屋發(fā)展到一定階段，就像小夫妻吵嘴了，家長都會調(diào)和一樣，政府其實在每一段也都會出臺一些政策來調(diào)和。上一屆政府報告中，政府提到民生地產(chǎn)，要讓老百姓安居樂業(yè)，這也和我們新浪推出的“樂居”理念相符合的一個理念，“樂居”讓老百姓安居樂業(yè)、快樂地向前。我不知道張總還有徐老您在做一些項目中，您的項目是如何體現(xiàn)為業(yè)主提供舒適、快樂這些便捷的生活？張偉力：我覺得這個應(yīng)該十七大這屆的政府報告，把民生問題尤其是房屋問題提到一個很高的高度上。在近一階段，據(jù)我所知，各個主要的城市，大家也在政府主管部門在加大經(jīng)濟適用房跟廉租房建設(shè)力度。我個人覺得，無疑，這是對老百姓、低收入人群的一個福祉。這也預(yù)示著在未來我們市場的結(jié)構(gòu)

18、分布會更加合理。就是說，針對商品房這部分針對市場這部分，是以商品房滿足的。針對中低收入人群可能會用經(jīng)濟適用房、廉租房這樣一個形式去滿足。我想這是一個探索。同時，我個人也想表達一些擔憂。因為我覺得在中國的體系里面，政策法規(guī)包括我們整個的操作的意識還是在摸索的階段，難免一本好經(jīng)可能會念歪，原本的想法是這樣，但最后的結(jié)果未必是這樣的。我是在新加坡的時候，是專門跟新加坡的房管部門探討過的。我的一個專門導(dǎo)師也是當時新加坡房屋管理局制訂新加坡廉租房的一個主要的學者，在新加坡我覺得有這么一個概念，所有的廉租房是以租為主，而不是以賣為主，業(yè)主有什么樣的資格。這樣的話，是用了政府的稅收來補貼給低收入人群，只享有

19、居住權(quán)而不享有產(chǎn)權(quán)，這個產(chǎn)權(quán)是隨著它的發(fā)展、它的提升，空出來的房子下面一批人又進來了，也是一個良性的循環(huán)。通過這樣一個杠桿，實際上大批的廉租房是一個繩子，拴著商品房這個氣球，這個氣球飛多高，完全取決于繩子。我們現(xiàn)在中間有一部分的經(jīng)濟適用房實際上以產(chǎn)權(quán)形式去銷售的，網(wǎng)上很多學者提出來，這種分配公平公正的問題。這是見仁見智的。因為這樣一種產(chǎn)品的存在，也是直接參與到競爭里面去。在此，我想短期一個階段里面，我們做一個探索無可厚非。據(jù)我所知，現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房的土地全部都是直接上的，直接又回到原來直接拿地，直接交易。長期看我覺得，對政府會有很大尋租的黑洞在里面，也會有很多的對土地這種一級市場的破壞在里面，

20、這可是需要警惕的。徐保滿：我很同意張總的意見。我想補充的是，我們溫總理提出“民生地產(chǎn)”的概念，我認為這里的意義是非常深遠的。提出這個概念，使人們可以促使各地政府來建立健全住房保障制度，也將促使我們政府把住房保障制度列入法律的保護的體系。今天，我們是市場經(jīng)濟。市場經(jīng)濟的產(chǎn)品要有針對性，有具體的針對的客戶，房產(chǎn)也是一樣。房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房產(chǎn)，也要針對不同的客戶群體。這個客戶群體根據(jù)他的購買力，也就是說將根據(jù)他的購買力或者根據(jù)他的收入來給予劃分他的客戶群體。我們要建立健全的住房保障體制，這其中也有一個我們要劃清收入群體的問題。我們現(xiàn)在要維護社會和諧，政府要做得事情，首先要安排好低收入者住房問題。低

21、收入者很難到市場上去買房。各地的政府都啟動了廉租房的建設(shè)。我想我們現(xiàn)在剛才張總也說了，他談的問題，我考慮我們面臨的一個問題就是要圍繞這個建立健全住房保障制度抓緊制定相關(guān)的法律法規(guī)。因為制度也可以說是一個游戲規(guī)則。如果沒有制度，或者制度的缺位，就很可能造成機會主義行為，或者說產(chǎn)生尋租行為。以往我們也有一些制度，但是在執(zhí)行過程中表現(xiàn)出有效性偏低，為什么呢？我考慮應(yīng)該提醒大家注意的是在制定制度的時候，很可能會提出一個概念。這個概念的提出，一定要界定它的內(nèi)涵。比如我們之前制度的提出都是模糊的。比如經(jīng)濟適用房的概念。以前的這個概念定義過寬了，中低收入甚至包括高收入的全都在里面了。中收入的上限和低收入的吃

22、低保的下限，合起來一塊說對應(yīng)經(jīng)濟適用房，你要試試這個政策，那肯定有些混亂了，是不是？這個商品推向市場，它對位的群體，針對性太差了。于是它就會產(chǎn)生機會主義行為，會產(chǎn)生尋租行為。因此，我們要圍繞著溫總理提出的民生地產(chǎn)，做好這個文章，我們應(yīng)該做到相關(guān)的法律先行。你要考慮到在這個市場上哪些環(huán)節(jié)的法律制度不夠嚴密還是缺位的狀態(tài)，你要趕緊把這個缺位的空白點給補上。法律的制定，是要有前瞻性的。你不能說我摸著石頭過河，出一個問題我看不一定。這個市場的摩擦成敗就太大了，社會成本也太大了。你必須有一個前瞻性，事前性來制定法律。不然的話，我們以往說的那種摸著石頭過河是缺少科學性的。要國市場經(jīng)濟這條大河。你還這樣做，

23、就要淹死了。我考慮這是要引起政府注意的。我們要考慮住房保障體制里面都包含哪幾個層次的問題，那些是要進入市場的？那些是政府的行為？進入市場交易的有哪些主題要介入？在主題進行交易的過程中有哪些環(huán)節(jié)的法律還是缺位的狀態(tài)？我們應(yīng)該抓緊制定相關(guān)的法律，減少摩擦成本，未來的摩擦成本。主持人：我想兩位不愧是我們資深的地產(chǎn)專家，因為兩位站在一個很高的角度來分析我們現(xiàn)在民生地產(chǎn)，包括一些相關(guān)政策的制定，剛剛徐老師和張總提出的一些問題，讓我想起其實我們在很多法律完善的時候，都是在做望梅止渴的工作，其實我們這個時候是不是政府應(yīng)該注意，在我們的羊還沒有丟掉之前、在狼還沒有進入羊圈之前，我們就應(yīng)該把門關(guān)牢。我想剛剛接著

24、潘石屹提出“百日劇變”的時候，他是基于我們這個融資困難，信托的問題來提出這個問題的。我知道徐老師對這個問題比較有研究，通俗的說法就是地產(chǎn)投資信托基金。針對這個，它是其實是我們房產(chǎn)的融資手段，是既我們的貸款、企業(yè)上市，包括企業(yè)債權(quán)和私募基金之后出現(xiàn)的一種新的融資手段，針對這種剛引進來的可以叫做新型的融資渠道。我之前聽說，我們這種REITs的融資手段，主要是國外的游資，我對REITs還是不太了解，我想我們的網(wǎng)友、現(xiàn)場的朋友對REITs這個問題也有很多的疑問，今天剛好專家在這里，我想請徐老師給我們深入淺出地講解一下這個概念，包括目前我們市場上推行這個有哪些成熟的條件？徐保滿：REITs是房地產(chǎn)投資信

25、托基金的簡稱。它是一個融資房地產(chǎn)的融資渠道。對進入融資渠道的主體進行融資的時候，對主體來說，也可以說是一種手段。REITs它在國外特別是在經(jīng)濟發(fā)達國家已經(jīng)做得是很成熟了。可以這樣說。我要告訴大家，這個REITs是一種基金，這個基金是將來形成以后專門去投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的。而不像我們現(xiàn)在老百姓買一些基金，是投資于股票、債券，或者股票債權(quán)平衡型的，它是有別于一般基金，特殊點就是形成之后我就去投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的、實實在在的房地產(chǎn)，或者就是不動產(chǎn)。誰可以來介入呢？這種介入的主體是誰呢？我們說，可以從國外情況來看，他的投資銀行，他的信托公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，把這個介入的主體我們可以分為融資一方和投資一方。我們

26、先說融資一方。誰去來用這個房地產(chǎn)或來籌資，通過REITs來籌資。根據(jù)REITs的具體表現(xiàn)的形式、類型，可以分成兩大類：一類是說房地產(chǎn)商或者大的企業(yè)集團手中首先是已經(jīng)有了房產(chǎn)，他把房產(chǎn)作為基金形成的支撐物，比說它對外宣稱，我要設(shè)定一筆基金，這個基金將來做什么？投資房地產(chǎn)。有深什么樣的吸引力？我現(xiàn)在手中就有酒樓飯店，來支撐這個運行。我把酒店飯店出租，租金的收益是一種穩(wěn)定的現(xiàn)金流，我們把它看成“”投資著介于這個基金，后邊有支撐物，實實在在的支撐，他在經(jīng)營狀態(tài)很好、租金價位很高，使欲購買者，買這個基金的人看到了收益的希望，他可能就積極地買這種基金。他獲利的就是房屋的酒樓飯店的支撐，穩(wěn)定的現(xiàn)金流給他的派

27、息。由于順利地籌集到一筆基金，仍可以用來原有的房地產(chǎn)的運營商，比如裝修、服務(wù)等等。另外，還有一種，它把這個基金形成以后，它再去開發(fā)，滾動開發(fā)。這種類型的基金，它的房產(chǎn)是專門有一個資產(chǎn)管理公司去管理、盈利的。它是委托信托部門代為管理，要監(jiān)督基金的運營，同時要找一個銀行，把基金存起來，銀行是這個基金管理的受托人。這樣房產(chǎn)和基金等于是兩個部門在那里進行著營運，這兩個部門有互相制衡的作用，來保障基金的安全運行。另外，還有其他類型的基金。比如，這個基金設(shè)定的公司，它原來沒有房產(chǎn)，但是它對外聲稱基金形成以后，他把這筆基金去投資于什么什么樣的房產(chǎn)。這些在國外政府都有明確的法律規(guī)定，這種REITs基金只能用于

28、投資房產(chǎn)。這是一個硬性的法律規(guī)定。同時要歸，只能用于商業(yè)地產(chǎn)，特別是在美國，它這個針對REITs的法律條款是比較健全的，它就提出，一個新的REITs基金形成，運營前三年，只能投在商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)。三年以后，你運營得很好，你可以申報，再加緊其他一些東西。這樣就可以保證商業(yè)地產(chǎn)的收益率，保證一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這個現(xiàn)金流給持有基金憑證的人去派息，這樣一來就是得購買基金者或者進行基金投資者他享受到了房地產(chǎn)增值的益處，如果沒有這種基金，沒有介入到這里，你只是有一個房屋的問題解決了，你就享受不了這種增值。你買了這種REITs基金，酒樓飯店增值了，租金價位也將相應(yīng)上升了。現(xiàn)金流回來給你做派息，你就

29、享受到了房地產(chǎn)增值的益處了，這是它的好處。另外，這種基金是在那些發(fā)達國家問運行的時候，政府都有規(guī)定，它的稅收是中性的。就是政府要求基金來運營這個房產(chǎn)的90%或者以上的收入要完全用于基金投資者的派息。這樣也是吸引人買這個基金的一個亮點，而且它對這個運營基金的公司，利息也是取一個低息的政策。這也是一個吸引投資者的地方。再有它的透明度是比較高的。因為在發(fā)布基金公告的時候，要說明這個基金形成以后去買什么樣的房產(chǎn)，或者已經(jīng)有房產(chǎn)進行運營，這個房產(chǎn)在什么樣的地塊上、區(qū)位上是什么用途的房產(chǎn)。有意購買者都能夠有可能去看到。比如，假設(shè)我們天津市設(shè)定REITs基金，我們的公告始終說我們的房產(chǎn)是在濱海是寫字樓、飯店

30、，想買的人可以到哪里看看，這個樓的出租價位是多少？能不能滿足，有沒有淡旺季之分。你都能看到，會有一種心理安全感覺。這樣就是說，還可以這種基金的設(shè)定，還可以把房屋市場的購買者中有投資需求、投機需求的人給分流出來。這種基金透明度高，大家都看得到。這樣可能會促使原本是想投機買房的人會覺得我要買房，我個人去出租，還不如買這種REITs基金，它的價位都看得到，他就會放棄他原先的想法。這樣就使得房屋市場上，特別在我們國家上住宅市場上，那種投資和投機的需求減少。在住宅市場上，如果投資投機需求者減少，對穩(wěn)定這個價格是有好處的。因為我們都知道在住宅市場上排隊買房的人，如果投機需求的人多了，容易哄抬房價，由于設(shè)立

31、“”基金，對于穩(wěn)定房價是有好處的。REITs的開設(shè)，有它的積極意義。這種方式在經(jīng)濟發(fā)達國家運作的經(jīng)驗比較成熟了，在我們國家中金公司曾經(jīng)做過大量的調(diào)查，有大量的這個企業(yè)集團融資公司，他們就表示了極大的興趣。如果我們國家開設(shè)REITs市場，他們愿意作為融資方。他們手中有物業(yè)，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商。有的樓盤出租的價位會很可觀，區(qū)位也不錯，這個房地產(chǎn)開發(fā)商可能就不賣掉，自己在經(jīng)營。還有的中金公司做得調(diào)查結(jié)果，還有很多大的企業(yè)集團、機構(gòu)投資者像保險公司，他們愿意作為投資方，如果國家開辟REITs市場，我們會積極購買REITs基金。我們看需求供給還是很可觀的。這也是一個大趨勢，將來必然會走到這一步。目前我們

32、這個問題也討論了好幾年，為什么還沒有我們已經(jīng)有REITs出現(xiàn)，有準REITs案例出現(xiàn)，但是我們?yōu)槭裁礇]有到達那種完全的REITs舒暢的狀態(tài)呢？我考慮我們首要的問題就是法律滯后的問題。如果相關(guān)的REITs市場運行的一些相關(guān)的法律和介入REITs市場主體的約束的法律條款還沒有出臺的話，就開辟REITs市場，在那里進行交易等等，就會出現(xiàn)很多糾紛和很多市場的事故。這樣可能會造成很大的負面的影響或者是重大的事故，加大社會摩擦的成本，這也是很危險的。還是要法律健全的行為要先行。當然還有一些其他的問題。首要問題我認為就是這個。張偉力：徐教授講得深入淺出，把REITs講的非常竊喜，我想從我們房地產(chǎn)從業(yè)的角度，

33、來探討REITs在現(xiàn)階段為什么在中國市場上還沒有很快地推行，我想這里面一個很重要的原因，是因為我們中國的開發(fā)商開發(fā)模式、商業(yè)模式的問題。剛才教授講了，REITs是針對商業(yè)地產(chǎn)、針對長期出租的物業(yè)，比如寫字樓、工業(yè)廠房，包括賓館等等。一種以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為代表的收購，收購之后，實際上你的經(jīng)營收益權(quán)，都裝到REITs里面去了。就好比現(xiàn)在我們的開發(fā)商做得大多數(shù)的事是零售，這個是團購行為。這個可能一個是剛才教授講的市場環(huán)境所允許，另外一個國內(nèi)外的REITs基金數(shù)量有一定的選擇，有一定的數(shù)量的時候，我想會有一部分開發(fā)商會從以前做零售的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變成以做大規(guī)模的持有去運營。當他需要再融資的時候，需要有更好的投資機會

34、的時候，他把這部分賣給REITs。在中國市場上可能更多的是，新加坡有一支REITs騰飛，專門做工業(yè)地產(chǎn)的。還有一只是作商業(yè)地產(chǎn)的。他們現(xiàn)在還是以收購為主。比如我們物業(yè)的商業(yè)部分，其中的一部分公建部分，這樣為主的一種介入，更像是一種短期的購買，或者說短期的資金的輸出，還不是完全意義上的REITs，我想REITs的發(fā)展，除了剛才講的，要法律先行，還需要開發(fā)商的成熟、市場環(huán)境的成熟，我想這個才能真正的運轉(zhuǎn)起來。主持人：剛才聽兩位前輩和老師講這么多REITs，我想目前REITs的手段是我們中國的房地產(chǎn)在開發(fā)商還沒有健全的情況下是不能使用這種手段的。張偉力：不是不能。實際上他們已經(jīng)進來了。但是這種手段，

35、這種融資手段跟大多數(shù)的開發(fā)商沒有關(guān)系，跟傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商沒有關(guān)系。只有少數(shù)綜合性的開發(fā)商，有的專門以做商業(yè)地產(chǎn)為主的比如萬達，他們都有這方面的洽談，也都有這方面成功的經(jīng)驗。主持人：我們現(xiàn)在目前還沒有大規(guī)模的把它鋪開來。徐保滿：我們還沒有達到完全的形態(tài)，但是我們在小步緊走，不停步地在走。我們現(xiàn)在只有雛形，有不斷模范REITs的行為。在今年緊縮政策的大環(huán)境下，開發(fā)商要積極地開辟它的更多的融資渠道。國家也希望能夠拓寬房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道，這樣來減緩房地產(chǎn)商單一依靠銀行這一融資渠道，給銀行造成的壓力和風險，使得這些壓力和風險得到緩解。也就是說，也在積極考慮或者是醞釀有關(guān)實施的策略的研究。所以說我們

36、很多企業(yè)也在向著這方面做積極的準備，如果國家允許設(shè)立REITs市場，手持基金憑證的人，應(yīng)該是可以交易，保證流動性，交易過程去哪里？怎么樣保證交易者的利益等等，這些都要有出臺的政策給予保證。現(xiàn)在這些還在加快速度進行研究，是這樣一種狀態(tài)。再有REITs如果試行，除了原有的金融機構(gòu)它可以介入，更主要的就是原有的房地產(chǎn)開發(fā)商它如果是手中原來就有那種滾動開發(fā)的房子，而且這種房產(chǎn)是商業(yè)性的，就可以作為REITs的支撐。就不必向銀行申請貸款了，拓寬了融資渠道。你在什么樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商是可以介入的？你有多少物業(yè)，什么形式的物業(yè)，物業(yè)的一攬子的狀態(tài)，比如國外的可以跨地區(qū)進行，可以跨行業(yè)我這個房地產(chǎn)開發(fā)商

37、，我使用融資，我手中的物資，有天津的，有上海的是一攬子狀態(tài)，這樣可以分散風險。這些都要有相關(guān)的發(fā)條開發(fā)商也好，積極的工作。法律部門也在積極探討，具體到想融資，急切融資的房地產(chǎn)開發(fā)商也在積極思索與探索，因為我們有很多房地產(chǎn)企業(yè)，做不到權(quán)威的，一個模仿一般地，我們就叫他出行，或者準REITs，所以這個事情我覺著我們會加快地推進。好像是一個加快速度往前推進的一個狀態(tài)。主持人：謝謝兩位老師，給我們普及了REITs的基礎(chǔ)的知識，我們讓現(xiàn)場的朋友和網(wǎng)友對REITs有了一定的了解。我想接著咱們剛剛的話題，我們現(xiàn)在開發(fā)商融資比較困難，雖然我們剛剛聊到我們有多少多少的準大學生會進入城市成為白領(lǐng)，這是一個剛性的需

38、求。目前上國際形勢糧食緊缺，石油資源也緊缺，在這個大環(huán)境下，土地政策相應(yīng)的是不是也會一定的緊縮？雖然我們有一些剛性需求在內(nèi)，我們也知道我們城市的人口比例“421”即4位老人，2為大人，1個孩子，這樣的話，過了十年二十年，這種情況一直延續(xù)下去，我們會有基本上每一個孩子就會有兩到三套房子，我們把這些房子勻出來，給那些要進城的準農(nóng)民工或者準白領(lǐng)們。這個市場會不會相互抵消？而對我們新的開發(fā)市場會不會受到影響？這個我想請張總說一下，您有這方面的考慮嗎？張總：先說一下大的宏觀調(diào)控政策或者宏觀環(huán)境。2008年，我覺得一開年就是雪災(zāi)，到后來的石油危機、糧食危機，再到美國經(jīng)濟次貸危機，我覺得宏觀的局面真的是跌宕

39、起伏。其實我在想其實為什么我們自己國人會深切地感受到這些來自于全世界的變化？實際上還是說我們現(xiàn)在是開放的。地球是一個緊密相連的地球村。我想從這個意義上講，中國經(jīng)濟不能單看中國這一個點，而是要放在全球的范圍內(nèi)去看。在這個意義上，我們今天的宏觀調(diào)控包括從緊的貨幣政策，決不是僅對于房地產(chǎn)，或者說房地產(chǎn)僅是其中的一例棋子，通過牽動這顆棋子來調(diào)控，通過減少貨幣供應(yīng)量的形式，能盡快地穩(wěn)定下來。我想這個可能只不過房地產(chǎn)在這里面一個特別有代表性的一個棋子。所以槍打出頭鳥，事實上并不是這樣。很多石油行業(yè)，比如中石油，國家限制不要去調(diào)價格。比如糧食，所有糧食的出口一律停止等等，這些都是說現(xiàn)在有一個很嚴峻的形勢，這

40、個嚴峻的形勢根本不是去研究，而去研究中國的未來得經(jīng)濟會怎么樣。以及這個別的美國的基礎(chǔ)或者別國的經(jīng)濟對它的影響是怎么樣？我們還能不能去有信心，在完成比如說今年7%或者8%的增長，在一定時間內(nèi)在未來的3年內(nèi)還是一種持續(xù)的增長。如果大家對這個有信心，完全會對房子、對土地有信心。我們也會認識到，現(xiàn)在的緊縮是為了收縮，收牢為了更好地過冬天，是為了以后的蓬勃發(fā)展。這個也是關(guān)于土地和房子的問題，我覺得其實已經(jīng)不重要了。在這盤棋里面，石油才是最重要的。整個的金融體系才是最重要的。利息包括我們看到了一些貿(mào)易，這是更重要的。所以它不惜去損失，讓別的更好地去調(diào)整。第二個問題，你剛才講到了隨著我們?nèi)丝诘睦淆g化，現(xiàn)有的

41、住房會釋放出來，這樣的釋放量會怎么樣，會不會對我們未來的供給產(chǎn)生很大的影響？這個其實我們一算賬就知道。你可以看我們的倒掛是一個現(xiàn)實。從另外一個程度上，人口的死亡率平均年齡從70歲提高到天津已經(jīng)是78歲，這個是在逐步提高的。這就表明，這些房子其實很快地流出來。這是一個。另外一個，城市整體的出生率是在降低的。為什么我們會感覺到城市的人口還是會越來越多呢？大量的外地人口，包括上學的、就業(yè)、打工的。整個的城市化的進程。換句話說城市化進到城市的人口速度，遠遠大于這個城市的本身的自然增長，或者自然消亡的速度。要大了很多。所以，從未來看，我覺得肯定有兩個趨勢。第一個，城市住房的交易，勢必會再次活躍，這種活躍

42、不是以商品房為代表，而是以二手房為代表的一個潮流。另外一個，整個城市的外擴，城鎮(zhèn)化也勢不可擋。城市的外圍范圍會越來越大。會有越來越多的人會居住在這里面。城市的人口的機構(gòu)不是我們像讓窮人住到這個角，一定是混合，依舊是混合的。它在未來包括我們的城鎮(zhèn)里面，比如說教授，比如說政府官員、老人、孩子，同時包括比如大量的企業(yè)外來工，重新在天津創(chuàng)業(yè)留下來的這些人，一定是混合的局面。但是城市化的進程會遠遠大于我們城市替換下來、置換下來的房子，是不夠滿足他們的。所以我想再有一個因素，其實我們的收入也好，還是我們的收入的增長，包括物價的增長是同步的。每天的通貨膨脹率，它是有一個比例在發(fā)展的。我們?nèi)绻旁谝粋€一年兩年

43、內(nèi)可能會有波動，房價會有波動，甚至講會有比較大的、10%、20%的波動，都有可能，但是放在三五年，放到十年里面，一定是一個非常堅挺的上漲的趨勢。這是個必然的。我們可以從今天這個視角倒過來，03年是什么房價，97年是什么房價，92年是什么房價，包括那個時候的收入是什么，一定會想到這個問題。今天我們?nèi)巳菏杖肟赡苁?000塊錢，1500塊錢，那個時候可能是1500美金，這是社會在非?？斓脑鏊俚陌l(fā)展上。所以我覺得要用未來的眼光來思考今天的問題。主持人：那我想接著再追加張總一個問題。您說用未來的眼光來思考現(xiàn)在的問題，我想咱們先用以現(xiàn)在的角度來思考一下未來的問題。很多人現(xiàn)在都有一個觀點，覺得天津的房價以后

44、要直追北京的房價，有幾個原因，大家是這么說的，我們現(xiàn)在城際列車的開通，很多北京人會到天津就業(yè)，環(huán)渤海的開放帶動了天津整體城市的開放，我覺得現(xiàn)在的問題是我們天津的人均收入水平，包括整體的城市水平跟北京有很大差距，大家提這個問題，原因何在？您覺得我們天津的房價真的能直逼北京嗎？張總：我想這是一個從業(yè)人士的美好愿望，我想實際上不可能。無論是現(xiàn)在還是將來，無論是持平還是超越，幾乎沒這個可能。為什么這么講？我覺得實際上未來甚至講天津市區(qū)的房價，未來我相信可能會有一天的濱海房價會超過天津市區(qū)，這是我堅信的。整個的房子局部咱不說，個案不說，要超過北京，這涉及到一個整個城市全如何定位的問題。我們要考慮的不是天

45、津、北京的問題，而是這兩個是一體的一個問題，是分工的問題。北京可能負責的是什么事情，然后人口上、流動上，也不存在天津、北京人的問題。以后講是一個大北京的概念。人的收入、置業(yè)的環(huán)境，包括流動，包括產(chǎn)品形式的這種互補，我覺得都是一種融合的狀態(tài)。但是北京的政治、文化中心是位置是永遠不會變的。天津濱海新區(qū)是北京的一個后花園，堅實的基地，是這樣一種關(guān)系。這是我個人的一個理解。徐保滿：我認為不會出現(xiàn)天津的房地產(chǎn)價超過北京。我是這樣看，我們有區(qū)域經(jīng)濟學的理論。要看這個地方的就是說它對房產(chǎn)的狀態(tài)和它價格的表現(xiàn)，它會受到區(qū)域的定位和區(qū)域的形成對城市功能以及城市定位的影響。也同時這種影響會影響到它的房地產(chǎn)價格。因為北京就明顯有鮮明的政治地位，這也是全國唯一的，另外北京是全世界矚目的點。它在資源的整合能力上和經(jīng)濟的發(fā)展水平上，確實是都有它的優(yōu)越點，都要優(yōu)于其他地方。原在北京居住的人，也要受到這種老北京的傳統(tǒng)文化的根基對他