銷售型物業(yè)拿地階段開發(fā)成本測算辦法

1、銷售型物業(yè)拿地階段開發(fā)成本測算辦法華潤置地有限公司編制時間：2014年6月25日一、 編制目的統(tǒng)一拿地階段的成本測算口徑，逐步引導(dǎo)拿地階段項目定位與成本匹配度，規(guī)范拿地階段房地產(chǎn)開發(fā)成本測算。二、 適用范圍適用于華潤置地有限公司下屬獨資、控股或共有經(jīng)營權(quán)合資公司開發(fā)的銷售型物業(yè)拿地階段成本測算。三、 成本測算范圍及責(zé)任部門本辦法成本測算范圍為“CB02房地產(chǎn)開發(fā)成本”。成本測算前，由大區(qū)投資運營部組織設(shè)計管理部、營銷部等部門提供項目概況及物業(yè)類型面積指標等輸入條件。大區(qū)合約管理部負責(zé)協(xié)調(diào)大區(qū)各部門輸出測算成果。表1：拿地階段成本測算主責(zé)部門責(zé)任內(nèi)容主責(zé)部門提供成本測算輸入條件大區(qū)投資運營部輸出

2、成本測算成果大區(qū)合約管理部四、 成本測算邏輯結(jié)合項目經(jīng)驗值和住宅成本限額指標文件，成本指標分為通用類和個性類兩類。通用類指標是指一般受項目個性化因素影響不大、指標值范圍跨度不大的成本指標；個性類指標是指受項目個性因素影響大、指標值范圍跨度大的成本指標。下表列述各類指標的測算辦法及指標使用方法，特別是個性類指標，具體測算時需重點復(fù)核，按項目實際情況調(diào)整。表2：房地產(chǎn)開發(fā)成本測算辦法及指標使用方法成本科目編碼成本科目名稱指標分類測算辦法使用方法2房地產(chǎn)開發(fā)成本2.1前期及后期費用個性類總結(jié)項目經(jīng)驗值，設(shè)置參考區(qū)間項目據(jù)實調(diào)整2.2建筑安裝工程費2.2.2土石方及基礎(chǔ)處理工程個性類總結(jié)項目經(jīng)驗值，設(shè)

3、置參考區(qū)間項目據(jù)實調(diào)整2.2.12.2.3-2.2.15建筑安裝工程費通用類假設(shè)測算條件，融入限額指標，建立成本測算模型，成本經(jīng)驗值驗證更新項目概況信息及業(yè)態(tài)面積指標，自動輸入結(jié)果，復(fù)核、校驗。2.3基礎(chǔ)設(shè)施費2.3.1紅線內(nèi)市政工程費個性類總結(jié)項目經(jīng)驗值，設(shè)置參考區(qū)間項目據(jù)實調(diào)整2.3.2環(huán)境景觀工程通用類按限額值設(shè)置按限額取值2.3.3紅線外市政工程費個性類總結(jié)項目經(jīng)驗值，設(shè)置參考區(qū)間項目據(jù)實調(diào)整2.4公共配套設(shè)施通用類同建安單體測算方法同建安單體使用方法2.5開發(fā)間接費個性類由財務(wù)部測算提供項目據(jù)實調(diào)整2.6增值服務(wù)個性類項目據(jù)實填寫項目據(jù)實填寫2.7資本化借款費用個性類由財務(wù)部測算提供

4、項目據(jù)實填寫測算模型共有3類10個子表組成，詳細測算使用方法見附件1：成本測算模板使用說明。(1) 01 輸出成果(2) 02 測算輸入條件(3) 03分物業(yè)類型建安工程成本測算：住宅多層、住宅小高層、住宅高層、住宅超高層、公寓、別墅、寫字樓、底商、獨立商業(yè)、1層非人防地下室。表3：拿地階段成本測算邏輯圖3五、 房地產(chǎn)開發(fā)成本測算成果本測算辦法輸出成果為房地產(chǎn)開發(fā)成本，除2.2建筑安裝工程費由測算表按模型測算外，其余科目成本直接填寫在成果表內(nèi)。輸出成果表設(shè)置了“面積折算系數(shù)”和“預(yù)留系數(shù)”：“面積折算系數(shù)”是用于建筑面積和成本計量面積兩個口徑成本指標換算的系數(shù)，“面積折算系數(shù)”統(tǒng)一按10%設(shè)置（僅單體地上有面積折算系數(shù)）。按成本管理體系文件，成本指標積累按成本計量面積口徑，拿地階段成本測算時，按建筑面積指標口徑測算，此階段使用“成本限額和經(jīng)驗數(shù)據(jù)”時需將成本計量面積指標轉(zhuǎn)換為建筑面積指標，故設(shè)置了“面積折算系數(shù)”?！邦A(yù)留系數(shù)”為考慮測算深度、不可預(yù)見費、物價上漲等因素的綜合調(diào)整系數(shù)?！邦A(yù)留系數(shù)”按10%-15%考慮，由大區(qū)在此區(qū)間內(nèi)自行選擇。六、 其他本文件自下