目標(biāo)成本確定指引

1、目標(biāo)成本確定指引1 適用范圍適用于項(xiàng)目可行性研究階段、項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段及各設(shè)計(jì)階段。2 項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的項(xiàng)目公司開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本。一個(gè)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司開發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)大型項(xiàng)目分成幾期開發(fā)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成本由以下成本科目構(gòu)成：工程成本：1. 土地開發(fā)成本2. 政府行政事業(yè)性收費(fèi)3. 建造成本：1) 前期工程準(zhǔn)備費(fèi)2) 主體建筑（裝修）工程費(fèi)3) 主體安裝工程費(fèi)4) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)5) 景觀環(huán)境工程費(fèi)6) 配套設(shè)施費(fèi)7) 其他建設(shè)工程支出8) 預(yù)備費(fèi)非工程成本：1. 費(fèi)用及稅金1) 管理費(fèi)用2) 銷

2、售費(fèi)用3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用4) 各項(xiàng)稅金2. 其他成本1) 招商費(fèi)用2) 商業(yè)扶持資金等2.1 土地開發(fā)成本1) 地價(jià)及市政配套費(fèi)：土地出讓金及其契稅、向政府交納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。2) 紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣費(fèi)用、通訊建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。3) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取?.2 政府行政事業(yè)性收費(fèi)1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、人防報(bào)建、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。2) 增容費(fèi)：水、電、煤氣等。

3、2.3 前期工程準(zhǔn)備費(fèi)1) 勘測丈量費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。2) 規(guī)劃管理費(fèi)：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案招標(biāo)、方案評審）、交通影響分析、環(huán)境影響評價(jià)、建筑立面設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)修改、人防設(shè)計(jì)、消防評價(jià)、制圖、曬圖等。3) 三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場地平整等。4) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場地占用、臨時(shí)圍板等。2.4 主體建筑(裝修)工程費(fèi)1) 地基工程：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測、地基處理等。2) 結(jié)構(gòu)及粗裝修等。3) 防水工程。4) 門窗工程：室內(nèi)外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。5) 公共

4、部位精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、外立面等。6) 室內(nèi)精裝修：住宅部分、商住樓部分、酒店部分、商業(yè)部分、地下室等。7) 鋼結(jié)構(gòu)及網(wǎng)架工程。2.5 主體安裝工程費(fèi)1) 室內(nèi)水暖氣電系統(tǒng)：1.1給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。1.2采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地?zé)岵膳こ獭?.3燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ蹋ü┎惋嬘茫?、中壓燃?xì)夤こ蹋ü┰O(shè)備用）。1.4電氣系統(tǒng): 低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程 。2) 室內(nèi)設(shè)備及其安裝：2.1空調(diào)通風(fēng)及其安裝: 制冷機(jī)組、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。2.2 電梯及其安裝。2.3發(fā)電機(jī)及其

5、安裝。2.4擦窗機(jī)及軌道工程。3) 消防工程：水消防系統(tǒng)安裝工程、防排煙系統(tǒng)安裝工程、消防電工程、消防檢測。4)弱電系統(tǒng)：4.1智能化工程、可視對講及安防系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、IDS信息發(fā)布系統(tǒng)、客房VOD點(diǎn)播系統(tǒng)、對講機(jī)信號增強(qiáng)系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、多媒體音視頻會議系統(tǒng)、房控系統(tǒng)。4.2電子顯示屏安裝工程。2.6 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1) 室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。2) 室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。3) 室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管

6、道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。4) 室外高低壓系統(tǒng)：紅線外電力線路安裝工程、10KV(35KV)開閉所（環(huán)網(wǎng)站、分界室或中心變電站）安裝工程、高、低壓變配電安裝工程、紅線內(nèi)電力線路安裝工程。5) 室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。2.7 景觀環(huán)境工程費(fèi)1) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)等。2) 綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。3) 建筑小品等。4) 道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程等。5) 噴泉、人工湖等水系工程。6) 大門圍墻建造費(fèi)等。7) 室外照明、樓體泛光照明等。8) 室外零星設(shè)施等。2.8 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)

7、的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出等。2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)主委員會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如郵局、圖書館、閱覽室等設(shè)施的支出等。3) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立成本科目。如：1）游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施等。2）會所：設(shè)

8、計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)等。3）幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。4）學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。5）兒童游樂設(shè)施等。6）網(wǎng)球場等。2.9 其他建設(shè)工程支出1) 其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢顧問費(fèi)、市政管理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工合同外獎金等。2) 物業(yè)管理啟動費(fèi)：2.1前期開辦費(fèi)：指自商業(yè)管理公司、物業(yè)公司(管理處、管理中心)籌備成立到項(xiàng)目開業(yè)（入伙）之日止發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：開業(yè)前人員工資福利費(fèi)、辦公房屋租賃費(fèi)（以及辦公用房裝修費(fèi)）、固定資產(chǎn)及低值易耗品購置費(fèi)、工程工具購置費(fèi)、管理用具購置費(fèi)、行政辦公費(fèi)用以及開業(yè)（入伙）前所發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用（商業(yè)項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)，

9、指集團(tuán)商管公司為籌建當(dāng)?shù)毓镜墓芾碣M(fèi)用及地方商管公司開業(yè)前所發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理公司在開業(yè)時(shí)具備工作和管理?xiàng)l件所發(fā)生的一切費(fèi)用等）。2.2銷售項(xiàng)目入伙后物業(yè)管理扶持金：指的是銷售項(xiàng)目入伙之日起到項(xiàng)目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡（銷售項(xiàng)目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡時(shí)間最晚不超過銷售項(xiàng)目入伙一年）期間的物業(yè)虧損費(fèi)用。2.10 管理費(fèi)用包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、工資附加費(fèi)、折舊及攤銷、車輛費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用及其它支出等。2.11 銷售費(fèi)用包括項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費(fèi)、促銷活動費(fèi)用、銷售中心和樣板房設(shè)計(jì)及工程費(fèi)用、銷售人員的工資（含個(gè)人所得稅）、銷售人員的工資附加費(fèi)（含福利福、工會經(jīng)費(fèi)、

10、公積金、社會保險(xiǎn)等）、銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費(fèi)（車輛費(fèi)、折舊、低值易耗品攤銷、房租租賃費(fèi)等）、銷售人員的差旅費(fèi)、銷售業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、其他銷售費(fèi)用。銷售部門中營銷副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（行政級別）的工資（含工資性支出），在“管理費(fèi)用”中列支，納入“管理費(fèi)用”指標(biāo)；銷售部門其他員工的工資（含工資性支出）在“銷售費(fèi)用”中列支，納入“銷售費(fèi)用”指標(biāo)；營銷副總經(jīng)理、營銷部經(jīng)理及營銷部員工因銷售業(yè)務(wù)發(fā)生的支出（如辦公費(fèi)、招待費(fèi)、差旅費(fèi)等），均在“銷售費(fèi)用”中列支。2.12 財(cái)務(wù)費(fèi)用包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其它支出等。2.13 各項(xiàng)稅金包括：營業(yè)稅及附加

11、、土地增值稅及其它稅金支出。2.14 所得稅2.15預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)是指難以預(yù)料的工程費(fèi)用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支出，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由于材料設(shè)備價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)留費(fèi)用。各成本科目的具體設(shè)置參照項(xiàng)目目標(biāo)成本表中執(zhí)行，表中僅列出了常見的成本細(xì)項(xiàng)（表中第三級科目），各項(xiàng)目可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增減項(xiàng)。3 各階段項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定與作用3.1 項(xiàng)目可研報(bào)告階段，依據(jù)投資估算確定的項(xiàng)目可研目標(biāo)成本，是審核商業(yè)計(jì)劃書的依據(jù)。3.2 項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制完成后，確定的計(jì)劃目標(biāo)成本用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，是評審規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)之一。3.3 項(xiàng)目規(guī)劃方

12、案設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)方案設(shè)計(jì)概算確定目標(biāo)控制成本，用以指導(dǎo)擴(kuò)初和施工圖設(shè)計(jì)。3.4 項(xiàng)目開工前，依據(jù)施工圖或擴(kuò)初設(shè)計(jì)確定預(yù)目標(biāo)成本，是審批工程招標(biāo)的依據(jù)。3.5 項(xiàng)目開盤前，確定非工程成本后，確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù)之一。3.6 項(xiàng)目各階段的目標(biāo)成本使用項(xiàng)目目標(biāo)成本表進(jìn)行測算編制。4 確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則4.1 標(biāo)桿瞄準(zhǔn)在項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段，項(xiàng)目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準(zhǔn)銷售價(jià)格市場標(biāo)桿、工程成本市場標(biāo)桿，以及非工程成本市場標(biāo)桿。4.2 滿足顧客需求在項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本細(xì)項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。4.3 競爭策略要求在項(xiàng)目可研報(bào)告階段和項(xiàng)目經(jīng)營策劃書編制階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要