第四章 房地產(chǎn)估價(jià)概述

1、房地產(chǎn)估價(jià)第四章第四章房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)估價(jià)4-1 4-1 房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)的概念一、概念一、概念（一）含義（一）含義人員、目的、原則、程序、方法、影響因素、估算和判定人員、目的、原則、程序、方法、影響因素、估算和判定 （二）兩點(diǎn)把握（二）兩點(diǎn)把握 1 1、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合2 2、房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、 顯現(xiàn)出來顯現(xiàn)出來房地產(chǎn)估價(jià)二、內(nèi)容二、內(nèi)容（一）專業(yè)估價(jià)人員（一）專業(yè)估價(jià)人員扎實(shí)的理論知識(shí)扎實(shí)的理論知識(shí)豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)良好的良好的職業(yè)道德職業(yè)道

2、德能力要求能力要求能力要求能力要求誠(chéng)實(shí)程度誠(chéng)實(shí)程度對(duì)專業(yè)人員要求對(duì)專業(yè)人員要求考試取得考試取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書注冊(cè)取得注冊(cè)取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書房地產(chǎn)估價(jià)（二）目的（二）目的一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途 不同的估價(jià)目的源于對(duì)估價(jià)的不同需要不同的估價(jià)目的源于對(duì)估價(jià)的不同需要不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)估價(jià)：結(jié)果所對(duì)應(yīng)的時(shí)間（年、月、日）：結(jié)果所對(duì)應(yīng)的時(shí)間（年、月、日）：合法、最高最佳使用、替代、時(shí)點(diǎn)、公平：合法、最高最佳使用、替代、時(shí)點(diǎn)、公平：市場(chǎng)比較法、收益還原法

3、、成本法市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法（三）原則（三）原則（四）程序（四）程序（五）方法（五）方法（六）影響因素（六）影響因素（七）時(shí)點(diǎn)（七）時(shí)點(diǎn)（八）客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定（八）客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定房地產(chǎn)估價(jià)4 42 2 房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則一、合法原則一、合法原則1.1.合法產(chǎn)權(quán)合法產(chǎn)權(quán)權(quán)證：出讓轉(zhuǎn)讓、行政劃撥、集體權(quán)證：出讓轉(zhuǎn)讓、行政劃撥、集體 外銷、內(nèi)銷外銷、內(nèi)銷違法、臨時(shí)、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、部分產(chǎn)權(quán)違法、臨時(shí)、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、部分產(chǎn)權(quán)2.2.合法使用合法使用城市規(guī)劃、土地用途城市規(guī)劃、土地用途房地產(chǎn)估價(jià)法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃

4、、抵押4.4.其他其他價(jià)格政策：房改售房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補(bǔ)償價(jià)格政策：房改售房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補(bǔ)償3.3.合法處分合法處分房地產(chǎn)估價(jià)二、最高最佳使用原則二、最高最佳使用原則（一）四方面依序篩選（一）四方面依序篩選1.1.法律上允許法律上允許2.2.技術(shù)上可能技術(shù)上可能3.3.經(jīng)濟(jì)上可行經(jīng)濟(jì)上可行4.4.能否使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大能否使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大房地產(chǎn)估價(jià)（二）三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理（二）三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理1.1.收益遞增遞減原理收益遞增遞減原理2.2.均衡原理均衡原理內(nèi)部構(gòu)成要素組合是否均衡內(nèi)部構(gòu)成要素組合是否均衡3.3.適合原理適合原理與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)適合原理適合原

5、理 均衡原理均衡原理 外部環(huán)境最協(xié)調(diào)外部環(huán)境最協(xié)調(diào) 內(nèi)部構(gòu)成要素內(nèi)部構(gòu)成要素最適當(dāng)最適當(dāng) 最高最佳使用最高最佳使用房地產(chǎn)估價(jià)（三）判斷與選擇（三）判斷與選擇1. 1. 保持現(xiàn)狀前提保持現(xiàn)狀前提現(xiàn)狀價(jià)值現(xiàn)狀價(jià)值 新建價(jià)值新建價(jià)值 （拆除費(fèi)（拆除費(fèi) 建造費(fèi)）建造費(fèi)）30003000元元/ / 5000 5000元元/ / 30003000元元/ / 2.2.裝修改造前提裝修改造前提改造后價(jià)值增加額改造后價(jià)值增加額 裝修改造裝修改造費(fèi)費(fèi) V V新新 V V現(xiàn)現(xiàn) 改造費(fèi)改造費(fèi) 50005000元元/ / 30003000元元/ / 1500 1500元元/ /房地產(chǎn)估價(jià)3.3.轉(zhuǎn)換用途前提轉(zhuǎn)換用途前提

6、價(jià)值增加額價(jià)值增加額 轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用用4.4.重新利用前提重新利用前提5.5.上述情形組合上述情形組合3 3 2 2：轉(zhuǎn)換用途：轉(zhuǎn)換用途+ +裝修改造裝修改造房地產(chǎn)估價(jià)三、替代原則三、替代原則 使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格件下的正常價(jià)格. .類似房地產(chǎn)：類似房地產(chǎn)：同一供求范圍同一供求范圍指明兩點(diǎn)：指明兩點(diǎn)：1 1可以依據(jù)替代原則推算價(jià)可以依據(jù)替代原則推算價(jià)格格2 2不能孤立思考估價(jià)對(duì)象價(jià)不能孤立思考估價(jià)對(duì)象價(jià)格格用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等相同或相似用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等相同或相似房地產(chǎn)估價(jià)四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則四、估價(jià)時(shí)

7、點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況估價(jià)對(duì)象狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過去過去過去過去過去過去現(xiàn)在現(xiàn)在過去過去現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在將來將來將來將來將來將來將來將來房地產(chǎn)估價(jià)五、公平原則五、公平原則1.1.假設(shè)當(dāng)事人理性、精明假設(shè)當(dāng)事人理性、精明2.2.換位思考換位思考估價(jià)總原則：獨(dú)立、公平、公正、客觀估價(jià)總原則：獨(dú)立、公平、公正、客觀技術(shù)性原則：合法、最高最佳、時(shí)點(diǎn)、替技術(shù)性原則：合法、最高最佳、時(shí)點(diǎn)、替代代房地產(chǎn)估價(jià)有有A A、B B兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，城區(qū)土地，A A是空地、是空地、B B是有是有20002000平方米破舊建筑

8、物的平方米破舊建筑物的土地，估計(jì)拆除舊建筑物的費(fèi)用為每平方米建筑面積土地，估計(jì)拆除舊建筑物的費(fèi)用為每平方米建筑面積200200元，建筑物殘值為每平方米建筑面積元，建筑物殘值為每平方米建筑面積5050元，求元，求B B地地塊相對(duì)于塊相對(duì)于A A地塊的減價(jià)額。地塊的減價(jià)額。B B地塊相對(duì)于地塊相對(duì)于A A地塊的減價(jià)額地塊的減價(jià)額= =（200-50200-50）2000=302000=30萬元萬元例例4 41 1房地產(chǎn)估價(jià)例例4 42 2有一建筑面積為有一建筑面積為1000010000平方米的新建建筑物，用成本平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為每平方米法估算出的該建筑物的重置

9、價(jià)格為每平方米25002500元；用元；用市場(chǎng)比較法評(píng)估得出：其坐落的土地樓面地價(jià)為每平方市場(chǎng)比較法評(píng)估得出：其坐落的土地樓面地價(jià)為每平方米米10001000元，房地價(jià)值為每平方米元，房地價(jià)值為每平方米30003000元。試分析其土地元。試分析其土地與房屋的匹配是否均衡。與房屋的匹配是否均衡。該建筑物的價(jià)值該建筑物的價(jià)值= =房地價(jià)值房地價(jià)值土地價(jià)值土地價(jià)值 =3000=300010001000 =2000 =2000元元/ /該建筑物的實(shí)際價(jià)值小于重置價(jià)格該建筑物的實(shí)際價(jià)值小于重置價(jià)格25002500元元/ /房地產(chǎn)估價(jià)1 1、不得做任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)；、不得做任何虛偽的

10、估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)；2 2、應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、近親屬或其他、應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、近親屬或其他有利有利 害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)；害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)；3 3、如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估、如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該估價(jià)委托；價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該估價(jià)委托；4 4、應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書面許可、應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開或泄露給他人；，不得將委托人的文件資料擅自公開或泄露給他人；5 5、應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或、應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額