上海中建大公館整合營銷策劃報告

1、PRODUCED BY TOSPUR，2013-01項目價值全盤營銷策略客戶儲備攻占浦東扎根北區(qū)突破市區(qū)項目所處新江灣城核心位置，周邊配套成熟深入楊浦企業(yè)細節(jié)操作，派單、DM、戶外看板，線下公關，截留競品項目，楊浦作為主戰(zhàn)場，配合寶山、虹口通過巡展、路演、派單等線下活動覆蓋浦東高端區(qū)域，碧云、聯(lián)洋、陸家嘴等地，攻占浦東現(xiàn)場管理市區(qū)推廣主要集中在靜安寺等人流集中地，并安排巡展，儲備市區(qū)客戶產(chǎn)品價值新江灣價值新江灣城目前唯一純別墅項目，項目附贈面積擴大影響，在項目價值、現(xiàn)場管理、客戶儲備三條線進行同步提升現(xiàn)場展示銷售管理現(xiàn)場展示、樣板房軟裝的強化與調(diào)整 同策標準化作業(yè)流程與科學激勵全盤營銷策略總綱

2、執(zhí)行深度是本次戰(zhàn)役的關鍵必須做精、做深、執(zhí)行到位北區(qū)攻堅戰(zhàn)楊浦：占66%寶山：占11%虹口：占16%寶山, 11%虹口, 16%嘉定, 1%普陀, 3%楊浦, 66%閘北, 3%同策新江灣項目的別墅北區(qū)來人分析楊浦占絕對比例，將作為本場戰(zhàn)役的主戰(zhàn)場虹口、寶山也有一定的客戶儲備量，將作為本場戰(zhàn)役的副戰(zhàn)場北區(qū)攻堅戰(zhàn)楊浦區(qū)策略方案楊浦區(qū)主要推廣方式：巡展路演企業(yè)陌拜DM派單場所活動場所選擇建議：五角場通過在人流集中地方舉行巡展、路演，擴大項目在區(qū)域的影響力場所選擇建議：五角場各辦公樓通過與企業(yè)的溝通，在企業(yè)上層進行推廣活動場所選擇建議：企業(yè)及私營業(yè)主通過活動公司選擇本項目客戶，做定點單片派發(fā)，及DM

3、直投場所選擇建議：各大酒店VIP包間，會所等制作各種贈送品，如臺卡、掛畫、杯墊等，覆蓋高端酒店及會所的包間北區(qū)攻堅戰(zhàn)楊浦區(qū)策略方案巡展路演萬達廣場巴黎春天百聯(lián)商廈地點：萬達廣場、巴黎春天、百聯(lián)商廈時間：3月-4月（具體時間根據(jù)商場當期定）人員：銷售人員3名（雙休5名）物料：項目樓書、銷平銷海北區(qū)攻堅戰(zhàn)楊浦區(qū)策略方案企業(yè)陌拜物料派發(fā)課題講座拜訪時間：周二至周五（下午2點至4點）拜訪對象：企業(yè)公會或行政部門先入沒逐步進入企業(yè)高層拜訪形式：針對有電話企業(yè)，先做電話預約，無法電話預約的企業(yè)由前臺深入，可通過贈送些小禮品介入注意事項：安排專人負責固定企業(yè)的深入，每日做好跟蹤回訪活動安排：對于大型企業(yè)，選

4、擇雙休日在企業(yè)會議室或租借外場做課題講座課題選擇：金融、投資、市場（具體可根據(jù)企業(yè)性質(zhì)而定）由于派單員基本為兼職人員，故派單員可能會經(jīng)常更換，為了讓每位派單員在當天的派單工作目的明確、對本項目的賣點有一定的了解，故在派單執(zhí)行上，需要精細化操作建立早晚會制度晨會：對項目賣點做統(tǒng)一講解晚會：對派單員的客戶量進行獎勵和激勵建立導客獎勵制度：現(xiàn)場以帶一組意向客戶獎勵30元，成交一組客戶獎勵500元形式針對派單員工進行激勵獎，激發(fā)派單人員積極性；建立競品舉牌方案：根據(jù)競品的弱點，制定有針對性的打擊說辭，用舉牌的方式截留競品客戶北區(qū)攻堅戰(zhàn)楊浦區(qū)策略方案派單北區(qū)攻堅戰(zhàn)楊浦區(qū)策略方案派單時間：辦公樓： 上午8

5、點至10點，下午5點至7點（周一至周五）商場： 上午10點至晚上9點（周六至周日）競品截留：上午10點至下午4點（周六至周日）時間上周一至周五主要針對辦公樓企業(yè)，雙休主攻競品和道路攔截北區(qū)攻堅戰(zhàn)楊浦區(qū)策略方案DM直投投放對象執(zhí)行時間執(zhí)行重點辦公樓企業(yè)高管、私營業(yè)主3月、4月、5月結合派單進行，篩選數(shù)據(jù)源，有的放矢北區(qū)攻堅戰(zhàn)楊浦區(qū)策略方案場所活動 制作各種贈送品，如臺卡、掛畫、杯墊等，覆蓋高端酒店及會所的包間浦東拓客浦東營銷策略方案浦東三大高端社區(qū)聯(lián)洋碧云金橋浦東拓客浦東營銷策略方案大拇指廣場聯(lián)洋廣場浦東巡展巡展時間：5月至7月巡展地點：聯(lián)洋廣場、大拇指廣場、正大廣場等浦東人流集中地巡展形式：搭

6、建臨時展示廳，并由派單公司進行外圍派單工作人員：周一至周五3名，雙休5名正大廣場浦東拓客浦東營銷策略方案品牌聯(lián)動活動時間：5月至7月雙休日活動地點：租借外場臨時展示廳活動主題：珠寶、名車等高端產(chǎn)品展示會推盤方案產(chǎn)品類型未取得預證已取預證合計未開在售已售疊加78663480258聯(lián)排6705421142獨棟0013720合計14566101108420可售貨量疊加178套聯(lián)排121套獨棟13套項目營銷策略貨量盤點工程線2013年2月4月6月8月主：疊加付：聯(lián)排全程營銷節(jié)點首次開盤10月12月3月5月7月9月11月二次開盤三次開盤四次開盤主：聯(lián)排付：疊加主：疊加付：獨棟主：疊加付：聯(lián)排主：疊加付：

7、聯(lián)排48套31套推案時間：2013年3月31日推案重點：本次推案主要去化疊加產(chǎn)品，由于蓄水區(qū)較短，項目整體影響力及現(xiàn)場表現(xiàn)力尚未到達最佳狀態(tài)，故在推案上的考量原則：考量原則：疊加別墅開啟全新位置，但貨量不宜過多，使市場的選擇面不多，制造人為壓迫度聯(lián)排別墅仍以原先在銷貨量為主客源：主要依靠前期累計客戶的Call客及同策項目客源分享項目營銷方案首次推案主：聯(lián)排付：疊加51套20套項目營銷方案二次推案推案時間：2013年5月25日推案重點：經(jīng)過近2個月聯(lián)排別墅的蓄水及項目推廣，本次推案主要以位置較好的聯(lián)排別墅為主，而疊加別墅則選擇位置相對較偏的拐角處房源，以彌補貨量上的不足：考量原則：聯(lián)排別墅開啟全新位置，此次開盤將作為今年項目的重頭戲，配合房展會及企業(yè)活動的蓄客，達到引爆的目的客源：主要依靠3-5月份的項目各地推廣主：疊加付：獨棟66套17套項目營銷方案三次推案推案時間：2013年8月11日推案重點：項目進入第三階段，本次推案借助獨棟別墅的面世，將項目推向最高端，前期封盤的獨棟別墅，做全新推案：考量原則：獨棟別墅封盤再次開啟，疊加別墅借勢銷售客源：主要依靠3-8月份的獨棟別墅累計客戶主：疊加付：聯(lián)排44套39套項目營銷方案四次推案推案時間：2013年10月20日推案重點：根據(jù)客戶需求