某房地產(chǎn)項(xiàng)目全程推廣提案

1、長(zhǎng)泰常熟項(xiàng)目全程推廣提案長(zhǎng)泰常熟項(xiàng)目全程推廣提案第一部分 市場(chǎng)分析PART2.常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展PART3.常熟別墅市場(chǎng)綜述常熟別墅市場(chǎng)綜述PART4.項(xiàng)目自身情況研究項(xiàng)目自身情況研究PART1.常熟宏觀經(jīng)濟(jì)綜述常熟宏觀經(jīng)濟(jì)綜述PART6.項(xiàng)目未來(lái)客源分析項(xiàng)目未來(lái)客源分析PART5.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析PART1.PART1.常熟宏觀經(jīng)濟(jì)綜述常熟宏觀經(jīng)濟(jì)綜述常熟市位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中心，東倚上海，南接蘇州，西鄰無(wú)錫，北枕長(zhǎng)江與南通隔江相望，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。常熟地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景巨大。常熟地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景巨大。常熟常熟上海上海蘇州

2、蘇州無(wú)錫無(wú)錫南通南通常熟經(jīng)濟(jì)增漲迅猛，前景看好，這也為房產(chǎn)消費(fèi)打下良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。常熟經(jīng)濟(jì)增漲迅猛，前景看好，這也為房產(chǎn)消費(fèi)打下良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。常熟位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第二,06年人均GDP為9859美元（上海人均7189美元）常熟歷年常熟歷年GDPGDP變化情況圖變化情況圖 積極發(fā)展對(duì)外貿(mào)易，出口額持續(xù)增高，也提升了人民生活水平和消費(fèi)能力。積極發(fā)展對(duì)外貿(mào)易，出口額持續(xù)增高，也提升了人民生活水平和消費(fèi)能力。常熟歷年進(jìn)出口貿(mào)易變化圖常熟歷年進(jìn)出口貿(mào)易變化圖人民生活水平逐年快速提高，06年人均可支配收入超過(guò)19000元人民幣。財(cái)富新貴的不斷涌現(xiàn)，帶來(lái)高端產(chǎn)品的潛在需求，為改善居住的經(jīng)濟(jì)型別財(cái)富新貴的不斷

3、涌現(xiàn)，帶來(lái)高端產(chǎn)品的潛在需求，為改善居住的經(jīng)濟(jì)型別墅創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)遇。墅創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)遇。常熟近年人均可支配收入常熟近年人均可支配收入(元元)變化圖變化圖PART2.PART2.常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展市中心市中心生態(tài)、高檔住宅及別墅發(fā)展區(qū)域生態(tài)、高檔住宅及別墅發(fā)展區(qū)域普通住宅及公寓產(chǎn)品發(fā)展區(qū)域普通住宅及公寓產(chǎn)品發(fā)展區(qū)域房產(chǎn)投資不斷加大房產(chǎn)投資不斷加大, ,一方一方面表現(xiàn)了開發(fā)商的良好預(yù)面表現(xiàn)了開發(fā)商的良好預(yù)期期, ,另一方面表現(xiàn)了區(qū)域另一方面表現(xiàn)了區(qū)域供給的不斷放大。供給的不斷放大。常熟歷年房地產(chǎn)投資（億元）變化圖常熟歷年房地產(chǎn)投資（億元）變化圖常熟近年房地產(chǎn)竣工面積常熟近年房地產(chǎn)竣工面

4、積(萬(wàn)萬(wàn))變化圖變化圖目前整體商品房庫(kù)存較高，按歷年最高消化量推算目前整體商品房庫(kù)存較高，按歷年最高消化量推算, ,也需也需1.51.5年左右，而年左右，而隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷加大，市場(chǎng)空置率也將加大隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷加大，市場(chǎng)空置率也將加大, ,整體房地產(chǎn)形勢(shì)不容整體房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀。樂(lè)觀。常熟近三年房地產(chǎn)銷售面積（萬(wàn)常熟近三年房地產(chǎn)銷售面積（萬(wàn)）變化圖）變化圖剩余預(yù)售面積：109萬(wàn)剩余預(yù)售套數(shù)：9833套剩余現(xiàn)售面積：101萬(wàn)剩余現(xiàn)售套數(shù)：5604套截止2007年3月：市場(chǎng)存量：市場(chǎng)存量：210210萬(wàn)萬(wàn)PART3.PART3.常熟別墅市場(chǎng)綜述常熟別墅市場(chǎng)綜述常熟別墅市場(chǎng)常熟別墅市場(chǎng)供需分

5、析供需分析產(chǎn)品產(chǎn)品推出（套）推出（套）銷售（套）銷售（套）庫(kù)存（套）庫(kù)存（套）銷售率銷售率聯(lián)排別墅109505946%疊加別墅2409414639%獨(dú)棟別墅55029725354%以上數(shù)據(jù)來(lái)自常熟房地網(wǎng) SENSE內(nèi)部統(tǒng)計(jì)從目前的常熟的三類別墅市場(chǎng)來(lái)看，整體的銷售率基本上都過(guò)了從目前的常熟的三類別墅市場(chǎng)來(lái)看，整體的銷售率基本上都過(guò)了4 4成，高成，高端人群的需求比較旺盛端人群的需求比較旺盛, ,獨(dú)棟別墅的庫(kù)存量最多，但是其整體銷售率也最獨(dú)棟別墅的庫(kù)存量最多，但是其整體銷售率也最高，其余兩類別墅供應(yīng)和銷售較為平穩(wěn)高，其余兩類別墅供應(yīng)和銷售較為平穩(wěn), ,市場(chǎng)潛力有待挖掘。市場(chǎng)潛力有待挖掘。主要?jiǎng)e墅

6、樓盤分析主要?jiǎng)e墅樓盤分析 世茂聯(lián)排公寓 潤(rùn)欣花園 澤景園 名流世紀(jì)莊園一期 碧云山莊 雅蘭美地莊園 明日星城 信步華庭 山湖苑 琴川家園 香格里花園主要?jiǎng)e墅樓盤：碧云山莊碧云山莊雅蘭美地雅蘭美地澤景園澤景園香格里花園香格里花園信步華庭信步華庭明日星城明日星城潤(rùn)欣花園潤(rùn)欣花園世茂聯(lián)排公寓世茂聯(lián)排公寓名流世紀(jì)莊名流世紀(jì)莊園園琴川家園琴川家園山湖苑山湖苑主要?jiǎng)e墅樓盤分布圖主要?jiǎng)e墅樓盤分布圖主要?jiǎng)e墅樓盤基本信息表主要?jiǎng)e墅樓盤基本信息表 1.35雙拼雙拼:190獨(dú)棟獨(dú)棟:255 2007年年6月月雙拼雙拼:38/62聯(lián)排聯(lián)排:5/20135/1135/1在售獨(dú)棟純別墅項(xiàng)目：在售獨(dú)棟純別墅項(xiàng)目：澤景園澤景

7、園名流世紀(jì)莊園一期名流世紀(jì)莊園一期碧云山莊碧云山莊雅蘭美地莊園雅蘭美地莊園信步華庭信步華庭在售在售混合型別墅項(xiàng)目：混合型別墅項(xiàng)目：世茂聯(lián)排公寓世茂聯(lián)排公寓潤(rùn)欣花園潤(rùn)欣花園明日星城明日星城山湖苑山湖苑琴川家園琴川家園香格里花園香格里花園根據(jù)分析研究得出：根據(jù)分析研究得出：獨(dú)棟獨(dú)棟主力面積主力面積:250-400:250-400； 主力總價(jià)主力總價(jià):300-550:300-550萬(wàn)萬(wàn)/ /套；套； 去化速度：去化速度：2-32-3套套/ /月。月。聯(lián)排聯(lián)排主力面積主力面積:180-250:180-250； 主力總價(jià)主力總價(jià):150-200:150-200萬(wàn)萬(wàn)/ /套；套； 去化速度：去化速度：4-

8、64-6套套/ /月。月。疊加疊加主力面積主力面積:180-290:180-290； 主力總價(jià)主力總價(jià):130-200:130-200萬(wàn)萬(wàn)/ /套；套； 去化速度：去化速度：5-85-8套套/ /月。月。PART4.PART4.項(xiàng)目自身情況研究項(xiàng)目自身情況研究項(xiàng)目自身情況研究項(xiàng)目自身情況研究項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位虞山項(xiàng)目虞山項(xiàng)目虞山項(xiàng)目：良好生態(tài)環(huán)境虞山項(xiàng)目：良好生態(tài)環(huán)境+ +傳統(tǒng)傳統(tǒng)別墅區(qū)優(yōu)勢(shì)別墅區(qū)優(yōu)勢(shì)+ +便捷交通便捷交通尚湖項(xiàng)目尚湖項(xiàng)目尚湖項(xiàng)目：尚湖項(xiàng)目：兩大風(fēng)景區(qū)輻射兩大風(fēng)景區(qū)輻射+ +臨近市區(qū)臨近市區(qū)項(xiàng)目自身情況研究項(xiàng)目自身情況研究周邊環(huán)境周邊環(huán)境常熟傳統(tǒng)富人區(qū)，項(xiàng)目周邊環(huán)境成熟（毗鄰五星

9、級(jí)酒店），良好生態(tài)環(huán)境+傳統(tǒng)別墅區(qū)優(yōu)勢(shì)+便捷交通。項(xiàng)目具備塑造高品質(zhì)產(chǎn)品的先決條件。項(xiàng)目具備塑造高品質(zhì)產(chǎn)品的先決條件。虞山項(xiàng)目周邊情況虞山項(xiàng)目周邊情況 受虞山、尚湖兩大風(fēng)景區(qū)輻射且臨近市區(qū)，但是本案的尚湖景觀優(yōu)勢(shì)不明顯，絕對(duì)距離較遠(yuǎn)，再加上周邊環(huán)境目前不太理想，高端產(chǎn)品取得消費(fèi)者認(rèn)同，具有一定困難。項(xiàng)目將主要依靠產(chǎn)品特色，企劃包裝以及未來(lái)預(yù)期取勝。項(xiàng)目將主要依靠產(chǎn)品特色，企劃包裝以及未來(lái)預(yù)期取勝。尚湖項(xiàng)目周邊情況尚湖項(xiàng)目周邊情況 項(xiàng)目自身情況研究項(xiàng)目自身情況研究項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析虞山項(xiàng)目虞山項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）: : 位于常熟傳統(tǒng)富人區(qū)，區(qū)域地段認(rèn)可度

10、較高； 緊鄰國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)，景觀和環(huán)境優(yōu)良，有塑造高檔產(chǎn)品的先決條件； 生活商業(yè)配套設(shè)施齊全且檔次較高； 交通出行便捷順暢。劣勢(shì)（劣勢(shì)（W W）: : 項(xiàng)目東面有兩家具有一定污染排放的工廠，影響了環(huán)境水平。機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O O）: : 常熟目前經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)存量不高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈； 常熟的經(jīng)濟(jì)實(shí)力正在快速增長(zhǎng)，對(duì)中高檔次產(chǎn)品的需求也在增長(zhǎng)； 國(guó)家對(duì)于別墅產(chǎn)品的控制，也使類別墅產(chǎn)品稀缺性逐漸增加。威脅（威脅（T T）: : 常熟市市政規(guī)劃重點(diǎn)的東移，而本項(xiàng)目不屬于東區(qū)； 大量的商品房供應(yīng)，一定程度上截流了本案的間接客源。尚湖項(xiàng)目尚湖項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）: : 地塊離

11、市中心近，交通相對(duì)便利，配套優(yōu)勢(shì)明顯； 產(chǎn)品特點(diǎn)明顯，檔次定位較高。劣勢(shì)（劣勢(shì)（W W）: : 尚湖和虞山景觀優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目影響不大，難以塑造高檔產(chǎn)品。 項(xiàng)目周邊多為農(nóng)田或農(nóng)舍，物業(yè)檔次較低，小環(huán)境較差； 項(xiàng)目所屬區(qū)域樓盤形象不佳，影響產(chǎn)品品質(zhì)提升；機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O O）: : 地塊所在區(qū)域?qū)儆诔Ｊ焓幸?guī)劃的未來(lái)高檔別墅區(qū)域； 周邊別墅產(chǎn)品檔次不高，有利于本項(xiàng)目成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者； 常熟目前聯(lián)疊別墅產(chǎn)品市場(chǎng)存量不高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈； 常熟的經(jīng)濟(jì)實(shí)力正在快速增長(zhǎng)，對(duì)中高檔次產(chǎn)品的需求也在增長(zhǎng)； 國(guó)家對(duì)于別墅產(chǎn)品的控制，也使類別墅產(chǎn)品稀缺性逐漸增加。威脅（威脅（T T）: : 常熟目前開發(fā)重心向東移，

12、而本項(xiàng)目不屬于東區(qū)； 未來(lái)常熟供應(yīng)量巨大，會(huì)帶來(lái)直接的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。PART5. PART5. 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤介紹 世茂聯(lián)排公寓 澤景園 名流世紀(jì)莊園一期 雅蘭美地莊園 信步華庭 山湖苑 琴川家園 香格里花園主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤：主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤：由于常熟較小,競(jìng)爭(zhēng)范圍可擴(kuò)展到全市區(qū)注：我們排除了目前已經(jīng)尾盤的項(xiàng)目，以剩下我們排除了目前已經(jīng)尾盤的項(xiàng)目，以剩下的樓盤作為競(jìng)爭(zhēng)樓盤。的樓盤作為競(jìng)爭(zhēng)樓盤。雅蘭美地雅蘭美地澤景園澤景園虞山項(xiàng)目虞山項(xiàng)目尚湖項(xiàng)目尚湖項(xiàng)目香格里花園香格里花園信步華庭信步華庭世茂聯(lián)排公寓世茂聯(lián)排公寓名流世紀(jì)莊名流世紀(jì)莊園一期園一期琴川家園琴川家

13、園山湖苑山湖苑競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本信息表競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本信息表 1.35雙拼雙拼:190獨(dú)棟獨(dú)棟:255 2007年年6月月雙拼雙拼:38/62聯(lián)排聯(lián)排:5/20項(xiàng)目項(xiàng)目碧云山莊碧云山莊雅蘭美地莊園雅蘭美地莊園澤景園澤景園名流世紀(jì)莊園一期名流世紀(jì)莊園一期信步華庭信步華庭主力客主力客源源本地企業(yè)主本地企業(yè)主本地企業(yè)主，招本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常熟投商城長(zhǎng)駐常熟投資者。資者。本地及周邊鄉(xiāng)本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的絕對(duì)高端鎮(zhèn)的絕對(duì)高端客源客源本地企業(yè)主、外地本地企業(yè)主、外地長(zhǎng)駐常熟投資者。長(zhǎng)駐常熟投資者。本地企業(yè)本地企業(yè)主。主。主訴求主訴求虞山景觀、環(huán)境虞山景觀、環(huán)境質(zhì)量。質(zhì)量。虞山景觀，周邊

14、虞山景觀，周邊高檔配套，戶性高檔配套，戶性設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)。中式園林產(chǎn)品，中式園林產(chǎn)品，虞山景觀。虞山景觀。規(guī)模大、高品質(zhì)產(chǎn)規(guī)模大、高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)、小區(qū)和品和服務(wù)、小區(qū)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)?？赏朔?、可退房、地暖產(chǎn)品地暖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)純獨(dú)棟產(chǎn)品的市純獨(dú)棟產(chǎn)品的市場(chǎng)稀缺性。交通場(chǎng)稀缺性。交通出行便利。配套出行便利。配套檔次高、齊全。檔次高、齊全。純獨(dú)棟產(chǎn)品的市純獨(dú)棟產(chǎn)品的市場(chǎng)稀缺性。交通場(chǎng)稀缺性。交通便利。配套檔次便利。配套檔次高、齊全。高、齊全。純獨(dú)棟產(chǎn)品的純獨(dú)棟產(chǎn)品的市場(chǎng)稀缺性。市場(chǎng)稀缺性。交通出行便利。交通出行便利。產(chǎn)品風(fēng)格特殊，產(chǎn)品風(fēng)格特殊，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。社區(qū)規(guī)模大，純獨(dú)社區(qū)規(guī)模大，純

15、獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，棟產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，產(chǎn)品種類多，滿足產(chǎn)品種類多，滿足不同需求，天然親不同需求，天然親水。水。純獨(dú)棟社純獨(dú)棟社區(qū)，地暖區(qū)，地暖產(chǎn)品稀缺，產(chǎn)品稀缺，可退房?？赏朔?。劣勢(shì)劣勢(shì)產(chǎn)品形象和企劃產(chǎn)品形象和企劃包裝不佳。包裝不佳。產(chǎn)品單一，企劃產(chǎn)品單一，企劃包裝簡(jiǎn)單。包裝簡(jiǎn)單。單價(jià)和總價(jià)較單價(jià)和總價(jià)較高。高。地段相對(duì)較偏，周地段相對(duì)較偏，周邊配套不完善。邊配套不完善。目前配套目前配套尚不完善。尚不完善。純獨(dú)棟產(chǎn)品情況純獨(dú)棟產(chǎn)品情況 項(xiàng)目項(xiàng)目潤(rùn)欣花園潤(rùn)欣花園世茂聯(lián)排公寓世茂聯(lián)排公寓山湖苑山湖苑琴川家園琴川家園香格里花園香格里花園主力客主力客源源本地企業(yè)主、常本地企業(yè)主、常熟政府公務(wù)員、熟政府公務(wù)

16、員、企業(yè)高管。企業(yè)高管。本地企業(yè)主、公本地企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管、務(wù)員、企業(yè)高管、外地長(zhǎng)駐常熟投外地長(zhǎng)駐常熟投資者。資者。本地企業(yè)主，本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常招商城長(zhǎng)駐常熟投資者。熟投資者。本地企業(yè)主，本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常招商城長(zhǎng)駐常熟投資者。熟投資者。本地中小企業(yè)本地中小企業(yè)主，長(zhǎng)駐常熟主，長(zhǎng)駐常熟投資者。投資者。主訴求主訴求規(guī)模大。親水小規(guī)模大。親水小區(qū)。東區(qū)市政規(guī)區(qū)。東區(qū)市政規(guī)劃利好。劃利好。市政規(guī)劃、地段、市政規(guī)劃、地段、產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品品質(zhì)。絕對(duì)市中心地絕對(duì)市中心地段。段。地段地段, ,服務(wù)，服務(wù)，規(guī)劃。規(guī)劃。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)社區(qū)規(guī)模大，出社區(qū)規(guī)模大，出行便利，市政規(guī)行便利，市政規(guī)劃重點(diǎn)

17、區(qū)域。劃重點(diǎn)區(qū)域。開發(fā)商品牌、社開發(fā)商品牌、社區(qū)規(guī)模、市政規(guī)區(qū)規(guī)模、市政規(guī)劃中心、產(chǎn)品設(shè)劃中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎。計(jì)新穎?？拷魇袇^(qū)繁靠近主市區(qū)繁華地帶，社區(qū)華地帶，社區(qū)規(guī)模大。規(guī)模大。地段優(yōu)越，配地段優(yōu)越，配套相對(duì)完善。套相對(duì)完善。地段較好，配地段較好，配套完善，產(chǎn)品套完善，產(chǎn)品稀缺。稀缺。劣勢(shì)劣勢(shì)混合社區(qū)，別墅混合社區(qū)，別墅檔次相對(duì)不高。檔次相對(duì)不高。周邊目前生活配周邊目前生活配套還不完善。套還不完善。周邊目前日常周邊目前日常生活配套還不生活配套還不完善。完善。產(chǎn)品單一，無(wú)產(chǎn)品單一，無(wú)特點(diǎn)。特點(diǎn)?；旌闲蜕鐓^(qū)，混合型社區(qū)，產(chǎn)品品質(zhì)受影產(chǎn)品品質(zhì)受影響。響。非純獨(dú)棟產(chǎn)品情況非純獨(dú)棟產(chǎn)品情況 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

18、分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析目前在售別墅/類別墅產(chǎn)品樓盤數(shù)量相對(duì)不多，多為現(xiàn)房銷售。純聯(lián)疊社區(qū)稀有，多為混合形社區(qū)。純聯(lián)疊社區(qū)市場(chǎng)稀缺性明顯。純聯(lián)疊社區(qū)市場(chǎng)稀缺性明顯。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析主力銷售面積分析獨(dú)棟產(chǎn)品主力銷售面積：獨(dú)棟產(chǎn)品主力銷售面積：270-300270-300聯(lián)排產(chǎn)品主力銷售面積：聯(lián)排產(chǎn)品主力銷售面積：180180左右左右; ;疊加產(chǎn)品主力銷售面積：疊加產(chǎn)品主力銷售面積：180-220180-220項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品供應(yīng)供應(yīng)（套）（套）銷售（套）銷售（套）主力銷售面主力銷售面積（）積（）澤景園澤景園獨(dú)棟獨(dú)棟44441010305-339305-339名流世紀(jì)莊園名流世紀(jì)莊

19、園一期一期獨(dú)棟獨(dú)棟1301306464305305雅蘭美地莊園雅蘭美地莊園獨(dú)棟獨(dú)棟1291297979247-252247-252信步華庭信步華庭獨(dú)棟獨(dú)棟78783939210-224210-224山湖苑山湖苑雙拼雙拼62623838180180獨(dú)棟獨(dú)棟45454141235235琴川家園琴川家園聯(lián)排聯(lián)排52521717340-358340-358香格麗花園香格麗花園雙拼雙拼20205 5178178世茂聯(lián)排公寓世茂聯(lián)排公寓疊加疊加2402409494184-224184-224競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析主力銷售總價(jià)分析項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品供應(yīng)供應(yīng)（套）（套）銷售銷售（套）（套）主力銷售總主力銷售總

20、價(jià)（萬(wàn)價(jià)（萬(wàn)/ /套）套）澤景園澤景園獨(dú)棟獨(dú)棟44441010518-576518-576名流世紀(jì)莊園名流世紀(jì)莊園一期一期獨(dú)棟獨(dú)棟1301306464335335雅蘭美地莊園雅蘭美地莊園獨(dú)棟獨(dú)棟1291297979296-305296-305信步華庭信步華庭獨(dú)棟獨(dú)棟78783939190-200190-200山湖苑山湖苑雙拼雙拼68683838190190獨(dú)棟獨(dú)棟45454141255255琴川家園琴川家園聯(lián)排聯(lián)排52521717300-320300-320香格麗花園香格麗花園雙拼雙拼20205 5134134世茂聯(lián)排公寓世茂聯(lián)排公寓疊加疊加2402409494129-157129-157獨(dú)棟

21、產(chǎn)品主力銷售總價(jià)：獨(dú)棟產(chǎn)品主力銷售總價(jià)：290-320290-320萬(wàn)萬(wàn)/ /套套聯(lián)排產(chǎn)品主力銷售總價(jià)：聯(lián)排產(chǎn)品主力銷售總價(jià)：190190萬(wàn)萬(wàn)/ /套左右。套左右。疊加產(chǎn)品主力銷售總價(jià)：疊加產(chǎn)品主力銷售總價(jià)：130-160130-160萬(wàn)萬(wàn)/ /套套競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析總結(jié)由于本項(xiàng)目為聯(lián)疊產(chǎn)品,所以我們主要關(guān)注了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的聯(lián)排和疊加產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售情況: :聯(lián)排主力銷售面積：180左右; 主力銷售總價(jià)：190萬(wàn)/套左右。疊加主力銷售面積：180-220; 主力銷售總價(jià)：130-160萬(wàn)/套。另外，雖然獨(dú)棟產(chǎn)品面積和總價(jià)均較高，但與聯(lián)疊別墅產(chǎn)品依然會(huì)另外，雖然獨(dú)棟產(chǎn)品面積和總價(jià)均較高，但與聯(lián)

22、疊別墅產(chǎn)品依然會(huì)存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此對(duì)獨(dú)棟產(chǎn)品關(guān)注依然有較大參考價(jià)值。存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此對(duì)獨(dú)棟產(chǎn)品關(guān)注依然有較大參考價(jià)值。PART6.PART6.項(xiàng)目未來(lái)客源分析項(xiàng)目未來(lái)客源分析私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主截至2005年底，常熟注冊(cè)個(gè)體工商戶累計(jì)達(dá)到56187戶，注冊(cè)私營(yíng)企業(yè)累計(jì)達(dá)到11250家。2005年末,民營(yíng)經(jīng)濟(jì)計(jì)注冊(cè)資本達(dá)到315.7億元,其中：私營(yíng)企業(yè)286.6億元；個(gè)體工商戶29.09億元。政府公務(wù)員政府公務(wù)員常熟市府下設(shè)約80個(gè)部委辦局，另含10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及1個(gè)林場(chǎng)、2個(gè)開發(fā)區(qū)和1個(gè)招商城。 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，富裕人群增漲使得別墅和類別墅產(chǎn)品有較大需私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，富裕人群增漲使得

23、別墅和類別墅產(chǎn)品有較大需求市場(chǎng)。求市場(chǎng)。公務(wù)員所提供需求相對(duì)數(shù)量較小，且不確定因素較大。公務(wù)員所提供需求相對(duì)數(shù)量較小，且不確定因素較大。建議客群重點(diǎn)鎖定私營(yíng)業(yè)主，兼顧公務(wù)員。建議客群重點(diǎn)鎖定私營(yíng)業(yè)主，兼顧公務(wù)員。常熟別墅市場(chǎng)常熟別墅市場(chǎng)客群基本面分析項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)類型物業(yè)類型主力客源主力客源雅蘭美地莊雅蘭美地莊園園純獨(dú)棟純獨(dú)棟本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常熟投本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常熟投資者。資者。澤景園澤景園純獨(dú)棟純獨(dú)棟本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的絕對(duì)高端客源本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的絕對(duì)高端客源名流世紀(jì)莊名流世紀(jì)莊園一期園一期純獨(dú)棟純獨(dú)棟本地企業(yè)主、外地長(zhǎng)駐常熟投資本地企業(yè)主、外地長(zhǎng)駐常熟投資者。者。世茂聯(lián)排公世茂聯(lián)排

24、公寓寓疊加疊加本地中小企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)本地中小企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管、外地長(zhǎng)駐投資者。高管、外地長(zhǎng)駐投資者。山湖苑山湖苑雙拼雙拼/ /獨(dú)棟獨(dú)棟本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常熟投本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常熟投資者。資者。信步華庭信步華庭獨(dú)棟獨(dú)棟本地企業(yè)主。本地企業(yè)主。琴川家園琴川家園獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟、聯(lián)排本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常熟投本地企業(yè)主，招商城長(zhǎng)駐常熟投資者。資者。香格里花園香格里花園聯(lián)排聯(lián)排本地中小企業(yè)主，企業(yè)高管，長(zhǎng)本地中小企業(yè)主，企業(yè)高管，長(zhǎng)駐常熟投資者。駐常熟投資者。常熟別墅市場(chǎng)常熟別墅市場(chǎng)競(jìng)品客群分析獨(dú)棟產(chǎn)品：本地企業(yè)主,外地來(lái)常熟投資者,本地絕對(duì)高端客源。聯(lián)排產(chǎn)品：本地中小企業(yè)主，

25、大型企業(yè)高管，外地長(zhǎng)駐投資者。疊加產(chǎn)品：本地中小企業(yè)主，大型企業(yè)高管，部分公務(wù)員，外地長(zhǎng)駐投資者。結(jié)合以上兩方面分析，本項(xiàng)目未來(lái)客源將主要鎖定：結(jié)合以上兩方面分析，本項(xiàng)目未來(lái)客源將主要鎖定：本地中小企業(yè)主，大型企業(yè)高管，外地長(zhǎng)駐常熟投本地中小企業(yè)主，大型企業(yè)高管，外地長(zhǎng)駐常熟投資者。資者。常熟別墅市場(chǎng)常熟別墅市場(chǎng)客群分析總結(jié)第二部分 企劃推廣PART2.整合推廣策略整合推廣策略PART3.虞山一號(hào)推廣策略虞山一號(hào)推廣策略PART4.尚湖一號(hào)推廣策略尚湖一號(hào)推廣策略PART1.消費(fèi)者群體研究消費(fèi)者群體研究PART6.營(yíng)銷推廣建議營(yíng)銷推廣建議(PR)PART5.營(yíng)銷推廣建議營(yíng)銷推廣建議(媒體媒體)

26、PART1. PART1. 消費(fèi)群體研究消費(fèi)群體研究消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析分析框架分析框架l 消費(fèi)者共同特征消費(fèi)者共同特征l 消費(fèi)人群寫真消費(fèi)人群寫真l 消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)l 消費(fèi)人群總結(jié)定位消費(fèi)人群總結(jié)定位消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析l 消費(fèi)者共同特征消費(fèi)者共同特征l 消費(fèi)人群寫真消費(fèi)人群寫真l 消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)l 消費(fèi)人群總結(jié)定位消費(fèi)人群總結(jié)定位 核心年齡在核心年齡在35-5035-50歲間歲間，跨度由于產(chǎn)品社會(huì)接受度高而區(qū)間較大，跨度由于產(chǎn)品社會(huì)接受度高而區(qū)間較大 人群階層包括政府領(lǐng)導(dǎo)，人群階層包括政府領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)企業(yè)主私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)高級(jí)管理人員，個(gè)體

27、工，企業(yè)高級(jí)管理人員，個(gè)體工商戶等常熟當(dāng)?shù)氐呢?cái)富新貴商戶等常熟當(dāng)?shù)氐呢?cái)富新貴 首次首次置業(yè)別墅置業(yè)別墅，在物質(zhì)富足之后有強(qiáng)烈追求高端生活的愿望，對(duì)別，在物質(zhì)富足之后有強(qiáng)烈追求高端生活的愿望，對(duì)別墅產(chǎn)品決策依靠口碑等自己信賴的信息來(lái)源，比較相信主流媒體的墅產(chǎn)品決策依靠口碑等自己信賴的信息來(lái)源，比較相信主流媒體的權(quán)威性權(quán)威性 他們已經(jīng)是社會(huì)的中堅(jiān)階層，但仍有很大的他們已經(jīng)是社會(huì)的中堅(jiān)階層，但仍有很大的上升空間上升空間，還有很多理，還有很多理想需要實(shí)現(xiàn)想需要實(shí)現(xiàn) 他們的工作時(shí)間比較長(zhǎng)，具有很大的彈性和模糊性，有一定的閑暇他們的工作時(shí)間比較長(zhǎng)，具有很大的彈性和模糊性，有一定的閑暇生活質(zhì)量生活質(zhì)量共共同

28、同特特征征 有錢、有閑、有事業(yè)追求、有家庭觀念、責(zé)任心重有錢、有閑、有事業(yè)追求、有家庭觀念、責(zé)任心重他們是怎樣的一群人？消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析l 消費(fèi)者共同特征消費(fèi)者共同特征l 消費(fèi)人群寫真消費(fèi)人群寫真l 消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)l 消費(fèi)人群總結(jié)定位消費(fèi)人群總結(jié)定位性格樂(lè)觀且開放，不希望與世隔絕，但希望能貼近自然；通常他們有自己的圈子，經(jīng)常在家中宴請(qǐng)客人；處于事業(yè)的黃金階段，并仍在不段攀升，對(duì)理想生活的追求4. 向往擁有自己的一片土地和天空，擁有比較大而靈活的生活空間，擁有市區(qū)人無(wú)法獲得的閑適；5. 有遠(yuǎn)見，有魄力，追求身份和地位帶來(lái)的榮耀6. 渴望別墅能夠給予其一種精神上寄托交

29、往的需求 舒適生活的追求 身份和地位文化需求消消費(fèi)費(fèi)人人群群寫寫真真別墅如何能成功打動(dòng)他們？滿足消費(fèi)者內(nèi)、外兩方面的需求：內(nèi)：身心上的享受 健康，富于文化內(nèi)涵，自由，悠閑的生活天地外：貴族氣質(zhì)的體現(xiàn) 身份與品味的象征，進(jìn)入上層人士社交圈消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析l 消費(fèi)者共同特征消費(fèi)者共同特征l 消費(fèi)人群寫真消費(fèi)人群寫真l 消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)l 消費(fèi)人群總結(jié)定位消費(fèi)人群總結(jié)定位【別墅人生】富有是他們的共同特點(diǎn)，當(dāng)辛苦拼搏事業(yè)多年后，當(dāng)有了車和城里大房以后，他們需要占有更稀缺的資源來(lái)顯示成功。他們追求居所的環(huán)境和多功能性，能滿足越來(lái)越豐富的生活需求，以及越來(lái)越頻繁的交往需要。對(duì)于

30、他們來(lái)說(shuō)，別墅往往不是休閑度假的第二居所，而是全新生活的開始。他們向往居住在有身份，有檔次，高尚，有文化內(nèi)涵，素質(zhì)人群的聚居區(qū)。消消費(fèi)費(fèi)人人群群別別墅墅使使用用狀狀態(tài)態(tài)消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析l 消費(fèi)者共同特征消費(fèi)者共同特征l 消費(fèi)人群寫真消費(fèi)人群寫真l 消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)消費(fèi)人群別墅使用狀態(tài)l 消費(fèi)人群總結(jié)定位消費(fèi)人群總結(jié)定位我們的客戶渴望通過(guò)別墅獲得事業(yè)成功的榮耀，實(shí)現(xiàn)更高生活享受，在事業(yè)上仍不斷進(jìn)取的常熟精英人士PART2. PART2. 整合推廣策略整合推廣策略整合推廣策略整合推廣策略策略綱要策略綱要l 關(guān)鍵問(wèn)題和主要任務(wù)關(guān)鍵問(wèn)題和主要任務(wù)l 品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)l 多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行多品牌戰(zhàn)略

31、執(zhí)行整合推廣策略整合推廣策略l 關(guān)鍵問(wèn)題和主要任務(wù)關(guān)鍵問(wèn)題和主要任務(wù)l 品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)l 多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行問(wèn)問(wèn) 題題面臨的關(guān)鍵問(wèn)題一、建造品質(zhì)卓越的聯(lián)排疊加別墅二、如何讓消費(fèi)者知道并喜歡我們的別墅三、獲得好的市場(chǎng)回報(bào)隱藏的問(wèn)題一、整合尚湖，虞山兩個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣二、項(xiàng)目推廣同時(shí)提升長(zhǎng)泰置業(yè)在常熟品牌知名度 1+12!1+1=3!任任 務(wù)務(wù)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)泰品牌與兩大產(chǎn)品的整合推廣戰(zhàn)略整合推廣策略整合推廣策略l 關(guān)鍵問(wèn)題和主要任務(wù)關(guān)鍵問(wèn)題和主要任務(wù)l 品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)l 多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行n尚湖，虞山項(xiàng)目在長(zhǎng)泰品牌中的戰(zhàn)略地位n借尚湖，虞山項(xiàng)目將長(zhǎng)泰塑造成一個(gè)常熟知名的高端地產(chǎn)品牌

32、n確立長(zhǎng)泰在常熟經(jīng)濟(jì)型別墅領(lǐng)域的領(lǐng)先地位n為長(zhǎng)泰置業(yè)在別墅項(xiàng)目銷售推廣中，建立一個(gè)可以復(fù)制與參考的樣本品牌目標(biāo)品牌戰(zhàn)略目標(biāo) 短期內(nèi)，形成對(duì)尚湖，虞山項(xiàng)目的認(rèn)知，形成品牌概念由專業(yè)別墅締造專家制造的經(jīng)典別墅。 近期內(nèi),使尚湖，虞山項(xiàng)目成為整個(gè)常熟別墅項(xiàng)目中必然的考慮目標(biāo)，也是首選。 中期內(nèi)，通過(guò)項(xiàng)目的產(chǎn)品與推廣，奠定尚湖，虞山項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)最優(yōu)秀的別墅項(xiàng)目 遠(yuǎn)期內(nèi)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目品牌的深入發(fā)掘，使虞山，尚湖項(xiàng)目成為經(jīng)濟(jì)型別墅和常熟別墅生活的標(biāo)準(zhǔn)。從而使長(zhǎng)泰集團(tuán)成為常熟領(lǐng)先的專業(yè)別墅發(fā)展商。品牌目標(biāo)品牌發(fā)展目標(biāo)品品 牌牌我們是什么？我們是來(lái)自上海的知名地產(chǎn)開發(fā)商我們專致于高端產(chǎn)品，是別墅締造專家源自

33、上海，別墅生活締造專家我們要做什么？別墅不僅是產(chǎn)品更是生活方式，我們告訴常熟人民什么是別墅生活常熟有很多的別墅，但是少有真正的別墅，我們專心建筑真正的別墅長(zhǎng)泰置業(yè)，定義常熟別墅生活戰(zhàn)戰(zhàn) 略略如何實(shí)現(xiàn)我們的品牌理想？多品牌整合推廣 戰(zhàn)略產(chǎn)品帶來(lái)的主觀感受和境界產(chǎn)品帶來(lái)的主觀感受和境界產(chǎn)品本身以外的生活方式產(chǎn)品本身以外的生活方式項(xiàng)目詮釋，培養(yǎng)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)同項(xiàng)目詮釋，培養(yǎng)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)同實(shí)現(xiàn)對(duì)品牌的情感歸屬實(shí)現(xiàn)對(duì)品牌的情感歸屬傳統(tǒng)項(xiàng)目推廣進(jìn)程產(chǎn)品喜歡消費(fèi)者了解，認(rèn)同產(chǎn)品品牌信賴傳統(tǒng)三角營(yíng)銷模型我喜歡這產(chǎn)品，這個(gè)品牌不認(rèn)識(shí)，但以后會(huì)關(guān)注它我喜歡這產(chǎn)品，這個(gè)品牌不認(rèn)識(shí)，但以后會(huì)關(guān)注它品牌戰(zhàn)略分析傳統(tǒng)品牌戰(zhàn)略集中對(duì)

34、產(chǎn)品關(guān)注，品牌信賴主要通過(guò)口碑效應(yīng)，節(jié)約品牌宣傳和維護(hù)成本優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)缺乏統(tǒng)一的品牌形象，在消費(fèi)者心中沒有明確的品牌認(rèn)知單個(gè)產(chǎn)品推廣分散，無(wú)法形成整合效應(yīng)缺乏對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者品牌忠誠(chéng)度的培養(yǎng)品牌建設(shè)在推廣初期的缺失不利于初期進(jìn)入當(dāng)品牌建設(shè)在推廣初期的缺失不利于初期進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，并影響品牌戰(zhàn)略的中長(zhǎng)期發(fā)展地市場(chǎng)，并影響品牌戰(zhàn)略的中長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)品帶來(lái)的主觀感受和境界產(chǎn)品帶來(lái)的主觀感受和境界產(chǎn)品本身以外的生活方式產(chǎn)品本身以外的生活方式項(xiàng)目詮釋，培養(yǎng)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)同項(xiàng)目詮釋，培養(yǎng)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)同實(shí)現(xiàn)對(duì)品牌的認(rèn)知實(shí)現(xiàn)對(duì)品牌的認(rèn)知多品牌整合戰(zhàn)略推廣產(chǎn)品喜歡消費(fèi)者了解，認(rèn)同產(chǎn)品品牌信賴多品牌三角營(yíng)銷模型我聽說(shuō)長(zhǎng)泰是別墅開發(fā)專家，

35、產(chǎn)品值得信賴，他們的產(chǎn)品也不錯(cuò)，趕快去買吧我聽說(shuō)長(zhǎng)泰是別墅開發(fā)專家，產(chǎn)品值得信賴，他們的產(chǎn)品也不錯(cuò)，趕快去買吧整合推廣策略整合推廣策略l 關(guān)鍵問(wèn)題和主要任務(wù)關(guān)鍵問(wèn)題和主要任務(wù)l 品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)l 多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行第一階段：品牌形象源自上海，別墅生活締造專家通過(guò)在當(dāng)?shù)貦?quán)威媒體的軟文形象，活動(dòng)，以及戶外媒介，創(chuàng)造上海長(zhǎng)泰置業(yè)入市常熟的轟動(dòng)效應(yīng)，樹立高端產(chǎn)品締造專家的品牌形象。多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行第一階段：品牌形象長(zhǎng)泰置業(yè)，專致筑墅通過(guò)別墅產(chǎn)品研討，別墅置業(yè)講座等公關(guān)推廣活動(dòng)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)別墅產(chǎn)品的關(guān)注，培養(yǎng)消費(fèi)者置業(yè)或投資別墅的熱情，并樹立長(zhǎng)泰置業(yè)在常熟別墅中的領(lǐng)先地位。多品牌戰(zhàn)

36、略執(zhí)行第一階段：品牌形象 通過(guò)報(bào)紙軟文，專家座談等PR活動(dòng)，突出尚湖，虞山作為常熟兩大稀缺自然資源，是未來(lái)別墅生活的首選，目前虞山周邊是本地成熟富人聚居區(qū)，尚湖板塊其臨山近水的優(yōu)勢(shì)也帶來(lái)巨大的別墅前景，長(zhǎng)泰兩大項(xiàng)目占據(jù)最優(yōu)山水資源，定義未來(lái)常熟別墅生活。長(zhǎng)泰置業(yè)，定義常熟別墅生活多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目推廣針對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅的細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)尚湖，虞山項(xiàng)目在價(jià)格段和產(chǎn)品訴求上進(jìn)行區(qū)分。在銷售手段和推廣渠道上做到差異化營(yíng)銷（建議采用“長(zhǎng)泰會(huì)“的CLUB營(yíng)銷，整合兩個(gè)項(xiàng)目在客戶積累，公共推廣上可共享的資源）多品牌戰(zhàn)略執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目推廣根據(jù)虞山項(xiàng)目情況進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷推廣根據(jù)尚湖項(xiàng)目情況進(jìn)行針對(duì)性的

37、營(yíng)銷推廣媒介媒介主訴點(diǎn)主訴點(diǎn)廣告陳述廣告陳述 戶外形象牌戶外形象牌長(zhǎng)泰集團(tuán)定位長(zhǎng)泰集團(tuán)定位源自上海，別墅生活締造專家源自上海，別墅生活締造專家軟文稿軟文稿長(zhǎng)泰置業(yè)，專致筑墅長(zhǎng)泰置業(yè)，專致筑墅軟文稿軟文稿長(zhǎng)泰形象實(shí)力篇長(zhǎng)泰形象實(shí)力篇長(zhǎng)泰置業(yè)，定義常熟未來(lái)別墅生活長(zhǎng)泰置業(yè)，定義常熟未來(lái)別墅生活項(xiàng)目介紹篇項(xiàng)目介紹篇?jiǎng)e墅專家啟動(dòng)別墅專家啟動(dòng) “ “211”211”工程（兩個(gè)工程（兩個(gè)1 1號(hào)的概念）號(hào)的概念）一山一水，長(zhǎng)泰置業(yè)占盡常熟別墅風(fēng)光一山一水，長(zhǎng)泰置業(yè)占盡常熟別墅風(fēng)光產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)篇產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)篇虞山虞山1 1號(hào)，尚湖號(hào)，尚湖1 1號(hào)何以敢稱第一？號(hào)何以敢稱第一？項(xiàng)目環(huán)境篇項(xiàng)目環(huán)境篇依山筑家，精英為鄰依

38、山筑家，精英為鄰地段篇地段篇多數(shù)人的夢(mèng)想，少數(shù)人的家多數(shù)人的夢(mèng)想，少數(shù)人的家尚湖一號(hào)性價(jià)比篇尚湖一號(hào)性價(jià)比篇在常熟在常熟, ,移民英國(guó)移民英國(guó)產(chǎn)品特色篇產(chǎn)品特色篇原味英倫風(fēng)尚生活即將登陸常熟原味英倫風(fēng)尚生活即將登陸常熟推廣階段PART3. PART3. 虞山一號(hào)推廣策略虞山一號(hào)推廣策略虞山一號(hào)推廣策略虞山一號(hào)推廣策略策略綱要策略綱要l 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l 主推案語(yǔ)演繹主推案語(yǔ)演繹l 產(chǎn)品廣告產(chǎn)品廣告虞山一號(hào)推廣策略虞山一號(hào)推廣策略策略綱要策略綱要l 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l 主推案語(yǔ)演繹主推案語(yǔ)演繹l 產(chǎn)品廣告產(chǎn)品廣告虞山虞山1 1號(hào)號(hào)SWOTSWOT分析分析常熟常熟目前經(jīng)濟(jì)型別墅市

39、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈目前經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈常熟經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)對(duì)中高檔次產(chǎn)品的需求常熟經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)對(duì)中高檔次產(chǎn)品的需求國(guó)家政策使類別墅產(chǎn)品稀缺性逐漸增加國(guó)家政策使類別墅產(chǎn)品稀缺性逐漸增加優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）位于常熟傳統(tǒng)富人區(qū)，地段認(rèn)可度高位于常熟傳統(tǒng)富人區(qū)，地段認(rèn)可度高緊靠虞山，景觀和環(huán)境優(yōu)良緊靠虞山，景觀和環(huán)境優(yōu)良配套設(shè)施齊全且檔次較高配套設(shè)施齊全且檔次較高交通出行便捷順暢交通出行便捷順暢（W W）劣勢(shì)）劣勢(shì)項(xiàng)目東面有兩家具有一定污染排放的工廠，項(xiàng)目東面有兩家具有一定污染排放的工廠，影響了環(huán)境水平影響了環(huán)境水平機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O O） （T T）威脅）威脅常熟市市政規(guī)劃重點(diǎn)的東移常熟市市政規(guī)劃

40、重點(diǎn)的東移大量的商品房供應(yīng)，一定程度上截流了本案大量的商品房供應(yīng)，一定程度上截流了本案的間接客源。的間接客源。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析外部?jī)r(jià)值外部?jī)r(jià)值要素一： 【毗鄰虞山】作為國(guó)家4A級(jí)森林公園的虞山為常熟人提供了最完美的人居環(huán)境，自然，靜謐，舒適，健康，便利，周邊別墅林立，這里能滿足一切生活夢(mèng)想，是令人向往的富人聚居區(qū)域。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析外部?jī)r(jià)值外部?jī)r(jià)值要素二： 【成熟氛圍 】虞山周邊已形成成熟的生活氛圍，教育，商業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全，交通也極為便利，完備的生活配套讓居者在于自然為鄰的同時(shí)又時(shí)刻享受舒適生活，這些優(yōu)勢(shì)極易轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購(gòu)買動(dòng)力。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析外部?jī)r(jià)值外部?jī)r(jià)值要素三：

41、 【長(zhǎng)泰打造 】長(zhǎng)泰置業(yè)豐富的高檔項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)品質(zhì)和風(fēng)格堅(jiān)持的保證。目前常熟別墅在建筑形態(tài)和建筑理念上與大城市相比仍然具有一定差距，源自上海的長(zhǎng)泰將卓越的建造工藝傾注于虞山一號(hào)，帶來(lái)非凡的別墅生活體驗(yàn)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析內(nèi)部?jī)r(jià)值內(nèi)部?jī)r(jià)值要素一： 【榮耀之選】居住在虞山，做一個(gè)城市山人，這是多數(shù)人的夢(mèng)想，卻只能是少數(shù)人的享受。虞山生活圈，談笑有鴻儒，往來(lái)無(wú)白丁，是精英的聚居之地。擇居于此，是對(duì)成功的褒獎(jiǎng)，是榮耀的象征。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析內(nèi)部?jī)r(jià)值內(nèi)部?jī)r(jià)值要素二： 【輕松入住】毗鄰虞山置宅并非易事，其周邊絕大多數(shù)都是大面積，高總價(jià)的獨(dú)棟豪宅；虞山一號(hào)聯(lián)排和疊加產(chǎn)品，在創(chuàng)造別墅生活風(fēng)

42、尚的同時(shí)，讓入住虞山，不再高不可攀項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析內(nèi)部?jī)r(jià)值內(nèi)部?jī)r(jià)值要素三： 【山墅感受】山是種氣度，山居是種生活高度，從容幽雅，睿智內(nèi)斂，自然、悠然是虞山一號(hào)的生活主張，房子不單是居住的空間，更是理想生活狀態(tài)的回歸。推案語(yǔ)SLOGAN【榮耀之選】【成熟氛圍 】【長(zhǎng)泰打造 】【毗鄰虞山】【山墅感受】【輕松入住】核心氣質(zhì)：依山筑家，精英為鄰從今天起，入主虞山輕松入住標(biāo)志/延展的應(yīng)用方案一方案二虞山一號(hào)推廣策略虞山一號(hào)推廣策略策略綱要策略綱要l 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l 主推案語(yǔ)演繹主推案語(yǔ)演繹l 產(chǎn)品廣告產(chǎn)品廣告從今天起，入主虞山主推案語(yǔ)演繹打拼多年，面對(duì)過(guò)無(wú)數(shù)的商海沉浮，經(jīng)歷過(guò)人生的潮

43、起潮落，為了財(cái)富，地位，榮譽(yù)，我放棄了閑暇的享受，忽略了對(duì)家人的關(guān)懷；今天我用虞山一號(hào)犒勞自己，回報(bào)家人；今天我去虞山一號(hào)，找回生活中的真我。，真我真我從容商海沉浮找到生活真我歷經(jīng)事業(yè)顛峰回歸家庭真我沒有繁雜頭銜只有本名真我虞山一號(hào)推廣策略虞山一號(hào)推廣策略策略綱要策略綱要l 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l 主推案語(yǔ)演繹主推案語(yǔ)演繹l 產(chǎn)品廣告產(chǎn)品廣告從容商海沉浮,找到生活真我打拼多年，商海沉浮，從未暢快享受過(guò)自己的時(shí)間。直到跨入虞山1號(hào)，心跳仿佛也緩慢下來(lái)。沒有了不停的電話鈴聲，只有滿山鳥鳴和林間清風(fēng)；沒有了被車水馬龍充斥的氣息，只有沁人心脾的清新空氣。那一刻，終于下決心，要為自己做一個(gè)選擇。選擇

44、內(nèi)心的自己，就在虞山1號(hào) 歷經(jīng)事業(yè)顛峰,回歸家庭真我常年在生意場(chǎng)上打拼，從來(lái)都苛守計(jì)劃和承諾很多次和家人相約到虞山郊游，卻總因工作繁忙而失約。從今天起，安家虞山早晨，帶著兒子一起比賽爬山，傍晚和妻子到林子里攜手散步，看著家人臉上洋溢的笑容多年的威望在此刻也幸福投降。選擇家庭的和諧，就在虞山1號(hào)沒有繁雜頭銜,只有本名真我來(lái)虞山之前，我有很多頭銜，有時(shí)候我也很難分清別人是在叫自己，還是名片上的頭銜。在虞山一號(hào)，人人都有很多頭銜，但是大家卻都愛直呼名字，因此很快就成了相熟的朋友，找回真我的快樂(lè)，只需要找到相同的人。選擇生活的圈子，就在虞山1號(hào)PART4. PART4. 尚湖一號(hào)推廣策略尚湖一號(hào)推廣策

45、略尚湖一號(hào)推廣策略尚湖一號(hào)推廣策略策略綱要策略綱要l 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l 主推案語(yǔ)演繹主推案語(yǔ)演繹l 產(chǎn)品廣告產(chǎn)品廣告尚湖一號(hào)推廣策略尚湖一號(hào)推廣策略策略綱要策略綱要l 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l 主推案語(yǔ)演繹主推案語(yǔ)演繹l 產(chǎn)品廣告產(chǎn)品廣告尚湖尚湖1 1號(hào)號(hào)SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）地塊離市中心近，交通便利地塊離市中心近，交通便利周邊臨近虞山，尚湖，適合打造高檔別墅周邊臨近虞山，尚湖，適合打造高檔別墅背山面水，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚背山面水，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚（W W）劣勢(shì)）劣勢(shì)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善，小環(huán)境較差；項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善，小環(huán)境較差；緊鄰樓盤山湖苑品質(zhì)不高緊

46、鄰樓盤山湖苑品質(zhì)不高,對(duì)本項(xiàng)目打造高檔別對(duì)本項(xiàng)目打造高檔別墅社區(qū)有一定影響；墅社區(qū)有一定影響；機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（O O） （T T）威脅）威脅所在區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃未來(lái)高檔別墅區(qū)所在區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃未來(lái)高檔別墅區(qū)常熟目前聯(lián)疊別墅產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈常熟目前聯(lián)疊別墅產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增長(zhǎng)對(duì)中高檔次產(chǎn)品的需求經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增長(zhǎng)對(duì)中高檔次產(chǎn)品的需求國(guó)家政策使類別墅產(chǎn)品稀缺性增加國(guó)家政策使類別墅產(chǎn)品稀缺性增加常熟開發(fā)重心東移，本項(xiàng)目所在地不屬于未常熟開發(fā)重心東移，本項(xiàng)目所在地不屬于未來(lái)的城市中心來(lái)的城市中心未來(lái)常熟供應(yīng)量巨大，會(huì)帶來(lái)直接的價(jià)格競(jìng)未來(lái)常熟供應(yīng)量巨大，會(huì)帶來(lái)直接的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值

47、分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析外部?jī)r(jià)值外部?jī)r(jià)值要素一： 【英倫別墅】尚湖一號(hào)是目前市場(chǎng)上唯一一個(gè)英倫風(fēng)格別墅產(chǎn)品；英倫別墅一直以來(lái)都以濃厚的文化象征，優(yōu)雅的建筑氣質(zhì)而贏得消費(fèi)者的青睞，相信產(chǎn)品推出會(huì)在常熟市場(chǎng)引起廣泛的關(guān)注。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析外部?jī)r(jià)值外部?jī)r(jià)值要素二： 【山湖景觀】常熟兩大稀缺自然資源虞山，尚湖，得一已有豪宅氣韻，而尚湖一號(hào)卻獨(dú)占兩個(gè)。尚湖一號(hào)毗鄰虞山，距離尚湖不過(guò)幾分鐘車行，擁有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，是未來(lái)別墅生活的首選之地。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析外部?jī)r(jià)值外部?jī)r(jià)值要素三： 【臨近市中心】從本案到市中心不過(guò)5分鐘車程，交通條件便利，隨著周邊政府規(guī)劃的完善和配套成熟，尚湖項(xiàng)目的潛力還將不斷

48、提升。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析外部?jī)r(jià)值外部?jī)r(jià)值要素四： 【長(zhǎng)泰打造 】長(zhǎng)泰置業(yè)豐富的高檔項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)品質(zhì)和風(fēng)格堅(jiān)持的保證。目前常熟別墅在建筑形態(tài)和建筑理念上與大城市相比仍然具有一定差距，源自上海的長(zhǎng)泰將卓越的建造工藝傾注于虞山一號(hào)，帶來(lái)非凡的別墅生活體驗(yàn)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析內(nèi)部?jī)r(jià)值內(nèi)部?jī)r(jià)值要素一： 【異域風(fēng)情】英國(guó)，是紳士，貴族，伯爵茶的故鄉(xiāng)，是優(yōu)雅，高貴，品位的代名詞，它濃郁的西方文化底蘊(yùn)，讓多少人為之陶醉而不禁心神向往。在常熟城里，做一個(gè)英國(guó)的貴族，異域風(fēng)情激蕩起最美好的生活崇敬。在常熟，移民英格蘭項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析內(nèi)部?jī)r(jià)值內(nèi)部?jī)r(jià)值要素二： 【山水人生】晨間到山里去聽聽蟲

49、鳴鳥啼，傍晚到湖邊散漫地垂釣，回家放下無(wú)數(shù)的稱謂頭銜，讓生活和最原味的自然和諧相伴，人生境界，莫過(guò)于做一個(gè)忘情山水之間的醉翁。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析內(nèi)部?jī)r(jià)值內(nèi)部?jī)r(jià)值要素三： 【潛力之選】尚湖的山水優(yōu)勢(shì)和距離市中心的地理優(yōu)勢(shì)，讓其成為未來(lái)最具潛質(zhì)的別墅項(xiàng)目之一，項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)勢(shì)讓真正懂得甄選的別墅藏家趨之若騖?！井愑蝻L(fēng)情】【山湖景觀 】【臨近市中心 】【英倫別墅】【潛力之選】【山水人生】【長(zhǎng)泰打造】由于本案目前周邊配套還未完善，小環(huán)境存在一定抗性，在推廣上規(guī)避環(huán)境訴求；本案產(chǎn)品特色明顯，且在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)無(wú)同風(fēng)格產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，因此我們將把英倫風(fēng)情做為項(xiàng)目的主訴求點(diǎn)【英倫別墅】【異域風(fēng)情】【山湖景觀 】【山

50、水人生】SLOGAN主推案語(yǔ)原味英倫城邦標(biāo)志/延展的應(yīng)用方案一其他方案方案二尚湖一號(hào)推廣策略尚湖一號(hào)推廣策略策略綱要策略綱要l 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l 主推案語(yǔ)演繹主推案語(yǔ)演繹l 產(chǎn)品廣告產(chǎn)品廣告主推案語(yǔ)演繹原味英倫城邦產(chǎn)品特質(zhì)5分鐘直達(dá)市中心的英式別墅生活方式英國(guó)悠閑，品位的生活方式身份和地位做高貴，優(yōu)雅的紳士尚湖一號(hào)推廣策略尚湖一號(hào)推廣策略策略綱要策略綱要l 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l 主推案語(yǔ)演繹主推案語(yǔ)演繹l 產(chǎn)品廣告產(chǎn)品廣告5分鐘，方塔街直達(dá)倫敦常熟的天空響起大本鐘的敲擊聲VICTORIAN時(shí)代的紅色砂巖靜默在大地上講述近兩個(gè)世紀(jì)以來(lái)的榮耀和夢(mèng)想傳承英倫傳統(tǒng)TUDOR建筑風(fēng)格之精髓尚湖一號(hào)品位高貴，韻致卓絕0距離