中國物業(yè)管理的起源及發(fā)展

1、xx物業(yè)管理的起源及發(fā)展物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。當(dāng)它以經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理為一體的充滿生機(jī)和活力的管理方式在我國大地上一出現(xiàn)，就顯示出蓬勃的生命力及廣闊的發(fā)展前景。然而，我國現(xiàn)行的物業(yè)管理畢竟處于成長(zhǎng)發(fā)展階段，在理論和實(shí)踐上還有很多問題需要研究和給予回答。作為一個(gè)關(guān)系國計(jì)民生，涉及千家萬戶的產(chǎn)業(yè)，自然備受各方關(guān)注。一、物業(yè)和物業(yè)管理物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。其中，“各類房屋 ”可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜

2、合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等?！芭c之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地”，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路。物業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)既有著本質(zhì)的聯(lián)系，又有所不同。房地產(chǎn)業(yè)的概念是涵括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的整個(gè)過程的集合概念。物業(yè)是房地產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是其中的一個(gè)局部。物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和法律，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的概念包含了以下幾層意思：實(shí)施物業(yè)管

3、理的必須是具有法人資格的經(jīng)政府有關(guān)部門注冊(cè)認(rèn)可的專業(yè)組織。物業(yè)管理組織必須按與物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人簽訂的合同依法進(jìn)行管理。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，是以經(jīng)營(yíng)的手段進(jìn)行管理和服務(wù)，是集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為一體的有償勞動(dòng)。物業(yè)管理是一種社會(huì)化的管理活動(dòng)，其最終目的是方便用戶，服務(wù)于社會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。二、我國物業(yè)管理的由來我國自本世紀(jì)80 年代以來，伴隨著改革的推進(jìn)和深化，城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)呈狂部突進(jìn)之勢(shì)。建設(shè)項(xiàng)目之多，建設(shè)規(guī)模數(shù)量之大，建設(shè)方式之新，產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，給房地產(chǎn)管理帶來活力的同時(shí)也帶來了一系列新的問題。因此，不管是房地產(chǎn)管理部門直接管理的

4、，還是單位自管的，或是街道辦事處管的小區(qū)和各類房屋，都程度不同地存在著管理機(jī)構(gòu)不健全、管理經(jīng)費(fèi)少渠道、管理工作不到位等問題。尤其是住宅小區(qū)建設(shè)，雖然居住條件和配套建設(shè)都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導(dǎo)致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設(shè)備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等，使小區(qū)面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出。社區(qū)管理和服務(wù)跟不上，居民意見很大，如：報(bào)紙收不到，沒有醫(yī)院，交通不通等。各級(jí)政府及職能部門為解決這些問題耗費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，年年都搞綜合治理，然而，大都只是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，難以從根本上解決問題。實(shí)踐證明原來那套行政性的福利型的房地產(chǎn)管理體制已不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要

5、，必須對(duì)舊的管理體制從根本上進(jìn)行改革。我國各地房屋管理單位、管理部門在實(shí)踐中對(duì)住宅小區(qū)管理方式進(jìn)行了各項(xiàng)有益的探索。大慶石油管理局對(duì)住宅區(qū)實(shí)行封閉管理；常州等地由街道辦事處統(tǒng)一管理；上海的房管所積極轉(zhuǎn)換機(jī)制，開展多種經(jīng)營(yíng)，為管理經(jīng)費(fèi)開辟渠道等。這些措施，雖然對(duì)保持小區(qū)的環(huán)境、改善住宅的維修和養(yǎng)護(hù)起到了積極作用，但沒有從根本上觸動(dòng)住宅小區(qū)的管理體制，當(dāng)然也就找不到從體制改革入手解決小區(qū)管理問題的鑰匙。深圳和廣州從80 年代中期開始借鑒香港和國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，改革舊的管理體制，摸索出了一條適合我國國情的、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的住宅小區(qū)管理的新路

6、。即由專門的機(jī)構(gòu)和人員，通過與房屋業(yè)主、使用人訂立經(jīng)濟(jì)合同，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主、使用人提供多層次的綜合性服務(wù)。三、物業(yè)管理在xx的發(fā)展現(xiàn)狀我國社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的誕生和發(fā)展，是在80 年代隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)和發(fā)展，隨著我國對(duì)城市建設(shè)和管理的重視，在改革消費(fèi)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)管理體制的基礎(chǔ)上建立起來的。雛形是住宅小區(qū)管理。我國的住宅小區(qū)管理起步于80年代初。進(jìn)入80年代后，我國的房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)濟(jì)體制改革的過程中，在房地產(chǎn)的商品

7、屬性得到確認(rèn)以后得以恢復(fù)并不斷走向興旺發(fā)達(dá)的。房地產(chǎn)開發(fā)的工作量平均每年以26的速度遞增，每年的商品房施工面積都在1 億平方米以上。1980 年以來，城鎮(zhèn)平均每年所建的住宅面積達(dá)1 2億平方米；用于住宅建設(shè)的投資積累接近4000億元，是建國以后前31年住宅投資總額的5倍多，19791993年，全國城鎮(zhèn)的人均居住面積由1978 年的3 6 平方米提高到7 5 平方米；擁有建筑面積5 萬平方米以上的住宅小區(qū)5000個(gè)；還有2600 多萬平方米的工商文教用房。在大量房屋樓宇投入市場(chǎng)進(jìn)入消費(fèi)的時(shí)候，在發(fā)展房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)的同時(shí)，如何搞好房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的管理，使房屋的使用功能能夠充分發(fā)揮，并使城市

8、的面貌美觀、有序，是一個(gè)擺在人們面前十分嚴(yán)峻的問題。1989年 9月 13日，建設(shè)部在大慶市召開了第一次“全國城市住宅小區(qū)管理工作會(huì)議”。會(huì)議首次提出和介紹了境外社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的“物業(yè)管理 ”新概念。 1990 年后，我國朝著社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理方向發(fā)展的新型的住宅小區(qū)管理工作進(jìn)入了試點(diǎn)階段。1992 年 3 月 6 日，第二次“全國城市住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作會(huì)議”在北京召開。1993 年 3 月 26 日，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州、深圳召開了一次較高層次的全國物業(yè)管理專家研討會(huì)。1994年 3月，建設(shè)部頒發(fā)第33號(hào)令城市新建住宅小區(qū)管理辦法。至1995年，物業(yè)管理之花在我國遍地開放并結(jié)出了豐碩的果實(shí)。物業(yè)管理從業(yè)人員超過10 萬人，屬于第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)迅速崛起；深圳、汕頭等20 多個(gè)城市先后根據(jù)辦法結(jié)合本地區(qū)的特點(diǎn)制定了物業(yè)管理的地方性法規(guī)；深圳、海南、上海、廣州等地相繼成立了物業(yè)管理協(xié)會(huì)；建設(shè)部頒發(fā)了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知，并據(jù)此于同年 11 月評(píng)出了88 個(gè) “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）、工業(yè)區(qū)”和 33 個(gè) “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈）?！边@些優(yōu)秀的小區(qū)、大廈和工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理專業(yè)水平有了很大的提高，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的早期介入到落實(shí)班子和經(jīng)費(fèi)，完善配套、制定管理制度、開展日常管理服務(wù)等后