中國物業(yè)管理的起源及發(fā)展

1、xx物業(yè)管理的起源及發(fā)展物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是適應市場機制而逐步建立起來的一種綜合性的經(jīng)營服務方式。當它以經(jīng)營、服務、管理為一體的充滿生機和活力的管理方式在我國大地上一出現(xiàn)，就顯示出蓬勃的生命力及廣闊的發(fā)展前景。然而，我國現(xiàn)行的物業(yè)管理畢竟處于成長發(fā)展階段，在理論和實踐上還有很多問題需要研究和給予回答。作為一個關系國計民生，涉及千家萬戶的產(chǎn)業(yè)，自然備受各方關注。一、物業(yè)和物業(yè)管理物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。其中，“各類房屋 ”可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜

2、合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業(yè)廠房、倉庫等?！芭c之相配套的設備、設施和場地”，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、道路。物業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)既有著本質的聯(lián)系，又有所不同。房地產(chǎn)業(yè)的概念是涵括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費的整個過程的集合概念。物業(yè)是房地產(chǎn)進入消費領域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是其中的一個局部。物業(yè)管理是由專門的機構和人員，依照合同和法律，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業(yè)管理的概念包含了以下幾層意思：實施物業(yè)管

3、理的必須是具有法人資格的經(jīng)政府有關部門注冊認可的專業(yè)組織。物業(yè)管理組織必須按與物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人簽訂的合同依法進行管理。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務的對象是人，是以經(jīng)營的手段進行管理和服務，是集管理、服務、經(jīng)營為一體的有償勞動。物業(yè)管理是一種社會化的管理活動，其最終目的是方便用戶，服務于社會，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的同步增長。二、我國物業(yè)管理的由來我國自本世紀80 年代以來，伴隨著改革的推進和深化，城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)呈狂部突進之勢。建設項目之多，建設規(guī)模數(shù)量之大，建設方式之新，產(chǎn)權多元化格局的形成，給房地產(chǎn)管理帶來活力的同時也帶來了一系列新的問題。因此，不管是房地產(chǎn)管理部門直接管理的

4、，還是單位自管的，或是街道辦事處管的小區(qū)和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全、管理經(jīng)費少渠道、管理工作不到位等問題。尤其是住宅小區(qū)建設，雖然居住條件和配套建設都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等，使小區(qū)面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出。社區(qū)管理和服務跟不上，居民意見很大，如：報紙收不到，沒有醫(yī)院，交通不通等。各級政府及職能部門為解決這些問題耗費大量的人力、物力、財力，年年都搞綜合治理，然而，大都只是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，難以從根本上解決問題。實踐證明原來那套行政性的福利型的房地產(chǎn)管理體制已不能適應形勢發(fā)展的需要

5、，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。我國各地房屋管理單位、管理部門在實踐中對住宅小區(qū)管理方式進行了各項有益的探索。大慶石油管理局對住宅區(qū)實行封閉管理；常州等地由街道辦事處統(tǒng)一管理；上海的房管所積極轉換機制，開展多種經(jīng)營，為管理經(jīng)費開辟渠道等。這些措施，雖然對保持小區(qū)的環(huán)境、改善住宅的維修和養(yǎng)護起到了積極作用，但沒有從根本上觸動住宅小區(qū)的管理體制，當然也就找不到從體制改革入手解決小區(qū)管理問題的鑰匙。深圳和廣州從80 年代中期開始借鑒香港和國外的先進經(jīng)驗，結合我國的實際情況，改革舊的管理體制，摸索出了一條適合我國國情的、適應社會主義市場經(jīng)濟體制的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的住宅小區(qū)管理的新路

6、。即由專門的機構和人員，通過與房屋業(yè)主、使用人訂立經(jīng)濟合同，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主、使用人提供多層次的綜合性服務。三、物業(yè)管理在xx的發(fā)展現(xiàn)狀我國社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型物業(yè)管理的誕生和發(fā)展，是在80 年代隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的恢復和發(fā)展，隨著我國對城市建設和管理的重視，在改革消費環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)管理體制的基礎上建立起來的。雛形是住宅小區(qū)管理。我國的住宅小區(qū)管理起步于80年代初。進入80年代后，我國的房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)濟體制改革的過程中，在房地產(chǎn)的商品

7、屬性得到確認以后得以恢復并不斷走向興旺發(fā)達的。房地產(chǎn)開發(fā)的工作量平均每年以26的速度遞增，每年的商品房施工面積都在1 億平方米以上。1980 年以來，城鎮(zhèn)平均每年所建的住宅面積達1 2億平方米；用于住宅建設的投資積累接近4000億元，是建國以后前31年住宅投資總額的5倍多，19791993年，全國城鎮(zhèn)的人均居住面積由1978 年的3 6 平方米提高到7 5 平方米；擁有建筑面積5 萬平方米以上的住宅小區(qū)5000個；還有2600 多萬平方米的工商文教用房。在大量房屋樓宇投入市場進入消費的時候，在發(fā)展房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)的同時，如何搞好房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的管理，使房屋的使用功能能夠充分發(fā)揮，并使城市

8、的面貌美觀、有序，是一個擺在人們面前十分嚴峻的問題。1989年 9月 13日，建設部在大慶市召開了第一次“全國城市住宅小區(qū)管理工作會議”。會議首次提出和介紹了境外社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的“物業(yè)管理 ”新概念。 1990 年后，我國朝著社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型物業(yè)管理方向發(fā)展的新型的住宅小區(qū)管理工作進入了試點階段。1992 年 3 月 6 日，第二次“全國城市住宅小區(qū)管理試點工作會議”在北京召開。1993 年 3 月 26 日，建設部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州、深圳召開了一次較高層次的全國物業(yè)管理專家研討會。1994年 3月，建設部頒發(fā)第33號令城市新建住宅小區(qū)管理辦法。至1995年，物業(yè)管理之花在我國遍地開放并結出了豐碩的果實。物業(yè)管理從業(yè)人員超過10 萬人，屬于第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)迅速崛起；深圳、汕頭等20 多個城市先后根據(jù)辦法結合本地區(qū)的特點制定了物業(yè)管理的地方性法規(guī)；深圳、海南、上海、廣州等地相繼成立了物業(yè)管理協(xié)會；建設部頒發(fā)了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準及有關考評驗收工作的通知，并據(jù)此于同年 11 月評出了88 個 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）、工業(yè)區(qū)”和 33 個 “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈）?！边@些優(yōu)秀的小區(qū)、大廈和工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理專業(yè)水平有了很大的提高，從規(guī)劃設計、施工質量的早期介入到落實班子和經(jīng)費，完善配套、制定管理制度、開展日常管理服務等后