國際項目市場調(diào)研報告

1、XX二期可行性研究報告目 錄第一部分：項目概況1一、項目背景1二、宗地位置2三、宗地現(xiàn)狀2四、項目周邊配套3五、大市政配套4六、規(guī)劃控制要點5第二部分：項目股權收購及分析9一、項目股權轉(zhuǎn)讓方基本情況9第三部分：市場分析11一、房地產(chǎn)市場總體行情11二、北京市房地產(chǎn)市場11(一)北京房市情況12（二）北京土地市場情況14三、區(qū)域市場調(diào)查與分析一五（一）區(qū)域市場調(diào)查分析結論16（二）居住項目市場調(diào)查一八（三）商業(yè)項目市場情況38（四）辦公項目市場情況41四、項目初步定位43（一）物業(yè)定位43（二）目標客戶定位45（三）價格定位47第四部分：規(guī)劃設計分析48一、總平面設計（根據(jù)已審定的方案通知書）4

2、8（一）總平面布局48（二）綠化設計49（三）交通及停車組織50（四）人防出入口組織50（五）方案技術經(jīng)濟指標51二、建筑設計52（一）設計依據(jù)和基礎資料52（二）設計說明52（三）建筑裝修標準56（四）主要戶型指標統(tǒng)計57第五部分：項目進度計劃安排59一、項目獲取計劃59二、項目前期階段計劃59三、項目工程建設階段計劃59四、項目銷售階段計劃60第六部分：投資收益分析61一、成本測算61二、稅務分析61三、收入估算62四、經(jīng)濟效益分析63五、項目資金籌措64第七部分：管理資源配置65一、機構設置65二、人力資源需求65第八部分：綜合分析與建議66一、優(yōu)勢分析66二、劣勢分析66三、機會分析6

3、7四、威脅分析68五、結論和建議69第一部分：項目概況一、項目背景本項目名稱為XX村二期5#地工程，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)、辦公。項目位于建國門外繁華的賽特商圈，長安街街上、東二環(huán)邊，CBD國際商務中心為鄰，緊靠第一使館區(qū)。2001年12月，取得關于朝陽區(qū)規(guī)劃建設住宅及配套項目意見書，獲準立項，立項主體為*集團公司。規(guī)劃意見書經(jīng)續(xù)期后，在有效期內(nèi)。2003年12月，取得審定設計方案通知書。2004年8月30日，簽定土地出讓合同。2004年12月，*有限公司與*投資有限公司簽定合作開發(fā)協(xié)議，成立了項目開發(fā)公司*有限公司，持股比例分別為40%和60%。2005年6月17日，取得房屋拆遷許可證。200

4、7年3月，取得土地證。自2007年6月至今，完成72%拆遷量。二、宗地位置本項目位于朝陽區(qū)建國門外成熟的賽特商圈核心區(qū)內(nèi)。賽特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使館區(qū)的發(fā)源地。長安街上，東二環(huán)邊，東臨CBD國際商務中心，緊靠第一使館區(qū)。項目南鄰市人大南路，西至長富宮東路，東鄰鼎極公寓，北側為XX村24層公寓。三、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍本項目南鄰市*南路，西至*東路，*公寓，北側為XX村24層公寓。2、項目用地平坦、形狀規(guī)整。項目用地為南、北兩塊，中間隔市政路。北側地塊東西寬約105m，南北長約120m，與XX村二期*路相望。建設用地范圍內(nèi)沒有珍稀樹木。3、地面現(xiàn)有居民情況本項目拆遷居民總計377戶，

5、其中居民公房（平房）301戶，居民樓房76戶、單位2家。截止到2009年6月，已完成居民拆遷274戶，2家單位已全部拆遷完畢，占總拆遷面積的72.7%。目前項目用地范圍內(nèi)剩余被拆遷人103戶，拆除面積約7000平方米。103戶被拆遷人中，平房戶46戶，拆除面積平方米；樓房戶57戶，拆除面積平方米。因受日照遮擋原因，項目東側樓內(nèi)有12戶需在動工前解決另行安置。該房屋屬直管公房，沒有房改，暫按戶均建筑面積75平方米測算，總面積900平方米。4、地下情況項目用地內(nèi)無特殊管線、電纜、暗渠，地上原有建筑物沒有樁基、沒有地下構筑結構；地上沒有受保護的歷史文物古跡以及可利用的構建物。通惠河在項目的南側，預計

6、會對地下車庫的施工建設形成一定影響，但該影響完全在可控的范圍內(nèi)。6、代征城市用地項目用地完整，代征城市道路用地8800平米，現(xiàn)已基本完成。四、項目周邊配套本項目位于城市核心區(qū)域，屬賽特商圈的核心區(qū)，基礎設施和公共配套系統(tǒng)十分發(fā)達、完整。休閑、購物、娛樂便利，出行極為方便，可享受的基礎設施和公共配套資源極其豐富。1、交通交通路網(wǎng)暢通多維，長安街街旁，可快速通達二、三環(huán)，出行極為方便。駕車，向西由長富宮東路向北融入長安街，向南到通惠河北路及東二環(huán)。步行3-5分鐘，一可到建國門地鐵站，二可到長安街沿線的公交站（日壇路站）及東二環(huán)沿線的公交站（建國門站）。2、教育和醫(yī)療配套本項目位于城市核心區(qū)域，可享

7、受的教育和醫(yī)療資源極其豐富。3、銀行項目區(qū)域銀行系統(tǒng)發(fā)達，有中國銀行、交通銀行、中信銀行、民生銀行、建設銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行（建設中）4、周邊成體量的商業(yè)建筑方圓一公里內(nèi)，云集各色高端娛樂、餐飲、商務樓宇，主要有賽特大廈、京泰大廈、北京廣播大廈、北京國際大廈、長富宮飯店、賽特飯店、國際俱樂部等。五、大市政配套本項目大市政配套成熟完善。1、上水本地塊西南側已建有DN300D的市政上水管線，已建管線接自東二環(huán)路主干線，可從預留口直接接管。2、污水在本地塊正南側已建有DN880的市政污水管線，亦可就近接管，或可以直接接入通惠河北路市政污水管線。3、雨水本地塊東側已建有DN400的雨水管

8、線，該雨水管線經(jīng)變徑為DN1050后與東二環(huán)雨水管線相連，本工程可直接排入DN400的管線中。4、煤氣可從本地塊的西北側市政煤氣管線接管。5、熱力可從京泰大廈東側的熱力管線中接管。六、規(guī)劃控制要點1、項目總占地面積22812平方米，代征地面積8800平方米（代征道路），凈用地面積14012平方米。2、規(guī)劃總建筑規(guī)模90921平方米，其中地上建筑規(guī)模54970平方米。3、綜合容積率，控高70米，綠地率30%4、方案經(jīng)濟技術指標(審定方案通知書)規(guī)劃建設用地面積：平方米；代征城市公共用地面積：8800平方米；總建筑面積：90921平方米；地上54970平方米，其中住宅39627平米，商業(yè)10247

9、平米，辦公5096平米；地下35951平方米，地下車庫26010平米，設備及人防9941平米。居住總人數(shù)：857人；總戶數(shù)：306戶；建筑高度：70米；停車數(shù)量：機動車580輛，其中地上62輛，地下5一八輛；綠化率：30%。5、初步設計方案的技術經(jīng)濟指標初步設計階段經(jīng)濟技術指標項目指標單位總用地面積22810平方米總建設用地面積14010平方米總建筑面積90921平方米地上建筑面積54970平方米住宅39627平方米辦公5096平方米商業(yè)10247平方米無償配套公建平方米有償配套公建平方米地上車位62個地下建筑面積35951平方米地下停車位26010平方米地下一層商業(yè)5044平方米地下配套公建

10、4897平方米容積率可銷售面積(不含配套公建,含地下一層商業(yè))60014平方米可銷售車位(不含地上車位)300個建筑高度70米綠化率30%建筑高度：70米；停車數(shù)量：機動車580輛，其中地上62輛，地下5一八輛；綠化率：30%。5、項目前期手續(xù)情況項目現(xiàn)已取得土地證，土地證已經(jīng)轉(zhuǎn)到項目公司名下已經(jīng)取得項目立項批復，辦理了兩次延期手續(xù)(目前手續(xù)2010年3月19日到期)項目規(guī)劃意見書-2007規(guī)意條字0223號,辦理了一次延期手續(xù)交通規(guī)劃設計審查意見函-交審字200402一五（居住）項目環(huán)境影響報告批復-京環(huán)保評價審字2004743號人防工程設計審核批準-（2004）京防工準字1483號建筑消防

11、設計防火審核意見書-京消審（2004）第0994號教育配套方面2004年已經(jīng)與朝陽區(qū)教委協(xié)商，可以交納教育配套費方式解決,費用約為300萬元。綠化方面暫時未做報批工作。第二部分：項目股權收購及分析一、項目股權轉(zhuǎn)讓方基本情況1、*有限公司該項目的立項主體單位是*集團公司，土地證已經(jīng)過戶到項目公司。2004年12月，*有限公司與*投資有限公司成立*有限公司負責本項目的開發(fā)建設，持股比例分別為40%和60%。項目公司注冊資本金3000萬元人民幣（*1200萬元，*一八00萬元）。*為東方華源和銀聯(lián)公司的合資公司，持股比例分別為75%和25%?，F(xiàn)東方華源變更為北京立信投資有限公司。目前項目公司股權比例

12、為如下圖：*投資有限公司*集團*投資有限公司*投資有限公司*有限公司*置業(yè)有限公司2、北京置業(yè)和*中心北京*開發(fā)控股（集團）有限公司擁有北京置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司的100%股權，北京置業(yè)公司持有*中心項目（中華人民共和國國有土地使用證編號為京豐中外國用（93）字第00004號）及金城中心約5000平方米辦公用房的現(xiàn)狀資產(chǎn)。*中心項目位于北京市豐臺區(qū)X莊英輝園三區(qū)，東臨3#樓，南至10#樓，西臨小區(qū)甬路，北至輝星路。土地面積約5000平方米，土地性質(zhì)為國有出讓，用途為商業(yè)、辦公；總建筑面積約30860平方米，其中地上建筑面積約28000平方米，地下建筑面積約2860平方米（以上數(shù)據(jù)以最終實測

13、數(shù)為準）。地上34層，地下3層，標準層高米，為北京南城的標桿性建筑。項目結構完后長期停工。高法第三部分：市場分析一、房地產(chǎn)市場總體行情以房地產(chǎn)拉動投資的政策意圖很明顯，主流開發(fā)商拿地趨活躍。宏觀層面，宏觀調(diào)控的基調(diào)是支持房地產(chǎn)投資，一段時期內(nèi)，不會再有抑制房地產(chǎn)的政策出臺。在外需萎縮、內(nèi)需不振的情況下，主管部門一三年來首次下調(diào)房地產(chǎn)項目投資資本金比例。這傳遞了很明顯的政策意圖，即通過穩(wěn)定和推動樓市穩(wěn)定增長，實現(xiàn)提振內(nèi)需、擴大社會投資規(guī)模，確保經(jīng)濟穩(wěn)定增長的目的。行業(yè)和企業(yè)微觀層面，主流開發(fā)商“去庫存”進展順利，資金回籠顯著，加之信貸放松和證券市場融資開閘，總體上開發(fā)商資金狀況已有較大改善。在通

14、脹預期的刺激下，為后續(xù)發(fā)展儲備項目資源，成為擴張型開發(fā)商的主要取向。二、北京市房地產(chǎn)市場總體上，隨著金融信貸的放寬，部分被壓抑的剛性需求釋放，上半年，主城區(qū)房價有所回升。(一)北京房市情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資下降趨勢漸緩1-4月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元，降幅比一季度縮小個百分點；全市建安工程完成投資一八億元，降幅比一季度縮小個百分點；全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地購置費用75億元，降幅比一季度縮小個百分點。2、房地產(chǎn)開復工面積環(huán)比增加截至4月底，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工項目638個，新開工項目90個，商品房施工面積為7405.2萬平方米，比上年同期下降2.1%。本年新開工面積為464萬平方米

15、，其中4月份新開工面積一五2.1萬平方米，比3月當月增長50.4%。1-4月，住宅新開工項目59個，新開工面積為萬平方米，其中4月份住宅新開工面積為萬平方米，比3月當月增長32.7%。3、商品房銷售面積增長加快新建商品房銷售面積翻倍。1-4月，全市商品房銷售面積為542.1萬平方米，比上年同期增長倍，增幅比一季度提高個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為124.6萬平方米，期房銷售面積為417.5萬平方米，同比分別增長24.5%和倍。全市商品住宅銷售面積465.6萬平方米，同比增長倍，增幅比一季度提高個百分點。其中，住宅現(xiàn)房銷售92.1萬平方米，期房銷售373.5萬平方米，分別增長90.7%和倍。4、

16、北京市房價走勢環(huán)比上漲4月份，房屋銷售價格同比下降1%，降幅比上月縮小個百分點。其中，新建住宅銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月縮小個百分點，二手住宅同比下降2.9%，降幅比上月擴大個百分點。新建住宅價格環(huán)比漲幅加快。4月份，我市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月提高個百分點。其中，新建住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月提高個百分點，新建住宅價格已連續(xù)兩個月環(huán)比上漲。二手住宅價格有所回升。隨著二手住宅交易量的持續(xù)回升，4月份，全市二手住宅交易價格結束自08年8月份以來的連續(xù)8個月走低，本月價格有所回升，環(huán)比上漲0.1%。5、主城區(qū)的新盤成交價趨勢如圖所示，北京主城區(qū)房價經(jīng)過08年

17、的盤整及小幅下挫，09年伊始小步穩(wěn)定增長。（二）北京土地市場情況北京土地市場的成交情況傳遞了市場回暖的信號。1、地塊成交量環(huán)比劇增5月份，北京土地成交出現(xiàn)了久違的“井噴”現(xiàn)象，實際成交量超過了前4月的總和。據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面積萬平方米，規(guī)劃建筑面積萬平米。其中住宅及含住宅項目用地為10宗，成交面積為萬平方米，建筑面積為萬平方米。環(huán)比4月份，成交面積增加了91%，建筑面積增加了84%。其中，住宅及含住宅項目用地成交面積增加了402%，建筑面積環(huán)比增加了258%。2、住宅項目成交樓面價環(huán)比上漲土地，尤其是住宅及含住宅項目用地成交大幅上漲的同時

18、，住宅及含住宅項目用地的樓面價環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。統(tǒng)計顯示，5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3823元/平方米，環(huán)比4月份上漲了6%，比3月份上漲34%。 3、成交地塊溢價顯著多數(shù)地塊溢價率走高。統(tǒng)計顯示，5月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價率（成交價高于底價的比例）達59.76%。其中，14塊土地成交價高于底價。優(yōu)質(zhì)地塊的成交價格普遍高出底價100%以上。三、區(qū)域市場調(diào)查與分析建國門區(qū)域，雖然現(xiàn)房和存量房的價格水平略低于國際商務中心CBD，但現(xiàn)代的商業(yè)氛圍不遜于東二環(huán)和東三環(huán)國際商務中心CBD，而且地塊的稀缺性更甚于兩者。因此，本項目的市場調(diào)查分析將東二環(huán)和東三環(huán)國際商務中心CBD

19、項目作為同質(zhì)可比項目。根據(jù)本項目所處的區(qū)域和地段，本報告目前選擇了建國門、東二環(huán)和東三環(huán)三個區(qū)域的可比性項目一三個，如下圖所示。（一）區(qū)域市場調(diào)查分析結論根據(jù)對一三個項目的調(diào)查分析，一個共同點就是在項目操作中突出地段的顯赫，強調(diào)區(qū)域“尊富”的現(xiàn)代價值，充分挖掘稀缺地塊的區(qū)域價值。1、居住項目市場建國門區(qū)域，項目少，市場供應匱乏。價格處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)中，區(qū)域居住物業(yè)平均成交價格集中在2300037000元/平米之間。2008年至今，區(qū)域周邊共成交住宅面積約一三萬平米，區(qū)域?qū)ψ≌枨蟠嬖谙喈斠?guī)模。東二環(huán)區(qū)域，三里屯SOHO強調(diào)了自己的歷史價值，充分分挖掘了區(qū)域的現(xiàn)代價值，整個項目的定位是：建成北

20、京的“國際化商務核心”、“國際化時尚區(qū)”、“24小時娛樂中心”。該項目的價格在35000元/平米左右，近期上漲到40000元/平米。東闕都的LOFT價格在40000元/平米左右。其他典型項目的成交價格基本集中于26000-35000元/平米水平。東三環(huán)區(qū)域，項目差異性較大。御金臺以其無可比擬的位置及高度，部分產(chǎn)品實現(xiàn)了55000元以上的高價，最高達到80000元/平米；一般性項目價格的水平維持于28000-40000元/平米的高位水平。2、商業(yè)市場在售商業(yè)項目僅有三里屯SOHO和御金臺（財源國際中心）。前者因其良好的商業(yè)區(qū)位及自身獨特的品牌價值，實現(xiàn)了64023元/平米的成交均價、月均4000

21、多平米的銷售面積；而后者的成交價格僅為前者的一半。區(qū)域中，具有一定商業(yè)規(guī)模的項目較少，租金因位置和物業(yè)形象的差異而存在巨大差距，一般集中在610元/天·平米左右，個別長期成功運營的老牌高檔商業(yè)，如“賽特商場”，實現(xiàn)了1725元/天·平米的租金水平。按經(jīng)驗公式將租金水平折算成購買單價，設定投資周期為一五年，以經(jīng)營成本為收入的20%計算，則區(qū)內(nèi)商業(yè)平均單價約為3500043000元/平米。3、辦公市場區(qū)域的寫字樓大多以企業(yè)持有為主，銷售的寫字物業(yè)非常少，三里屯SOHO寫字樓的成交價約為3800040000元，財源國際中心的價格約為30000元/平米；租金報價在58元/ 天

22、83;平米之間，受國際金融危機導致的經(jīng)濟衰退影響，近期較去年10月報價有所下降。按經(jīng)驗公式將租金水平折算成購買單價，以經(jīng)營成本為收入30%計算，投資周期一五年，則一般性平均單價約為萬元/平米?？紤]房產(chǎn)的保值和增值因素，一五年后的單價以2-3萬元/平米計，折現(xiàn)率，則一五年后的售價現(xiàn)值為萬元/平米。綜合上述兩個方面，區(qū)域的辦公房單價約為元/平米。（二）居住項目市場調(diào)查1、建國門區(qū)域在售居住項目概況長安驛（銀鉆公寓）（1）項目概況占地平米，建筑面積平米，容積率6，共883戶。在售戶型面積為44-107平米通透開間，物業(yè)費元/平米/月，精裝修送家電，2009年2月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成

23、交面積()成交均價成交總金額2008年1月857523486一三512008年2月3299232086932008年4月1611一八3304336952008年5月4175328975762008年6月3249306337622008年7月950431036一五652008年8月3一五2274一八4172008年9月597342一五04209002008年10月5332689414332008年11月354205957302008年12月19821944435合計67一三892 2343532557該項目的成交價格于08年4月猛增10000元，達33043元/平米，此后價格呈下降趨勢，08年底

24、至最低點，約21000元/平米。其中，9月價格大幅跳水，每平米下降約6000元，當月集中成交了近10000平米，據(jù)說是大的投資者集中購房。今年15月，該項目可能處于轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的手續(xù)中，未能查到最近成交數(shù)據(jù)。貢院6號（1）項目概況貢院六號坐落于建國門內(nèi)長安街北側，總面積約為52081平米，三棟22層塔樓，共168套，戶型為一三0460平米之間，于2003年開盤。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價成交總金額2008年8月1245 376209232009年2月354 282751000合計2599 32108 192308年至今，該項目僅成交2套，且價格變化較大，08年8月成交價為

25、37620元/平米，09年2月的成交價僅為28275元/平米。2、東二環(huán)區(qū)域在售居住項目概況當代MOMA（1）項目概況當代萬國城占地12.一三萬平米，規(guī)劃建筑面積60萬平米，項目分為南北兩個區(qū)，由20余幢建筑組成。當代MOMA為當代萬國城的北區(qū)，共8棟25層板樓，最后一棟樓T10號樓2008年10月25日開盤銷售，戶型面積128、一五2、一八9、200、360平方米，均價48000元/平方米，精裝修，2008年12月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價成交總金額2008年1月1一八363006692008年4月34390929522008年5月5一五361915565200

26、8年6月15044016862009年2月190009452009年4月3820023332009年5月297382706合計一八3688214一五008年上半，該項目年保持了36000元/平米以上的高成交價，最高突破50000元/平米。09年2月以元平米成交2套，4月38000元/平米成交3套，5月成交價略有下降。東闕都(宇飛大廈)（1）項目概況位于東二環(huán)東直門橋往東200米路南側，總建筑面積萬平米（產(chǎn)權40年），共一五層，其中1-5層底商，6層為平層，7-一五層為躍層。08年4月19日開盤，精裝修，精裝報價2500元/平米，戶型面積為單層5090平米之間，平層均單價26000元/平米，LO

27、FT均價39000元/平米。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年4月2441658 58622008年6月1641932 39782008年7月434748 8682008年9月138447 2142008年10月26212 1462008年12月26212 1672009年1月3一五59 3362009年4月一八4 37649 693 2009年5月174 31710 553 合計5539488 12817注：該項目成交中包含了平層和LOFT，目前兩類產(chǎn)品08年10月前的成交情況尚無法區(qū)分。成交日期樓層價格(元/)面積()金額(萬元)2009-5-814 453

28、04 43 196 2009-4-30一三 37251 59 220 2009-4-2811 360一八 61 221 2009-4-77 39581 64 253 2009-1-89 36488 63 229 窗體底端從09年的成交數(shù)據(jù)來看，其LOFT物業(yè)實現(xiàn)了3650045000元/平米的均價，平層物業(yè)實現(xiàn)了約2450026200元/平米的均價。瑞士公寓（1）項目概況瑞士公寓位于東城區(qū)工體北路六十六號，港澳中心東側，占地面積6976平米，建筑面積40358平米，共198套精裝酒店式公寓，14層局部16層板樓。瑞士公寓2007年8月中旬開盤，目前僅余60-90平米一居尾房，均價40000元/

29、平米。（2）銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積()成交均價成交總金額2008年1月63535022382008年2月33875912812008年3月1360005一八2008年4月1290953642008年5月53529519382008年6月1353043062008年7月2375859372008年9月410112323023492008年10月16635104712008年11月88535093合計52一五176.一五1679925495該項目的主力成交期集中在2007年下半年，08年進入尾盤期，基本維持了29000-36000元/平米的價格水平。2008年9-11月，項目所余商業(yè)部分

30、為特殊的非正常集中成交，單價為11000元/平米甚至更低，不具備市場參考價值。三里屯SOHO（公寓）（1）項目概況三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側，南三里屯路路西，總規(guī)模465000平米，其中服務式公寓1一八000平米，4棟28層建筑，共658套，精裝修，標準層高米，頂層米，戶型區(qū)間約為108300平米，其中兩居1一五一五5平米，三居140169平米，四居236276平米，均價40000元/平米左右， 09年年底入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積()成交均價成交總金額2008年10月58694323437582008年11月4591365052一五82009年1月914

31、203452449022009年2月1193481059312009年3月1109369254022009年4月3572402432300合計2337543849314449項目的成交價格穩(wěn)定在34000-36000元/平米。2009年1月開始，項目成交均價一路攀升，4月成交均價突破40000元，較前幾個月上漲了約5000元/平米左右。3、東三環(huán)區(qū)域在售居住項目概況世界城（1）項目概況世界城位于朝陽區(qū)東大橋路10號，緊鄰國貿(mào)商圈，為酒店式公寓和商業(yè)綜合體，共12萬平米。目前精裝小戶型現(xiàn)房銷售，在售戶型面積55、56、75、87平米，起價31000元/平米，均價38000元/平米，含4000元/

32、平米精裝并且送家電。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月1028479一八602008年2月52一三6412702008年3月53一三0938一三2008年4月103550731732008年5月34006819022008年6月163705080592008年7月123816584262008年8月1270091602008年9月1301一五1632008年10月380048802008年11月3496514682008年12月3一八883572009年1月212793062009年2月27623一五22009年3月2650028602009年4月25002

33、721768042009年5月2000311636233合計1273220247886該項目2008年上半年表現(xiàn)了良好的量價齊升的態(tài)勢，價格由年初的28000元大幅上漲至40000元左右；2008年下半年，尤其是10月份以后，價格下跌，2009年1月價格跌至低點約21000元，此后價格反彈維持在2700031000元/平米之間，近期成交量有所上升，月均一八套左右。御金臺（財源國際中心）（1）項目概況財源國際中心總建筑面積720000平米，二期御金臺公寓位于米高的主樓百米以上的其中一五層，共一八0戶。戶型面積110平米至800平米之間，其中以300-400平米為主，于2007年8月開盤，目前所剩

34、套數(shù)不多，進入尾房期。（2）銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月7一八22.一五39010 7108 窗體底端2008年3月144938 一三992008年4月41一三33797 38502008年5月155329 一三982008年6月2一五80366 126002008年7月4一五66731 106002008年8月154621 17492008年9月234117 22332008年12月34472 10532009年2月40020 一五032009年3月322.一三37808 12一八合計2551611 44711該項目2008年銷售了近8000平米，上半年成

35、交價格連續(xù)上漲，08年6月實現(xiàn)了80000元/平米的最高價。其后，價格下滑。自2008年9月以來，成交價格維持在3500040000元/平米之間。圣世一品（1）項目概況圣世一品為普通住宅項目，位于朝陽區(qū)白家莊西里5號(京廣中心北100米)，占地2.一五萬平米，總建筑面積萬平米，板塔結合。目前現(xiàn)房銷售，21層板樓，戶型面積從77平米到85平米的一居、110平米到161平米的兩居、175平米到267平米的三居、201平米到399平米的躍層，均價33000元/平米，物業(yè)費元/平米/月，2009年9月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年1月125884 436200

36、8年3月228224 10022008年5月110一五28125 437002008年6月833032 36682008年7月536880 35512008年8月5300一五 28712008年9月11一三.4328602 3242008年10月6一三.1132030 19642008年11月29866 5012009年1月1一三.4327353 3102009年2月30575 14002009年3月1198 28880 3460 2009年4月7 一五00 30290 4544 2009年5月9 1700 32547 5533 合計16342230373264作為區(qū)域中唯一的普通住宅項目，2

37、008年1月開始，價格持續(xù)上漲，5月以28000元的價格集中成交了約萬平米，7月價格漲至37000元/平米，之后開始逐漸下滑。09年，成交量價都保持了小幅上漲的態(tài)勢，價格維持在2800032000元/平米之間；。4、二手房報價情況二手房項目物業(yè)類型銷售報價（元/平米）入住時間萬豪君天下公寓/塔樓,板塔一五00020000（精裝）2004*苑公寓/塔樓12500一五000（精裝）1998通用時代國際公寓塔樓一八00032000（精裝）2004東方瑞景塔樓一五00019000（精裝）2004（三）商業(yè)項目市場情況1、在售商業(yè)項目概況財源國際中心（商業(yè)）（1）項目概況規(guī)劃用地20325平米，建筑面積

38、239603平米，地上36層（部分19層），地下5層，由4棟超5A智能寫字樓構成，其中東塔主體為“鋼混”結構；西塔為“全鋼+鋼混核心筒”結構。 占地20325 平米，總建筑面積239603平米，共四棟。東雙塔各19層，總面積932一八平米；西雙塔各36層，總面積146385 平米（地下均5層）。地上13層為商業(yè)，4層以上為辦公。地下1層為商業(yè)和設備用房，地下25層為車庫及設備用房，地下停車位共1233 個。（1）銷售情況僅在2008年7月有大宗成交，成交面積平米，套均面積為平米，實現(xiàn)均價為29251元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年7月42925127678.76

39、三里屯SOHO（商業(yè)）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年10月8575812008年11月326一三212008年12月367204735一三42009年1月287一五062009年2月20640162009年3月1768944一八8682009年4月61586122009年5月3612506893102合計2053001164023192一三該項目自2008年10月以來銷售近3萬平米，且實現(xiàn)了6000070000元/平米的較高均價；一層商業(yè)報價最高一五0000萬元/每平米，近期實際最高成交價的戶型約110000萬元/平米，目前余量不多，進入尾盤期。2、區(qū)域商業(yè)租金現(xiàn)

40、狀項目位置規(guī)模(萬平米)單間面積(平米)樓層狀況租價(元/天·平米)賽特商場建外大街22號50500地下1層5層1725東方瑞景建外大街16號8030001、2層聯(lián)合812建外SOHO東三環(huán)中路39號7一五012001、2、3層可聯(lián)合可分開10*苑建國門橋東南不詳5080013層46嘉華世紀建外大街22號801001層，局部兩層68（四）辦公項目市場情況1、在售辦公項目概況財源國際中心（辦公）銷售情況僅在2008年7月有大宗成交，成交面積54380平米，套均面積為1754平米，實現(xiàn)均價為29251元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年7月3129251一五90

41、67.00 三里屯SOHO（辦公）銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年10月1375一八 2008年11月2138331 2008年12月1139851 2009年2月438668 2009年3月441一三4 2009年4月1040649 合計5139321 該項目的寫字樓成交價格自去年10月以來，保持了小幅持續(xù)上漲，價格維持在3750040500元/平米左右，過去的7個月中共成交了約14000平米。2、區(qū)域辦公租金情況項目位置規(guī)模(萬平米)單間面積(平米)08年10月租價(元/天·平米)近期租價(元/天·平米)漲幅LG大廈建外大街212號一五一八1

42、-1717-一三%京泰大廈建外大街24號74-90569%新華保險大廈建外大街甲12號7170-10008-29%通用國際中心建外大街永安里一五0-一三004一五%長富宮建國門橋東南側44-11658-6%賽特大廈建外大街一八號60-850一五%國際大廈建外大街19號632-275-四、項目初步定位（一）物業(yè)定位1、項目物業(yè)定位根據(jù)對區(qū)域市場的調(diào)研分析，為有效建立和實現(xiàn)項目的差異化競爭優(yōu)勢，項目物業(yè)定位新一代貴族宅邸。只有財富的積累，不能體現(xiàn)厚重；惟有財富的積淀，方能有厚重：既富且貴新一代貴族的本質(zhì)特證。2、對項目物業(yè)定位的分析說明傳統(tǒng)與現(xiàn)代價值的融合產(chǎn)生了本區(qū)域不可替代和復制的時代價值繼往開

43、來、與時俱進，既富且貴。項目物業(yè)定位“新一代貴族宅邸”，充分利用了地段所具有的傳統(tǒng)歷史價值和現(xiàn)代價值，充分挖掘了傳統(tǒng)和現(xiàn)代的融合所形成的時代價值。本項目所處的地段為傳統(tǒng)的城市區(qū)域和新興的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域的融合之地。項目歷史價值主要體現(xiàn)為：中國最神圣之城的最神圣的區(qū)域，權力的中樞，尊貴之地?，F(xiàn)代價值主要體現(xiàn)為：最早的涉外商圈和第一使館區(qū)的發(fā)源地，最有活力的現(xiàn)代國際商務核心區(qū)，尊富之地。項目定位，既強調(diào)尊貴，也強調(diào)尊富，切合時代精神。三里屯SOHO，注意了挖掘歷史和現(xiàn)代價值，但項目用地遠離傳統(tǒng)權力中樞，富而不貴，相較本項目而言，區(qū)域不具備尊貴的價值。國際商務中心區(qū)CBD的國際財源中心，本質(zhì)上僅有現(xiàn)代價

44、值，而無歷史價值沉淀，相較本項目而言，富而不貴，更是缺乏歷史沉淀。西長安街上的項目，如西單上國闕、西戎26號院、長安尊府等項目，強調(diào)了“尊貴”，而“尊富”不足，沒有切合時代精神。貴族必定是既富且貴的時代精英群體。每一個時代必定有那個時代的精英，但精英未必是貴族。在歷史的長河中，貴族必定是精英。正是貴族秉承了時代的特有精神和理念，使每一個時代的特有精神和理念在歷史的長河中不斷沉淀，形成了人類文明的厚重，不斷推動時代前進、社會發(fā)展。但貴族一定是既富且貴的時代精英群體。任何一個時代，任何一個國家和民族，如果沒有政治根基，其財富是不具有持續(xù)性的，最多只能體現(xiàn)為財富的積累，而非財富的積淀。而若有政治資本

45、，而無財富的積累，其政治基礎是不具有持續(xù)的。既有財富積累，又有政治根基，則財富積累就變成了積淀，有了厚重，才有了既富且貴。既富且貴，新一代貴族的本質(zhì)特征。（二）目標客戶定位1、住宅客群概述本項目所處的地段具有東二環(huán)、東三環(huán)、西長安街等顯赫區(qū)域所不具備的時代價值，差異化優(yōu)勢顯著，地塊的稀缺性極其突出。本項目的目標客戶，不再局限于地緣性的目標客群國際商務中心、建外、東二環(huán)商圈的人群；購買動機也不再局限于方便工作需要和投資需要的人群。根據(jù)項目物業(yè)的定位分析，本項目的目標客戶群是：45歲上下的人群，有相當?shù)呢敻环e累和人生積淀，具有一定的社會身份和地位，屬自身領域的成功人士。這群人的投身參與，創(chuàng)造了中國

46、經(jīng)濟的奇跡，他們當屬時代的精英，他們鑄造了這個時代特有的理念和精神。社會應該認可他們，他們需要標志性的東西彰顯自己的成就，滿足自我實現(xiàn)的最高需求。家對于他們，不僅是安身休息之處，更是精神的回歸之處。擁有貴族宅邸，不僅是這群人的需要，更是社會應該給予他們的認可和回饋。對于他們，在中國最神圣之城的神圣地段擁有一個110-140平米的家，其象征意義大于使用的功能價值。2、商業(yè)客群概述本項目的主力物業(yè)是居住，商業(yè)物業(yè)的定位服從于居住物業(yè)定位。商業(yè)物業(yè)的目標可群主要有三類：大型集團或投資機構；部分中小業(yè)主；以西餐、精品購物為主要商業(yè)業(yè)態(tài)。（三）價格定位根據(jù)批準過的規(guī)劃方案，考慮一定程度的市場不確定性，本

47、報告對項目的定價采用審慎的定價策略。1、住宅目標均價住宅全案目標價格30000元/平米；2、商業(yè)目標均價：36000元/平米（地上）20000元/平米（地下一層）3、辦公33000元/平米4、地下車位價格：20萬元/個，銷售率60%。第四部分：規(guī)劃設計分析一、總平面設計（根據(jù)已審定的方案通知書）（一）總平面布局本項目用地為南、北兩塊，中間隔市政路。北側地塊東西寬約105m，南北長約120m，與XX村二期*苑隔路相望。北區(qū)1#、2#、3#塔樓呈“品”字型布置，塔樓底部通過三層裙房相連接，建筑整體布局為倒U型，1#、2#、3#樓圍合出中心庭院。東側規(guī)劃路設小區(qū)機動車出入口，通過3#樓北側過街樓進入

48、內(nèi)院。1#、2#、3#樓的住宅入口設在中心庭院內(nèi)。商業(yè)、會所、餐飲入口設在小區(qū)沿街面，與住宅入口分離，便于管理。過街樓兩邊及1#樓裙房北側設三個地下汽車庫坡道，2#、3#樓朝向庭院的內(nèi)側設有兩個自行車坡道。1#樓由于對北側*苑有遮擋，高度控制在北側檐口4（14層），南側檐口（一五層）。2#、3#樓層數(shù)為21層，局部22層，總高度為70米。南側地塊東西寬約46m，南北長約49m，僅布置一個塔樓4#樓及其裙房。北側規(guī)劃路設機動車出入口，住宅入口在院內(nèi)，商業(yè)入口沿街布置。4#樓層數(shù)為一五層，總高度為米。（二）綠化設計本地段寸土寸金，建筑密度較大，設計中利用所有可做綠化的位置。北區(qū)建筑圍合出的中心庭院

49、為小區(qū)集中綠化。中心庭院局部為實土，其余部分為地下車庫頂板，覆土深度大于3米，按照100%計算綠化面積。南、北區(qū)室外停車場均做綠化停車，車位間種植不少于三排的喬木，株距不大于6mX6m。區(qū)內(nèi)綠化率為30.0%。為豐富區(qū)內(nèi)景觀，北區(qū)三層裙房頂擬布置屋頂綠化，屋頂綠化現(xiàn)階段未計入綠化率。（三）交通及停車組織1、機動車交通組織根據(jù)規(guī)委規(guī)劃意見書中的交通規(guī)劃要求，機動車出入口分別限定在北側地塊的東側和南側地塊的北側。機動車停車指標為住宅輛/戶，公共部分65輛/萬平方米。北區(qū)地面停車31輛，地下停車476輛；南區(qū)地面停車17輛，地下停車50輛?？偼＼嚁?shù)量為574輛。2、人行交通組織住宅人行入口布置在院內(nèi)

50、；商業(yè)、會所、餐飲入口設在小區(qū)沿街面，與住宅入口分離，便于管理。（四）人防出入口組織人防出入口結合人防規(guī)劃確定的人防功能設置。兩個人防物資庫共用一個室外出入口，設置在1#樓南側的綠化內(nèi)，出入口內(nèi)設電葫蘆，臨戰(zhàn)時安裝。2#樓、3#樓各自設置一個人防室外出入口，2#樓的室外出入口與主體脫離，3#樓的室外出入口因受到場地及消防車道的限制，與主體貼建。（五）方案技術經(jīng)濟指標總用地面積： 公頃其中北區(qū)： 1.一八9公頃 南區(qū)：公頃建筑面積總計：90921平米其中地上面積：54970平米地下面積： 35951平米容積率：綠化率： 30.0%總戶數(shù)： 326戶自行車庫面積:平方米住宅停車:668輛分攤面積:1一八4.30 平方米配套公建:80輛141.83 平方米非配套公建:7一八輛1272.95 平方米總計:1466輛機動車庫面積:平方米住宅停車:435輛分攤面積:一八273.78 平方米配套公建停車:17輛714.一五 平方米非配套公建停車:122輛5125.06 平方米總計:574輛二、建筑設計（一）設計依據(jù)和基礎資料建筑耐火等級為一級1#樓為二類高層建筑，2-4#樓為一類高層建筑建筑抗震設防烈度為八度地下工程防水等級北區(qū)為一級，南區(qū)為二級居住建筑節(jié)能設計執(zhí)行三期節(jié)能（節(jié)能65%），居住建筑節(jié)能設計