商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)基礎(chǔ)知識(shí)PPT模版(36頁(yè))課件

1、并無(wú)科班的定義并無(wú)科班的定義n 狹義概念狹義概念retail real estate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類(lèi)經(jīng)營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、服務(wù)類(lèi)經(jīng)營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。等。n 廣義概念廣義概念commercial real estate 或或 commercial property；除商鋪；除商鋪之外還涵蓋寫(xiě)字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動(dòng)產(chǎn)之外還涵蓋寫(xiě)字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動(dòng)產(chǎn).什么是什么是“商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)”？n 選址及獲取土地選址及獲

2、取土地n 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)似。同樣包括定位、做規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等n 招商招商招商是一個(gè)把商業(yè)建筑“填滿”的過(guò)程，但操作過(guò)程遠(yuǎn)不是直觀上這么簡(jiǎn)單，后文還將論述n 運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理招商并不是商業(yè)地產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，嘔心瀝血的經(jīng)營(yíng)才是商業(yè)獲得成功的必經(jīng)之路n 退出機(jī)制退出機(jī)制商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是開(kāi)發(fā)，而是投資商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是開(kāi)發(fā)，而是投資，建立退出機(jī)制，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條才得以保持完整根據(jù)公司戰(zhàn)略需要，在通過(guò)運(yùn)營(yíng)提高估值水平后，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)和適當(dāng)渠道退出商業(yè)地產(chǎn)五大模塊商業(yè)地產(chǎn)五大模塊 什么是什么是“商圈商圈”？通俗定義：多個(gè)相鄰商業(yè)體通俗定義：多個(gè)相鄰商業(yè)體（包括商鋪、酒店、寫(xiě)字樓等

3、）組成的區(qū)域組成的區(qū)域p市府商圈隨著步步高廣場(chǎng)和湘騰廣場(chǎng)底商街區(qū)的開(kāi)業(yè)，提高了整體商業(yè)的豐富度和檔次，特別是步步高廣場(chǎng)代表了目前大河西區(qū)域的最高檔次的商業(yè)物業(yè)，彌補(bǔ)了區(qū)域零售、餐飲及娛樂(lè)方面的市場(chǎng)空白；p溁灣鎮(zhèn)商圈該商圈是河西最早形成的商業(yè)中心，商圈內(nèi)以通程商業(yè)廣場(chǎng)為主，周邊電器賣(mài)場(chǎng)、街鋪零售作為補(bǔ)充。受到區(qū)域發(fā)展的影響，商業(yè)未來(lái)發(fā)展空間比較有限；p麓南商圈依托麓南大學(xué)城的發(fā)展，以滿足區(qū)域?qū)W生和居民生活消費(fèi)為主，主要是特色風(fēng)味小吃、快餐等，以中低檔為主；p望城坡商圈區(qū)域以流動(dòng)人口為主，屬于河西區(qū)域的建材和小商品批發(fā)的集中區(qū)域，隨著長(zhǎng)房人人樂(lè)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，區(qū)域內(nèi)綜合配套逐步發(fā)展。溁灣鎮(zhèn)商圈望城

4、坡商圈麓南商圈市府商圈工作定義：商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋的地域工作定義：商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋的地域 (交通是商圈地域劃分的首要因素交通是商圈地域劃分的首要因素)通程商業(yè)廣場(chǎng)通程電器指南針購(gòu)物廣場(chǎng)蘇寧電器濱江新城國(guó)際商貿(mào)中心n 主要以楓林一路與麓山路交匯初為中心，向南影響麓山路 麓山南路；向西到溁灣鎮(zhèn)汽車(chē)站。 溁灣鎮(zhèn)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷(xiāo)售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈，有很多層次，需要區(qū)別

5、分析商圈，有很多層次，需要區(qū)別分析(1)(1)核心核心商圈商圈(Primary Trading Area)(Primary Trading Area)。這是最接近商店并擁有高密。這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店度顧客群的區(qū)域，通常商店55557070的顧客來(lái)自的顧客來(lái)自核心核心商圈。商圈。(2)(2)次要商圈次要商圈(Secondary Trading Area)(Secondary Trading Area)。這是位于主要商圈之外、。這是位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店1515一一2525的顧客。的顧客。(3)(3)邊際商圈邊際商

6、圈(Fringe Trading Area)(Fringe Trading Area)。這是指位于次要商圈以外的區(qū)。這是指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有顧客。區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有顧客。l居住人口居住人口（數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、消費(fèi)習(xí)慣）l辦公人口辦公人口（數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、行業(yè)、個(gè)人和商務(wù)消費(fèi)習(xí)慣）l客流導(dǎo)入客流導(dǎo)入（與周邊商圈的關(guān)系）l競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（商圈內(nèi)競(jìng)品的數(shù)量、分布、招商資源的競(jìng)爭(zhēng)、客戶競(jìng)爭(zhēng)）l業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關(guān)系，和其他商圈的關(guān)系）l交通交通（吸引客流

7、的基礎(chǔ)條件）l其他公共設(shè)施配套其他公共設(shè)施配套（醫(yī)院、學(xué)校、政務(wù)機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)等）如何認(rèn)識(shí)和研究一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目的商圈如何認(rèn)識(shí)和研究一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目的商圈認(rèn)知維度認(rèn)知維度 河西主要商圈河西主要商圈n 區(qū)域內(nèi)早期形成的溁灣鎮(zhèn)商圈、麓南商圈、望城坡商圈發(fā)展最為成熟的商圈，但受到地域等方面的限制，麓南商圈輻射力有限，溁灣鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ蛔悖煌瞧潞褪懈倘τ型鸩较蚓C合型商圈轉(zhuǎn)型。溁灣鎮(zhèn)商圈n 溁灣鎮(zhèn)商圈發(fā)展緩慢，后勁不足，隨著現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目硬件的老化從最成熟的商圈將會(huì)逐步走向衰退，河西新興商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展將對(duì)本商圈形成較大的威脅；麓南商圈商業(yè)項(xiàng)目分布 麓南商圈依托校園發(fā)展，受客群和交通阻隔的限制，未來(lái)

8、發(fā)展依然以區(qū)域內(nèi)客戶群為主；很難吸引外部消費(fèi)群體，但整體將會(huì)逐步由零散式向集中商業(yè)體方向發(fā)展；家潤(rùn)多廣場(chǎng)麓南商業(yè)廣場(chǎng)步步高生活廣場(chǎng)悅購(gòu)廣場(chǎng)望城坡商圈商業(yè)項(xiàng)目分布n 望城坡商圈隨著新商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)，逐步從建材綜合市場(chǎng)為主的商業(yè)中心向綜合型商業(yè)中心進(jìn)行轉(zhuǎn)型；長(zhǎng)房時(shí)代廣場(chǎng)湘浙市場(chǎng)達(dá)美D6街區(qū)河西交通樞紐西中心廣大環(huán)球郁金香濱江新城商圈q區(qū)域規(guī)劃地鐵6號(hào)線城際鐵路地鐵4號(hào)線活力生活區(qū)中央商務(wù)區(qū)生態(tài)中心區(qū)濱江新城集商務(wù)、商業(yè)、文化、旅游、休閑及娛樂(lè)等綜合功能于一體，分為生態(tài)中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、活力生活區(qū)，預(yù)計(jì)2016年活力生活區(qū)的濱江商圈將會(huì)初步成型；功能定位交通規(guī)劃區(qū)域特點(diǎn)發(fā)展情況通過(guò)城際鐵路、4號(hào)線、

9、6號(hào)線軌道交通，銀盆嶺大橋、福元路大橋、桐梓坡隧道、營(yíng)盤(pán)路隧道等連接河?xùn)|和河西主城區(qū)；區(qū)域處于河?xùn)|主城區(qū)北側(cè)，臨江與河?xùn)|相望；景觀資源豐富，交通便利；區(qū)域以現(xiàn)代金融商務(wù)為核心，旅游服務(wù)驅(qū)動(dòng)，形成濱江商務(wù)商業(yè)及生態(tài)居住的綜合板塊；活力生活區(qū)是最新成熟的區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展將需要一定時(shí)間的培育，商圈依托住宅項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)先于商務(wù)區(qū)成型；濱江新城商圈n 目前引進(jìn)大型百貨并完成98%招商的奧克斯廣場(chǎng)可售部分商業(yè)已基本售完；今年該片區(qū)的商業(yè)氛圍隨著奧克斯4月底開(kāi)業(yè)基本形成規(guī)模，該區(qū)域未來(lái)新增供應(yīng)約33萬(wàn)方。12354濱江新城商圈q 奧克斯廣場(chǎng)公寓裙樓商業(yè)步行商業(yè)街（銷(xiāo)售部分）寫(xiě)字樓裙樓商業(yè)1-6F 平和

10、堂百貨7-25F 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓BF 華潤(rùn)萬(wàn)家超市1F 電玩城2F 平和堂3F 國(guó)美電器4F 廣東魔方KTV俱樂(lè)部5-6F 韓國(guó)CGV 3DIMAX影院7-24F 商務(wù)公寓室內(nèi)步行街室外步行街南區(qū)商鋪室外步行街北區(qū)商鋪 奧克斯廣場(chǎng)整體定位中高端，集百貨、超市、休閑娛樂(lè)、餐飲于一體的大型商業(yè)體，項(xiàng)目整體的商業(yè)規(guī)模較大； 項(xiàng)目屬于濱江新城商圈的開(kāi)拓者和領(lǐng)導(dǎo)者角色，彌補(bǔ)了河西北部大型商業(yè)的空白；濱江新城商圈q 樓層布局BF1F2F3F4F5F6F 奧克斯廣場(chǎng)以平和堂百貨以及娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，圍繞主體設(shè)置室內(nèi)步行街； 銷(xiāo)售部分商業(yè)布局動(dòng)線單一，出入口較少，后經(jīng)過(guò)重新調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，新增上下扶梯和通道，大大降

11、低了銷(xiāo)售難度和壓力；濱江新城商圈 未來(lái)商圈特點(diǎn) 未來(lái)輻射力判斷 濱江新城以百貨、大賣(mài)場(chǎng)、情景商業(yè)等為主，由于板塊的商務(wù)定位，未來(lái)商務(wù)相關(guān)業(yè)態(tài)較多； 濱江新城核心商業(yè)綜合體項(xiàng)目奧克斯廣場(chǎng)于今年4月底滿鋪開(kāi)業(yè)，濱江新城商圈即將形成；濱江新城位處于河西北側(cè)，距離河?xùn)|核心商圈較近，考慮交通阻隔及其他區(qū)域的發(fā)展，預(yù)計(jì)商圈的輻射范圍主要以濱江板塊和市府板塊為主；濱江新城商圈小結(jié)健身服務(wù)及休閑功能商業(yè)地產(chǎn)健身服務(wù)及休閑功能商業(yè)地產(chǎn)（健身中心、美容院、SPA）專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)城，如義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年

12、公寓）餐飲功能房地產(chǎn)餐飲功能房地產(chǎn)（大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店）娛樂(lè)功能商業(yè)地產(chǎn)娛樂(lè)功能商業(yè)地產(chǎn)（電影城、娛樂(lè)城、KTV）零售功能商業(yè)地產(chǎn)（零售功能商業(yè)地產(chǎn)（百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL）按照行業(yè)類(lèi)別分類(lèi)按照行業(yè)類(lèi)別分類(lèi)超區(qū)域型超區(qū)域型輻射范圍達(dá)10公里以上，超出本地“片區(qū)”或“區(qū)域”；總建筑面積10-15萬(wàn)平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店1-3家，多個(gè)次主力店，商圈人口50萬(wàn)超級(jí)型超級(jí)型這就是傳說(shuō)中的超級(jí)購(gòu)物中心或者super Mall了。建筑面積通常在20-50萬(wàn)平方米，至少3-5家大型主力店，

13、如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬(wàn)甚至千萬(wàn)人不等，輻射范圍通常包括本城市全部以及周邊城市區(qū)域型區(qū)域型輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業(yè)中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，輻射范圍可達(dá)8公里，總建筑面積5-10萬(wàn)平方米，商圈人口在10-25萬(wàn)人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個(gè)次主力店社區(qū)型社區(qū)型輻射范圍3公里，總建筑面積5萬(wàn)平方米，商圈人口5-10萬(wàn)人，主力店為標(biāo)超或大型超市，根據(jù)情況也可能包含影院、電器賣(mài)場(chǎng)、體育用品賣(mài)場(chǎng)、兒童主題等多個(gè)次主力店鄰里型鄰里型輻射范圍1公里，總建筑面積2萬(wàn)平方米，商圈內(nèi)人口5萬(wàn)，主力店為中型超市或標(biāo)超或餐飲主力店目的地型目的地型依賴(lài)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)如旅游、娛樂(lè)、休

14、閑等吸引客流，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項(xiàng)目所屬區(qū)域之外，甚至是外地、呈現(xiàn)“飛地”特征。按照市場(chǎng)輻射范圍分類(lèi)按照市場(chǎng)輻射范圍分類(lèi)底商集中商業(yè)底商集中商業(yè)（寫(xiě)字樓、住宅或酒店附屬底商，進(jìn)深超過(guò)40米，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪）獨(dú)立集中商業(yè)獨(dú)立集中商業(yè)（獨(dú)立占地、零售、娛樂(lè)為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強(qiáng)，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配）城市綜合體城市綜合體（項(xiàng)目統(tǒng)稱(chēng)。通常包括商鋪、寫(xiě)字樓、公寓、酒店等多種形態(tài)）商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)（2條以上商業(yè)街的組合或Block街區(qū)建筑形式商業(yè)）商業(yè)街商業(yè)街（2排街鋪之間圍合，形成相對(duì)獨(dú)立的街道）街鋪街鋪（分散布局，沿街?jǐn)[放、進(jìn)深

15、較短（單排鋪，進(jìn)深不大于30米），最高不超過(guò)3層，；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間）按照物業(yè)形態(tài)分類(lèi)按照物業(yè)形態(tài)分類(lèi)各種類(lèi)型優(yōu)劣勢(shì)比較封閉式切割沿街底商開(kāi)放/半開(kāi)放式獨(dú)棟別墅式p優(yōu)勢(shì)：容易出體量；利于小面積商鋪的劃分；特別利于零售商業(yè)組合的經(jīng)營(yíng)；p劣勢(shì)：公攤較大，獨(dú)立存活能力差，依托整體項(xiàng)目的發(fā)展；p適用性：有主力店帶動(dòng)，或主題鮮明的項(xiàng)目，或?qū)I(yè)市場(chǎng)等。p優(yōu)勢(shì)：獨(dú)立存活能力強(qiáng)，展示面和到達(dá)性好，公攤?。籶劣勢(shì)：難以形成體量，分割后面積較大，去化速度慢；p適用性：只適合配套型的商業(yè)或商務(wù)裙樓商業(yè)。銷(xiāo)售型商業(yè)類(lèi)型比較p優(yōu)勢(shì)：商業(yè)體量和獨(dú)立性相對(duì)均好，利于建筑造型和建筑特色打造；p劣勢(shì)：天

16、氣對(duì)此類(lèi)商業(yè)有一定影響，較強(qiáng)的開(kāi)放性人流不利于聚集；p適用性：有主力店帶動(dòng)的中小型商業(yè)規(guī)模。p優(yōu)勢(shì)：建筑風(fēng)格獨(dú)特，展示性好，零公攤；利于品牌商家個(gè)性化展示；p劣勢(shì)：對(duì)地塊容積率要求高p適用性：旅游類(lèi)型的商業(yè)項(xiàng)目，有獨(dú)特的景觀資源。n發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)費(fèi)用；n將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移至中小業(yè)主，由其分擔(dān)招商及經(jīng)營(yíng)壓力；n操作簡(jiǎn)單易行，操作難度低。n 產(chǎn)權(quán)分散，引進(jìn)主力店或品牌商家的難度較大；n 無(wú)法控制和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，規(guī)范整體形象，易導(dǎo)致形象檔次低；n 商業(yè)做旺基本只能依靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間長(zhǎng)；n 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有不利影響；n 商業(yè)

17、未經(jīng)過(guò)培育即銷(xiāo)售，未達(dá)到價(jià)值最大化；n 商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；n 純街鋪銷(xiāo)售；n 商業(yè)體量較小或零星商業(yè)物業(yè)。直接銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)結(jié)合不同的市場(chǎng)環(huán)境、商鋪產(chǎn)品以及開(kāi)發(fā)目標(biāo)等條件，商業(yè)部分的銷(xiāo)售操作模式可分為直接銷(xiāo)售、帶租約銷(xiāo)售以及返租銷(xiāo)售等方式，其特點(diǎn)各有側(cè)重，最終在招商、業(yè)態(tài)組合及以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同；劣勢(shì)適用商業(yè)的銷(xiāo)售模式比較商業(yè)租售建議帶租約銷(xiāo)售n由發(fā)展商前期先完成招商，在該租賃合同期間，將商鋪銷(xiāo)售給投資者，再將該租賃標(biāo)的物及權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移至投資者；n通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象，并在租期內(nèi)有較好的保障；n仍能較快的實(shí)現(xiàn)資金回流，并無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)費(fèi)用；

18、n短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益，減少業(yè)主招商環(huán)節(jié)，對(duì)中小投資者具有較大的吸引力（尤其對(duì)于先期招商難度較大的項(xiàng)目）。n售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低于投資者期望，合約租金對(duì)商鋪售價(jià)有一定限制；n前期由于滿足項(xiàng)目在形象及檔次方面你的需要，在引進(jìn)主力商家時(shí)采取租金優(yōu)惠策略，但轉(zhuǎn)租約時(shí)買(mǎi)家不易接受，商鋪容易滯銷(xiāo)；n前期發(fā)展商需完成商鋪招商，以達(dá)到帶租約銷(xiāo)售的條件，促進(jìn)商鋪的銷(xiāo)售。n需要保障商業(yè)部分的形象與檔次，并對(duì)項(xiàng)目整體形成良好的促進(jìn)作用；n對(duì)商戶進(jìn)駐進(jìn)行把控，加快商業(yè)氣氛的形成；n可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；n純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)適用返租銷(xiāo)售n由發(fā)展商設(shè)立

19、或委托商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司（或物業(yè)管理公司）來(lái)經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備銷(xiāo)售的商鋪，發(fā)展商與投資者（買(mǎi)方）簽定買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者（買(mǎi)方）簽定委托經(jīng)營(yíng)合同，承諾在一定期限內(nèi)給予投資者固定的投資回報(bào)，然后由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一將商鋪?zhàn)赓U給商戶，并幫助投資者持續(xù)經(jīng)營(yíng)；n前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象；n易形成商業(yè)氛圍，在返租期限內(nèi)商業(yè)氛圍有可能較好的形成；n替業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱。n由于商鋪售價(jià)相對(duì)租金水平有所透支，因此在實(shí)現(xiàn)高售價(jià)的同時(shí)，需要發(fā)展商進(jìn)行返租補(bǔ)貼；n返租后，發(fā)展商需承擔(dān)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)職責(zé)與風(fēng)險(xiǎn)，

20、客觀上增加了發(fā)展商的難度；n需要保障商業(yè)部分的形象與檔次，并對(duì)項(xiàng)目整體形成良好的促進(jìn)作用；n對(duì)商戶進(jìn)駐進(jìn)行把控，加快商業(yè)氣氛的形成；n存在較多銷(xiāo)售難度大的商鋪?lái)?xiàng)目；n體量較大的項(xiàng)目或集中式商業(yè)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)適用商業(yè)租售建議l 價(jià)格定位的重要性價(jià)格定位的重要性地段地段與與價(jià)格價(jià)格是影響商業(yè)物業(yè)成交的兩大因素，而其中是影響商業(yè)物業(yè)成交的兩大因素，而其中地段是一個(gè)固定地段是一個(gè)固定不變不變的因素，可塑性程度不高，的因素，可塑性程度不高，價(jià)格則是一個(gè)可變因素價(jià)格則是一個(gè)可變因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可根據(jù)對(duì)手的情況進(jìn)行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價(jià)格因素對(duì)商鋪根據(jù)對(duì)手的情況進(jìn)行調(diào)整，在地段因

21、素基本一定的情況下，價(jià)格因素對(duì)商鋪成交將起決定作用。成交將起決定作用。請(qǐng)記?。赫?qǐng)記?。涸谥袊?guó)大陸的土地制度現(xiàn)狀條件下，不管我們的口號(hào)是不是：只租不售，我在中國(guó)大陸的土地制度現(xiàn)狀條件下，不管我們的口號(hào)是不是：只租不售，我們的終極目標(biāo)仍然是：們的終極目標(biāo)仍然是：賣(mài)掉！賣(mài)掉！（真俗！我們應(yīng)該更文雅一些，那應(yīng)該叫：（真俗！我們應(yīng)該更文雅一些，那應(yīng)該叫：退出！退出！）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法成本定價(jià)法成本定價(jià)法銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本+發(fā)展商目標(biāo)利潤(rùn)發(fā)展商目標(biāo)利潤(rùn)租金反推法租金反推法 這就是大家熟悉的、萬(wàn)科多年來(lái)在住宅行業(yè)使用的定價(jià)方法這就是大家熟悉的、萬(wàn)科多年來(lái)在住宅行業(yè)使用的定價(jià)方法。從理論上

22、看，這個(gè)定價(jià)方法能夠達(dá)到發(fā)展商收回投資、賺取利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)目的，但站在投但站在投資者的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)定價(jià)只能作為參考價(jià)格資者的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)定價(jià)只能作為參考價(jià)格，銷(xiāo)售價(jià)格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求狀況和租金水平。由于開(kāi)發(fā)成本和目標(biāo)利潤(rùn)兩個(gè)方面都是由發(fā)展商決定，以成本來(lái)衡量和擬定商鋪價(jià)格是不科學(xué)和不全面的，很容易會(huì)造成銷(xiāo)售價(jià)格與市場(chǎng)需求脫節(jié)。區(qū)域商鋪價(jià)格平均水平區(qū)域商鋪價(jià)格平均水平 + 項(xiàng)目硬件條件特征項(xiàng)目硬件條件特征 + 類(lèi)比項(xiàng)目商鋪售價(jià)類(lèi)比項(xiàng)目商鋪售價(jià)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法成本定價(jià)法成本定價(jià)法租金反推法租金反推法市場(chǎng)比較法影響租售價(jià)格因素市場(chǎng)比較法影響租售價(jià)格因素樓層差價(jià)的考慮：樓層差價(jià)的考慮

23、：1. 精確測(cè)算精確測(cè)算2. 簡(jiǎn)易測(cè)算簡(jiǎn)易測(cè)算售價(jià)售價(jià)=（日租金（日租金360天物業(yè)費(fèi)相關(guān)稅收）天物業(yè)費(fèi)相關(guān)稅收）12年維修基金相關(guān)稅費(fèi)年維修基金相關(guān)稅費(fèi) 注：360天為國(guó)際通用的年?duì)I業(yè)收租時(shí)間 12年為國(guó)際通用投資回報(bào)年限市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法成本定價(jià)法成本定價(jià)法租金反推法租金反推法售價(jià)售價(jià)=日租金日租金 365天天 12年年注：收租時(shí)間改為365天； 12年為國(guó)際通用投資回報(bào)年限 去掉物業(yè)費(fèi)和營(yíng)業(yè)性稅收； 忽略購(gòu)房時(shí)的維修基金、契稅和印花稅等。規(guī)劃層面規(guī)劃層面不同不同開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)流程不同不同利益關(guān)系利益關(guān)系不同不同住宅開(kāi)發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開(kāi)發(fā)遵循投資理論住宅開(kāi)發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品

24、供需理論，商業(yè)開(kāi)發(fā)遵循投資理論l住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具住宅定位的依據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論l商業(yè)定價(jià)的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間商業(yè)定價(jià)的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間 和住宅不同的定價(jià)模型：資產(chǎn)定價(jià)模型VS 市場(chǎng)供需模型； 商鋪售價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，售價(jià)才會(huì)有上升空間l商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)必須是開(kāi)業(yè)后整體經(jīng)營(yíng)成功商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)必須是開(kāi)業(yè)后整體經(jīng)營(yíng)成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)的“馬太效應(yīng)”非常明顯；不能整體運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)不成功，會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)

25、期的巨大負(fù)面影響（沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因運(yùn)營(yíng)失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷(xiāo)售型的商業(yè)，如果將來(lái)整體運(yùn)營(yíng)不成功，也必將引起廣泛的社會(huì)問(wèn)題（如，沈陽(yáng)等幾處一、二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)群訴及造成巨大社會(huì)影響的事件）理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)不同不同客戶客戶不同不同商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域l商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠(yuǎn)大于住宅業(yè)主商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠(yuǎn)大于住宅業(yè)主一般來(lái)說(shuō)，單個(gè)小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個(gè)3-4萬(wàn)平米商場(chǎng)的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長(zhǎng)；G類(lèi)地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百

26、倍于住宅業(yè)主l需要研究投資者需求需要研究投資者需求除了個(gè)人投資者，還要研究機(jī)構(gòu)投資者；機(jī)構(gòu)投資者的需求不同于個(gè)人投資者，如，機(jī)構(gòu)投資者往往對(duì)整體運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓比較感興趣l需要研究各業(yè)態(tài)商家需要研究各業(yè)態(tài)商家商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營(yíng)的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益規(guī)劃層面規(guī)劃層面不同不同開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)流程不同不同利益關(guān)系利益關(guān)系不同不同理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)不同不同客戶客戶不同不同規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡l業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進(jìn)而業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)如何滿足商家要求，確保商

27、家利益最大化，進(jìn)而確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家的需求（特別是可視性和可達(dá)性）以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問(wèn)題。l招商前置招商前置各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過(guò)程，才能避免因規(guī)劃設(shè)計(jì)不當(dāng)帶來(lái)的投資損失。規(guī)劃層面規(guī)劃層面不同不同開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)流程不同不同利益關(guān)系利益關(guān)系不同不同理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)不同不同客戶客戶不同不同l 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)

28、；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)；l 商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；l 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位比住宅開(kāi)發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位比住宅開(kāi)發(fā)定位系統(tǒng)化；l 商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；l 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)規(guī)劃層面規(guī)劃層面不同不同開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)流程不同不同利益關(guān)系利益關(guān)系不同不同理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)不同不同客戶客戶不同不同租金收入自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要平衡多