商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)基礎(chǔ)知識PPT模版(36頁)課件

1、并無科班的定義并無科班的定義n 狹義概念狹義概念retail real estate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、服務(wù)類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。等。n 廣義概念廣義概念commercial real estate 或或 commercial property；除商鋪；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動產(chǎn)之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動產(chǎn).什么是什么是“商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)”？n 選址及獲取土地選址及獲

2、取土地n 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)類似。同樣包括定位、做規(guī)劃、設(shè)計、施工等n 招商招商招商是一個把商業(yè)建筑“填滿”的過程，但操作過程遠不是直觀上這么簡單，后文還將論述n 運營管理運營管理招商并不是商業(yè)地產(chǎn)的最后一個環(huán)節(jié)，嘔心瀝血的經(jīng)營才是商業(yè)獲得成功的必經(jīng)之路n 退出機制退出機制商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是開發(fā)，而是投資商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是開發(fā)，而是投資，建立退出機制，整個產(chǎn)業(yè)鏈條才得以保持完整根據(jù)公司戰(zhàn)略需要，在通過運營提高估值水平后，選擇適當時機和適當渠道退出商業(yè)地產(chǎn)五大模塊商業(yè)地產(chǎn)五大模塊 什么是什么是“商圈商圈”？通俗定義：多個相鄰商業(yè)體通俗定義：多個相鄰商業(yè)體（包括商鋪、酒店、寫字樓等

3、）組成的區(qū)域組成的區(qū)域p市府商圈隨著步步高廣場和湘騰廣場底商街區(qū)的開業(yè)，提高了整體商業(yè)的豐富度和檔次，特別是步步高廣場代表了目前大河西區(qū)域的最高檔次的商業(yè)物業(yè)，彌補了區(qū)域零售、餐飲及娛樂方面的市場空白；p溁灣鎮(zhèn)商圈該商圈是河西最早形成的商業(yè)中心，商圈內(nèi)以通程商業(yè)廣場為主，周邊電器賣場、街鋪零售作為補充。受到區(qū)域發(fā)展的影響，商業(yè)未來發(fā)展空間比較有限；p麓南商圈依托麓南大學城的發(fā)展，以滿足區(qū)域?qū)W生和居民生活消費為主，主要是特色風味小吃、快餐等，以中低檔為主；p望城坡商圈區(qū)域以流動人口為主，屬于河西區(qū)域的建材和小商品批發(fā)的集中區(qū)域，隨著長房人人樂購物中心的開業(yè)，區(qū)域內(nèi)綜合配套逐步發(fā)展。溁灣鎮(zhèn)商圈望城

4、坡商圈麓南商圈市府商圈工作定義：商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋的地域工作定義：商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋的地域 (交通是商圈地域劃分的首要因素交通是商圈地域劃分的首要因素)通程商業(yè)廣場通程電器指南針購物廣場蘇寧電器濱江新城國際商貿(mào)中心n 主要以楓林一路與麓山路交匯初為中心，向南影響麓山路 麓山南路；向西到溁灣鎮(zhèn)汽車站。 溁灣鎮(zhèn)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。商圈，有很多層次，需要區(qū)別

5、分析商圈，有很多層次，需要區(qū)別分析(1)(1)核心核心商圈商圈(Primary Trading Area)(Primary Trading Area)。這是最接近商店并擁有高密。這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店度顧客群的區(qū)域，通常商店55557070的顧客來自的顧客來自核心核心商圈。商圈。(2)(2)次要商圈次要商圈(Secondary Trading Area)(Secondary Trading Area)。這是位于主要商圈之外、。這是位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店1515一一2525的顧客。的顧客。(3)(3)邊際商圈邊際商

6、圈(Fringe Trading Area)(Fringe Trading Area)。這是指位于次要商圈以外的區(qū)。這是指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。l居住人口居住人口（數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、消費習慣）l辦公人口辦公人口（數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、行業(yè)、個人和商務(wù)消費習慣）l客流導(dǎo)入客流導(dǎo)入（與周邊商圈的關(guān)系）l競爭關(guān)系競爭關(guān)系（商圈內(nèi)競品的數(shù)量、分布、招商資源的競爭、客戶競爭）l業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關(guān)系，和其他商圈的關(guān)系）l交通交通（吸引客流

7、的基礎(chǔ)條件）l其他公共設(shè)施配套其他公共設(shè)施配套（醫(yī)院、學校、政務(wù)機關(guān)、工業(yè)園區(qū)等）如何認識和研究一個綜合商業(yè)項目的商圈如何認識和研究一個綜合商業(yè)項目的商圈認知維度認知維度 河西主要商圈河西主要商圈n 區(qū)域內(nèi)早期形成的溁灣鎮(zhèn)商圈、麓南商圈、望城坡商圈發(fā)展最為成熟的商圈，但受到地域等方面的限制，麓南商圈輻射力有限，溁灣鎮(zhèn)未來發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；望城坡和市府商圈有望逐步向綜合型商圈轉(zhuǎn)型。溁灣鎮(zhèn)商圈n 溁灣鎮(zhèn)商圈發(fā)展緩慢，后勁不足，隨著現(xiàn)在商業(yè)項目硬件的老化從最成熟的商圈將會逐步走向衰退，河西新興商業(yè)項目的發(fā)展將對本商圈形成較大的威脅；麓南商圈商業(yè)項目分布 麓南商圈依托校園發(fā)展，受客群和交通阻隔的限制，未來

8、發(fā)展依然以區(qū)域內(nèi)客戶群為主；很難吸引外部消費群體，但整體將會逐步由零散式向集中商業(yè)體方向發(fā)展；家潤多廣場麓南商業(yè)廣場步步高生活廣場悅購廣場望城坡商圈商業(yè)項目分布n 望城坡商圈隨著新商業(yè)項目供應(yīng)，逐步從建材綜合市場為主的商業(yè)中心向綜合型商業(yè)中心進行轉(zhuǎn)型；長房時代廣場湘浙市場達美D6街區(qū)河西交通樞紐西中心廣大環(huán)球郁金香濱江新城商圈q區(qū)域規(guī)劃地鐵6號線城際鐵路地鐵4號線活力生活區(qū)中央商務(wù)區(qū)生態(tài)中心區(qū)濱江新城集商務(wù)、商業(yè)、文化、旅游、休閑及娛樂等綜合功能于一體，分為生態(tài)中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、活力生活區(qū)，預(yù)計2016年活力生活區(qū)的濱江商圈將會初步成型；功能定位交通規(guī)劃區(qū)域特點發(fā)展情況通過城際鐵路、4號線、

9、6號線軌道交通，銀盆嶺大橋、福元路大橋、桐梓坡隧道、營盤路隧道等連接河東和河西主城區(qū)；區(qū)域處于河東主城區(qū)北側(cè)，臨江與河東相望；景觀資源豐富，交通便利；區(qū)域以現(xiàn)代金融商務(wù)為核心，旅游服務(wù)驅(qū)動，形成濱江商務(wù)商業(yè)及生態(tài)居住的綜合板塊；活力生活區(qū)是最新成熟的區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展將需要一定時間的培育，商圈依托住宅項目的發(fā)展優(yōu)先于商務(wù)區(qū)成型；濱江新城商圈n 目前引進大型百貨并完成98%招商的奧克斯廣場可售部分商業(yè)已基本售完；今年該片區(qū)的商業(yè)氛圍隨著奧克斯4月底開業(yè)基本形成規(guī)模，該區(qū)域未來新增供應(yīng)約33萬方。12354濱江新城商圈q 奧克斯廣場公寓裙樓商業(yè)步行商業(yè)街（銷售部分）寫字樓裙樓商業(yè)1-6F 平和

10、堂百貨7-25F 5A甲級寫字樓BF 華潤萬家超市1F 電玩城2F 平和堂3F 國美電器4F 廣東魔方KTV俱樂部5-6F 韓國CGV 3DIMAX影院7-24F 商務(wù)公寓室內(nèi)步行街室外步行街南區(qū)商鋪室外步行街北區(qū)商鋪 奧克斯廣場整體定位中高端，集百貨、超市、休閑娛樂、餐飲于一體的大型商業(yè)體，項目整體的商業(yè)規(guī)模較大； 項目屬于濱江新城商圈的開拓者和領(lǐng)導(dǎo)者角色，彌補了河西北部大型商業(yè)的空白；濱江新城商圈q 樓層布局BF1F2F3F4F5F6F 奧克斯廣場以平和堂百貨以及娛樂業(yè)態(tài)為主，圍繞主體設(shè)置室內(nèi)步行街； 銷售部分商業(yè)布局動線單一，出入口較少，后經(jīng)過重新調(diào)整規(guī)劃設(shè)計，新增上下扶梯和通道，大大降

11、低了銷售難度和壓力；濱江新城商圈 未來商圈特點 未來輻射力判斷 濱江新城以百貨、大賣場、情景商業(yè)等為主，由于板塊的商務(wù)定位，未來商務(wù)相關(guān)業(yè)態(tài)較多； 濱江新城核心商業(yè)綜合體項目奧克斯廣場于今年4月底滿鋪開業(yè)，濱江新城商圈即將形成；濱江新城位處于河西北側(cè)，距離河東核心商圈較近，考慮交通阻隔及其他區(qū)域的發(fā)展，預(yù)計商圈的輻射范圍主要以濱江板塊和市府板塊為主；濱江新城商圈小結(jié)健身服務(wù)及休閑功能商業(yè)地產(chǎn)健身服務(wù)及休閑功能商業(yè)地產(chǎn)（健身中心、美容院、SPA）專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)批發(fā)市場、商貿(mào)城，如義烏小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年

12、公寓）餐飲功能房地產(chǎn)餐飲功能房地產(chǎn)（大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能商業(yè)地產(chǎn)娛樂功能商業(yè)地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）零售功能商業(yè)地產(chǎn)（零售功能商業(yè)地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL）按照行業(yè)類別分類按照行業(yè)類別分類超區(qū)域型超區(qū)域型輻射范圍達10公里以上，超出本地“片區(qū)”或“區(qū)域”；總建筑面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店1-3家，多個次主力店，商圈人口50萬超級型超級型這就是傳說中的超級購物中心或者super Mall了。建筑面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，

13、如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射范圍通常包括本城市全部以及周邊城市區(qū)域型區(qū)域型輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業(yè)中心較遠的區(qū)域，輻射范圍可達8公里，總建筑面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個次主力店社區(qū)型社區(qū)型輻射范圍3公里，總建筑面積5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店為標超或大型超市，根據(jù)情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個次主力店鄰里型鄰里型輻射范圍1公里，總建筑面積2萬平方米，商圈內(nèi)人口5萬，主力店為中型超市或標超或餐飲主力店目的地型目的地型依賴目的性消費業(yè)態(tài)如旅游、娛樂、休

14、閑等吸引客流，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項目所屬區(qū)域之外，甚至是外地、呈現(xiàn)“飛地”特征。按照市場輻射范圍分類按照市場輻射范圍分類底商集中商業(yè)底商集中商業(yè)（寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進深超過40米，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪）獨立集中商業(yè)獨立集中商業(yè)（獨立占地、零售、娛樂為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配）城市綜合體城市綜合體（項目統(tǒng)稱。通常包括商鋪、寫字樓、公寓、酒店等多種形態(tài)）商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)（2條以上商業(yè)街的組合或Block街區(qū)建筑形式商業(yè)）商業(yè)街商業(yè)街（2排街鋪之間圍合，形成相對獨立的街道）街鋪街鋪（分散布局，沿街擺放、進深

15、較短（單排鋪，進深不大于30米），最高不超過3層，；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間）按照物業(yè)形態(tài)分類按照物業(yè)形態(tài)分類各種類型優(yōu)劣勢比較封閉式切割沿街底商開放/半開放式獨棟別墅式p優(yōu)勢：容易出體量；利于小面積商鋪的劃分；特別利于零售商業(yè)組合的經(jīng)營；p劣勢：公攤較大，獨立存活能力差，依托整體項目的發(fā)展；p適用性：有主力店帶動，或主題鮮明的項目，或?qū)I(yè)市場等。p優(yōu)勢：獨立存活能力強，展示面和到達性好，公攤?。籶劣勢：難以形成體量，分割后面積較大，去化速度慢；p適用性：只適合配套型的商業(yè)或商務(wù)裙樓商業(yè)。銷售型商業(yè)類型比較p優(yōu)勢：商業(yè)體量和獨立性相對均好，利于建筑造型和建筑特色打造；p劣勢：天

16、氣對此類商業(yè)有一定影響，較強的開放性人流不利于聚集；p適用性：有主力店帶動的中小型商業(yè)規(guī)模。p優(yōu)勢：建筑風格獨特，展示性好，零公攤；利于品牌商家個性化展示；p劣勢：對地塊容積率要求高p適用性：旅游類型的商業(yè)項目，有獨特的景觀資源。n發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關(guān)費用；n將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移至中小業(yè)主，由其分擔招商及經(jīng)營壓力；n操作簡單易行，操作難度低。n 產(chǎn)權(quán)分散，引進主力店或品牌商家的難度較大；n 無法控制和統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)，規(guī)范整體形象，易導(dǎo)致形象檔次低；n 商業(yè)做旺基本只能依靠市場自身調(diào)整，所需時間長；n 若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有不利影響；n 商業(yè)

17、未經(jīng)過培育即銷售，未達到價值最大化；n 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；n 純街鋪銷售；n 商業(yè)體量較小或零星商業(yè)物業(yè)。直接銷售優(yōu)勢結(jié)合不同的市場環(huán)境、商鋪產(chǎn)品以及開發(fā)目標等條件，商業(yè)部分的銷售操作模式可分為直接銷售、帶租約銷售以及返租銷售等方式，其特點各有側(cè)重，最終在招商、業(yè)態(tài)組合及以長期經(jīng)營效果也各不相同；劣勢適用商業(yè)的銷售模式比較商業(yè)租售建議帶租約銷售n由發(fā)展商前期先完成招商，在該租賃合同期間，將商鋪銷售給投資者，再將該租賃標的物及權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移至投資者；n通過招商保證前期商業(yè)定位與形象，并在租期內(nèi)有較好的保障；n仍能較快的實現(xiàn)資金回流，并無需承擔返租補貼與相關(guān)費用；

18、n短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益，減少業(yè)主招商環(huán)節(jié)，對中小投資者具有較大的吸引力（尤其對于先期招商難度較大的項目）。n售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低于投資者期望，合約租金對商鋪售價有一定限制；n前期由于滿足項目在形象及檔次方面你的需要，在引進主力商家時采取租金優(yōu)惠策略，但轉(zhuǎn)租約時買家不易接受，商鋪容易滯銷；n前期發(fā)展商需完成商鋪招商，以達到帶租約銷售的條件，促進商鋪的銷售。n需要保障商業(yè)部分的形象與檔次，并對項目整體形成良好的促進作用；n對商戶進駐進行把控，加快商業(yè)氣氛的形成；n可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；n純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。優(yōu)勢劣勢適用返租銷售n由發(fā)展商設(shè)立

19、或委托商業(yè)經(jīng)營管理公司（或物業(yè)管理公司）來經(jīng)營準備銷售的商鋪，發(fā)展商與投資者（買方）簽定買賣合同的同時，商業(yè)經(jīng)營管理公司與投資者（買方）簽定委托經(jīng)營合同，承諾在一定期限內(nèi)給予投資者固定的投資回報，然后由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一將商鋪租賃給商戶，并幫助投資者持續(xù)經(jīng)營；n前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象；n易形成商業(yè)氛圍，在返租期限內(nèi)商業(yè)氛圍有可能較好的形成；n替業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱。n由于商鋪售價相對租金水平有所透支，因此在實現(xiàn)高售價的同時，需要發(fā)展商進行返租補貼；n返租后，發(fā)展商需承擔統(tǒng)一運營職責與風險，

20、客觀上增加了發(fā)展商的難度；n需要保障商業(yè)部分的形象與檔次，并對項目整體形成良好的促進作用；n對商戶進駐進行把控，加快商業(yè)氣氛的形成；n存在較多銷售難度大的商鋪項目；n體量較大的項目或集中式商業(yè)。優(yōu)勢劣勢適用商業(yè)租售建議l 價格定位的重要性價格定位的重要性地段地段與與價格價格是影響商業(yè)物業(yè)成交的兩大因素，而其中是影響商業(yè)物業(yè)成交的兩大因素，而其中地段是一個固定地段是一個固定不變不變的因素，可塑性程度不高，的因素，可塑性程度不高，價格則是一個可變因素價格則是一個可變因素，在市場競爭中可，在市場競爭中可根據(jù)對手的情況進行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價格因素對商鋪根據(jù)對手的情況進行調(diào)整，在地段因

21、素基本一定的情況下，價格因素對商鋪成交將起決定作用。成交將起決定作用。請記?。赫堄涀。涸谥袊箨懙耐恋刂贫痊F(xiàn)狀條件下，不管我們的口號是不是：只租不售，我在中國大陸的土地制度現(xiàn)狀條件下，不管我們的口號是不是：只租不售，我們的終極目標仍然是：們的終極目標仍然是：賣掉！賣掉！（真俗！我們應(yīng)該更文雅一些，那應(yīng)該叫：（真俗！我們應(yīng)該更文雅一些，那應(yīng)該叫：退出！退出?。┦袌霰容^法市場比較法成本定價法成本定價法銷售價格銷售價格=開發(fā)成本開發(fā)成本+發(fā)展商目標利潤發(fā)展商目標利潤租金反推法租金反推法 這就是大家熟悉的、萬科多年來在住宅行業(yè)使用的定價方法這就是大家熟悉的、萬科多年來在住宅行業(yè)使用的定價方法。從理論上

22、看，這個定價方法能夠達到發(fā)展商收回投資、賺取利潤的開發(fā)目的，但站在投但站在投資者的角度來說，這個定價只能作為參考價格資者的角度來說，這個定價只能作為參考價格，銷售價格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場需求狀況和租金水平。由于開發(fā)成本和目標利潤兩個方面都是由發(fā)展商決定，以成本來衡量和擬定商鋪價格是不科學和不全面的，很容易會造成銷售價格與市場需求脫節(jié)。區(qū)域商鋪價格平均水平區(qū)域商鋪價格平均水平 + 項目硬件條件特征項目硬件條件特征 + 類比項目商鋪售價類比項目商鋪售價市場比較法市場比較法成本定價法成本定價法租金反推法租金反推法市場比較法影響租售價格因素市場比較法影響租售價格因素樓層差價的考慮：樓層差價的考慮

23、：1. 精確測算精確測算2. 簡易測算簡易測算售價售價=（日租金（日租金360天物業(yè)費相關(guān)稅收）天物業(yè)費相關(guān)稅收）12年維修基金相關(guān)稅費年維修基金相關(guān)稅費 注：360天為國際通用的年營業(yè)收租時間 12年為國際通用投資回報年限市場比較法市場比較法成本定價法成本定價法租金反推法租金反推法售價售價=日租金日租金 365天天 12年年注：收租時間改為365天； 12年為國際通用投資回報年限 去掉物業(yè)費和營業(yè)性稅收； 忽略購房時的維修基金、契稅和印花稅等。規(guī)劃層面規(guī)劃層面不同不同開發(fā)流程開發(fā)流程不同不同利益關(guān)系利益關(guān)系不同不同住宅開發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開發(fā)遵循投資理論住宅開發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品

24、供需理論，商業(yè)開發(fā)遵循投資理論l住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長期收益權(quán)的金融工具住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長期收益權(quán)的金融工具住宅定位的依據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論l商業(yè)定價的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間商業(yè)定價的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間 和住宅不同的定價模型：資產(chǎn)定價模型VS 市場供需模型； 商鋪售價的定價基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，售價才會有上升空間l商業(yè)定位的出發(fā)點必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功商業(yè)定位的出發(fā)點必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功商業(yè)運營的“馬太效應(yīng)”非常明顯；不能整體運營成功的商業(yè)，會逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運營不成功，會帶來長

25、期的巨大負面影響（沈陽萬達廣場因運營失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷售型的商業(yè)，如果將來整體運營不成功，也必將引起廣泛的社會問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達廣場群訴及造成巨大社會影響的事件）理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)不同不同客戶客戶不同不同商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域l商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠大于住宅業(yè)主商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠大于住宅業(yè)主一般來說，單個小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個3-4萬平米商場的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長；G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百

26、倍于住宅業(yè)主l需要研究投資者需求需要研究投資者需求除了個人投資者，還要研究機構(gòu)投資者；機構(gòu)投資者的需求不同于個人投資者，如，機構(gòu)投資者往往對整體運營的寫字樓比較感興趣l需要研究各業(yè)態(tài)商家需要研究各業(yè)態(tài)商家商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益規(guī)劃層面規(guī)劃層面不同不同開發(fā)流程開發(fā)流程不同不同利益關(guān)系利益關(guān)系不同不同理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)不同不同客戶客戶不同不同規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡l業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進而業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計如何滿足商家要求，確保商

27、家利益最大化，進而確保開發(fā)項目確保開發(fā)項目大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求（特別是可視性和可達性）以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。l招商前置招商前置各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計必須在招商的基礎(chǔ)上進行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃設(shè)計不當帶來的投資損失。規(guī)劃層面規(guī)劃層面不同不同開發(fā)流程開發(fā)流程不同不同利益關(guān)系利益關(guān)系不同不同理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)不同不同客戶客戶不同不同l 商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴謹

28、；商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴謹；l 商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；l 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；l 商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；l 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)規(guī)劃層面規(guī)劃層面不同不同開發(fā)流程開發(fā)流程不同不同利益關(guān)系利益關(guān)系不同不同理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)不同不同客戶客戶不同不同租金收入自營收入銷售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多