(最新)中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展新趨勢(shì)

1、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展新趨勢(shì)中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展新趨勢(shì)聯(lián) 潤(rùn) 達(dá) 商 業(yè) 咨 詢 管 理 有 限 公 司ShenZhen Fortune Resources Commercial Consultant & Management Co.,Ltd PART 2 11.1 購(gòu)物中心全面進(jìn)入紅海時(shí)代1.2 傳統(tǒng)零售業(yè)面臨調(diào)整1.3 社區(qū)商業(yè)中心異軍突起1.4 主題購(gòu)物中心層出不窮購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)階段問題的思考階段問題的思考2 PART 2 3 PART 2 41.1 1.1 購(gòu)物中心全面進(jìn)入紅海時(shí)代購(gòu)物中心全面進(jìn)入紅海時(shí)代中國(guó)中國(guó)購(gòu)物中心購(gòu)物中心近年來供應(yīng)量急劇增加，導(dǎo)致市場(chǎng)近年來供應(yīng)量急劇

2、增加，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇競(jìng)爭(zhēng)加劇，全，全面進(jìn)入紅海時(shí)代面進(jìn)入紅海時(shí)代資料來源：中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)，其中2014和2015年數(shù)量為預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)541653767587711551441180921262293254227953105345038334158050010001500200025003000350040004500200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015困境：困境：1.政府對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的盲目規(guī)劃；2.購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)加劇、布點(diǎn)密度加大， 城市人均商業(yè)面積增加； 3.市場(chǎng)熱度不減，新增項(xiàng)目很多，但操作難度隨之

3、增大；4.招商難成為大多數(shù)新開購(gòu)物中心普遍問題，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向乙方市場(chǎng)（品牌商家）1.2 1.2 傳統(tǒng)零售市場(chǎng)面臨調(diào)整傳統(tǒng)零售市場(chǎng)面臨調(diào)整傳統(tǒng)零售行業(yè)面對(duì)電商沖擊，處于持續(xù)調(diào)整時(shí)期，新開購(gòu)物中傳統(tǒng)零售行業(yè)面對(duì)電商沖擊，處于持續(xù)調(diào)整時(shí)期，新開購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)招商難是普遍情況心零售業(yè)態(tài)招商難是普遍情況資料來源：贏商網(wǎng)61.進(jìn)入2014年，品牌零售商家開店計(jì)劃的速度，已無法跟上數(shù)量龐大的新開購(gòu)物中心的開發(fā)進(jìn)度，招商難是新場(chǎng)普遍面臨的問題；2.傳統(tǒng)百貨行業(yè)繼續(xù)保持震蕩態(tài)勢(shì)，2014年上半年廣州友誼省內(nèi)業(yè)績(jī)下降21.68%，廣百股份省內(nèi)營(yíng)收下降8.4%，龍頭王府井百貨毛利率為18.36%，同比僅增長(zhǎng)0

4、.77%；3.傳統(tǒng)的零售行業(yè)必須適應(yīng)電商的長(zhǎng)期挑戰(zhàn)，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略（例：李寧公司2014年上半年業(yè)績(jī)：收入31.37億元，毛利14億元，上漲10.51%，但虧損由2013年同期的1.84億元擴(kuò)大至5.86億元，雖有所好轉(zhuǎn)，仍處于艱難的去庫存階段）。1.31.3社區(qū)商業(yè)異軍突起社區(qū)商業(yè)異軍突起社區(qū)商業(yè)及社區(qū)服務(wù)由于其消費(fèi)的便利性特征，被稱為商業(yè)的社區(qū)商業(yè)及社區(qū)服務(wù)由于其消費(fèi)的便利性特征，被稱為商業(yè)的最后一公里，其運(yùn)營(yíng)管理正被越來越多的開發(fā)商重視最后一公里，其運(yùn)營(yíng)管理正被越來越多的開發(fā)商重視備注：2011年社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃2011-2015中規(guī)定新建社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套建面占比不得低于10%。7

5、社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)金地金地“云服務(wù)云服務(wù)”萬科萬科“社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)”花樣年花樣年“彩生活彩生活”運(yùn)營(yíng)范圍云服務(wù)菜單選擇“五菜一湯”為標(biāo)配彩生活菜單選擇服務(wù)目的塑造企業(yè)社區(qū)，反向推動(dòng)銷售快速形成社區(qū)消費(fèi)氛圍，反向推動(dòng)銷售社區(qū)商業(yè)作為獨(dú)立的服務(wù)產(chǎn)品線，重要戰(zhàn)略布局盈利能力較低，屬于物業(yè)管理增值服務(wù)較低，目前業(yè)務(wù)模式還在摸索中中，屬于物業(yè)管理增值服務(wù)，模式較為成型利潤(rùn)來源無直接利潤(rùn)，依托物業(yè)費(fèi)消費(fèi)利潤(rùn)+物業(yè)費(fèi)商家提成+物業(yè)費(fèi)說明為推動(dòng)居住人群的服務(wù)統(tǒng)一化，金地規(guī)劃了“云居家、云健康、云消費(fèi)、云教育、云商旅、云公益”萬科社區(qū)商業(yè)嘗試引入百度的LBS位置服務(wù)，打造“消費(fèi)者、商戶、運(yùn)營(yíng)商”的生態(tài)系統(tǒng)花樣年

6、獨(dú)立成立深圳彩生活服務(wù)集團(tuán)，并計(jì)劃分拆上市1.41.4主題購(gòu)物中心層出不窮主題購(gòu)物中心層出不窮隨著購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)加劇，越來越多的項(xiàng)目在定位階段主動(dòng)或是隨著購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)加劇，越來越多的項(xiàng)目在定位階段主動(dòng)或是被動(dòng)選擇主題差異化，希望獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力被動(dòng)選擇主題差異化，希望獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力8主題主題國(guó)外案例國(guó)外案例國(guó)內(nèi)案例國(guó)內(nèi)案例自然環(huán)保日本永旺雷克城南京水游城歷史人文美國(guó)凱撒宮成都寬窄巷子、福州三坊七巷藝術(shù)人文美國(guó)時(shí)代華納中心上海k11、芳草地影視音樂好萊塢City walk-科技主題英國(guó)斗牛場(chǎng)購(gòu)物中心-主題娛樂韓國(guó)樂天世界成都環(huán)球中心其他日本北九州River walk泰國(guó)terminal21- PAR

7、T 2 22.1 經(jīng)營(yíng)理念回歸消費(fèi)者核心2.2 不斷延展的購(gòu)物中心內(nèi)涵2.3 輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)操作模式獲得青睞2.4 購(gòu)物中心與電商聯(lián)姻購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)的新觀點(diǎn)購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)的新觀點(diǎn)92.1 2.1 經(jīng)營(yíng)理念回歸消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)理念回歸消費(fèi)者核心核心購(gòu)物中心購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)理念開始回歸經(jīng)營(yíng)理念開始回歸消費(fèi)者消費(fèi)者核心，深入研究消費(fèi)者行為核心，深入研究消費(fèi)者行為是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的重要工作是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的重要工作數(shù)據(jù)來源：某購(gòu)物中心消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析10光顧購(gòu)物中心利用的服務(wù)光顧購(gòu)物中心利用的服務(wù)比重（比重（%）觀看電影13.11%交通便利11.87%約會(huì)場(chǎng)所10.75%利用餐廳10.00%查看新鮮有趣的事物

8、9.21%購(gòu)買時(shí)裝9.05%參觀展會(huì)或表演7.10%購(gòu)買書籍影像制品6.16%利用便利公共設(shè)施（停車）5.88%參與宣傳活動(dòng)5.14%利用生活便利設(shè)施4.47%利用游戲廳4.9%利用商務(wù)及酒店2.36%購(gòu)買時(shí)裝時(shí)同時(shí)利用的服務(wù)購(gòu)買時(shí)裝時(shí)同時(shí)利用的服務(wù)比重（比重（%）觀看電影36.6%餐廳19.1%購(gòu)買書籍影像制品11.0%查看新鮮有趣的事物6.7%參觀展會(huì)或表演6.0%利用游戲廳5.2%利用便利公共設(shè)施（停車）4.8%利用生活便利設(shè)施3.4%參與宣傳活動(dòng)2.4%其他4.8%2.2 2.2 不斷延展的購(gòu)物中心不斷延展的購(gòu)物中心內(nèi)涵內(nèi)涵購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)不斷向內(nèi)涵延伸購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)不斷向內(nèi)

9、涵延伸購(gòu)物中心不應(yīng)只關(guān)購(gòu)物中心不應(yīng)只關(guān)注品牌招商，同時(shí)還應(yīng)關(guān)注運(yùn)營(yíng)管理的綜合服務(wù)能力注品牌招商，同時(shí)還應(yīng)關(guān)注運(yùn)營(yíng)管理的綜合服務(wù)能力11l 城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展角度（美國(guó)城市土地利用協(xié)會(huì)）：城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展角度（美國(guó)城市土地利用協(xié)會(huì)）：一座好的購(gòu)物中心，具備以下特點(diǎn)：建筑經(jīng)過統(tǒng)一處理，場(chǎng)地內(nèi)有足夠的停車位，具有商品運(yùn)輸服務(wù)設(shè)施，改善環(huán)境，大量店面，提供與購(gòu)物有關(guān)的活動(dòng)場(chǎng)所，有顯著的特色和強(qiáng)烈的場(chǎng)所感。l 社會(huì)化服務(wù)角度（中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)）：社會(huì)化服務(wù)角度（中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)）：購(gòu)物中心以地產(chǎn)開發(fā)為平臺(tái)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)為驅(qū)動(dòng)，在實(shí)現(xiàn)零售渠道能力基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)租金收益、物業(yè)增值和資產(chǎn)價(jià)值的投資活動(dòng)。

10、中國(guó)現(xiàn)階段購(gòu)物中心的完善方向?yàn)樘嵘鐣?huì)服務(wù)能力和服務(wù)水平，即在體現(xiàn)購(gòu)物中心地產(chǎn)、商業(yè)和金融產(chǎn)品（投資）屬性的同時(shí)，通過構(gòu)建不同的商業(yè)組合，提供多元化消費(fèi)、生活、服務(wù)。在增量持續(xù)上升階段，特別需要通過強(qiáng)化購(gòu)物中心的社會(huì)屬性（即社會(huì)功能、社區(qū)服務(wù)和顧客體驗(yàn)），形成促進(jìn)區(qū)域發(fā)展和生活配套能力的社會(huì)化服務(wù)系統(tǒng)。2.3 2.3 輕輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)操作模式獲得資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)操作模式獲得青睞青睞萬科商業(yè)引入專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，開發(fā)商聯(lián)盟基金萬科商業(yè)引入專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，開發(fā)商聯(lián)盟基金/投資公司，商投資公司，商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略由重變輕業(yè)資產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略由重變輕公開資料顯示，凱雷投資集團(tuán)創(chuàng)建于1987年，總部設(shè)在美國(guó)華盛頓，管理資

11、本規(guī)模約達(dá)1560億美元，是全球最大的私人股權(quán)投資基金之一。12l 8月28日萬科發(fā)公告稱，擬將旗下部分商業(yè)項(xiàng)目出售給美國(guó)凱雷投資集團(tuán)。萬科稱擬于近日與凱雷投資集團(tuán)有限公司訂立一份合作意向書，內(nèi)容有關(guān)成立商業(yè)地產(chǎn)合作平臺(tái)，該平臺(tái)擬以收購(gòu)股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購(gòu)本公司部分商業(yè)物業(yè)。l 截至目前，萬科以形成萬科生活廣場(chǎng)、萬科廣場(chǎng)、萬科大廈等商業(yè)產(chǎn)品線，在全國(guó)在建、規(guī)劃有20個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá)約150萬平方米。此外，今年萬科共有8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃今年開業(yè)，未來還將進(jìn)入武漢、佛山、東莞等8個(gè)城市，20個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)周期。商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目眾多眾多商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源不成熟資源不成熟急于回現(xiàn)急

12、于回現(xiàn)但不能全部散售但不能全部散售萬科商業(yè)萬科商業(yè)資金注入資金注入專業(yè)資源注入專業(yè)資源注入商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一統(tǒng)一基金基金/ /投資公司投資公司2.4 2.4 跨行業(yè)資源整合跨行業(yè)資源整合購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)需要持續(xù)關(guān)注各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，積極整購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)需要持續(xù)關(guān)注各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，積極整合跨行業(yè)的各項(xiàng)資源，為購(gòu)物中心不斷注入新資源合跨行業(yè)的各項(xiàng)資源，為購(gòu)物中心不斷注入新資源13購(gòu)物中心與電商聯(lián)姻購(gòu)物中心與電商聯(lián)姻現(xiàn)象1：特斯拉汽車展廳進(jìn)入購(gòu)物中心現(xiàn)象2：劇場(chǎng)演藝進(jìn)入購(gòu)物中心，圖示為太古匯現(xiàn)象3：文化書店成為購(gòu)物中心新寵現(xiàn)象4：商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻電商，O2O成為趨勢(shì) PART 2 33.1

13、 從定位到運(yùn)營(yíng)的全面把控3.2 業(yè)態(tài)業(yè)種組合的持續(xù)優(yōu)化3.3 大數(shù)據(jù)的運(yùn)用3.4 有效的品牌評(píng)估和調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)提升的關(guān)鍵詞購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)提升的關(guān)鍵詞143.1 3.1 從定位到從定位到運(yùn)營(yíng)的全面把控運(yùn)營(yíng)的全面把控通過統(tǒng)一的策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招商管理、運(yùn)營(yíng)管理全過程的專業(yè)把通過統(tǒng)一的策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招商管理、運(yùn)營(yíng)管理全過程的專業(yè)把控，再到資本介入和退出，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化控，再到資本介入和退出，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化15商業(yè)策劃階段商業(yè)策劃階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投融資階段投融資階段招商推廣階段招商推廣階段開業(yè)運(yùn)營(yíng)階段開業(yè)運(yùn)營(yíng)階段商業(yè)優(yōu)化設(shè)計(jì)商業(yè)優(yōu)化設(shè)計(jì)全面設(shè)計(jì)把控全

14、面設(shè)計(jì)把控投資分析投資分析融資服務(wù)融資服務(wù)股權(quán)投資股權(quán)投資整體租賃整體租賃招商策略招商策略品牌組合優(yōu)化品牌組合優(yōu)化推廣營(yíng)銷推廣營(yíng)銷租戶協(xié)調(diào)租戶協(xié)調(diào)開業(yè)籌備開業(yè)籌備資產(chǎn)委托管理資產(chǎn)委托管理全面營(yíng)運(yùn)管理全面營(yíng)運(yùn)管理物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣招商實(shí)施招商實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目收購(gòu)項(xiàng)目收購(gòu)品牌輸出品牌輸出 可行性分析可行性分析業(yè)態(tài)組合方案業(yè)態(tài)組合方案全面市場(chǎng)研究全面市場(chǎng)研究商業(yè)定位商業(yè)定位品牌組合方案品牌組合方案3.2 3.2 品類業(yè)種組合的持續(xù)品類業(yè)種組合的持續(xù)優(yōu)化優(yōu)化品類管理業(yè)種組合的復(fù)合性是購(gòu)物中心整體定位落地的重要因品類管理業(yè)種組合的復(fù)合性是購(gòu)物中心整體定位落地的重要因素，需要

15、進(jìn)行持續(xù)的優(yōu)化和提升素，需要進(jìn)行持續(xù)的優(yōu)化和提升購(gòu)物中心購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)購(gòu)物業(yè)態(tài)服務(wù)配套業(yè)態(tài)文化娛樂業(yè)態(tài) 中式正餐 亞洲餐飲 西式餐飲 創(chuàng)意餐飲 快餐 休閑餐飲。 國(guó)際時(shí)尚 潮流休閑 體育運(yùn)動(dòng) 化妝品及個(gè)人護(hù)理 精品及配飾 鞋類箱包。 健康 美麗 金融 護(hù)理 中介。 影視娛樂（電影院） 大型設(shè)備（冰場(chǎng)） 劇場(chǎng)、演藝中心 社交休閑（KTV） 兒童娛樂 人文（書店）。163.3 3.3 大數(shù)據(jù)的運(yùn)用大數(shù)據(jù)的運(yùn)用購(gòu)物中心在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代更加注重大數(shù)據(jù)的采集和運(yùn)營(yíng)，購(gòu)物中心在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代更加注重大數(shù)據(jù)的采集和運(yùn)營(yíng)，O2O初見端倪初見端倪17l 商場(chǎng)全場(chǎng)WiFi信號(hào)覆蓋l APP及微信應(yīng)用l Pos銷

16、售數(shù)據(jù)監(jiān)控l 餐飲排號(hào)、預(yù)訂、點(diǎn)菜系統(tǒng)l 停車系統(tǒng)。3.43.4有效有效的品牌評(píng)估的品牌評(píng)估和調(diào)整機(jī)制和調(diào)整機(jī)制購(gòu)物中心需要建立有效的品牌評(píng)估和調(diào)整機(jī)制，使項(xiàng)目定位和購(gòu)物中心需要建立有效的品牌評(píng)估和調(diào)整機(jī)制，使項(xiàng)目定位和收益持續(xù)優(yōu)化收益持續(xù)優(yōu)化18無形價(jià)值（形象、客流等）無形價(jià)值（形象、客流等）經(jīng)濟(jì)價(jià)值（租金、銷售額等）經(jīng)濟(jì)價(jià)值（租金、銷售額等）低低中中高高A:A:首選首選高高中中B:B:次選次選D:D:淘汰淘汰C:C:策略引進(jìn)策略引進(jìn)品牌庫篩選品牌品牌品牌品牌品牌品牌品牌品牌品牌品牌品牌品牌首選首選次選次選策略策略引進(jìn)引進(jìn)淘汰淘汰淘汰淘汰 PART 2 44.1 強(qiáng)化生活方式與社交場(chǎng)所的功能

17、4.2 強(qiáng)化顧客體驗(yàn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力 4.3 強(qiáng)化區(qū)域發(fā)展的服務(wù)創(chuàng)新能力 4.4 提高零售商開店效率的服務(wù)平臺(tái)關(guān)于購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)的觀點(diǎn)關(guān)于購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)的觀點(diǎn)194.1 4.1 強(qiáng)化生活方式與社交場(chǎng)所強(qiáng)化生活方式與社交場(chǎng)所的的功能功能購(gòu)物中心購(gòu)物中心強(qiáng)化強(qiáng)化自身的自身的生活方式與社交場(chǎng)所功能生活方式與社交場(chǎng)所功能，開始，開始從純商業(yè)從純商業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)向生活社交場(chǎng)所設(shè)施轉(zhuǎn)向生活社交場(chǎng)所20家人歡聚演藝活動(dòng)聚友娛樂游逛休閑商務(wù)交際4.2 4.2 強(qiáng)化顧客體驗(yàn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)化顧客體驗(yàn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力 購(gòu)物中心進(jìn)一步購(gòu)物中心進(jìn)一步強(qiáng)化顧客體驗(yàn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)化顧客體驗(yàn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以期，以期提高消費(fèi)者提高消費(fèi)者的消費(fèi)頻率和消費(fèi)黏性的消費(fèi)頻率和消費(fèi)黏性備注：資料來源為澳大利亞西田商業(yè)公司21 “美觀的商品陳列，充足的貨品選擇，優(yōu)秀的客戶服務(wù)就是給消費(fèi)者的最好的體驗(yàn)，這已經(jīng)是網(wǎng)購(gòu)很難比擬的了?！卑拇罄麃咷PT（General Property Trust）澳洲第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)信托基金公司CEO社交的體驗(yàn)科技化的體驗(yàn)視覺的體驗(yàn)藝術(shù)和戲劇化的體驗(yàn)意想不到的體驗(yàn)消費(fèi)者五種體