中原20日濟(jì)南鑫苑名家項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、鑫苑名家鑫苑名家 鑫苑（中國(guó)）入濟(jì)第四年的又一次巔峰巨獻(xiàn)鑫苑（中國(guó)）入濟(jì)第四年的又一次巔峰巨獻(xiàn)2006年6月正式進(jìn)軍濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)之初，鑫苑（中國(guó)）便憑借鑫苑城市之家當(dāng)年拿地、當(dāng)年開發(fā)、一年售罄、提前兩個(gè)月交付的速度，以及緊湊實(shí)用的產(chǎn)品贏得了濟(jì)南市民的青睞，贏得了業(yè)內(nèi)的高度評(píng)價(jià)！2010年，在鑫苑（中國(guó)）進(jìn)入濟(jì)南的第四年之后，鑫苑（中國(guó)）又以一年一個(gè)項(xiàng)目的速度相繼開發(fā)了鑫苑碧水尚景、鑫苑國(guó)際城市花園兩個(gè)高品質(zhì)熱銷樓盤關(guān)系營(yíng)銷關(guān)系營(yíng)銷 實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)與品牌共贏實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)與品牌共贏鑫苑名家項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告鑫苑名家項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告撰寫：山東中原撰寫：山東中原 項(xiàng)目一部項(xiàng)目一部 時(shí)間：時(shí)間：2010年年1月月

2、20日日謹(jǐn)呈：山東鑫苑置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：山東鑫苑置業(yè)有限公司 目標(biāo)：鑫苑（中國(guó)）在濟(jì)南取得又一次輝煌和完勝目標(biāo)：鑫苑（中國(guó)）在濟(jì)南取得又一次輝煌和完勝叫好叫好叫座叫座鑫苑（中國(guó)）在濟(jì)品牌鞏固提升鑫苑（中國(guó)）在濟(jì)品牌鞏固提升20102010年年2 2個(gè)月銷售個(gè)月銷售6.36.3億億3030個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤以上既是我們的目標(biāo)，也是我們此次報(bào)告的出發(fā)點(diǎn)。以上既是我們的目標(biāo)，也是我們此次報(bào)告的出發(fā)點(diǎn)。走近中原5 中原集團(tuán)旗艦中原地產(chǎn)于一九七八年成立一九七八年成立于香港，經(jīng)過(guò)逾三十年的發(fā)展，中原地產(chǎn)分行數(shù)目達(dá)五百間，成為香港規(guī)模最大的地產(chǎn)代理公司之一，鑄就中原“王牌”代理品牌！集團(tuán)主

3、席施永青先生于二零零一年間，成功全面收購(gòu)利嘉閣地產(chǎn)代理有限公司后，占據(jù)香港交易市場(chǎng)占有率絕對(duì)第一香港交易市場(chǎng)占有率絕對(duì)第一的位置，市場(chǎng)占有率超過(guò)市場(chǎng)占有率超過(guò)5050，員工人數(shù)逾萬(wàn)人。年傭金收入70多億港幣，傲視同儕；業(yè)務(wù)遍及營(yíng)銷策劃，一、二手住宅、寫字樓、商鋪?zhàn)赓U及買賣，物業(yè)估價(jià)、地皮買賣等。6 1994年香港中原集團(tuán)在北京成立其國(guó)內(nèi)的第一家分行，繼而于1998年設(shè)立中原（中國(guó)），專責(zé)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代理中介業(yè)務(wù)；憑借母公司純潔忠誠(chéng)的經(jīng)營(yíng)理念，于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)上貫徹始終，堅(jiān)守不參加炒賣、成交力強(qiáng)、服務(wù)全面、掌握市場(chǎng)脈搏、公開信息、公平交易等宗旨，成功樹立皇牌代理、信心標(biāo)記品牌形象。 至2010年

4、1月，中原（中國(guó)）已在大陸開設(shè)二十七家分行二十七家分行，員工2000020000多人多人， 20092009年傭金年傭金收入更是突破八十億元八十億元人民幣。中原集團(tuán)大中國(guó)框架基本確立，現(xiàn)已成為全國(guó)最大的專業(yè)地產(chǎn)代理公司。7 中原（中國(guó)）先后與國(guó)內(nèi)數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)取得了良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，如深圳深圳萬(wàn)科、天鴻集團(tuán)；北京的華遠(yuǎn)、開發(fā)總、住總、首創(chuàng)、城建集團(tuán)、金融街控股、國(guó)華置萬(wàn)科、天鴻集團(tuán)；北京的華遠(yuǎn)、開發(fā)總、住總、首創(chuàng)、城建集團(tuán)、金融街控股、國(guó)華置業(yè)；香港的江山控股、南益集團(tuán)；上海實(shí)業(yè)、萬(wàn)基置業(yè)、業(yè)；香港的江山控股、南益集團(tuán)；上海實(shí)業(yè)、萬(wàn)基置業(yè)、GICGIC、富華集團(tuán)、合景泰富、富華集團(tuán)、合景

5、泰富等，更是與萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、上海實(shí)業(yè)、萊鋼集團(tuán)和山東黃金地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、上海實(shí)業(yè)、萊鋼集團(tuán)和山東黃金地產(chǎn)建立了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系。中原更以其專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、良好的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)得到了各大開發(fā)商一致的好評(píng)。 山東中原作為中原（中國(guó)）的第十五家分行，更將融合其他分行的精髓與成功經(jīng)驗(yàn)為貴司提供更專業(yè)的全程策劃銷售代理服務(wù)。山東中原以濟(jì)南為中心，重點(diǎn)服務(wù)濟(jì)南項(xiàng)目。公司定位為專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)商，以整合中原全國(guó)資源有效為開發(fā)商提供專業(yè)建議和服務(wù)。8中原地產(chǎn)三十年的企業(yè)文化；中原地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的合作和敬業(yè)精神；中原地產(chǎn)的專業(yè)性；中原地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的口碑；中原地產(chǎn)每年上百個(gè)項(xiàng)目的成功案例及山東市場(chǎng)30多

6、個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)；中原（中國(guó)）擁有大陸和香港網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢(shì)；中原（中國(guó)）中央HR進(jìn)行人員的垂直化管理。中原地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)中原地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)9山東中原近三年所承擔(dān)銷售代理項(xiàng)目一覽表山東中原近三年所承擔(dān)銷售代理項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模規(guī)模合作時(shí)間及銷售率合作時(shí)間及銷售率濟(jì)南萊鋼凱旋新城總建面30萬(wàn)平米（住宅）2004年至今 目前一期銷售率100%濟(jì)南新世界商城總建面1.3萬(wàn)平米（商業(yè)）2005年9月至2006年9月 銷售率100% 青島萊鋼大廈總建面10萬(wàn)平米（綜合）2006年8月至2007年10月銷售率100% 臨沂國(guó)際商品城總建面11萬(wàn)平米（綜合）2006年3月至2007年8月銷售率100% 臨沂御園

7、金頂總建面10萬(wàn)平米（住宅）2006年2月至2007年3月銷售率100%10山東中原近三年所承擔(dān)策略顧問(wèn)項(xiàng)目一覽表山東中原近三年所承擔(dān)策略顧問(wèn)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模規(guī)模合作模式合作模式濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城總建面300萬(wàn)平米（住宅）項(xiàng)目市場(chǎng)研究及監(jiān)控濟(jì)南東方美郡總建面23萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷策略濟(jì)南名士豪庭總建面80萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷策略濟(jì)南唐冶新城項(xiàng)目總占地12平方公里（住宅）前期市場(chǎng)研究及規(guī)劃布局濟(jì)南天鴻田園新城項(xiàng)目總建面360萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位濟(jì)南舜井淳和總建面2萬(wàn)平米（商業(yè)）前期市場(chǎng)研究及招商策略青島達(dá)利廣場(chǎng)總建面10萬(wàn)平米（綜合）前

8、期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷策略青島匯豪景苑總建面12萬(wàn)平米（住宅）前期市場(chǎng)研究定位及營(yíng)銷策略臨沂財(cái)富中心總建面10萬(wàn)平米（綜合）前期市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位11山東中原目前操作項(xiàng)目山東中原目前操作項(xiàng)目黃金黃金9999項(xiàng)目位置：旅游路項(xiàng)目位置：旅游路發(fā)發(fā) 展展 商：山東黃金地產(chǎn)商：山東黃金地產(chǎn)總建筑面積：總建筑面積：110110萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米物業(yè)類型：高檔住宅及公建配套物業(yè)類型：高檔住宅及公建配套中原貢獻(xiàn)：全案代理該項(xiàng)目中原貢獻(xiàn)：全案代理該項(xiàng)目, ,利用中原靈敏的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及豐富操盤經(jīng)驗(yàn)利用中原靈敏的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及豐富操盤經(jīng)驗(yàn), , 為該項(xiàng)目前為該項(xiàng)目前期進(jìn)行了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和客戶定位期進(jìn)行了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和客

9、戶定位, ,目前已完成了部分面積的團(tuán)購(gòu)目前已完成了部分面積的團(tuán)購(gòu), ,推推出出3 3萬(wàn)余平米當(dāng)月售罄（最高單價(jià)萬(wàn)余平米當(dāng)月售罄（最高單價(jià)1250012500元元/ /平方米），同時(shí)積累了大量的平方米），同時(shí)積累了大量的市場(chǎng)客戶市場(chǎng)客戶, ,贏得了開發(fā)商高度認(rèn)可。贏得了開發(fā)商高度認(rèn)可。12項(xiàng)目位置：經(jīng)十東路項(xiàng)目位置：經(jīng)十東路發(fā)發(fā) 展展 商：山東黃金地產(chǎn)商：山東黃金地產(chǎn)總建筑面積：總建筑面積：4242萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米物業(yè)類型：高檔公寓與高檔寫字樓物業(yè)類型：高檔公寓與高檔寫字樓中原貢獻(xiàn)：中原貢獻(xiàn)： 利用中原靈敏的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及豐富操盤經(jīng)驗(yàn)利用中原靈敏的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及豐富操盤經(jīng)驗(yàn), ,為項(xiàng)目前期進(jìn)行了準(zhǔn)確的市

10、為項(xiàng)目前期進(jìn)行了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和客戶定位場(chǎng)定位和客戶定位, ,目前項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展順利目前項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展順利, ,項(xiàng)目已于項(xiàng)目已于0909年年7 7月份開月份開盤，一期盤，一期5 5萬(wàn)平米寫字樓已經(jīng)售罄。萬(wàn)平米寫字樓已經(jīng)售罄。黃金時(shí)代廣場(chǎng)黃金時(shí)代廣場(chǎng)13項(xiàng)目位置：經(jīng)十路項(xiàng)目位置：經(jīng)十路510510號(hào)號(hào)發(fā)發(fā) 展展 商：萊鋼建設(shè)商：萊鋼建設(shè)總建筑面積：總建筑面積：3030萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米物業(yè)類型：中高檔住宅物業(yè)類型：中高檔住宅中原貢獻(xiàn)：全案代理該項(xiàng)目中原貢獻(xiàn)：全案代理該項(xiàng)目, ,利用中原的完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及客戶資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有效的利用中原的完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及客戶資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有效的市場(chǎng)定位及客群分析，根據(jù)市

11、場(chǎng)形勢(shì)及時(shí)進(jìn)行策略調(diào)整和策劃活動(dòng)配市場(chǎng)定位及客群分析，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)及時(shí)進(jìn)行策略調(diào)整和策劃活動(dòng)配合，滿足發(fā)展商的回款要求，目前項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄，二期多層部分合，滿足發(fā)展商的回款要求，目前項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄，二期多層部分即將開售。即將開售。萊鋼凱旋新城萊鋼凱旋新城14項(xiàng)目位置：趵南路文化西路交匯處項(xiàng)目位置：趵南路文化西路交匯處發(fā)發(fā) 展展 商：山東金光置業(yè)集團(tuán)商：山東金光置業(yè)集團(tuán)總建筑面積：總建筑面積：8 8萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、高檔公寓物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、高檔公寓中原貢獻(xiàn)：利用中原專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)研究及豐富操盤經(jīng)驗(yàn)中原貢獻(xiàn)：利用中原專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)研究及豐富操盤經(jīng)驗(yàn), ,目前為項(xiàng)目

12、進(jìn)行市場(chǎng)定位和目前為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位和客戶定位客戶定位, , 根據(jù)開發(fā)商回款要求，目前項(xiàng)目正在進(jìn)行前期團(tuán)購(gòu)，正式推廣根據(jù)開發(fā)商回款要求，目前項(xiàng)目正在進(jìn)行前期團(tuán)購(gòu)，正式推廣工作工作4 4月份開展月份開展, ,計(jì)劃計(jì)劃1010年年7 7月開盤月開盤. .金光旺角金光旺角15中原地產(chǎn)其他地區(qū)操作項(xiàng)目列舉中原地產(chǎn)其他地區(qū)操作項(xiàng)目列舉項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模規(guī)模項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模規(guī)模北京合景泰富香悅四季總建面60萬(wàn)平米（住宅）深圳萬(wàn)科第五園總建面25萬(wàn)平米（住宅）北京泛海國(guó)際居住區(qū)總建面260萬(wàn)平米（住宅）深圳萬(wàn)科金域藍(lán)灣總建面30萬(wàn)平米（住宅）北京海棠公社總建面33萬(wàn)平米（住宅）深圳萬(wàn)科天琴灣總建面80

13、萬(wàn)平米（住宅）北京復(fù)地國(guó)際公寓總建面10萬(wàn)平米（住宅）深圳萬(wàn)科金域華府總建面19萬(wàn)平米（住宅）北京京都杭城總建面35萬(wàn)平米（住宅）深圳中海深圳灣畔總建面17萬(wàn)平米（住宅）上海世貿(mào)濱江花園總建面80萬(wàn)平米（住宅）上海華潤(rùn)橡樹灣總建面23萬(wàn)平米（住宅）上海奧林匹克花園總建面70萬(wàn)平米（住宅）上海金地灣流域總建面20萬(wàn)平米（住宅）16本項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置本項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置項(xiàng)目總負(fù)責(zé)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)項(xiàng)目總執(zhí)行項(xiàng)目總執(zhí)行策劃經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理策劃師策劃師銷售主管銷售主管助理策劃師助理策劃師置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)投資顧問(wèn)部投資顧問(wèn)部品牌拓展部品牌拓展部Part1Part1 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究 Part2Part2 項(xiàng)目

14、定位項(xiàng)目定位Part3Part3 物業(yè)類型調(diào)整建議物業(yè)類型調(diào)整建議Part4Part4 營(yíng)銷營(yíng)銷Part5Part5 執(zhí)行力執(zhí)行力n 政策變化n 競(jìng)爭(zhēng)分析n 客群定位n 市場(chǎng)定位n 執(zhí)行力n 銷售力Part1.1n 國(guó)家政策n 地方規(guī)定Part1 Part1 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究政政 策策變變 化化19市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究政策變化政策變化2009年，中國(guó)房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展的一年。2010年，全年房?jī)r(jià)漲幅全年房?jī)r(jià)漲幅24%，創(chuàng)造近，創(chuàng)造近15年之最！年之最！全年銷售面積全年銷售面積9.3713億平方米，比億平方米，比2008年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)42.1%。國(guó)家是否會(huì)允許中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)國(guó)家是否會(huì)允許中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

15、繼續(xù)2009年的瘋狂，會(huì)出臺(tái)怎樣的政年的瘋狂，會(huì)出臺(tái)怎樣的政策？策？在國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)后，地方政府會(huì)做出怎樣的反應(yīng)？會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)在國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)后，地方政府會(huì)做出怎樣的反應(yīng)？會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)本案開發(fā)有何影響和啟示？市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)本案開發(fā)有何影響和啟示？20市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究政策變化政策變化宏觀政策宏觀政策營(yíng)業(yè)稅征收營(yíng)業(yè)稅征收2改改5.doc國(guó)四條國(guó)四條.doc拿地首付款提高拿地首付款提高.doc21市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究政策變化政策變化宏觀政策宏觀政策國(guó)國(guó)1111條出臺(tái)條出臺(tái).doc.doc22市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究政策變化政策變化宏觀政策研究小結(jié)宏觀政策研究小結(jié)通過(guò)

16、以上國(guó)家近期出臺(tái)的相應(yīng)政策分析可見：1.2009年全國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)瘋漲的情況已經(jīng)引起國(guó)務(wù)院的高度重視，并表明了中央政府對(duì)于遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)速的決心。但執(zhí)行效果最終取決于地方政府配合執(zhí)行的力度和是否有更強(qiáng)硬、更直接的措施出臺(tái)。2.對(duì)從短期1-3個(gè)月來(lái)看，市場(chǎng)會(huì)受一些沖擊，主要是政策效應(yīng)導(dǎo)致短期觀望會(huì)短期觀望會(huì)使成交量會(huì)回落使成交量會(huì)回落，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。3.從2010年整個(gè)市場(chǎng)需求趨勢(shì)來(lái)看，需求相對(duì)于2009年可能會(huì)有所下降，但幅度不會(huì)很大，也會(huì)大大高于2008年的水平。 4.從2010年整個(gè)市場(chǎng)供給趨勢(shì)來(lái)看，放量是不可避免的。5.從2010年整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，全年整體房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，仍

17、然會(huì)保持小幅全年整體房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，仍然會(huì)保持小幅上升態(tài)勢(shì)上升態(tài)勢(shì)。23市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究政策變化政策變化地方規(guī)定地方規(guī)定濟(jì)南不再審批濟(jì)南不再審批6層層以下建筑以下建筑.doc公積金二套房首付公積金二套房首付比例或?qū)⑻岣弑壤驅(qū)⑻岣?doc24市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究政策變化政策變化地方法規(guī)研究小結(jié)地方法規(guī)研究小結(jié)通過(guò)對(duì)濟(jì)南最近出臺(tái)或擬定中的相關(guān)規(guī)定分析可見：1. 濟(jì)南市將借助全運(yùn)帶來(lái)的城區(qū)建設(shè)之勢(shì)，進(jìn)一步加大舊城改造力度，提升城市國(guó)際化形象。2. 舊城改造力度的加大，原地安置的拆遷補(bǔ)償方式，一方面將大大增加城區(qū)商品住宅的供應(yīng)量，另一方面又會(huì)分流很大一部分購(gòu)房客戶。3. 如公積金首付政策調(diào)整，將會(huì)徹底貫徹

18、國(guó)家關(guān)于“二套房”貸款的政策，徹底截?cái)噘?gòu)房者商貸后走公積金規(guī)定漏洞的路子，投機(jī)性購(gòu)房受打擊嚴(yán)重，一定程度影響樓市成交。4. “不再規(guī)劃審批不再規(guī)劃審批6層以下建筑層以下建筑”將迫使開發(fā)商通過(guò)重新合理規(guī)劃物業(yè)將迫使開發(fā)商通過(guò)重新合理規(guī)劃物業(yè)類型來(lái)提高項(xiàng)目品質(zhì)、提高售價(jià)類型來(lái)提高項(xiàng)目品質(zhì)、提高售價(jià)。 Part1.2n 城市供應(yīng)n 區(qū)域供應(yīng)Part1 Part1 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)分分 析析26市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)2009年成交土年成交土地地2009年濟(jì)南市共成交居住用地成交居住用地51宗宗，總用地1020.7畝，規(guī)劃總建筑面積約為規(guī)劃總建筑面積約為859萬(wàn)平方萬(wàn)

19、平方米米，建筑形式均以高層住宅產(chǎn)品為主，平均個(gè)案在15萬(wàn)平方米左右，但預(yù)計(jì)2010年上市項(xiàng)目在20個(gè)左右，整體供應(yīng)與2009年相仿，供應(yīng)平穩(wěn)。行政區(qū)行政區(qū)成交宗數(shù)成交宗數(shù)（宗）（宗）規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）最高樓面地價(jià)最高樓面地價(jià)（元（元/平方米）平方米）歷下區(qū)252729884市中區(qū)153232250歷城區(qū)41091701槐蔭區(qū)4822025天橋區(qū)3732404合計(jì)合計(jì)5185927市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)2010年初土地供應(yīng)年初土地供應(yīng)濟(jì)南市國(guó)土部門的官方網(wǎng)站顯示，從2009年12月28日至2010年1月13日，短短半月里，先后發(fā)放了四批13

20、塊地。 13塊土地總面積超過(guò)120萬(wàn)平米，按照平均容積率2.2計(jì)算，總建面約270萬(wàn)平米，接近2009年全年住宅成交總面積290多萬(wàn)平米。濟(jì)南市年初大量放地表明濟(jì)南市政府在積極響應(yīng)貫徹國(guó)家濟(jì)南市政府在積極響應(yīng)貫徹國(guó)家“增加住房建設(shè)土地有效增加住房建設(shè)土地有效供應(yīng)供應(yīng)”的政策，以有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)的政策，以有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。土地供應(yīng)充足，將有效降低土地競(jìng)拍激烈程度，從而降低開發(fā)成本，為平抑房?jī)r(jià)提土地供應(yīng)充足，將有效降低土地競(jìng)拍激烈程度，從而降低開發(fā)成本，為平抑房?jī)r(jià)提供可能。供可能。按照正常的開發(fā)周期測(cè)算，2009年底或2010年上市土地需要在2011年才能進(jìn)入開發(fā)市場(chǎng)，2010年市

21、場(chǎng)供應(yīng)仍然處于平穩(wěn)之勢(shì)，旺盛的剛性需求購(gòu)房市場(chǎng)將促年市場(chǎng)供應(yīng)仍然處于平穩(wěn)之勢(shì)，旺盛的剛性需求購(gòu)房市場(chǎng)將促使?jié)戏績(jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)使?jié)戏績(jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。28區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目數(shù)量10 0萬(wàn)以上萬(wàn)以上項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目數(shù)量7000-9000元元/ /項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目數(shù)量均價(jià)均價(jià)總建總建筑面積筑面積東部1210107338544.5南部2227300354中部00000北部110550912西部7646750463.5合計(jì)22191667241374目前，濟(jì)南在售住宅項(xiàng)目數(shù)量不多，有房源樓盤僅有22個(gè)，供應(yīng)量較前幾個(gè)月明顯減少，項(xiàng)目去化速度較快。北部因御景園、君逸左岸等區(qū)域內(nèi)偏高價(jià)樓盤的售罄造北部因御景園、

22、君逸左岸等區(qū)域內(nèi)偏高價(jià)樓盤的售罄造成區(qū)域價(jià)格下降，環(huán)比上月下降成區(qū)域價(jià)格下降，環(huán)比上月下降5.36%。市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目29區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積（萬(wàn)）（萬(wàn)）物業(yè)類型物業(yè)類型主力戶型主力戶型區(qū)間區(qū)間均價(jià)均價(jià)（元（元/ /）存量存量（萬(wàn)）（萬(wàn)）2010年計(jì)劃年計(jì)劃銷售量（萬(wàn)）銷售量（萬(wàn)）東部海信慧園30高層花園洋房80-120平米兩室、三室660013.413.4東部茗筑美嘉26高層小高層70-100平米兩室620044東部中海紫御東郡28高層花園洋房79-82平米兩室，95平米左右三室，147平米四室73001010東部中齊未

23、來(lái)城41高層花園洋房95平米兩室,130平米三室640031.578.4東部保利花園26.5高層76-100平米兩室，120-140平米三室650016.510東部藍(lán)調(diào)國(guó)際12高層87-95平米兩室65009.79.7市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)在售項(xiàng)目個(gè)案在售項(xiàng)目個(gè)案30東部海爾綠城全運(yùn)村183高層花園洋房別墅95平米兩室,130平米三室11000155.326.4東部名士豪庭86.4高層90-100平米兩室130-140平米三室880046.1413.2東部黃金99104高層小高層花園洋房90-95平米兩室147平米三室850099.414.4東部鮑德現(xiàn)代逸城27高層花

24、園洋房87-95平米兩室,120-160平米三室7800819市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)在售項(xiàng)目個(gè)案在售項(xiàng)目個(gè)案31西部陽(yáng)光100178高層多層60-100平米一室、兩室92007710西部路勁御景城41高層85-120平米兩室、三室8000374西部凱旋新城（西地塊）10.6多層112平米三室、75平米一室80002.62.6西部泉景天沅80高層多層86-139平米兩居、三居800008南部銀豐花園30高層多層140-170平米三居800010.419.6南部魯能領(lǐng)秀城324高層多層別墅86-117平米兩居、117-150三居78001449合計(jì)1227.5665.01

25、181.7市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)在售項(xiàng)目個(gè)案在售項(xiàng)目個(gè)案32所在區(qū)域所在區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目數(shù)量10 0萬(wàn)以上萬(wàn)以上項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目數(shù)量2010年入世年入世項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目數(shù)量2011年年入市入市總建筑面積總建筑面積東部10873261.2南部3221322.4中部211144.9北部5532156西部222069合計(jì)221857853.5由上表可見，濟(jì)南市（主城區(qū)）新增項(xiàng)目由上表可見，濟(jì)南市（主城區(qū)）新增項(xiàng)目22個(gè)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)新增項(xiàng)目供應(yīng)面?zhèn)€，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)新增項(xiàng)目供應(yīng)面積達(dá)積達(dá)853.5萬(wàn)平方米，平均每年近萬(wàn)平方米，平均每年近300萬(wàn)平米的供應(yīng)量與往年相比變化不大。萬(wàn)平米

26、的供應(yīng)量與往年相比變化不大。市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)新增項(xiàng)目新增項(xiàng)目331. 濟(jì)南目前在售項(xiàng)目（主城區(qū)）基本無(wú)6000元/以下項(xiàng)目，均向7000元以上挺進(jìn)；特別是品牌開發(fā)商高價(jià)拿地將左右濟(jì)南步入萬(wàn)元時(shí)代品牌開發(fā)商高價(jià)拿地將左右濟(jì)南步入萬(wàn)元時(shí)代。2.2. 項(xiàng)目所處北部區(qū)域供應(yīng)量較少，價(jià)格上漲潛力巨大，隨著小清河改造進(jìn)程不斷加項(xiàng)目所處北部區(qū)域供應(yīng)量較少，價(jià)格上漲潛力巨大，隨著小清河改造進(jìn)程不斷加快，將呈現(xiàn)后來(lái)居上之勢(shì)快，將呈現(xiàn)后來(lái)居上之勢(shì)。3.3. 在售項(xiàng)目戶型在售項(xiàng)目戶型以75-95平米左右兩室和95-130平米三室為主，其中75-95平米之間的兩室、95-120平米之間

27、的三室等偏經(jīng)濟(jì)型戶型最為熱銷偏經(jīng)濟(jì)型戶型最為熱銷。市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)344. 近期價(jià)格的持續(xù)上漲、在售供應(yīng)量的不足造成濟(jì)南住宅市場(chǎng)價(jià)漲量跌的局面價(jià)格的持續(xù)上漲、在售供應(yīng)量的不足造成濟(jì)南住宅市場(chǎng)價(jià)漲量跌的局面。5. 整個(gè)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大，新舊項(xiàng)目總供應(yīng)量達(dá)到近1500萬(wàn)平米，20102010年預(yù)計(jì)推售量年預(yù)計(jì)推售量在在300300萬(wàn)平米左右萬(wàn)平米左右。由于未來(lái)一年的政策目前尚不明朗，開發(fā)商在推售量上可能會(huì)有所保留，一旦政策明朗化，推售量還有可能增加。6. 新增項(xiàng)目數(shù)量22個(gè)，未來(lái)三年內(nèi)總供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到853.5萬(wàn)平方米，平均每年近300萬(wàn)平米的供應(yīng)量

28、與2009年市場(chǎng)供應(yīng)相比較為平穩(wěn)。市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析城市供應(yīng)城市供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)35市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)鑫苑鑫苑名家名家本案所在的北二環(huán)以南、濟(jì)洛路以東經(jīng)一路以北隸屬天橋區(qū)區(qū)域計(jì)劃出地22宗，占天橋區(qū)總計(jì)劃出地?cái)?shù)量的45%區(qū)域潛在土地較多，未來(lái)23年內(nèi)開發(fā)量巨大36編編號(hào)號(hào)項(xiàng)目或地塊項(xiàng)目或地塊占地面積占地面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）建筑面積建筑面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）土地土地性質(zhì)性質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型開發(fā)公司開發(fā)公司預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)銷售時(shí)間銷售時(shí)間1 鑫苑名家2055居住高層多層山東鑫苑置業(yè)有限公司2010年下半年2 重汽華光日化項(xiàng)目1533居住

29、高層小高層多層中國(guó)重型汽車集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年中旬3尚品清河1216居住高層多層山東北大資源地產(chǎn)有限公司2010年下半年4華福國(guó)際2040居住高層小高層天津新華投資集團(tuán)2010年5冠華車北項(xiàng)目8.420居住高層小高層冠華置業(yè)2010年下半年合計(jì)合計(jì)75.4164市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)同期項(xiàng)目同期項(xiàng)目37由上表可見：1.目前小清河板塊潛在供應(yīng)量約為160多萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010年推出量約為40萬(wàn)平米左右。2.小清河沿線土地市場(chǎng)活躍，成為濟(jì)南炙手可熱的開發(fā)區(qū)域小清河沿線土地市場(chǎng)活躍，成為濟(jì)南炙手可熱的開發(fā)區(qū)域，現(xiàn)成交土地推出時(shí)間多集中在2010年下半年前后。3.隨著

30、2010年土地上市量進(jìn)一步加大，2011年下半年以后開發(fā)量量將進(jìn)一步加大。市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)同期項(xiàng)目同期項(xiàng)目38通過(guò)對(duì)本案區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)分析可見：n小清河兩岸區(qū)域成為未來(lái)濟(jì)南開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。n濟(jì)南主城區(qū)6層以下建筑不再審批成就項(xiàng)目最后稀缺產(chǎn)品。n距離市中心較近，客戶來(lái)源豐富，剛性客戶量巨大 。n周邊土地價(jià)格不斷上漲，支撐高價(jià)入市可能。n高單價(jià)時(shí)代呼喚低總價(jià)產(chǎn)品。n濟(jì)南進(jìn)入新一輪激烈競(jìng)爭(zhēng)階段的前期。市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)39市場(chǎng)研究小結(jié)市場(chǎng)研究小結(jié)通過(guò)對(duì)近期國(guó)家政策、地方法規(guī)和市場(chǎng)供應(yīng)分析可見：1.2010年國(guó)家將嚴(yán)厲打擊投機(jī)購(gòu)

31、房，有效增加土地供應(yīng)，加速普通商品住宅開發(fā)，結(jié)合其他金融等政策有效遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象，但在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的情況下，政府但在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的情況下，政府后繼政策將放緩出臺(tái)后繼政策將放緩出臺(tái)。2.受政策出臺(tái)的影響，短期內(nèi)將使一線或二線房?jī)r(jià)過(guò)高城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅回落，但在國(guó)家后繼政策乏力的情況下，預(yù)計(jì)2010年下半年房市將重新回歸，平穩(wěn)發(fā)展。3.受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供應(yīng)情況和房?jī)r(jià)水平影響，國(guó)家最近出臺(tái)的相應(yīng)政策，對(duì)如濟(jì)南這對(duì)如濟(jì)南這樣的二線及其以下城市房地產(chǎn)發(fā)展影響不大，樣的二線及其以下城市房地產(chǎn)發(fā)展影響不大，2010年將繼續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面年將繼續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面。4.濟(jì)南市“不再規(guī)劃審批6層以下建筑”的規(guī)定將

32、促使開發(fā)商積極尋求更加合理的產(chǎn)品組合方案，以提高項(xiàng)目品質(zhì)和項(xiàng)目售價(jià)。七八層電梯洋房將成為市場(chǎng)新的寵兒七八層電梯洋房將成為市場(chǎng)新的寵兒。Part2.1 SWOT分分 析析 Part2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位n S.W.O.T矩陣n S.W.O.T分析小結(jié)41優(yōu)勢(shì)分析（優(yōu)勢(shì)分析（StrengthStrength）劣勢(shì)分析（劣勢(shì)分析（WeaknessWeakness）S1S1：項(xiàng)目整體規(guī)模大，市場(chǎng)影響力強(qiáng)S2S2：鑫苑品牌實(shí)力強(qiáng)大，在濟(jì)南頗具影響力S3S3：周邊市政配套和項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套齊全，生活便利。 S4S4：緊鄰南北主干道歷山路、東西主干道北園大街，項(xiàng)目周邊多條公交線路直達(dá)市中心，交通便利S5S5：鄰近

33、居然之家、紅星美凱龍、黃臺(tái)建材市場(chǎng)、東亞家居、富雅家居等，潛在客戶的購(gòu)買力較好W1W1：在濟(jì)南市區(qū)的地理位置，不符合濟(jì)南人“住東不住西，住南不住北”的居住習(xí)慣W2W2：地勢(shì)低洼，大雨后易積水W3W3：緊鄰主干道歷山北路，向北直通繞城高速，大型 車輛過(guò)往頻繁，灰塵污染較嚴(yán)重機(jī)會(huì)分析（機(jī)會(huì)分析（OpportunityOpportunity）威脅分析（威脅分析（ThreatThreat）O1: O1: 區(qū)域內(nèi)物業(yè)總量稀缺，直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少，存在一定需求量，區(qū)域價(jià)值凸顯O2O2：小清河治理改造工程的實(shí)施，將有力提升整個(gè)北部形象，帶來(lái)區(qū)域價(jià)值提升O3O3：宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好O4O4：區(qū)域內(nèi)清河板塊一枝獨(dú)秀，

34、地理位置、自然景觀稀缺，形成北部城區(qū)新版塊T1T1：人文環(huán)境和自然環(huán)境較差；北園商圈，人流物流量大，居民構(gòu)成較復(fù)雜T2T2：周邊潛在購(gòu)房者對(duì)高層住宅的建筑形式接受程度較低T3T3：國(guó)家相關(guān)政策變動(dòng)影響整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展項(xiàng) 目 定 位項(xiàng) 目 定 位S W O TS W O T 分 析分 析S W O TS W O T 矩 陣矩 陣42Factor1：獨(dú)特的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：獨(dú)特的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力Factor2: 小清河改造成就項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值提升小清河改造成就項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值提升Factor3: 鑫苑品牌強(qiáng)大影響力鑫苑品牌強(qiáng)大影響力價(jià)價(jià) 值值項(xiàng) 目 定 位項(xiàng) 目 定 位S W O TS W O T 分 析分 析SWOTS

35、WOT分析小結(jié)分析小結(jié)核心價(jià)值核心價(jià)值通過(guò)項(xiàng)目SWOT分析可見，項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力有3個(gè)方面：Part2.2項(xiàng)項(xiàng) 目目定定 位位 Part2 Part2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位n 客群定位n 市場(chǎng)定位44項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客群定位客群定位客群來(lái)源客群來(lái)源由于項(xiàng)目體量較大，區(qū)域內(nèi)客戶資源豐富，前期以區(qū)域內(nèi)客戶為主，中后前期以區(qū)域內(nèi)客戶為主，中后期客戶來(lái)源將擴(kuò)大至城市中心區(qū)域和其他區(qū)域。期客戶來(lái)源將擴(kuò)大至城市中心區(qū)域和其他區(qū)域。45地緣關(guān)系黃臺(tái)區(qū)域北園區(qū)域二環(huán)東區(qū)域花園路區(qū)域交通牽引泉城廣場(chǎng)山大路老東門產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)洛口商貿(mào)區(qū)北園商貿(mào)區(qū)其它因素市內(nèi)其他區(qū)域地理緯度工作緯度原地升級(jí)或投資遷入項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客群定位

36、客群定位客群來(lái)源客群來(lái)源46游離游離10%重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶40%核心客戶核心客戶50%看好區(qū)域價(jià)值的其他看好區(qū)域價(jià)值的其他城區(qū)客戶城區(qū)客戶交通牽引客戶交通牽引客戶地緣性客戶和工作地緣性客戶和工作緣客戶緣客戶價(jià)值觀：長(zhǎng)期在區(qū)域內(nèi)生活工作，對(duì)區(qū)域的價(jià)值認(rèn)同極高，了解區(qū)域內(nèi)的所有配套設(shè)施，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)越感并相信區(qū)域的發(fā)展前景，看到了物業(yè)的升值過(guò)程。置業(yè)目的：升級(jí)自住或投資存在重復(fù)購(gòu)買的可能?？腿海寒?dāng)?shù)鼐用?，黃臺(tái)、北當(dāng)?shù)鼐用瘢S臺(tái)、北園、洛口商貿(mào)區(qū)私企業(yè)主、園、洛口商貿(mào)區(qū)私企業(yè)主、中高端白領(lǐng)中高端白領(lǐng)。價(jià)值觀：了解區(qū)域并有認(rèn)同感，希望進(jìn)入這個(gè)區(qū)域。置業(yè)目的：改善、升級(jí)自住客群：項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊58公里

37、范圍公里范圍內(nèi)年輕白領(lǐng)和原著居民內(nèi)年輕白領(lǐng)和原著居民。價(jià)值觀：看好區(qū)域發(fā)展價(jià)值，追求房屋保值增值和租賃需求的投資投機(jī)客戶。置業(yè)目的：階段性居住、投機(jī)投資。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客群定位客群定位住宅產(chǎn)品客群構(gòu)成住宅產(chǎn)品客群構(gòu)成47項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客群定位客群定位游離游離10%重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶30%核心客戶核心客戶60%區(qū)域認(rèn)可地段價(jià)值和鑫苑區(qū)域認(rèn)可地段價(jià)值和鑫苑品牌的追隨者品牌的追隨者高端白領(lǐng)、長(zhǎng)期商旅居住高端白領(lǐng)、長(zhǎng)期商旅居住的階段性居住投資客戶的階段性居住投資客戶純粹的投資客戶純粹的投資客戶階段性自住的投資客戶階段性自住的投資客戶中端資產(chǎn)處理客戶中端資產(chǎn)處理客戶市區(qū)投資客戶，其市區(qū)投資客戶，其中區(qū)

38、域客戶為主中區(qū)域客戶為主置業(yè)目的：認(rèn)可區(qū)域內(nèi)的租賃投資回報(bào)，有相對(duì)充裕的資金用于投資，選擇投資門檻相對(duì)低的產(chǎn)品，降低風(fēng)險(xiǎn)。置業(yè)目的：長(zhǎng)期在濟(jì)南外派或濟(jì)南本地的中高級(jí)單身白領(lǐng)，為了過(guò)度性居住而購(gòu)買，一旦自己不住，可以用于租賃或銷售。置業(yè)目的：認(rèn)可鑫苑的品牌，有足夠的資產(chǎn)投放到房地產(chǎn)這個(gè)升值潛力巨大，風(fēng)險(xiǎn)較小的投資方向中，重復(fù)購(gòu)買，用于租賃或銷售。公寓產(chǎn)品客群構(gòu)成公寓產(chǎn)品客群構(gòu)成48項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位住宅產(chǎn)品市場(chǎng)定位城市中心國(guó)際水畔生活社城市中心國(guó)際水畔生活社區(qū)區(qū)49如果把本項(xiàng)目比做一個(gè)人，她就是一個(gè)有著好的身世、高學(xué)歷、有國(guó)際視野，性格儒雅而謙遜，內(nèi)心上進(jìn)的好青年。

39、如果和她一起生活，你將進(jìn)入城市中心國(guó)際水畔的品味人生城市中心國(guó)際水畔的品味人生n城市中心國(guó)際水畔生活社區(qū)，城市中心國(guó)際水畔生活社區(qū)，國(guó)際化視野與生活國(guó)際化視野與生活世界很大也很小，與世界居民為鄰，搭上international的早班車，進(jìn)入世界的對(duì)話圈。n水畔社區(qū)，小清河成為自己的私人碼頭水畔社區(qū)，小清河成為自己的私人碼頭小清河改造后面貌煥然一新，抬腿即到，尊享屬于自己的私人碼頭。n品牌開發(fā)商傾心打造，品質(zhì)精湛品牌開發(fā)商傾心打造，品質(zhì)精湛品牌開發(fā)商，一年一個(gè)項(xiàng)目的速度書寫著濟(jì)南開發(fā)的奇跡，同樣詮釋著什么叫精湛。n10分鐘都市生活圈，生活就是這么便利分鐘都市生活圈，生活就是這么便利一切城市配套近

40、在咫尺，超市、商場(chǎng)、公園從來(lái)不曾遠(yuǎn)離你的生活。n一個(gè)有自己品格的社區(qū)一個(gè)有自己品格的社區(qū)這個(gè)城市里，如此貼近水的項(xiàng)目不多，真正懂得水、懂得享受水畔生活的人更不多項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位住宅定位住宅定位價(jià)值體系價(jià)值體系505152具備優(yōu)良居住屬性的投資公寓具備優(yōu)良居住屬性的投資公寓鑫苑全方位優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)鑫苑全方位優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)精裝修，送部分家具精裝修，送部分家具（活動(dòng)獲得）（活動(dòng)獲得）產(chǎn)品：產(chǎn)品：40601居室為主戶型居室為主戶型近鄰小清河綠化帶，景觀優(yōu)美近鄰小清河綠化帶，景觀優(yōu)美項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位公寓產(chǎn)品市場(chǎng)定位公寓產(chǎn)品市場(chǎng)定位Part3 Part3 物業(yè)類型調(diào)整建議物業(yè)類

41、型調(diào)整建議如本案規(guī)劃報(bào)批亦收到濟(jì)南市城鎮(zhèn)化工作會(huì)議關(guān)于濟(jì)南市城鎮(zhèn)化工作會(huì)議關(guān)于“不再審批不再審批6 6層以下建筑層以下建筑”的規(guī)定的規(guī)定的影響，則建議物業(yè)類型調(diào)整為：7 7層電梯退臺(tái)花園洋房層電梯退臺(tái)花園洋房+ +高層住宅高層住宅54物業(yè)類型物業(yè)類型調(diào)整建議調(diào)整建議物業(yè)類型規(guī)劃布局物業(yè)類型規(guī)劃布局整體規(guī)劃布局按照前期規(guī)劃方案布局花園洋房和高層，因?yàn)榛▓@洋房?jī)H增高一層，且頂層小面積復(fù)式，所以，整盤單元數(shù)和戶數(shù)變動(dòng)不大。557 7層電梯退臺(tái)花園洋房？！層電梯退臺(tái)花園洋房？！物業(yè)類型物業(yè)類型調(diào)整建議調(diào)整建議為什么是7層而不是8、9、10甚至11層以上的小高層？這首先要回歸到花園洋房出現(xiàn)的初衷以高端產(chǎn)

42、品類型拉升整盤品質(zhì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的更大化，這是目前市場(chǎng)較為流行同時(shí)消費(fèi)者廣泛接受的做法，無(wú)需過(guò)多解釋。我們重點(diǎn)來(lái)探討我們重點(diǎn)來(lái)探討7層的問(wèn)題。層的問(wèn)題。我們?yōu)槭裁唇ㄗh做我們?yōu)槭裁唇ㄗh做7層電梯退臺(tái)花園洋房？層電梯退臺(tái)花園洋房？56濟(jì)南市城鎮(zhèn)化工作會(huì)議關(guān)于濟(jì)南市城鎮(zhèn)化工作會(huì)議關(guān)于“不再審批不再審批6層以下建筑層以下建筑”的規(guī)定的規(guī)定聽起來(lái)似乎是個(gè)壞消息，但卻未嘗不可以轉(zhuǎn)變?yōu)楹孟ⅰＳ螒蛞?guī)則重新制定，原本只能受指標(biāo)限制只能做中高端產(chǎn)品的我們可以有機(jī)會(huì)搶占市場(chǎng)的最高點(diǎn)7層電梯退臺(tái)花園洋房。新政之下，客群對(duì)容積率指標(biāo)將更為敏感，低密度產(chǎn)品的稀缺性有可能超過(guò)歷史上任低密度產(chǎn)品的稀缺性有可能超過(guò)歷史上任何

43、一個(gè)時(shí)期何一個(gè)時(shí)期，2004年深圳萬(wàn)科城低密度社區(qū)受到市場(chǎng)狂熱追捧的神話極有可能在20102012年的濟(jì)南市場(chǎng)再度上演。當(dāng)產(chǎn)品類型范圍從2層到30層的時(shí)候，7層與8層可以說(shuō)毫無(wú)差別。但是當(dāng)產(chǎn)品類型范圍變成7層到30層的時(shí)候， 7層與8層的差別是巨大的，1層的差別代表著更豐富的空間設(shè)計(jì)，更獨(dú)享的配套服務(wù)，更難得的是更低容積率所帶來(lái)的稀缺性，而這正是創(chuàng)造利潤(rùn)的根本點(diǎn)。與其說(shuō)我們堅(jiān)持的是與其說(shuō)我們堅(jiān)持的是7層電梯退臺(tái)花園洋房的追求，不如說(shuō)我們是在堅(jiān)持產(chǎn)品的稀缺層電梯退臺(tái)花園洋房的追求，不如說(shuō)我們是在堅(jiān)持產(chǎn)品的稀缺性與差異化。性與差異化。Part4.1策策 略略 Part4 Part4 營(yíng)銷營(yíng)銷n 項(xiàng)

44、目操作難點(diǎn)n 問(wèn)題導(dǎo)向的核心策略n 核心賣點(diǎn)58目目標(biāo)標(biāo)鞏固品牌鞏固品牌 快速銷售快速銷售20102010年年2 2個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售6.36.3億億3030個(gè)月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤個(gè)月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤項(xiàng)目操作上的難點(diǎn)：項(xiàng)目操作上的難點(diǎn)：1、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建材市場(chǎng)、物流市場(chǎng)較多，形象差2、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)少有參考項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格定位具有一定影響59策略綱領(lǐng)：策略綱領(lǐng)：高舉低打：高舉低打： 高形象、高品牌、高期待、親民產(chǎn)品和價(jià)格高形象、高品牌、高期待、親民產(chǎn)品和價(jià)格1、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建材市場(chǎng)、物流市場(chǎng)較多，形象差、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建材市場(chǎng)、物流市場(chǎng)較多，形象差2、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)可參考項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格定位具有一定影響、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)可

45、參考項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格定位具有一定影響解決方案：解決方案：強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，建立項(xiàng)目形象解決方案：解決方案：跳出區(qū)域做項(xiàng)目，提升品牌影響力60客戶導(dǎo)向的營(yíng)銷調(diào)性：客戶導(dǎo)向的營(yíng)銷調(diào)性：現(xiàn)代大氣現(xiàn)代大氣（建筑園林）（建筑園林）自由精致自由精致（戶型）（戶型）文化底蘊(yùn)文化底蘊(yùn)（企業(yè)品牌）（企業(yè)品牌）親民性親民性（總價(jià)）（總價(jià)）國(guó)際化國(guó)際化（風(fēng)格）（風(fēng)格）61結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域及核心價(jià)值，概括項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域及核心價(jià)值，概括項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：1、城市河畔景觀，純水岸生活、城市河畔景觀，純水岸生活2、城市二環(huán)內(nèi)的國(guó)際生活城、城市二環(huán)內(nèi)的國(guó)際生活城3、品牌開發(fā)商的精致產(chǎn)品、品牌開發(fā)商的精致產(chǎn)品Part3.2 P

46、art3.2 Part4.2方方 案案 Part4 Part4 營(yíng)銷營(yíng)銷63形象怎么做？形象怎么做？強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，建立項(xiàng)目形象強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，建立項(xiàng)目形象n形象策略 p強(qiáng)化項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值體系 p高調(diào)性、高形象、高品質(zhì)、高期待 p給客戶以社會(huì)價(jià)值感項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：n城市河畔景觀，純水岸生活n城市二環(huán)內(nèi)的國(guó)際生活城n品牌開發(fā)商的精致產(chǎn)品64既定案名：既定案名：SLOGAN：清河畔清河畔 55萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 國(guó)際生活社區(qū)國(guó)際生活社區(qū)LOGO:鑫苑名家鑫苑名家根據(jù)與貴司溝通情況，項(xiàng)目將采用“鑫苑名家”案名，LOGO及SLOGAN亦將采用已開發(fā)“鑫苑名家” LOGO及SLOGAN.65方方 案案形

47、形 象象形象策略形象策略 u強(qiáng)化項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值體系強(qiáng)化項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值體系 u高調(diào)性、高形象、高品質(zhì)、高期待高調(diào)性、高形象、高品質(zhì)、高期待 u給客戶以社會(huì)價(jià)值感給客戶以社會(huì)價(jià)值感給足客戶想要的“虛榮”，拔調(diào)不拔價(jià)；產(chǎn)品的宣傳上態(tài)度誠(chéng)懇，避免華而不實(shí)招來(lái)反感；高調(diào)但不能張揚(yáng)，富貴而不惡俗，宣揚(yáng)文化情結(jié) ；n推廣上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與小清河的聯(lián)系，挖掘地域的情感價(jià)值n突出項(xiàng)目的水岸生活n鑫苑文化、項(xiàng)目氣質(zhì)、客戶訴求三位一體（以名品的鑫苑文化、項(xiàng)目氣質(zhì)、客戶訴求三位一體（以名品的架勢(shì)，只為懂得這個(gè)品牌價(jià)值的客戶提供服務(wù)，讓客戶架勢(shì)，只為懂得這個(gè)品牌價(jià)值的客戶提供服務(wù)，讓客戶追逐品牌）追逐品牌）原則內(nèi)容nVI系統(tǒng)

48、、廣告形象及文案要體現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)，對(duì)目標(biāo)客戶投其所好n銷售物料需齊全豐富，以體現(xiàn)品牌開發(fā)商的工作態(tài)度n材質(zhì)高端、印刷做工務(wù)必精細(xì)，以拔高調(diào)性，體現(xiàn)高品質(zhì) 舉措項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：n城市河畔景觀，純水岸生活n城市二環(huán)內(nèi)的國(guó)際生活城n品牌開發(fā)商的精致產(chǎn)品66 方方 案案區(qū)區(qū) 域域項(xiàng)目真水沙盤 突出項(xiàng)目與小清河的聯(lián)系區(qū)域生活地圖：包含餐飲、居住、金融等內(nèi)容，提升銷售物料被保留的價(jià)值（建議：生活地圖在樓書中以精美的折圖樣式，以以精美的折圖樣式，以交通圖的形式交通圖的形式，以本案為原點(diǎn)放射狀標(biāo)注生活配套及公共設(shè)施）。67 品牌怎么做品牌怎么做?先公關(guān)后廣告，制造新聞話題，推廣先公關(guān)后廣告，制造新聞話題，推廣鑫苑

49、鑫苑名家會(huì)，持續(xù)發(fā)力名家會(huì)，持續(xù)發(fā)力68跳出區(qū)域做項(xiàng)目，提升品牌影響力跳出區(qū)域做項(xiàng)目，提升品牌影響力先公關(guān)后廣告，制造新聞話題，推廣鑫苑先公關(guān)后廣告，制造新聞話題，推廣鑫苑名家會(huì)，持續(xù)發(fā)力名家會(huì)，持續(xù)發(fā)力第一階段第一階段三個(gè)階段三個(gè)階段第二階段第二階段第三階段第三階段10年年5-6月月10年年7-9月月10年年10月月-尾盤尾盤推廣鑫苑名家會(huì)春季房展會(huì) n品牌亮相品牌亮相n品牌炒作品牌炒作n品牌的持續(xù)導(dǎo)入、品牌的持續(xù)導(dǎo)入、 項(xiàng)目品牌立勢(shì)項(xiàng)目品牌立勢(shì)持續(xù)的新聞話題開盤及項(xiàng)目銷售期產(chǎn)品說(shuō)明書鑫苑=優(yōu)質(zhì)工程的標(biāo)準(zhǔn)渠道配合新聞、軟文 渠道配合 戶外、軟文渠道配合 戶外、報(bào)廣、短信 中原薪火項(xiàng)目核心賣點(diǎn)

50、：p城市河畔景觀，純水岸生活p城市二環(huán)內(nèi)的國(guó)際生活城p品牌開發(fā)商的精致產(chǎn)品與電視臺(tái)合作，播出小清河區(qū)域?qū)ｎ}與電視臺(tái)合作，播出小清河區(qū)域?qū)ｎ}69方方 案案品品 牌牌房展會(huì)房展會(huì)10年5-6月n品牌亮相品牌亮相房展會(huì)（春季）房展會(huì)（春季）1、宣傳鑫苑企業(yè)品牌【以宣品牌為主】 2、第一批鑫苑名家 會(huì)員廣泛招募3、項(xiàng)目初步展示，開始市場(chǎng)預(yù)熱接受咨詢 【項(xiàng)目初步接受咨詢】 【鑫苑名家會(huì)招募】渠道配合p軟文p新聞p戶外70方案方案品牌品牌鑫苑鑫苑名家會(huì)名家會(huì)渠道配合p軟文p新聞p短信p鑫苑名家會(huì)p中原薪火n鑫苑鑫苑名家會(huì)名家會(huì) p個(gè)人會(huì)員招募p企業(yè)會(huì)員招募p商家招募p積分購(gòu)房?jī)?yōu)惠計(jì)劃 鑫苑鑫苑名家會(huì)作為品

51、牌宣傳的重要平名家會(huì)作為品牌宣傳的重要平臺(tái)，從項(xiàng)目預(yù)熱就開始啟動(dòng)。臺(tái)，從項(xiàng)目預(yù)熱就開始啟動(dòng)。 p房展會(huì)招募第一批個(gè)人會(huì)員； p與山大二院等機(jī)構(gòu)簽約團(tuán)體入會(huì)；p與附近家居廣場(chǎng)等商戶戰(zhàn)略合作，品牌聯(lián)合推廣，客戶資源共享。71方案方案品牌品牌新聞公關(guān)新聞公關(guān)渠道配合p軟文p新聞p短信p鑫苑名家會(huì)p中原薪火新聞公關(guān)話題新聞公關(guān)話題1、10年3月 奠基剪彩儀式，鑫苑名家項(xiàng)目啟動(dòng)；2、10年年5月月 與齊魯晚報(bào)、搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、齊魯與齊魯晚報(bào)、搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、齊魯電視臺(tái)等媒體合作，舉辦論壇，例如：小清河改電視臺(tái)等媒體合作，舉辦論壇，例如：小清河改造對(duì)周邊區(qū)域居住環(huán)境的改善，鑫苑在濟(jì)五年發(fā)造對(duì)周邊區(qū)域居住環(huán)

52、境的改善，鑫苑在濟(jì)五年發(fā)展歷程等主題的論壇展歷程等主題的論壇 ；3、10年7月 鑫苑高層訪談網(wǎng)上直播，說(shuō)文化，表態(tài)度；4、10年年8月月 替鑫苑替鑫苑名家會(huì)會(huì)員贈(zèng)送名家會(huì)會(huì)員贈(zèng)送2010顆樹種，顆樹種，美化小清河兩岸公園，建設(shè)綠色家園美化小清河兩岸公園，建設(shè)綠色家園5、10年9月 公交站牌更名儀式 72方案方案品牌品牌項(xiàng)目樓書項(xiàng)目樓書設(shè)計(jì)制作精美設(shè)計(jì)制作精美鑫苑名家樓書鑫苑名家樓書，體現(xiàn)鑫苑品牌的價(jià)值和工程的精良，體現(xiàn)鑫苑品牌的價(jià)值和工程的精良，也體現(xiàn)了鑫苑專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精也體現(xiàn)了鑫苑專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的企業(yè)形象；細(xì)化的企業(yè)形象；此外，其中生活地圖增添了樓書的此外，其中生活地圖增添了樓書

53、的使用價(jià)值和保存價(jià)值。使用價(jià)值和保存價(jià)值。 73 展示怎么做？展示怎么做？先公關(guān)后廣告，制造新聞話題，先公關(guān)后廣告，制造新聞話題，推廣鑫苑推廣鑫苑名家會(huì)名家會(huì)74售樓中心、體驗(yàn)中心投入使用，給與客戶親身體驗(yàn)公關(guān)制造售樓中心、體驗(yàn)中心投入使用，給與客戶親身體驗(yàn)公關(guān)制造新聞話題，推廣鑫苑新聞話題，推廣鑫苑名家會(huì)名家會(huì)p劣勢(shì)規(guī)避 區(qū)域環(huán)境形象不佳，較為雜亂 p售樓中心、體驗(yàn)中心投入使用 n售樓中心給予市場(chǎng)客戶近距離接觸項(xiàng)目的機(jī)會(huì)n體驗(yàn)中心加深購(gòu)房者的切身感受n二者共同為項(xiàng)目聚集更多的人氣，提高口碑傳播 p自己就是廣告 靠近交通干線的部分先出效果 樓體噴繪，體現(xiàn)品質(zhì)感，先做成部分景觀，充分利用自身的展

54、示性 n展示策略 變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，充分利用小清河改造機(jī)遇高調(diào)性、高形象、文化內(nèi)涵細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：p城市河畔景觀，純水岸生活p城市二環(huán)內(nèi)的國(guó)際生活城p品牌開發(fā)商的精致產(chǎn)品75方方 案案展展 示示售樓處裝修風(fēng)格示意售樓處裝修風(fēng)格示意76方方 案案展展 示示售樓處裝修效果示意售樓處裝修效果示意p風(fēng)格：風(fēng)格：n整體色調(diào) 淡雅、大方 n空間燈光柔和、室內(nèi)泛光充足以增大室內(nèi)的空間感n體現(xiàn)企業(yè)文化n體現(xiàn)國(guó)際化77方方 案案展展 示示 體驗(yàn)中心體驗(yàn)中心樣板樣板間間向現(xiàn)場(chǎng)客戶全面展示生活實(shí)景，并適時(shí)播放項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)畫面，做到工程透明；適時(shí)播放企業(yè)形象宣傳，積極推動(dòng)企業(yè)品牌的發(fā)展。78方方 案案展展 示

55、示體驗(yàn)中心體驗(yàn)中心樣板樣板間展示間展示展板及掛牌說(shuō)明結(jié)構(gòu)剖示實(shí)物展示實(shí)驗(yàn)體驗(yàn)實(shí)景展示，配合展板說(shuō)明展現(xiàn)產(chǎn)品工序、材料等，以空間感、贈(zèng)送面積利用空間感、贈(zèng)送面積利用等來(lái)突出鑫苑（中國(guó)）的成熟獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，讓客戶切身體驗(yàn)。 79方案方案展示展示圍擋展示圍擋展示展示關(guān)鍵字：品牌、品質(zhì)、文化、中英文對(duì)照品牌、品質(zhì)、文化、中英文對(duì)照圍擋包裝形式：Logo墻+畫面+ 背景燈Logo紅線為圍擋部分風(fēng)格：簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、國(guó)際化80方案方案展展 示示樓體及景觀展示樓體及景觀展示樓體噴繪樓體噴繪部分成型景觀部分成型景觀81充分利用資源，各種途徑，把握充分利用資源，各種途徑，把握關(guān)鍵動(dòng)作關(guān)鍵動(dòng)作錢該怎么花？錢該怎么花

56、？82開盤活動(dòng) 鑫苑鑫苑名家會(huì)客戶維系活動(dòng)名家會(huì)客戶維系活動(dòng) 售樓處暖場(chǎng)活動(dòng)售樓處暖場(chǎng)活動(dòng) 鑫苑名家會(huì)家居廣場(chǎng)的會(huì)員卡中原薪火 機(jī)構(gòu)客戶 老帶新戶外 項(xiàng)目網(wǎng)站 合作資源的聯(lián)合推廣、派單 短信、直投直郵、報(bào)廣等充分利用資源，各種途徑，把握關(guān)鍵動(dòng)作充分利用資源，各種途徑，把握關(guān)鍵動(dòng)作p資源資源項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：p城市河畔景觀，純水岸生活p城市二環(huán)內(nèi)的國(guó)際生活城p品牌開發(fā)商的精致產(chǎn)品p渠道渠道p關(guān)鍵活動(dòng)關(guān)鍵活動(dòng)83方案方案渠道渠道 打通更廣的客戶渠道，更加有效利用客戶資源打通更廣的客戶渠道，更加有效利用客戶資源中原銷售渠道中原銷售渠道鑫苑鑫苑名家會(huì)名家會(huì)口碑傳播口碑傳播團(tuán)體客戶團(tuán)體客戶中原一、二手市場(chǎng)客

57、戶聯(lián)動(dòng)中原一、二手市場(chǎng)客戶聯(lián)動(dòng) 中原客戶資源數(shù)據(jù)庫(kù)中原地產(chǎn)客戶快訊 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究鑫苑鑫苑名家會(huì)個(gè)人會(huì)員名家會(huì)個(gè)人會(huì)員鑫苑名家會(huì)老客戶帶新客戶老客戶帶新客戶網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)客戶山大二院及附近家居廣場(chǎng)業(yè)主、客戶家居廣場(chǎng)會(huì)員卡家居廣場(chǎng)會(huì)員卡大明家居、銀座家居、居然之家、富雅家居、東亞家居84方案方案渠道渠道中原客戶資源中原客戶資源85方案方案渠道渠道中原客戶資源中原客戶資源86方案方案渠道渠道中原客戶資源中原客戶資源操作方法操作方法p中原將實(shí)行在售項(xiàng)目客戶資源轉(zhuǎn)介，讓您打造一座售讓您打造一座售樓處，即擁有多座售樓處樓處，即擁有多座售樓處； p中原客戶資源管理系統(tǒng)，儲(chǔ)備有大量在售項(xiàng)目的客戶信息并且在不斷增

58、加，可提供與本案共享； p中原全國(guó)性客戶資源，進(jìn)行異地項(xiàng)目客戶聯(lián)動(dòng)。 87方案方案渠道渠道戶外媒體擇戶外媒體擇以目標(biāo)客戶分布區(qū)域?yàn)橐罁?jù)以目標(biāo)客戶分布區(qū)域?yàn)橐罁?jù)，在主要干道沿線、大型市場(chǎng)附近及繁華路段設(shè)置戶外廣告牌，進(jìn)行客戶攔截。2010年5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月3月n品牌亮相品牌亮相n品牌炒作和積累客戶品牌炒作和積累客戶n配合開盤及品牌的持續(xù)導(dǎo)入、配合開盤及品牌的持續(xù)導(dǎo)入、 項(xiàng)目熱銷項(xiàng)目熱銷戶外廣告選址戶外廣告選址（根據(jù)銷售階段分期選擇）u洛口服裝城、長(zhǎng)途汽車站、黃臺(tái)家居廣場(chǎng)、全福立交橋、紅樓廣場(chǎng) 科技市場(chǎng)、歷山路與北園大街交匯、老東門、泉城廣場(chǎng)； n選址依據(jù)選

59、址依據(jù)p廣泛吸引客戶p道路指示p客戶截流88方案方案渠道渠道常規(guī)媒體常規(guī)媒體p項(xiàng)目網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng)站 p網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告是很好地補(bǔ)充宣傳形式。憑借新浪樂(lè)居、濟(jì)南焦點(diǎn)、濟(jì)南搜房等主流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)形成的專業(yè)影響力和口碑轉(zhuǎn)播，形成對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)推廣，利用專欄、軟文及廣告等綜合形式，深度報(bào)道項(xiàng)目，形成與客戶的持續(xù)互動(dòng)。 n網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告p直指目標(biāo)客戶，即時(shí)信息簡(jiǎn)而有效；p直效、低成本，性價(jià)比高； 配合營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)進(jìn)行。 nDM/短信短信p報(bào)紙廣告是樹立項(xiàng)目形象的必要途徑，也是快速形成項(xiàng)目認(rèn)知的方式之一。 p報(bào)紙廣告以平面廣告和軟文的形式，樹立項(xiàng)目的良好形象，并可以快速在目標(biāo)客戶群中形成對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知。 p可通過(guò)軟

60、文炒作，樹立項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值感和企業(yè)開發(fā)理念的認(rèn)同感。n報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告89方案方案活動(dòng)活動(dòng)開盤活動(dòng)開盤活動(dòng)鑫苑名家開盤活動(dòng)鑫苑名家開盤活動(dòng)90方方 案案活活 動(dòng)動(dòng)售樓處周暖場(chǎng)活動(dòng)售樓處周暖場(chǎng)活動(dòng)周末在售樓處“鑫苑名家活動(dòng)角”召開不同主題的客戶活動(dòng)，如理財(cái)講座、烹飪一技、室內(nèi)灌籃比賽親子陶藝小工坊等，以聚集人氣，實(shí)現(xiàn)旺場(chǎng)；同時(shí)，各種活動(dòng)的舉辦，又是提高客載客成交率的重要手段手段，以加快回款速度。91方案方案活動(dòng)活動(dòng)其他活動(dòng)其他活動(dòng)與家居廣場(chǎng)合作優(yōu)惠促銷活動(dòng)與家居廣場(chǎng)合作優(yōu)惠促銷活動(dòng)售樓中心、樣板房開放活動(dòng)售樓中心、樣板房開放活動(dòng)節(jié)假日常規(guī)活動(dòng)節(jié)假日常規(guī)活動(dòng)房展會(huì)活動(dòng)房展會(huì)活動(dòng)與網(wǎng)絡(luò)等媒體，舉辦城市