房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上附件1： 被征收房屋分類及其說明一、住宅房屋分類住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。二、非住宅營業(yè)用房分類營業(yè)性用房商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)

2、為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場(chǎng)所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般

3、每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。三、非住宅非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為

4、典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2：可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段。二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相

5、同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同。三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。四、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。六、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。七、可比實(shí)例為成套房屋的，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)

6、格，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30。九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。附件3：標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1.為成套的

7、具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層1-510年左右一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對(duì)中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積70100m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否獨(dú)門院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向獨(dú)門院落一層三間混合一等或二等

8、10年左右一間朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對(duì)中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積140-220 m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6.非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8m3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。二、住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求1.可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。2.可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。4.可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價(jià)格類型。5.可比實(shí)例的

9、交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。7.采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。 8.每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30。9.選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。三、獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)合法院落面積S（）S1010S2020S30S30調(diào)整系數(shù)d106108110112合法院落面積=

10、合法建設(shè)用地面積-建筑占地面積附件4：住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說明表一、成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修

11、正系數(shù)979899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作±0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65說明：a.底層為車庫的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5。b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價(jià)格由評(píng)估

12、機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.5。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±0.5的浮動(dòng)。二、獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室

13、朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作±0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值10011096100949692949092住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔。設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔。內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散。 不滿足上述要求的

14、獨(dú)門院落。三、非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系數(shù)

15、取值9497100102104106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅功能因素等級(jí)說明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適。通行較為方便，一室朝南。設(shè)施不全，無朝南房間。內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變。不滿足上述要求的非成套住宅房屋。四、有關(guān)說明1.K31i的取值范圍應(yīng)該界于80120之間。2.可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行

16、。3.實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：Ps、Po、Pb可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Po，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Pb?？杀葘?shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù)K31=Ps/Po×100標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)K31i=Pb/Po×1004.成套住宅層高超過2.8m、獨(dú)門院落住宅房屋層高超過3.0m、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過相應(yīng)等級(jí)基本層高的，每增加10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)建安價(jià)結(jié)合成新的2%增加補(bǔ)償。五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及建安成本價(jià)說明表單位:元/結(jié)構(gòu)等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)

17、施建安價(jià)框架一等（高層）層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。1150二等（多層）四層及以上，層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高3.6m以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。1020磚混一等層高2.8m以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，

18、內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。920二等層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。850三等層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。780磚木一等層高(檐高)2.8m以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面

19、，內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。800二等層高(檐高)2.6m以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。700三等層高(檐高)2.4m以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。600簡易一等檐高2.2m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，磚、簡易水泥地面

20、，水電到戶。460二等檐高2.2m以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。390注：不包括工業(yè)及倉儲(chǔ)用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。附件5：住宅房屋區(qū)位因素（K32、K32i）修正說明表一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素項(xiàng)目內(nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)

21、分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作±0.5的浮動(dòng)。二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、

22、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴尽⒃胍?、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴荆拷篑R路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源或重噪音源。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離主干道的距離離主干道的距離在50m以內(nèi)。離主干道的距離在50-150m之間。離主干道的距離在150-300m之間。離主干道的距離在300-500m之間。離主干道的距離在500m以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)10

23、0m內(nèi)，有2條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)100-250m內(nèi)，至少有1條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在250-350m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在350-450m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在450m以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1.5公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500m以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院5001000m。距市級(jí)及以上醫(yī)院10001500m。距市級(jí)及以上醫(yī)院15002

24、500m。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500m以上。4商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施在500m范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在500-800m范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800m范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800m范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000m范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、小區(qū)外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在

25、50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無綠化，基本無公共活動(dòng)空間。無公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物業(yè)管理，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配

26、套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說明1.基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q，其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32Qs/Qo×100標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系

27、數(shù)為Qo，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qb，標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32iQb/Qo×100附件6：非營業(yè)用房及其成本法評(píng)估說明一、非營業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用1.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。2.成本法評(píng)估的基本公式：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重置價(jià)格建筑物折舊3.土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算，在無法適用市場(chǎng)比

28、較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤。注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：PDPO（1a）n×k1×k2×k3PD土地重新取得價(jià)格；PO地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府管理部門公布的價(jià)格為準(zhǔn)；a地價(jià)漲落的年均價(jià)格變動(dòng)率；n估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算；k2土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85-1.2。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四

29、等五等1土地形狀0.25110-120100-11095-10090-9585-902地勢(shì)0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質(zhì)條件0.10110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-

30、120100-11095-10090-9585-902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-120100-11095-10090-9585-905學(xué)校配套情況0.20110-120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設(shè)施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新購建價(jià)格通常采用成本積算法求取。建筑物重

31、新購建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤等。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。二、工業(yè)及倉儲(chǔ)用房結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格單位:元/類別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6m×6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1100二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。930鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，檐高大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，吊車噸位大于5噸。

32、920二級(jí)鋼砼柱，檐高大于4.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，無吊車。840全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m。950二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于4.5m。790磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，檐高5.5m，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度9-12 m。840二級(jí)磚柱，檐高4.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。750扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)×（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）×建筑面積×成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)×

33、（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）×建筑面積×成新率%1.層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整調(diào) 整 值鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在3.6m以上(不含3.6m)每增加0.2m，建筑物重置價(jià)格增2.5單層廠房及倉儲(chǔ)用房檐高在9m以上調(diào)增,4.5m以下調(diào)減每增減0.3m，建筑物重置價(jià)格增減2.0磚混結(jié)構(gòu)，層高在5.5m以上調(diào)增, 4.5m以下調(diào)減每增減0.2m，建筑物重置價(jià)格增減2.0%2.鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度(m)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%附件7：房屋成新因素確定表一、房屋成新評(píng)定等級(jí)及說明表完損等級(jí)成新

34、評(píng)定說明新舊程度折余率完好房按房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險(xiǎn)房不足三成新30%以下二、房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過40年3640年3135年2630年2125年1620年1115年10年以內(nèi)鋼混住宅6.577.588.599.5按實(shí)際情況評(píng)定。非住宅66.577.588.59磚混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.5磚木住宅5.566.577.588.5按實(shí)際情況評(píng)定，使用5年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出9.5。非住宅5.

35、566.577.588.5簡易住宅0034.55.567非住宅000455.56.5單層工業(yè)廠房66.577.588.59三、房屋成新的評(píng)定應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)勘察，依據(jù)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場(chǎng)觀察對(duì)照，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評(píng)定其新舊程度與完損等級(jí)，從而綜合評(píng)定房屋成新。四、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋類別完 好 房 屋基 本 完 好 房 屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載無不均勻沉降，承重墻體平直，無傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。

36、預(yù)制件拼接處無裂紋、滲漏，地面平整、無空鼓、裂縫、起砂。內(nèi)、外墻抹面無空鼓、剝落，勾縫砂漿密實(shí)。門窗完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常?；A(chǔ)承載稍有不均勻沉降，承重墻體有少量細(xì)裂縫。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞。磚木結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦屋面搭接均勻，瓦頭整體，不滲漏，無碎瓦。木板地平整，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫。內(nèi)、外墻抹面完整，無破損、剝落，門窗

37、完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。頂棚無破損、不變形、無腐朽，細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好。水、電設(shè)備完好，使用正常。承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構(gòu)件稍有變形、傾斜，個(gè)別節(jié)點(diǎn)稍有松動(dòng)。屋面少量瓦片破損，稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫、輕度顫動(dòng)。內(nèi)、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風(fēng)化。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細(xì)木裝修稍有松動(dòng)、殘缺。水、電設(shè)備基本完好。簡易結(jié)構(gòu)承重墻、柱平直、無傾斜、松動(dòng)。木、竹、蘆簾、葦箔無破損，平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角，損壞。內(nèi)、外墻面平整，無裂縫、剝落。門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全。照明設(shè)備齊全，使用正常。承重墻、柱有少量裂

38、縫、變形、傾斜、松動(dòng)。木竹、蘆簾、葦箔稍有破損，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風(fēng)化，有滲漏。內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，有少量殘缺。照明設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞。房屋類別一 般 損 壞 房 屋嚴(yán) 重 損 壞 房 屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載力局部不足，稍影響上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不均勻沉降，承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風(fēng)化等損壞。預(yù)制樓板拼接處裂縫、滲水，屋面局部漏雨，磚、混凝土塊部分破損、裂縫、脫落，地面部分空鼓、脫殼。內(nèi)、外墻抹面部分空鼓、裂縫、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完

39、好，個(gè)別零部件有損壞?；A(chǔ)承載有明顯沉降，影響上部結(jié)構(gòu)變形，開裂、承重墻體有嚴(yán)重裂縫，弓凸等損壞，預(yù)制樓板拼接處裂縫明顯、滲水，磚、混凝土塊料嚴(yán)重滲漏，地面嚴(yán)重空鼓、裂縫、脫殼、起砂。內(nèi)、外墻抹面嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落，門窗榫頭松動(dòng)、翹裂，木質(zhì)腐朽，鋼門窗嚴(yán)重銹蝕，開關(guān)普遍不靈，玻璃、五金殘缺，油漆剝落。水、衛(wèi)、電設(shè)備銹蝕、漏水，零件損壞殘缺，照明線路老化，裝置殘缺不齊。磚木結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻部分裂縫、傾斜，木構(gòu)件局部下垂、側(cè)向變形，蛀蝕開裂，少數(shù)節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，脫榫，鐵件銹蝕，間隔墻局部損壞，勒腳部分侵蝕剝落。屋面部分瓦片、旺磚風(fēng)化、破碎、漏雨。木地板部分磨損、翹裂、松動(dòng)、腐朽，局部變形下沉、有顫動(dòng)

40、。內(nèi)、外墻面部分空鼓、裂縫、風(fēng)化剝落，勒腳部分酥松、侵蝕剝落。門窗部門松動(dòng)、翹裂、腐朽，開關(guān)不靈，油漆老化，玻璃、五金部分殘缺，細(xì)木裝修部分蛀蝕、破裂。水管銹蛀，照明線路部分老化，少量裝置殘缺。承重梁、柱、墻嚴(yán)重傾斜、下垂、裂縫、蛀蝕，節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，榫頭壓裂或折斷，鐵件嚴(yán)重銹蝕，間隔墻、板嚴(yán)重裂縫，弓凸、傾斜、侵蝕剝落，屋面瓦片、旺磚風(fēng)化，破碎，嚴(yán)重漏雨，木板地嚴(yán)重磨損、腐朽、變形下沉、顫動(dòng)。內(nèi)、外墻面嚴(yán)重破損、裂縫、剝落，門窗松動(dòng)、翹裂，開關(guān)普遍不靈，油漆剝落，玻璃、五金殘缺，細(xì)木裝修木質(zhì)蛀蝕、腐朽、破裂。水管嚴(yán)重銹蛀，有滴漏，照明線路老化，裝置殘缺不齊。簡易結(jié)構(gòu)承重墻、柱部分裂縫、傾斜、風(fēng)化、

41、腐朽，個(gè)別節(jié)點(diǎn)松動(dòng)、開裂、變形。木竹、蘆簾、葦箔部分破損，平瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、漏雨。承重墻、柱嚴(yán)重變形、傾斜、風(fēng)化、腐朽，節(jié)點(diǎn)松動(dòng)、變形，構(gòu)件彎曲，墻體、墻面較多損壞，平瓦屋面脫槽、風(fēng)化、破碎、嚴(yán)重漏雨，木竹、蘆簾、葦箔嚴(yán)重破損，整個(gè)房屋傾斜變形。附件8： 營業(yè)用房收益法評(píng)估應(yīng)用說明一、收益法應(yīng)用總說明1.評(píng)估對(duì)象的年純收益一般采用客觀年租金收益計(jì)算，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時(shí)，商場(chǎng)類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平。對(duì)于

42、大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。年純收益計(jì)算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對(duì)照評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。2.評(píng)估對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。其中應(yīng)用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則由評(píng)估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評(píng)估對(duì)象經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)參照010%的限值數(shù)額選取。3.評(píng)估對(duì)象收益年期的求取主要根據(jù)評(píng)估

43、對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限考慮。二、商鋪類營業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定每一營業(yè)用房分區(qū)均應(yīng)設(shè)定至少一宗商鋪類營業(yè)用房。商鋪類原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件：1.位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域；2.門面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營煙酒、五金、日常用品、食品等；3.磚混多層建筑物之底層，房屋七成新；4.單開間，臨街店面寬約4m，寬深比；5.一般裝修，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主；6.臨分區(qū)內(nèi)街巷。三、被征收營業(yè)用房的評(píng)估公式1.基準(zhǔn)價(jià)格O商鋪類營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格O按下面公式計(jì)算：2.主要參數(shù)確定商業(yè)用房結(jié)構(gòu)鋼、鋼混磚混磚木簡易等其他收益年限n403530253.被征

44、收營業(yè)用房評(píng)估值i收益法測(cè)算按下面公式計(jì)算：其中，Vi為待評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實(shí)體修正系數(shù)。4.商業(yè)用途修正系數(shù)fxy表fxy被征收營業(yè)用房X商場(chǎng)類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營業(yè)用房Y商鋪類115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105上表中，行為樣本營業(yè)用房（y），列為待評(píng)估營業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。5.商業(yè)街道路線修正系數(shù)fm表分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街100-12085-10075-

45、9070-80不沿街50-6045-5040-4540-456.營業(yè)用房實(shí)體狀況因素修正系數(shù)f3i表（1）商場(chǎng)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商場(chǎng)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場(chǎng)規(guī)模因素。建筑面積S2000 m22000 m2S5000 m25000 m2S8000 m28000 m2S15000 m215000 m2S20000 m2S20000 m2f3i78-8484-8888-9494-9898-10297-100（2）商鋪類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商鋪類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f/3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨

46、街寬度3m正面臨街寬度35m正面臨街寬度57m正面臨街寬度710m正面臨街寬度10mf/3i10695100102103104上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±1的浮動(dòng)。商鋪類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f/3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層102403530-35上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±1的浮動(dòng)。（3）商務(wù)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商務(wù)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高7層及以下）層次因素修正系數(shù)層次總樓層一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001

47、009588七8590100100989585小高層（樓高818層）商務(wù)寫字樓層次因素修正系數(shù)以第6層為基準(zhǔn)層其層次系數(shù)取值100。每下降1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減1；每上升1層的系數(shù)值為在其下一層系數(shù)值上加1；底層系數(shù)取值90，頂層系數(shù)取值92。（4）餐飲類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)餐飲類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f/3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度3m正面臨街寬度35m正面臨街寬度57m正面臨街寬度710m正面臨街寬度10mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±1的浮動(dòng)。餐飲類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f/3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層102403530-35上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±1的浮動(dòng)。（5）娛樂類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)娛樂類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)模考慮。建筑面積S500m2500 m2S1000 m21000 m2S5000 m25000 m2S10000 m210000 m2S20000 m2S20000 m2f3i9093951009896上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±1的浮動(dòng)。（6）