天宸原著的4217-17沈陽

1、沈陽龍湖【 天宸原著項(xiàng)目4217-1 】營銷匯報(bào)2017年7月21日第3次：開盤前1個(gè)月第4次：開盤前7天目 錄一、市場研究二、客戶分析三、運(yùn)營指標(biāo)與定價(jià)邏輯四、推廣策略五、廣告表現(xiàn)與物料系統(tǒng)六、費(fèi)用、廣告投放七、團(tuán)隊(duì)與人員一、市場研究二、客戶分析三、運(yùn)營指標(biāo)與定價(jià)邏輯四、推廣策略五、廣告表現(xiàn)與物料系統(tǒng)六、費(fèi)用、廣告投放七、團(tuán)隊(duì)與人員1、全市供求量價(jià)走勢整體市場供應(yīng)緊缺，存量降至歷史最低，6月市場量價(jià)微跌，價(jià)格企穩(wěn)，下半年市場或?qū)⑥D(zhuǎn)向。17年市場向好，1-6月整體供應(yīng)較去年同期下降6%，成交面積漲幅23%，成交金額上漲37%，成交均價(jià)增長11%，有效庫存進(jìn)一步下降，去化周期僅為3.7個(gè)月，催生

2、價(jià)格不斷上浮。6月市場供應(yīng)增加，環(huán)比增加13%，成交量環(huán)比減少15%，同比增加17%，成交價(jià)格企穩(wěn)，6月均價(jià)7738元，與5月基本持平2015年1月-2017年6月商品住宅供求走勢2015年1月-2017年6月商品住宅成交均價(jià)走勢46 21 31 54 119 154 110 143 238 58 94 121 64 26 31 45 88 121 102 133 208 63 56 99 45 14 52 55 87 98 83 45 86 120 122 118 133 92 109 133 134 218 69 48 113 157 108 123 102 120 167 139 157

3、 152 59 79 127 180 170 144 0.5 0.5 0.4 0.5 1.0 1.3 0.8 1.6 2.2 0.4 0.7 0.6 0.9 0.5 0.3 0.3 0.8 1.0 1.0 1.1 1.2 0.5 0.4 0.7 0.8 0.2 0.4 0.3 0.5 0.7 -2-10120 100 200 300 400 500 600 1501 1504 1507 1510 1601 1604 1607 1610 1701 1702 1703 1704 1705 1706 2015年1月-2017年6月庫存及去化周期走勢50.7 26.6 53.9 77.7 74.4 7

4、3.8 83.5 59.5 69.5 89.3 82.7 132.4 40.3 33.9 74.6 110.4 73.7 86.9 72.7 84.3 124.7 102.2 106.9 103.8 42.3 57.7 95.6 135.7 131.5 112.0 6078 5863 6303 6466 6111 6240 6300 6490 6372 6693 6154 6088 5814 7028 6594 7053 6851 7052 7124 7015 7477 7346 6795 6847 7222 7310 7502 7520 7722 7738 40005000600070008

5、0000 50 100 150 200 1501 1504 1507 1510 1601 1604 1607 1610 1701 1702 1703 1704 1705 1706 1464 1440 1386 1320 1317 1353 1331 1382 1511 1435 1395 1298 1292 1270 1188 1077 1057 1055 1055 1068 1109 1033 932 879 865 800 725 599 516 470 15 16 16 15 16 16 15 14 15 14 14 11 12 12 12 10 10 10 10 9 9 8 7 6 7

6、 6 6 5 4 4 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 0 500 1,000 1,500 2,000 1501 1504 1507 1510 1601 1604 1607 1610 1701 1702 1703 1704 1705 1706 1-6月別墅及洋房成交占比有所提升，市場處于需求升級(jí)階段，別墅達(dá)到8%占有率，成交穩(wěn)定，但主力成交仍多集中在三環(huán)外百萬量級(jí)別墅中。高層市場占有率79%略有下滑，5-6月集中推貨，但成交穩(wěn)中略降，供求比走高。數(shù)據(jù)來源：辰智2、全市相關(guān)產(chǎn)品供求量價(jià)走勢供求比成交面積（萬）供應(yīng)面積（萬）5.0%6.0%8.0%12.0%12.0

7、%13.0%83%82%79%15年16年17年1-6月各物業(yè)成交面積結(jié)構(gòu)別墅洋房高層781781萬萬 894 894萬萬 476 476萬萬28 8 9 25 64 82 50 79 131 41 65 76 38 18 18 22 43 48 38 62 105 75 39 47 18 4 38 22 66 75 46 23 47 63 42 47 64 41 49 70 56 94 43 30 59 80 49 60 47 60 83 75 83 68 29 40 67 87 87 69 0.6 0.4 0.2 0.4 1.5 1.7 0.8 1.9 2.7 0.6 1.2 0.8 0.

8、9 0.6 0.3 0.3 0.9 0.8 0.8 1.0 1.3 1.0 0.5 0.7 0.6 0.1 0.6 0.3 0.8 1.1 -5-3-11350 50 100 150 200 250 300 1501 1504 1507 1510 1601 1604 1607 1610 1701 1702 1703 1704 1705 1705 2015年至今商品住宅市場各類物業(yè)成交表現(xiàn)高層高層3 0 4 4 6 13 8 24 7 2 6 2 5 0 0 12 12 19 9 3 19 0 4 4 5 0 3 3 9 13 3 3 4 9 7 8 14 6 9 13 8 12 3 3 7 1

9、3 10 12 9 10 13 11 9 6 4 4 10 13 13 15 0.7 0.0 0.8 0.4 0.8 1.6 0.6 3.8 0.8 0.2 0.8 0.2 2.0 0.0 0.0 0.9 1.2 1.6 1.0 0.3 1.5 0.0 0.5 0.7 1.3 0.0 0.3 0.2 0.7 0.9 -5-3-11350 5 10 15 20 25 30 35 40 1501 1504 1507 1510 1601 1604 1607 1610 1701 1702 1703 1704 1705 1706 洋房洋房0.2 0.0 0.8 0.1 3.3 1.6 0.3 6.0 5

10、.2 5.3 4.3 4.7 0.6 0.9 0.1 1.2 3.0 4.0 4.8 7.0 6.7 1.1 1.0 3.0 3.1 0.5 1.1 2.2 6.4 1.9 1.4 0.6 1.3 4.6 2.3 2.9 7.4 2.6 4.0 5.8 3.1 6.0 1.0 1.3 2.6 4.6 3.2 5.2 4.4 5.3 7.3 6.1 6.5 5.3 1.9 2.4 4.3 10.3 9.5 9.8 0.1 0.0 0.6 0.0 1.4 0.6 0.0 2.3 1.3 0.9 1.4 0.8 0.6 0.7 0.0 0.3 0.9 0.8 1.1 1.3 0.9 0.2 0.2

11、0.6 1.6 0.2 0.3 0.2 0.7 0.2 -5-3-1130 10 20 30 40 1501 1504 1507 1510 1601 1604 1607 1610 1701 1702 1703 1704 1705 1706 別墅別墅31.833.315.242.153.138.28339933597993,000.05,000.07,000.09,000.011,000.00102030405060702017.1-6.20162015成交均價(jià)成交面積供應(yīng)面積全市別墅15-17年供求價(jià)情況別墅市場17年1-6月成交均價(jià)9799元/，主力成交仍集中在3環(huán)外低價(jià)項(xiàng)目中（150萬以下

12、），二三環(huán)別墅市場單價(jià)18689，成交281套，僅為三環(huán)外市場1/5左右，容量相對有限。項(xiàng)目層面看，500萬以上別墅主要為銀河城，遠(yuǎn)洋，中航，名悅成交，月均3-6套左右，200萬量級(jí)市場除西府外多為渾南小面積別墅及三環(huán)外存量別墅成交，月均去化4-8套左右，本案仍面臨較大的去化壓力。0.00.03.011.80.41.40.86.024.55.513292 10180 18689 8227 6140 050001000015000200000.05.010.015.020.025.030.0一環(huán)內(nèi)一二環(huán)間二三環(huán)間三四環(huán)間四環(huán)外全市別墅17年1-6月分環(huán)線供求價(jià)情況成交均價(jià)成交面積供應(yīng)面積0418

13、7231280117028825323801733120035621760441138034510%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一環(huán)內(nèi)一二環(huán)間二三環(huán)間三四環(huán)間四環(huán)外150萬以下150-200萬200-300萬300-500萬500-700萬700萬以上全市別墅17年1-6月分環(huán)線總價(jià)成交結(jié)構(gòu)（單位：套）項(xiàng)目行政區(qū)板塊套數(shù) 面積金額均價(jià)套均總價(jià)沈陽孔雀城蘇家屯區(qū) 八一39362659450727193115龍湖原府沈北新區(qū) 道義13718718162688691119匯置尚都沈北新區(qū) 道義92124571605312887174龍湖西府原著鐵西區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)9

14、1119502036317041224龍湖滟瀾山沈北新區(qū) 蒲河8921419101414735114碧桂園鳳凰城 蘇家屯區(qū) 區(qū)中心8622331137736168160碧桂園莫奈小鎮(zhèn)沈北新區(qū) 蒲河7925763117204549148郡原小石城渾南區(qū)白塔4481861286515715292碧桂園公園里渾南區(qū)白塔367749778810051216富力仙湖國際渾南區(qū)全運(yùn)341006398669805290遠(yuǎn)洋大河宸章沈河區(qū)南塔3387742421427597734佳和新城沈河區(qū)方家欄326553689110517215中鐵香湖于洪區(qū)荷蘭村303816576315104192綠地海域香廷渾南區(qū)全

15、運(yùn)284977576311581206國際創(chuàng)意谷渾南區(qū)輝山開發(fā)區(qū)28458939998714143中海寰宇天下皇姑區(qū)怒江2795911093211399405美地馨城渾南區(qū)全運(yùn)27619644477176165香格蔚藍(lán)渾南區(qū)李相24576941557202173中航城兩河流域 和平區(qū)長白2445051194126505498新希望紫檀山渾南區(qū)輝山開發(fā)區(qū)246636733711056306全市別墅17年1-5成交排名2、全市相關(guān)產(chǎn)品供求量價(jià)走勢3737套套 38 38套套 281 281套套 1262 1262套套 205 205套套 37 38 281 1262 205 2、全市相關(guān)產(chǎn)品供求量

16、價(jià)走勢516241818721705615017171241635619708205561899805000100001500020000250000510152025301月2月3月4月5月6月7月成交套數(shù)成交單價(jià)西府聯(lián)排及疊拼17年1-7月成交情況西府別墅自2月以來價(jià)格持續(xù)走高，成交在3月達(dá)到頂點(diǎn)，成交24套，成交均價(jià)17124元，套均總價(jià)集中在200-250萬區(qū)間，在4-5 月項(xiàng)目聯(lián)排價(jià)格上調(diào)至300-350萬區(qū)間，成交滯緩，與項(xiàng)目漲價(jià)導(dǎo)致的客戶適應(yīng)期有關(guān)，5-6月主力成交價(jià)格集中在250-300萬區(qū)間。19813325132212129513221210%10%20%30%40%50%

17、60%70%80%90%100%1月2月3月4月5月6月7月200萬以下200-250萬250-300萬300-350萬350萬以上西府聯(lián)排及疊拼17年1-7月成交總價(jià)結(jié)構(gòu)（套）3、競品池競品最近一個(gè)月動(dòng)態(tài)情況項(xiàng)目名業(yè)態(tài)戶型面積段（）目前總價(jià)（萬元）目前單價(jià)（元/）近一月成交金額近一月成交套數(shù)近期營銷動(dòng)作旭輝雍禾府高層/別墅高層110-180聯(lián)排172/220/260預(yù)計(jì)高層140-250聯(lián)排500-800預(yù)計(jì)高層13000-16000 預(yù)計(jì)聯(lián)排30000售樓處示范區(qū)開放目前進(jìn)行認(rèn)籌中航城兩河流域高層/洋房/別墅疊拼140-200聯(lián)排280/300/340疊拼312-600聯(lián)排700-750疊

18、拼23665聯(lián)排25323疊拼1327聯(lián)排746疊拼3聯(lián)排1順銷遠(yuǎn)洋大河宸章高層/洋房/別墅洋房141-167聯(lián)排269/294洋房167-398聯(lián)排632-1081洋房16612聯(lián)排29626洋房20750聯(lián)排3177洋房79聯(lián)排4順銷萬科圣豐翡翠之光高層3居90/118/4居138/157128-22314632798246順銷金地鐵西檀府洋房洋房105-165洋房99-212洋房10711708852順銷華潤二十四城洋房洋房100-170洋房123-282洋房127671217271順銷，三期首開統(tǒng)計(jì)時(shí)間：統(tǒng)計(jì)時(shí)間：6.17-7.16一、市場研究二、客戶分析三、運(yùn)營指標(biāo)與定價(jià)邏輯四、推廣

19、策略五、廣告表現(xiàn)與物料系統(tǒng)六、費(fèi)用、廣告投放七、團(tuán)隊(duì)與人員1、開盤目標(biāo)構(gòu)成分解開盤簽約目標(biāo)2.6億（100套） 聯(lián)排16套 0.8億 疊拼84套 1.8億 首開供貨業(yè)態(tài)聯(lián)排+疊拼供貨套數(shù)及面積 聯(lián)排： 22套、 4482 疊拼：124套、 18247 開盤簽約轉(zhuǎn)化率 100套簽約/105套認(rèn)購=95% 開盤認(rèn)購轉(zhuǎn)化率 105套 聯(lián)排：17套認(rèn)購/28套排卡=60% 疊拼：88套認(rèn)購/125套排卡=70%客儲(chǔ)類別客儲(chǔ)目標(biāo)（組）實(shí)際達(dá)成（組）達(dá)成率客儲(chǔ)轉(zhuǎn)化率3級(jí)客儲(chǔ)目標(biāo)153個(gè) 聯(lián)排：28個(gè) 疊拼：125個(gè)2.5級(jí)轉(zhuǎn)3級(jí)整體轉(zhuǎn)化率：68%聯(lián)排2.5級(jí)轉(zhuǎn)3級(jí)轉(zhuǎn)化率：60%疊拼2.5級(jí)轉(zhuǎn)3級(jí)轉(zhuǎn)化率：7

20、0%2.5級(jí)客儲(chǔ)目標(biāo)225個(gè) 聯(lián)排：47組 疊拼：178組224個(gè) 聯(lián)排： 42組疊拼：182組99%聯(lián)排： 89%疊拼：102%2級(jí)轉(zhuǎn)2.5級(jí)整體轉(zhuǎn)化率：9.5%聯(lián)排2級(jí)轉(zhuǎn)2.5級(jí)轉(zhuǎn)化率：9%疊拼2級(jí)轉(zhuǎn)2.5級(jí)轉(zhuǎn)化率：10%2級(jí)客儲(chǔ)目標(biāo)2302組聯(lián)排： 522組 疊拼：1780組 187481%1級(jí)轉(zhuǎn)2級(jí)整體轉(zhuǎn)化率：20%聯(lián)排1級(jí)轉(zhuǎn)2級(jí)轉(zhuǎn)化率：20%疊拼1級(jí)轉(zhuǎn)2級(jí)轉(zhuǎn)化率：20%1級(jí)客儲(chǔ)目標(biāo)11510聯(lián)排：2610組 疊拼：8900組 24385211%6月25日售樓處別墅樣板間交付預(yù)售證取得8月15日開盤前4月開盤前3月開盤前2月開盤前1月17周 16周 15周 14周 13周 12周 11

21、周 10周 9周8周7周6周5周4周3周2周1周時(shí)間軸工程節(jié)點(diǎn)開盤日營銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)4月25日 案名發(fā)布會(huì)（開盤前117天）物 料6月30日售樓處包裝（沙盤、品牌墻、戶型圖、宣傳展板等）完成2、營銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間軸（第一次匯報(bào)節(jié)點(diǎn)回顧）6月17日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（開盤前62天）4月26日 外展開放（開盤前116天）6月17日 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（開盤前 62天）7月1日 售樓處（收小籌）7月2日聯(lián)排示范區(qū)開放 （開盤前50天）7月29日 疊拼示范區(qū)開放（開盤前23天）4月25日外展包裝、折頁、護(hù)照完成6月16日前發(fā)布會(huì)的物料、產(chǎn)品視頻、效果圖、產(chǎn)品手冊制作完成7月20日疊拼樣板間交付8月20日開盤7月1日 售樓處

22、7月2日聯(lián)排示范區(qū)開放 （開盤前50天）7月29日 疊拼示范區(qū)開放（開盤前23天）4月26日-7月1日外展活動(dòng)（每周末）參考外展8月19日開盤物料完成6月25日售樓處別墅樣板間交付預(yù)售證取得7月26日開盤前4月開盤前3月開盤前2月開盤前1月17周 16周 15周 14周 13周 12周 11周 10周 9周8周7周6周5周4周3周2周1周時(shí)間軸工程節(jié)點(diǎn)開盤日營銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)4月25日 案名發(fā)布會(huì)（開盤前117天）物 料6月30日售樓處包裝（沙盤、品牌墻、戶型圖、宣傳展板等）完成2、營銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間軸（第三次匯報(bào)節(jié)點(diǎn)修正）6月18日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（開盤前61天）4月26日 外展開放（開盤前116天）6月

23、18日 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（開盤前 61天）7月1日 售樓處（收小籌）7月2日聯(lián)排示范區(qū)開放 （開盤前28天）7月22日 疊拼示范區(qū)開放（開盤前6天）4月25日外展包裝、折頁、護(hù)照完成6月16日前發(fā)布會(huì)的物料、產(chǎn)品視頻、效果圖、產(chǎn)品手冊制作完成7月20日疊拼樣板間交付7月28日開盤7月1日 售樓處7月2日聯(lián)排示范區(qū)開放 （開盤前28天）7月21日 疊拼示范區(qū)開放（開盤前6天）7月23日開盤物料完成4月26日-7月1日外展活動(dòng)（每周末）參考外展開盤倒數(shù)七天節(jié)點(diǎn)鋪排天數(shù)前7天前6天前5天前4天前3天前2天前1天信息釋放價(jià)格聯(lián)排：470萬-610萬；疊拼：170萬-270萬；價(jià)差聯(lián)排樓棟總價(jià)價(jià)差4萬-18萬

24、疊拼樓棟總價(jià)價(jià)差3萬-15萬聯(lián)排邊戶與中間戶總價(jià)價(jià)差70萬-90萬 疊拼戶型總價(jià)價(jià)差12萬-48萬單戶總價(jià)段A1價(jià)格區(qū)間242萬-272萬折扣升級(jí)大籌 疊拼總房款減免2萬聯(lián)排總房款減免5萬三日內(nèi)按時(shí)簽約 99折優(yōu)惠開盤房源聯(lián)排：B2-B4、B9疊拼：D26-D31、D10、D18開盤方式按排號(hào)順序選房開盤時(shí)間明天下午18:00開盤地點(diǎn)君悅酒店現(xiàn)場動(dòng)作選擇房源裝戶引導(dǎo)房源邀約到訪資格驗(yàn)證3、營銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間軸（開盤前7天）統(tǒng)計(jì)截止日期：7月16日意向客戶分級(jí)客戶數(shù)量A45B113C51D15合計(jì)224二、2.5/3級(jí)（排卡）客戶情況分析20%50%23%7%認(rèn)籌客戶情況A B C D 0204060

25、80100120140160180200150200戶型面積需求18242人數(shù)人數(shù)3、2.5/3級(jí)（排卡）客戶情況分析34%47%5%5%5%4%置業(yè)目的置業(yè)目的-疊拼疊拼改善環(huán)境改善面積養(yǎng)老為孩子買婚房投資57%38%3%2%置業(yè)目的置業(yè)目的-聯(lián)排聯(lián)排改善面積改善環(huán)境養(yǎng)老給孩子買疊拼產(chǎn)品疊拼產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品57%23%10%10%敏感點(diǎn)產(chǎn)品品牌園區(qū)區(qū)位26%74%各戶型意向客戶匹配中間戶邊戶3、2.5/3級(jí)（排卡）客戶情況分析-聯(lián)排客戶14%9%60%17%抗性地段交付時(shí)間價(jià)格未明確裝修改造繁瑣5%21%60%12%2%心理預(yù)期2w以下2w-2.3w2.3w-2.5W2.6W-2.9W2

26、.9W以上3、2.5/3級(jí)（排卡）客戶情況分析疊拼客戶產(chǎn)品戶型53%品牌15%園區(qū)景觀11%地段21%疊拼客戶敏感點(diǎn)8%10%67%11%4%疊拼客戶抗性地段交房時(shí)間價(jià)格未明確項(xiàng)目周邊環(huán)境裝修改造繁瑣31%41%12%2%7%7%各戶型意向客戶匹配A1A2A3A4A5B1.2w-1.3w42%1.4w-1.6w22%1.7w-1.9w24%2w-2.1w8%2.2w-2.3w4%疊拼客戶單價(jià)預(yù)期一、市場研究二、客戶分析三、運(yùn)營指標(biāo)與定價(jià)邏輯四、推廣策略五、廣告表現(xiàn)與物料系統(tǒng)六、費(fèi)用、廣告投放七、團(tuán)隊(duì)與人員B3#B3#B2#B2#B1#B1#B6#B6#B5#B5#B4#B4#B9#B9#B8#

27、B8#B7#B7#D18#D18#D17#D17#D20#D20#D19#D19#D22#D22#D21#D21#D11#D11#D10#D10#D13#D13#D12#D12#D9#D9#D27#D27#D26#D26#D29#D29#D31#D31#D30#D30#D28#D28#示范示范區(qū)區(qū)D8#D8#D15#D15#D14#D14#D16#D16#D24#D24#D23#D23#D25#D25#開盤： 2017年7月產(chǎn)品： 疊拼+聯(lián)排面積： 約22729平米套數(shù)： 146套總價(jià)： 3.7億目標(biāo)： 2.6億聯(lián)排供貨樓棟聯(lián)排供貨樓棟疊拼供貨樓棟疊拼供貨樓棟20172017年年7 7月首開戶

28、型套數(shù)配比月首開戶型套數(shù)配比業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)首開供貨套數(shù)首開供貨套數(shù)首開占比首開占比首開去化套數(shù)首開去化套數(shù)首開去化率首開去化率聯(lián)排聯(lián)排2215%1671%疊拼疊拼12485%8470%合計(jì)合計(jì)146146100%100%10010070%70%1、運(yùn)營指標(biāo)回顧業(yè)態(tài)1聯(lián)排別墅業(yè)態(tài)2疊拼別墅合計(jì)調(diào)整對比啟動(dòng)會(huì)原定目標(biāo)本次調(diào)整目標(biāo)啟動(dòng)會(huì)原定目標(biāo)本次調(diào)整目標(biāo)啟動(dòng)會(huì)原定目標(biāo)本次調(diào)整目標(biāo)首開價(jià)格23300元/23300元/14500元/14500元/首次供貨套數(shù)4747135124182171首次開盤套數(shù)2822135124163146首開預(yù)計(jì)去化套數(shù)21169884119100首開預(yù)計(jì)套數(shù)去化率70%70%7

29、0%70%70%70%首開預(yù)計(jì)去化金額(億元）1.050.82.091.83.12.62、開盤指標(biāo)調(diào)整-全盤3、客戶落位三輪落位分布圖2.5級(jí)/3級(jí)-樓棟分布樓棟擬推套數(shù)落位套數(shù)占比D26#2224109%D27#2247212%D29#1112109%D30#2226116%D31#1415107%D10#2251232%D18#1112109%B2#69150%B3#611175%B4#4375%B9#615251%合計(jì)146224153%3、客戶落位三輪落位分布圖2.5級(jí)/3級(jí)-戶位分布戶型擬推套數(shù)落位數(shù)量聯(lián)排中間戶1424聯(lián)排邊戶818合計(jì)2242戶型擬推套數(shù)落位數(shù)量A12460A22

30、041A32040A42411A52410B1220合計(jì)1241824、定價(jià)結(jié)果 折扣方案聯(lián)排別墅疊拼別墅折扣方案優(yōu)惠方式優(yōu)惠金額折扣方案優(yōu)惠方式優(yōu)惠金額折扣1護(hù)照優(yōu)惠總價(jià)減免50000元折扣1護(hù)照優(yōu)惠總價(jià)減免20000元折扣2認(rèn)籌優(yōu)惠總價(jià)減免50000元折扣2認(rèn)籌優(yōu)惠總價(jià)減免30000元折扣3金蛋優(yōu)惠總價(jià)減免5000元或10000元折扣3金蛋優(yōu)惠總價(jià)減免5000元或10000元折扣4升級(jí)優(yōu)惠總價(jià)減免50000元折扣4升級(jí)優(yōu)惠總價(jià)減免20000元折扣5開盤優(yōu)惠總價(jià)減免50000元折扣5開盤優(yōu)惠總價(jià)減免20000元折扣6按時(shí)簽約優(yōu)惠打折99%折扣6按時(shí)簽約優(yōu)惠打折99%折扣7付款方式優(yōu)惠打折99

31、%折扣7付款方式優(yōu)惠打折99%樓座 房號(hào) 一單元二單元樓棟 123456783#面積92797992927979109戶型B2C1C1B2B2C1C1A1價(jià)差2400 200 0 500 700 200 0 3100 4#面積92484892927979109戶型B2C2C2B2B2C1C1A1價(jià)差2600 1400 1200 700 900 400 200 3300 6#面積92929292929292109戶型B2B1B1B2B2B1B1A1價(jià)差2800 2100 1900 900 1100 2100 1900 3500 5#面積92929292929292109戶型B2B1B1B2B2B

32、1B1A1價(jià)差3000 2300 2100 1100 1300 2300 2100 3700 4、定價(jià)結(jié)果 樓棟差及水平差案例案例精細(xì)定下模板工具模板內(nèi)容需關(guān)注模板內(nèi)容需關(guān)注 在在4217-7匯報(bào)中需體現(xiàn)匯報(bào)中需體現(xiàn)一、市場研究二、客戶分析三、運(yùn)營指標(biāo)與定價(jià)邏輯四、推廣策略五、廣告表現(xiàn)與物料系統(tǒng)六、費(fèi)用、廣告投放七、團(tuán)隊(duì)與人員推廣傳播節(jié)點(diǎn)與思路（推廣節(jié)點(diǎn)根據(jù)實(shí)際需求可自行添加）7月17日7月23日7月28日7月31日傳播媒介+傳播主題新聞炒做戶外宣傳物料1、營銷推廣策略方案媒體通路：沈陽網(wǎng)（大V賬號(hào)）+搜狐焦點(diǎn)安居客+365網(wǎng)推廣主題：7月21日 疊墅樣板間奢美綻放【曜居疊墅】專利戶型大揭秘媒

33、體通路：推廣微信刷屏海報(bào)+朋友圈小視頻365網(wǎng)+安居客主題：【龍湖天宸原著】開盤在即，登盛京之巔媒體通路：推廣微信刷屏海報(bào)+朋友圈小視頻365網(wǎng)+安居客主題：【龍湖天宸原著】開盤*億，冠領(lǐng)盛京l 人比房多，讓沈陽見證天宸熱度；l 全沈陽，為【龍湖天宸原著】而沸騰；l 沈陽塔尖人物接踵而至，竟是為了；l 沈陽最貴藏品，20W才能一見l 一日，從稀缺到絕版，【龍湖天宸原著】首開售罄；l 因?yàn)橄≠F，冠領(lǐng)*億；l 【闊景御墅】開盤售罄，最后10席，載譽(yù)加推。l 全城仰止，別墅銷冠l 人比房多，讓沈陽見證天宸熱度；l 全沈陽，為【龍湖天宸原著】而沸騰；l 這一天，沈陽入伏最高溫，再次見證龍湖熱度；LED

34、：7月21日 疊墅奢美綻放開盤物料：展板、臂貼、選房卡等更新DM、現(xiàn)場銷售物料開盤物料：銷控板等 戶外：龍湖天宸原著7月28日盛大開盤2.1 媒體投放計(jì)劃回顧與執(zhí)行效果2、營銷推廣策略方案媒體投放調(diào)整計(jì)劃：第一階段推廣語為“千億鐵西 內(nèi)城墅”對沈陽繼長白之后第二個(gè)富人區(qū)進(jìn)行炒作。在媒體投放及官微炒作中獲得超高點(diǎn)擊量，3天曝光量達(dá)165萬次，閱讀量6.73萬次次；第二階段推廣語為“貴在學(xué)府 內(nèi)城墅”，就產(chǎn)品及學(xué)區(qū)進(jìn)行炒作，媒體投放曝光量高達(dá)159萬次，閱讀量8.5萬次，官微閱讀量35489次。媒介類型媒體名稱版面及位置投放時(shí)間來電數(shù)量電轉(zhuǎn)訪數(shù)量發(fā)生費(fèi)用（萬元）報(bào)紙遼寧日報(bào)半版6.29517.9網(wǎng)

35、絡(luò)今日頭條首頁5.9-5.11595百度關(guān)鍵字6.7-7.72635騰訊首頁5.12-5.142425365淘房首頁5.8-5.2055今日頭條首頁7.14-7.162985朋友圈第五條7.12-7.162665戶外固定大牌北二路啟工街交匯處；鐵西區(qū)建設(shè)大路應(yīng)昌街交匯處；鐵西區(qū)建設(shè)大路南五鐵路橋；沈新路二環(huán)橋體5.1-7.30118240Led馬路灣東宇大廈；盛京醫(yī)院；機(jī)場高速出口；青年大街人才市場；鐵西廣場；青年大街世茂五里河5.1-7.30461244.5道旗沈遼路；沈新路；洪湖一街5.1-7.301181833.711藍(lán)牌雍禾府旁；沈新路；二環(huán)橋下橋；二環(huán)路右向指示7.1-12.3020

36、220合 計(jì)45674136.112.2 活動(dòng)方案回顧及執(zhí)行效果NO活動(dòng)名稱活動(dòng)時(shí)間目標(biāo)到訪人數(shù)實(shí)際到訪人數(shù)新增客戶發(fā)生費(fèi)用（萬）1案名發(fā)布會(huì)4月25日500人650人150人352產(chǎn)品發(fā)布會(huì)6月18日1500人1814人314人753售樓處樣板間開放開放活動(dòng)7月1日400人512人112人5合計(jì)2862人576人1152、營銷推廣策略方案2.3當(dāng)前渠道拓展計(jì)劃與執(zhí)行狀況渠道類別 客戶到訪點(diǎn)位鋪設(shè)數(shù)量實(shí)際日均上崗人數(shù)啟動(dòng)時(shí)間實(shí)際發(fā)生費(fèi)用動(dòng)作調(diào)整到訪目標(biāo)到訪達(dá)成計(jì)劃點(diǎn)位實(shí)際點(diǎn)位外拓外展固定外展6067106個(gè)6個(gè)40人4.26183萬1.根據(jù)現(xiàn)有認(rèn)籌客戶居住區(qū)域地圖分析，主要客戶群體主要集中在鐵

37、西片區(qū)，但是沈河、皇姑等市內(nèi)五區(qū)均有大量客戶群體存在，需要繼續(xù)全面拓展，做大二級(jí)客儲(chǔ)，保證開盤大賣。2.太原街、中街、大都匯展位實(shí)行直接帶訪+預(yù)約卡帶客。3.對室內(nèi)五區(qū)，進(jìn)行全面刷網(wǎng)，推送別墅信息。4. 組建40人以上的團(tuán)隊(duì)，分成兩個(gè)小組，建立任務(wù)pk制度，專門綁定踢客人員，保證轉(zhuǎn)訪的高質(zhì)量完成。5.針對客戶情況分析，交通方式多以駕車為主，針對主干道進(jìn)行全面插車攔截，讓天宸原著無處不在。競品攔截3202356個(gè)6個(gè)20人7.17萬派單、巡展2863478個(gè)8個(gè)40人4.2632萬追電31017440人7.120萬熱線3201807.12萬圈層大客戶460228圈層導(dǎo)客6.120合計(jì)230218

38、74140人244萬2、營銷推廣策略方案2.4、渠道開盤前7天拓展計(jì)劃渠道類別 客戶到訪點(diǎn)位鋪設(shè)數(shù)量實(shí)際日均上崗人數(shù)啟動(dòng)時(shí)間實(shí)際發(fā)生費(fèi)用動(dòng)作調(diào)整到訪目標(biāo)到訪達(dá)成計(jì)劃點(diǎn)位實(shí)際點(diǎn)位外拓外展固定外展14003個(gè)3個(gè)40人4.26183萬1、追電40人以上的團(tuán)隊(duì)，加大呼出量，集中邀約客戶到訪。2、社區(qū)重點(diǎn)對主城區(qū)+開發(fā)區(qū)進(jìn)行最后一輪全面鋪排。3、競品:重點(diǎn)針對雍和府，萬科等競品進(jìn)行專攻。對能接觸但不能帶訪到售樓處的客戶，發(fā)放預(yù)約卡，讓客戶憑卡直接到售樓處，保證所有客戶接觸率70%，帶訪30%以上。4、集中回訪所有二級(jí)客儲(chǔ)，釋放開盤信息，集中邀約到訪。競品攔截6008個(gè)8個(gè)20人7.17萬派單、巡展11

39、0016個(gè)16個(gè)60人4.2632萬追電40040人7.120萬熱線4007.12萬圈層大客戶600圈層導(dǎo)客6.120合計(jì)450 0160人244萬2、營銷推廣策略方案話術(shù)類別話術(shù)核心內(nèi)容1、價(jià)格話術(shù)項(xiàng)目即將開盤，目前處于認(rèn)籌排號(hào)的最后階段，疊拼別墅價(jià)格區(qū)間在170萬到280萬左右；聯(lián)排價(jià)格區(qū)間在480萬到610萬左右；開盤按排號(hào)順序選房，疊拼別墅繳納5萬認(rèn)籌金可享受總房款減免2萬優(yōu)惠；聯(lián)排別墅繳納10萬優(yōu)惠可享受總房款減免5萬優(yōu)惠。鑒于目前認(rèn)籌人數(shù)較多，開盤房源套數(shù)有限，即將停止認(rèn)籌，請抓住購買本項(xiàng)目首開房源的最后機(jī)會(huì)，切記首期開盤價(jià)格一定是整個(gè)樓盤銷售周期的價(jià)格洼地，您一定不要錯(cuò)過！2、派

40、單話術(shù)中國別墅專家龍湖地產(chǎn)打造的鐵西內(nèi)城頂豪皇制別墅即將盛大開盤，需要了解一下嗎？3、陌電話術(shù)中國別墅專家龍湖地產(chǎn)打造的鐵西內(nèi)城頂豪皇制別墅即將盛大開盤，需要了解一下嗎？4、接電話術(shù)您好，龍湖天宸原著*很高興為您服務(wù)。項(xiàng)目位于沈新路與二環(huán)交匯處西行900米的位置，項(xiàng)目即將盛大開盤，目前已經(jīng)處于認(rèn)籌排號(hào)的最后階段，您感興趣的話可以到訪售樓處詳細(xì)了解一下。 5、接訪話術(shù)2.5、銷售話術(shù)2、營銷推廣策略方案2.6、 活動(dòng)活動(dòng)方案2、營銷推廣策略方案一、市場研究二、客戶分析三、運(yùn)營指標(biāo)與定價(jià)邏輯四、推廣策略五、廣告表現(xiàn)與物料系統(tǒng)六、費(fèi)用、廣告投放七、團(tuán)隊(duì)與人員開盤前微信稿開盤前后7天推廣策略開盤后微信

41、稿開盤前后7天推廣策略一、市場研究二、客戶分析三、運(yùn)營指標(biāo)與定價(jià)邏輯四、推廣策略五、廣告表現(xiàn)與物料系統(tǒng)六、費(fèi)用、廣告投放七、團(tuán)隊(duì)與人員7.1 營銷費(fèi)用（注意：3、4、5三項(xiàng)合計(jì)為直接推廣費(fèi)用）序號(hào)費(fèi)項(xiàng)名稱（單位：萬元）營銷費(fèi)用電商費(fèi)用全年?duì)I銷 費(fèi)用預(yù)算截止當(dāng)前月份預(yù)算總額截止開盤月預(yù)算總額截止當(dāng)前月份累計(jì)已發(fā)生已發(fā)生比例（%）全年電商費(fèi)用預(yù)算截止當(dāng)前月份預(yù)算總額截止開盤當(dāng)月預(yù)算總額截止當(dāng)前月份 累計(jì)已發(fā)生已發(fā)生比例（%）1 一、銷售設(shè)施建造費(fèi) 1576157615761575.6399.97%000002 二、銷售設(shè)施運(yùn)營費(fèi) 7249.0549.0510.6714.82%000003 三、推廣費(fèi)499.2479.2479.2460.2592.20%306.4214.9214.9171.2255.88% 3.1 廣告費(fèi)28282828100%154.4116.911