如何計算購物中心及商業(yè)物業(yè)共用水電費分攤

1、購物中心 如何計算購物中心及商業(yè)物業(yè)共用水電費分攤     復(fù)制鏈接北京物業(yè)人 發(fā)表于 2014-8-2 06:15:15 | 只看該作者 購物中心一般由購物、美食、文化、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)構(gòu)成，由于經(jīng)營主體不一，消費層次各異，營業(yè)時間不同，顧客群體變化大，加上商家所處的區(qū)域位置、樓層高低以及享用的公共設(shè)備設(shè)施的類型和數(shù)量又各有千秋，因此計算不同業(yè)態(tài)、不同商家的共用水電費，不是一件簡單的事。特別是由于購物中心的體量大，少則上十萬平米，多則高達六、七十萬平米，每年產(chǎn)生的共用水電費往往高達數(shù)百萬元

2、至數(shù)千萬元不等，因此，對于該項不菲的支出，向誰收？怎么收？無論對商家還是對物業(yè)公司，都是一個不可回避的嚴峻問題。筆者根據(jù)萬達廣場（虛擬項目）的物業(yè)管理實踐，對購物中心中不同業(yè)態(tài)共用水電費的計算和分攤問題，通過蜂巢物業(yè)網(wǎng)在此做一探討。一、計算共用水電費應(yīng)考慮的因素對于不同的業(yè)態(tài)，計算共用水電費，主要應(yīng)考慮以下因素：（一）營業(yè)時間由于業(yè)態(tài)不同，各商家營業(yè)時間不一，其對共用水電享用的程度和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)也不同。如購物類，其營業(yè)時間通常在9:0022:00;美食類，營業(yè)時間大都在11:0014:00和17:0020:00;休閑娛樂業(yè)的營業(yè)高峰往往在每天的20:00后；而健身業(yè)又集中在每日早、晚兩個時間段

3、。加上在各個不同的時間里，由于消費群體起了變化，公共設(shè)施開啟的范圍和數(shù)量也有所不同，因此不同業(yè)態(tài)在不同的營業(yè)時間里對共用水電費的消耗是不同的，這是計算共用水電費時首先應(yīng)當(dāng)考慮到的因素。（二）區(qū)域位置以萬達廣場為例，“百姓人家家常菜館”位于萬達廣場東樓，原設(shè)計中未考慮電梯，與廣場主樓中的眾多公用設(shè)備相關(guān)不大；“歡樂年代KTV”位于萬達廣場五樓，顧客消費主要通過其門前專用觀光梯直達五樓，與其他樓層不直接相通；“時代百貨”位于廣場主樓一至四層，其占用廣場的主要部位，垂直交通涉及到二十部扶梯，也是中央空調(diào)的主要輻射區(qū)域；而富春大酒店，巴黎咖啡，天元金店，大德生藥店等均為臨街商鋪，顧客進出無須經(jīng)由萬達廣

4、場，也無須乘用電梯。因此，區(qū)域位置不同，樓層高低不一，應(yīng)分攤的共用水電費也應(yīng)有區(qū)別。（三）設(shè)施數(shù)量不同的業(yè)態(tài)，由于經(jīng)營的品種和所處的位置不同，顧客經(jīng)由的公共部位的面積和享用的公共設(shè)備的數(shù)量也區(qū)別較大，因此商家為此所應(yīng)承擔(dān)的共用水電費也應(yīng)不同。（四）設(shè)備功率公共設(shè)備的耗電量多少與設(shè)備使用的時間和頻率有關(guān)，也與設(shè)備功率大小成正比，因此在討論不同業(yè)態(tài)應(yīng)承擔(dān)的共用水電費時，應(yīng)按不同業(yè)態(tài)所涉及到的不同設(shè)備和功率大小，逐一分類計算。（五）電價差異由于不同業(yè)態(tài)營業(yè)時間跨度較大，如娛樂休閑類，其經(jīng)營的高峰時間往往在夜間，而白天高峰時期和夜間低谷時期的電價是不同的；同時對于用電類型而言，設(shè)備所用的動力電價低于公

5、共部位的照明電價，其對共用電費也產(chǎn)生一定影響。共用水電費由進場經(jīng)營的不同業(yè)態(tài)和所有商戶共同分攤。分攤按兩個層次：一次分攤是將整個廣場的公共設(shè)備機房、消防通道、消防系統(tǒng)等整體用電、變壓器和線路的電能損耗、用于廣場整體形象的夜間亮化用電、以及洗廁用水、保潔用水、消防用水等，根據(jù)各商家的面積大小，按比例進行分攤；二次分攤是在一次分攤的基礎(chǔ)上，在考慮上述五項的因素后，計算商家各自應(yīng)攤的共用水電費，將兩次計算結(jié)果疊加，即為各業(yè)態(tài)及各商家各自應(yīng)承擔(dān)的共用水電費。二、共用水電費計算步驟由于購物中心的體量大，情況復(fù)雜，需考慮的因素也較多，在計算之前，先要做好資料收集和數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作。在開業(yè)之前，根據(jù)工程和設(shè)計施

6、工資料，弄清所有設(shè)備設(shè)施的詳細數(shù)據(jù)，并對購物中心內(nèi)不同業(yè)態(tài)，不同商家入駐的樓層，營業(yè)時間等逐一摸底，按一定程序進行共用水電費的初步計算，并將此結(jié)果作為商家進場前共用水電費收費標(biāo)準(zhǔn)的原始依據(jù)。在購物中心開業(yè)后，經(jīng)過一年四個季節(jié)的運作，對原先的計算結(jié)果進行實際修正，并將之作為后期正式的收費依據(jù)。計算主要分為以下幾個步驟：步驟一：不同業(yè)態(tài)和商家的營業(yè)時間統(tǒng)計通過對不同樓層，不同業(yè)態(tài)和商家入駐情況的摸底，將各家的營業(yè)時間按一天24小時進行統(tǒng)計，在圖中還同時標(biāo)出每個業(yè)態(tài)或商家的經(jīng)營面積，以便在計算中使用，如圖1所示：圖1：不同業(yè)態(tài)營業(yè)時間示意圖說明：圖1為示意圖，圖中對幾個大業(yè)態(tài)用粗線條進行示意，在實際

7、計算中，每個業(yè)態(tài)又是由多個商家所組成，每家的營業(yè)時間又不相同。以萬達廣場為例，僅餐飲業(yè)，就有多種情況，如圖2所示：圖2：餐飲業(yè)不同商家營業(yè)時間一覽圖在圖2中，富春大酒店因有早茶品種，故上午6 00900要營業(yè)；“百姓人家”是常規(guī)型大酒店，每日營業(yè)高峰集中在中午和晚間；寶寶熊快餐店是24小時營業(yè)店；而巴黎春天茶社營業(yè)時間是上午9時至凌晨2時。對于其他業(yè)態(tài)，也有類似情況，均需分類計算。步驟二：不同時段用電量計算由于業(yè)態(tài)多，商家多，購物中心內(nèi)每天24小時都在用電，既有高峰，又有低谷，既有照明用電，又有動力用電，不同時段的用電量區(qū)別較大。根據(jù)廣場內(nèi)各商家的營業(yè)時間和公共設(shè)備設(shè)施的功率大小和使用時間的長

8、短，計算出每日24小時不同時段的共用電量，見圖3：根據(jù)不同時段用電的計算結(jié)果，將圖3與圖1中相應(yīng)不同時段的業(yè)態(tài)和商家一一對應(yīng)，并根據(jù)在各個不同時段各商家經(jīng)營面積之和，得出在該時段下各業(yè)態(tài)和商家應(yīng)攤的共用電費。步驟三：一次分攤電費的計算對于所有的進場業(yè)主和商家，無論其營業(yè)時間是白天還是晚上，均根據(jù)面積大小按比例進行一次分攤電費的計算，計算所得的該項電費除以總的經(jīng)營面積后，得到一次分攤電費的收費標(biāo)準(zhǔn)F1（元/m2）。步驟四：不同時段下各業(yè)態(tài)分別承擔(dān)的共用電費計算根據(jù)上述步驟一至步驟三計算，可得出在不同時段下，各個不同業(yè)態(tài)或商家各自應(yīng)承擔(dān)的共用電費。例如：欲計算10 001200時段下各商家應(yīng)分攤的

9、共用電費，則先由圖1得出該時段下正在營業(yè)的業(yè)態(tài)或商家的經(jīng)營面積，此間的經(jīng)營面積分別為：購物業(yè)S1（m2），餐飲業(yè)S2（m2），休閑業(yè)（無），娛樂業(yè)S4（m2），其他業(yè)S5（m2）。再由圖3得出此時段的照明用電和動力用電，繼而可得出此時段的共用電費F1。此間餐飲業(yè)因1100開始營業(yè)，故只承擔(dān)1/2費用，休閑業(yè)未營業(yè)，故不承擔(dān)此間費用。由此可得出10 00 1200期間各業(yè)態(tài)分別應(yīng)承擔(dān)的共用電費為：購物（m'10+m'11），餐飲（n'11）， 休閑（無），娛樂（u'10 + u'11），其他（v'10 +v'11）。由于各業(yè)態(tài)面積不同，故m

10、'11 n'11 u'11 v'11,又由于各時間段用電量不一，因此m'10 m'11 ，u'10 u'11,v'10 v'11。由此可得出不同業(yè)態(tài)在不同時段下應(yīng)分攤的共用電費，在考慮了一次分攤及其他因素后，得出不同時段下各業(yè)態(tài)應(yīng)承擔(dān)的共用電費初次計算結(jié)果，見表1:表1：不同時段下各業(yè)態(tài)應(yīng)承擔(dān)的共用電費初次計算結(jié)果步驟五：區(qū)域位置影響系數(shù)的擬定各業(yè)態(tài)和商家因在購物中心內(nèi)經(jīng)營的區(qū)域位置不同，對共用設(shè)備和共用電費享用程度不同，故對共用電費應(yīng)承擔(dān)的繳納義務(wù)也應(yīng)有所區(qū)別。如果將購物中心內(nèi)不同區(qū)域和位置的加權(quán)平均影響視為k0

11、=1，則可對購物中心內(nèi)不同區(qū)域和位置的商家，視其具體情況，用不同的影響系數(shù)，對之作出不同的區(qū)分。例如，在萬達廣場，對于臨街的門面房，其室內(nèi)僅兩層且無共用電梯，也無需經(jīng)過廣場內(nèi)的電梯或公共設(shè)備才能進入其商鋪的，享用的公共設(shè)施甚少，取其影響系數(shù)k1 0.8 k0；對于部分僅使用升降梯，基本不使用電扶梯，且位于非中心區(qū)域的商家，如萬達廣場的“皇朝會所”、“百姓人家家常菜館”等，取k2 =0.9k0；對于使用升降梯和電扶梯，但處于非中心區(qū)域和樓層的商家，取k3 =1.1k0；對于升降梯與扶梯并用，且處于廣場內(nèi)的主要樓層和中心區(qū)域的商家，如“時代百貨”等，則取k4 =1.2k0；對于某個業(yè)態(tài)而言，由于其

12、可能擁有多個商家（如萬達廣場內(nèi)餐飲業(yè)共有四家），而各個商家所處的樓層和位置又不一樣的，故即使是同一個業(yè)態(tài)，其擁有的影響系數(shù)也是不同的，此處用f（mi,ni,ri,ui,vi），表示不同業(yè)態(tài)中，影響系數(shù)相同的商家各自應(yīng)承擔(dān)的共用電費，由表1直接查得。下標(biāo)i表示具有相同影響系數(shù)下，商家在不同時段應(yīng)承擔(dān)的共用電費（下標(biāo)j, l, g同理）。設(shè)共用電費總額為F（元），則影響系數(shù)k0可由下式確定：k0F=k1f（mi,ni,ri,ui,vi）+k2f（mj,nj,rj,uj,vj）+ k3f（ml,nl,rl,ul,vl） +k4f（mg,ng,rg,ug,vg）k0=k1f（mi,ni,ri,ui,v

13、i）+k2f（mj,nj,rj,uj,vj）+ k3f（ml,nl,rl,ul,vl） +k4f（mg,ng,rg,ug,vg）/F 由于k0與k1k4之間比例關(guān)系已確定，故由（1）式可直接得出k0值，同時也確定了k1k4值。需說明的是由于各類購物中心的建筑風(fēng)格和內(nèi)部結(jié)構(gòu)不同，公共設(shè)備數(shù)量和配置也不同，影響較顯著的設(shè)施，除電梯外，還有空調(diào)、通風(fēng)、照明等多種因素，故需要綜合考慮各種情況后，方可比較實際地得出各類不同購物中心的位置影響系數(shù)。步驟六：共用水費的計算購物中心內(nèi)公共用水的地方很多，無論是清洗外墻，環(huán)境綠化，還是日常保潔，場地沖洗等，都需用水。由于與公共用電相比，公共用水的用量和

14、發(fā)生的費用相對較少，故可根據(jù)入駐購物中心的所有商家的經(jīng)營面積大小，按比例共同分攤該項費用。由此可直接得出每月共用水費的收費標(biāo)準(zhǔn)W（元/m2）。三、共用水電費計算實例以萬達廣場百姓人家餐館為例，根據(jù)步驟五，因其位于廣場東樓，故取影響系數(shù) K20.9K0，餐飲業(yè)的另外三家，因位置相同，影響系數(shù)均取K1=0.8K0。（一）營業(yè)時間計算由圖2可知，百姓人家的營業(yè)時間為：ta3h（11:0014:00），tb4h（17:0021:00）（二）營業(yè)面積計算由圖2知，百姓人家營業(yè)面積S2=5,600m2，餐飲業(yè)的其他三家營業(yè)面積合計為S1=3,800m2。（三）未計及區(qū)域位置影響的共用電費計算由步驟四及表1

15、可知，餐飲業(yè)在其營業(yè)期間，不同時間下的共用電費分別是n11（下標(biāo)表示11:00期間，下同）、n12、n13、n17、n18、n19、n20（注意其各不相同）。（四）共用電費修正計算考慮區(qū)域位置影響系數(shù)后，用F11表示11:00時餐飲業(yè)的單位面積共用電費（元/m2），故：F11（K1S1K2S2）n11F11=n11/（k1s1+k2s2），同理可得F12，F(xiàn)13，F(xiàn)17,F18,F19,F20。百姓人家餐館每天的共用電費收費標(biāo)準(zhǔn)（F）為：FF11F12F13F17F18F19F20（元/m2）。（五）共用水電費收費標(biāo)準(zhǔn)設(shè)百姓人家每月的共用水電費收費標(biāo)準(zhǔn)為A（元/m2  月），則：A=F 30（d）+W所以百姓人家餐館每月應(yīng)交納的共用水電費P（元）為：PA S2四、幾點探討（一）對購物中心和大型商業(yè)物業(yè)而言，共用水電費是商家為確保正常營銷所必須付出的代價，是銷售成本中的一項正常支出，故購物中心內(nèi)的共用水電費應(yīng)由進場的商家共同承擔(dān)。由于購物中心體量大，業(yè)態(tài)多，共用水電費亦較巨，合理分攤該項費用，涉及到眾商家的共同利益，也是物業(yè)公司不可推卸的一項重要財務(wù)管理工作。（二）根據(jù)商家運行特點，按不同業(yè)態(tài)，不同商家不同的營業(yè)時間分攤共用水電費，是本文的指導(dǎo)思想。同時，涉及購物中心整體形象、整體運