土地增值稅清算報告模板.doc

1、X X X公司“ X X X ”項目土地增值稅清算鑒證情況匯報一、基本情況（一）XXX公司基本情況（二）“XXX”項目基本情況1、規(guī)劃部門規(guī)劃批復(fù)情況（1） “xxx ”項目位于海口市濱海大道以北，屬停緩建項目。該項目是續(xù)建原1993年6月報建，1993年9 月動工興建的“XXX ”項目，“XXX ”系原項目“ XXX ”，2001年8月31日?？谑谐且?guī)函2001246號和249 號批復(fù)為停緩建工程。并經(jīng)稅務(wù)部門批準享受停緩建項目減免稅政策。（2）該項目于2005年7月取得的土地使用證，證號為“?？谑袊?005第002146號”,取得的使用權(quán) 面積為7,平方米方米，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同總金額

2、為5,600,元。地類（用途）為城鎮(zhèn)混合住宅用地。（3） 2004年取得的編號為號的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，系原“xxx ”的用地規(guī)劃，該用地內(nèi)E座規(guī)劃用地面積為平方米，規(guī)劃指標容積率，F(xiàn)座規(guī)劃用地面積平方米，容積率，該用地為三家單位共有不可分割， 因此統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)辦公居住用地。吉欣公司未再取得單獨的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（4） 2008年7月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，批建兩棟地上30層，地下1層的框剪結(jié)構(gòu)商住樓，總建筑面積為：地上平方米，地下平方米。(5) 2006年5月31日取得E座建筑工程施工許可證，2006年3月28日取得F座建筑工程施工許可證。2、項目開工竣工日期：項目開

3、工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工驗收備案證。3、容積率實際綜合容積率為：7 ,=。4、銷售期間2006年1月3日取得“xxx ”及地下室房產(chǎn)預(yù)售許可證，并開始銷售，該項目銷售期間為：2006年1月至2010年11月。二、主要指標建筑面積可售面積已售面積可售套數(shù)已售套數(shù)銷售收入均價普通住宅22,22,89,930,4,調(diào)整后結(jié)果非普通住宅21,19,87,958,4,合計177,889,4,三、收入情況: (一)納稅人申報情況XXX公司申報銷售收入177,681,元，其中:1、普通住宅89,722,元，共計203套，均價4,元/行；2、非

4、普通住宅19,銷售金額為87,958,元，共計138套，均價4, M2 （房屋建筑面積大于144 M2的房屋116套，車位22個）。2其中：（1）車位M,銷售金額2,698,元，均價3,2（2）住宅M,銷售金額為85,260,元，均價4,元M。2元M；2（二）專項檢查情況專項檢查調(diào)增銷售收入207,元（歸入普通住宅），檢查確認的銷售收入為177,889,元。其中:根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用”規(guī)定,2010年12月31日，xxx公司賬面其他應(yīng)付款中掛代收EF可視對講機款207,元應(yīng)納入項目收入歸

5、集，在本次審核中，我們對上述事項作為項目收入調(diào)整，即調(diào)增應(yīng)稅收入207,元，歸入普通住宅收入。專項檢查調(diào)整后，普通住宅銷售收入 89,930,元，銷售面積22, M2,占可售面積的%；非普通住宅銷售 收入87,958,元，銷售面積 19, M2,占可售面積的。（三）分年度銷售收入及銷售面積情況表：住宅鋪面車位403,%3,13小計5,260,5,82010普通住宅非普通 住宅住宅鋪面車位470,%4,3小計470,%4,3如有價格調(diào)整，請?zhí)钕卤鞽XX項目收入部分售價偏低，根據(jù)海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（瓊地稅發(fā)2009187號）第三條第二款“對商品房銷售價格明顯偏低的，按

6、本企業(yè)近期、同類商品房的平均銷售價格確定”的規(guī)定，調(diào)增收入 XXX元，調(diào)增明細如下表：價格偏低調(diào)整明細商鋪號業(yè)主姓名合同編號原單價建筑面積簽約日期同（近）時平均售價調(diào)增額調(diào)整依據(jù)房號業(yè)主姓名合同編號原單價建筑面積簽約日期同（近）期平均售價調(diào)增額調(diào)整依據(jù)四、成本調(diào)整:項目金額調(diào)整確認原因依據(jù)1.取得土地使用權(quán)所支付的金額6,723,-120,6,603,調(diào)減繳納的印花稅； 調(diào)減代土地轉(zhuǎn)讓方繳納的費 用，不屬于本公司成本.土地增值稅暫行條例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 所繳納的印花稅應(yīng)入開發(fā)費用.（國稅發(fā)12009191號。）第二十一條第四款“扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的

7、或應(yīng)當分攤的”2.房地產(chǎn)開發(fā)成99,182,-1,960,97,222,本土地征用及拆遷補償費前期工程費1,880,-1,106,774,1、重分類調(diào)增從開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入的測繪費用有11, 元。2、調(diào)減咨詢費、評估費等1,089,元；2、應(yīng)按照受益對象，調(diào)減申 報的七通一平費用27,元； 3、調(diào)減未取得合法憑據(jù)的的 材料款1,元。（國稅發(fā)2009191號）第二H一條第四款“扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的”；第二十一條第二款 “扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的”以及第五款“納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的， 或者同一項

8、目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成建筑安裝工程費91,279,282,91,561,1、重分類調(diào)整增加 1,907,元，重分類調(diào)減1,624, 元，其中：A、將與孝感遠大 建設(shè)有限公司工程結(jié)算中的 1,624,元園林綠化工程款，重 分類調(diào)減至基礎(chǔ)設(shè)施費項目。B、從公共配套設(shè)施費重 分類調(diào)增轉(zhuǎn)入消防、人防工程 1,642,元。C、從開發(fā)間接費重分類調(diào)增監(jiān)理費及建筑工程質(zhì)量 檢測及監(jiān)督費265,元。2、調(diào)減屬于開發(fā)費用的 咨詢費元。（國稅發(fā)2009191 號）第二d-一條第二 款、第二十一條第四款?；A(chǔ)設(shè)施費1,890,2,446,4,337,1、重分類調(diào)增

9、綠化工程 1,624,元，從配套設(shè)施轉(zhuǎn)入 1,102,兀溫泉匚程及太陽能 工程；2、成本調(diào)減情況：調(diào)減 已含在工程結(jié)算中的材料支 出金額280.元，系重克列支的國稅發(fā)200991號）第二條第二款。公共配套設(shè)施費2,839,-2,839,1、重分類調(diào)減金額2,744,元入建安工程費及基礎(chǔ)設(shè)施費國木 用；2、調(diào)減已含在工程結(jié)算中的設(shè)備款等53,元及未取得合規(guī)票據(jù)的金額41,元。Z發(fā)200991號）第二一條第一款、第二款。開發(fā)間接費用1,292,-743,548,1、重分類調(diào)減已調(diào)至前期工程的測繪費和建安工程中的 監(jiān)理費及質(zhì)檢費276,元。2、調(diào)減未支付以及未取得合規(guī)票據(jù)62,元；應(yīng)入開發(fā)費用 國木

10、的擔保費、咨詢費等121,元；3、調(diào)減申報樣板房裝修工程款282,元，經(jīng)核查其房屋銷售 合同，均未含所裝修部份，且 合同價格也與其他同期同類房 屋基本一致，未含裝修部分Z發(fā)200991號）第二H一條第一款、系二款、第四款。合計105,906,-2,080,103,825,五、鑒證結(jié)果:項目收入成本增值額增值率應(yīng)繳土增稅已繳土增稅應(yīng)補土增稅應(yīng)補繳營業(yè)稅及附加土增稅稅負申報普通住宅89,722,75,078,14,644,%3,909,2,868,-24,0非普通住宅87,958,65,365,22,593,%6,777,%合計177,681,65,365,22,593,6,777,3,909,2,868,-24,%鑒證普通住宅89,930,73,431,16,499