仲裁裁決書(shū)--實(shí)例

1、重慶仲裁委員會(huì)裁決書(shū)2006渝裁（房）字第432號(hào)申請(qǐng)人石平，男，漢族，1972年8月23日生，住址重慶市九龍坡區(qū)石坪橋橫街2號(hào)附6號(hào)3單元4號(hào)。委托代理人凌忠實(shí)，重慶原野律師事務(wù)所律師。被申請(qǐng)人重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)管理局楊家坪房管所，住所地重慶市九龍坡區(qū)楊家坪正街13號(hào)銀都大廈13樓。法定代表人沈正富，所長(zhǎng)。委托代理人曹偉，重慶鈞睿律師事務(wù)所律師。重慶仲裁委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱本會(huì)）根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004年11月9日簽訂的重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的仲裁條款以及申請(qǐng)人的仲裁申請(qǐng)，于2006年12月1日受理了本案。根據(jù)重慶仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則（以下簡(jiǎn)稱仲裁規(guī)則）的規(guī)定，本會(huì)向被申請(qǐng)人送達(dá)了參加仲裁

2、通知書(shū)、仲裁申請(qǐng)書(shū)副木、仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)和仲裁員選指定書(shū)等材料。被申請(qǐng)人未向本會(huì)提交書(shū)面答辯。根據(jù)仲裁規(guī)則第七十四條的規(guī)定，本案適用簡(jiǎn)易程序。根據(jù)雙方當(dāng)事人的委托，本會(huì)主任依法指定胡廷非擔(dān)任本案獨(dú)任仲裁員，組成仲裁庭。仲裁庭于2007年1月18日依法不公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。本案申請(qǐng)人石平和申請(qǐng)人的特別授權(quán)代理人凌忠實(shí)，被申請(qǐng)人的特別授權(quán)代理人曹偉到庭陳述了自已的主張及意見(jiàn)。雙方對(duì)本案的事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行了核對(duì)和質(zhì)證，并回答了仲裁庭的提問(wèn)，雙方進(jìn)行了辯論，并作了最后陳述。仲裁庭根據(jù)中華人民共和國(guó)仲裁法第五十一條的規(guī)定，組織當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，雙方未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。本案已審理終結(jié)，現(xiàn)予以裁塊。一、仲裁請(qǐng)

3、求與答辯申請(qǐng)人提出的案件事實(shí)，理由和仲裁請(qǐng)求如下：精品資料申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004年11月9日簽訂了重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方約定：申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人分三次付款225,772元購(gòu)買(mǎi)位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號(hào)負(fù)一樓197號(hào)商鋪，合同補(bǔ)充條款約定：“若交房后360天內(nèi)出賣(mài)人不能給買(mǎi)受人辦理其購(gòu)買(mǎi)攤位/商鋪的房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，則買(mǎi)受人可以選擇退房，出賣(mài)人在30天內(nèi)退還買(mǎi)受人交納的房款并按國(guó)家銀行同期存款利率支付違約金”。申請(qǐng)人如數(shù)交清了購(gòu)房款225,772元，并于2004年12月23日向海潮物業(yè)發(fā)展有限公司繳納了11,412元地產(chǎn)稅。被申請(qǐng)人于2005年4月8日與申請(qǐng)人辦理了交房驗(yàn)收手

4、續(xù)。現(xiàn)在距交房之日已經(jīng)超過(guò)了360天，被申請(qǐng)人卻不能為申請(qǐng)人辦理兩證，申請(qǐng)人多次向被申請(qǐng)人提出退房要求被拒絕。申請(qǐng)人認(rèn)為，由于當(dāng)時(shí)就是看重能夠辦理兩證，自已的產(chǎn)權(quán)有保障，才簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并繳納了購(gòu)房款，但是被申請(qǐng)人在規(guī)定的期限內(nèi)根本沒(méi)有履行合同約定的義務(wù)，致使申請(qǐng)人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，屬于嚴(yán)重違約行為。根據(jù)合同補(bǔ)充條款的約定和中華人民共和國(guó)合同法第93條、94條的規(guī)定，申請(qǐng)人有權(quán)解除合同，要求退房退款以及由被申請(qǐng)人承擔(dān)違約金。根據(jù)仲裁規(guī)則第68條的規(guī)定，申請(qǐng)人合理支出的律師費(fèi)也應(yīng)當(dāng)由被申請(qǐng)人補(bǔ)償。據(jù)此，申請(qǐng)人提出如下仲裁請(qǐng)求：1、裁決解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004午11月9日簽訂的重慶市

5、商品房買(mǎi)賣(mài)合同；2、由申請(qǐng)人退還給被申請(qǐng)人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號(hào)負(fù)一樓197號(hào)商鋪；由被申請(qǐng)人退還給申請(qǐng)人購(gòu)房款225,772元，退還其他費(fèi)用11,412元，并按合同約承擔(dān)違約金；3、由被申請(qǐng)人補(bǔ)償申請(qǐng)人為辦理仲裁案件所支出的合理的律師費(fèi)2,000元。被申請(qǐng)人在庭審中提出如下答辯意見(jiàn)：申請(qǐng)人所述買(mǎi)賣(mài)商鋪的情況屬實(shí)。2004年11月9日雙方簽訂購(gòu)房合同，2005年4月8日交付商鋪，申請(qǐng)人此后一直正常對(duì)外租賃使用。廷遲辦證沒(méi)有影響中請(qǐng)人對(duì)該房屋的正常使用，也沒(méi)有對(duì)其實(shí)現(xiàn)購(gòu)房協(xié)議的意圖造成損害。被申請(qǐng)人精品資料未能在交房后360天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證是受政策變化等不可抗力因素影響，被申請(qǐng)人對(duì)此毫無(wú)過(guò)錯(cuò)

6、，并己積極履行了提交資料辦理產(chǎn)權(quán)證的全部義務(wù)。目前，不可抗力因素已經(jīng)消失，可以辦理產(chǎn)權(quán)證，但申請(qǐng)人以其己經(jīng)提起了要求退房的仲裁中請(qǐng)為由，拒不提供相關(guān)資料，致使被申請(qǐng)人至今無(wú)法為其辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。此前，該樓盤(pán)被仲裁裁決解除合同的案件，是因這部分案件涉及的商鋪的面積低于4平方米，根據(jù)市地房局和市商委的文件，低于4平方米的商鋪不能辦理產(chǎn)權(quán)證。而本案申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)的商鋪大于4平方米，待導(dǎo)致延期辦證的不可抗力因素消失后，是能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的，所以此前的裁決結(jié)果不應(yīng)在本案中類推適用。綜上所述，被申請(qǐng)人對(duì)延遲辦證無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，本案仲裁申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求應(yīng)予駁回。二、舉證與質(zhì)證申請(qǐng)人為證明其仲裁請(qǐng)求，舉示了

7、如下證據(jù)：1、重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同及合同補(bǔ)充條款，證明申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004年11月9日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及雙方的權(quán)利義務(wù)；2、被申請(qǐng)人開(kāi)具的發(fā)票三張：2004年11月9日開(kāi)具的NO:0004892號(hào)重慶市不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票，2004年12月23日開(kāi)具的NO:0009319號(hào)重慶市銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)專用發(fā)票，2005年4月7日開(kāi)具的NO:0009384號(hào)重慶市銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)專用發(fā)票，證明申請(qǐng)人已按合同約定支付了房款；3、重慶陽(yáng)光心殿交接書(shū)、重慶陽(yáng)光心殿物業(yè)管理合約，證明申請(qǐng)人已接房并與物業(yè)管理公司簽訂了管理合約；4、重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)具的收據(jù)壹張：2004年12月23日

8、開(kāi)具的NO:0024482號(hào)收據(jù)，人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰壹拾貳元正。證明此款系被申請(qǐng)人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司收取的地產(chǎn)稅；5、重慶原野律師事務(wù)所開(kāi)具的NO:00826689號(hào)發(fā)票，證明申請(qǐng)人支出的律師費(fèi)2,000元；6、2006渝裁（房）字第191號(hào)裁決書(shū)，證明被申請(qǐng)人在售房中的違約行為已有仲裁依據(jù)。精品資料被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人舉示的上述六份證據(jù)真實(shí)性均無(wú)異議。但是，對(duì)第3份證據(jù)中的物業(yè)管理合約認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，第6份證據(jù)裁定的是小于4平方米的商鋪，商鋪、攤位小于4平方米現(xiàn)在不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但大于4平方米的，現(xiàn)在可以辦理產(chǎn)權(quán)證了。第6份證據(jù)與本案無(wú)可比性。被申請(qǐng)人為證明其答辯意見(jiàn)，舉示了如下證

9、據(jù)：1、重慶市九龍坡區(qū)人民政府關(guān)于減免陽(yáng)光心殿項(xiàng)目超面積部份土地出讓金和配套費(fèi)等的請(qǐng)示（九龍坡府文200449號(hào)文件）、重慶市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于九龍坡區(qū)政府申請(qǐng)減免陽(yáng)光心殿項(xiàng)目超面積部分配套費(fèi)的意見(jiàn)（渝建文2004205號(hào)文件），證明陽(yáng)光心殿危改項(xiàng)目出現(xiàn)的特殊情況，懇求市政府對(duì)超面積部分土地出讓金和配套費(fèi)給予減免；2、業(yè)主信訪件政府說(shuō)話不算話，證明業(yè)主提出超出原則的要求，導(dǎo)致被申請(qǐng)人不能如期辦證；3、重慶市九龍坡區(qū)人民政府關(guān)于減免陽(yáng)光心殿項(xiàng)目超面積部分土地出讓金、配套費(fèi)和人防費(fèi)的請(qǐng)示（九龍坡府文20058號(hào)文件），證明第一份證據(jù)的請(qǐng)求未得到落實(shí)的情況下再次報(bào)告政府，請(qǐng)求解決此事。說(shuō)明被申請(qǐng)人一直在

10、辦理相關(guān)事情；4、楊家坪房管所關(guān)于陽(yáng)光心殿住宅面積土地出讓金掛賬處理的情況說(shuō)明，證明九龍坡區(qū)國(guó)土分局同意被申請(qǐng)人陽(yáng)光心殿項(xiàng)目超面積部分的土地出讓金2,267,265元掛賬處理，先為該項(xiàng)目業(yè)主辦理兩證；5、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（105D房地證2005字第00211號(hào)），證明被申請(qǐng)人是九龍坡區(qū)石坪橋正街35號(hào)36號(hào)商鋪的靳有權(quán)人；6、重慶市九龍坡區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所情況說(shuō)明、重慶市九龍坡區(qū)國(guó)土資源管理分局情況說(shuō)明、重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)管理局關(guān)于“陽(yáng)光心殿”非住宅辦理房地產(chǎn)權(quán)證相關(guān)情況的說(shuō)明，證明被申請(qǐng)人盡了辦證義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；精品資料7、重慶市九龍坡區(qū)房屋管理局楊家坪房管所情況說(shuō)明，證明申請(qǐng)人提

11、交的重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司的收款收據(jù)，系被申請(qǐng)人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司代收的費(fèi)用。申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人所舉示的上述證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為被申請(qǐng)人舉示的第1、2份證據(jù)不能證明是由于不可抗力原因?qū)е聼o(wú)法辦理兩證，從該證據(jù)形成的時(shí)間上看，是在雙方簽訂購(gòu)房合同之前，故被申請(qǐng)人的辦證承諾具有欺詐性；第3份證據(jù)證明內(nèi)容不予認(rèn)可；第4份證據(jù)國(guó)土局是否同意掛賬無(wú)法確認(rèn)；第5份證據(jù)是否涵蓋了申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)的商鋪無(wú)法確認(rèn)。申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人舉示的第6、7份證據(jù)的證明效力沒(méi)有發(fā)表意見(jiàn)。三、仲裁庭認(rèn)證因被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人舉示的證據(jù)1、2、3、4、5、6的真實(shí)性無(wú)異議，仲裁庭對(duì)申請(qǐng)人舉示的證據(jù)1、2、3、4、5的真實(shí)性和

12、證明力予以確認(rèn)，對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性予以確認(rèn)。因申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人舉示的證據(jù)1、2、3、4、5、6、7真實(shí)性無(wú)異議，仲裁庭對(duì)被申請(qǐng)人所舉示的證據(jù)1、2、3、4、6的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)證據(jù)5、7的真實(shí)性和證明力予以確認(rèn)。四、認(rèn)定案件事實(shí)仲裁庭根據(jù)以上認(rèn)證，查明如下事實(shí)：2004年11月9日申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充條款一份，該合同約定：申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)被申請(qǐng)人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號(hào)負(fù)一樓197號(hào)商鋪，商鋪面積為8.4平方米，總價(jià)款225,772元。合同補(bǔ)充條款第七條規(guī)定：“若交房后360天內(nèi)出賣(mài)人不能給買(mǎi)受人辦理其購(gòu)買(mǎi)攤位/商鋪的房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，則買(mǎi)受人可以選擇退

13、房，出賣(mài)人在30天內(nèi)退還買(mǎi)受人交納的房款并按國(guó)家銀行同期存款利率支付違約金”。合同簽訂后，申請(qǐng)人分別于2004年11月9日和12月23日，2005年4月7日按約向被申請(qǐng)人支付了購(gòu)房款225,772元。2004年12月23日，被申請(qǐng)人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司收取了申請(qǐng)人11412元其他費(fèi)用，并出據(jù)了收據(jù)一張。精品資料2005午4月8日被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人辦理了交房驗(yàn)收手續(xù)，但被申請(qǐng)人至今未能給申請(qǐng)人辦理“兩證”。2006午11月14日重慶原野律師事務(wù)所接受申請(qǐng)人的授權(quán)委托，向申請(qǐng)人收取了2000元律師費(fèi)。另查明，申請(qǐng)人所購(gòu)房屋不存在其他購(gòu)房戶所涉及的夾層問(wèn)題；被申請(qǐng)人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街35號(hào)

14、36號(hào)房屋的土地使用權(quán)類型為出讓。五、仲裁庭意見(jiàn)仲裁庭經(jīng)過(guò)審查認(rèn)為：1、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。2、關(guān)于被申請(qǐng)人逾期辦證是否因?yàn)椴豢煽沽σ蛩卦斐傻膯?wèn)題。中華人民共和國(guó)民法通則第一百五十三條規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀情況。被申請(qǐng)人舉示的重慶市九龍坡區(qū)人民政府關(guān)于減免陽(yáng)光心殿項(xiàng)目超面積部份土地出讓金和配套費(fèi)等的請(qǐng)示（九龍坡府文200449號(hào)文件）、重慶市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于九龍坡區(qū)政府申請(qǐng)減免陽(yáng)光心殿項(xiàng)目超面積部分配套費(fèi)的意見(jiàn)（渝建文2004205號(hào)文件）證明在申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂商

15、品房買(mǎi)賣(mài)合同前，被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)的九龍坡區(qū)石坪橋正街陽(yáng)光心殿項(xiàng)目在辦理兩證過(guò)程中已經(jīng)和業(yè)主發(fā)生了糾紛，其可以預(yù)見(jiàn)到該項(xiàng)目的辦證可能延期。因此，被申請(qǐng)人關(guān)于無(wú)法及時(shí)辦證是因?yàn)檎吆驼姓袨榈炔豢煽沽σ蛩卦斐傻霓q稱不能成立。3、關(guān)于申請(qǐng)人要求解除合同問(wèn)題。根據(jù)雙方當(dāng)事人在合同補(bǔ)充條款中約定：若交房后360天內(nèi)出賣(mài)人不能給買(mǎi)受人辦理其購(gòu)買(mǎi)攤位/商鋪的房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，則買(mǎi)受人可以選擇退房，出賣(mài)人在30天內(nèi)退還買(mǎi)受人交納的房款并按國(guó)家銀行同期存款利率支付違約金。被申請(qǐng)人于2005年4月8日向申請(qǐng)人交付商鋪后，至今未能給申請(qǐng)人辦理兩證，已超過(guò)雙方約定的辦證期限，申請(qǐng)人根據(jù)合同補(bǔ)充條款的約定主

16、張解除合同的條件已經(jīng)成立，故申請(qǐng)人要求與被申請(qǐng)人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同正當(dāng)合法。合同解除后，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按合同約定向申請(qǐng)人返還并支付以下費(fèi)用：1、按約向申請(qǐng)人返還已付房款并支付違精品資料約金，違約金按已付房款225,772元，按銀行同期活期存款年利率0.72%計(jì)算,從2005年4月8日交房時(shí)起360日后，即2006年4月4日起，至作出仲裁決定之日，即2007年2月8日止，共計(jì)1,376元；2、退還委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司向申請(qǐng)人收取的其他費(fèi)用11,412元。止匕外，本案是因?yàn)楸簧暾?qǐng)人的違約行為導(dǎo)致的，申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)仲裁合理支出的律師費(fèi)2,000元,符合仲裁規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，仲裁庭予以支持。六、裁塊根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則第五條、中華人民共和國(guó)合同法第九十三條、第一百。七條、重慶仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則第六十八條、中華人民共和國(guó)仲裁法第五十一條的規(guī)定，裁決如下：（一）解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2004年11月9日簽訂的重慶市商品房買(mǎi)實(shí)合同；（二）申請(qǐng)人退還被申請(qǐng)人位于九龍坡區(qū)石