某工業(yè)園區(qū)地塊項目定位報告

1、常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項目定位報告2006.04.20報告思路分析市場認識項目準確定位提案大綱第一部分 市場分析第二部分 項目分析第三部分 定位研究 讓我看看你的城市，我就能說出這讓我看看你的城市，我就能說出這個城市的居民在文化上追求的是什么個城市的居民在文化上追求的是什么 。 美國著名城市學家伊里爾沙里寧 印象常熟百強前列百強前列 蘇南四小龍?zhí)K南四小龍山水成林山水成林 悠久文明悠久文明天下常熟天下常熟 魅力獨具魅力獨具印象常熟市場初探o經濟持續(xù)快速增長；o人均收入不斷提高；o2005年度全國中小城市綜合實力100強第8名o近年地產勢頭發(fā)展迅猛；o一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟

2、市場；o房地產開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；o住宅相對更成熟，商業(yè)地產正在起步。o概況：96年建設開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經濟開發(fā)區(qū)的高新技術產業(yè)基地 o位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷 o規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國內知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項目投資總額超過150億元，新建廠房超380萬平方米o規(guī)劃：以電子電器、機械制造為特色的產業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分析產業(yè)園企業(yè)分析o企業(yè)類別：服裝、電子、光電等o企業(yè)規(guī)模：不一，100人2000多人的企業(yè)都有；o企業(yè)性質：外資企業(yè)較多，早期有部分內

3、資服裝企業(yè)；內貿不多，外貿為主；他們，在成就價值！入駐企業(yè)物業(yè)分析o項目周邊的企業(yè)多為買地開發(fā)型，自身都有辦公、廠房、公寓和食堂；地價為1012萬/畝，目前土地供應控制嚴格，相對緊張，一般總投資1000萬美元以上，才能買地；o邊緣工業(yè)區(qū)如方浜工業(yè)區(qū)有部分現(xiàn)房出租（售），也都配套好了上述設施，5000平方左右的建筑面積，50年產權，700萬；園區(qū)職工生活寫真o普通藍領階層，吃、住都在廠里，周末（休假）會到市區(qū)來；o中高層管理人員，部分住廠里，但多數(shù)住市區(qū)，辦公多在廠里的辦公樓，休閑娛樂都在市區(qū)；o對于部分住廠的中高層管理人員和藍領而言，生活工作都在一個局促的空間，單調、乏味可想而知；o來往市區(qū)的

4、中高層管理人員，午間、下午的商務、休閑、娛樂活動只能到市區(qū)，但時間成本比較高。園區(qū)配套分析o產業(yè)園區(qū)內有三個商業(yè)住宅配套區(qū)：分別為珠海路以東、常福路以西的大型商業(yè)住宅配套區(qū)（規(guī)劃中）、外環(huán)北路以南與市區(qū)臨近的綜合商住配套區(qū)（有學校、酒店、社區(qū)商業(yè)、新開發(fā)的住宅等）和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商業(yè)配套區(qū)。o歐尚超市即將開業(yè)，將成為開發(fā)區(qū)最大的商業(yè)配套；o明日星城，以70萬的建筑體量成為離園區(qū)最近，銜接園區(qū)、市區(qū)的最大的住宅配套區(qū)，常熟老街一期即將落幕，二期將啟動，影響輻射力不可小噓，銜接市區(qū)的幾個別墅區(qū)都以園區(qū)高端人群為目標客戶；o常熟國際飯店、梅園賓館、森林大酒店等是園區(qū)外圍的主要酒店

5、配套。o休閑娛樂、美食餐飲、商務聚會設施除了周邊酒店內的配套，比較欠缺。配套分析結論o居家住宅配套豐富多樣且數(shù)量龐大，但商務居所欠缺；o雖有酒店但都比較偏遠，經濟型舒適酒店欠缺；o大商業(yè)配套有，但服務周邊的小社區(qū)商業(yè)明顯不足；o民以食為天，餐飲配套明顯不足；o商務、休閑、娛樂設施偏遠。消費者分析o廠區(qū)藍領：年齡多集中于2025歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結伴而行，喜歡流行，追逐時尚，愛到市區(qū)逛街，但收入有限，相當收入要解濟家庭，日常必備的購物存在諸多不便；o中高層管理人員：年齡多在2533之間，收入相對豐厚，講究生活品味，交際圈子比較廣，會朋友，談戀愛，消費力大，部分已經有房，部分還沒有，很多

6、沒有結婚的他們需要一個自我空間；o高層決策管理人員：年齡3555左右，事業(yè)有成，收入豐厚，講究身份認同感，基本都有車，市區(qū)有房或外地有房，且不只一套，作為老總級人物，他們的朋友也都是商業(yè)精英，他們圈子非常廣，他們是經濟增長的強力推動者，處在事業(yè)成長期和收獲期的他們，壓力也非常大，除了家庭，他們中不少還有異性知己，另一個感情寄托，但又不能公開，所以他們需要一個獨立的小公館。市場分析結論o開發(fā)區(qū)的大宗配套雖具備，但多偏遠；o能滿足開發(fā)區(qū)內各種消費者需求的個性配套明顯缺乏；o開發(fā)區(qū)內消費者相對比較集中，群組特征比較明顯，消費潛力大，存在較強的個性需求。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。孫子兵法

7、o周邊環(huán)境oSWOT分析o項目類型o分析總結項目分析部分項目分析部分四至分析項目分析部分地塊SWOT分析o優(yōu)勢（STRENGTHS）地塊方正，利于規(guī)劃設計；地段好，緊靠管委會，國際大企業(yè)集中；兩面鄰路，交通便捷；周邊項目對我地塊的干擾??；o劣勢（WEAKNESSES）地塊面積不大，如果實現(xiàn)多種功能，相對會比較局促；自成一體，沒有依托，不利于形成氣候；項目分析部分地塊SWOT分析o機會（OPPORTUNITIES）周邊人群聚集，消費潛力大；園區(qū)內缺乏綜合型的配套項目；經濟持續(xù)發(fā)展，園區(qū)發(fā)展依舊迅猛；在園區(qū)的核心地帶，沒有商業(yè)、居住配套，需求饑渴。項目分析部分地塊SWOT分析o威脅（THREATS

8、）經濟衰退或其他不可抗力；周邊配套迅速成熟，形成氣候。項目分析部分地塊SWOT分析項目分析結論o一塊小而精的地；o一塊優(yōu)勢很多的地；o一塊機會大于威脅的地；o一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地；o一個可以成就財富夢想的項目。面對挑戰(zhàn)，思路決定出路。面對挑戰(zhàn)，思路決定出路。 發(fā)現(xiàn)市場空缺，可如何做好自己？發(fā)現(xiàn)市場空缺，可如何做好自己？ 項目開發(fā)定位原則o根據(jù)項目的不同，開發(fā)商不同發(fā)展階段的不同，項目開發(fā)定位的原則也有差異，但總體講有如下幾類：1、風險最小化；2、利潤最大化；3、周期最短化；4、影響最大化。本項目開發(fā)定位o用足容積率，實現(xiàn)效益最大化；o創(chuàng)新產品，迎合市場，并引導市場，降低風險；o準備充分，快打快銷，一鼓作氣，成就輝煌。項目定位分析市場定位o一個集酒店、居住、購物、餐飲、娛樂為一體的國際商務港；o為園區(qū)企業(yè)做配套，成為企業(yè)發(fā)展的助力器；o服務園區(qū)經濟，助力企業(yè)騰飛；o讓生活更方便，讓工作更愜意。o酒店：經濟舒適型酒店(