住房制度的再次變革

1、住房制度的再次變革使住房回歸正常消費(fèi)品摘要：住房投資主要基于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。“十八億畝紅線(xiàn)”強(qiáng)化了人們對(duì)未來(lái)住宅用地越加稀缺的判斷，強(qiáng)烈的趨利性以及預(yù)期的穩(wěn)定性共同促發(fā)了房地產(chǎn)投資投機(jī)熱情。地方政府對(duì)土地出讓金的饑渴，銀行對(duì)住房抵押貸款的逐利，相關(guān)部門(mén)對(duì)住宅交易環(huán)節(jié)管制的過(guò)于寬松，進(jìn)一步刺激并強(qiáng)化了投機(jī)交易行為。雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，針對(duì)投機(jī)行為起到一定的抑制作用，但是只要投機(jī)的價(jià)值基礎(chǔ)存在，那么逐利的資本仍然會(huì)卷土重來(lái)，以各種形式滲入到房地產(chǎn)投機(jī)交易中，引發(fā)住宅市場(chǎng)的紊亂。關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)期限；耐用消費(fèi)品；變革據(jù)2013年社會(huì)藍(lán)皮書(shū)資料顯示，最近每年因各種社會(huì)矛盾而發(fā)生的群體性事

2、件多達(dá)數(shù)萬(wàn)起甚至十余萬(wàn)起，征地拆遷引發(fā)的群體性事件占一半左右。同時(shí)，地王在多個(gè)地區(qū)頻頻涌現(xiàn)，炒房團(tuán)、房蟲(chóng)也經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端。住房的居住和投資雙重屬性，使得房?jī)r(jià)不斷高漲，而住房高空置率必將引發(fā)社會(huì)仇富心理，危及社會(huì)的安全穩(wěn)定。住房成為投資品，源源不斷地吸引各路資金流入，與其本身的基礎(chǔ)價(jià)值以及增值預(yù)期密不可分。住房作為居住的載體，同衣食一樣是生活必需品。但是，在我國(guó)當(dāng)前國(guó)情和特殊政策條件下，住房除了最基本的居住作用外，又兼具眾多其他功能。當(dāng)前我國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，戶(hù)籍紅利分配嚴(yán)重不均，人的逐利流動(dòng)性驅(qū)使著人們從相對(duì)貧窮落后的地區(qū)涌向經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)、社會(huì)福利保障更好的地區(qū)。而在現(xiàn)有國(guó)家政策下，住房與

3、戶(hù)口掛鉤，戶(hù)口又作為教育、婚姻、計(jì)生、醫(yī)療、養(yǎng)老等公民權(quán)益和社會(huì)保障的基本前提，住房的價(jià)值就不僅僅是滿(mǎn)足于居住耐用消費(fèi)品，還是一張載滿(mǎn)眾多隱形福利的通行證。因此，地區(qū)間的福利差距是促使人口流動(dòng)的重要源動(dòng)力，進(jìn)而推動(dòng)部分地區(qū)的住房潛在需求。但是，潛在需求群體往往只是住房消費(fèi)的“最終接棒者”，是房?jī)r(jià)的接受者，房?jī)r(jià)的引導(dǎo)者和制定者卻是高收入群體。根據(jù)收入來(lái)源可將高收入者分為獲得利潤(rùn)型收入的實(shí)業(yè)階層，獲得資源型收入的資源階層，獲得非法型收入的貪腐階層，還有作為少數(shù)憑借工資型收入躋身高收入群體的工資新貴。這四類(lèi)群體在社會(huì)財(cái)富的初次分配和再分配過(guò)程中，瓜分巨額財(cái)富，手中持有大量的可用于投資住宅的自由資金。

4、該群體從供需兩方面影響房?jī)r(jià)：首先,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，貨幣化表現(xiàn)出的需求更有現(xiàn)實(shí)意義。與主觀意愿要求住有所居的中低收入群體相比，高收入群體具有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，而且價(jià)格需求彈性較小，對(duì)于他們而言，并非住房是不可或缺的生活必需品，而是當(dāng)把住房作為投資品時(shí)，購(gòu)入價(jià)格的高低并不是最主要的考慮因素，更為重要的是，房?jī)r(jià)始終保持一定的增長(zhǎng)速度和幅度，通過(guò)跨期持有，轉(zhuǎn)手賣(mài)出仍然可以獲得可觀的利差。龐大的資金在杠桿化的放大效應(yīng)下，形成巨大規(guī)模的市場(chǎng)需求，對(duì)推高房?jī)r(jià)起到不可忽視的作用。從供應(yīng)的角度來(lái)看，將以非市場(chǎng)化等形式獲得的住宅大量囤積，不僅直接影響住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量，而且削弱了新增住宅的增量效應(yīng)。在確定的區(qū)域內(nèi)，鑒

5、于房屋的非移動(dòng)性，住宅數(shù)量是一定的，特別是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配套資源豐富的地區(qū)，更是一房難求。高需求低供應(yīng)，直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。即使周邊地區(qū)有新房源出現(xiàn)，由于在定價(jià)方面也會(huì)類(lèi)比既有房?jī)r(jià)，從而隱形拉高更多新增住宅價(jià)格，削弱由于增量住房減小供需缺口推動(dòng)房?jī)r(jià)下行的影響。房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，與其耐用消費(fèi)品的屬性相違背。隨著使用年限的增加，房屋的居住性能逐漸下降，其價(jià)值和價(jià)格也理應(yīng)隨之降低。然而現(xiàn)實(shí)情形下，二手房的價(jià)格不僅堅(jiān)挺，而且一路上揚(yáng)，甚至出現(xiàn)與新房?jī)r(jià)格倒掛的奇怪現(xiàn)象。因此，單從居住角度無(wú)法合理解釋房?jī)r(jià)攀升的根由，也就更無(wú)從解釋住房投資的根基，僅僅憑借故意渲染和誘導(dǎo)炒作房?jī)r(jià)騰高，不會(huì)形成穩(wěn)定的預(yù)期。住宅是房

6、地綜合體，當(dāng)住房的價(jià)值隨著時(shí)間的延續(xù)減弱時(shí)，其所依附的土地卻隨著不斷膨脹的貨幣化宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展因區(qū)位優(yōu)勢(shì)和稀缺性而不斷升值。投資房產(chǎn)更確切的是投資地產(chǎn)，“十八億畝紅線(xiàn)”更加強(qiáng)化了人們對(duì)未來(lái)住宅用地越加稀缺的判斷。2006年“十一五”綱要明確提出，“18億畝耕地是未來(lái)五年一個(gè)具有法律效力的約束性指標(biāo)，是不可逾越的一道紅線(xiàn)”。為保住紅線(xiàn)，國(guó)家采取了行政分配土地的方式，每年六百多萬(wàn)畝，分到各個(gè)省，省會(huì)如法炮制分到各個(gè)地級(jí)市。如此帶來(lái)的影響是，土地稀缺，政府壟斷。在后續(xù)的土地市場(chǎng)上，寡頭壟斷，千家爭(zhēng)購(gòu)，地王紀(jì)錄被頻頻刷新，最終土地成本都將體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中。然而，土地的稀缺和升值并不能作為個(gè)人投資增值的充分理

7、由。根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的居住用地使用權(quán)最高出讓年限為七十年。購(gòu)房者只是獲得土地的使用權(quán)，而非所有權(quán)。盡管新施行的物權(quán)法第149條進(jìn)一步規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，可以自動(dòng)續(xù)期。但是物權(quán)法關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定僅僅是籠統(tǒng)而原則的，并無(wú)明確的規(guī)定和說(shuō)明。由此，住房投資者對(duì)承載住宅的土地預(yù)期是一廂情愿的看法，土地并不真正為個(gè)人所有。忽視或淡化土地的國(guó)有（或集體）屬性，模糊住房與土地之間的產(chǎn)權(quán)（或使用）期限，導(dǎo)致房屋變相綁架土地，形成華而不實(shí)的投資價(jià)值根基。然而，在宏觀流動(dòng)性充足、地方政府“財(cái)政饑渴”、銀行逐利、房地產(chǎn)商炒作、組織和散戶(hù)的推波助瀾等多

8、個(gè)環(huán)節(jié)的強(qiáng)化和放大作用下，這種模糊不清的懸而未決的根基卻大大推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。針對(duì)房?jī)r(jià)的高漲，國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，自2010年年初，限購(gòu)、限價(jià)等多種調(diào)控政策輪番推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了一些成效，但調(diào)控效果與民眾預(yù)期目標(biāo)仍有距離。一線(xiàn)城市的住房銷(xiāo)量有所下降，房?jī)r(jià)漲幅有所下降，但全國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)并未改變。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全國(guó)的住房平均價(jià)格（全國(guó)住房銷(xiāo)售總額除以住房銷(xiāo)售總面積）從2010年底的4724元上漲到5188元，漲幅近10%，經(jīng)過(guò)短暫的低迷，2012年全年，中國(guó)商品房全國(guó)均價(jià)依然上漲了8.10%。進(jìn)入2013年，樓市回暖進(jìn)一步延續(xù)，新建商品住宅和二手房交易量?jī)r(jià)齊升。其中，剛性

9、需求在受壓制后有反彈，但是，只要投機(jī)的價(jià)值基礎(chǔ)存在，那么逐利的資本仍然會(huì)卷土重來(lái)，以各種形式滲入到房地產(chǎn)交易中，引發(fā)住宅市場(chǎng)的紊亂。因此，必須采取標(biāo)本兼治的措施，從更大的格局來(lái)破解當(dāng)前的房?jī)r(jià)難題。正本清源，匹配房產(chǎn)和地產(chǎn)期限。住宅和土地的使用期限錯(cuò)配，致使房屋變相綁架土地，進(jìn)而房產(chǎn)和地產(chǎn)的整體定價(jià)失去確定的價(jià)值基礎(chǔ)。這便是投機(jī)的籌碼所在。若要徹底解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須從匹配住宅和土地的使用期限入手?；谖覈?guó)的社會(huì)制度現(xiàn)實(shí)，土地不可能完全私有化，也就決定了土地只能是有限期的轉(zhuǎn)讓?zhuān)筛淖兊木椭挥蟹慨a(chǎn)的期限。住房作為耐用消費(fèi)品，其本身具有一定的設(shè)計(jì)使用年限，既然作為商品，應(yīng)該與其他商品一樣，有一個(gè)保質(zhì)期

10、限，最優(yōu)選擇是使土地與住宅的可用期限一致。無(wú)論是處于安全角度，還是時(shí)代潮流的變化，建筑的新舊更替是必要的。借助立法的形式，確保土地出讓期間使用人的合法權(quán)益，保護(hù)地上建筑持有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)；當(dāng)期限屆滿(mǎn)時(shí)，政府將土地連同地上建筑強(qiáng)制收回，根據(jù)情況選擇拆除或整體續(xù)租。由此，房地產(chǎn)無(wú)論用于居住還是投資，都建立了可財(cái)務(wù)折現(xiàn)的基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)也就具備了制定依據(jù)，從根源上抑制房?jī)r(jià)的非理性膨脹。因地制宜，滿(mǎn)足居住和投資需求。住房剛需和投資保值在當(dāng)前的市場(chǎng)框架下都是合法并合理的，關(guān)鍵在于認(rèn)識(shí)住房投資的方式。當(dāng)房地整體可使用期限一致時(shí)，則商品房與其他商品一樣，只具備一定期限的使用價(jià)值，不同之處在于，當(dāng)使用期屆滿(mǎn)時(shí)，某些小件

11、商品由于殘值較小或減為零，且危害范圍有限，所以處置權(quán)變得相對(duì)無(wú)關(guān)緊要。然而對(duì)于大件商品，以機(jī)動(dòng)車(chē)為例，將于2013年5月1日開(kāi)始施行的最新機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定提出，為保障道路交通安全、鼓勵(lì)技術(shù)進(jìn)步等目的，對(duì)達(dá)到報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)動(dòng)車(chē)實(shí)施強(qiáng)制報(bào)廢，并對(duì)各種車(chē)型設(shè)定了對(duì)應(yīng)的使用年限。住房作為耐用消費(fèi)品，與機(jī)動(dòng)車(chē)具有類(lèi)似的屬性。因此，可以根據(jù)不同的住宅類(lèi)型和不同的區(qū)位因素，為房屋設(shè)定不同的年限。比如，市區(qū)范圍內(nèi)由于引領(lǐng)社會(huì)潮流，更新速度較快，可實(shí)行短租制。為保證市場(chǎng)化運(yùn)行，建筑整體可由開(kāi)發(fā)商或投資機(jī)構(gòu)設(shè)立公司運(yùn)作管理。政府只負(fù)責(zé)監(jiān)督運(yùn)行，分期收房產(chǎn)稅。住戶(hù)可以根據(jù)個(gè)人偏好或家庭情況自愿選擇居住的社區(qū)。從

12、租戶(hù)的角度，較短的租期不僅可以避免因居住而一次性支出較大，而且具備靈活的選擇性，可以根據(jù)出行便利性或家庭財(cái)務(wù)狀況選取合理的居住地。對(duì)于投資者而言，可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)基金或入股的方式投資于房地產(chǎn)物業(yè)獲得理性收入，以避免盲目不確定性的炒作。由于租期較短，政府因公共利益需要更新城市建設(shè)時(shí)，征地及補(bǔ)償形式大大簡(jiǎn)化。因?yàn)橥恋丶暗厣辖ㄖ皇怯谔囟臻g特定時(shí)間內(nèi)的存在，所以補(bǔ)償價(jià)值容易確定，而且，談判只限于政府與管理公司之間，與跟單個(gè)住戶(hù)協(xié)商相比，過(guò)程更為快捷。著眼于長(zhǎng)期，合理規(guī)劃用地是關(guān)鍵。十八億畝紅線(xiàn)源于保障國(guó)家糧食安全?，F(xiàn)代的農(nóng)業(yè)技術(shù)及工業(yè)水平日新月異，而十八億畝紅線(xiàn)是基于粗放式農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的考量，伴隨著集體化經(jīng)營(yíng)、精細(xì)化管理，這個(gè)數(shù)字可以改變。因建筑技術(shù)不斷升級(jí)，土地不僅可以得到全季度利用，而且在空間方面也具有突破的潛力。人的居住由二維平面拓展到三維空間，糧食的種植也可以增添新的維度，建筑農(nóng)業(yè)可為稀缺的土地釋放更多空間，土地的利用和分配也就有了回旋的余地，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)土地的預(yù)期，避免土地壟斷與炒作。住房才能回歸正常耐用消費(fèi)品，這才是解決房?jī)r(jià)過(guò)高和民生安居的應(yīng)有之道。參考文獻(xiàn):中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所.2013社會(huì)藍(lán)皮書(shū)M.北京:社科文獻(xiàn)出版社,2012.巴曙松.房地產(chǎn)大周