拍賣師考試之拍賣實(shí)務(wù)教程考試知識(shí)點(diǎn)整理

1、拍賣實(shí)務(wù)教程第一章 拍賣市場(chǎng)新增一、我國(guó)拍賣市場(chǎng)的形成1起步：我國(guó)的拍賣業(yè)恢復(fù)于20世紀(jì)80年代中期，最早的拍賣活動(dòng)是一些零星的破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣。從1986年國(guó)營(yíng)廣州拍賣行成立開場(chǎng)，到?拍賣法?實(shí)施之前的1996年底，是我國(guó)拍賣行業(yè)起步與拍賣市場(chǎng)初步形成的階段。這一階段的拍賣總體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：標(biāo)的含義不清，標(biāo)的組成較為混亂；主持拍賣的企業(yè)不明確；傭金支付不標(biāo)準(zhǔn)；處置渠道多樣化。2第一次轉(zhuǎn)折質(zhì)的飛躍：上世紀(jì)末，圍繞公物拍賣的委托減少，拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，從而導(dǎo)致拍賣行業(yè)的一次轉(zhuǎn)折，即從以公物拍賣為主轉(zhuǎn)為以司法強(qiáng)制拍賣為主的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。到本世紀(jì)初，司法強(qiáng)制拍賣已經(jīng)成為我國(guó)拍賣行業(yè)最為主要的市場(chǎng)之一。這

2、一時(shí)期的拍賣市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：1標(biāo)的主要涉及公物與涉案物品；2拍賣標(biāo)的已涉及不動(dòng)產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)；3行業(yè)較為依賴政策性拍賣而缺乏主動(dòng)開拓市場(chǎng)的能力。3快速成長(zhǎng)：目前，我國(guó)的拍賣市場(chǎng)體系終于形成，行業(yè)開展到達(dá)新的頂峰，標(biāo)的物空前豐富，幾乎涵蓋了可流通商品的全部，包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)，既有物質(zhì)資料，又有精神產(chǎn)品。二、目前我國(guó)拍賣市場(chǎng)的構(gòu)成簡(jiǎn)記：國(guó)有資產(chǎn)、金融房產(chǎn)、土地機(jī)車、文藝無(wú)形1國(guó)有資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)：最重要的拍賣市場(chǎng)之一2破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣：重要的拍賣市場(chǎng)。普遍性、案值大、涉及問(wèn)題多且復(fù)雜3金融資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)：最為重要的拍賣市場(chǎng)之一4房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)：最為重要的拍賣市場(chǎng)，所占成交比重極大5國(guó)有建立用地

3、使用權(quán)拍賣市場(chǎng)：前景光明6機(jī)動(dòng)車拍賣市場(chǎng)：快速開展7文物藝術(shù)品拍賣市場(chǎng)：市場(chǎng)化、專業(yè)化程度高，與國(guó)際接軌，最具活力的拍賣市場(chǎng)8無(wú)形資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)：我國(guó)拍賣行業(yè)的創(chuàng)新，最具中國(guó)特色的拍賣市場(chǎng)三、目前我國(guó)拍賣市場(chǎng)的特點(diǎn)1政策性拍賣占主導(dǎo)地位：由公物拍賣起步，由司法強(qiáng)制拍賣開展，由國(guó)有企業(yè)改制、金融不良資產(chǎn)處置等逐步壯大，皆因法定或政策規(guī)定使然，導(dǎo)致過(guò)度依賴政策性業(yè)務(wù)，不利于行業(yè)開展。2運(yùn)作過(guò)程缺乏技術(shù)含量：以政策性拍賣為主的現(xiàn)實(shí)使拍賣企業(yè)更多注重的是人際關(guān)系與公關(guān)，而普遍忽略專業(yè)技術(shù)的提高，運(yùn)作過(guò)程較為簡(jiǎn)單。3拍賣形式單一：從承受委托到拍賣會(huì)上使用的競(jìng)價(jià)方式，二十多年沒有多大變化，尤其缺少對(duì)國(guó)際行業(yè)

4、新變化、網(wǎng)上拍賣的研究。4、市場(chǎng)拓展乏力且缺乏手段：面對(duì)新的市場(chǎng)，缺乏方向、思想準(zhǔn)備、人才。四、我國(guó)拍賣市場(chǎng)現(xiàn)狀與行業(yè)開展的關(guān)系1市場(chǎng)適合行業(yè)開展初期人員構(gòu)造與企業(yè)規(guī)模：行業(yè)恢復(fù)之初以政策性拍賣為主的市場(chǎng)正好與行業(yè)初起階段的人員構(gòu)造、企業(yè)規(guī)模合拍，從而給了行業(yè)開展較好的外部環(huán)境。2為行業(yè)開展奠定了經(jīng)濟(jì)實(shí)力與人才根底：拍賣行業(yè)在完成拍賣委托的同時(shí)，鍛煉了隊(duì)伍，增長(zhǎng)了知識(shí)，增強(qiáng)了業(yè)務(wù)能力，也壯大了企業(yè)實(shí)力，為行業(yè)的開展奠定了較為堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)與人才根底。3形成了較為完善的拍賣體系：拍賣流程及管理科學(xué)有效，風(fēng)險(xiǎn)防范措施逐步完善，從單一的現(xiàn)場(chǎng)拍賣增加到密封投標(biāo)拍賣、網(wǎng)上拍賣等方式，職業(yè)教育安康穩(wěn)步開展。五

5、、我國(guó)拍賣市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題及其對(duì)策一存在的問(wèn)題1行業(yè)業(yè)務(wù)存在差異性：拍賣市場(chǎng)標(biāo)的豐富并不代表區(qū)域之間、企業(yè)之間、企業(yè)內(nèi)部員工之間從事拍賣的實(shí)踐一樣、能力相當(dāng)。東部沿海地區(qū)企業(yè)在無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)拍賣方面經(jīng)歷豐富且覆蓋面廣，但西部地區(qū)經(jīng)歷缺失。西部地區(qū)在采礦權(quán)、采砂權(quán)、林權(quán)承包等資源類拍賣上有優(yōu)勢(shì)，而東部沿海地區(qū)少有類似時(shí)機(jī)。在同一城市中，企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)拓展力度、業(yè)務(wù)量差異、內(nèi)局部工等因素導(dǎo)致企業(yè)與企業(yè)之間、員工與員工之間業(yè)務(wù)能力的差異。2缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力，市場(chǎng)拓展乏力：面對(duì)企業(yè)數(shù)量增多、委托量減少、委托人要求提高、競(jìng)買人惡意串通增多等變化，行業(yè)運(yùn)作與思維的方式并沒有隨之發(fā)生變化，又缺

6、乏開拓新市場(chǎng)的手段，形成了傳統(tǒng)拍賣沒有做的更好，找不到新標(biāo)的為難局面。3無(wú)形資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)空間大：由于市場(chǎng)發(fā)育程度不一，拍賣技術(shù)要求高，運(yùn)作難度大，尤其是宣傳、招商需要花費(fèi)很大精力，大局部拍賣企業(yè)沒有無(wú)形資產(chǎn)拍賣的運(yùn)作能力與實(shí)踐經(jīng)歷。4拍賣的專業(yè)化、群眾化水準(zhǔn)低，市場(chǎng)細(xì)分不夠。二采取的對(duì)策要使我國(guó)的拍賣行業(yè)可持續(xù)開展，必須提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，加大市場(chǎng)開拓能力，提高運(yùn)行的專業(yè)水準(zhǔn)。1做好傳統(tǒng)的拍賣市場(chǎng)業(yè)務(wù)。在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，政策性拍賣仍然是絕大多數(shù)綜合性拍賣公司的重要業(yè)務(wù)，留給拍賣行業(yè)的空間是巨大的。拍賣行業(yè)要通過(guò)各種措施提高運(yùn)作能力與拍賣效率，最大限度地爭(zhēng)取獲得拍賣標(biāo)的，最大限度地實(shí)現(xiàn)標(biāo)的

7、成交的價(jià)值。2提高專業(yè)化運(yùn)作水平。隨著市場(chǎng)的調(diào)整與委托人要求的提高，拍賣行業(yè)需要通過(guò)走專業(yè)化道路細(xì)分市場(chǎng)，緩解委托減少而競(jìng)爭(zhēng)加劇的局面。拍賣企業(yè)應(yīng)該立足自身實(shí)際，選定擅長(zhǎng)或有一定根底的市場(chǎng)，形成拳頭與特色，凝聚客戶群，為專業(yè)化經(jīng)營(yíng)奠定運(yùn)作模式、人才隊(duì)伍、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的根底。3努力打造學(xué)習(xí)型行業(yè)?，F(xiàn)行的拍賣標(biāo)的需要行業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)研究，未來(lái)的市場(chǎng)開拓及新出現(xiàn)的拍賣形式、拍賣標(biāo)的更需要行業(yè)學(xué)習(xí)，一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)具有開拓創(chuàng)新精神的行業(yè)，應(yīng)該是個(gè)注重學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型行業(yè)。六、我國(guó)拍賣市場(chǎng)的開展前景經(jīng)過(guò)二十多年的開展，我國(guó)的拍賣市場(chǎng)體系終于形成，標(biāo)的物空前豐富，幾乎涵蓋了可流通商品的全部，拍賣行業(yè)開展到達(dá)新的頂峰

8、，是正處于開展階段的朝陽(yáng)行業(yè)。同時(shí)，由于種種原因，我國(guó)的拍賣行業(yè)尚存在技術(shù)含量不高、拍賣形式單一、市場(chǎng)拓展乏力、重復(fù)建立較多、業(yè)務(wù)差異性明顯等問(wèn)題與缺乏。面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的新形勢(shì)與市場(chǎng)開展的新變化，拍賣行業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，調(diào)整策略，明確思路，做好三方面工作。一是努力做好傳統(tǒng)的拍賣市場(chǎng)業(yè)務(wù)，減緩市場(chǎng)急劇變化、金融危機(jī)、其他行業(yè)包括政府有關(guān)部門對(duì)市場(chǎng)的蠶食帶來(lái)的壓力。二是強(qiáng)化企業(yè)管理，提高專業(yè)化運(yùn)作水平，引進(jìn)新的拍賣方式，把比擬成熟的房地產(chǎn)、文物藝術(shù)品、物資等拍賣做得更好更深入，加大對(duì)不成熟的農(nóng)產(chǎn)品、無(wú)形資產(chǎn)等拍賣的投入，積極開拓新市場(chǎng)。三是主動(dòng)打造學(xué)習(xí)型行業(yè)，努力提高行業(yè)素質(zhì)，鍛煉培養(yǎng)人才隊(duì)伍，從而保

9、持行業(yè)的可持續(xù)開展。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)更加標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)全行業(yè)的不懈努力，我國(guó)拍賣市場(chǎng)的開展前景光明，拍賣行業(yè)必定后來(lái)居上，立于世界行業(yè)之林。第二章 強(qiáng)制拍賣新增一、強(qiáng)制拍賣的概念強(qiáng)制拍賣是指人民法院在民事訴訟強(qiáng)制執(zhí)行程序中，對(duì)依法將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)委托商業(yè)性機(jī)構(gòu)予以拍賣的活動(dòng)。二、法定拍賣的概念法定拍賣是指轉(zhuǎn)讓有關(guān)財(cái)產(chǎn)，依照法律規(guī)定必須采用拍賣的交易方式，如人民法院民事執(zhí)行程序中依法扣押、查封、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，處置時(shí)必須委托拍賣。三、強(qiáng)制拍賣的五個(gè)特點(diǎn)1國(guó)家強(qiáng)制性：法院根據(jù)國(guó)家賦予的執(zhí)行權(quán)而強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進(jìn)展，表達(dá)了國(guó)家意志對(duì)當(dāng)事人意志的干預(yù)與強(qiáng)制。國(guó)家

10、強(qiáng)制性是僅就拍賣的委托環(huán)節(jié)而言的。2標(biāo)的的非自有性：強(qiáng)制拍賣的不是法院的自有財(cái)產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。此乃區(qū)別于任意拍賣的一個(gè)根本特點(diǎn)。3主體的特定性：一方必然是法院，另一方必然是拍賣機(jī)構(gòu)，使強(qiáng)制拍賣的效率與效益的提高成為可能。4目的的利他性：依法保障與實(shí)現(xiàn)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)益。5權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等性：法院比拍賣機(jī)構(gòu)享有更多的權(quán)利中止拍賣、撤銷委托、監(jiān)視拍賣程序、單方確認(rèn)拍賣結(jié)果等權(quán)利，承當(dāng)較少的義務(wù)，二者之間的權(quán)利義務(wù)時(shí)不對(duì)等的。這是由強(qiáng)制拍賣的性質(zhì)與特點(diǎn)以及強(qiáng)制拍賣過(guò)程的復(fù)雜性所決定的。四、強(qiáng)制拍賣的三個(gè)根本原那么一法院處置權(quán)限定原那么1對(duì)法院的處置權(quán)予以嚴(yán)格的限定，充分保障執(zhí)行當(dāng)事人的合法

11、權(quán)益，這是由強(qiáng)制拍賣標(biāo)的非自有性所決定的。2.主要表現(xiàn)：法院必須在被執(zhí)行人自動(dòng)履行義務(wù)后及時(shí)、主動(dòng)地終止拍賣程序；法院原那么上應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣標(biāo)確實(shí)定保存價(jià)；法院確定的保存價(jià)不得過(guò)低，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)底線；如果案外人對(duì)拍賣標(biāo)的提出執(zhí)行異議，法院不得繼續(xù)強(qiáng)行拍賣。二制止無(wú)保存價(jià)原那么1法院在強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須對(duì)拍賣標(biāo)的設(shè)定保存價(jià)，拍賣機(jī)構(gòu)不得以低于保存價(jià)的價(jià)格拍賣成交。2.最新司法解釋規(guī)定，司法強(qiáng)制拍賣必須確定保存價(jià)，如經(jīng)評(píng)估那么按評(píng)估價(jià)確定第一次拍賣的保存價(jià)。3.適用范圍不是絕對(duì)的，對(duì)于價(jià)值卑微、鮮活物品的拍賣可以免于該原那么的適用。三法院主導(dǎo)拍賣程序原那么1拍賣程序的啟動(dòng)、進(jìn)展、中止、終結(jié)、拍賣

12、結(jié)果裁定等均由法院決定。這是由司法強(qiáng)制拍賣的國(guó)家強(qiáng)制性與目的利他性決定的。2.主要表達(dá)：決定是否委托；出現(xiàn)中止事由時(shí)有權(quán)單方中止拍賣；出現(xiàn)終結(jié)事由時(shí)有權(quán)單方解除委托拍賣合同，終結(jié)拍賣程序；有權(quán)對(duì)拍賣的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)展嚴(yán)格的監(jiān)視；有權(quán)審查拍賣結(jié)果并依法作出是否予以確認(rèn)的裁定。五、強(qiáng)制拍賣與其他拍賣的區(qū)別1強(qiáng)制拍賣與公物拍賣：一樣屬于法定拍賣范疇，必須優(yōu)先選擇拍賣、事先指定拍賣機(jī)構(gòu)。不同強(qiáng)制拍賣強(qiáng)調(diào)拍賣行為本身的性質(zhì)，公物拍賣強(qiáng)調(diào)拍賣的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)；強(qiáng)制拍賣的成交價(jià)款用于清償債務(wù)，公物拍賣的成交價(jià)款上繳國(guó)庫(kù)；強(qiáng)制拍賣的委托人只有法院，公物拍賣的委托人包括法院、檢察院、公安、海關(guān)、工商等機(jī)關(guān)。2

13、強(qiáng)制拍賣與任意拍賣：是否具有國(guó)家強(qiáng)制性。3強(qiáng)制拍賣與法定拍賣：法定拍賣是強(qiáng)制拍賣的上位范疇，除強(qiáng)制拍賣外還有公物拍賣、國(guó)有資產(chǎn)拍賣、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣、國(guó)有建立用地使用權(quán)拍賣等4強(qiáng)制拍賣與國(guó)有資產(chǎn)拍賣：相互區(qū)別又相互穿插，進(jìn)入強(qiáng)制拍賣的標(biāo)的可能是國(guó)有資產(chǎn)，強(qiáng)制執(zhí)行必須拍賣，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中拍賣不是唯一方式。六、強(qiáng)制拍賣的主體強(qiáng)制拍賣的主體，是指在強(qiáng)制拍賣活動(dòng)中形成的委托拍賣合同法律關(guān)系的當(dāng)事人：委托人與拍賣人，即人民法院、商業(yè)性拍賣機(jī)構(gòu)，他們的意志與行為決定著強(qiáng)制拍賣的啟動(dòng)、進(jìn)展、中止與終結(jié)。被執(zhí)行人、競(jìng)買人與買受人都不是強(qiáng)制拍賣的主體，而只是強(qiáng)制拍賣的關(guān)系人。七、強(qiáng)制拍賣標(biāo)的的構(gòu)成要件1應(yīng)為被執(zhí)

14、行人所有或依法享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)，不得為案外人的財(cái)產(chǎn)。但有兩種法定情形除外：被執(zhí)行人對(duì)案外第三人的到期債權(quán)以財(cái)產(chǎn)為被執(zhí)行人提供保證的保證人保證責(zé)任范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。2必須為人民法院采取了查封、扣押、凍結(jié)等控制性措施的財(cái)產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利。3必須是人民法院委托的拍賣人進(jìn)展拍賣的財(cái)產(chǎn)。八、強(qiáng)制拍賣中應(yīng)該注意的重要問(wèn)題1拍賣傭金：?jiǎn)蜗蚴杖。圻M(jìn)遞減2拍賣次數(shù)：對(duì)動(dòng)產(chǎn)的拍賣以兩次為限；對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以拍賣三次，三次流拍后應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)再進(jìn)展一次變賣。3。中止拍賣、暫緩拍賣與終結(jié)拍賣。4防止超標(biāo)的查封、扣押、凍結(jié)與拍賣：以權(quán)利人的債權(quán)為限；被執(zhí)行人同意全部拍賣；合并拍賣。5優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。6買受人資格：申請(qǐng)執(zhí)

15、行人與被執(zhí)行人都可以參加競(jìng)買，但被執(zhí)行人必須預(yù)交保證金。7被執(zhí)行人的投資利益：須經(jīng)有限責(zé)任公司全體股東過(guò)半數(shù)同意，不同意者應(yīng)當(dāng)購(gòu)置，不購(gòu)置的視為同意轉(zhuǎn)讓。8拍賣上市公司國(guó)有股與社會(huì)法人股：必須拍賣，必須評(píng)估。9拍賣成交后出現(xiàn)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)：依職權(quán)或當(dāng)事人申請(qǐng)。退復(fù)原物，否那么折價(jià)抵償。第三章 公物拍賣新增一、公物拍賣的概念公物是公共財(cái)產(chǎn)的總稱，包括國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法沒收的物品，充抵稅款、罰款的物品與其他物品，人民法院依法沒收的物品，充抵罰金、罰款的物品以及無(wú)法返還的追回物品公物拍賣是指拍賣企業(yè)為了協(xié)助國(guó)家行政機(jī)關(guān)與人民法院，將依法沒收的充公的物品通過(guò)拍賣方式變現(xiàn)上繳國(guó)庫(kù)而進(jìn)展的拍賣活動(dòng)。二、公物拍賣

16、的范圍1、國(guó)家行政機(jī)關(guān):罰沒物品；充抵稅款的物品；充抵罰款的物品；其他物品公安機(jī)關(guān)保管的超過(guò)招領(lǐng)期限的遺失物品，車站、港口、機(jī)場(chǎng)等貨運(yùn)處的無(wú)主貨物。2、人民法院：沒收的物品；充抵罰金、罰款的物品；無(wú)法返還的物品。三、拍賣是處置公務(wù)的最正確方式透明度，面對(duì)群眾公開處理，公物處理置于公眾監(jiān)視之下，有利于公物處理制度公開化，有利于防腐倡廉。2.拍賣的成交規(guī)那么是價(jià)高者得，競(jìng)買人在平等、公開的根底上報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，一般能夠?qū)崿F(xiàn)公物的最大價(jià)值，從而有效防止低價(jià)收購(gòu)、低價(jià)處理、無(wú)償贈(zèng)送等不良做法。3.拍賣提供了一種由中介機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)那么、在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)的公物處置機(jī)制，既符合公物處置必須采用市場(chǎng)化手

17、段進(jìn)展的原那么，也彌補(bǔ)了有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)從事商業(yè)行為無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題。四、公物拍賣主體資格確實(shí)立公物拍賣的主體資格即拍賣人，必須由財(cái)產(chǎn)所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府與設(shè)區(qū)的市的人民政府制定的拍賣人進(jìn)展。公物拍賣人應(yīng)具備如下條件：依據(jù)?拍賣法?公司法?成立的拍賣機(jī)構(gòu)；有豐富的拍賣操作經(jīng)歷，沒有違法違規(guī)行為；公司又符合規(guī)定的國(guó)家注冊(cè)拍賣師及從業(yè)人員，員工素質(zhì)高；公司經(jīng)營(yíng)時(shí)間兩年以上；公司有良好的社會(huì)形象及社會(huì)信譽(yù)；公司有嚴(yán)格的管理制度，運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)。五、公物拍賣的六個(gè)特點(diǎn)1公開拍賣公物是我國(guó)司法隊(duì)伍廉政建立的重大舉措。運(yùn)用公開拍賣方式處理公物，堵住了公務(wù)處理中的漏洞，增強(qiáng)了處置的透明度，便于有關(guān)部門與社會(huì)

18、公眾的監(jiān)視，有利于防范腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。2公物拍賣是執(zhí)法程序的延續(xù)。公物的拍賣是國(guó)家行政部門或執(zhí)法機(jī)關(guān)處分執(zhí)行程序的重要組成局部，直接關(guān)系到所涉案件的審結(jié)質(zhì)量與執(zhí)行結(jié)果。3變現(xiàn)實(shí)公物拍賣的前提與目的。成交是公物拍賣的前提與目的，是“公物以物的形態(tài)轉(zhuǎn)換成貨幣形態(tài)并上繳國(guó)庫(kù)的唯一途徑。4公物拍賣標(biāo)的一般是緊俏物品。公物尤其是緝私罰沒物品，進(jìn)入流通或消費(fèi)領(lǐng)域后，在價(jià)格合理的情況下都比擬暢銷，是拍賣會(huì)中容易出現(xiàn)競(jìng)價(jià)的拍賣標(biāo)的。5公物的拍賣人必須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市的人們政府與設(shè)區(qū)的市的人民政府指定。具有公物處分權(quán)的單位只能委托有公物拍賣資質(zhì)的拍賣人拍賣，自行處理或委托不具備資質(zhì)的拍賣人或機(jī)構(gòu)處置即為違法

19、。6公物拍賣的傭金只能向買受人單方收取，且不超過(guò)成交價(jià)5%。例外：在定向拍賣中如罰沒香煙拍賣，無(wú)論成交額是多少，拍賣人每筆只能收取不超過(guò)20萬(wàn)元人民幣的傭金。六、公物拍賣應(yīng)注意的三個(gè)重要問(wèn)題一公物拍賣的四個(gè)環(huán)節(jié)1標(biāo)的評(píng)估：評(píng)估是前置程序；評(píng)估價(jià)與保存價(jià)的關(guān)系？評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇？2.傭金的收取：只能向買受人單向收取小于成交價(jià)5%的傭金。3.招商：采用媒體公告、定向寄發(fā)資料、走訪有關(guān)客戶、媒體宣傳、網(wǎng)上發(fā)布信息等方式，增大信息覆蓋面，吸引最大范圍買家的關(guān)注。加強(qiáng)與委托方的聯(lián)系，統(tǒng)一宣傳、招商口徑，把握分寸。宣傳招商進(jìn)展好壞直接關(guān)系到拍賣會(huì)的成功與否。4.惡意串通的防范：改革傳統(tǒng)單一的現(xiàn)場(chǎng)拍賣的方式，

20、引進(jìn)密封投標(biāo)拍賣、減價(jià)拍賣、 競(jìng)買、網(wǎng)上拍賣、設(shè)立委托競(jìng)投席等方式；加強(qiáng)內(nèi)部管理與監(jiān)視；積極爭(zhēng)取委托人及公安等部門的支持。二公物拍賣的法律責(zé)任委托主體：行政責(zé)任、賠償責(zé)任拍賣人：民事責(zé)任、行政責(zé)任罰款、警告、撤消三公物拍賣市場(chǎng)的管理市場(chǎng)準(zhǔn)入管理、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理“收支兩條線、對(duì)拍賣人的行為管理第四章 破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣一、破產(chǎn)&破產(chǎn)程序&破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)&破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概念破產(chǎn)是指?jìng)鶆?wù)人出現(xiàn)了“不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)缺乏以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的法定狀態(tài)廣義的破產(chǎn)程序指的是為了使債權(quán)人獲得公平清償而對(duì)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的債務(wù)人所進(jìn)展的一種特別程序，它包括破產(chǎn)清算程序、與解

21、程序與重整程序。狹義的破產(chǎn)程序即破產(chǎn)清算程序，是指在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，為使各債權(quán)人獲得公平清償，而依法對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)展保管、清理、估價(jià)、處理與分配的程序。破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)是指企業(yè)在法院宣告破產(chǎn)時(shí)所有的或經(jīng)營(yíng)管理的全部財(cái)產(chǎn)，以及在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是指破產(chǎn)企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)中扣除已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)所剩余的財(cái)產(chǎn)，即可以供各個(gè)債權(quán)人依據(jù)債權(quán)比例進(jìn)展分配的財(cái)產(chǎn)。二、破產(chǎn)程序的特征1破產(chǎn)程序是因債務(wù)人出現(xiàn)破產(chǎn)原因，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而引起的總括債務(wù)清償程序。2破產(chǎn)程序以公平清償債務(wù)為宗旨。破產(chǎn)程序可以合理協(xié)調(diào)多個(gè)債權(quán)人之間就債務(wù)人的有限財(cái)產(chǎn)如何受償?shù)睦鏇_突，使債

22、權(quán)人共同分擔(dān)損失，共同享受利益。3破產(chǎn)程序以債務(wù)人全部財(cái)產(chǎn)為執(zhí)行客體。破產(chǎn)清算程序?qū)儆谒痉ǔ绦?，必須在法院的管轄支配下進(jìn)展。債務(wù)人一旦被法院宣告破產(chǎn)，即喪失了對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)管理與處分的權(quán)利。4破產(chǎn)程序具有訴訟與執(zhí)行的雙重性質(zhì)。就審查債權(quán)人資格、確認(rèn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)與破產(chǎn)債權(quán)范圍及宣告破產(chǎn)等程序而言，具有訴訟性；就破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的清理、清算、清償而言，具有執(zhí)行性。三、破產(chǎn)的主要程序1.提出破產(chǎn)申請(qǐng)：破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)破產(chǎn)程序啟動(dòng)的初始條件，由當(dāng)事人或利害關(guān)系人提出。2.破產(chǎn)案件的管轄：由債務(wù)人所在地法院管轄，先看主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，再看注冊(cè)地。3.破產(chǎn)案件的審查與受理：受理裁定書，立案受理的同時(shí)指定管理人。4.指定

23、管理人接收破產(chǎn)企業(yè)：管理人向法院報(bào)告工作，承受債權(quán)人會(huì)議與債權(quán)人委員會(huì)的監(jiān)視。管理人在完畢破產(chǎn)清理與估價(jià)后，應(yīng)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)處理與分配提出方案，提交債權(quán)人會(huì)議通過(guò)，并報(bào)請(qǐng)法院裁定批準(zhǔn)后執(zhí)行。5.宣告與公示：破產(chǎn)宣告的裁定標(biāo)志破產(chǎn)清算程序的開場(chǎng)。6.召開債權(quán)人會(huì)議：債權(quán)人會(huì)議的決議，由出席會(huì)議的有表決權(quán)的債權(quán)人過(guò)半數(shù)通過(guò)，并且其所代表的債權(quán)額占無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)總額的一半以上。7.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)與分配：清償順序：破產(chǎn)費(fèi)用與共益?zhèn)鶆?wù)所欠的職工工資與醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的根本養(yǎng)老保險(xiǎn)、根本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用等所欠的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用與稅款普通破產(chǎn)債權(quán)。缺乏以清償同一順序清償要求的，

24、按照比例分配。8.破產(chǎn)程序的終結(jié)：由于破產(chǎn)原因消除、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配完畢或破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)缺乏以支付破產(chǎn)費(fèi)用而終結(jié)。一般有管理人提請(qǐng)法院作出終結(jié)裁定，并且必須公告。四、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的范圍及法律特征一以下財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的范圍：1企業(yè)在法院宣告其破產(chǎn)時(shí)所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的一切財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)等。2企業(yè)在破產(chǎn)宣告至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括追討回來(lái)的債權(quán)等3依法應(yīng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利二不屬于破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)范圍的有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)認(rèn)定時(shí)應(yīng)把握的幾個(gè)問(wèn)題：1.專屬于破產(chǎn)企業(yè)的人身權(quán)利；2.破產(chǎn)企業(yè)職工因保險(xiǎn)合同所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)；3.破產(chǎn)企業(yè)的股東、職工的個(gè)人財(cái)

25、產(chǎn)；4.破產(chǎn)企業(yè)占用的但不屬于其所有的財(cái)產(chǎn)；5.破產(chǎn)企業(yè)興辦的公益事業(yè)與職工福利事業(yè)；6.已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)。三法律特征：必須是破產(chǎn)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，由管理人占有與支配。五、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的四個(gè)特征1屬于強(qiáng)制拍賣范疇。2是資源得以重新配置的過(guò)程。3是資產(chǎn)保值的可靠途徑：透明度高，招商能力強(qiáng)，能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的最大價(jià)值。4是維護(hù)破產(chǎn)程序中有關(guān)各方利益的好方式。六、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的六個(gè)原那么1法定委托人原那么：只能由管理人委托拍賣。2以人民法院裁定宣告企業(yè)破產(chǎn)為依據(jù)的原那么：管理人委托拍賣時(shí)必須出具法院宣告破產(chǎn)的裁定書與指定管理人的決定書。3拍賣活動(dòng)依法進(jìn)展的原那么。4鼓勵(lì)整體拍賣的原那么：有

26、利于發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的整體功能，防止因財(cái)產(chǎn)分散造成貶值，從而獲得較高的價(jià)款。5人民法院依法監(jiān)視的原那么。6讓債權(quán)人充分享有知情權(quán)與監(jiān)視權(quán)的原那么：有權(quán)決定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣標(biāo)的的范圍并且決定保存價(jià)，監(jiān)視拍賣全程，對(duì)拍賣活動(dòng)的質(zhì)詢權(quán)。七、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的七個(gè)程序1洽談并簽訂?委托拍賣合同?；2編制拍賣目錄；3協(xié)商拍賣方式：整體拍賣、分拆拍賣、捆綁拍賣；4拍賣公告與展示；5競(jìng)買人登記：債權(quán)人可以競(jìng)買，破產(chǎn)企業(yè)的股東董事經(jīng)理原那么上不得作為競(jìng)買人；6舉行拍賣會(huì)；7標(biāo)的物移交。八、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的限制1國(guó)有資產(chǎn)拍賣的限制：評(píng)估前置，評(píng)估報(bào)告不需國(guó)資管理部門確認(rèn)，實(shí)行備案制。2土地使用權(quán)拍賣的限制：已繳納土地出讓

27、金的國(guó)有建立用地使用權(quán)屬于破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)；國(guó)有劃撥土地在繳納土地出讓金后可以拍賣；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地使用權(quán)須征得所有者同意，并辦理土地征用手續(xù)；破產(chǎn)企業(yè)租賃土地不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。3破產(chǎn)企業(yè)的制止流通物與限制流通物拍賣的限制：制止流通物應(yīng)由國(guó)家收回，如自然資源、軍事設(shè)施、公共設(shè)施、通訊設(shè)施等；限制流通物必須轉(zhuǎn)讓給具備承受標(biāo)的資質(zhì)的競(jìng)買人，如煙草、黃金、文物、特殊的化工產(chǎn)品。九、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的潛在風(fēng)險(xiǎn)1提醒競(jìng)買人應(yīng)防范的風(fēng)險(xiǎn)：管理人不承當(dāng)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；破產(chǎn)企業(yè)可能存在尚未知道的欠費(fèi)等情況。2破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣實(shí)踐中存在的問(wèn)題：相關(guān)法律、法規(guī)不健全；地方性政策不一致；拍賣行為需要進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助做

28、好維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的工作。第五章 慈善拍賣首次出現(xiàn)一、慈善&公益的概念公益是在“五四運(yùn)動(dòng)之后才出現(xiàn)的，其本意是“公共利益，公益是它的縮寫。慈善是指公眾以捐贈(zèng)款物、志愿效勞等形式關(guān)愛他人、奉獻(xiàn)社會(huì)的自愿行為。慈善往往與公益相關(guān)聯(lián)，慈善的含義略比公益要窄小一些，根本被公益所涵蓋。二、慈善事業(yè)的五個(gè)主要功能1社會(huì)保障功能：社會(huì)成員的捐助在一定程度上彌補(bǔ)政府社會(huì)保障的缺乏。2社會(huì)穩(wěn)定功能：有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)、地區(qū)、民族之間的與諧開展；有利于促進(jìn)各階層之間的相互理解、交流與互助；是當(dāng)代社會(huì)化解諸多社會(huì)問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展的重要而有效的途徑。3財(cái)富或資源的分配功能：第一次分配注重效率，第二次分配注重

29、公平，第三次分配注重救助。4思想教化功能：志愿效勞是慈善事業(yè)的核心價(jià)值形式，也是社會(huì)主義精神文明建立的重要組成局部。5彌補(bǔ)政府失靈與市場(chǎng)失靈的功能。三、慈善事業(yè)的五個(gè)特點(diǎn)1組織性：現(xiàn)代慈善組織的主要形式是社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位與基金會(huì)；2自愿性；3.民辦性：慈善事業(yè)的本質(zhì)屬性；4.救助性；5.標(biāo)準(zhǔn)性。四、慈善事業(yè)的五個(gè)根本原那么扶貧濟(jì)困，自愿無(wú)償，公開公正，政府推動(dòng)，民間實(shí)施五、中國(guó)慈善事業(yè)的開展模式政府主導(dǎo)、民間興辦、社會(huì)參與、科學(xué)管理培育慈善組織，在慈善組織中建立公司法人構(gòu)造，營(yíng)造有利于慈善組織標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行的內(nèi)外環(huán)境六、慈善救助的四個(gè)主要環(huán)節(jié)1組織社會(huì)捐助；2.資金管理：對(duì)捐獻(xiàn)款物的管理是慈

30、善機(jī)構(gòu)運(yùn)行中的重點(diǎn)與關(guān)鍵；3實(shí)施救助：促進(jìn)社會(huì)的與諧開展是現(xiàn)代慈善事業(yè)的最終目的。4承受監(jiān)視。七、募捐企業(yè)社會(huì)責(zé)任的四個(gè)層次1經(jīng)濟(jì)責(zé)任：企業(yè)的盈利是其他更高層次社會(huì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)的根底。2法律責(zé)任：企業(yè)的一切活動(dòng)必須遵守法律法規(guī)。3倫理責(zé)任：企業(yè)的各項(xiàng)工作必須符合公平、公正的社會(huì)根本倫理道德。4慈善責(zé)任：企業(yè)作為社會(huì)的組成成員，必須為社會(huì)的繁榮、進(jìn)步與人類生活水平的提高做出自己應(yīng)有的奉獻(xiàn)。八、公益營(yíng)銷與公益?zhèn)鞑サ母拍罟鏍I(yíng)銷是以關(guān)心人類生存開展、社會(huì)進(jìn)步為出發(fā)點(diǎn)，利用公益活動(dòng)與消費(fèi)者溝通，將品牌的營(yíng)銷活動(dòng)憑借公益事業(yè)進(jìn)展傳播與擴(kuò)散，在產(chǎn)生公益效益的同時(shí)，使消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品或效勞產(chǎn)生偏好，在做購(gòu)置決

31、策時(shí)優(yōu)先選擇該企業(yè)產(chǎn)品的一種營(yíng)銷行為。公益?zhèn)鞑ネǔＪ侵羔槍?duì)特定公眾設(shè)計(jì)開展公益、慈善活動(dòng)，通過(guò)傳播引起受眾的注意與支持，與目標(biāo)受眾產(chǎn)生情感上的共鳴，起到很好的示范效應(yīng)，取得行動(dòng)的合法性，進(jìn)而喚起更大范圍的公民參與。九、我國(guó)慈善事業(yè)存在的六個(gè)問(wèn)題1慈善意識(shí)滯后：社會(huì)群眾對(duì)慈善事業(yè)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)與觀念障礙，多數(shù)慈善組織及其工作人員未能將慈善事業(yè)作為社會(huì)分工的產(chǎn)物并不斷開展的社會(huì)事業(yè)來(lái)對(duì)待。2慈善組織與機(jī)構(gòu)數(shù)量較少。3慈善組織社會(huì)發(fā)動(dòng)的能力較弱：政府與社會(huì)對(duì)慈善的定位不準(zhǔn)確造成的。4慈善法規(guī)政策不健全。5慈善組織行政化色彩濃厚。6慈善組織缺乏公信力：關(guān)鍵在是否透明。十、慈善事業(yè)存在的根底道德根底慈祥之

32、心；社會(huì)根底貧富差異；經(jīng)濟(jì)根底社會(huì)捐獻(xiàn)；思想根底人道主義；組織根底民間公益團(tuán)體；實(shí)施根底捐獻(xiàn)者意愿；開展根底社會(huì)成員的普遍參與。十一、慈善拍賣的籌劃與組織一慈善拍賣標(biāo)的的來(lái)源：1慈善機(jī)構(gòu)或其他組織整體拿出的善品。2完全由社會(huì)各界捐獻(xiàn)的物品。3不完全捐獻(xiàn)的物品，即有條件的募捐。二選擇適宜的拍賣標(biāo)的：易受群眾歡送；定價(jià)要低，最好無(wú)保存價(jià)，有很大的成交把握；單件拍品的價(jià)值越高越好。選擇標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)拍賣交易的特殊性與賣家的競(jìng)買心理及需求來(lái)考慮。三尋找競(jìng)買人：買家參加慈善拍賣的三個(gè)目的：1就是想捐錢以回報(bào)社會(huì)或救助弱勢(shì)群體，買什么東西并不重要。2想捐錢，但也想買一些有實(shí)用、有收藏或保值價(jià)值的物品。3目的

33、不是為了募捐，只是來(lái)買自己喜歡的物品。四主持拍賣會(huì)：拍賣師可更活潑幽默，上下互動(dòng)，制造氣氛，調(diào)動(dòng)競(jìng)價(jià)，引誘出價(jià)。第六章 文物藝術(shù)品拍賣一、藝術(shù)品&文物的概念藝術(shù)品是指凝聚有人類各種形式的藝術(shù)勞動(dòng)的、有某一具體表現(xiàn)與特定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、文化價(jià)值、審美價(jià)值、科學(xué)價(jià)值的物品，是人類精神活動(dòng)與物質(zhì)勞動(dòng)的結(jié)晶。文物是指1949 年以前生產(chǎn)制作的具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值特征的物品。二者相互穿插，既有聯(lián)系又有區(qū)別。藝術(shù)品可以是文物，但是文物不完全等于藝術(shù)品，文物的范圍更廣泛，它由所在國(guó)家的法律來(lái)確定。二、藝術(shù)品的四個(gè)特性1非統(tǒng)一性： 藝術(shù)品不是大工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、大批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，而是一種個(gè)性化、獨(dú)立勞動(dòng)的產(chǎn)

34、物。 受不同民族、不同地域、同一民族不同歷史階段、同一歷史階段不同藝術(shù)家、同一藝術(shù)家不同創(chuàng)作時(shí)期等因素影響。 多樣性、豐富性與獨(dú)立性。2非實(shí)用性：不為人的使用需要而存在，它是一種審美活動(dòng)，而人的審美差異很大，這種差異是拍賣方式存在的根底。3非再生性：藝術(shù)家獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)物，具有時(shí)間性，不能充分創(chuàng)作，具有稀缺性。4非確定性：藝術(shù)品具有價(jià)值，但價(jià)值難以提醒，因人而異，難以達(dá)成共識(shí)，因此藝術(shù)品具有價(jià)值多元化的傾向。三、藝術(shù)品的四個(gè)價(jià)值藝術(shù)價(jià)值(審美)；歷史價(jià)值；收藏價(jià)值；經(jīng)濟(jì)價(jià)值保值增值。這四種價(jià)值統(tǒng)一在藝術(shù)品上，互為因果，互為條件，形成一個(gè)整體。四、我國(guó)對(duì)文物的規(guī)定我國(guó)?文物保護(hù)法?規(guī)定境內(nèi)以下具有歷史

35、、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值的文物受國(guó)家保護(hù)：1具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值的古文化遺址、古墓葬古建筑、石窟寺與石刻、壁畫。2與重大歷史事件、革命運(yùn)動(dòng)與著名人物有關(guān)的以及具有重要紀(jì)念意義、教育意義或者史料價(jià)值的近代現(xiàn)代重要史跡、實(shí)物、代表性建筑。3歷史上各時(shí)代珍貴的藝術(shù)品、工藝美術(shù)品。4歷史上各時(shí)代重要的文獻(xiàn)資料以及具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值的手稿與圖書資料等。5反映歷史上各時(shí)代、各民族社會(huì)制度、社會(huì)生產(chǎn)、社會(huì)生活的代表性實(shí)物。五、藝術(shù)品的種類1西方藝術(shù)品：油畫、珠寶、名人用品2中國(guó)藝術(shù)品：書畫古代書畫、近代書畫、當(dāng)代書畫、瓷器明清官窯瓷器最為珍貴、雜件玉器、絲織品、玉璽印章、手稿、錢幣等、西畫中國(guó)作家創(chuàng)作的油

36、畫六、藝術(shù)品拍賣的效應(yīng)：投資效應(yīng)，文化效應(yīng)，廣告效應(yīng)。七、藝術(shù)品拍賣的實(shí)施1征集拍品： 對(duì)藝術(shù)品進(jìn)展根本的鑒定，以決定取舍； 商談底價(jià)； 洽談委托拍賣條件。2專場(chǎng)或?qū)ｎ}拍賣行的組織：拍品要有質(zhì)量、特色與一定的數(shù)量，拍賣企業(yè)要有強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)。3拍品終審：除了解決真?zhèn)我酝?，還在于考慮全部拍品的總體質(zhì)量平衡。4圖錄制作：圖片及每件拍品的有關(guān)資料；每件拍品標(biāo)明估價(jià)；全部拍品編號(hào)排序高價(jià)位的重點(diǎn)拍品不要集中在一起，起首的15件盡可能安排成交把握大的拍品；標(biāo)明文物鑒定的級(jí)別；技術(shù)性工作。5推介與招商： 向客戶寄贈(zèng)拍賣圖錄； 舉辦拍品展示與巡回展覽； 開展新聞宣傳與評(píng)論6.組織拍賣會(huì)。八、藝術(shù)品拍賣市場(chǎng)的

37、區(qū)位優(yōu)勢(shì)1經(jīng)濟(jì)興旺市場(chǎng)寬松：人均國(guó)民生產(chǎn)總值到達(dá)一萬(wàn)美元的水平，拍賣市場(chǎng)較易成熟。2豐富的藝術(shù)品存量。3優(yōu)越的地理位置與國(guó)際化程度高：有助于貨源與客源的集中、交流、疏散。4文化傳統(tǒng)與人才優(yōu)勢(shì)。九、判斷文物藝術(shù)品價(jià)值的主要因素1真與偽；2名家與非名家：大師、大名家、中名家、小名家；3精品與非精品：同一位藝術(shù)家不同作品的分界；4少與多；5保存是否完好：完整與否，有無(wú)瑕疵，污損損害；6玩賞性強(qiáng)與弱。十、判定文物藝術(shù)品價(jià)格的三個(gè)主要依據(jù)1分析藝術(shù)品自身的價(jià)值：六個(gè)方面。2參考市場(chǎng)的價(jià)格行情：參考以往拍賣價(jià)格與市場(chǎng)上的交易價(jià)；對(duì)當(dāng)前行情的分析；對(duì)價(jià)格進(jìn)展綜合分析過(guò)去價(jià)格與現(xiàn)時(shí)價(jià)格、必然性的價(jià)格與偶然性的

38、價(jià)格。3充分考慮委托人的意愿：與委托人協(xié)商并最終尊重他的意愿。以上三點(diǎn)應(yīng)綜合把握，形成整體，在具體運(yùn)作時(shí)應(yīng)靈活機(jī)動(dòng)，追求實(shí)效，特高價(jià)位、高價(jià)位、中價(jià)位與低價(jià)位四個(gè)區(qū)段的藝術(shù)品不要弄顛倒。十一、文物藝術(shù)品拍賣的法律問(wèn)題1所有權(quán)問(wèn)題：一旦發(fā)生物權(quán)糾紛，拍賣企業(yè)不宜介入其中，應(yīng)建議他們自行解決。2藝術(shù)家對(duì)本人作品真?zhèn)翁岢鲆蓡?wèn)的處理：藝術(shù)家對(duì)本人創(chuàng)作但不屬于他的作品沒有所有權(quán)，但有著作權(quán)；藝術(shù)家指出拍品系偽作應(yīng)提供具體證據(jù)，如屬實(shí)應(yīng)承受藝術(shù)家的意見。3關(guān)于文物的法律問(wèn)題：目前國(guó)家制止地下出土文物與國(guó)營(yíng)單位收藏的一級(jí)文物進(jìn)入拍賣市場(chǎng)；在拍賣圖錄制作前，要將全部拍品目錄或?qū)嵨锼徒皇〖?jí)文物管理部門做行政鑒定

39、；對(duì)可出境的文物蓋印鑒火漆??；對(duì)真?zhèn)我话悴蛔鰮?dān)保；拍賣公司不得自營(yíng)。第七章 機(jī)動(dòng)車拍賣一、機(jī)動(dòng)車的分類1根據(jù)社會(huì)屬性劃分：公務(wù)車輛、罰沒車輛、抵押車輛、破產(chǎn)企業(yè)的清算車輛、海關(guān)監(jiān)管的車輛、國(guó)外捐贈(zèng)的車輛、法人或自然人擁有的車輛。2根據(jù)車輛管理部門的管理方法劃分：大型汽車、小型汽車。3根據(jù)機(jī)動(dòng)車輛的產(chǎn)地與進(jìn)入流通體系的渠道劃分：一般貿(mào)易進(jìn)口車輛、易貨貿(mào)易進(jìn)口車輛、 散件進(jìn)口組裝車輛、部件進(jìn)口拼裝車輛、走私車輛、特殊進(jìn)口汽車免稅進(jìn)口的由海關(guān)監(jiān)管6年，捐贈(zèng)進(jìn)口的非經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。二、機(jī)動(dòng)車的五個(gè)特征1標(biāo)的的易移動(dòng)性時(shí)效性：自然老化、技術(shù)老化、使用老化；3.價(jià)值的不穩(wěn)定性唯一性；5.價(jià)格的不確定性

40、。三、機(jī)動(dòng)車拍賣的特點(diǎn)1機(jī)動(dòng)車橫跨新車與二手車兩個(gè)范疇。2拍賣已成為緝私罰沒車輛的唯一處理渠道。3專業(yè)的機(jī)動(dòng)車拍賣市場(chǎng)正在逐漸形成并穩(wěn)步開展。4網(wǎng)上拍賣已經(jīng)成為機(jī)動(dòng)車拍賣的重要方式。網(wǎng)上拍賣中機(jī)動(dòng)車拍賣市場(chǎng)走在了其他商品拍賣市場(chǎng)的前列。5機(jī)動(dòng)車評(píng)估日趨標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè)。四、機(jī)動(dòng)車拍賣的具體實(shí)施1委托拍賣：承受委托時(shí)的檢查登記；簽訂委托拍賣合同；調(diào)查車輛相關(guān)手續(xù)。2公告展示：公告內(nèi)容一般包括車輛類型、廠牌型號(hào)、排氣量、號(hào)牌號(hào)碼、初次登記時(shí)間、展示時(shí)間與地點(diǎn)、拍賣時(shí)間與地點(diǎn)、聯(lián)系人 等。3拍賣會(huì)：形式應(yīng)多樣化，主持風(fēng)格活潑。4車輛移交：首先辦理書面移交手續(xù)，其次辦理過(guò)戶等權(quán)屬變更手續(xù)。五、機(jī)動(dòng)車拍賣應(yīng)注

41、意的問(wèn)題1相關(guān)證件驗(yàn)收及合同簽署：對(duì)委托人提供的各種證件、資料的真?zhèn)?、是否有效等情況進(jìn)展鑒別；逐一登記這些證件與資料，以便日后核查；必要時(shí)到車輛管理部門查詢，確定車輛情況的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。2核實(shí)資料及車況：證車相符、車籍相符、他權(quán)利、購(gòu)置費(fèi)、費(fèi)稅、保險(xiǎn)、保養(yǎng)維修。3車輛移交與價(jià)款結(jié)算：不僅轉(zhuǎn)移機(jī)動(dòng)車，還包括機(jī)動(dòng)車權(quán)利的轉(zhuǎn)移，且以權(quán)利的最終轉(zhuǎn)移的完成為標(biāo)準(zhǔn)。六、核實(shí)資料及車況對(duì)于機(jī)動(dòng)車拍賣的重要作用核實(shí)資料與車況的目的在于，盡可能明確地向競(jìng)買人作出必要的解釋說(shuō)明，以爭(zhēng)取更多的賣家參與競(jìng)買，表達(dá)拍賣企業(yè)的老實(shí)、信用及效勞質(zhì)量，同時(shí)也因?yàn)橐呀?jīng)將所拍賣的機(jī)動(dòng)車有關(guān)瑕疵與應(yīng)注意的問(wèn)題作了告知，從而拍賣公

42、司也能躲避交易的法律風(fēng)險(xiǎn)。第八章 房地產(chǎn)拍賣重點(diǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等與承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。二、房地產(chǎn)的特征1不可移動(dòng)性；2耐用性；3差異性；4高價(jià)值性；5供給有限性；6投資與消費(fèi)雙重性；7房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性由非勞動(dòng)產(chǎn)品與勞動(dòng)產(chǎn)品構(gòu)成。三、房地產(chǎn)的類型1根據(jù)用途劃分：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)包括飯店、酒店、度假村等、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)包括影劇院、高爾夫球場(chǎng)、游樂場(chǎng)等、工業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)包括車站、加油站、公路、墓地等、公益及文化類性質(zhì)房

43、地產(chǎn)包括寺廟、教堂、醫(yī)院等2根據(jù)開發(fā)程度劃分： 生地將用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地； 毛地將要進(jìn)展再開發(fā)改造的舊城區(qū)土地； 熟地對(duì)生地進(jìn)展改造如進(jìn)展根底設(shè)施建立、道路修建，從而增加了效用及價(jià)值并能在地上進(jìn)展房屋建立的土地； 在建工程工程； 建成后物業(yè)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收。3根據(jù)土地權(quán)屬性質(zhì)分：集體土地上的房地產(chǎn)、國(guó)有土地上的房地產(chǎn)。4根據(jù)房屋所有權(quán)性質(zhì)劃分：國(guó)有房產(chǎn)分為直管房產(chǎn)與系統(tǒng)房產(chǎn)、集體所有房產(chǎn)、私人房產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)與不完全產(chǎn)權(quán)、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念及特征房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是房地產(chǎn)的買家與賣家在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)段內(nèi)達(dá)成的所有交易總與。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特征：地區(qū)性、供

44、給調(diào)節(jié)滯后性 、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性、投機(jī)性、交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、受金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈影響性、市場(chǎng)效率低、政府干預(yù)性。五、我國(guó)的房地產(chǎn)物權(quán)類型一土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指特定土地的所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)于特定土地所擁有的占有、使用、收益、處分、排除他人干預(yù)的權(quán)能。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即國(guó)家全民土地所有權(quán)與勞動(dòng)群眾集體土地所有權(quán)制度二土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指依法占有、使用他人所有的土地，并獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。我國(guó)的土地使用權(quán)可分為建立用地使用權(quán)國(guó)有土地上與宅基地使用權(quán)集體土地上的建立用地使用權(quán)1.建立用地使用權(quán)：使用權(quán)人依法享有對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用與收益的權(quán)利。建立用地使用權(quán)依照

45、權(quán)利的取得與效力的不同，可以分為四種：以出讓方式取得的建立用地使用權(quán)由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，或者向原土地使用權(quán)人支付地價(jià)，從而取得的具有一定使用年限的土地使用權(quán)。最高使用年限：居住用地70 年；工業(yè)用地50 年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50 年。以劃撥方式取得的建立用地使用權(quán)以政府劃撥方式取得的土地使用權(quán)，是以支付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為代價(jià)或無(wú)償取得的，沒有使用年限的限制。未經(jīng)國(guó)家縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，不得隨意進(jìn)展轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等處分。以租賃方式取得的建立用地使用權(quán)國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管

46、理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。以作價(jià)出資入股方式取得的建立用地使用權(quán)國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為投資入股股份或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)出資的國(guó)家資本金或股本金。權(quán)利性質(zhì)與以出讓方式取得的建立用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)一致。2.宅基地使用權(quán)：經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。3地役權(quán)地役權(quán)是指為了自己土地的便利利用而使用他人土地的權(quán)利，它屬于一種為增加自己土地的利用價(jià)值而使用包括消極使用他

47、人土地的用益物權(quán)。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得抵押。4房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的、作為債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，得就其賣得價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)的效力及于全部抵押物?？梢缘盅旱姆康禺a(chǎn)包括：建筑物與其他土地附著物；建立用地使用權(quán)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建立用地使用權(quán)一并抵押。以建立用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房等建筑物抵

48、押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。不得抵押的房地產(chǎn)包括：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施與其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)。5房屋所有權(quán)：房屋所有人對(duì)其所有的房屋享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。6、房地產(chǎn)租賃權(quán)：土地所有人、土地使用權(quán)人或房屋所有權(quán)人將土地或房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的權(quán)利。7、房地產(chǎn)共有權(quán)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有同一個(gè)房地產(chǎn)所有權(quán)的法律狀態(tài)。8、建筑物

49、區(qū)分所有權(quán)：在多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑時(shí)，由各區(qū)所有權(quán)人即業(yè)主對(duì)建筑物專有局部所享有的專有所有權(quán)，與對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有與共同管理的權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有局部所有權(quán)的，其對(duì)建筑物共有局部享有的共有與共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。六、房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格又稱交易價(jià)格，是指在市場(chǎng)交易中，特定交易的買賣雙方世界成交的貨幣額。最為公平的市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是最可能價(jià)格?？們r(jià)格是某一定范圍面積土地的總價(jià)值。單位價(jià)格是總價(jià)格與土地面積的比值，即單位面積土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱為單價(jià)。樓面地價(jià)是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)

50、定地價(jià)都屬于評(píng)估價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格是向中、低收入階層出售的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，它是由建筑物價(jià)格與不完全土地價(jià)格構(gòu)成。以經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格購(gòu)置的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)與劃撥土地所有權(quán)。以本錢價(jià)購(gòu)置的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)與劃撥土地使用權(quán)；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)置的房地產(chǎn)，包括局部建筑物所有權(quán)與劃撥土地使用權(quán)。七、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1一般因素宏觀因素：對(duì)整個(gè)社會(huì)與地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平具有決定性影響的宏觀因素包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素等。不同國(guó)家、地區(qū)、城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格水平差異主要由一般因素的差異導(dǎo)致。2區(qū)域因素中觀因素：房地產(chǎn)所在地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，包括供求情況、商業(yè)繁華度、交通便

51、達(dá)度、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃等。3個(gè)別因素微觀因素：具體影響房地產(chǎn)價(jià)格的微觀因素，包括位置、地質(zhì)情況、日照通風(fēng)、建筑質(zhì)量、房型等。八、房地產(chǎn)拍賣及其特征1.房地產(chǎn)拍賣的標(biāo)的可以是國(guó)家允許轉(zhuǎn)讓的以出讓方式取得的建筑用地使用權(quán)、經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)可轉(zhuǎn)讓的以劃撥方式取得的建筑用地使用權(quán)及其地上建筑物、集體土地上房地產(chǎn)等。2.房地產(chǎn)拍賣的特征：房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的數(shù)量大、價(jià)值高；房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強(qiáng)；房地產(chǎn)交易過(guò)程復(fù)雜、過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)；成交后需辦理的手續(xù)多。九、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來(lái)源法院司法強(qiáng)制拍賣委托、債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn)、政府部門委托拍賣的房地產(chǎn)、法人委托其所擁有的房地產(chǎn)、自然人委托拍賣的房地產(chǎn)。

52、十、房地產(chǎn)拍賣條件及主要交易規(guī)那么房地產(chǎn)拍賣特別需要掌握兩個(gè)關(guān)鍵方面：一是判斷拍賣標(biāo)的是否符合國(guó)家法律法規(guī)、政策規(guī)定的轉(zhuǎn)讓與交易條件；或雖然不符合，但經(jīng)政府有關(guān)部門審批后，通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)與補(bǔ)繳費(fèi)用可以轉(zhuǎn)讓與交易的；二是遵守房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)那么。1法律法規(guī)制止買賣與轉(zhuǎn)讓的以下房地產(chǎn)通常不得拍賣：未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)收到限制的；以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的；司法與行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的。2以出讓方式取得的

53、建筑用地使用權(quán)及其地上建筑物的可轉(zhuǎn)讓條件：按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，且依法登記并取得土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。按照出讓合同約定進(jìn)展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，完成開發(fā)投資總額25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)展開發(fā)建立，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政根底設(shè)施與公共設(shè)施的建立，到達(dá)場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建立用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。3以劃撥方式取得的建立用地使用權(quán)及其地上建筑物拍賣條件與交易規(guī)那么應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，由買受人按法律法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金

54、?？梢圆晦k理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣公司將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。不辦理出讓的情況有繼續(xù)劃撥、作價(jià)出資、入股等。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓要按規(guī)定繳納土地出讓金，無(wú)須審批。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額局部核算出讓金。4以租賃方式取得的建立用地使用權(quán)及其地上建筑物拍賣條件與交易規(guī)那么承租人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國(guó)有建立用地使用證，并按約定完成開發(fā)建立后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的

55、差值及租金估計(jì)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。5農(nóng)村集體所有土地上建成的房屋轉(zhuǎn)讓條件與交易規(guī)那么取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，并獲當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)的，可進(jìn)展拍賣。居住房屋的競(jìng)買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建立申請(qǐng)條件的人；非居住房屋競(jìng)買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。超過(guò)此條件者應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。6已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)拍賣規(guī)那么抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的行為無(wú)效。債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未受清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人通過(guò)協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償；協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的局部歸抵押人所有，缺乏局部由債務(wù)人清償。 同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序一樣的按照比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。 建立用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。拍賣新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 房屋可連同占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)一并抵押，但依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)首先從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款后，抵押權(quán)