總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論235個(gè)知識點(diǎn)

1、總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論235個(gè)知識點(diǎn)1、經(jīng)紀(jì)內(nèi)涵：1經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介活動(dòng)，主要是提供信息和專業(yè)知識服務(wù)來進(jìn)行牽線說合，促成交易；2經(jīng)紀(jì)人提供中介服務(wù)，是以贏利為目的，通過傭金方式取得勞動(dòng)服務(wù)的報(bào)酬。 2、經(jīng)紀(jì)作用：經(jīng)紀(jì)在各種社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的溝通和中介作用，即溝通市場供給與需求，提供說合買賣的中介服務(wù)。3、 社會主義市場經(jīng)濟(jì)中經(jīng)紀(jì)活動(dòng)作用：1傳播經(jīng)濟(jì)信息；2加速商品流通；3優(yōu)化資源配置；4推動(dòng)市場規(guī)范完善；5促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 4、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)特點(diǎn)：1活動(dòng)范圍的廣泛性；2活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性；3活動(dòng)地位的居間性；4活動(dòng)目的的有償性；5活動(dòng)責(zé)任的確定性；6活動(dòng)的非連續(xù)性。5、 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)最主要的方式：居間、代

2、理和行紀(jì)。 6、居間：指經(jīng)紀(jì)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人及其交易對象取得報(bào)酬的商業(yè)行為。是最基本形式，對象廣泛，沒有長期固定的合作關(guān)系。7、代理：指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的商業(yè)行為。是狹義的商業(yè)代理活動(dòng)，有較長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，只收取委托人的傭金。8、行紀(jì)：指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。有長期固定的合作關(guān)系。 9、經(jīng)紀(jì)收入的基本來源是傭金，其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。 10、傭金分為法定傭金和自由傭金。 11.法定傭金：

3、經(jīng)紀(jì)人從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)按照國家對特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)獲取的傭金。具有強(qiáng)制效力，不得高或低。 12、自由傭金：經(jīng)紀(jì)人與委托人協(xié)商確定的傭金。自由傭金確定后寫入合同后具有法律效力。 13、傭金支付時(shí)間：由經(jīng)紀(jì)人和委托人自行約定，可在經(jīng)紀(jì)成功后，也可提前支付。 14、經(jīng)紀(jì)人：指按照委托人的要求，為委托人提供訂立合同的信息、機(jī)會、條件，或充當(dāng)委托人與第三方簽訂合同的中介，并據(jù)此獲取傭金的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。 15、經(jīng)紀(jì)人特點(diǎn)：1經(jīng)紀(jì)人是以信息為資源；2經(jīng)紀(jì)人與客戶之間無連續(xù)性關(guān)系；3經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該具有專業(yè)素質(zhì)和良好聲譽(yù)的人才， 根據(jù)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所涉及內(nèi)容經(jīng)紀(jì)人分為：商品現(xiàn)貨、期貨、證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、技術(shù)、貨

4、幣、文化、信息、人才等； 根據(jù)經(jīng)紀(jì)人不同結(jié)構(gòu)形式分為：個(gè)體、合伙、企業(yè)等。 16、根據(jù)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)不同社會區(qū)域分為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城市、邊貿(mào)等。 17、經(jīng)紀(jì)人權(quán)力：1在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，行使其各項(xiàng)合法權(quán)利；2依照合同的約定獲取合法傭金，并依據(jù)合同要求當(dāng)事人支付在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中開支的費(fèi)用，包括差旅費(fèi)、利息、電話費(fèi)、保管費(fèi)、商品檢驗(yàn)費(fèi)等，但傭金標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)成本費(fèi)用的項(xiàng)目一般應(yīng)在經(jīng)紀(jì)合同中事先約定；3當(dāng)委托人故意隱瞞事實(shí)真相或有欺詐行為時(shí)，經(jīng)紀(jì)人有權(quán)拒絕為其提供服務(wù)；4發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時(shí)，有權(quán)終止經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。 18、經(jīng)紀(jì)人義務(wù)：1如實(shí)介紹；2保守機(jī)密；3保管樣品；4制作文書；5不索取額外給付；

5、6不從事違禁商品的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；7依法納稅并接受行政監(jiān)督。 19、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必要性：1房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，不可移動(dòng)性；2房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性。 20、房地產(chǎn)服務(wù)狹義：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)。 21、房地產(chǎn)服務(wù)廣義：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)代理服務(wù)的各類服務(wù)性機(jī)構(gòu)，如經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。 22、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)：指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理和行經(jīng)的營業(yè)性活動(dòng)。 23、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)基本類型：居間、代理、行紀(jì)。 24、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員。 25、按房

6、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)形式分為：居間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理、行紀(jì)。 26、按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格分為：具有執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和具有協(xié)理資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 27、按報(bào)務(wù)的專業(yè)領(lǐng)域分為：住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商業(yè)用房、工業(yè)用房、土地。 28、.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具備：1房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價(jià)格評估的專業(yè)知識以及豐富的市場經(jīng)驗(yàn)；2豐富的金融知識，熟悉各種金融機(jī)構(gòu)的職能以及開辦的業(yè)務(wù)，能夠熟練辦理各種信貸手續(xù)；3洞悉和把握其涉及的社會、情感等因素；4熟悉與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律、法規(guī)和具體手續(xù)，對國家的土地制度及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度有一個(gè)全面的了解，并對其變化保持較高的靈敏度；5較強(qiáng)的政策意識，時(shí)刻

7、關(guān)注各種政策的變化和新政策的出臺；6了解地方性房地產(chǎn)政策。29 、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作內(nèi)容：1為買者代買或?yàn)橘u者代賣房地產(chǎn)；2為用地者尋找地源，促成土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓；3從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人申請抵押貸款，辦理相關(guān)手續(xù)；4從事房屋租賃的代理或居間活動(dòng)；5促成房地產(chǎn)企業(yè)合資以及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等項(xiàng)目活動(dòng)的合作。30、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行來的意義：1有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺；2有利于房地產(chǎn)行來穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展；3發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，有助于住房制度改革的繼續(xù)深化；4能促進(jìn)人民居住生活水平的提高；5能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求。 31、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申請執(zhí)業(yè)程序

8、：取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書的人員，應(yīng)由本人提出申請，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)送所在地的省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)初審合格后，統(tǒng)一報(bào)建設(shè)部或其授權(quán)的部門注冊登記。 32、申請注冊的人員必須具備條件：1取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書；2無犯罪記錄；3身體健康，能堅(jiān)持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作；4經(jīng)所以經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。 33、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)活動(dòng)的場所，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)活動(dòng)的組織機(jī)構(gòu)。 34、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人關(guān)系：執(zhí)業(yè)關(guān)系、法律責(zé)任關(guān)系、經(jīng)濟(jì)關(guān)系。35 、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)類型：1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（中外合資、中外合作、外商獨(dú)資）；2合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

9、機(jī)構(gòu)；3個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；4境內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)；5境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)；6境內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在境外設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。36、設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)具備條件：1有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱應(yīng)該注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”字樣，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；2有固定的經(jīng)營場所；3有符合規(guī)定的注冊資本；4所設(shè)機(jī)構(gòu)內(nèi)持有中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書的人員和持有中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書的人員數(shù)量達(dá)到所設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型規(guī)定的要求；5國家法律和工商登記管理規(guī)定的其他條件。 37、設(shè)立的程序：由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后

10、，再辦理工商登記。 38、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)遵守的原則：必須遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，信守職業(yè)道德。 39、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本執(zhí)業(yè)規(guī)范：1經(jīng)營場所公示；2執(zhí)業(yè)告知；3執(zhí)業(yè)限制；4執(zhí)業(yè)回避；5簽訂合同；6執(zhí)業(yè)署名；7傭金；8解除合同；9資料申報(bào)。 40、經(jīng)營場所公示內(nèi)容：1國家和有關(guān)部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書和機(jī)構(gòu)的名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式的標(biāo)志；2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證的標(biāo)志；3居間介紹、代理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4其他資料、告示應(yīng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。 41、執(zhí)業(yè)告知內(nèi)容：1執(zhí)行人的姓名、資格；2執(zhí)行業(yè)務(wù)的范圍、方式；3需要當(dāng)事人提供的資料和事實(shí)；4

11、委托人提供資料和事實(shí)的查詢、查驗(yàn)結(jié)果；5提供服務(wù)的內(nèi)容、時(shí)限和標(biāo)準(zhǔn)；6適用的法律、法規(guī)和政策規(guī)定；7擬使用的合同文本，合同條款的協(xié)商、履行以及發(fā)生爭議的解決方式；8收取傭金的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額及協(xié)商范圍；9擬采取的最終具結(jié)方式。 42、執(zhí)業(yè)回避：1與委托當(dāng)事人有直接利害關(guān)系，可能損害委托當(dāng)事人利益的；2委托當(dāng)事人要求回避的。 43、傭金標(biāo)準(zhǔn)遵循原則：有規(guī)定的在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商約定收取，無規(guī)定的按合同約定協(xié)商收取，既無規(guī)定又無約定的按當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)提供同類服務(wù)的平均傭金水平收取。 44、變更或解除合同條件：1符合法律、法規(guī)規(guī)定或合同約定的；2不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；3協(xié)商一致的。 45、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

12、權(quán)利：1根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，按照自己的意愿，自由從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；2執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，按照規(guī)定在合同上署名，并根據(jù)合同約定獲取報(bào)酬；3要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；4拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；5保護(hù)自己的勞動(dòng)成果和知識產(chǎn)權(quán)；6接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)；7法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。 46、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人義務(wù)：1按照執(zhí)業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；2根據(jù)合同約定，維護(hù)委托人的合法權(quán)益；3為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益；4接受主管部門的監(jiān)督管理；5參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)；6法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。 47、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)權(quán)利：1享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)

13、利，依法開展各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金；2可向房地產(chǎn)管理部門提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議；3按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)行為；4由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求；5法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。 48、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)義務(wù)：1依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動(dòng)；2認(rèn)真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)真開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；3維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密；4嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；5接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查；6依法繳納各項(xiàng)稅金和行政管理費(fèi)；7法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義

14、務(wù)。 49、處理經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中爭議方式：1當(dāng)事人雙方本著平等自愿的原則協(xié)商解決；2如雙方協(xié)商不成，可以報(bào)請有關(guān)政府管理部門投訴，由其從中進(jìn)行調(diào)解；3如經(jīng)調(diào)解不能達(dá)成協(xié)議，雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進(jìn)行處理；4合同中無仲裁條款，事后又無法達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。 50、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)中禁止行為：1從事法律、法規(guī)禁止流通的房屋和服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；2隱瞞重要事實(shí)，虛構(gòu)交易機(jī)會，提供不實(shí)信息，廣告虛假；3惡意串通，脅近、欺詐、賄賂等不正當(dāng)手段；4允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；5法律、法規(guī)禁止的其他行為。 51、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)為中違規(guī)操作行為：1賺取不正當(dāng)差價(jià)

15、；2隱瞞重要的交易信息；3不當(dāng)承諾與不當(dāng)誘導(dǎo)；4不當(dāng)收取傭金；5不當(dāng)代理。 52、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)執(zhí)業(yè)法律責(zé)任：民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。 53、民事責(zé)任：違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。 54、違約責(zé)任的構(gòu)成要件：一必須有違約行為（包括履行不能、履行遲延、履行不當(dāng)和履行拒絕）；二無免責(zé)任事由（不可抗力、自己有過失、約定免責(zé)事由）。 55、承擔(dān)違約責(zé)任的方式：1強(qiáng)制實(shí)際履行；2違約金；3損害賠償（實(shí)際、預(yù)期） 56、在合同未成立或成立后無效、被撤消，無法請求違約責(zé)任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。賠償范圍以實(shí)際損失。57、侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件：一是有侵權(quán)行為（行為違

16、約、有損害事實(shí)、違約行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系、主觀過錯(cuò)）；二無免責(zé)事由（阻卻違約性事由，包括政黨防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)、不可抗力、受害人過錯(cuò)） 58、承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任方式：1停止侵害；2排除妨礙；3消除危險(xiǎn)；4返還財(cái)產(chǎn)；5恢復(fù)原狀；6賠償損失；7消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；8賠禮道歉。 59、行政處罰：警告、罰款、沒收違法所得和非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、暫扣或吊銷營業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。 60、行政處罰情況：1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)不符合設(shè)立條件的，或未按規(guī)定向有關(guān)部門辦理備案及注銷手續(xù)的；2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱不符合規(guī)定的；3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得資格證未達(dá)到規(guī)定的

17、條件的、未取得資格證的、取得資格斑點(diǎn)后未申請執(zhí)業(yè)的、申請執(zhí)業(yè)不符合條件的；4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人未以所執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未在明處懸掛機(jī)構(gòu)的名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式和國家有關(guān)部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營場所的各類標(biāo)志、資料、告示不符合法律法規(guī)規(guī)定的；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人未在執(zhí)業(yè)過程中明確告知有關(guān)情況的；6房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)在二個(gè)或二個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；7房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義獨(dú)立執(zhí)業(yè)并與委托人訂立經(jīng)紀(jì)合同的；8其他違反行政法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的情況。 觸犯刑法的，追究刑事責(zé)任。 61、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行來管理的內(nèi)容：注冊登記和備案；房地產(chǎn)經(jīng)

18、紀(jì)行業(yè)年檢與驗(yàn)證管理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)法檢查與投訴受理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)管理。 62、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)年檢、驗(yàn)證管理特點(diǎn)：實(shí)行定期、集中審查式的監(jiān)督管理，具有時(shí)間固定集中、檢查面廣、檢查內(nèi)容全面等特點(diǎn)。 63、作用：有利于監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及時(shí)辦理變更登記；有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)；有利于對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合檢查、分析和評價(jià)。 64、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的自律性組織，是社團(tuán)法人。它的設(shè)立是遵循安需設(shè)立的原則。 65、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的職責(zé)：1保障經(jīng)紀(jì)人依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)經(jīng)紀(jì)人合法權(quán)益；2組織總結(jié)、交流經(jīng)紀(jì)人工作經(jīng)驗(yàn)；3組織經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)培訓(xùn)；4組織經(jīng)紀(jì)人開展對外交流；5進(jìn)行經(jīng)紀(jì)人職業(yè)

19、道德和執(zhí)業(yè)經(jīng)律教育、監(jiān)督和檢查；6調(diào)解經(jīng)紀(jì)人之間在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛；7按照章程規(guī)定對經(jīng)紀(jì)人給予獎(jiǎng)勵(lì)或處分；8法律、法規(guī)允許的其他職責(zé)。 66、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)居間（買賣、投資、抵押、租賃等）、房地產(chǎn)代理（買方和賣方）和房地產(chǎn)行紀(jì)。 67、按照房地產(chǎn)市場分級，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為土地交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、商品房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、存量房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 68、按促成房地產(chǎn)交易不同方式分為：房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀(jì)。 69、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)特點(diǎn)：1我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主；2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現(xiàn)；3房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步向縱深化和專業(yè)化方向發(fā)展。

20、70、目前，我國房地產(chǎn)市場，最為普遍、從來機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是：房地產(chǎn)二級市場的商品房銷（預(yù)）售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級市場的存量房租售居間業(yè)務(wù)。從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行來中最主要的類型。 71、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程：1客戶開拓；2業(yè)務(wù)洽談；3物業(yè)查驗(yàn)；4簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；5信息收集與傳播；6引領(lǐng)買方（承租方）看房；7代理（或協(xié)助）交易達(dá)到；8產(chǎn)權(quán)過戶與登記；9物業(yè)交驗(yàn)；10傭金結(jié)算；11售后服務(wù)。 72、業(yè)務(wù)洽談：1傾聽客戶陳述；2通過查驗(yàn)有關(guān)證件（身份證、公司營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、新建工程規(guī)劃許可證、施工許可證等）3向客戶告知自己及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

21、構(gòu)的姓名、名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項(xiàng)；4就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型及文本等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶協(xié)商。73、物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容：1物業(yè)的物質(zhì)狀況；2物業(yè)的權(quán)屬情況（物業(yè)權(quán)屬的類別與范圍、房地產(chǎn)其他權(quán)利設(shè)定情況、物業(yè)環(huán)境狀況）。 74、物業(yè)查驗(yàn)基本途徑：1文字資料了解（房地產(chǎn)權(quán)證、售樓說明書、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、工程概況等）；2現(xiàn)場實(shí)地察看；3向有關(guān)人員了解。75、信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人賴以開展業(yè)務(wù)的重要資源。信息的收集和傳遞，必須經(jīng)過信息分析和處理。76、收集信息：標(biāo)的物業(yè)信息（標(biāo)的物業(yè)的物質(zhì)狀況、權(quán)屬狀況、環(huán)境狀況等）、與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息（標(biāo)的物業(yè)所屬的房

22、地產(chǎn)分類市場的供求信息、價(jià)格信息等）和委托方信息（委托方類型、信譽(yù)情況等）。 77、信息傳播的主要內(nèi)容是委托標(biāo)的物和委托方的信息。78、傳播方式：報(bào)紙、電視廣告、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)店鋪招貼、人員推介、網(wǎng)絡(luò)、郵發(fā)函件等。 79、代理（或協(xié)助）交易達(dá)成工作：1協(xié)調(diào)交易價(jià)格；2借理或協(xié)助簽訂交易合同（是成交的標(biāo)志）。 80、物來交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過程中最容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。 81、售后服務(wù)內(nèi)容：1延伸服務(wù)；2改進(jìn)服務(wù)；3跟蹤服務(wù)。 82、房地產(chǎn)登記是保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的基本手段。83、房地產(chǎn)登記類型：1房地產(chǎn)初始登記（土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）；2房地產(chǎn)變更登記（房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承

23、、房地產(chǎn)交換）；3房地產(chǎn)權(quán)利注銷登記；4房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記（出讓土地使用權(quán)抵押登記、以預(yù)購商品房作為抵押物、以在建工程作為抵押物、現(xiàn)房抵押登）；5房地產(chǎn)文件登記備案（商品房預(yù)售合同及其變更合同、房地產(chǎn)租賃合同、商品房先行交付使用協(xié)議、房屋維修、使用公約及物業(yè)管理文件，以及其他當(dāng)事人認(rèn)為有必要備案、而登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予登記備案的文件）。84、 出讓土地使用權(quán)抵押登記需要證件：當(dāng)事人身份證明、土地出讓合同、房地產(chǎn)抵押合同、貸款合同、土地使用權(quán)證（或房地產(chǎn)權(quán)證。 85、以預(yù)購商品房作為抵押物證件：抵押物的商品房的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證，預(yù)售合同已經(jīng)登記備案，房地產(chǎn)抵押合同、貸款合同 86、以在建工

24、程作為抵押物：建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、土地使用證或土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程承包合同、抵押合同、貸款合同。 87、現(xiàn)房抵押登記：房地產(chǎn)權(quán)證抵押合同貸款合同 88、辦理房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)注意：1有營業(yè)期限的抵押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過營業(yè)期限；2抵押物的土地使用有年限的，其設(shè)定的抵押期限不得超過土地使用的年限；3共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，全體共有人為抵押人；4按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定的抵押不得超過抵押人的份額；5同一抵押物設(shè)定二次或二次以上的抵押，登記時(shí)應(yīng)提交前面抵押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設(shè)定多次抵押的，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一個(gè)抵押權(quán)的存續(xù)期限。

25、 89、購房抵押貸款的貸款額上限一般為房價(jià)的70%，一般采取分期償還的形式，還款期一般為五年至三十年。 90、在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，購房抵押貸款種類有：固定利率、浮動(dòng)利率、可變換的浮動(dòng)利率、汽球式還款、遞增式還款、凈值增長式、共享增值式、津貼、重疊式、無息等。 91、我國有：公積金、商業(yè)、個(gè)人住房組合貸款。 92、貸款方案三要素：貸款額、貸款類型、還款期限。月還款一般不超過家庭總收入的30%。 93、房地產(chǎn)信息咨詢：有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、稅費(fèi)、貸款程序、貸款利率和還款額計(jì)算等。94、法律服務(wù)包括圍繞房地產(chǎn)交易過程的法律知識咨詢、合同審核及修訂、法律事務(wù)交涉等。 95、房屋裝潢可以成為部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人體

26、現(xiàn)特色服務(wù)及服務(wù)品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)。 96、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同作為房地產(chǎn)交易中必備的書面文件，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)最重要的文字載體。 97、合同：指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 98、合同涵義：1是一種協(xié)議；2是平等民事主體之間的協(xié)議；3是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 99、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義：是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供房地產(chǎn)交易等事務(wù)的勞務(wù)而與委托人約定訂立的協(xié)議形式。 100、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同特征：1雙務(wù)合同；2有償合同；3一般為書面形式的合同（一般是不要式合同）；4是從合同（僅提供信息服務(wù)合同不是從合同）。 101、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同作用：1有

27、效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益；2維護(hù)和保證市場交易的安全與秩序。 102、依民事法律關(guān)系而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同包含內(nèi)容：1交易標(biāo)的價(jià)值；2當(dāng)事人各自的責(zé)任以及希望履行的標(biāo)準(zhǔn)；3對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)及當(dāng)事人對風(fēng)險(xiǎn)造成損失的分擔(dān)的事先預(yù)定；4對履約過程中發(fā)生障礙的處理方法。同時(shí)，還包括訂約、效力、履行、變更、解除、終止、責(zé)任等。 103、從法律文書，合同內(nèi)容就是合同的條款。 104、根據(jù)合同條款所起作用，合同條款分為主要條款（必要條款）和普通條款）一般條款，包括通常、偶爾）105、 根據(jù)合同條款內(nèi)容分：實(shí)體條款（規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的）、程序條款（解決爭議的） 106、根據(jù)合同的表現(xiàn)形式分；明示條款（指當(dāng)事人以口

28、頭或文字方式明確表示的條款）、默示條款（合同中沒有規(guī)定的，但根據(jù)法律規(guī)定、交易習(xí)慣、當(dāng)事人的行為或合同的明示條款，合同理應(yīng)存的付款）。 107、根據(jù)合同條款的責(zé)任內(nèi)容分：有責(zé)條款（當(dāng)事人違反合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的條款）、免責(zé)條款（當(dāng)事人在合同中約定的，排除或限制其違約責(zé)任的條款）。 108、免責(zé)條款的特征：1具有約定性；2具有預(yù)先性；3具有明示性；4具有免責(zé)性。 109、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要條款：1當(dāng)事人的名稱或姓名和住所；2標(biāo)的；3服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；4勞務(wù)報(bào)酬或酬金；5合同的履行期限、地點(diǎn)和方式；6違約責(zé)任；7解決爭議的方式。110、 房地產(chǎn)代理行為包含民事代理和商事代理，民事代理活動(dòng)可采

29、用書面也可采用口關(guān)，但商事代理通常采用書面。 111、代理合同的內(nèi)容不是以雙方當(dāng)事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件。 112、房地產(chǎn)代理合同的特征：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理代理事務(wù)，除法律另有規(guī)定的外，是以被代理人的名義和費(fèi)用進(jìn)行的，處理事務(wù)的后果直接歸被代理人承擔(dān)。但除緊急情況外，代理人不能超越代理人的指示擅自處理事務(wù)，也不用自己的名義處理事務(wù)。 113、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理合同中的義務(wù)：1按照指示處理事務(wù)的義務(wù)（固定不變指示、可以變動(dòng)指示、任意性指示）；2親自處理事務(wù)的義務(wù)；3向被代理人報(bào)告處理事務(wù)情況；4處理事務(wù)的收益和所得交付被代

30、理人。 114、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人親自處理事務(wù)是一個(gè)基本原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在處理事務(wù)的過程中需要將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人辦理應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定：1被代理人同意；2遇到緊急情況，為了使被代理人的利益不受到影響等） 115、委托人在代理合同中的義務(wù)：1承擔(dān)后果；2承擔(dān)處理事務(wù)的費(fèi)用（預(yù)付、償還）；3給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬；4承擔(dān)賠償損失。116、 居間合同：指居間人向委托報(bào)告訂立合同的機(jī)會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。分為指示居間合同（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息、包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)）和媒介居間合同（指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒

31、介的服務(wù)）。 117、房地產(chǎn)居間合同的特征：1以介紹委托人與第三人訂立合同為目的；2居間合同的委托人的給付義務(wù)具有不確定性。 118、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)居間合同中的義務(wù)：1如實(shí)報(bào)告；2盡力提供居間服務(wù)；3保守秘密。 119、委托人在房地產(chǎn)居間合同中的義務(wù)：1支付報(bào)酬；2支付必要費(fèi)用。 120、房地產(chǎn)買賣行為包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。 121、房屋租賃包括：投資新建房屋的期權(quán)預(yù)租、現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。 122、買賣經(jīng)紀(jì)合同是經(jīng)紀(jì)人與委托人通過約定為委托人的房地產(chǎn)買賣活動(dòng)向其提供勞務(wù)服務(wù)而訂立的合同。123、租賃經(jīng)紀(jì)合同是經(jīng)紀(jì)人與委托人通過約定為

32、委托人的房屋租賃活動(dòng)向其提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)而訂立的合同。房屋租賃是反映房地產(chǎn)的債權(quán)經(jīng)營活動(dòng)的。 124、一手房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要發(fā)生在一手房賣方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間，其委托代理合同的內(nèi)容表現(xiàn)為目標(biāo)明確、要求具體、事務(wù)繁雜、周期嚴(yán)格并具有風(fēng)險(xiǎn)性，同時(shí)要求經(jīng)紀(jì)人按照指令和指示辦事，不得自行其事。 125、一手房經(jīng)紀(jì)合同中增加條款：1經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提取傭金的條件；2價(jià)格浮動(dòng)范圍；3傭金結(jié)算的方式和時(shí)間；4有關(guān)廣告、售樓處搭建及布置等方面的費(fèi)用支付問題。126、 房地產(chǎn)買方代理合同：為委托人買到最低價(jià)格的房地產(chǎn)，或是在預(yù)定的價(jià)格下，買到最好的房地產(chǎn)。127、 房地產(chǎn)賣方代理合同：實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物業(yè)的最高出售價(jià)格。合同中應(yīng)載明：交易

33、價(jià)格范圍、銷售時(shí)間和進(jìn)度以及不同價(jià)格和銷售進(jìn)度下傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的條款。 128、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛主要類型：1房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀(jì)行為混淆造成的（1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用自己的職業(yè)便利直接將房地產(chǎn)買進(jìn)或賣出；2隱匿買賣活動(dòng)收益，獲取差價(jià)和利潤，或另行收取傭金）；2居間行為與代理行為混淆造成的；3經(jīng)紀(jì)合同的權(quán)利義務(wù)不等造成的；4經(jīng)紀(jì)合同的主要條款欠缺造成的；5服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的；6締約過失造成的；7經(jīng)紀(jì)合同當(dāng)事人的觀念和法律意識不足造成的；8其他原因造成的。 129、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的規(guī)避和處置：1制訂示范合同文本；2制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容；3告知必要的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督；4

34、加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理；5對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過法律途徑解決。 130、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作中的重要資源，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無形財(cái)富。 131、信息可分這客觀信息（客觀存在的信息，是來自物質(zhì)世界的和已經(jīng)發(fā)生的）、人工信息（經(jīng)過人腦加工而成的信息）。 132、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)的信息。它包括：房源、客戶、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。 133、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的基本要素：語言、內(nèi)容和載體。 134、語言是傳遞信息的媒體，也是信息的表現(xiàn)形式和工具。用文字性語言（包括數(shù)字）、形象性語言等。 135、內(nèi)容是關(guān)于所涉及對

35、象的表象、屬性、特征、本質(zhì)和運(yùn)動(dòng)規(guī)律等。 136、載體：如紙張、膠片、磁帶、磁盤等。 137、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息特征：共享性、多維性（一條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息在具有不同的價(jià)值觀或不同的認(rèn)識層次的人會有不同的價(jià)值含義）、積累性、時(shí)效性、增值性。 138、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的作用：1實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本功能；2有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值；3有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。 139、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則：1重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性；2加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性；3提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性（及時(shí)更新信息庫中的信息內(nèi)容；提高信息利用的效率，盡量使信息在最短的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮作用）；4促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)

36、絡(luò)化。140、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息收集：1收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息；2從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息；3現(xiàn)場收集；4利用網(wǎng)絡(luò)獲?。ɡ没ヂ?lián)網(wǎng)、利用聯(lián)機(jī)系統(tǒng)、利用商情數(shù)據(jù)庫）。141、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的加工整理程序：鑒別、篩選、整序、編寫和研究。 142、鑒別是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、可信性進(jìn)行分析，判斷誤差的大小和時(shí)效的高低，剔除人為、主觀的部分，使之準(zhǔn)確、客觀。 143、篩選是對已鑒別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息進(jìn)行挑選?？紤]當(dāng)前需要注重深度，考慮以后需要注重廣度。 144、編輯是對整序的信息進(jìn)行具體的文字整理過程，這是整個(gè)加工整理過程中的最關(guān)鍵的工作。 145、研究是一種較高層次的信息加工整理

37、步驟。146、信息通過加工整理之后，通常以表格、圖片、文字報(bào)告等形式展現(xiàn)出來，其中表格是最常見的一種。 147、來人登記表是客戶資料中最重要的報(bào)表，反映客戶人數(shù)的變化、所屬區(qū)域變化、產(chǎn)生客戶區(qū)域變化的原因、客戶需求的變化、變化的原因、政策的變化導(dǎo)致銷售情況的變化以及退戶的人數(shù)、原因等。 148、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息利用：1通過信息的發(fā)布來影響消費(fèi)者；2以信息提供的具體內(nèi)容來指導(dǎo)具體的業(yè)務(wù)活動(dòng)。149、企業(yè)信息化包括：辦公自動(dòng)化、業(yè)務(wù)處理自動(dòng)化和生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、客戶服務(wù)自動(dòng)化。 150、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)住處系統(tǒng)類型：1數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng)（房源信息、銷售合同、費(fèi)用憑證、需求客戶等）；2具有流程控制功能的信息系統(tǒng)；

38、3類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)。 151、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：1房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)可以有多咱不同權(quán)利內(nèi)容的價(jià)格；2房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性（房地產(chǎn)商品的個(gè)別性表現(xiàn)在每宗房地產(chǎn)都有其不同于其它房地產(chǎn)的價(jià)格）；3房地產(chǎn)價(jià)格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點(diǎn)；4房地產(chǎn)價(jià)格有多種表現(xiàn)方式。 152、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利在內(nèi)的權(quán)利體系，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的產(chǎn)權(quán)。 153、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期通常滯后于整個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。 154、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理：1預(yù)期原理；2資本化原理；3供求原理（房地產(chǎn)的供給是無彈性的，房地產(chǎn)的均衡價(jià)格主要

39、是由需求狀況決定的）；4替代原理；5變動(dòng)原理；6最高是佳使用原理；7均衡原理和適合原理。 155、房地產(chǎn)的替代只能在一定的空間范圍內(nèi)發(fā)生，對于某一特定的房地產(chǎn)而言，能夠與它產(chǎn)生替代關(guān)系的其他房地產(chǎn)所在的地區(qū)，稱為該房地產(chǎn)的“同一供需圈”。 156、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是由其最高最佳效用所決定的。157、 房地產(chǎn)達(dá)到最高最佳使用前提：1當(dāng)房地產(chǎn)內(nèi)容組成部分處于均衡狀態(tài)；2當(dāng)房地產(chǎn)本體與周圍環(huán)境處于適合狀態(tài)。 158、影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：（一）不同性質(zhì)的影響因素：1經(jīng)濟(jì)因素（國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況）；2社會因素（人口

40、、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時(shí)尚等）；3行政與政治因素（國家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通、消防、行政區(qū)劃等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施）；4理化因素（是房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境的理化狀態(tài)，如土地的位置、面積、開頭建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。）；（二）不同影響范圍和結(jié)果的因素：1一般因素（對一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生全盤影響的因素，包括經(jīng)濟(jì)、社會和行政、政治因素）；2區(qū)域因素（對城市內(nèi)部某一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)生普遍影響的因素，包括區(qū)域內(nèi)的自然、經(jīng)濟(jì)

41、和社會等因素結(jié)合而成的地區(qū)特性）；3個(gè)別因素（來自于房地產(chǎn)本體的因素，如土地的微觀位置、形狀、面積、建筑物的結(jié)構(gòu)、材料、外觀、質(zhì)量等）。 159、個(gè)別因素通常只對其所屬房地產(chǎn)個(gè)體自身的價(jià)格產(chǎn)生影響，是造成房地產(chǎn)價(jià)格個(gè)別性的直接因素。160、 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本和利潤、房地產(chǎn)稅。 161、越是發(fā)達(dá)的城市，越是繁華地段，土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比例也越高。 162、土地價(jià)格，按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，是地租的資本化，在現(xiàn)實(shí)生活中通常表現(xiàn)為人們?yōu)槿〉猛恋氐恼加小⑹褂?、收益和處分的?quán)利而支付的費(fèi)用。163 、實(shí)際地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成包括：一定年數(shù)的地租總額（包括絕對地租、級差地租全

42、部、級差地租部分）、土地開發(fā)成本（動(dòng)拆費(fèi)用、七通一平成本、地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套成本）、土地開發(fā)利潤。 164、中國實(shí)行土地公有制和土地有償使用制度，中國的土地價(jià)格以土地使用權(quán)價(jià)格為主要形式。 165、以批租形式取得的城市熟地的使用權(quán)，土地價(jià)格即為土地使用權(quán)出讓金；以批租形式取得城市毛地的土地使用權(quán)，土地價(jià)格實(shí)際上包括土地使用權(quán)出讓金和動(dòng)拆費(fèi)用、七通一平成本、地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套成本；以補(bǔ)地價(jià)方式取得原劃撥給有關(guān)單位的土地使用權(quán)，則土地價(jià)格包括動(dòng)拆費(fèi)用、土地使用權(quán)出讓金、七通一平成本、地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。動(dòng)拆費(fèi)用是土地價(jià)格的主要部分。狹義是房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負(fù)擔(dān)的

43、一切經(jīng)濟(jì)代價(jià)。這種經(jīng)濟(jì)代價(jià)不僅包括開發(fā)商向外支付的開發(fā)費(fèi)用，還包含開發(fā)商自有資金的正常利息和正常的開發(fā)利潤。 166、地產(chǎn)開發(fā)成本包括建筑安裝成本和其他開發(fā)成本（施工前期成本、施工后期成本（銷售費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)）、管理費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、開發(fā)商利潤）。 167、可列處商品房成本稅種：營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 168、房地產(chǎn)價(jià)格考察：1房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本；2房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)效用；3市場上同類房地產(chǎn)商品的成交價(jià)格。 169、房地產(chǎn)估價(jià)體系：成本法（剩余法、積算法）、比較法（路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法）、收益法（購買年法、收益倍數(shù)法）。 170、比較法：依據(jù)市

44、場交易資料，將對象房地產(chǎn)同能與其形成替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以后者已知的價(jià)格為參照，修正得出對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。也稱比準(zhǔn)價(jià)格。原理是替代原理。比較法應(yīng)用必須以一個(gè)發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件，并保證獲取充分有效的市場交易資料。171、比較法操作流程：搜集交易實(shí)例、篩選比較案例、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、修正比較案例、確定比準(zhǔn)價(jià)格。 篩選案例標(biāo)準(zhǔn)：1用途相同；2規(guī)模相當(dāng)；3建筑結(jié)構(gòu)相同；4交易類型、交易情況相同；5成交日期盡量接近；6處于同一供需圈。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：1統(tǒng)一采用單位價(jià)格；2統(tǒng)一付款方式；3統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位；4統(tǒng)一幣種或貨幣單位。 進(jìn)行價(jià)格調(diào)整方法：直

45、接調(diào)整法、百分比調(diào)整法； 172、對象房地產(chǎn)評估價(jià)格=比較案例房地產(chǎn)實(shí)際售價(jià)*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 173、造成價(jià)格偏差的特殊因素：1有一定的特殊利害關(guān)系；2有特別動(dòng)機(jī)的房地產(chǎn)交易；3交易雙方信息不對稱；4其他特殊的交易情形（解困房、廉價(jià)房等）。 174、收益法：將房地產(chǎn)的凈收益資本化，從而求出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。用收益法求得的價(jià)格為收益價(jià)格。理論是預(yù)期原理和資本化原理。 175、收益法只能針對房地產(chǎn)所產(chǎn)生的可用貨幣來量度的持續(xù)性收益進(jìn)行評估。如公寓住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、企業(yè)用房地產(chǎn)等。收益法的基本思路是將被評估房地產(chǎn)在未來持有期內(nèi)的凈收益資本化。資本化方式：直接資

46、本化法和貼現(xiàn)的資本化法。 176、房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益*收益倍數(shù) 177、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的法律主體，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對外開發(fā)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)必須依附的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 178、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從廣義是為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)等經(jīng)營活動(dòng)的具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。 179、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)性質(zhì)：1是企業(yè)，而不是單單幾個(gè)人的集合；2是服務(wù)性企業(yè)（非實(shí)物性、生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)性、不可儲存性）；3專業(yè)性企業(yè)（其從業(yè)人員基礎(chǔ)知識、操作水平的專業(yè)性；經(jīng)紀(jì)企業(yè)組織分工的專業(yè)性）。 180、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)功能：介紹功能、顧問功能、資訊功能以及議價(jià)功能等。 181、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要工作形式：

47、代表賣方、買方或買賣雙方出售、出租或購買、租用物業(yè)，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中將物業(yè)介紹予有意向的客戶，協(xié)助業(yè)主宣傳其物業(yè)，向有關(guān)客房提供有關(guān)物業(yè)資料，提供市場信息，向買方客戶提供多個(gè)物業(yè)以供選擇，并安排準(zhǔn)買方客戶實(shí)地視察有關(guān)物業(yè)。協(xié)助買賣雙方商議價(jià)錢及買賣條件，協(xié)助買賣雙方簽訂買賣合約或業(yè)主租客簽署租賃合約，跟進(jìn)有關(guān)交易直至交易完成。 182、從業(yè)務(wù)類型來分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分為單一從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和復(fù)合型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 183、從經(jīng)紀(jì)人數(shù)量、資金、業(yè)務(wù)規(guī)模上分大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、中型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 184、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式：1無店鋪經(jīng)營模式；2直營連鎖經(jīng)營模式；3特許加盟連鎖經(jīng)營

48、模式。 185、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營規(guī)模確定考慮因素：1是否有充足的客戶信息和房源信息；2是否有充足的人力資源；整體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)是否會下降。 186、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)：1直線參謀制組織結(jié)構(gòu)形式；2分部制組織結(jié)構(gòu)形式；3矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式；4網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式。187、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)部門設(shè)置：業(yè)務(wù)部分、業(yè)務(wù)支持部門、客戶服務(wù)部門、其他部門。業(yè)務(wù)部分：公司總部業(yè)務(wù)部門（根據(jù)物業(yè)類別不同、業(yè)務(wù)類型不同、業(yè)務(wù)區(qū)域范圍等不同設(shè)置）、連鎖店（必須有一名以上的取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）。 業(yè)務(wù)支持部門：交易管理部、評估部、網(wǎng)絡(luò)信息部、研展部、辦證部。其他部門：行政部、人事部、財(cái)務(wù)部等

49、。188、因事設(shè)崗、因崗設(shè)人是企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置的基本原則。189、銷售序列：銷售員、案場銷售經(jīng)理、連鎖店、銷售副總經(jīng)理。190、研發(fā)序列：項(xiàng)目開發(fā)、市場調(diào)研、信息管理、專案研究、市場研究。191、管理序列：部門經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理。192、業(yè)務(wù)輔助序列：辦事員、咨詢顧問。 193、輔助序列：會計(jì)、出納等。 194、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員管理基本原則：1保證每個(gè)崗位的人員都具有適當(dāng)?shù)娜温氋Y格；2注重對員工在崗位中的再學(xué)習(xí)和再培訓(xùn)；3不要姑息員工一些細(xì)小的違規(guī)行為；4機(jī)構(gòu)的高層管理者要以身作則；5控制好一些關(guān)鍵的崗位（合同管理、信息管理）。 195、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員管理主要內(nèi)容：訓(xùn)練、評估、報(bào)酬、

50、激勵(lì)（尊重、業(yè)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)）。 196、訓(xùn)練方式：講授、案例討論、實(shí)戰(zhàn)模擬。 197、訓(xùn)練內(nèi)容：產(chǎn)品知識、市場知識、公司政策及營業(yè)方針、營銷技巧。 198、職業(yè)道德是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員所必備的基本素質(zhì)。 199、道德：指人們在社會生活實(shí)踐中所形成的關(guān)于善惡、是非的觀念、情感和行為習(xí)慣，并依靠社會輿論和良心指導(dǎo)的人格完善與調(diào)節(jié)人與人、人與自然關(guān)系的規(guī)范體系。包括客觀（道德關(guān)系、道德理想、道德標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范等）和主觀（道德意識、道德判斷、道德行為和道德品質(zhì)等）。 道德是一種社會意識，屬于上層建筑的范疇。它受社會存在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的影響，又具有相對獨(dú)立性，并能反作用于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。道德產(chǎn)生于人類社會實(shí)踐，勞動(dòng)在道德

51、形成過程中起了重要的作用。 道德起源于原始社會，但作為一種獨(dú)立的社會意識形態(tài)，則是到了奴隸社會才形成的。 200、職業(yè)道德：指人們在從事各種職業(yè)活動(dòng)的過程中應(yīng)該遵循的思想、行為準(zhǔn)則和規(guī)范。 201、職業(yè)道德、家庭道德、社會公德共同構(gòu)成整個(gè)社會道德體系。 202、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，它是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。 203、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德從思想觀念上包括對涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一些基本問題的是非、善惡的根本認(rèn)識，這種認(rèn)識是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想觀念中所形成的一種內(nèi)在意識。 204、從內(nèi)容上講，主要涉及：職業(yè)良

52、心（守法、誠實(shí)、守信、收入、服務(wù)收費(fèi)等）、職業(yè)責(zé)任感（對自身責(zé)任及應(yīng)盡義務(wù)的認(rèn)識）和執(zhí)業(yè)理念（對市場競爭、同行合作等問題認(rèn)識）。 205、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的情感涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)榮譽(yù)感、成就感及在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的心理習(xí)慣等。206、 行為習(xí)慣是最能顯化職業(yè)道德狀況的層面。包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員遵守有關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)則以及執(zhí)業(yè)過程中儀表、言談、舉止等方面的修養(yǎng)。207、 法規(guī)和行業(yè)規(guī)范均屬于外在的規(guī)定，主要通過法律手段、行政手段及行業(yè)管理手段來約束經(jīng)紀(jì)人員。 208、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德則是指內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想意識和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。20

53、9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念。 210、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德基本要求：1守法經(jīng)營；2以誠為本；3恪守信用；4盡職守責(zé)；5公平競爭，團(tuán)結(jié)合作。 211、誠一是真誠，不僅僅靠經(jīng)紀(jì)人員的語言來表達(dá)，以行動(dòng)來體現(xiàn)，最主要是在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營方式和服務(wù)收費(fèi)收取上；二是坦誠。 212、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一定要樹立“不成交不收費(fèi)”、“傭金是唯一收入”的觀念。 213、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員心理素質(zhì)基本要求：1自知、自信；2樂觀、開朗（心態(tài)上調(diào)整自己、多接觸美好的事物）；3堅(jiān)韌、奮進(jìn)。 214、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的基本禮儀修養(yǎng)：1電話中的禮儀（始終帶著微笑接聽電話、采用正確的接聽方式及用語）；2儀容與著裝（保持個(gè)人清潔、工作時(shí)著裝應(yīng)端莊，并有助于樹立自已的專業(yè)形象）；