房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程和業(yè)務(wù)流程

1、階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個(gè)過(guò)程）需準(zhǔn)備的資料行政管理部門(mén)取得證書(shū)資金投入項(xiàng)目建議書(shū)（申請(qǐng)報(bào) 告）提出項(xiàng)目建設(shè)的必要性 和依據(jù)、擬建規(guī)模和地 點(diǎn)、資源、條件、投資估 算和資金籌措、建設(shè)進(jìn) 度安排、效應(yīng)分析。項(xiàng)目項(xiàng)目選址方前期階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、投資計(jì)初步設(shè)計(jì)（建設(shè)方案）項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案資料：申請(qǐng)報(bào)告、城市規(guī)劃意 見(jiàn)、用地預(yù)審意見(jiàn)、環(huán) 境影響評(píng)價(jià)、水土保持 方案、占用林地審核、 礦藏壓覆評(píng)估等+營(yíng)業(yè) 執(zhí)照。發(fā)改委以計(jì)劃 管理為主；規(guī) 劃、土地、環(huán) 保、水利、林 業(yè)、旅游等部 門(mén)參與選址； 經(jīng)濟(jì)、計(jì)劃、 建設(shè)等部門(mén)參 與初步設(shè)計(jì)和 方案審批。前期工程費(fèi)用：包

2、 括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè) 計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探 費(fèi)、行政事業(yè)性收 費(fèi)、前期其他費(fèi)用 等施工圖設(shè) 計(jì)、圖紙審查項(xiàng)目準(zhǔn)備辦土地使用證：土地出 讓合同、交費(fèi)證明等；辦規(guī)劃許可證：申請(qǐng)報(bào) 告和發(fā)改委批文、用地 規(guī)劃許可證、土地證、 已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè) 計(jì)圖；國(guó)土局、建設(shè)局、規(guī)劃局階段項(xiàng)目征地、報(bào)建、招標(biāo)辦施工許可證：土地證 規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定 施工隊(duì)、施工圖審查證 明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù) 等。土地、環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門(mén)1、國(guó)有土地 使用證2、建設(shè)用地 規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程 規(guī)劃許可證4、建筑工程 施工許可證1、土地費(fèi)用：包括 土地出讓金沉淀部 分、土地拆遷費(fèi) 用、土地契稅、安 置房建設(shè)費(fèi)

3、用等， 占比較大；2、前期工程費(fèi)用： 包括三通一平、臨 時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事 業(yè)性收費(fèi)、前期其 他費(fèi)用等項(xiàng)目組織施工施工（安全、監(jiān)階段理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項(xiàng)（分階段）工程質(zhì)檢 報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收 記錄等。建設(shè)局1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)；2、建筑安裝工程 費(fèi)，占比較大；3、公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi)；4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目驗(yàn)收、結(jié)驗(yàn)收備案資料：驗(yàn)收備、介廠算、備案案表、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、攻,驗(yàn)收原始文件、質(zhì)量檢建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等測(cè)證明，規(guī)劃、消防、環(huán) 保驗(yàn)收證明、質(zhì)量保修 書(shū)。行政管理部門(mén)資料整理歸 檔建設(shè)檔案館產(chǎn)權(quán)登記、 物業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料：土地使用 權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工 許可證、竣工驗(yàn)收資料、 面積測(cè)

4、繪成果、消防和環(huán) 保驗(yàn)收證明等。房地產(chǎn)管理局驗(yàn)收階段、我們以某地產(chǎn)項(xiàng)目為例，其在各個(gè)階段投資的金額占比情況如下所示（僅供參考）序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額占比估算說(shuō)明1土地費(fèi)用161620%包括土地出讓金沉淀部分、土地拆遷費(fèi) 用、土地契稅、安置房建設(shè)費(fèi)用等2前期工程費(fèi)用14647%包括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探 費(fèi)、 二通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事業(yè) 性收 費(fèi)、前期其他費(fèi)用等3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)20320%包括供水工程、供電工程、雨水污水工 程、熱力工程、燃?xì)饷簹夤こ?、智能?工 程、園林景觀工程、消防系統(tǒng)、信息系 統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、夜間照明系統(tǒng)工程、其他 配套等4建筑安裝工程費(fèi)117475%包括地基處理工程、

5、建安費(fèi)用、分包工 程、甲供材料設(shè)備采購(gòu)等5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)28869%包括人防車庫(kù)、地下車庫(kù)、教育配套、配 電設(shè)施用房、垃圾用房、文體設(shè)施、物業(yè) 管理用房、其他配套等6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用1387%包括咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、物 業(yè) 費(fèi)用、施工、采購(gòu)、設(shè)計(jì)合同印花稅 等7管理費(fèi)用4878%按開(kāi)發(fā)成本的2%測(cè)算8財(cái)務(wù)費(fèi)用9225%按基準(zhǔn)利率三年測(cè)算9銷售費(fèi)用9421%按銷售收入的2%測(cè)算10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)46539%按銷售收入的7%測(cè)算11其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5439%取2-5項(xiàng)之和的3%項(xiàng)目總投資419819%三、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)部工作流程：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)部工作流程大致分為5個(gè)階段：獲

6、取土地一一開(kāi)工一一開(kāi)盤(pán)一一清盤(pán)入住。1、獲取土地階段：土地獲取階段：包括土地信息的收集、價(jià)值判斷，尋找合作資金，投標(biāo)摘牌，簽訂土地出讓合同，辦理用地 規(guī)劃許可證、土地證。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：包括區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)前期工作，項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)，施工圖設(shè)計(jì)組織 等。施工準(zhǔn)備階段：辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，開(kāi)工前期工作等2、開(kāi)工：工程建設(shè)階段（一）：項(xiàng)目開(kāi)工，基礎(chǔ)開(kāi)工，主體施工，工程款支付，主體驗(yàn)收等 工程建設(shè)階段（二）：內(nèi) 外檐裝修材料確定，水、暖、電安裝，智能化，通風(fēng)與空調(diào)，電梯安裝，毛坯房竣工驗(yàn)收備案，成品房裝修及 驗(yàn)收備案，配套施工，竣工結(jié)算等 項(xiàng)目銷售階段：辦理銷售許可證，項(xiàng)目亮相

7、前準(zhǔn)備，項(xiàng)目亮相，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 前準(zhǔn)備等。3、開(kāi)盤(pán)：項(xiàng)目銷售階段：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)進(jìn)行日常銷售4、清盤(pán)：銷售清盤(pán)5、入住：竣工入住階段：辦理住宅準(zhǔn)入證，入住準(zhǔn)備，物業(yè)收房，辦理入住手續(xù)等售后及移交：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證、 土地證前期手續(xù)。四、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)部具體工作流程獲取土地一一開(kāi)工一一開(kāi)盤(pán)一一清盤(pán)一一入住主要工作內(nèi)容工作部門(mén)工作階段大類小類說(shuō)明主辦 部門(mén)主辦 岡伍協(xié)辦 部門(mén)備注地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況項(xiàng)目部土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件項(xiàng)目部對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有研發(fā)部信息現(xiàn)場(chǎng)踏勘地下埋藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素 詳細(xì)了解項(xiàng)目部工程部收集了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)

8、、教育、交 通等情況項(xiàng)目部了解未來(lái)發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì) 以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響和支撐項(xiàng)目部研發(fā)部土地了解地塊的上市方 式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土 地出讓方式和土地款，以及能否 調(diào)整項(xiàng)目部?jī)r(jià)值初判了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府?費(fèi)項(xiàng)目和具體情況項(xiàng)目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn) 市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)周期的安排項(xiàng)目部銷售部現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項(xiàng)目部銷售部：參與市場(chǎng) 調(diào)查，進(jìn)行地塊周 邊及輻射范圍內(nèi)的 客戶分析、產(chǎn)品分銷售部市場(chǎng)深度調(diào)研析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 等；研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助 進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào)項(xiàng)目部研發(fā)部土地研。價(jià)值可行性研究報(bào)告根據(jù)以往及周邊項(xiàng) 目成交客戶分析和銷售部深判項(xiàng)目

9、最終定位產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng) 目定位、客戶定研發(fā)部項(xiàng)目部位、產(chǎn)品定位等， 提出策略性建議。工程部成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選案設(shè)計(jì)和成本測(cè) 算。研發(fā)部控制部開(kāi)發(fā)周期及付款計(jì)劃各部門(mén)會(huì)同研討： 根據(jù)土地的開(kāi)工條 件、市場(chǎng)情況，共項(xiàng)目部銷售部獲取土地工作階段同制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏。工程部項(xiàng)目方案確定總經(jīng)理各部門(mén)現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)部各部門(mén)主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主加I “俺岡協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明尋找合作資金項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找 合作方式（招商階段）項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū)制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)

10、部合作伙伴確定制定合作方式、投資回 報(bào)方式、草擬合同財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部1合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定項(xiàng)目引資（商業(yè)計(jì)劃書(shū)）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章，存 檔。財(cái)務(wù)總監(jiān)項(xiàng)目部合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財(cái)務(wù)部：協(xié)助辦理股 權(quán)、增資等相關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn) 題；行政辦：工商局辦理公 司注冊(cè)。副總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦投標(biāo)摘牌投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限拍賣競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格 敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格 敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)簽訂土地 出讓合同確定用地圖、樁點(diǎn) 坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等行政辦法務(wù)：合同條款 的草擬

11、和完善；財(cái)務(wù)部：提供資總經(jīng)理項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部金。用地規(guī) 戈J許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交 易費(fèi)等交費(fèi)證明行政辦：提供土地出讓 合同；財(cái)務(wù)部：提供資金繳納 出讓金、交易費(fèi)。項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部行政辦辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)預(yù)審表企業(yè)投資項(xiàng)目備案委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告研發(fā)部：協(xié)助提供相關(guān) 項(xiàng)目資料項(xiàng)目部研發(fā)部向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報(bào) 聲明（原有土地證作廢）土地確權(quán)土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用 費(fèi)）土地出讓合同資料室：提供土地出讓 合同、付款憑證及相關(guān) 圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃 地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)

12、用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳規(guī)節(jié)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦不特岡協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明±土地出讓合同地辦理交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用獲土地證建設(shè)用地規(guī)劃許可證取地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請(qǐng)書(shū)上地確權(quán)來(lái)源證明 文件上地權(quán)人證明材料房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查區(qū)域項(xiàng)目所在商圈或臨市場(chǎng)近商圈現(xiàn)狀調(diào)研調(diào)研（商業(yè)部分）同期操作商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài) 種類確定、所選業(yè)態(tài) 數(shù)量確定市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位田口 經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位申請(qǐng)人主體資格證明、法人代 表證明或個(gè)人身份證明行政部：提供企業(yè) 相關(guān)證明資料。項(xiàng)目所在

13、地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)詳細(xì)調(diào)查邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客 戶需求分析、產(chǎn)品分 析、已成交客戶分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析等研發(fā)部銷售部項(xiàng)目部項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分 布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特 點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn)行 專向訪談，同時(shí)組織 相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行 專業(yè)論證。研發(fā)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、定位種 類、操作方式、開(kāi)發(fā)周期等； 提取數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn) 商家對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 相關(guān)看法、同時(shí)了解運(yùn)營(yíng)部銷售部項(xiàng)目部分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解 相關(guān)信息投資客戶對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目的投資意向。通過(guò)行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析，確定可開(kāi)發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種商業(yè)運(yùn)

14、營(yíng)部：配合完類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求成公建部分業(yè)態(tài)選擇研發(fā)部運(yùn)營(yíng)部狀況，確定所選業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)數(shù)量與數(shù)量確定銷售部依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類型 建議，完成項(xiàng)目定位工作商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：配合完 成公建類配套定位總經(jīng)理各部門(mén)逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算開(kāi)發(fā)計(jì)劃：研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告要求，初步制定土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)戈IJ;研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開(kāi) 發(fā) 不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)順序建議；工程：按營(yíng)銷計(jì)劃和工程情況排定工期。項(xiàng)目考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求資金流：財(cái)務(wù)各部門(mén)總監(jiān)工程：根據(jù)工期

15、制定工程款支付計(jì)劃;項(xiàng)目：制訂配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。主要工作內(nèi)容工作部門(mén)工作階段大類小類說(shuō)明主辦部門(mén)主辦崗位協(xié)辦部門(mén)備注設(shè)計(jì)明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路前期工作設(shè)計(jì)院初步選擇制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院 選擇與合同簽訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)與相關(guān) 技術(shù)指標(biāo)初訂方案設(shè)計(jì)組織規(guī)劃方案結(jié)合成本 測(cè)算的研討及確定根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況 和在銷樓盤(pán)熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶 型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū) 間、 景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn) 等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性 意見(jiàn)。研發(fā)部銷售部控制部工程部運(yùn)營(yíng)部明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。位進(jìn)行實(shí)地考察法務(wù)：合同文本審 核成本：設(shè)計(jì)費(fèi)用審 核研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī)

16、 劃、景觀規(guī)劃及交 工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)安、環(huán)境等成本指 標(biāo)；劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂工程：參與制定交 工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)主要部 位做法、結(jié)構(gòu)方 案、設(shè)備方案等提 出建設(shè)性意見(jiàn)。營(yíng)銷：結(jié)合項(xiàng)目地 塊的基本素質(zhì)、成 本測(cè)算情況和預(yù)期 銷售情況，對(duì)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確議；保預(yù)期利潤(rùn)率。工程：從施工角 度，對(duì)主要部位做 法提出建設(shè)性意 見(jiàn)；項(xiàng)目：提供各項(xiàng)配 套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。彩色總平面圖方案送 規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意見(jiàn)詳細(xì)性規(guī)劃方案的報(bào) 建及確定（含配套場(chǎng)

17、站點(diǎn)）報(bào)市政府研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙建筑平、立面功能 效 果及成本測(cè)算的研討 及確定各部門(mén)共同商討成本指標(biāo)，逐步深 化、細(xì)化。各部門(mén)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際， 從不同角度提出合理化 建議。彩色立面效果圖送規(guī) 劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙建筑方案報(bào)建圖研發(fā)：提供報(bào)建圖紙景觀概念方案設(shè)計(jì)及 確定各部門(mén)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角度對(duì) 客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提 出合理化建議。工作部門(mén)主辦主辦協(xié)辦備注部門(mén)岡行部門(mén)主要工作內(nèi)容工作階段大類 小類說(shuō)明營(yíng)箱、企劃：對(duì)借售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；商業(yè)運(yùn)營(yíng)部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)客戶需求，提供有項(xiàng)目成本指標(biāo)確定關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；項(xiàng)目、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、

18、成本等部：項(xiàng)目前項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目考核指標(biāo)確定確認(rèn)期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。營(yíng)銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況，協(xié)調(diào) 其 他各部門(mén)制定項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系；工程：制定工期。營(yíng)銷：根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫(kù)存、新增、新開(kāi)資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體 系;年度考核指標(biāo)調(diào)整工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。施圖施工圖、建筑設(shè)計(jì) 院選擇與合同簽定設(shè)計(jì)成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)；工 程部：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估；法 務(wù)：合同的審核。組織制定建筑、綜合管網(wǎng)景觀施工圖設(shè)計(jì)任按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限額 設(shè)計(jì)指標(biāo)：務(wù)書(shū)（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀 限額指標(biāo)確定）營(yíng)銷：結(jié)合項(xiàng)目定位和

19、客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參與建筑、景 觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定；工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型 研討及確定成本：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)；工程：參 與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖施工圖審查全圖及計(jì)算書(shū)編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會(huì)審成本控制：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較 大的項(xiàng)目， 提出優(yōu)化意見(jiàn)；工程：對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì) 性及施工的可行性進(jìn)行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測(cè)算、分析、反饋并進(jìn) 行圖紙

20、優(yōu)化： 銷售：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)和利潤(rùn)率要求，根 據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化； 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更； 工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施 工的可行性 進(jìn)行審核。工作階段主要工作內(nèi)容.作部門(mén)主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 H-X彳豆岡協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明備注規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段施工圖設(shè)計(jì)組織綜介管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目：提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件景觀擴(kuò)初及施工圖 設(shè)計(jì)成本控制：成本核算及費(fèi)用控制景觀施工圖成本測(cè) 算、分析、反饋并 進(jìn)行圖紙優(yōu)化 銷售：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測(cè)算情 況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更 工程：對(duì)選材、工藝做法提出專業(yè)性意見(jiàn)。施工準(zhǔn)備階；

21、段建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方 案送審設(shè)計(jì)方案（含總平面圖）中報(bào)表研發(fā)：配仆提供設(shè) 計(jì)院的蓋章確認(rèn)土地出讓合同項(xiàng)目:提供土地出 讓合同、付款憑證 及相關(guān)圖紙修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交 10 本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件 1份）研發(fā)：提供所需圖 紙申報(bào)單位（人）委托代理的， 需提交授權(quán)委托書(shū)建筑方案送審建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè) 計(jì)院的蓋章確認(rèn)1/500現(xiàn)勢(shì)地形圖1份土地出讓合同項(xiàng)目:提供土地出 讓合同、付款憑證 及相關(guān)圖紙投資計(jì)劃建筑設(shè)計(jì)方案2份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立 面、剖面圖等）重要項(xiàng)目需提 交模型申報(bào)單位（人）委托代理的， 需提交授權(quán)委托書(shū)

22、取得許可證投資計(jì)劃大配套財(cái)務(wù)：提供資金保 障小配套財(cái)務(wù)：提供資金保 障消防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)梃供消 防報(bào)建圖人防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人地名證明防報(bào)建圖工作階段大類 小類準(zhǔn)備相關(guān)文件現(xiàn)場(chǎng)工程出放線報(bào)告放線現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)與移交施工準(zhǔn)備相關(guān)文件許可證主要工作內(nèi)容說(shuō)明建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電 子文件首層平面圖按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放 置，出放線報(bào)告施工單位配合做記錄、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)移交施工單位建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書(shū)工程施工中標(biāo)通知書(shū)及經(jīng)過(guò)簽證 的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證 明）注：資金情況需滿足施匚中標(biāo)價(jià)的1/3以上項(xiàng)目年度投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃工作部門(mén)主辦

23、主辦協(xié)辦備注部門(mén)閉伍部門(mén)研發(fā)：出圖及圖紙 問(wèn)題解決；工程：現(xiàn)場(chǎng)配合。工程：配合勘測(cè)、 清除現(xiàn)場(chǎng)障礙工程：組織現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)研發(fā)：現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題，及時(shí)解決；工程：組織交接。施工圖審查研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施 工圖及計(jì)算書(shū)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單 位做好現(xiàn)場(chǎng)圍墻及 現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)安全措 施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場(chǎng)安 全企業(yè)投 資項(xiàng)目 備案開(kāi)工前期工作規(guī)劃成果大配套“三通一平”臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項(xiàng)目：協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入； 財(cái)務(wù)：提供資金； 成本控制：審核相關(guān)費(fèi)用和成本。場(chǎng)地平整施工組織方案研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料；成本

24、：確定分包項(xiàng)n及各種特殊材料的檔次價(jià)格招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃 圖等所需的全部資 料；成本：配合招投 標(biāo)、測(cè)算成本；法務(wù)：招投標(biāo)文件 的法務(wù)審核、合同 審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測(cè)點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容L作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主辦 崗位協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明施開(kāi)工招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開(kāi)招標(biāo)及合同備案工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合前期工作同；成本：共同確定合同約定的各項(xiàng)條款。施工圖會(huì)審組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審研發(fā)：配合會(huì)審，并負(fù)會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖紙會(huì)審 記錄貢提供所而的全儕圖 紙。設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行

25、技術(shù)交底，簽定交底 記錄研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單 位交底和變更。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項(xiàng)目：配合辦理相關(guān)手辦理安全檢查委托續(xù)。項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手 續(xù)環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報(bào) 建手續(xù)申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí)用電、 排污手續(xù)項(xiàng)目：配合辦理相關(guān)手 續(xù)。辦理施工人員暫住手續(xù)開(kāi)工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制 主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚 標(biāo)明墻、柱軸線位置研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的 圖紙和技術(shù)支持。規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局 驗(yàn)線研發(fā)、項(xiàng)目：配合項(xiàng)目開(kāi)工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：配合確定樁基施 工標(biāo)準(zhǔn)。樁基施工樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的 圖紙和技術(shù)支持。委托樁基檢測(cè)

26、單位樁基檢測(cè)進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提供樁基 檢測(cè)報(bào)告土方工程開(kāi)槽支護(hù)工程降水工程基礎(chǔ)地基備案研發(fā)：配合參與驗(yàn)收施工基礎(chǔ)施工地基處理研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所混凝土墊層需的全部圖紙，配合解 決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問(wèn)題。地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀 感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收研發(fā)：配合參與驗(yàn)收簽定建筑匚程分部工程（基 礎(chǔ)）驗(yàn)收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng) 扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。匚程：提供全面的現(xiàn)場(chǎng) 簽證、水電扣款等基礎(chǔ) 性資料。工作部門(mén)主辦主辦協(xié)辦備注 部門(mén)崗位部門(mén)主要工作內(nèi)容工作階段說(shuō)明大類 小類審核施工方案、施 工組織設(shè)計(jì)主體鋼筋混凝土工程施工配

27、套管線預(yù)埋重要分項(xiàng)工程及隱 蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收施工單位填報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的取樣檢驗(yàn)證明、 建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）模板分項(xiàng)工程鋼筋分項(xiàng)工程預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程混凝土分項(xiàng)工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層， 天面層鋼筋地卜室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)理；超高層建筑圈梁防雷匚程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問(wèn)題解決圖紙問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問(wèn)題設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；成本：核定成本影響施工質(zhì)量問(wèn)題、事故處理施工質(zhì)量問(wèn)題、事故的調(diào)查分析研發(fā)：配合分析問(wèn)題處理方案的制定、審核、審批研發(fā)：配合制定方案；成本：

28、核定成本影響處理方案的實(shí)施變更簽證設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析研發(fā)：配合技術(shù)分析；成本：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。工程變更申請(qǐng)研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行變更簽證；成本:測(cè)算變更對(duì)成本的影響，對(duì)可行性判斷二設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成變更； 成本:核定成本影響工程款支付.程進(jìn)度的確認(rèn)工程款申請(qǐng)表審批成本控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付財(cái)務(wù)：審核工程價(jià)款單及發(fā)票，付款。主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收工程、研發(fā)、成本、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表主要工作內(nèi)容工作部門(mén)

29、主辦主辦協(xié)辦備注部門(mén)岡伍部門(mén)工作階段大類 小類說(shuō)明銷售許可證項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備銷售：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素，制定價(jià)格體系及制作銷控；成本控制部：提供產(chǎn)品成本，提出售價(jià)建議。推廣策略：銷售：參與項(xiàng)目推廣策略的討論，提出合理化建議，實(shí)現(xiàn)推 廣效果的最大化；研發(fā)：提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣 點(diǎn)及專業(yè)設(shè) 計(jì)人員的支持。招商策略：商業(yè)運(yùn)營(yíng)：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，制定項(xiàng)目全 程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定銷售：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)媒介公司尋找及確定銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶

30、群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定 有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實(shí)施的效果。活動(dòng)公司尋找及確定銷售：活動(dòng)公司的溝通，各個(gè)階段活動(dòng)組織的配 合協(xié)調(diào)，活 動(dòng)過(guò)程的實(shí)時(shí)關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動(dòng)營(yíng)銷的內(nèi)容。-Hj-點(diǎn)工作 階段主要工作內(nèi)容L作部門(mén)備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門(mén)主跖1M彳豆岡協(xié)辦 部門(mén)大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備項(xiàng)目推廣定位確定項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱研發(fā)：根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的理解提出 合理建議。銷售：根據(jù)對(duì)市場(chǎng)客戶的理解 提出合理建議。項(xiàng)目核心推廣理念確定Slogon確定項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確 定Logo確定VI系統(tǒng)及延展方案確定亮相前項(xiàng)目知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn)建筑知識(shí)，樓盤(pán)背景，項(xiàng) 目賣點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比 較，付

31、款方式，法律手 續(xù)，銷售技巧等方面的綜 合培訓(xùn)銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā)：提供建筑設(shè)計(jì)單 位、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑 風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交 工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點(diǎn)資料、 全部圖紙資料等；工程：提供施工材料、施工 工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、 入住時(shí)間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料。銷售分賣場(chǎng)設(shè)立為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大 化，在合理地段設(shè)立商品企劃：提供外賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、 包裝方案并協(xié)助完成，賣銷售道具準(zhǔn)備房銷售展示中心現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)（亮相版）售樓處裝修裝飾及售樓處 內(nèi)外部指引包裝（精神堡 壘、工地圍檔、吊旗、 旗、形象墻、指示牌、料 架、展示架）樣板間及樣板環(huán)境指示說(shuō) 明系統(tǒng)沙盤(pán)（

32、概念）模型、主力戶型單體模型場(chǎng)相關(guān)銷售道具制作。研發(fā)：提供各單體戶型圖和 樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等。銷售：提出裝飾及指引系 統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標(biāo)確定施工 單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售 樓處內(nèi)部裝修和項(xiàng)目指引 系統(tǒng)的施工；成本控制：核算售樓處裝修 成本，進(jìn)行合同審批和付款 工作；財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持。銷售：協(xié)商決定樣板間建 造的具體戶型；研發(fā)：提供樣板間戶型的 詳細(xì)房型圖和尺寸；工程：組織招標(biāo)確定施工 單位并施工，組織樣板間 施工和節(jié)點(diǎn)支持；成本控制：樣板間裝修成本 核算及合同審批工作；財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和 戶型圖，支持企劃部制作 概念沙盤(pán)和

33、單體戶型；銷售：與企劃部協(xié)商，選 定沙盤(pán)方案及主力戶型。主要工作內(nèi)容工作部門(mén)工作階段大類小類說(shuō)明主辦主辦協(xié)辦備注 部門(mén)崗位部門(mén)入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制 作（概念樓書(shū)、房型圖、 DMI單、宣傳海報(bào)等）銷售道具準(zhǔn)備項(xiàng)目項(xiàng)目周邊的主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)亮相（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品前準(zhǔn)備配備看房車及看房車包裝聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備組織進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位人員的培訓(xùn)和包裝意向商家簽約進(jìn)駐意向書(shū)項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意 表現(xiàn)確定確定項(xiàng)目亮相方案項(xiàng)目完相細(xì)化方案確定項(xiàng)目亮相媒體確定項(xiàng)目形象出街，媒介組合 應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電 視、電臺(tái)、車體、電梯）項(xiàng)目項(xiàng)目亮相新聞媒體新聞信息亮相亮相亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介 會(huì)的宣傳和安排工

34、作階段大類小類說(shuō)明主辦主辦協(xié)辦備注 部門(mén)岡位部門(mén)交工標(biāo)準(zhǔn)確定價(jià)格體系確定項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備合同準(zhǔn)備各部門(mén)聯(lián)動(dòng)：討論并確定項(xiàng) 目交工標(biāo)準(zhǔn)；法務(wù)：法律風(fēng)險(xiǎn)提示。成本控制：牽頭制定項(xiàng)目考 核指標(biāo)體系，提供項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)要求；銷售：對(duì)不同組團(tuán)、不同 樓座、不同樓層和戶型制 定合理的價(jià)格體系。房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：提供確定交匚標(biāo)準(zhǔn)法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險(xiǎn) 的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓 時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)擺位研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總 平面圖。銷售：項(xiàng)目鳧相各項(xiàng)工作 的配 合開(kāi)展，電話接聽(tīng)解答，現(xiàn)場(chǎng) 客戶接待，活動(dòng)的協(xié)同組織 等。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號(hào)及面積對(duì)照表研

35、發(fā)：提供房型本冊(cè)、技術(shù)支持；銷管：提供房號(hào)及面積表銷控方案及銷控表答客戶問(wèn)客戶接待、客戶問(wèn)題匯總及反饋（統(tǒng)一說(shuō)詞）研發(fā)、工程：配合解釋、解決 客戶提出的研發(fā)及工程問(wèn)題?？蛻舴e累意向卡俏售，客戶梳理，意向俏 控制定，客戶關(guān)系維護(hù)銷管：意向卡銷售的組織工 作；外賣場(chǎng)：意向客戶推薦，客戶 關(guān)系維護(hù)。工作部門(mén)主要工作內(nèi)容合同、附加協(xié)議等文本審查確定法務(wù)：商品房合同、附加協(xié) 議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的審查確 定。開(kāi)盤(pán)前銷售道具的準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)深化版及最終版研發(fā)：提供深化版房型圖手冊(cè) 及逐步落實(shí)形成最終房型圖手 冊(cè)。樓書(shū)，宣傳海報(bào)、折頁(yè)，物業(yè)管 理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書(shū)、折頁(yè) 等，提供技術(shù)支持；物業(yè)：提供物業(yè)

36、管理公約購(gòu)房須知，房型圖，詳細(xì) 價(jià)格表研發(fā)：提供項(xiàng)目詳細(xì)的房型 圖，提供技術(shù)支持；銷售：協(xié)助銷管制定項(xiàng)目樓房 的價(jià)格體系；工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo) 準(zhǔn)。售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一更換 （道旗、吊旗、背板等）沙盤(pán)（細(xì)化景觀及外檐）研發(fā)：提供項(xiàng)目總規(guī)劃平面 圖，協(xié)助企劃制作沙盤(pán)，提供 圖紙和技術(shù)支持樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的 數(shù)據(jù)更新研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙 和技術(shù)支持箱控表及箱控貼，認(rèn)購(gòu)書(shū)，合同 袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、 認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同袋等相關(guān)銷售用具。項(xiàng)目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項(xiàng)日形象及核心 理念鍛造與深化）報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心 理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項(xiàng)目

37、 形象及核心理念鍛造與深化）開(kāi)盤(pán)信息告知媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào) 紙、電 視、電臺(tái)、車體、電梯）銀行大協(xié)議的簽訂財(cái)務(wù)中心：提供銀行節(jié)工作主要工作內(nèi)容工作部門(mén)備注階段大類小類說(shuō)明主辦 主辦 協(xié)辦部門(mén)岡位部門(mén)開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)客戶轉(zhuǎn)化活動(dòng)形式（演出/說(shuō)明會(huì)/發(fā)布會(huì)與會(huì)人員 （演藝名人/專家學(xué)者）告知途徑 （報(bào)廣/海報(bào)/門(mén)票DM明確合理流程，接待、回訪、邀 約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn) 合同工作。回款落實(shí)銷售：開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)的 組織配合，最大化接 待、積累客戶；物業(yè)：積為開(kāi)盤(pán)慶典活 動(dòng)提供人力物力支持財(cái)務(wù)：收定金、購(gòu)房 款；銷售：簽訂購(gòu)房協(xié)議， 進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié) 助合同、文件的簽署銷售：按每月考

38、核指標(biāo) 定時(shí)定額完成銷售量， 為回款落實(shí)提供支撐。月度指標(biāo)分解根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn) 程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整日常銷售產(chǎn)品分析、聚焦 銷售重點(diǎn)月度操作手冊(cè)的 制定價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整月度推廣計(jì)劃的 執(zhí)行來(lái)電客戶分析、來(lái)訪客戶分 析、成交客戶分析、未成交客 戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目所處銷 售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào) 整根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客 戶情況，制定月度的推廣策 略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn)定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，與銷售溝通 根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品和聚焦俏售 的重 點(diǎn)及市場(chǎng)形勢(shì)變化，調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià) 格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化報(bào)紙媒體：樹(shù)立項(xiàng)目形象，宣泄產(chǎn) 品賣點(diǎn)戶外媒體：強(qiáng)化項(xiàng)目形象，聚焦重 大節(jié)點(diǎn)企劃：階段性項(xiàng)目推廣總 結(jié)，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn) 狀， 合理安排推廣節(jié)奏和推廣 方向；銷售：根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn) 狀和考核指標(biāo)要求，討 論協(xié)商調(diào)整價(jià)格體系， 聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售；外賣場(chǎng)：協(xié)助銷售進(jìn)行產(chǎn) 品、客戶分析，根據(jù)聚焦 銷售重點(diǎn)，推薦可成交客 戶。成本控制：階段性考核指 標(biāo)調(diào)整；動(dòng)態(tài)調(diào)整售價(jià)， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷 售情況和庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀， 溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價(jià)格體 系。銷售：協(xié)同企劃對(duì)于項(xiàng)目 形象和階段性產(chǎn)品宣泄點(diǎn) 進(jìn)行溝通，確定報(bào)廣內(nèi)容