附我國房地產(chǎn)開發(fā)費用及銷售收入分析基本情況及主要結論概述

1、附：我國房地產(chǎn)開發(fā)費用及銷售收入分析基本情況及主要結論概述（詳情請見原報告）。我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用及銷售收入分析基本情況及主要結論概述一、數(shù)據(jù)來源及調查介紹調查時間： 2008 年下半年。本次調查共訪問了北京、上海、廣州等個城市的62 個開發(fā)商， 涉及到 81 個房地產(chǎn)項目。在所有調查企業(yè)中，民營企業(yè)占到了 91.9%，國有企業(yè)占到了 8.1% 。所調查的開發(fā)企業(yè)中大、中、小型企業(yè) 1所占比例分別為 19.4%、 54.8%、 25.8%；調查所涉及的大、中、小型房地產(chǎn)開發(fā)項目 2所占比例分別為 32.1%、35.8%和 32.1%；開發(fā)項目的類型分別為：住宅項目（ 77.8%）、寫字樓項目

2、（ 16%）和商業(yè)用項目（ 28.4%）。在調查項目中， 70.4%的為毛坯房；在調查時大部分項目已處于銷售或完成銷售階段。城市公司數(shù)量項目數(shù)量北京17上海2930廣州1931呼和浩特55青島44西安11蘇州11成都11深圳11總體6281城市項目數(shù)量項目進展情況北京75個項目已完成銷售并入住，2 個項目裝修施工已基本完成，2008 年底將完成銷售上海3013 個項目處于“交付使用中” ， 17 個項目處于 “銷售中 ”廣州316個項目已交樓， 6 個項目處于 “裝修中 ”， 10 個項目處于“施1劃分大、中、小型開發(fā)企業(yè)的標準為：大型企業(yè)的年銷售額在30 億元以上；中型企業(yè)年銷售額10-30

3、 億元；小型企業(yè)年銷售額 10 億元以下。2劃分大、中、小型開發(fā)項目的標準為：大型項目銷售額在10 億元以上；中型項目銷售額為5-10 億元；小型項目銷售額為 5 億元以下。1工建設中”， 2 個項目處于“開始階段” ， 3 個項目已完工， 2個項目處于“銷售中” ， 2 個項目已銷售完畢呼和浩特54 個項目處于“主體工程封頂” ，1 個項目處于“高層在建，小高層園林景觀規(guī)劃中”青島43 個項目已入住， 1 個項目處于“銷售中”蘇州1尾盤銷售階段成都1規(guī)劃設計階段二、指標界定主要指標界定企業(yè)財務角度支付流向的角度總成本 =直接成本 +運營政府（土地出讓金） +其他成本補償成本總費用支出 =總成

4、本 +總稅收政府（土地出讓金 +總稅收 +非稅收費） +非土地成本補償總銷售收入 =開發(fā)項目的全政府（土地出讓金 +總稅收 +非稅收部銷售收入費） +非土地成本補償 +企業(yè)剩余企業(yè)剩余 =總銷售收入 -政府所得 -非土地成本補償“剩余”利潤三、總成本構成情況（81 個調查項目）開發(fā)間接費, 3.30%前期工程,財務費用,3.30%6.89%銷售費用,6.49%不可預見費, 3.08%公共配套設土地成本,2施, 0.40%41.20%市政工程,5.70%項目直接成本構成100%80%60%40%20%0%總體北京上海廣州前期工程占直接成本比5.0%3.3%1.1%3.9%例土地成本占直接成本比4

5、8.2%42.1%58.2%44.7%例建安工程占直接成本比34.8%49.4%25.4%42.3%例市政工程占直接成本比6.7%4.6%9.8%3.9%例四、總費用支出（ 25 個完成銷售的項目）總費用 =總成本 + 總稅收100%90%80%35.50%50.58%51.72%53.06%70%60%50%340%30%64.50%49.42%48.28%46.94%20%五、總銷售收入流向（25 個完成銷售的項目）開發(fā)項目的全部銷售收入的三個流向：政府（土地出讓金+總稅收 +非稅收費） +非土地成本補償 +企業(yè)剩余100%4.15%11.87%90%26.14%80%37.20%34.0

6、1%70%45.71%60%50%40%30%20%10%36.49%32.69%61.84%37.36%42.42%30.11%0%全部北京上海廣州政府除土地外的其他成本企業(yè)4附：一、調查介紹1. 調研區(qū)域本次調查共訪問了北京、上海、廣州等個城市的62 個開發(fā)商，涉及到81 個房地產(chǎn)項目。城市公司數(shù)量項目數(shù)量北京17上海2930廣州1931呼和浩特55青島44西安11蘇州11成都11深圳11總體628152. 企業(yè)屬性總體中， 91.9的被訪開發(fā)商為民營企業(yè)。企業(yè)屬性100%80%60%40%20%0%北京上海廣州呼和青島西安蘇州成都深圳總體浩特N=62N=1N=29N=19N=4N=1N=

7、1N=1N=1N=5民企 91.9%93.1% 89.5%100%100%100%100%100%100%國企 8.1%100%6.9%10.5%3. 公司規(guī)?？傮w中， 54.8 的被訪開發(fā)商為中型企業(yè)。公司規(guī)模100%80%60%40%20%0%總體北京上海廣州呼和青島西安蘇州成都深圳浩特N=62N=1N=29N=19N=4N=1N=1N=1N=1N=525.8%3.5%57.9%25%100%100%100%小型中型54.8%72.4% 26.3%100%50%100%大型 19.4%100%24.1% 15.8%25%注：各類企業(yè)界定大型企業(yè)：年銷售額30 億以上中型企業(yè)：年銷售額10-

8、30 億小型企業(yè)：年銷售額10 億以下64. 項目規(guī)?？傮w中，大型、中型及小型項目各占1/3 左右。項目規(guī)模100%80%60%40%20%0%總體北京上海廣州呼和青島西安蘇州成都深圳浩特N=81N=7N=30N=31N=4N=1N=1N=1N=1N=532.1%40.0% 32.3%25%100%100%100%小型中型35.8%40.0% 29.0%100%50%100%大型32.1%100%20%38.7%25.0%注：項目規(guī)模界定大型： 10 億以上銷售額中型： 5-10 億銷售額小型： 5 億以下銷售額5. 項目業(yè)態(tài)類別總體中， 77.8 的房地產(chǎn)項目為住宅。項目業(yè)態(tài)類別100%80

9、%60%40%20%0%總體北京上海廣州呼和青島西安蘇州成都深圳浩特N=81N=7N=30N=31N=4N=1N=1N=1N=1N=5住宅77.8% 57.1%100%61.3%100%75.0%100%100%100%寫字樓16%57.1%6.7%16.1%25%100%商業(yè)28.4% 42.9%6.7%32.3%100%50%100%76. 項目建筑標準總體中， 70.4 的項目為毛坯房。項目建筑標準100%80%60%40%20%0%總體北京上海廣州呼和青島西安蘇州成都深圳浩特N=81N=7N=30N=31N=4N=1N=1N=1N=1N=5精裝54.3% 85.7% 16.7% 80.

10、6%100%25%100%100%毛坯70.4% 14.3%90%61.3%100%75%100%100%7. 項目進展情況大部分項目均處于銷售中或已完成銷售。城市項目數(shù)量項目進展情況北京75 個項目已完成銷售并入住，2 個項目裝修施工已基本完成，2008 年底將完成銷售上海3013 個項目處于“交付使用中” ， 17 個項目處于 “銷售中 ”6 個項目已交樓， 6 個項目處于 “裝修中 ”， 10 個項目處于“施廣州31工建設中”， 2 個項目處于“開始階段” ， 3 個項目已完工， 2個項目處于“銷售中” ， 2 個項目已銷售完畢呼和浩特54 個項目處于“主體工程封頂”，1 個項目處于“高

11、層在建，小高層園林景觀規(guī)劃中”青島43 個項目已入住， 1 個項目處于“銷售中”蘇州1尾盤銷售階段成都1規(guī)劃設計階段8表：各城市樣本量業(yè)態(tài)北京上海廣州呼和浩特青島西安蘇州成都深圳開工年份2001-200211-2003-41-2004292-1-住宅-7-2-1-2005200615512-2007-45-12008-121-2001-20022-2003-1-200422-寫字樓2005-1-2006-1-1-1-2007-2-2008-2001-1-20022-2003-1-200412-商業(yè)-12-20052006-411-1-2007-2-2008-21-總計73031*541111注

12、：廣州此處 31個項目包括2001 年及之前開工的項目二、上海相關數(shù)據(jù)9直接成本和運營成本占總成本的比例項目總成本構成上海100%80%60%40%20%0%總體2002年2003年2004年2005年2006年2007年運營成本占9.2%8%10.7%9%9.4%8.1%9.7%總成本比例直接成本占90.8%92%89.3%91%90.6%91.9%90.3%總成本比例直接成本占總成本的比例直接成本占總成本比例上海100%80%60%40%20%0%總體住宅寫字樓商業(yè)2002年92%92%2003年89.3%89.3%2004年91%91%91.7%91.7%2005年90.6%90.6%2

13、006年91.9%91.9%2007年90.3%90.3%前期工程占總成本的比例（分業(yè)態(tài)、年份比較）2002年到 2006 年，上海項目的前期工程占總成本比例逐年上升（0.5 上升到1.5 ），到2007年這一比例降為 0.8 。10前期工程占總成本比例上海1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%總體住宅寫字樓商業(yè)2002 年0.5%0.5%2003 年0.7%0.7%2004 年0.9%0.9%0.8%0.8%2005 年1.1%1.1%2006 年1.5%1.5%2007 年0.8%0.8%土地成本占總成本的比例（分業(yè)態(tài)、年份分析）土地成本占總成本比例上海60%50%40%30%2

14、0%10%0%總體住宅寫字樓商業(yè)2002年56.3%56.3%2003年52.4%52.4%2004年53.4%53.4%53.2%53.2%2005年53.6%53.6%2006年49.5%49.5%2007年53.4%53.4%11市政工程占總成本的比例（分業(yè)態(tài)、年份分析）市政工程占總成本比例上海20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%總體住宅寫字樓商業(yè)2002 年7.4%7.4%2003 年7.5%7.5%2004 年7.7%7.7%7.9%7.9%2005 年7.6%7.6%2006 年15.4%15.4%2007 年7.7%7.7%公共配套設施占總成本的比例（分業(yè)態(tài)、年份比較）公共配套設施占總成本比例上海2.0%1.6%1.2%0.8%0.4%0.0%總體住宅寫字樓商業(yè)2002年0.9%0.9%2003年1.5%1.5%2004年1.3%1.3%1.2%1.2%2005年1.2%1.2%2006年1.3%1.3%2007年1.2%1.2%12運營成本占總成本的比例（分業(yè)態(tài)、年份比較）運營成本占總成本比例上海20%15%10%5%0%總體住宅寫字樓商業(yè)2002年8.0%8.0%20