房地產(chǎn)投資決策

1、第第9 9章章 房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)投資決策分析v房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選v各比選指標(biāo)的應(yīng)用9 91 1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述 9 91 11 1房地產(chǎn)投資決策的含義房地產(chǎn)投資決策的含義 在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。9 91 1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述9 91 12 2房地產(chǎn)投資決策的程序房地產(chǎn)投資決策的程序 一項(xiàng)投資決策大體要經(jīng)歷以下程序： 1確定擬建項(xiàng)目要達(dá)到的目標(biāo)； 2根據(jù)確定的目標(biāo)，提出若干個(gè)有價(jià)值的

2、投資方案； 3通過方案的比選，選出最佳投資方案； 4最后對最佳方案進(jìn)行評價(jià)，以判斷其可行程度。9 91 1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述9 91 13 3房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)則房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)則 1確定型決策準(zhǔn)則 確定型決策問題的決策準(zhǔn)則就是各類方案的評價(jià)指標(biāo)。 2風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則 這種方法要求決策者根據(jù)幾種不 同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。9 91 1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述 3不確定型決策準(zhǔn)則 此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風(fēng)險(xiǎn)所持的態(tài)度。 這些決策準(zhǔn)則包括： 1）悲觀準(zhǔn)則 2）樂觀準(zhǔn)則 3）折衷準(zhǔn)則 4）后悔值準(zhǔn)則 5）機(jī)會均等準(zhǔn)則9 92

3、 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 9 92 21 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的含義房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的含義 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，進(jìn)行計(jì)算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選9 92 22 2投資方案的類型投資方案的類型 1互斥方案 互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。 2獨(dú)立方案 獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)

4、立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。 3混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選9 92 23 3比選所用的指標(biāo)比選所用的指標(biāo) 1靜態(tài)指標(biāo) 這是指沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)。 1）差額投資收益率 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，有時(shí)也叫追加投資收益率。其表達(dá)式為：1212CCRII 式中：R 差額投資收益率； C1，C2 兩個(gè)比較方案的年成本； I1，I2 兩個(gè)比較方案的總投資。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 2）差額投資回收期

5、 差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時(shí)間，有時(shí)也叫追加投資回收期。其表達(dá)式為：1212IIPCC式中：P 差額投資回收期； I1，I2 兩個(gè)比較方案的總投資； C1，C2 兩個(gè)比較方案的年成本。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 2動態(tài)指標(biāo) 這是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)主要有以下幾種： 1）凈現(xiàn)值（NPV） 凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和。用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時(shí)也叫現(xiàn)值法。其表達(dá)式為：0() (1)nttctNPVCICOi 如果判斷項(xiàng)目的可行性，則NPV0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進(jìn)行方案比選，則以凈

6、現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。 9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 2）凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。 PN P VN P V RI式中：NPVR 凈現(xiàn)值率； NPV 凈現(xiàn)值； Ip 投資現(xiàn)值。在進(jìn)行方案比選時(shí)，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 3）差額投資內(nèi)部收益率（IRR） 差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 0()() (1)0nttttCICOCICOIRR式中 ：IRR 差額投資內(nèi)部收益率；

7、投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量； 投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量； n開發(fā)經(jīng)營期。()tCICO()tCICO9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 4）等額年值（AW） 將項(xiàng)目的凈現(xiàn)值換算為項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進(jìn)行多方案比選的方法就叫等額年值法。 (1)(1)1nccnciiAWNPVi 從其表達(dá)式可以看出，AW實(shí)際上是NPV的等價(jià)指標(biāo)。也可以說，在進(jìn)行方案比選時(shí)，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 5）費(fèi)用現(xiàn)值（PC） 把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的各年投入（費(fèi)用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費(fèi)用現(xiàn)值。

8、用費(fèi)用現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法就叫費(fèi)用現(xiàn)值法。 0() (1)nttctPCCBi式中：C 第t期投入總額； B 期末余值回收。 n 項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。在進(jìn)行方案比選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 6）等額年費(fèi)用（AC）。 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)所有的費(fèi)用現(xiàn)值，按事先選定的基準(zhǔn)收益率，折算為每年等額的費(fèi)用，叫做等額年費(fèi)用。以此進(jìn)行方案比選的方法，叫等額年費(fèi)用比較法。其表達(dá)式為:(1)(1)1nccnciiACPCi 在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選9 92 24

9、4比選中應(yīng)注意的問題比選中應(yīng)注意的問題 1內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值 大多數(shù)情況下的獨(dú)立項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)來判斷項(xiàng)目的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。因此，可選擇任一指標(biāo)作為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)。但是在某些情況下（如多個(gè)方案進(jìn)行比較和選擇時(shí)），相互矛盾的信號出現(xiàn)了，這兩種方法可能會對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。 一般來說，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收益率指標(biāo)比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)作為比較指標(biāo)。9 92 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選 2凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個(gè)指標(biāo)在方案比較和項(xiàng)目排隊(duì)時(shí)，有時(shí)也會得出相反的結(jié)論。因此，

10、在進(jìn)行方案比選時(shí)，若無資金限制條件，此時(shí)可采用凈現(xiàn)值作為比選指標(biāo)，相反，當(dāng)事先明確了資金限定范圍時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步用凈現(xiàn)值率來衡量，這就使用了凈現(xiàn)值率排序法。 9 93 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用各比選指標(biāo)的應(yīng)用9 93 31 1互斥方案的比較與選擇互斥方案的比較與選擇 1對于項(xiàng)目計(jì)算期相同的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。 2對于項(xiàng)目計(jì)算期不同的互斥方案項(xiàng)目，一般采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對各可供比較方案的項(xiàng)目計(jì)算期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理。9 93 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用各比選指標(biāo)的應(yīng)用 3對于計(jì)算期較短的

11、出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行比選。 4對于效益相同或基本相同的互斥房地產(chǎn)項(xiàng)目，為簡化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。9 93 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用各比選指標(biāo)的應(yīng)用 9 93 32 2獨(dú)立方案的比較與選擇獨(dú)立方案的比較與選擇 獨(dú)立方案的選擇可能會出現(xiàn)兩種情況： 一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說的無資金限制條件。 另一種是投資者可利用的資金是有限制的。9 93 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用各比選指標(biāo)的應(yīng)用 獨(dú)立方案的比較與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即NPV(ic)最大。 一般來說，它有四種基本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法。9 93 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用各比選指標(biāo)的應(yīng)用 第四種方法-互斥組合法，是把各獨(dú)立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個(gè)組合方案代表一個(gè)相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。這種方法可以保證得到已知條件下的