完整物業(yè)裝修管理培訓(xùn)手冊(cè)

1、完整版物業(yè)裝修管理培訓(xùn)手冊(cè)物業(yè)裝修管理培訓(xùn)資料一、物業(yè)裝修管理的基本概念1. 物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營(yíng)環(huán)境，對(duì)自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強(qiáng)弱電、有線電視、電話、寬帶進(jìn)行裝修處理的活動(dòng)和過(guò)程。2. 物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)和條例，受開(kāi)發(fā)商或全體業(yè)主委托，對(duì)物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過(guò)程中，對(duì)新建房屋的室內(nèi)裝修活動(dòng)實(shí)施審查、監(jiān)督和管理的行為。二、物業(yè)裝修管理的目的規(guī)范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統(tǒng)一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設(shè)備設(shè)

2、施的正常運(yùn)行和使用。最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保質(zhì)和增質(zhì)，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命。三、物業(yè)裝修管理的意義維護(hù)和保持房屋建筑原創(chuàng)設(shè)計(jì)的元素和風(fēng)貌，維護(hù)環(huán)境品質(zhì)，避免房屋建筑結(jié)構(gòu)、外觀、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備遭受破壞和污染。維護(hù)小區(qū)正常的生活、學(xué)習(xí)、工作秩序，營(yíng)造小區(qū)的安定、團(tuán)結(jié)、和諧氛圍，維護(hù)物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開(kāi)展。四、術(shù)語(yǔ)解釋 1、建筑主體是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。2、承重結(jié)構(gòu)是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。3、砌體結(jié)構(gòu)即用磚

3、墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重的結(jié)構(gòu)，稱為磚物業(yè)管理圈；鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)稱磚混結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性差，防滲水性能差。這是當(dāng)前建造數(shù)量大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。4、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)即主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土，并現(xiàn)場(chǎng)整體澆注而成的結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性能和防滲水性能良好。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。5、剪力墻剪力墻是指墻肢的長(zhǎng)度為厚度的58倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。6、異形柱異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在24倍，相對(duì)于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形

4、柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。7、承重墻是指不但承受自身重量，同時(shí)還承受屋頂及樓板傳來(lái)的荷載的墻。8、非承重墻不承受上部傳來(lái)的荷載，也不會(huì)把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設(shè)置單跨梁或者連續(xù)梁來(lái)承受其荷載并把其荷載傳導(dǎo)到相鄰的承重構(gòu)件上（例如：磚混中的承重墻，框架中的框架梁）。非承重墻通常還是設(shè)計(jì)上的抗震墻，如果發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。9、房屋外觀是指相對(duì)于室內(nèi)的外立面，準(zhǔn)確的說(shuō)，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽(yáng)臺(tái)、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。10、防水工程是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)防水工程。屋面防水、外墻防水的目

5、的是為了防止雨水對(duì)室內(nèi)的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)防水的目的是為了防止生活用水對(duì)本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。11、隱蔽工程是指被其他建筑物遮掩的工程，具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后，如發(fā)生問(wèn)題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了避免資源的浪費(fèi)和當(dāng)事人雙方的損失，保證工程的質(zhì)量和工程順利完成，安裝施工時(shí)，在覆蓋和掩蓋前應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人檢查，發(fā)包人檢查合格后，方可進(jìn)行隱蔽施工。12、房屋配套設(shè)施設(shè)備是指房屋除門窗、護(hù)欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調(diào)排水管）、強(qiáng)電源及弱電源信號(hào)系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、監(jiān)控）、煤氣報(bào)警器、紅外線防盜報(bào)

6、警器、可視電話（非可視電話）、應(yīng)急求助按鈕、天然氣表、管等。13、房屋平面布置圖是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設(shè)計(jì)圖，它包括房屋平面結(jié)構(gòu)布置（家俱、陳設(shè)擺放）設(shè)計(jì)、區(qū)域使用功能劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設(shè)計(jì)、出入通道（如：門的開(kāi)啟方向及通道走向）設(shè)計(jì)，其中包括某些部位使用的材質(zhì)和安裝方式、要求等設(shè)計(jì)。它是按實(shí)際比例尺寸繪制的，一般采用的長(zhǎng)度單位為公制長(zhǎng)度單位。14、水電施工圖是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進(jìn)行繪制的，圖形是以線條和符號(hào)連接構(gòu)成的，圖形一般沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)值標(biāo)注，只是示意大概的安裝方位和形式，具體安裝方法和要

7、求，都是以文字標(biāo)注及說(shuō)明為主。五、物業(yè)裝修管理的基本內(nèi)容(一) 房屋外觀的管理(二) 主體結(jié)構(gòu)的管理(三) 房屋防水施工的管理(四) 房屋配套設(shè)施的管理(五) 施工行為的管理(六) 告知和督導(dǎo)義務(wù)(七) 商業(yè)門面裝修管理(八) 物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責(zé)任（一）房屋外觀的管理1. 任何裝飾裝修企業(yè)和個(gè)人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動(dòng)中，不得破壞房屋的外觀，嚴(yán)禁擅自改變房屋的門、窗、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；2. 嚴(yán)禁在承重墻上開(kāi)鑿門、窗孔洞，嚴(yán)禁擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴(yán)禁拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上開(kāi)孔和鑿洞；3. 嚴(yán)禁搭建建筑物、構(gòu)筑物，嚴(yán)禁封閉觀景陽(yáng)臺(tái)、生活

8、陽(yáng)臺(tái)，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網(wǎng)、晾衣桿等；4. 嚴(yán)禁隨意在外墻上安裝空調(diào)外機(jī)，空調(diào)外機(jī)應(yīng)安裝在房屋的預(yù)留位置上，或物業(yè)管理公司指定的位置上；5. 未經(jīng)許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應(yīng)的標(biāo)識(shí)；6. 嚴(yán)禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺(tái)和屋面，嚴(yán)禁在公共區(qū)域的通道、露臺(tái)和屋面亂搭亂建；7. 嚴(yán)禁開(kāi)挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。（二）主體結(jié)構(gòu)的管理1. 嚴(yán)禁擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；2. 嚴(yán)禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備；3. 任何裝飾裝修企業(yè)和個(gè)人在從事住宅室內(nèi)裝飾裝修的活動(dòng)中，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和房屋基礎(chǔ)，嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)墻、柱、梁、

9、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設(shè)，確須開(kāi)孔鑿槽，必須報(bào)物業(yè)管理公司，經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下進(jìn)行施工；4. 嚴(yán)禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；5. 嚴(yán)禁改變房屋的使用功能，嚴(yán)禁將沒(méi)有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改做衛(wèi)生間和廚房；6. 吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點(diǎn)鉆孔，孔洞點(diǎn)陣不得600，孔洞直徑不得12，孔洞深度不得50；7. 房屋裝修如需變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)承擔(dān)。（三）房屋防水施工的管理1. 防水層應(yīng)涂抹在結(jié)實(shí)、堅(jiān)硬、表面光滑平整、干凈、

10、干燥的基層上，并按規(guī)范要求施工，防水層應(yīng)有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應(yīng)作閉水試驗(yàn)，試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)不少于48小時(shí)，并會(huì)同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗(yàn)情況，確認(rèn)無(wú)滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；2. 室內(nèi)裝修施工，對(duì)陽(yáng)臺(tái)、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變的和對(duì)原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時(shí)應(yīng)作重點(diǎn)和加強(qiáng)處理，確保無(wú)滲漏；3. 衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)未作閉水試驗(yàn)不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴(yán)重的工藝技術(shù)缺陷和隱患；4. 回填找平層水泥沙漿應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，其水泥沙漿標(biāo)號(hào)不得低于12，水泥沙漿厚度應(yīng)60；5. 衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防水最低點(diǎn)應(yīng)300mm；若使用淋浴龍頭，安

11、裝龍頭的墻面防水層高度應(yīng)1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm， 陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達(dá)到1800mm。（四）房屋配套設(shè)施的管理1. 給水管不得暗敷在非防水地面，在通過(guò)無(wú)防水要求的區(qū)域內(nèi)，應(yīng)采用天、墻布管敷設(shè)方式，即采用吊頂內(nèi)敷設(shè)和沿墻壁暗敷方式敷設(shè)；2. 給水管道安裝完畢后，應(yīng)作壓力試驗(yàn)，水壓不應(yīng)小于9kg、穩(wěn)壓不應(yīng)少于兩小時(shí)； 排水管道安裝完畢后，應(yīng)作沖水試驗(yàn)，每個(gè)管口沖水量不應(yīng)少于200kg， 沖水方式為容器灌沖。經(jīng)壓力試驗(yàn)和沖水試驗(yàn)無(wú)滲漏現(xiàn)象后，方可進(jìn)行下一道工序；3. 施工臨時(shí)用電，只能在漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)后端駁接。布線完畢后，各回路應(yīng)作通電試驗(yàn)和絕緣試驗(yàn)，通電試驗(yàn)

12、時(shí)應(yīng)在漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)的保護(hù)下進(jìn)行；4. 天然氣管道、閥門、計(jì)量表，嚴(yán)禁裝飾封閉及包裹。應(yīng)裸露在外，并隨時(shí)保持良好的通風(fēng)狀態(tài)，安裝后的管道接口應(yīng)作漏氣檢測(cè)；5. 燃?xì)鈭?bào)警器探頭接通電源后，安裝在吊頂?shù)南路?，盡可能靠近和正對(duì)燃?xì)庥镁?，不得遠(yuǎn)離燃?xì)庥镁吆碗[蔽安裝；6. 燃?xì)鉄崴髋艢夤艿溃瑖?yán)禁接入廚房排煙道內(nèi)，應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定的位置和方式直接引向戶外排放。7. 嚴(yán)禁將燃?xì)鉄崴髦糜趶N房、衛(wèi)生間內(nèi)，燃?xì)鉄崴髦荒馨惭b在生活陽(yáng)臺(tái)的墻壁上，相距天然氣表和管道500的位置， 并將排氣管道引至戶外；8. 嚴(yán)禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴(yán)禁將封閉式廚房改裝成開(kāi)敞式廚房，并隨時(shí)保持廚房與戶外空氣的對(duì)流。廚房采用

13、暗埋式燃?xì)庠睿瑧?yīng)在廚柜前門上方開(kāi)46個(gè)直徑不30的透氣孔；9. 陽(yáng)臺(tái)落水主立管，嚴(yán)禁裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應(yīng)采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時(shí)管道與磚之間應(yīng)留出510mm間距。有檢查口的樓層，應(yīng)露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴(yán)禁用水泥砂漿灰填充式包裹；10. 可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得擅自移位和改變，如需變動(dòng)位置，應(yīng)由原安裝單位施工人員處理；11. 嚴(yán)禁移動(dòng)廚房排煙道預(yù)留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機(jī)排煙管應(yīng)規(guī)范的接入排煙道預(yù)留孔；12. 空調(diào)外機(jī)，應(yīng)安裝在預(yù)留位置上，氟里昂管敷設(shè)，應(yīng)按物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管

14、內(nèi)，嚴(yán)禁冷凝水散流。（注：本樓房原設(shè)計(jì)未考慮家用中央空調(diào)安裝，故嚴(yán)禁安裝家用中央空調(diào)）；13. 嚴(yán)禁拆除臥室內(nèi)的陽(yáng)光窗防護(hù)欄。因裝修改變防護(hù)欄材質(zhì)和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應(yīng)牢固、可靠；14. 入戶給水管應(yīng)加設(shè)總閥，便于日常維修和檢查。15. 嚴(yán)禁損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地，嚴(yán)禁擅自改變和移動(dòng)共有設(shè)施、設(shè)備。（五）施工行為的管理1. 任何裝飾裝修企業(yè)和個(gè)人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動(dòng)中，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得影響業(yè)主的正常生活秩序；2. 嚴(yán)禁違章作業(yè)和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現(xiàn)象和行為；3. 嚴(yán)禁施工現(xiàn)場(chǎng)有違反消防法規(guī)的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、

15、火種、不規(guī)范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；4. 施工和照明臨時(shí)用電、線及插線板的安裝應(yīng)符合規(guī)范，嚴(yán)禁亂接亂搭；5. 嚴(yán)禁在公共過(guò)道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進(jìn)行木制品制作等作業(yè)；6. 施工用水區(qū)域，應(yīng)保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；7. 嚴(yán)禁將建筑裝修材料堆放在公共過(guò)道及公共區(qū)域，保證公共過(guò)道及公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及通行安全；8. 嚴(yán)禁高空拋灑，嚴(yán)禁影響公共衛(wèi)生和公共安全的現(xiàn)象和行為；9. 嚴(yán)禁采用國(guó)家或政府相關(guān)部門明令禁止的淘汰產(chǎn)品和材料；10. 嚴(yán)禁采用國(guó)家或政府相關(guān)部門明令禁止的工藝技術(shù)和施工設(shè)備、設(shè)施；11. 房屋裝修，如須

16、變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)；12. 裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量；13. 裝飾裝修企業(yè)，必須嚴(yán)格遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)的安全。（六）商業(yè)門面裝修管理1. 門面室內(nèi)裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守消防安全管理規(guī)定，不得擅自更改和移動(dòng)報(bào)警按鈕、噴淋頭、煙感器、溫感器、消防箱等消防設(shè)施，嚴(yán)禁封閉和占用消防通道。2. 門面室內(nèi)裝修，嚴(yán)禁封閉共用管線

17、（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應(yīng)留出檢修空間及通道。3. 燃?xì)夤艿腊惭b應(yīng)符合燃?xì)獍踩褂霉芾硪?guī)定，不得埋于墻內(nèi)和地下，不得接近有明火和易產(chǎn)生靜電火花的電器，應(yīng)保持正常的空氣流通。4. 商業(yè)門面裝修，必須遵守附屬設(shè)施使用功能規(guī)定和要求，不得超功率、超容量、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍、超規(guī)范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風(fēng)（換氣、新風(fēng)）、排水、排煙、消防水等。5. 商業(yè)門面室內(nèi)裝修，未經(jīng)計(jì)可，不得擅自更改排污管道預(yù)留接口位置。不得封包檢查口（疏浚口）。6. 室內(nèi)外天棚吊頂時(shí)，在遇沉水彎、檢查口（疏?？冢⑾浪y、強(qiáng)弱電路分線盒時(shí)，應(yīng)在對(duì)應(yīng)位置處預(yù)留維修檢查口，洞口尺寸應(yīng)小于500

18、5;500（）。7. 使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距5m，液化氣罐存放處應(yīng)保持陰涼和空氣流通，存放處應(yīng)設(shè)置防爆墻或安全防護(hù)裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等標(biāo)識(shí)。8. 商業(yè)門面（辦公用房）電器安裝，應(yīng)設(shè)置電源配電箱，除設(shè)置總開(kāi)關(guān)（空氣開(kāi)關(guān)）外，各回路應(yīng)單獨(dú)設(shè)置空氣開(kāi)關(guān)，確保電力的使用安全。9. 使用大功率電器較多的商業(yè)門面（辦公用房），并由380V三相電源變?yōu)?20V兩相電源使用的，三相電源負(fù)荷分配應(yīng)均衡和合理。Ø 餐飲門面室內(nèi)裝修：1. 廚房污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動(dòng)（植）物油及碎骨、泥土、沙石進(jìn)入主排污管道內(nèi)

19、，嚴(yán)禁將未過(guò)濾的污水直接排放入主排污管道；2. 店面較大的，水平排水管道長(zhǎng)度方向20m的，應(yīng)增置管道疏浚檢查口;3. 廚房油煙在進(jìn)入主煙道（管）前，應(yīng)安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴(yán)禁將未過(guò)濾的油煙排入主煙道（管）內(nèi)，嚴(yán)禁向小區(qū)內(nèi)或門面四周直接排放油煙；4. 嚴(yán)禁將直排式和強(qiáng)排式熱水器的排氣管接入煙道內(nèi)；5. 廚房抽油煙機(jī)，應(yīng)采用低噪聲高速風(fēng)機(jī)或?qū)Ｓ蔑L(fēng)機(jī)，噪聲不應(yīng)大于65分貝，營(yíng)業(yè)時(shí)間不得超過(guò)晚上10：00點(diǎn)鐘。Ø 美容美發(fā)門面室內(nèi)裝修：1. 洗發(fā)室地漏及洗滌池放水口必須加設(shè)不銹鋼絲過(guò)濾網(wǎng)，模數(shù)不應(yīng)2；2. 污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池，避免污水中夾帶的發(fā)絲、發(fā)屑進(jìn)入主排污管道內(nèi)，

20、嚴(yán)禁將未過(guò)濾的污水直接排放入主排污管道。Ø 門面戶外裝修：1. 門面裝飾裝修除嚴(yán)格申報(bào)審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應(yīng)嚴(yán)格按物管統(tǒng)一要求進(jìn)行設(shè)計(jì)及施工。戶外裝修方案，未經(jīng)申報(bào)和審核，不得擅自和違規(guī)施工。個(gè)性張揚(yáng)，必須服從整體規(guī)劃和管理要求。2. 門面戶外裝修，嚴(yán)禁侵占公共過(guò)道和路面。門額和門柱裝修，不得超過(guò)相鄰戶彼此間分隔線。未經(jīng)許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果。3. 門面戶外裝飾裝修，未經(jīng)計(jì)可，不得擅自改變?cè)冀Y(jié)構(gòu)和開(kāi)狀，不得擅自增加附屬構(gòu)筑物，不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果。4. 門面空調(diào)安裝，應(yīng)遵守物管的規(guī)定和要求，安裝前應(yīng)將安裝方案報(bào)物管審

21、核，并在物管有關(guān)人員的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)下進(jìn)行。 （七）告知和督導(dǎo)義務(wù)1. 裝修管理人員應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關(guān)管理辦法，詳細(xì)的介紹給前來(lái)辦理裝修申報(bào)的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。2. 裝修管理人員有權(quán)利和義務(wù)，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業(yè)主。3. 裝修管理人員應(yīng)將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業(yè)主。4. 裝修管理人員應(yīng)將裝修的禁止行為和相關(guān)的注意事項(xiàng)告知業(yè)主和裝修施工人員。5. 裝修管理人員有權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)裝飾裝修管理規(guī)定，維護(hù)業(yè)主利益，對(duì)裝修施工中的違規(guī)行為予以及時(shí)的糾正，并督導(dǎo)業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行整改。6. 裝修管理人員對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題和隱患，應(yīng)及時(shí)

22、的跟進(jìn)和處理，并及時(shí)的督導(dǎo)和予以解決。7. 裝修管理人員對(duì)業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問(wèn)和求助，應(yīng)予以當(dāng)面的解釋和指導(dǎo)，對(duì)難以陳述問(wèn)題，應(yīng)親臨施工現(xiàn)場(chǎng)予以幫助和督導(dǎo)。 （八）物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責(zé)任1. 認(rèn)真履行告知義務(wù)：物業(yè)裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關(guān)規(guī)定和房屋裝修禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和裝修施工人員。2. 依理依法的管理：物業(yè)裝修管理，必須依據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)約進(jìn)行裝修管理。3. 堅(jiān)守管理職責(zé)：物業(yè)裝修管理，必須認(rèn)真履行自己的管理職責(zé)，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。4. 不得混淆管理范圍：物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理的范圍和性質(zhì)，必須清楚物

23、業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質(zhì)量管理，裝修驗(yàn)收只是行為驗(yàn)收而非質(zhì)量驗(yàn)收。5. 不可參與裝修業(yè)務(wù)的推薦和介紹：物業(yè)裝修管理，不得強(qiáng)制性的向業(yè)主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。6. 不得無(wú)原則的干預(yù)業(yè)主裝修事務(wù)：物業(yè)裝修管理，不得無(wú)故的對(duì)業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行管、卡、壓，或進(jìn)行與物業(yè)裝修管理無(wú)關(guān)的事。六、對(duì)裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象的處理1. 對(duì)違反裝修施工管理服管理協(xié)議、裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定的裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)面給予批評(píng)教育，情節(jié)嚴(yán)重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴(yán)重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場(chǎng)，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；2. 對(duì)違反了裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)的裝飾裝修企業(yè)或

24、個(gè)人，應(yīng)立即予以制止和糾正，情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)令其停止施工，造成嚴(yán)重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場(chǎng)，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；3. 對(duì)裝修管理員的管理，執(zhí)意不予理采的裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，物管公司有權(quán)采取法律訴訟方式予以解決；4. 對(duì)違反了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、物業(yè)管理?xiàng)l例的裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，除立即停止違章規(guī)施工外，責(zé)令其限期恢復(fù)和整改，情節(jié)嚴(yán)重并造成重大后果的上報(bào)相關(guān)行政部門進(jìn)行處理；5. 在實(shí)施物業(yè)裝修管理的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據(jù)建設(shè)部令第110號(hào)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和國(guó)務(wù)院令第504號(hào)物業(yè)管理?xiàng)l例之規(guī)定行使其權(quán)力，履行其應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)；6. 在物業(yè)裝修管

25、理活動(dòng)中，物業(yè)公司擁有審查、監(jiān)督和管理的權(quán)力和義務(wù)，擁有對(duì)一般違規(guī)行為的處理權(quán)，如：責(zé)令其停工和整改等。絕沒(méi)有行政職能部門的處罰權(quán)。物業(yè)管理公司，對(duì)裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人的違規(guī)現(xiàn)象和行為有制止、糾正、舉報(bào)、投訴的權(quán)力和義務(wù)；7. 在物業(yè)裝修管理活動(dòng)中，對(duì)嚴(yán)重違反國(guó)家相關(guān)規(guī)定的施工行為，除強(qiáng)行的予以制止外，應(yīng)及時(shí)的將情況上報(bào)行政主管部門處理。七、裝修管理員的素質(zhì)要求1. 熟悉物業(yè)基本概念及裝修管理基本概念；2. 熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策；3. 熟悉相關(guān)的建筑裝飾裝修施工技術(shù)規(guī)范、工藝流程和施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；4. 熟悉轄區(qū)環(huán)境以及配套的設(shè)備設(shè)施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結(jié)構(gòu)；5. 熟悉燃?xì)獍踩褂?/p>

26、管理規(guī)定、消防管理?xiàng)l例及相關(guān)安全生產(chǎn)條例；6. 熟悉本崗位業(yè)務(wù)內(nèi)容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，具有一定的制圖和識(shí)圖能力；7. 具有一定的書寫能力和口頭表達(dá)能力，能規(guī)范的書寫與之相關(guān)的技術(shù)作業(yè)文件和說(shuō)明；8. 具有規(guī)范的、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力；9. 能準(zhǔn)確的掌握和執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。八、裝修管理員的職責(zé)1. 具有高度的責(zé)任心和熱情的服務(wù)意識(shí)，具有專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)；2. 嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，準(zhǔn)確的執(zhí)行和運(yùn)用相關(guān)的建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；3. 嚴(yán)格審核裝修方案，在審核中對(duì)違反法規(guī)和條例明令禁止的行為和注意事

27、項(xiàng)，應(yīng)予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；4. 在裝修巡查中，對(duì)未按裝修審核內(nèi)容及修正意見(jiàn)施工的裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業(yè)主或相鄰戶造成重大經(jīng)濟(jì)損失和留下質(zhì)量安全事故隱患；5. 在裝修巡查中，對(duì)違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為的裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發(fā)生；6. 在裝修巡查中，對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定行為的裝飾裝修企業(yè)或個(gè)人，應(yīng)立即予以口頭警告或書面警告；7. 堅(jiān)守崗位、堅(jiān)持原則、履行職責(zé)，認(rèn)真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認(rèn)真填寫整改通知書，并做到及時(shí)追蹤、督導(dǎo)和檢查；8. 及時(shí)協(xié)調(diào)和處理好

28、裝修施工中出現(xiàn)矛盾和問(wèn)題；9. 負(fù)責(zé)解答業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜的詢問(wèn)，做到悉心指導(dǎo)、耐心解釋、熱情服務(wù)，并及時(shí)處理業(yè)主的報(bào)事和求助。九、裝修管理控制程序（一）目的：規(guī)范裝修管理工作，維護(hù)樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保公共環(huán)境、設(shè)施的運(yùn)行正常和使用。（二）適用范圍：適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修的管理工作。（三）職責(zé)：1. 管理處主任負(fù)責(zé)小區(qū)裝修申請(qǐng)的審批及重大違章裝修的處理。2. 樓棟管理員負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申報(bào)及裝修資料的收集、整理、歸檔。3. 裝修管理員負(fù)責(zé)裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)技術(shù)上的審批。4. 裝修管理員負(fù)責(zé)裝修竣工驗(yàn)收。5. 裝修管理員

29、、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員負(fù)責(zé)裝修巡視，裝修跟進(jìn)、裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)裝修過(guò)程中各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。6. 3.6 秩序護(hù)維護(hù)員負(fù)責(zé)裝修消防、安全的巡視和檢查。7. 客戶服務(wù)中心收費(fèi)員負(fù)責(zé)裝修相關(guān)費(fèi)用的收取。（四）程序：1. 裝修申請(qǐng)：1.1 業(yè)主提出裝修申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提供裝修施工設(shè)計(jì)方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、照明（開(kāi)關(guān)、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關(guān)技術(shù)資料，業(yè)主應(yīng)按裝修申報(bào)登記表要求如實(shí)填寫各項(xiàng)內(nèi)容。1.2 如業(yè)主委托裝修公司裝修，裝修公司應(yīng)提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件各一份。1.3 如租賃戶（物業(yè)使用人）裝修申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)出具租賃合同原件及業(yè)主

30、同意裝修的有關(guān)證明。1.4 如業(yè)主或租賃戶自行裝修，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂裝修承諾書。1.5 商鋪門面、娛樂(lè)場(chǎng)所裝修申請(qǐng)時(shí)，申請(qǐng)人（業(yè)主或租賃戶）應(yīng)提供消防部門的審批文件。1.6 裝修管理員確認(rèn)業(yè)主和租賃戶身份后，向申請(qǐng)人提供物管公司裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定、房屋裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)等文件。2. 裝修審批：2.1 裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)、破壞。2.2 裝修是否存在有嚴(yán)重的消防隱患。2.3 是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。2.4 初審合格后，報(bào)管理處主任及房地產(chǎn)公司工程部作技術(shù)審批，審批工作在三個(gè)工作日內(nèi)完成。2.5 裝修管理員負(fù)責(zé)將審

31、批后的裝修申報(bào)情況通知業(yè)主，對(duì)需要業(yè)主修改裝修設(shè)計(jì)的，應(yīng)告之業(yè)主修改。2.6 裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，裝修管理員應(yīng)通知業(yè)主到客服中心辦理有關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用，參照裝修收費(fèi)一覽表：2.6.1 業(yè)主應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修保證金和垃圾清運(yùn)費(fèi)。2.6.2 裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修保證金和施工人員證件工本費(fèi)。2.6.3 裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復(fù)印件交客服中心，辦理（臨時(shí)出入證）和施工人員基本情況登記。2.6.4 施工人員（臨時(shí)出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進(jìn)入小區(qū)時(shí)交門衛(wèi)臨時(shí)保存。2.6.5 裝修相關(guān)費(fèi)用完清后，發(fā)放施工許可證，通知工程部開(kāi)啟該戶水電，告知業(yè)主

32、可以進(jìn)場(chǎng)裝修施工。3. 施工期間的管理：3.1 裝修施工期間，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員應(yīng)每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于裝修巡視檢查記錄表。秩序護(hù)維護(hù)員嚴(yán)格按照小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定，對(duì)施工人員進(jìn)行秩序維護(hù)管理。3.2 發(fā)現(xiàn)下列情況，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員按本程序4.5項(xiàng)辦理。3.2.1 未按規(guī)定張貼施工許可證的；3.2.2 未按規(guī)定的施工時(shí)間施工的；3.2.3 超出申報(bào)范圍內(nèi)的裝修項(xiàng)目或擅自更改裝修審批內(nèi)容的；3.2.4 違反裝修管理規(guī)定及國(guó)家相關(guān)規(guī)定的；3.3 業(yè)主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請(qǐng)求協(xié)助或幫助時(shí)，裝修管理員應(yīng)予積極的支持和配合，在詳細(xì)了解業(yè)主提出的請(qǐng)求后，及時(shí)的給予幫助和處理。4. 裝修竣工驗(yàn)收：4.1 裝修施工結(jié)束后，業(yè)主或施工單位應(yīng)向管理處提出裝修驗(yàn)收申請(qǐng)。4.2 裝修管理人員、業(yè)主或施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)裝修工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。裝修無(wú)違章情況，按以下程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違章情況，按本程序4.5項(xiàng)辦理。4.3 竣工驗(yàn)收合格的，由裝修管理員、管理處主任在裝修竣工登記表內(nèi)“驗(yàn)收意見(jiàn)”欄簽署“初驗(yàn)合格”，并簽署姓名和日期。4.4 施工人員撤場(chǎng)時(shí)，客服中心收回臨時(shí)出入證，如有丟失，出入證押金不予以退還?？头?/p>