房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務(wù)處理探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務(wù)處理探討工作業(yè)務(wù)探討2010-01-0611:10:08閱讀126評論0字號：大中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務(wù)處理探討一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他一般企業(yè)相比，具有開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等經(jīng)營特點。對建設(shè)期間所發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等前期費用的帳務(wù)處理方法。歸納起來，有如下兩種：一是將前期費用作為期間費用，并在損益表中體現(xiàn)；二是將前期費用記入遞延資產(chǎn)"，待實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入后，再予以結(jié)轉(zhuǎn)。一|兩種方法，各有其理論依據(jù)。哪種方法更加合理，不妨從以下幾個方面作些比較。(1)配比性原則。該原則要求：一個會計期間內(nèi)的各項收人和與其相關(guān)聯(lián)的成本、

2、費用，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間內(nèi)予以確認、計量。它包括收入和費用發(fā)生在因果聯(lián)系意義上的配比，也包含在時間意義上的配比。在尚未取得任何收入之前，就將已經(jīng)發(fā)生的各項前期費用(有的甚至數(shù)額較大，如利息支出)列入損益類科目進行核算，將出現(xiàn)某些會計期間，只有支出無收人，某些會計期間則有可能收入巨大，支出卻很小的不合理現(xiàn)象。這種帳務(wù)處理方法，不管是在因果關(guān)系上，還是在時間關(guān)系上，都不符合配比性原則。而在實現(xiàn)銷售收入后再結(jié)轉(zhuǎn)損益，并體現(xiàn)盈虧的處理方法，正是遵循了收入與費用的配比性原則。(2)收益性與資本性支出劃分原則。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的收益性支出，應(yīng)列入損益表，計人當(dāng)期損益，以正確計算當(dāng)期的經(jīng)營成果；發(fā)生的

3、資本性支出，則應(yīng)列人資產(chǎn)負債表，作為資產(chǎn)的增加來處理，以真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況。將管理費用作為期間費用列入當(dāng)期損益，因此項費用發(fā)生的經(jīng)常性、持續(xù)性有其合理的一面。但把發(fā)生數(shù)額較大的財務(wù)費用(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用往往都是數(shù)額較大)、銷售費用一并計入當(dāng)期損益，有其不妥之處。因此，將前期費用作為資本性支出列入資產(chǎn)負債表，相對而言，更具合理性。(3)企業(yè)所得稅的征收和繳納。施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度第八章第六十八條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補。下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。對前期費用的帳務(wù)處理方法不同，將會造成企業(yè)所

4、得稅負擔(dān)的不同，并在一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展和國家稅金的征收。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)周期超過5年，那么，將前期費用作為期間費用，計人各期損益的做法，就有可能會使該企業(yè)前幾年的虧損額得不到正常彌補。這也將給國家稅收的征繳產(chǎn)生一定的影響。二、實踐中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期費用的帳務(wù)處理，在上述兩種方法的基礎(chǔ)上，又存在一些差異。有的企業(yè)將從籌建開始，到實現(xiàn)首筆銷售收入為止，所發(fā)生的前期費用全部并人遞延資產(chǎn)”所屬開辦費”二級科目進行核算。有的企業(yè)則將管理費用列入期間費用，而把財務(wù)費用、銷售費用等列入遞延資產(chǎn)有的企業(yè)又根據(jù)銀行借款期限長短的不同，將短期借款的利息支出列入遞延資產(chǎn)”，長期借款的利

5、息支出列入開發(fā)成本其后果：一方面使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的帳務(wù)處理出現(xiàn)了比較混亂的局面，企業(yè)與稅務(wù)部門的協(xié)調(diào)難度加大；另一方面，也違背了會計指標的可比性原則，并在一定程度上影響了國家制定宏觀政策的正確性。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用的帳務(wù)處理，制定一個比較明確、統(tǒng)一的規(guī)定，已成當(dāng)務(wù)之急。（1）關(guān)于開辦費?；I建期間的各項費用應(yīng)列入遞延資產(chǎn)”所屬開辦費”明細科目，并規(guī)定其歸集費用的期間為籌建至取得營業(yè)執(zhí)照、正式開業(yè)之時。此后所發(fā)生的各項前期費用，不論企業(yè)是否實現(xiàn)收入，均不得記入開辦費（2）關(guān)于管理費用。正式開業(yè)之后所發(fā)生的日常費用一般情況下作為期間費用，計入當(dāng)期損益。對發(fā)生數(shù)額較大的，如一次性支付辦公用

6、房租金籌，可視具體情況在待攤費用”科目中列支。（3）關(guān)于利息支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出具有：數(shù)額較大、受益對象比較明確（主要為房地產(chǎn)項目開發(fā)）、受益期與支付期不一致等特點，將其作為期間費用列支，顯然不妥。建議根據(jù)銀行借款期限長短的不同，分別進行帳務(wù)處理。將流動負債（短期借款）的利息支出記入遞延資產(chǎn)”，待企業(yè)實現(xiàn)收入后，再逐步轉(zhuǎn)入財務(wù)費用”，分期列入各期損益；對長期負債（長期借款）的利息支出，則根據(jù)其受益對象直接或間接記入開發(fā)成本（4）關(guān)于銷售費用。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品（房產(chǎn)）在正式竣工驗收前（一般在投人建筑安裝工程總成本的25%以上），就可以進行對外銷售。但是，出于經(jīng)營戰(zhàn)略的需要，大

7、部分企業(yè)在房地產(chǎn)項目投產(chǎn)前期，就已經(jīng)投入了數(shù)額較大的銷售費用，如專設(shè)銷售機構(gòu)的經(jīng)費、房地產(chǎn)項目的銷售材料費、媒體廣告費等。在實現(xiàn)銷售收入前，將這些費用作為期間費用列支，遞延資產(chǎn)”開設(shè)的明細銷售費用”，分并在損益表中體現(xiàn)的做法，既不合情、又不合理。建議將以上銷售費用在專戶中進行歸集。待銷售實現(xiàn)后，再按其所占預(yù)計總銷售收入的比例，分批轉(zhuǎn)入期體現(xiàn)各期損益。對在實現(xiàn)銷售收入之后所發(fā)生的各項銷售費用，則直接記入銷售費用房產(chǎn)公司的土地拍賣費、房產(chǎn)交易款、契稅的帳務(wù)處理：土地開發(fā)成本核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土

8、地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設(shè)置的開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的，其費用可先通過開

9、發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在開發(fā)成本土地開發(fā)成本“賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)成本，從開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置(一)土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土

10、地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1 .對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2 .對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。(二)土地開發(fā)成本項目的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此

11、，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：(1) 土地征用及拆遷補償費或土地批租費；(2)前期工程費；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費；(4)開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)

12、成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開

13、發(fā)支出均應(yīng)通過開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置商品性土地開發(fā)成本”和自用土地開發(fā)成本'兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”、開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和銀行存款”、應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關(guān)開

14、發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和開發(fā)間接費用”賬戶的貸方?，F(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出:301351商品性土地自用土地支付征地拆遷費78000元72000元支付承包設(shè)計單位前期工程款20000元18000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25000元18000元分配開發(fā)間接費10000元合計133000元108000元則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本78000開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本72000貸：銀行存款150000用銀

15、行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本20000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18000貸：銀行存款38000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本25000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款43000分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作:借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本10000貸：開發(fā)間接費用10000同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)

16、的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品一一土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002000元，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品一一土地1002000貸：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本1002000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土

17、地開發(fā)支出歸類合并為土地征用及拆遷補償費或批租地價”和基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補償費或批租地價”和基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自開發(fā)成本一一自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540000元共648000元。這塊土地用于建造151出租房

18、和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元/1500+1200）,應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360000元（240元X1500）,結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288000元（240元X1200）,在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本648000貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本648000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從開發(fā)產(chǎn)品一一自用土地”賬戶的貸方將其

19、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。房地產(chǎn)收入核算一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指土地及附著于土地上的改良物”即不動產(chǎn)；狹義的僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同，這是一類；另一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收辦理移交手續(xù)之前，已簽訂房地產(chǎn)購銷合同的交易是作為房地產(chǎn)銷售，還是作為代建

20、工程呢？答案是不能作為代建工程。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售對象是其生產(chǎn)制造”的房地產(chǎn)，是有實物形態(tài)的產(chǎn)品，所提供的是產(chǎn)品而非勞務(wù)。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款，其性質(zhì)是預(yù)收貨款（或預(yù)收定金），這種交易是房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也在房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應(yīng)依據(jù)企業(yè)會計準則-收入進

21、行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價款，在發(fā)生時即計稅，并以當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的計征比率予征所得稅。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，再一并結(jié)算。在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地

22、產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。理由是：第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理等社區(qū)服務(wù)與條件二所述的繼續(xù)管理權(quán)不同，管理主體有差別。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。三、房地產(chǎn)銷售收入的核算開發(fā)

23、項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)，借記預(yù)收帳款”、應(yīng)收帳款”等科目，貸記經(jīng)營收入”科目。房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值，借記開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記周轉(zhuǎn)房”科目；再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記銀行存款”等科目，貸記經(jīng)營收入”科目；并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本，借記經(jīng)營成本”科目，貸記開發(fā)產(chǎn)品”科目。舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入，借記預(yù)收帳款”等科目，貸記經(jīng)營收入”科目。采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將開發(fā)產(chǎn)

24、品”轉(zhuǎn)入分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當(dāng)期應(yīng)收價款時，借記銀行存款”或應(yīng)收帳款”科目，貸記經(jīng)營收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記經(jīng)營成本”科目，貸記分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目

25、利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作預(yù)收帳款”處理。房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關(guān)的費用，應(yīng)作為企業(yè)的財務(wù)費用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當(dāng)期的經(jīng)營收入在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為預(yù)收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，

26、必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù)，與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)，應(yīng)借記開發(fā)產(chǎn)品一已售”科目，貸記開發(fā)產(chǎn)品一庫存”科目。契稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出，包括其繳納的契稅，應(yīng)當(dāng)計入開發(fā)成本。例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年4月12日購入國有土地一塊，按規(guī)定繳納土地出讓費12000000元，用于房地產(chǎn)開發(fā)。企業(yè)按規(guī)定申報繳納契稅，當(dāng)?shù)卣?guī)定契稅稅率為5%,則應(yīng)納稅

27、額為：應(yīng)納稅額=12000000X5%=600000元則企業(yè)實際繳納契稅時作如下會計分錄：借：開發(fā)成本600000貸：銀行存款600000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)2009-07-2715:25:07閱讀35評論0字號：大中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”

28、科目的借方和銀行存款”、應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等科目的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的配套設(shè)施費”項目，并記入開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一XX科目的借方和開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一XX科目的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的開發(fā)間接費”項目，并記入開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”科目的借方和開發(fā)間接費用”科目的貸方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成

29、本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的配套設(shè)施費”項目，并記入開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一房屋開發(fā)成本等科目的借方和預(yù)提費用”科目的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔(dān)的配套設(shè)施費，無法按配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開

30、發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）X配套設(shè)施費預(yù)提能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大式中應(yīng)負擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、配套設(shè)施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下:101商品房1000000元102商品房900000元181周轉(zhuǎn)房800000元20

31、1大配套設(shè)施商店500000兀251幼托設(shè)施320000元151出租房800000元幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率=320000/（1000000+9000000+8000000+8000000+5000000）M00%=320000/4000000X100%=8%各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：101商品房1000000元X8%=80000元102商品房900000元X8%=72000元152出租房800000元X8%=64000元182周轉(zhuǎn)房800000元X8%=64000元201大配套設(shè)施商店500000元刈=40000元按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)

32、在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企一業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：201251252商店水塔幼托（元）（元）（元）支付征地拆遷費50000500050000支付承包設(shè)計單位前期工程款300002000030000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)

33、設(shè)施工程款500003000050000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000190000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費35000分配開發(fā)間接費55000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)力費40000則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)成本105000貸：銀行存款105000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本80000貸：銀行存款80000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本765000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款765000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水

34、塔設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店35000貸：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本水塔35000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本商店55000貸：開發(fā)間接費用隔55000預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本商店40000貸：預(yù)提費用一一預(yù)提配套設(shè)施費40000同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金房屋開發(fā)相關(guān)知識何謂房地產(chǎn)開發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度

35、，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法）取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。2、 房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用

36、途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。3、 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求：（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（二）以出讓方式取得

37、土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。四、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件：根據(jù)城

38、市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件:（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。五、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序:設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。六、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

39、應(yīng)經(jīng)過以下程序：（一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案；上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立相關(guān)稅費：（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費；（二）企業(yè)法人變更登記費；（三）企業(yè)法人年度檢驗費；（四）補、換、領(lǐng)證照費。8、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目立項及可行性研究階段的法律程序：（一）選定項目，簽定合作意向書（二）初步確定開發(fā)方案（三）申報規(guī)劃要點（四）申

40、報、審批項目建議書（五）編制項目可行性研究報告（六）申報、審批項目可行性研究報告9、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計程序:（一）申報選址定點（二）申報規(guī)劃設(shè)計條件（三）委托作出規(guī)劃設(shè)計方案（四）辦理人防審核（五）辦理消防審核（六）審定規(guī)劃設(shè)計方案（七）住宅設(shè)計方案的專家組審查（八）落實環(huán)保"三廢"治理方案（九）委托環(huán)境影響評價并報批（十）建設(shè)工程勘察招、投標（H一）委托地質(zhì)勘探（十二）委托初步設(shè)計（十三）申報、審定初步設(shè)計。十、與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有關(guān)的幾種合同的認定：（一）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

41、。（二）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋買賣合同。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認定為借款合同。（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋租賃合同。十一、建設(shè)行政主管部門不得審批或同意進行開發(fā)建設(shè)項目的情形：為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，對開發(fā)項目不符合條件或者有下列情形之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)行政主管部門不得審批或同意其新開發(fā)建設(shè)項目：（一）未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越其資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；（二

42、）房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金達不到規(guī)定標準的；（三）已開發(fā)建設(shè)項目嚴重拖欠工程款的。對于未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門還應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進行處罰。十二、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購進行招標。對于依法必須招標而未招標的，建設(shè)行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并要依法進行處罰。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位或者將工程肢解發(fā)

43、包，不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強制性標準、降低建設(shè)工程質(zhì)量或者使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。凡有上述行為的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進行處罰。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法將施工圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查。對于施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查或者審查不合格而擅自施工的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進行處罰。（四）依法應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。對于依法應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)

44、理而未委托或者將監(jiān)理業(yè)務(wù)委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的監(jiān)理單位的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進行處罰。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。對于未按照國家規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，建設(shè)行政主管部門不得頒發(fā)施工許可證，并依據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例進行處罰。（六）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)行政主管部門備案。對于住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，還應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行綜合驗收。凡未組織竣工驗收（包括綜合驗收，下同）或者驗收不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得交付使用。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用的，應(yīng)當(dāng)依

45、據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例，責(zé)令改正并進行處罰。（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或者未按住宅質(zhì)量保證書的承諾進行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進行處罰。（八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并在規(guī)定的時間內(nèi)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。對于擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例進行處罰。十三、房地產(chǎn)開發(fā)企

46、業(yè)一級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：（一）注冊資本不低于5000萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;（五）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（六）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；（七）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住

47、宅使用說明書制度；（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：（一）注冊資本不低于2000萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（三）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;（五）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（六）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；（七）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

48、（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：（一）注冊資本不低于800萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（三）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;（五）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（六）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)

49、初級以上職稱；（七）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；（八）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：（1） 注冊資本不低于100萬元；（2） 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（三）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%;（四）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（五）工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（六）商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；（七）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。十七、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序：（一）新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程；3、驗資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；6、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。（二）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)證書有效期1年