房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)畢業(yè)論文呢

1、安徽財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文封面學(xué)號(hào)G1021032姓名胡雯雯班級(jí)國(guó)商1001指導(dǎo)教師馬詩(shī)琴論文題目試論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)以及存在的問題試論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)及存在的問題【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)迅速發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)，由于其自身的特點(diǎn)和發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)而存在著一些不可避免且又不容忽視的問題，為此，要完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)體系，制訂相應(yīng)管理辦法，讓經(jīng)紀(jì)行為得到切實(shí)的保障；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，走集團(tuán)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)管理之路?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)問題措施一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管

2、理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)城市建設(shè)，對(duì)生產(chǎn)、生活條件的改善以及人民生活水平的提高都有著重要的影響。所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)。居間，通俗地說(shuō)就是作中間人。居間是一手牽?jī)杉遥荷霞液拖录?，并在兩者之間起一種溝通、促進(jìn)和平穩(wěn)的作用。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，掌握大量的市場(chǎng)信息是他從事好這項(xiàng)業(yè)務(wù)的先決條件。這些住處應(yīng)該包括：房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)及相關(guān)的政策信息、購(gòu)買對(duì)象變化信息等。在很大大程度上來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人就是利用信息制造利潤(rùn)，信息就是他們最主要的資本。如果說(shuō)居間側(cè)重的是信息的話，那么代理就非得要具

3、備專業(yè)知識(shí)才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)，因此要求經(jīng)紀(jì)人在熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、條例的基礎(chǔ)上通曉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、建筑學(xué)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等專業(yè)知識(shí)。具體地說(shuō)，一要掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資，以及與之相關(guān)的市場(chǎng)研究、開發(fā)程序、項(xiàng)目可行性研究、工程建設(shè)與竣工驗(yàn)收、資金融通、市場(chǎng)推廣。二要熟悉建筑基礎(chǔ)知識(shí)，了解建設(shè)工程全過程。三要熟悉轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規(guī)定，以及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的一些基本知識(shí)。四要掌握房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論和實(shí)務(wù)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)特點(diǎn)20世紀(jì)90年代以來(lái)，尤其是黨的十四大提出要發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及專

4、業(yè)化分工逐漸明晰，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也逐步發(fā)展起來(lái)。隨著中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法頒布和實(shí)施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度開始確立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)得到較快的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為從房地產(chǎn)領(lǐng)域中剝離出來(lái)獨(dú)立形成市場(chǎng)行為，既是市場(chǎng)發(fā)展的需要，也是市場(chǎng)分工的強(qiáng)烈要求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要有如下幾個(gè)特點(diǎn)：1 .房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的內(nèi)容、形式多樣化。從最初的房地產(chǎn)代租、代售到目前房屋置換、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、樓盤代理、居間代理、代辦交易手續(xù)、房地產(chǎn)信息、咨詢等服務(wù)。由于房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)具有內(nèi)容豐富、手續(xù)繁雜、涉及面廣等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)店間活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著重要的作用，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可缺少的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

5、。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)店間業(yè)務(wù)量不斷提高。為了適應(yīng)這種市場(chǎng)的需求，不同內(nèi)容的房地產(chǎn)居間活動(dòng)也逐步發(fā)展成業(yè)專業(yè)化操作的相對(duì)獨(dú)立的工作領(lǐng)域，如房地產(chǎn)買賣店間、房地產(chǎn)租賃店間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。2 .房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事的居問、代理等活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中經(jīng)紀(jì)主體只提供服務(wù)，不從事直接經(jīng)營(yíng)，不占有商品，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有報(bào)酬性。在此必須把握三個(gè)概念：即傭金、居間、代理。居間是指委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為；代理是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促使委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易

6、而提供服務(wù)，并收取傭金的行為。傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于服務(wù)性質(zhì)，沒有具體產(chǎn)品，透明度差。其活動(dòng)具有隱蔽性和非連續(xù)性，隨著財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程的終止而終止，但是市場(chǎng)監(jiān)督可以將之有形化，其途徑是行使合法權(quán)利，向有關(guān)部門投訴，向媒體反應(yīng)，向法院起訴，維護(hù)自由的合法權(quán)益。這里需要培育消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)，普及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介等法律知識(shí)，建立有效的投訴和消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)

7、紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對(duì)于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來(lái)說(shuō)中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對(duì)性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對(duì)具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。2、政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管不力。在對(duì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從

8、而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不健全。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力。目前我國(guó)已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒有很好地員徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地

9、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)過程管理制度和退出機(jī)制。（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀1 .經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書、無(wú)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)。非法異地經(jīng)營(yíng)根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員。而未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及格證的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國(guó)是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無(wú)法2 .從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會(huì)各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)

10、踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無(wú)論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。3 .經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中存在誠(chéng)信缺失現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠(chéng)信缺失，信譽(yù)不能令人滿意，過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空

11、話。4 .部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營(yíng)能力較低。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對(duì)較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場(chǎng)上面出現(xiàn)了一批小而散、競(jìng)爭(zhēng)力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)存問題的解決措施（一）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度還不健全，難以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；因而建立我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理制度，提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水

12、平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道，制定一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：1 .建立全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度。為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的管理，及時(shí)掌握全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信息，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，我局決定于2012年5月22日至6月5日，在全市范圍內(nèi)統(tǒng)一開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)書面材料審查（以下簡(jiǎn)稱“年檢”）。對(duì)不參加年檢的，在今后評(píng)先、評(píng)優(yōu)等誠(chéng)信評(píng)價(jià)時(shí)，一律作為失信單位對(duì)待。對(duì)年檢合格的，將向社會(huì)公布2 .建立房地產(chǎn)保證金制

13、度。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理新規(guī)：將實(shí)行履約保證金制度嚴(yán)管臨時(shí)安置費(fèi)發(fā)放實(shí)行履約保證金制度。7月8日，市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)召開全市房地產(chǎn)管理工作會(huì)議，出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見，從14個(gè)方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。據(jù)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，意見中除加強(qiáng)對(duì)房屋評(píng)估的監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的管理外，特別提出了對(duì)臨時(shí)安置費(fèi)（含越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)）的發(fā)放進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。對(duì)超過協(xié)議約定時(shí)限未安置的，從逾期之月起，按月計(jì)發(fā)違約金。同時(shí)，對(duì)存在超期安置及欠發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)（含越冬采暖補(bǔ)助費(fèi)）問題的責(zé)任單位，由市房屋征收管理部門按違約金總額的10煙征收他項(xiàng)費(fèi)用中扣

14、除費(fèi)用，作為征收信訪維穩(wěn)資金。此外，為了有效控制和解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的各種問題，意見中還規(guī)定,開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)新辦、續(xù)期、晉級(jí)手續(xù)時(shí)須一次性繳納100萬(wàn)元履約保證金。對(duì)開發(fā)建設(shè)出現(xiàn)問題的開發(fā)企業(yè)，將扣留履約保證金用于解決出現(xiàn)的遺留問題。3 .經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，其中專章對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對(duì)于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對(duì)于刑事責(zé)任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中以權(quán)謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)

15、成犯罪的，依法追究開【J事責(zé)任"。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時(shí)也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對(duì)于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對(duì)于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。4 .對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合，使其更具針對(duì)性和可操作性。只有合理地履行相應(yīng)法律法規(guī)并使其更具針對(duì)性和操作性才能讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)更好的經(jīng)營(yíng)并發(fā)展下去。中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間代理業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和合同法的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財(cái)產(chǎn)、賠

16、償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，對(duì)此民法通則第一百三十四條已有明確規(guī)定。（二）加大規(guī)模化經(jīng)營(yíng)力度，在組織結(jié)構(gòu)上向集團(tuán)化、規(guī)模化、連鎖化發(fā)展規(guī)模是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)方式中企業(yè)的一種追求。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一種現(xiàn)象稱為規(guī)模收益遞增，即在許多生產(chǎn)過程中，當(dāng)你把所有投入量加倍時(shí)，你就能夠以一種不同的更有效的生產(chǎn)方式來(lái)經(jīng)營(yíng)，從而在實(shí)際上使你的產(chǎn)出量增加l倍以上。只有當(dāng)產(chǎn)品的數(shù)量多得值得設(shè)置相當(dāng)大的生產(chǎn)組織時(shí)，這些經(jīng)濟(jì)效果才能完全體現(xiàn)。規(guī)?；?jīng)營(yíng)必然擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)量，提高市場(chǎng)占有率，從而增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同樣，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，只有具備了規(guī)模，才可降低生產(chǎn)成本，自然就具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力

17、，企業(yè)就可以在規(guī)模的前提下進(jìn)行技術(shù)提高、創(chuàng)新等等。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總體上還不成熟、不規(guī)范，與業(yè)已出現(xiàn)的買方市場(chǎng)很不相稱，不僅管理混亂，技術(shù)落后，而且在規(guī)模上經(jīng)紀(jì)企業(yè)以中、小規(guī)模為主，大規(guī)模、有實(shí)力，特別是連鎖經(jīng)營(yíng)的大型經(jīng)紀(jì)企業(yè)比例較小，中介職能表現(xiàn)得還不太充分。房地產(chǎn)中介作為一個(gè)信息窗口應(yīng)該保證有足夠的信息來(lái)源，但任何一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都不可能滿足全部客戶的需求，也不可能包攬千差萬(wàn)別的客戶。這就在客觀上要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要走聯(lián)合的道路，做到信息共享，優(yōu)劣互補(bǔ)。同時(shí)，房源信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的命根子，所有的收益都離不開房源信息。房源信息的利用效率應(yīng)是經(jīng)紀(jì)企業(yè)最為關(guān)注的要點(diǎn)。企業(yè)間可通過房源信息進(jìn)

18、行聯(lián)合，實(shí)行房源信息共享，提高工作效率，增強(qiáng)配對(duì)成功率，共同將市場(chǎng)做大；也可通過連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)模式將企業(yè)推向市場(chǎng)，創(chuàng)出品牌，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將依靠現(xiàn)代化的管理手段和高水平的管理人員而走向集團(tuán)化、規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)管理之路。（三）提高自身素質(zhì)，走規(guī)范化經(jīng)營(yíng)之路房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于服務(wù)性質(zhì)，沒有具體產(chǎn)品，透明度差。加強(qiáng)自身行為的規(guī)范化，提高從業(yè)人員自身素質(zhì)和職業(yè)道德水準(zhǔn)，這是每一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須面對(duì)的迫切需要解決的問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房

19、地產(chǎn)業(yè)務(wù)，熟悉房地產(chǎn)法律、營(yíng)銷、建筑、評(píng)估等方面知識(shí)，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧；同時(shí)，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強(qiáng)對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向縱深發(fā)展，市場(chǎng)需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才，這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識(shí)、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對(duì)市場(chǎng)信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析，這勢(shì)必影響他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營(yíng)之路。規(guī)范化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是規(guī)范執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格必須經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)、考

20、核合格后取得，注冊(cè)登記、上崗執(zhí)業(yè)，必須有一定年限的工作經(jīng)歷和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)設(shè)置“門檻”，禁止不合格者任意執(zhí)業(yè)；二是規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)范服務(wù)方面，規(guī)?；l(fā)展便于統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)范、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高服務(wù)質(zhì)量，樹立經(jīng)紀(jì)公司品牌，形成強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)。規(guī)定各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)在其住所明顯位置懸掛營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書正本或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（分支機(jī)構(gòu)）資質(zhì)證書原件，并張貼其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證復(fù)印件。推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同制和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制。明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，未簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，不得收取傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同實(shí)行

21、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制，每份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證持證人簽字并注明資格證書號(hào)碼。為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員從事房屋租賃、存量房（二手房）買賣、商品房代銷等業(yè)務(wù)制定業(yè)務(wù)規(guī)范，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員責(zé)任。并建立不定期抽查制度，對(duì)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的限期整改，甚至撤銷執(zhí)業(yè)資格；三是規(guī)范行業(yè)行為，制定并執(zhí)行行業(yè)規(guī)則。其宗旨是“堅(jiān)持遵紀(jì)守法，倡導(dǎo)廉潔自律，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，提高服務(wù)質(zhì)量”。建立員工培訓(xùn)體系，將員工推向市場(chǎng)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。（四）加強(qiáng)市場(chǎng)化運(yùn)作，建立信息化網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，提升專業(yè)水準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)是信息通暢，但在目前情況下，任何一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)企圖獨(dú)攬

22、搜集、整理、利用大量不斷產(chǎn)生的房地產(chǎn)信息的全過程都是不現(xiàn)實(shí)的?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，將促進(jìn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的技術(shù)手段得到根本改變。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的推廣，將給房地產(chǎn)信息的溝通、傳遞、展示帶來(lái)全新的理念。買方不僅可以透過網(wǎng)絡(luò)尋找中意的樓盤，而且可以在網(wǎng)上看到物業(yè)實(shí)景、圖片等資料，甚至還可以進(jìn)行物業(yè)比較，從而使房地產(chǎn)交易信息的展示變得直觀生動(dòng)。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與經(jīng)紀(jì)行為的磨合，依托網(wǎng)絡(luò)提高運(yùn)作效率，用現(xiàn)代化的技術(shù)力量充實(shí)自己。完善企業(yè)的信息系統(tǒng)，增強(qiáng)市場(chǎng)信息敏感度和解說(shuō)能力，及時(shí)準(zhǔn)確地感受市場(chǎng)的變動(dòng)。全面提升專業(yè)水準(zhǔn)，建立起以信息化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。這一方面需要具備較強(qiáng)的房地產(chǎn)

23、專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，另方面又需要具備較強(qiáng)的處理網(wǎng)絡(luò)信息及數(shù)據(jù)庫(kù)知識(shí)。由于有現(xiàn)實(shí)空間的傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)作支撐，新型中介可以有效參與供求雙方交易，因而也就能夠從傳統(tǒng)客戶群和網(wǎng)絡(luò)客戶群中同時(shí)獲得收益。（五）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的管理以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)1 .加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的管理力度和執(zhí)法力度、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)、推動(dòng)“誠(chéng)信服務(wù)”。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)綜合據(jù)住建部網(wǎng)站消息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法已經(jīng)2010年10月27日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會(huì)議審議通過，并經(jīng)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部同意，現(xiàn)（2011年1月26日）予發(fā)布，自2011年4月1日起施行。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

24、管理辦法的出臺(tái)意義方面，張大偉表示：首先：這是第一部專門的經(jīng)紀(jì)行業(yè)法規(guī)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法規(guī)建設(shè)邁出一大步。更加有法可依。其次：解決目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的非常多的問題，特別是對(duì)一些違規(guī)行為的處罰力度明顯增強(qiáng)，有利市場(chǎng)發(fā)展。第三：首次將規(guī)范行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員與規(guī)范行業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)并重，經(jīng)紀(jì)人的流動(dòng)性大、業(yè)務(wù)分散、辦法明確要求持證上崗。有效的約束了市場(chǎng)行為。第三：有力規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。將使得樓市調(diào)控力度加強(qiáng)。第四：服務(wù)程序約定，第一次要求委托出售等必須持有書面委托。約定了接受委托必須簽署書面委托協(xié)議；有利于規(guī)范中介行為。第五：明確十不準(zhǔn)，有效的約束了中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為。對(duì)所有行為都有明確的罰則。2 .成立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會(huì)或自律組織。成立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會(huì)或自律組織首先要接受社會(huì)或消費(fèi)者投訴，懲罰經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的不當(dāng)行為，或者向政府相關(guān)職能提供違法活動(dòng)的信息，由其進(jìn)行處罰。另外，經(jīng)紀(jì)自律機(jī)構(gòu)可以建立網(wǎng)站，通過公開便利的投訴方式，達(dá)到公眾監(jiān)督的作用。也可以通過信用評(píng)級(jí)辦法，使某些經(jīng)營(yíng)者的投機(jī)行為、違法行為得到懲罰。3 .行業(yè)協(xié)會(huì)或主管機(jī)構(gòu)應(yīng)