房地產(chǎn)公司工程部如何做好工程管理工作

1、淺談房地產(chǎn)公司工程部管理人員如何做好工程管理工作工程項(xiàng)目的管理是公司的對(duì)外窗口，體現(xiàn)著公司的形象，需要現(xiàn)場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的人員精誠(chéng)團(tuán)結(jié)和協(xié)作，因此全體工程管理人員，必須嚴(yán)格按公司有關(guān)規(guī)定、流程要求、崗位的職責(zé)，盡心盡責(zé)地努力完成工程項(xiàng)目的各項(xiàng)目工作任務(wù)。針對(duì)工程管理這個(gè)寵大的系統(tǒng)來說，以下幾個(gè)方面很粗淺，只是我個(gè)人覺得工程部人員在工程管理中需要注意的幾點(diǎn)。1、制定監(jiān)理責(zé)任目標(biāo)并落實(shí)執(zhí)行這就要求公司從招投標(biāo)開始認(rèn)真篩選監(jiān)理單位、細(xì)化監(jiān)理合同并制訂出便于考核監(jiān)理的指標(biāo)，定期與公司各職能部門對(duì)監(jiān)理進(jìn)行考核，一定要認(rèn)真落實(shí)監(jiān)理合同的執(zhí)行，千萬不要讓監(jiān)理工作流于形式，我原來的開發(fā)公司的監(jiān)理是因?yàn)槿饲殛P(guān)系進(jìn)來的

2、，在監(jiān)理過程中，人員不到位，素質(zhì)也差，個(gè)別監(jiān)理與施工單位同流合污，這樣會(huì)增加甲方項(xiàng)目部的工作難度，這是我有親身體會(huì)的。另一方面對(duì)監(jiān)理單位管理的，一定要充分信任監(jiān)理方，保持其工作的獨(dú)立性。2、進(jìn)度控制設(shè)計(jì)變更和簽證太多是原來我在原開發(fā)公司項(xiàng)目工期延誤的關(guān)鍵因素之一（合同是按定額計(jì)價(jià)，未采取包干形式），所以在設(shè)計(jì)階段要優(yōu)化設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目施工前要做好施工圖紙會(huì)審工作，將設(shè)計(jì)變更消化在施工前，力爭(zhēng)在工程開始后少變更，保障工程的工期。同時(shí)在施工前可將項(xiàng)目整體進(jìn)度分解落實(shí)到月、周，責(zé)任到人，還可與施工單位簽訂階段性的目標(biāo)責(zé)任書，在簽定合同時(shí)針對(duì)工程可能滯后的程度制定具體的措施如：通過每月的評(píng)比，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)的，

3、批評(píng)落后的，向建筑公司發(fā)函、罰款、撤銷項(xiàng)目經(jīng)理直至停止施工等。當(dāng)然有罰就有獎(jiǎng)在合同中也可設(shè)提前工期的獎(jiǎng)勵(lì)。在施工過程中應(yīng)及時(shí)組織項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，并根據(jù)完成情況予以考核評(píng)價(jià)，工作中要及時(shí)發(fā)出指令，保持工作高效率，避免工作推諉導(dǎo)致工期延誤。3、投資管理加強(qiáng)日?，F(xiàn)場(chǎng)巡查，避免因管理不到位造成的工程變更；加強(qiáng)甲供材料設(shè)備使用損耗的檢查、分析與監(jiān)管，認(rèn)真核實(shí)施工企業(yè)上報(bào)工程量防止虛報(bào)、多報(bào)給公司造成損失。、所有施工現(xiàn)場(chǎng)變更簽證及甲供材料簽證在發(fā)生后，必須在三天之內(nèi)由公司工程部有關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。簽證樣式見表。、所有簽證必須現(xiàn)場(chǎng)審查由相關(guān)單位加蓋公章后方可有效。、所有簽證單進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)原理，原件存入公司檔案

4、室，公司內(nèi)各相關(guān)部門留存復(fù)印件。、工程結(jié)算時(shí)，凡本公司工程及造價(jià)部沒有簽字的簽證單，建設(shè)單位一律不予認(rèn)可。、工程款支付管理（見表）4、質(zhì)量管理建筑房屋工程質(zhì)量是企業(yè)形象的體現(xiàn)，工程部成員一定要樹立精品意識(shí)，主體工程涉及安全重要性不必多談，裝飾裝修工程一定要堅(jiān)持“樣板引路，樣板先行”的原則，大面積施工前先進(jìn)行樣板施工經(jīng)監(jiān)理、甲方驗(yàn)收合格后在開始大面積施工。特別是內(nèi)部公共部分裝修、外墻保溫、外墻飾面?zhèn)鳎ㄆ幔┑确猪?xiàng)分部還可在合同中注明要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和適用驗(yàn)收規(guī)范。（一）、施工前期的質(zhì)量管理在工程施工過程中影響施工質(zhì)量的因素多，如設(shè)計(jì)、材料、施工工藝、工序、操作方法、技術(shù)措施、管理制度、投資成本、建設(shè)

5、周期等等。因此，在施工前期，做好這每一方面的統(tǒng)籌預(yù)算工作對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量有著十分重要的作用。1、設(shè)計(jì)意圖的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)意圖也就是業(yè)主方和設(shè)計(jì)者的綜合意圖，所以滿足設(shè)計(jì)要求是生產(chǎn)優(yōu)秀建筑產(chǎn)品的前提。2、材料的選用。對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目工程從建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、水電、采暖通風(fēng)施工等特點(diǎn)來看，主要就是工程所需用的材料品種繁多。而且隨著房屋的技術(shù)含量的提高、功能增多，所用的新材料也不同程度的在工程中運(yùn)用。3、選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般建造的項(xiàng)目以住宅為主、公建為輔,所以必須選擇專門設(shè)計(jì)住宅、監(jiān)理住宅、施工住宅的企業(yè)來實(shí)施項(xiàng)目，因?yàn)樗麄冎来祟愖≌谠O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等方面的特點(diǎn)和售后

6、住戶投訴的關(guān)鍵問題，選擇它們更有利于提升工程的內(nèi)在質(zhì)量，創(chuàng)造出優(yōu)秀的建筑產(chǎn)品。4、質(zhì)量要受投資、進(jìn)度的制約。項(xiàng)目的施工質(zhì)量受投資、進(jìn)度的制約較大，如一般情況下，投資大、進(jìn)度慢，質(zhì)量就好；反之，質(zhì)量則差。因此，項(xiàng)目在施工中，還必須正確處理質(zhì)量、投資、進(jìn)度三者之間的關(guān)系，使其達(dá)到對(duì)立的統(tǒng)一。5、建立完善的管理制度。人是決定工程優(yōu)劣成敗的關(guān)鍵，是第一要素.所有的工程都是由人創(chuàng)建出來的。因此，只有合理的組織人力資源，富有創(chuàng)造力，具有嚴(yán)明的組織紀(jì)律，高水平的技能，才能做出高質(zhì)量的優(yōu)良工程。必須營(yíng)造出一種和諧共榮的氣氛，分工明確，職責(zé)分明，使每一個(gè)人都感覺到自己是這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中的一員。這樣施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

7、人員就可發(fā)揮最大的才智，獎(jiǎng)罰分明，多加鼓勵(lì)，舉辦一些生產(chǎn)勞動(dòng)競(jìng)賽，從精神上和物質(zhì)上讓他們雙豐收，增強(qiáng)凝聚力。另外，必須明確施工隊(duì)伍管理體制、各崗位職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，做到有令必行，使其成為一支紀(jì)律嚴(yán)明的隊(duì)伍，能打硬仗的隊(duì)伍。對(duì)工期緊、技術(shù)復(fù)雜、難度高的工程，堅(jiān)決服從指揮，有信心，有決心，能保質(zhì)、按時(shí)的完成任務(wù)。6、在施工前向操作者進(jìn)行技術(shù)、質(zhì)量交底。樣板施工前向操作者進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)、質(zhì)量交底，其內(nèi)容包括樣板的名稱、部位、使用的材料、技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、操作要領(lǐng)等，務(wù)必使操作者做到情況明，要求清。(二)、施工過程中的質(zhì)量管理1、施工過程質(zhì)量管理的作用與目的。施工過程的質(zhì)量管理是工程質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)，

8、有力的質(zhì)量管理能使工程質(zhì)量做到防患于未然，能控制工程質(zhì)量達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，有利于促進(jìn)工程質(zhì)量不斷提高，有利于降低工程成本。2、施工過程質(zhì)量管理的范圍及重點(diǎn)。在施工過程中質(zhì)量管理的范圍較廣，從設(shè)計(jì)圖紙、原材料到分部分項(xiàng)工程施工，每一個(gè)環(huán)節(jié)都不能被忽視，熟悉和掌握監(jiān)控的范圍及重點(diǎn)，有利于事前采取措施，使質(zhì)量處于預(yù)控狀態(tài)，在一般情況下質(zhì)量管理的范圍及重點(diǎn)為：(1)涉及會(huì)審設(shè)計(jì)圖紙是質(zhì)量管理的首要環(huán)節(jié)。圖紙是施工的主要依據(jù)，因此，在施工前必須認(rèn)真閱讀，了解設(shè)計(jì)意圖，因?yàn)橐粋€(gè)不符合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品是沒有什么質(zhì)量可言的。然而，我們按圖施工是建立在學(xué)習(xí)與會(huì)審的基礎(chǔ)上，要把學(xué)習(xí)與會(huì)審結(jié)合起來。會(huì)審不是簡(jiǎn)單地審查圖紙差

9、錯(cuò)，還要考慮是否有利于施工。在一些場(chǎng)合下，雖然設(shè)計(jì)是符合規(guī)范的，但由于施工較困難，為保證施工質(zhì)量，需對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，以保證工程質(zhì)量符合規(guī)范的要求。(2)對(duì)原材料、半成品的質(zhì)量監(jiān)控是質(zhì)量管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。原材料、半成品、成品的質(zhì)量直接影響工程質(zhì)量，因而要對(duì)它進(jìn)行監(jiān)控。不僅要檢查進(jìn)場(chǎng)實(shí)物，還要檢查質(zhì)保書，看它的型號(hào)、規(guī)格、性能等是否符合設(shè)計(jì)要求，對(duì)鋼材、水泥、防水材料等還要根據(jù)規(guī)定做復(fù)試。對(duì)易碎、易潮、易變形、易污染的物品，在運(yùn)輸、堆放、安裝過程等環(huán)節(jié)亦要進(jìn)行監(jiān)控。a)分部、分項(xiàng)工程按規(guī)定規(guī)程施工是質(zhì)量管理的主要環(huán)節(jié)。分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量是單位工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，因而質(zhì)量監(jiān)控工作應(yīng)把它作為主要環(huán)節(jié)來

10、抓。在按圖施工和使用合格的原材料、成品、半成品的前提下，工作的重點(diǎn)應(yīng)放在抓規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定施工，在施工過程中按工序進(jìn)行控制，出現(xiàn)問題應(yīng)立即糾正，把事故苗子消滅在施工過程中o管理應(yīng)貫穿于施工全過程。交工前的產(chǎn)品保護(hù)，也是一項(xiàng)不容忽視的監(jiān)控目標(biāo)。b)關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)是質(zhì)量管理的重點(diǎn)。單位工程的關(guān)鍵部位與薄弱環(huán)節(jié)是根據(jù)工程對(duì)象和隊(duì)伍素質(zhì)決定的，如框架結(jié)構(gòu)中的梁、柱是關(guān)鍵部位；在裝飾工程中，如大面積水磨石地坪，外墻大面積貼面?zhèn)?，或?nèi)墻大面積貼墻紙等都可作為關(guān)鍵部位。薄弱環(huán)節(jié)有二種含義：一是新技術(shù)、新工藝，因是第一次施工，質(zhì)量無把握，因此要重點(diǎn)控制；二是易發(fā)生問題的部位，如軸線位移、鋼筋位移、梁柱不歸

11、中、混凝土施工縫位置不正且有灰硝、砌體粘結(jié)率差、預(yù)制板軋縫，以及滲、漏、沙、殼、堵等質(zhì)量通病。我原來的開發(fā)公司就是因?yàn)橥鈮B水而遭到業(yè)主的投訴?？傊贫ㄒ惶浊袑?shí)可行、科學(xué)合理的項(xiàng)目質(zhì)量管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)不可忽略的環(huán)節(jié)在實(shí)施項(xiàng)目過程中，不同主體、不同目標(biāo)之間往往彼此相互矛盾又統(tǒng)一。其中業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工是不同的主體，質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全是工程項(xiàng)目均具有的四個(gè)基本目標(biāo)，不同的目標(biāo)在項(xiàng)目全過程的不同階段，其考慮重心也不相同。只有在工程質(zhì)量得以確保的前提下來談工程成本、進(jìn)度等才有意義，而安全主要反映在實(shí)現(xiàn)公司安全生產(chǎn)考核目標(biāo)及體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)等方面。所以，施工質(zhì)量是項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程

12、中應(yīng)該始終關(guān)注、努力的目標(biāo)。企業(yè)要保證建筑施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)建筑項(xiàng)目效益的最大化，增強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，必須努力提高建筑施工質(zhì)量的管理水平。5、安全管理甲方項(xiàng)目部最好應(yīng)設(shè)專職安全工程師，加強(qiáng)過程監(jiān)控、日常巡查、安全教育，針對(duì)不同天氣情況（冬季、雨季、大霧等）定期進(jìn)行專項(xiàng)檢查，并制定獎(jiǎng)罰措施，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)哪個(gè)工人未戴安全帽罰款50元等等。漢壽有幾個(gè)樓盤都是這樣做的。6、檢查評(píng)比每月可舉行橫向（同一項(xiàng)目不同標(biāo)段）、縱向（不同項(xiàng)目之間）檢查評(píng)比，這樣檢查要能達(dá)到公開、公平、公正評(píng)價(jià)項(xiàng)目的目的，通過獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，鞭策落后，使工程按合同制定的目標(biāo)發(fā)展。我原來的開發(fā)公司就是這么做的。7、制度建設(shè)（1）工地會(huì)議建立工地會(huì)議制度每月舉行，要求施工項(xiàng)目部上報(bào)施工情況，會(huì)議中將問題答復(fù)，如不能處理匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，提高會(huì)議質(zhì)量效能。（2）工程部?jī)?nèi)部管理1、工程部成員要有責(zé)任心，從責(zé)任心的方面來講，一個(gè)人無論做任何事，從事任何職業(yè)，其實(shí)都是在做人，所從事的任何工作都體現(xiàn)了個(gè)人的素養(yǎng)。在工作中要體現(xiàn)敬業(yè)精神，盡量多發(fā)現(xiàn)問題，多解決問題。要對(duì)在工程上發(fā)現(xiàn)的問題，遇到的問題進(jìn)行深入研究，不能人云亦云，應(yīng)做好核實(shí)工作，工作中要說到做到，要求的事情必須認(rèn)真落實(shí)處理；對(duì)外圍聯(lián)系的工作，應(yīng)主