房地產(chǎn)評價試卷A及參考答案

1、華中師范大學成人本科學年第二學期房地產(chǎn)評估試卷（A卷）考試時間：90分鐘閉卷任課老師：班級：學號：姓名：成績:一、單項選擇題（每小題1分，共20分）1、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好的反映地價水平高低的是（）A、土地總彳BB、土地單彳CC、樓面地彳D商品房價格2、對可比實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用的是（）A、一般物價指數(shù)日建筑材料價格指數(shù)C、房地產(chǎn)價格指數(shù)D定額調(diào)整系數(shù)3、基本完好房的成新度一般為（）A、七成新B、六到七成新C七到八成新D、八到十成新4、其他條件相同，期房價格一般（）現(xiàn)房價格。A、高于B、低于C等于D、不可比5、土地價格=（房地凈收益-）/土地資本化率。（）A、土地凈收

2、益B、建筑物價格X建筑物資本化率C、房地費用D建筑物凈收益6、從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價格（）A、越高B、越低C、不變D越可靠7、用成本法估價時，房屋現(xiàn)值等于（）A、房屋重置價格-年折舊額X尚可使用年限B、房屋重置價格-年折舊額X耐用年限C、房屋重置價格X成新度D、房屋重置價格-年折舊額8、假設開發(fā)法計算時，應扣除的項目部包括（）A、毛地的拆遷安置補償費B、已投入的費用C、投資利息H銷售稅費9、一宗房地產(chǎn)交易能夠達成的充分條件是（）A、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格B、買房愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格C、買房愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最

3、低價格D、買房愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%口5%某宗房地長交易，買方付給賣方2325元/itf,應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）A、2300元/itfB、2495元/m2C、2500元/m2D>3000元/m211、若估價目的為買賣，則選取的可比實例交易類型也應該是（）A、抵押B、買賣C、租賃H拆遷補償12、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（）A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，

4、年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)13、在貸款合同中約定，某項貸款年利率為6%以季度為計息周期，則實際利率是（）A、1.5%B、1.51%C6.14%D、6%14、經(jīng)濟折舊也叫（）A、功能折舊B物質(zhì)折舊C外部折舊D、精神折舊15、某宗土地50年使用權的價格為1000萬元，其地上建筑物目前的市價為500萬元，現(xiàn)探測其地下有鐵礦資源，價值高達500萬元，則該房地產(chǎn)的價格為（）A、1000萬元B、1

5、500萬元C、2000萬元D1500萬元至2000萬元之間16、對建筑物與土地的組合來講，假設有兩塊位置相當，面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預計拆除費用會大于殘值，因此，有可能空地的價格會大于有建筑的土地的價格，這種情況是基于原理造成。（）A、收益遞減原理B、適合原理C均衡原理D預期原理17、甲土地的當家2100元/平方米，建筑容積率為7,乙土地的單價1500元/平方米，建筑容積率為5,該兩塊土地的總價相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的H難以判斷18、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的

6、現(xiàn)實市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)實市場價格為2800元/平方米,則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為萬元。（）A、800B、900C、1000Dk大于100019、設立地役權通常會使（）A、供役地的價值下降已需役地的價值下降C、供役地與需役地的價值都下降D供役地與需役地的價值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是（）A、土地使用期限B、土地使用管制C、土地面積大小H土地權利性質(zhì)二、多項選擇題（每小題1分，共10分）1、房屋完損等級劃分的依據(jù)包括（）A、功能B、成新C裝修D(zhuǎn)結(jié)構E、設備2、下面關于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的說法正確的是（）A、現(xiàn)金流量折

7、現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分又包含風險部分B、傳統(tǒng)方法要計算利息，確定計息期時應考慮預售及延遲銷售C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從理論上講估算結(jié)果較精確D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不單獨計算利息和開發(fā)利潤E、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法好3、下列敘述正確的是（）A、估價是科學與藝術的有機結(jié)合以理論、方法和經(jīng)驗對估價同等重要C、估價是一種主觀活動D、估價不同于定價，而是將客觀存在的房地產(chǎn)價格表達出來E、買賣雙方應按估價結(jié)果交易4、下列關于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產(chǎn)價格上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C、如果

8、居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，對房地產(chǎn)價格影響不大E、居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大5、房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）A、你買賣的房地產(chǎn)市場價值B、買房愿意支付的最低價格C、買方可承受的最高價D、賣方可接受的最低價E、賣方愿意接受的最高價6、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）A、房地產(chǎn)開發(fā)用地日學校C、在建工程D、別墅E、特殊廠房）B、是物品本身的價格D、價格形成時間長）7、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格的不同之處包括（A、受區(qū)位因素影響大C、不太容易受交易者個別情況影響

9、和左右E、同時存在租賃價格和買賣價格8、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是（A、相鄰房地產(chǎn)合并交易B、交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關系H交易稅費非正常負擔E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情9、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（）A、電費B、物業(yè)管理費C、水費D、供暖費E、房地產(chǎn)稅10、適合采用假設開發(fā)法進行估價的情況包括（）A、在建工程B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房

10、地產(chǎn)D、可供開發(fā)建設的土地E、市場交易活躍的房地產(chǎn)三、判斷題（每小題1分，共15分）1、距離有空間直線距離和交通路線距離，現(xiàn)在人們越來越重視交通路線距離。（）2、在收集實例資料時，應考察他們是否收到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。（）3、國有土地使用權即為出讓土地使用權。（）4、交易實例不一定是可比實例。（）5、報酬率是投資回收與投入資本的比率。（）6、周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）7、若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則股價責任隨之終止。（）8、每種估價方都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以

11、相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。（）9、一種房地產(chǎn)商品價格上升導致另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種房地產(chǎn)商品是互補品（）10、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用。（）11、成本法中的折舊不同于會計中的折舊。（）12、路線價法，實際上是一種市場法。（）13、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。（）14、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應增高。15、在路線價法中，四、簡答題（每小題“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。6分，共30分）1、按照房地產(chǎn)估價

12、上的定義，房地產(chǎn)是那三個方面的結(jié)合體?2、按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，房地產(chǎn)可以分為哪些種類?3、房地產(chǎn)需求量的決定因素有哪些?4、房地產(chǎn)估價的原則有哪些?5、房地產(chǎn)的特性有哪些?五、計算題（共25分）1、某房地產(chǎn)建成于2007年底，伺候收益年限為48年，2008年底至2011年底分別獲得凈收益83萬、85萬、90萬元、94萬元；預計2012年底至2013年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2015年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率有9%試用上述資料估算該房地產(chǎn)2011年底的收益價格。（10分）2、需要評估一宗“七通一平”熟地于2012年9月的價格。獲知該宗

13、土地的面積為5000平方米，土地剩余使用年限為65年，容積率為2,適宜建造某種類型的商品住宅；預計取該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設計等專業(yè)費用及管理費用為建筑安裝工程費的12%第一年需要投入60%建筑安裝工程費、專業(yè)費及管理費；第二年需要投入40%勺建造安裝工程費、轉(zhuǎn)業(yè)費及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2%房地產(chǎn)交易中賣方需要交納的營業(yè)稅等為交易價格的6%買方需要繳納的契稅等為交易價格的3%預計該商品住宅在建成時間可全部售出，售出時的平均價格為建筑面積2000元/m2o試利用所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地2012

14、年9月的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12%。（15分）以下為本試卷的參考答案一、單選題（加題XI分00分）kC6.AILB16.B2.C7.C12.D7.D3.B8,BECISA4.B9,D14.C19.A5.口10.C15.B劉.C4.ABCD9.CDE5.ACD10.ACD二.多選題（10題A1分=】。分）r.CDE2,ACD3,ABCD6.BCE7.ADE8,ACD三、判斷鹿（15片XI分口5分）I.V2.X3.X4.J5.X&X7.W氏J9,X10.XILVilXM.XJ5.J四，簡答Jfi«電乂6分-30分）I.按照房地產(chǎn)估價上的定義，房地產(chǎn)是嚼三個方面的結(jié)合體？

15、（1）實物r（2分）（2>ftfi,C分）（3）區(qū)位.（2分）Z按照房地產(chǎn)的開發(fā)稗度.房地產(chǎn)可以分為哪些種類？生地（2分）,毛地（I分）*熟地（1分）,在建工程（T分），現(xiàn)房（1分）丸攜地產(chǎn)需求量的決定因素有哪些？（1）該種房地產(chǎn)的折檔水¥,（1分）（2）消旨者收入水平.C分）（3）消費者偏好，（I分）（4）相關物品的折格水平.分）（5）相轉(zhuǎn)者對未來的預相（2分）4 .房地產(chǎn)佰肺的原則有哪些？<n獨立、客觀，公正原Mbu分）（2）合法原則T<1分）（3）量高最佳使用原則；（分）（4）估物時點原則（1分）（5）替代原則:門分）3）謹慎原則口分）5 .用地產(chǎn)的特性育哪些

16、？（寫滿6個即可很6分）（I）不可移動；口分）（2）獨一無二；（1分）（3）壽命長久；（I分）（4）供給有限*C1分）（5）價值量大*（t分）（6）液動性差（1分）（7）用途多樣；CE）相互影響.（9）易受限制:（10）保值增值五、計嵬鹿（共2小題1】0分+】5分-25分）L：談國主要越注意過去收點與未來的收益的前題工濟格是站在佶時點來看的未來凈收藍的現(xiàn)債之和口在弄渣此問題的基地上，該房地產(chǎn)笈K）1年底的收益價格估算如下；（1）計算公式為*口分）v=V-I?-«1+尸尸。+/尸<2）A=94A2=93,A5=96,A-9511分）（3） R=9*fl分）（4） N=48-4=4

17、4（年）C分）（5） T=3（年）（l分）（6） 將上述數(shù)將代入公式V三4-_1LZTO+r）'r（W（Ur）""949396.（1+9%）+彳湖+9%y+n!19%（1+9%/（1+物產(chǎn)-'=1029.92（萬元）（3分）CD設諸宗土地的總僑為V.（1分）（2）開發(fā)完成后的總價值（3分）開發(fā)完成后的總價值=誓黔=1594.39（萬元）（3）建交工程費等的息8513分）=800x（1+12%）x5000x2x，收（1+12%嚴（1+12%產(chǎn)=81036（Zf7G）（4）情售冊.稅總橫=1594J9X（2M+6%）=127.35（萬元）（2分）（5）購買該宗土

18、地的稅費總領=VX3*=D.03V（I分）<6）Y=】5M3%81。W27.590.03VV-63736（萬元）（2分故：土地總價=63736萬元（1分）土地單價=1274.72元W平方米（1分樓面地價=6"36萬元/5CMX2平方米=63736元/平方米（1分）一、單選題（共30道試題，共60分。）1.組成房屋的構件中，下列既屬承重構件又是圍護構件的是（A.墻、屋頂B.樓板、基礎C.屋頂、基礎D.門窗、墻正確答案：A滿分：2分2 .剛性基礎的受力特點是（）A.B.抗拉強度大，抗壓強度小；C.抗拉、抗壓強度均大；D.抗剪切強度大；E.抗壓強度大、抗拉強度小；正確答案：D滿分：2

19、分3 .住宅建筑常采用（）的尺度A.B.自然；C.夸張；D.親切；E.相似正確答案：A滿分：2分4.當門窗洞口上部有集中荷載作用時，其過梁可選用（）A.平拱磚過梁B.拱磚過梁C.鋼筋磚過梁D.鋼筋混凝土過梁正確答案：D滿分：2分5 .伸縮縫是為了預防（）對建筑物的不利影響而設置的A.B.溫度變化C,地基不均勻沉降D.地震E.荷載過大；正確答案：A滿分：2分6 .坡屋頂坡度及平屋頂坡度多用的表示方法為（）A.B.斜率法、百分比法C.、角度法、斜率法D.、百分比法、斜率法；E.、角度法、百分比法；正確答案：C滿分：2分7 .（）是一切形式美的基本規(guī)律注：對比統(tǒng)一虛實變化A.B.C.D.E.正確答案

20、：A滿分：2分8 .建筑構造設計的原則有（）A.堅固適用、技術先進、經(jīng)濟合理、美觀大方B.適用經(jīng)濟、技術先進、經(jīng)濟合理、美觀大方C.結(jié)構合理、技術先進、經(jīng)濟合理、美觀大方D.堅固耐用、技術先進、結(jié)構合理、美觀大方正確答案：A滿分：2分9 .建筑平面的組合形式有（）A.B.走道式組合、大小空間組合、單元式組合、主次空間組合;C.套間式組合、走道式組合、大廳式組合、單元式組合；D.大廳式組合、主次空間組合、走道式組合、套間式組合；E.單元式組合、套間式組合、主次空間式組合、走道式組合;正確答案：B滿分：2分10 .橫墻承重方案中建筑開間在（）較經(jīng)濟A.B. 3.0m；C. 42m；D. 2.4m；

21、E. 5.7m；正確答案：A滿分：2分11 .立面的重點處理部位主要是指（）A.B.建筑的主立面C.、建筑的檐口部位D.、建筑的主要出入口E.、建筑的復雜部位正確答案：C滿分：2分12 .場地的三通一平”的內(nèi)容是下列哪一條（）A.B.水通、電通、路通、平整場地；C.水通、暖通、煤氣通、路平；D.通信、暖通、水通、路平；E.電通、信通、水通、平整場地；正確答案：A滿分：2分13 .無特殊要求房間的窗臺高度通常?。ǎ﹎mA.B.900；C.1200;D. 1500E. 1800正確答案：A滿分：2分14 .木窗的窗扇是由（）組成A.B.上、下冒頭、窗芯、玻璃；C.邊框、上下框、玻璃D.邊框、五金零

22、件、玻璃；E.亮子、上冒頭、下冒頭、玻璃正確答案：A滿分：2分15 .防水材料接縫越多，造成滲漏的可能性越（）A.B.??；C.不可能；D.大；E.無關正確答案：C滿分：2分16 .較重要的建筑物建筑設計一般劃分為（）設計階段A.B.方案設計、施工圖設計C.初步設計、技術設計、施工圖設計D.結(jié)構設計、建筑設計E.初步設計、施工圖設計正確答案：B滿分：2分17 .建筑物的使用部分是指（）A.B.主要使用房間和交通聯(lián)系部分C.主要使用房間和輔助使用房間D.使用房間和交通聯(lián)系部分E.房間和樓電梯等；正確答案：B滿分：2分18 .建筑技術條件是指（）A.B.建筑結(jié)構技術、建筑材料技術、建筑構造技術C.建

23、筑結(jié)構技術、建筑材料技術、建筑施工技術D.建筑結(jié)構技術、建筑環(huán)保技術、建筑構造技術E.建筑結(jié)構技術、建筑構造技術、建筑施工技術正確答案：B滿分：2分19 .室外地坪以上到室內(nèi)地坪以下的這段墻體稱為（）A.B.墻腳；C.勒腳；D.墻裙；E.踢腳。正確答案：B滿分：2分20 .一般單股人流通行最小寬度?。ǎ〢.B. 450mm；C. 500mm；D. 240mm；E. 550mm正確答案：D滿分：2分21 .地下室的所有墻體都必須（）水平防潮層A.B. 一道；C.二道；D.三道；E.四道；正確答案：B滿分：2分22 .水磨石、水刷石、干粘石、斬假石、假面磚、拉毛灰屬于（B）A.B. 一般抹灰；C.

24、裝飾抹灰；D.貼面裝飾；E.噴涂裝飾；正確答案：B滿分：2分23 .影響建筑構造的外界環(huán)境因素有（）A.B.外界作用力、人為因素、地表影響C.外界作用力、氣候條件、地表影響D.火災的影響、人為因素、氣候條件E.外界作用力、人為因素、氣候條件正確答案：D滿分：2分24 .建筑是指（）的總稱A.B.建筑物C.構筑物D.建筑物、構筑物；E.建造物、構造物正確答案：C滿分：2分25 .下列哪種構圖手法不是形成韻律的主要手法（）A.B.漸變C.重復；D.交錯；E.對稱正確答案：D滿分：2分26 .單側(cè)采光房間窗戶上沿離地高應大于房間進深長度的（）A.B. 1/2C. 1/4D. 2倍E. 4倍正確答案：

25、A滿分：2分27 .電梯按其使用性質(zhì)可分為（）A.B.乘客電梯、載貨電梯、消防電梯；C.載貨電梯、消防電梯、食梯、雜物梯；D.消防電梯、乘客電梯、雜物梯、載貨電梯；E.雜物梯、食梯、乘客電梯、消防電梯。正確答案：C滿分：2分28.墻腳采用（）等材料，可不設防潮層注：黏土磚砌塊條石混凝土A.B.C.D.正確答案：D滿分：2分29.初步設計的具體圖紙和文件有（）注：設計總說明建筑總平面圖各層平面圖、剖面圖、立面圖工程概算書建筑構造詳圖A.B.C.D.E.正確答案：B滿分：2分30.根據(jù)鋼筋混凝土樓板的施工方法不同可分為（）A.現(xiàn)澆式、梁板式、板式B.板式、裝配整體式、梁板式C.裝配式、裝配整體式、

26、現(xiàn)澆式D.裝配整體式、梁板式、板式正確答案：C滿分：2分、多選題（共10道試題，共20分。）1 .建筑平面設計包括哪些基本內(nèi)容（）A.B.主要使用房間的設計；C.輔助使用房間的設計；D.交通聯(lián)系部分的設計；E.建筑平面組合設計；正確答案：ABCD滿分：2分2 .房屋構造設計要遵循下列哪些原則（）A.B.滿足建筑使用功能；C.有利于結(jié)構安全；D.適應建筑工業(yè)化的需求；E.追求建筑經(jīng)濟的綜合效益；正確答案：ABCDE滿分：2分3 .水磨石的分格條作用是（）A.B.為將大面積分為小塊，可以防止面層開裂；C.萬一局部損壞，不致影響整體，維修也較方便;D.可按設計圖案定出不同式樣和顏色;E.增加美觀。正確答案：ABCD滿分：2分4 .現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板有（）等類型A.B.板式樓板；C.梁板式樓板；D.壓型鋼板組合樓板；E.無梁樓板正確答案：ABCD滿分：2分5.下面哪些是屬于立面構部件組合（