房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金預(yù)算平衡管理制度

1、房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金預(yù)算平衡管理制度-、項(xiàng)目公司資金預(yù)算平衡機(jī)制1、總體思路以“預(yù)算”作為衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目資金平衡能力的標(biāo)尺。根據(jù)投資估算、項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)及規(guī)律，分階段(開發(fā)階段、年度、季度等)量化資金流指標(biāo)，明確各階段的平衡比例或金額，作為預(yù)算平衡指標(biāo)。2、數(shù)學(xué)模型(1)計(jì)劃收入-計(jì)劃支出=#劃凈現(xiàn)金流(2)實(shí)際收入-實(shí)際支出=實(shí)際凈現(xiàn)金流(3)可支配支出=實(shí)際收入-計(jì)劃凈現(xiàn)金流通過(guò)上述公式可以看出，當(dāng)實(shí)際收入、計(jì)劃凈現(xiàn)金流確定后，實(shí)際可支配支出也是確定的；如果超支，則無(wú)法保證計(jì)劃凈現(xiàn)金流，必須控制實(shí)際支出，才能使目標(biāo)現(xiàn)金流得到保障。因此，可支配支出是考核項(xiàng)目公司調(diào)控資金平衡能力的高壓線，它根據(jù)

2、現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo)值(即計(jì)劃凈現(xiàn)金流)和實(shí)際收入進(jìn)行平衡和控制：在可支配支出范圍內(nèi)的實(shí)際支出為合理支出，實(shí)際支出超過(guò)可支配支出范圍的視為借款，并計(jì)算其資金成本。備注：可支配支出其實(shí)是一種事后對(duì)項(xiàng)目公司資金平衡能力進(jìn)行考核的量化指標(biāo)，是考核者對(duì)被考核者的資金自我平衡能力的事后考核(因?yàn)橹挥袑?shí)際收入既成結(jié)果后，才能確定可支配支出)；但該指標(biāo)仍舊可以較好地考核被考核者事前預(yù)估計(jì)劃收入的完成概率和質(zhì)量的能力：假如項(xiàng)目公司資金預(yù)測(cè)能力、協(xié)調(diào)能力等自平衡能力強(qiáng)，他就可以根據(jù)計(jì)劃的目標(biāo)凈現(xiàn)金流和預(yù)計(jì)的“實(shí)際收入”的“最佳估計(jì)數(shù)”來(lái)預(yù)測(cè)其可支配支出，從而來(lái)事前控制實(shí)際支出不超過(guò)預(yù)計(jì)的可支配支出，也就是說(shuō)在被考核者

3、的角度來(lái)看，該被考核方用于事后考核的“可支配支出”指標(biāo)在被考核者看來(lái)其實(shí)是可以事先預(yù)期和最佳估計(jì)的，因此亦是一種較好的用于事前控制和事后考核的優(yōu)秀指標(biāo)。3、年度資金預(yù)算平衡及控制(狹義平衡)(1)年度/季度計(jì)劃收入的確定流程計(jì)劃收入即銷售回款，一般根據(jù)年度銷售計(jì)劃和根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際計(jì)算或核定的回款比例等來(lái)確定年度銷售回款，并分解到季度；集團(tuán)下達(dá)年度合同銷售額和銷售回款額總指標(biāo)-項(xiàng)目公司營(yíng)銷部據(jù)此安排銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃(季度)-報(bào)項(xiàng)目財(cái)務(wù)部審核備案-報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核-集團(tuán)營(yíng)銷管理中心審核-營(yíng)銷總監(jiān)審核-事業(yè)部財(cái)務(wù)管理中心審核一財(cái)務(wù)副總審核-常務(wù)副總審核一董事長(zhǎng)審批-下達(dá)各相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)備案(2)年度

4、/季度計(jì)劃支出的確定流程計(jì)劃支出堅(jiān)持“以收定支”的原則，在收入預(yù)算的基礎(chǔ)上對(duì)資金支出進(jìn)行預(yù)算。各部門根據(jù)年度開發(fā)計(jì)劃和付款條款編制年度資金計(jì)劃(分解到季度)一報(bào)項(xiàng)目財(cái)務(wù)部匯總審核一報(bào)事業(yè)部成本管理部、物資部、財(cái)務(wù)管理中心審核-財(cái)務(wù)管理中心審核匯總平衡一財(cái)務(wù)副總審核-董事長(zhǎng)審批一財(cái)務(wù)管理中心備案一下達(dá)項(xiàng)目公司執(zhí)行(3)年度/季度計(jì)劃凈現(xiàn)金流的確定根據(jù)上述公式2.1確定年度和季度計(jì)劃凈現(xiàn)金流；(4)計(jì)劃凈現(xiàn)金流的約束條件為了防范潛在資金風(fēng)險(xiǎn)，使得資金平衡的保障措施前置，確保資金使用效率，增強(qiáng)項(xiàng)目公司融資的主動(dòng)性和驅(qū)動(dòng)力，在此特因地制宜地對(duì)計(jì)劃凈現(xiàn)金流設(shè)置如下約束條件：一是，對(duì)于上上年及以前已實(shí)現(xiàn)回

5、款的項(xiàng)目，本年度的經(jīng)營(yíng)性計(jì)劃凈現(xiàn)金流原則上不允許為負(fù)；若前幾年累計(jì)資金凈流入貢獻(xiàn)金額大的，截止本年底，以前年度實(shí)際凈流入加上本年計(jì)劃凈流入不允許為負(fù)；且計(jì)劃現(xiàn)金凈流入占計(jì)劃現(xiàn)金收入的比例至少應(yīng)在10%-30崛比例內(nèi)(具體根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際、累計(jì)現(xiàn)金凈流量及開發(fā)進(jìn)度安排確定)。二是，對(duì)于上年開始實(shí)現(xiàn)回款的項(xiàng)目，本年度的經(jīng)營(yíng)性計(jì)劃凈現(xiàn)金流原則上不允許為負(fù)，至少收支持平；三是，對(duì)于鹽城、海南僧州等五個(gè)新項(xiàng)目，第一年允許出現(xiàn)資金缺口，但必須滿足：計(jì)劃凈現(xiàn)金流的絕對(duì)值計(jì)劃收入*20%,超過(guò)該范圍的，必須強(qiáng)制增加融資指標(biāo)，且融資指標(biāo)=(計(jì)劃凈現(xiàn)金流的絕對(duì)值-計(jì)劃收入*20%)*(1.5-2),并在計(jì)劃年度的上半

6、年融資到位融資指標(biāo)的1/3,下半年融資到位融資指標(biāo)的2/30(5)季度實(shí)際收入的確定流程：項(xiàng)目財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)季度實(shí)際回款-報(bào)房地產(chǎn)事業(yè)部財(cái)務(wù)管理中心審核(與財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)收賬款、ERP攵款數(shù)據(jù)核實(shí))(6)季度實(shí)際支出的確定流程：項(xiàng)目財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)季度實(shí)際支出-報(bào)房地產(chǎn)事業(yè)部財(cái)務(wù)管理中心審核(與月度資金計(jì)劃執(zhí)行情況、用友NC系統(tǒng)數(shù)據(jù)核實(shí))(7)實(shí)際支出與可支配支出的差異確定流程財(cái)務(wù)管理中心根據(jù)公式2.3及實(shí)際收入和計(jì)劃凈現(xiàn)金流計(jì)算可支配支出-計(jì)算實(shí)際支出與可支配支出的差額。4、年度資金平衡計(jì)劃的調(diào)整當(dāng)實(shí)際情況發(fā)生重大變化時(shí)，項(xiàng)目公司可申請(qǐng)對(duì)年度資金預(yù)算平衡計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)資金管理部核實(shí)后，總公司會(huì)同項(xiàng)目公司

7、進(jìn)行調(diào)整；房地產(chǎn)總公司根據(jù)整個(gè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)上半年資金平衡情況，于第六個(gè)月對(duì)年初編制的下半年資金預(yù)算作一次合理的調(diào)整，各項(xiàng)目公司必須依據(jù)總公司的調(diào)整方案做出自身項(xiàng)目的資金預(yù)算調(diào)整；房地產(chǎn)總公司有權(quán)確定各項(xiàng)目公司的資金預(yù)算，有權(quán)對(duì)于預(yù)算和計(jì)劃內(nèi)資金的支付做出合理的安排，有權(quán)在特殊情況下對(duì)各項(xiàng)目公司的資金預(yù)算做出合理調(diào)整。5、過(guò)程中的季度考核第一季度可支配支出=第一季度實(shí)際收入-第一季度計(jì)劃凈現(xiàn)金流第一季度實(shí)際支出第一季度可支配支出，差額部分視為項(xiàng)目公司向集團(tuán)的借款，項(xiàng)目公司需向集團(tuán)支付資金占用費(fèi)；第一季度實(shí)際支出第一季度可支配支出，差額部分算是在集團(tuán)的存款，集團(tuán)需向項(xiàng)目公司支付資金占用費(fèi)。其他季度過(guò)程

8、控制考核同理。6、年度總體考核及平衡上述季度考核屬于資金平衡機(jī)制的過(guò)程控制，資金占用費(fèi)過(guò)程中不予兌現(xiàn)。次年1月上旬由房地產(chǎn)事業(yè)部財(cái)務(wù)管理中心對(duì)上年度實(shí)際資金支出與年度可支配支出的差額進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)算：對(duì)于超額的資金支出，按年度負(fù)的差額的資金占用費(fèi)與季度累計(jì)負(fù)差額的資金占用費(fèi)之和的最高值作為年度最終資金占用費(fèi)進(jìn)行考核；對(duì)于節(jié)約的資金支出，按年度正的差額的資金補(bǔ)償費(fèi)與季度累計(jì)正差額的資金補(bǔ)償費(fèi)之和的最高值作為年度最終資金補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行考核。7、資金成本的計(jì)算實(shí)際支出超過(guò)可支配支出的差額，視為項(xiàng)目公司向資金管理中心的借款。資金占用費(fèi)按照人民銀行同期貸款利率上浮10%-100%（季度過(guò)程考核的貸款利率資金成本

9、換算到季度）資金占用費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)如下：向資金管理中心申請(qǐng)現(xiàn)款借款，年利率不低于10%-15%為資金管理中心處理承兌匯票的可免十五天的資金占用費(fèi)，承兌匯票的借款年利率為不低于10%-15%集團(tuán)資金管理中心向項(xiàng)目公司借款的年利率不低于10%-15%項(xiàng)目公司收到承兌匯票可向資金管理中心申請(qǐng)貼現(xiàn)，四大銀行貼現(xiàn)月利率為不低于0.5%,其它商業(yè)銀行貼現(xiàn)月利率為不低于0.7%。8、資金成本的考核與兌現(xiàn)上述借款計(jì)算的的資金占用費(fèi)支出列入項(xiàng)目公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核。資金占用費(fèi)的20%在項(xiàng)目公司經(jīng)理層的獎(jiǎng)金中扣除，資金占用費(fèi)的80%在項(xiàng)目公司利潤(rùn)中扣除（以上述6、年度總體考核與平衡的差額和占用時(shí)間計(jì)算最終資金占用費(fèi)）。9

10、、房地產(chǎn)借款流程L7房地產(chǎn)借款審批流程、房地產(chǎn)事業(yè)部總部資金來(lái)源項(xiàng)目公司取得銷售回款后，匯入公司賬戶，房地產(chǎn)總公司提取銷售回款資金收入的20%乍為房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部資金平衡調(diào)用款，集團(tuán)公司資金管理中心提取銷售回款資金收入的30燦扣款作為集團(tuán)公司整體資金平衡調(diào)用款，剩余款項(xiàng)返回項(xiàng)目公司。若超額上交資金，房地產(chǎn)總公司和集團(tuán)公司資金管理中心按內(nèi)部規(guī)定支付資金占用費(fèi)；房地產(chǎn)上交款規(guī)定：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司按銷售回款收入的30%乍為上交款預(yù)扣到集團(tuán)資金管理中心，0.2%-0.3%作為管理費(fèi)上交至房地產(chǎn)事業(yè)部總部（詳細(xì)測(cè)算詳見(jiàn)下表）。銷售回款資金在滿足該項(xiàng)目運(yùn)行及上交資金管理中心資金和總部管理費(fèi)的情況下，先用于歸還到期銀行貸款及集團(tuán)公司借款。若超額上交資金，資金管理中心按內(nèi)部規(guī)定支付資金占用費(fèi)。2008年2009年2010年A總部管理費(fèi)用10,057,27010,036,84715,000,000B銷售回款額238,884446,585750,000A/B0.42%0.22%0.20%備注:1、總部管理費(fèi)用來(lái)自用友NC報(bào)賬中心；2、上述量化測(cè)算2008年和2009年總部管理費(fèi)基本持平在1000萬(wàn)偏上（2009年12月未統(tǒng)計(jì)），因2008年回款與20