房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)——如何作經(jīng)濟測算

1、本報告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟測算與開發(fā)策略經(jīng)濟測算與開發(fā)策略物業(yè)配比經(jīng)濟指標(biāo)確定（主要為成本與價格確定）經(jīng)濟測算開發(fā)策略本報告是嚴(yán)格保密的。原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例各使用功能面積分配表各使用功能面積分配表功能名稱建筑面積（m2）商業(yè)（含73000地下面積）146877住宅（地上計算容積率面積）64314公寓式辦公（地上計算容積率面積）46174酒店（地上計算容積率面積）26992合計284357u項目基本規(guī)劃指標(biāo)項目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號地塊：含六號地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預(yù)計地下面積：約140000m2 其中：地下

2、商業(yè)約70000m2 注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。本報告是嚴(yán)格保密的?；陧椖慷ㄎ换A(chǔ)上的物業(yè)配比建議基于項目定位基礎(chǔ)上的物業(yè)配比建議功能名稱建筑面積（m2）商業(yè)（含73000的地下面積）145000住宅（地上計算容積率面積）46857寫字樓（地上計算容積率面積）40500酒店（地上計算容積率面積）52000合計284357注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計等要求進行調(diào)整；注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。u項目基本規(guī)劃指標(biāo)項目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號地塊：含六號地塊： 占地面積：4

3、9934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預(yù)計地下面積：約140000m2 其中：地下商業(yè)約70000m2 本報告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)配比調(diào)整前后比較物業(yè)配比調(diào)整前后比較整體物業(yè)配比在調(diào)整前后變化不大；商業(yè)面積基本不變；住宅和寫字樓的面積有所下降；酒店建筑面積上升。本報告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟指標(biāo)確定經(jīng)濟指標(biāo)確定1.價格確定p參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價值相似的區(qū)域市場上當(dāng)前銷售價格p創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理2.成本p各種物業(yè)類型的開發(fā)建設(shè)成本參考上海市建筑造價規(guī)范3.費率p各種取費標(biāo)準(zhǔn)參照上海有關(guān)規(guī)定需要說明的是：所有經(jīng)濟指標(biāo)的確定都是靜態(tài)的，并沒有考慮市場波動、

4、政策變化、供求關(guān)系等等，僅供前期投資測算與開發(fā)策略制定參考。本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)成本的設(shè)定開發(fā)成本的設(shè)定工程類別工程描述建筑面積樓面地價（元/M2）項目造價取值（元/M2）其它各項費用（元/M2）單位面積開發(fā)成本合計（元/M2）總開發(fā)成本（萬元/M2）綜合商業(yè)上有塔樓，地下兩層，地上四層145000（含70000地下面積）10500（地下商業(yè)不計樓面地價）5000330018800（地下商業(yè)5000）141000+35000=176000高層寫字樓地下四層，中高檔405006000550033001480059940高層酒店四星級，包括精裝修及家具520006000800033001730

5、089960高層住宅高檔商品房，含裝修468576000300030001200056228合計382128數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)估價部注一：在造價計算過程中已包括地下車庫的建設(shè)成本；注二：樓面地價按現(xiàn)行土地價格估算；注三：其它費用包括政府規(guī)費、前期費用、管理費用、財務(wù)費用等，但不包括各項稅費。本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)成本比較開發(fā)成本比較單位面積開發(fā)成本比較總開發(fā)成本比較酒店的單位面積開發(fā)成本最高；地下商業(yè)不計容積率，不分?jǐn)偟貎r成本，成本優(yōu)勢明顯。地上商業(yè)因建筑體量較大，總開發(fā)成本居首；寫字樓、住宅因開發(fā)量、單位開發(fā)成本均比較接近，其總開發(fā)成本也比較接近。本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)租金的確定商業(yè)租金的確

6、定u修正后租金通過算術(shù)平均法求得本項目每層的預(yù)期平均租金范圍，取中間值為商業(yè)的參考租金： B2：5.0元/天/M2 B1：8.0元/天/M2 1/F ：18.3元/天/M2 2/F：9.7元/天/M2 3/F：6.8元/天/M2 4/F：5.3元/天/M2u考慮地下商業(yè)為社區(qū)和區(qū)域商業(yè)，在業(yè)態(tài)上以超市和家電等專業(yè)市場為主，租金承受能力較低，而且地下商業(yè)分割成兩半，不能形成整體，對B1和B2的租金做進一步修正，其結(jié)果為： B2：2.5 元/天/M2 B1：4.0 元/天/M2比較項目平均租金（元/天/M2）修正系數(shù)修正后租金（元/天/M2）梅龍鎮(zhèn)廣場B17-100.75-71/F20-3014-

7、212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路時代廣場B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港匯廣場B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租金確定方法：市場比較法注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域因素，包括區(qū)域位置、自然條件、周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷 度、交通流量等等本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)的經(jīng)濟測算商業(yè)的經(jīng)濟測算樓層出租面積（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（萬元/年）B214100

8、2.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6總計8045024137.8注：以上面積為根據(jù)初步設(shè)計建筑平面圖計算之結(jié)果，僅供經(jīng)濟測算參考。建筑面積：145000平方米開發(fā)成本：176000萬元年租金收入：24137.8萬元年營運成本： 24137.8*30%=7241.3萬元年收益：24137.8-7241.3=16896.5萬元投資回收周期：10.4年u投資成本高；u投資收益高；u投資回收周期較短；u投資風(fēng)險較高；本報告是嚴(yán)格保密的。酒店租金的確定酒店

9、租金的確定2004年累計同比增長四星級酒店出租率72.22%-四星級酒店平均房價586.81元/套14.07%數(shù)據(jù)來源：上海市旅游事業(yè)管理委員會注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等修正系數(shù)出租率、房價本項目出租率1.072.22%本項目酒店平均房價1.2704.17元/套2004年四星酒店出租率與平均房價本項目租金與出租率的確定本報告是嚴(yán)格保密的。酒店的經(jīng)濟測算酒店的經(jīng)濟測算u前期投入高；u收益較高；u投資回收期較長；u投資風(fēng)險較大。建筑面積：52000平方米造價成本：89960萬元客房數(shù)：500套客房出租率：72.22%平均房價：704.17元/

10、套年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1萬元年營運成本：9281.1*42.45%=3939.8萬元年收益：9280.1-3939.8=5340.3萬元投資回收期：16.8年注：來源于行業(yè)統(tǒng)計平均值的營運成本為：本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓售價的確定寫字樓售價的確定比較樓盤平均售價（元/m2）修正系數(shù)修正價格（元/m2）綠地商務(wù)大廈210001.327300洛克雙喜大廈220001.328600海銀國際280001.028000晶采世紀(jì)大廈300000.927000注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、規(guī)模大小，周邊環(huán)境、昭示性、繁華程度、交通便捷度等等。u修正后售價通

11、過算術(shù)平均法最終求得本項目預(yù)期售價為： 27725元/平方米本報告是嚴(yán)格保密的。住宅售價的確定住宅售價的確定比較樓盤平均售價（元/m2）修正系數(shù)修正價格暢園20000-300000.918000-27000東方劍橋24000-330000.8520400-28050東方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里華庭25000-350000.8521250-29750注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、規(guī)模大小，周邊環(huán)境、自然景觀、交通便捷度等等。u修正后售價通過算術(shù)平均法并取中間值最終求得本項目預(yù)期售價為： 24356元/平方米本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓與住宅的經(jīng)濟測算寫字樓

12、與住宅的經(jīng)濟測算u寫字樓與住宅的共同特征： 投資成本較低； 投資收益高； 投資回收期短； 投資風(fēng)險較?。籾從成本收益的角度來看，住宅略高于寫字樓；面積（平方米）單位面積開發(fā)成本（元/M2）總開發(fā)成本（萬元）平均售價（元/M2）總銷售金額（萬元）稅前成本收益率寫字樓40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%本報告是嚴(yán)格保密的。不同物業(yè)投資風(fēng)險系數(shù)比較不同物業(yè)投資風(fēng)險系數(shù)比較投資成本投資收益投資回收期投資風(fēng)險商業(yè)3-4-2-3酒店4-2-0+2寫字樓2-4-4-6住宅1-4-4-7投資風(fēng)險的主要構(gòu)成因素

13、：投資成本；投資收益；投資回收周期。注：在投資風(fēng)險的構(gòu)因中，未考慮外部影響因素，如市場環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境等等；注：投資成本高低與投資風(fēng)險成反面關(guān)系，投資收益高低、投資回收期長短與投資風(fēng)險成正面關(guān)系；注：投資風(fēng)險=投資成本風(fēng)險+投資收益風(fēng)險+投資回收期風(fēng)險，數(shù)值高低與風(fēng)險成正面關(guān)系；投資風(fēng)險比較結(jié)果：酒店最高；商業(yè)次之；寫字樓較低；住宅最低。本報告是嚴(yán)格保密的。保持現(xiàn)金牛、明星、問題產(chǎn)品的合理組合，保持現(xiàn)金牛、明星、問題產(chǎn)品的合理組合，實現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu)的良性循環(huán)實現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu)的良性循環(huán) u成功的月牙環(huán)最佳模式u對于企業(yè)來說，如果能同時具有問題產(chǎn)品，明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品這三類，

14、就有希望保持企業(yè)當(dāng)前的利潤和長遠(yuǎn)利潤的穩(wěn)定，形成合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，維持資金平衡。 高高市場市場增長率增長率高高明星明星STAR現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛問題問題QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相對市場份額相對市場份額波士頓矩陣波士頓矩陣CASHCOW本報告是嚴(yán)格保密的。本項目的波士頓矩陣分析本項目的波士頓矩陣分析u本項目成功規(guī)避了瘦狗型產(chǎn)品；u現(xiàn)金牛產(chǎn)品分布比較合理；u問題產(chǎn)品偏多，對企業(yè)資金實力要求較高；u明星產(chǎn)品相對偏少； 高高市場市場增長率增長率高高明星明星STAR現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛問題問題QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相對市場份額相對市場份額波士頓矩陣波士頓矩陣CASHCOW酒店酒店寫字樓、住宅寫字樓、住

15、宅商業(yè)商業(yè)本報告是嚴(yán)格保密的。本項目的波士頓矩陣分析本項目的波士頓矩陣分析u對策建議：u部分沿街商業(yè)產(chǎn)品租售結(jié)合，向現(xiàn)金牛產(chǎn)品轉(zhuǎn)化；u餐飲娛樂商業(yè)向明星產(chǎn)品轉(zhuǎn)化。 高高市場市場增長率增長率高高明星明星STAR現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛問題問題QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相對市場份額相對市場份額波士頓矩陣波士頓矩陣CASHCOW酒店、酒店、餐飲娛樂商業(yè)餐飲娛樂商業(yè)寫字樓、住宅寫字樓、住宅部分沿街商業(yè)部分沿街商業(yè)其它商業(yè)其它商業(yè)本報告是嚴(yán)格保密的。項目的開發(fā)策略項目的開發(fā)策略開發(fā)時序開發(fā)時序第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段開發(fā)內(nèi)容開發(fā)內(nèi)容住宅、沿街商業(yè)寫字樓、百貨商業(yè)酒店、餐飲娛樂商業(yè)區(qū)域商業(yè)目目 的的現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛、明星明星、價值標(biāo)桿 問題產(chǎn)品開發(fā)時序開發(fā)時序第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段開發(fā)內(nèi)容開發(fā)內(nèi)容寫字樓、百貨商業(yè)酒店、餐飲娛樂商