房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量管理體系專(zhuān)業(yè)審核作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量管理體系專(zhuān)業(yè)審核作業(yè)指導(dǎo)書(shū)F/0共16頁(yè)ZY-Q-16F第1頁(yè)共16頁(yè)目 錄0.目錄 11 .目的 22 .適用范圍 23 .權(quán)限和職責(zé)（見(jiàn)模式） 24 .引用標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)模式） 25 .專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和定義 26 .指南 26.1 本行業(yè)的特點(diǎn)，產(chǎn)品特點(diǎn)概述 26.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要流程 36.3 各過(guò)程的控制要點(diǎn) 46.4 要素理解和審核要點(diǎn) 47,產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 47.1 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃 47.2 與顧客有關(guān)的過(guò)程 47.3 設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā) 67.4 采購(gòu) 77.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供 87.6 監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制 128.測(cè)量、分析和改進(jìn) 138.1 總則 138.2 監(jiān)視和測(cè)量

2、138.3 不合格品控制 148.4 數(shù)據(jù)分析 158.5 改進(jìn) 156.5相關(guān)法律法規(guī) 151 .目的ZY-Q-16F第 2 頁(yè)本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)提供了房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的典型過(guò)程和控制要點(diǎn)，用于指導(dǎo)和提示審核員 實(shí)施本行業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)審核。2 .適用范圍2 . 1依據(jù)ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施質(zhì)量管理體系的現(xiàn)場(chǎng)審核。3 . 2允許的刪減根據(jù)本行業(yè)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司一般不具備設(shè)計(jì)、施工的能力，但設(shè)計(jì)施工質(zhì)量與其直接 有關(guān)，因此不可以刪減 7.3和7.5。3.職責(zé)和權(quán)限3. 1本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)由具備行業(yè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的審核員負(fù)責(zé)編寫(xiě)和修改。4 . 2審核員有責(zé)任了解和掌握組織的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)及審核要點(diǎn)5 .引用標(biāo)準(zhǔn)

3、ISO9000:2000 標(biāo)準(zhǔn)ISO9001:2000 標(biāo)準(zhǔn)ISO1CD1 1011:2000 標(biāo)準(zhǔn)6 .專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和定義略7 .指南6. 1本行業(yè)的特點(diǎn)，產(chǎn)品特點(diǎn)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)大量資金投入進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)。具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此房地開(kāi)發(fā) 首先要著眼于市場(chǎng)的需求?？茖W(xué)地策劃，包括選址、小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、房屋設(shè)計(jì)、施工質(zhì) 量、營(yíng)銷(xiāo)方式等極為重要，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不具備設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)，因此對(duì)質(zhì)量的控制 顯得格外重要。房地產(chǎn)業(yè)是顧客的主要財(cái)產(chǎn)，或是長(zhǎng)期生活之處，完善的售后服務(wù)工作也是必 不可少的。發(fā)布日期：2005年6月1日實(shí)施日期：2005年6月1日作業(yè)指導(dǎo)書(shū)房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量管理體系專(zhuān)業(yè)

4、審核作業(yè)指導(dǎo)書(shū)F/0F/0ZY-Q-16F資源管理測(cè)量分析與改進(jìn)6. 2. 1詳見(jiàn)實(shí)施指南中 621,622,6236. 3各過(guò)程的控制要點(diǎn)6. 3. 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和策劃過(guò)程該過(guò)程主要控制好可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)查、選址、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及經(jīng)濟(jì)分析。同時(shí)要策劃好開(kāi)發(fā)方案，包括配套設(shè)施。6. 3. 2房屋建造過(guò)程該過(guò)程主要分設(shè)計(jì)和施工子過(guò)程，就設(shè)計(jì)而言，盡管房地產(chǎn)公司沒(méi)有設(shè)計(jì)資質(zhì)，至少包括 方案評(píng)審，初步設(shè)計(jì)評(píng)審，施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審，施工前要對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審。對(duì)施工而言，房地產(chǎn) 公司往往也無(wú)施工資質(zhì)，因此對(duì)施工質(zhì)量的控制應(yīng)采取兩種方式同時(shí)監(jiān)控。第一、委托監(jiān)理公ZY-Q-16F第4頁(yè)共16頁(yè)司進(jìn)行控制

5、，第二、組建施工處，聘用具有施工經(jīng)驗(yàn)的人員對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)理，至少應(yīng)把好分項(xiàng)分部工程驗(yàn)收關(guān)，把好材料、隱蔽碎驗(yàn)收關(guān)，對(duì)監(jiān)理單位的控制也顯得非常重要。6. 3. 3房地產(chǎn)銷(xiāo)售和后續(xù)服務(wù)過(guò)程房地產(chǎn)銷(xiāo)售主要控制好宣傳策劃、銷(xiāo)售公開(kāi)文件的準(zhǔn)備、銷(xiāo)售服務(wù)水平及服務(wù)質(zhì)量，后續(xù)的服務(wù)包括房屋維修、房產(chǎn)證辦理等。物業(yè)管理一般由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。7. 4要素理解和審核要點(diǎn)4 .（參見(jiàn)中心“要素理解和審核要點(diǎn)通用部分”故略）5 .（略）6 .（略）7 .產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)8. 1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃理解要點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃，首先要確定過(guò)程，并對(duì)每一個(gè)過(guò)程如何控制進(jìn)行策劃，同時(shí)要注意策劃時(shí)要考慮各過(guò)程之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，同時(shí)要

6、確定以下內(nèi)容： 產(chǎn)品的質(zhì)量目標(biāo)和要求，包括房屋質(zhì)量與要求、小區(qū)的要求（包括配套設(shè)施）、銷(xiāo)售質(zhì)量要求、顧客滿(mǎn)意的要求等。確定各過(guò)程所需要的資源（包括資金、人員）、文件等。確定房屋質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量等級(jí)、各檢驗(yàn)和試驗(yàn)點(diǎn)。 確定應(yīng)留下的質(zhì)量記錄。審核要點(diǎn)是否有市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。是否有可行性報(bào)告。是否有質(zhì)量計(jì)劃或其他形式的計(jì)劃或策劃書(shū)或開(kāi)發(fā)方案。（4）是否確定了過(guò)程中所需的資源和文件及記錄。 是否明確質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)則。7. 2與顧客有關(guān)的過(guò)程理解要點(diǎn)（一）與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定ZY-Q-16F第5頁(yè)共16頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品分為硬件產(chǎn)品和軟件產(chǎn)品即房屋和服務(wù)質(zhì)量，首先組織應(yīng)確定這兩類(lèi)產(chǎn)品的要求。顧客規(guī)定的要

7、求，包括對(duì)交付及交付后活動(dòng)的要求，對(duì)房屋顧客規(guī)定要求通常有：布局、交樓期、水電、煤氣、電話(huà)、房產(chǎn)證的辦理管理費(fèi)等。對(duì)服務(wù)的要求顧客通常有：承諾和實(shí)際相一致，辦理各種手續(xù)熱情、快捷、方便、清楚等。 顧客雖沒(méi)有明示，但規(guī)定的用途或已知和預(yù)期用途所必需的要求，通常是指一些隱含的要求。如房屋抗振性、房屋的壽命等。 有關(guān)的法規(guī)要求，如房屋使用權(quán)限的規(guī)定。（4）組織確定的任何附加要求，是指對(duì)顧客的承諾。如房屋工程要達(dá)省樣板工程或魯班獎(jiǎng)和價(jià)格等。（二）與產(chǎn)品有關(guān)要求的評(píng)審組織在接受顧客要求之前應(yīng)組織評(píng)審以確保：產(chǎn)品和服務(wù)的要求得到規(guī)定；與以前表述不一致的合同或訂單的要求已予解決；組織有能力滿(mǎn)足規(guī)定的要求。組

8、織應(yīng)對(duì)評(píng)審結(jié)果及評(píng)審所引發(fā)的措施予以記錄和保持。當(dāng)顧客要求沒(méi)有形成文件時(shí)，組織應(yīng)在接收要求之前對(duì)顧客要求進(jìn)行確認(rèn)。當(dāng)產(chǎn)品和服務(wù)要求改變時(shí)，應(yīng)修改相關(guān)文件，并確保相關(guān)人員知道變更的要求。審核要點(diǎn)（一）7.2.1與產(chǎn)品要求的確定顧客規(guī)定的要求是否確定。是否考慮了顧客沒(méi)有明示，但規(guī)定的用途或已知和預(yù)期用途所需的要求。是否清楚法規(guī)要求。（4）組織是否確定了附加條件。（二）7.2.2產(chǎn)品有關(guān)的要求的評(píng)審 是否在承諾之前對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)要求予以評(píng)審。 產(chǎn)品和服務(wù)是否規(guī)定，形成文件。ZY-Q-16F第6頁(yè)共16頁(yè) 與以前表述不一致的合同或訂單的要求是否予以解決。(4)是否對(duì)組織的能力滿(mǎn)足予以了評(píng)審。評(píng)審結(jié)果及評(píng)

9、審所引發(fā)的措施是否予以記錄并保存。(6)若顧客要求未形成文件，是否在接收顧客要求前進(jìn)行了確認(rèn)。產(chǎn)品和服務(wù)要求發(fā)生變更是否修改相關(guān)文件，相關(guān)人員是否知道變更的情況。7. 2. 3顧客溝通理解要點(diǎn)組織要對(duì)以下方面進(jìn)行確定并安排與顧客有效溝通。 產(chǎn)品服務(wù)信息包括房屋建設(shè)的進(jìn)展、質(zhì)量出現(xiàn)的缺陷、銷(xiāo)售資料有誤等。 顧客的問(wèn)詢(xún)、合同或訂單的執(zhí)行、處理、修改等。顧客反饋(包括投訴)的處理結(jié)果等。審核要點(diǎn)是否就以上幾個(gè)方面對(duì)顧客進(jìn)行了有效溝通。溝通效果如何，有問(wèn)題是否及時(shí)糾正、采取糾正措施。7. 3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)理解要點(diǎn)7. 3. 1設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)策劃設(shè)計(jì)往往是外委進(jìn)行的，因此房地產(chǎn)公司主要是對(duì)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)進(jìn)行確認(rèn)和監(jiān)督

10、。審核設(shè)計(jì)單位進(jìn)行的設(shè)計(jì)策劃如設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或設(shè)計(jì)大綱等，包括設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)階段的確認(rèn)、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的職責(zé)和權(quán)限、接口的明確等內(nèi)容。 監(jiān)督設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行和適當(dāng)時(shí)的及時(shí)修改。7. 3. 2設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的輸入 審查設(shè)計(jì)輸入的合理性，包括功能和性能要求，適用的法規(guī)要求，以前類(lèi)似設(shè)計(jì)信息、設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)所必需的其他要求。組織對(duì)設(shè)計(jì)輸入進(jìn)行評(píng)審確認(rèn)。7. 3. 3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)輸出對(duì)設(shè)計(jì)輸出、房地產(chǎn)公司接收后應(yīng)予以確認(rèn)或之前確認(rèn)。7. 3. 4設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)評(píng)審ZY-Q-16F第7頁(yè)共16頁(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)的適宜階段應(yīng)進(jìn)行評(píng)審，至少應(yīng)對(duì)以下階段：方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工組設(shè)計(jì)留下評(píng)審記錄。7. 3. 5設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的驗(yàn)證房

11、地產(chǎn)公司一般采用審核的方式進(jìn)行驗(yàn)證。7. 3. 6設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的確認(rèn)房地產(chǎn)公司在施工前必須組織圖紙會(huì)審。7. 3. 7設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)更改的控制設(shè)計(jì)更改在發(fā)給施工單位之前，房地產(chǎn)公司要登記并予以確認(rèn)。審核要點(diǎn)是否對(duì)設(shè)計(jì)策劃進(jìn)行了監(jiān)控，是否對(duì)設(shè)計(jì)大綱或任務(wù)書(shū)進(jìn)行審查。是否檢查了設(shè)計(jì)輸入資料，是否形成評(píng)審記錄。對(duì)設(shè)計(jì)輸出是否進(jìn)行審查。(4)是否對(duì)方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審，是否有評(píng)審記錄。是否組織圖紙會(huì)審。(6)是否對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行了確認(rèn)。7. 4采購(gòu)理解要點(diǎn)7. 4. 1采購(gòu)過(guò)程組織應(yīng)確保采購(gòu)的產(chǎn)品符合規(guī)定的要求，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)主要有建筑材料和其他材料采購(gòu)和分承包方的選定如設(shè)計(jì)單位、施工單位

12、、監(jiān)理單位、廣告商等。對(duì)不同的供方應(yīng)采取不同的控制方式和程度。對(duì)于設(shè)計(jì)的分包，應(yīng)按 7.3部分要求予以控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，對(duì)施工的控制應(yīng)按7.5控制，對(duì)于監(jiān)理控制可按 7.5 ,廣告商按7.4控制。要制定選擇、評(píng)價(jià)和重新評(píng)價(jià)供方的準(zhǔn)則，并按準(zhǔn)則評(píng)價(jià)和選擇合適的供方，評(píng)價(jià)結(jié)果及引發(fā)的措施應(yīng)予以記錄。7. 4. 2采購(gòu)信息ZY-Q-16F第8頁(yè)共16頁(yè)采購(gòu)信息應(yīng)表述擬采購(gòu)產(chǎn)品的信息，可包括：向供方提出對(duì)產(chǎn)品、程序、過(guò)程和設(shè)備批準(zhǔn)的要求，如設(shè)計(jì)單位的方案必須組織評(píng)審后才能進(jìn)行下步設(shè)計(jì)，施工單位必須由組織進(jìn)行圖紙會(huì)審后才能施工等。對(duì)供方的人員提出要求，如施工的項(xiàng)目經(jīng)理必須做多少個(gè)類(lèi)似工程等。可提出供方質(zhì)量管

13、理體系要求，如要求供方通過(guò)認(rèn)證等。在與供方溝通之前，組織應(yīng)確保采購(gòu)要求是充分和適宜的。7. 4. 3采購(gòu)產(chǎn)品的驗(yàn)證組織應(yīng)建立并實(shí)施檢驗(yàn)或其他必要的活動(dòng)，以確保采購(gòu)的產(chǎn)品滿(mǎn)足規(guī)定的采購(gòu)要求。當(dāng)組織或其顧客擬在供方的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)證時(shí)，組織應(yīng)在采購(gòu)信息中對(duì)擬驗(yàn)證的安排和產(chǎn)品放行的方法作出規(guī)定，以便有效實(shí)施。審核要點(diǎn)是否制定了選擇，評(píng)價(jià)和重新評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則。是否對(duì)供方進(jìn)行了評(píng)價(jià)和選擇和重新評(píng)價(jià)。 是否有評(píng)價(jià)記錄和評(píng)價(jià)引起的措施的記錄。(4)采購(gòu)信息是否按文件規(guī)定進(jìn)行了充分性與適宜性評(píng)審。采購(gòu)信息是否滿(mǎn)足采購(gòu)產(chǎn)品和文件的要求。(6)是否進(jìn)行檢驗(yàn)活動(dòng)或其它驗(yàn)證方式，確保產(chǎn)品滿(mǎn)足采購(gòu)要求。當(dāng)組織或其顧客擬在供方現(xiàn)

14、場(chǎng)驗(yàn)證時(shí)，是否在采購(gòu)信息中規(guī)定驗(yàn)證的安排和產(chǎn)品放行的方法。7. 5生產(chǎn)和服務(wù)提供理解要點(diǎn)7. 5. 1生產(chǎn)和服務(wù)的控制房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和服務(wù)的控制主要是設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷(xiāo)售服務(wù)、主要過(guò)程的控制，其中設(shè)計(jì)在7.3中已描述，確保過(guò)程受控。主要應(yīng)確保公司有關(guān)部門(mén)： 獲得表述產(chǎn)品特性的信息。獲得作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。使用適宜的設(shè)備。(4)獲得和使用監(jiān)視和測(cè)量裝置。ZY-Q-16F第9頁(yè)共16頁(yè)實(shí)施監(jiān)視和測(cè)量，如工地巡查、隱蔽驗(yàn)收等。(6)放行、交付和交付后活動(dòng)的實(shí)施，如竣工驗(yàn)收、業(yè)主驗(yàn)收后交付，交付有質(zhì)量問(wèn)題實(shí)施 保修。對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審批，對(duì)監(jiān)理大綱、監(jiān)理細(xì)則、進(jìn)度計(jì)劃等進(jìn)行審批， 并監(jiān)控施工過(guò)

15、程是否符合施工規(guī)范的要求，對(duì)監(jiān)理單位是否做到了三大控制合同管理，協(xié)調(diào)等 工作進(jìn)行監(jiān)控。審核要點(diǎn)產(chǎn)品要求是否為施工單位各部門(mén)獲得。 銷(xiāo)售人員、施工人員、施工管理人員是否獲得有關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。施工管理人員是否有合格的檢測(cè)設(shè)備、施工單位設(shè)備是否合適。(4)施工管理人員是否按規(guī)定巡查工地，監(jiān)督施工單位考核監(jiān)理單位。是否在施工中的重要 環(huán)節(jié)均在現(xiàn)場(chǎng)或經(jīng)過(guò)見(jiàn)證，如材料見(jiàn)證取樣、碎試驗(yàn)、隱蔽驗(yàn)收，分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、竣工 驗(yàn)收，業(yè)主收樓驗(yàn)收等。銷(xiāo)售人員是否按服務(wù)規(guī)范提供服務(wù)，是否對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行服務(wù)評(píng)定。(6)交付后是否有質(zhì)量保修書(shū)，是否實(shí)施保修。是否辦理房產(chǎn)證(按承諾)7. 5. 2生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的確認(rèn)理

16、解要點(diǎn)該要求是對(duì)特殊過(guò)程的控制要求，對(duì)特殊過(guò)程如投資立項(xiàng)評(píng)估、施工過(guò)程管理、房產(chǎn)評(píng)估 定價(jià)和銷(xiāo)售服務(wù)過(guò)程重點(diǎn)進(jìn)行控制，特殊過(guò)程應(yīng)滿(mǎn)足以下要求： 制定過(guò)程評(píng)審和批準(zhǔn)的準(zhǔn)則。對(duì)設(shè)備進(jìn)行認(rèn)可對(duì)操作人員進(jìn)行監(jiān)督。使用特殊方法和程序。(4)明確記錄的要求。必要時(shí)進(jìn)行再確認(rèn)。審核要點(diǎn)是否對(duì)特殊過(guò)程提出了以下要求，并確認(rèn)(審批)實(shí)施：是否識(shí)別投資立項(xiàng)評(píng)估、施工過(guò)程管理、房產(chǎn)評(píng)估定價(jià)和銷(xiāo)售服務(wù)過(guò)程為特殊過(guò)程并制 定評(píng)審準(zhǔn)則。ZY-Q-16F第10頁(yè)共16頁(yè)對(duì)特殊過(guò)程是否制定必要的指導(dǎo)性文件，如：房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，房地產(chǎn)施工過(guò)程管理指導(dǎo)書(shū)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；使用的設(shè)備器材、工具書(shū)、作業(yè)指導(dǎo)文件是否進(jìn)

17、行確認(rèn)或?qū)徟绶慨a(chǎn)建造進(jìn)度控制和 完工狀態(tài)表、銷(xiāo)售價(jià)目表、房屋銷(xiāo)售狀態(tài)表是否及時(shí)更新。對(duì)有關(guān)人員（如：估價(jià)師、監(jiān)理師、銷(xiāo)售主任）的資格是否進(jìn)行確認(rèn)，是否持證上崗。是否形成記錄。（6）是否評(píng)價(jià)過(guò)程效果，有問(wèn)題時(shí)是否進(jìn)行了再確認(rèn)。以房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)審核為例，對(duì)市場(chǎng)調(diào)查等7個(gè)過(guò)程進(jìn)行審核。A.市場(chǎng)調(diào)查是否在定價(jià)前研究項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有關(guān)樓盤(pán)的有關(guān)情況，如：銷(xiāo)售價(jià)格、建筑設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售手段等方面資料，銷(xiāo)售價(jià)格是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。是否對(duì)區(qū)域內(nèi)與本項(xiàng)目相同市場(chǎng)定位的同類(lèi)別樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況進(jìn)行全面評(píng)估，定期向負(fù)責(zé) 人提出評(píng)估報(bào)告。B.統(tǒng)計(jì)分析是否了解地區(qū)內(nèi)同類(lèi)型住宅物業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)、最低價(jià)以

18、及最高價(jià)。是否掌握項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型住宅物業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)、最低價(jià)以及最高價(jià)。C.確定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)目標(biāo)是否圍繞項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略制定。D.制定總體銷(xiāo)售均價(jià)及各階段銷(xiāo)售均價(jià)是否掌握項(xiàng)目的工程進(jìn)度、周邊環(huán)境、資金回籠進(jìn)度以及前期市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，是否根據(jù) 項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)，制定項(xiàng)目的總體銷(xiāo)售均價(jià)。是否根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、總體推廣計(jì)劃制定項(xiàng)目的階段性銷(xiāo)售均價(jià)。E.制定各單位的單價(jià)在制定各單位的具體價(jià)格之前，有關(guān)策劃人員是否對(duì)項(xiàng)目的景觀、朝向、層別等定價(jià)因數(shù) 進(jìn)行實(shí)地勘察、記錄、分析。是否根據(jù)項(xiàng)目各列（棟）在整個(gè)小區(qū)中所處的位置以及各單位的朝向、景觀、層別，制定 各列（棟）各單位的銷(xiāo)售價(jià)格。F.復(fù)核

19、銷(xiāo)售價(jià)格表初稿完成后，是否由高級(jí)銷(xiāo)售經(jīng)理組織有關(guān)策劃人員進(jìn)行復(fù)核，檢查所確定的單元價(jià)格構(gòu)成的合理性，與總體銷(xiāo)售價(jià)格是否吻合，并適當(dāng)修改和調(diào)整。修改和調(diào)整后，是否由高級(jí)銷(xiāo)售經(jīng)理再次ZY-Q-16F第11頁(yè)共16頁(yè)組織有關(guān)策劃人員對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格表進(jìn)行實(shí)地復(fù)核。檢查銷(xiāo)售價(jià)格表復(fù)核和修改情況的記錄。是否向公司領(lǐng)導(dǎo)提交銷(xiāo)售價(jià)格表有關(guān)修改、復(fù)核情況的專(zhuān)題報(bào)告。G.審批銷(xiāo)售價(jià)格表是否經(jīng)過(guò)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后再交付印刷并使用。7. 5. 3標(biāo)識(shí)和可追溯性理解要點(diǎn)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況采用適當(dāng)?shù)姆椒?biāo)識(shí)產(chǎn)品，同時(shí)應(yīng)對(duì)監(jiān)視和測(cè)量要求識(shí)別產(chǎn)品的狀態(tài)， 對(duì)要求追溯性時(shí)應(yīng)控制并記錄產(chǎn)品的唯一性標(biāo)識(shí)，就房地產(chǎn)企業(yè)而言的產(chǎn)品標(biāo)識(shí)包括房樓

20、門(mén)牌 標(biāo)識(shí)、道路標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、施工過(guò)程中的標(biāo)識(shí)、服務(wù)人員的標(biāo)識(shí)（胸卡、工作服等）狀態(tài)標(biāo) 識(shí)包括建筑材料、檢驗(yàn)記錄等。審核要點(diǎn) 各種標(biāo)識(shí)是否明顯？有要求時(shí)是否可追溯，是否記錄？ 是否有狀態(tài)不明確的情況？ 是否有產(chǎn)品混淆的情況？7. 5. 4顧客財(cái)產(chǎn)理解要點(diǎn)在組織控制下或組織使用的顧客財(cái)產(chǎn)，應(yīng)做到識(shí)別驗(yàn)證、保護(hù)供其使用或構(gòu)成產(chǎn)品一部分的顧客財(cái)產(chǎn)，當(dāng)發(fā)生丟失、損壞或發(fā)現(xiàn)不適用的情況時(shí)，應(yīng)報(bào)告顧客并保持記錄，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顧客財(cái)產(chǎn)主要是顧客提供的圖紙，裝飾材料等。房產(chǎn)公司要標(biāo)識(shí)、驗(yàn)證、保護(hù)好，有問(wèn) 題應(yīng)記錄，并報(bào)告顧客。審核要點(diǎn) 是否識(shí)別了顧客的財(cái)產(chǎn)？識(shí)別是否齊全？是否對(duì)顧客的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)證、標(biāo)識(shí)？

21、是否對(duì)有問(wèn)題的顧客財(cái)產(chǎn)予以了記錄并及時(shí)報(bào)告了顧客，其處理結(jié)果如何？7. 5. 5產(chǎn)品防護(hù)理解要點(diǎn)在內(nèi)部處理和交付到預(yù)定的地點(diǎn)期間，組織應(yīng)針對(duì)產(chǎn)品提供防護(hù)，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品防護(hù)主要是指在交樓之前應(yīng)對(duì)房屋及其有關(guān)票據(jù)、證件、公共設(shè)施等進(jìn)行防護(hù)和保護(hù)，使其不受損壞，發(fā)布日期：2005年6月1日實(shí)施日期：2005年6月1日F/0共16頁(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量管理體系專(zhuān)業(yè)審核作業(yè)指導(dǎo)書(shū)ZY-Q-16F第 12 頁(yè)包括先售出住房裝修對(duì)其他房屋的影響。審核要點(diǎn)是否有預(yù)防措施或規(guī)定。房屋是否防護(hù)良好。1. 種契約、收據(jù)、發(fā)票等是否保存完好。7. 6監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制理解要點(diǎn)組織要確定所需的監(jiān)視和測(cè)量的裝置并

22、有效使用，房地產(chǎn)企業(yè)主要的裝置有用于工程施工 的裝置，如水準(zhǔn)儀、經(jīng)緯儀等，對(duì)測(cè)量監(jiān)控設(shè)備均應(yīng)做到： 對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)際、國(guó)家)按周期在使用前進(jìn)行校準(zhǔn)或驗(yàn)證，不存在標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)記錄校準(zhǔn) 或驗(yàn)證的依據(jù)。必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整或再調(diào)整。防止可能使測(cè)量結(jié)果失效的調(diào)整，即對(duì)調(diào)整應(yīng)有相應(yīng)規(guī)定。(4)對(duì)裝置應(yīng)有是否校準(zhǔn)的狀態(tài)標(biāo)識(shí)。應(yīng)對(duì)搬運(yùn)、維護(hù)和貯存作出規(guī)定防止損壞或失準(zhǔn)，裝置在不符合要求時(shí)，組織應(yīng)對(duì)已測(cè) 結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)并記錄。并采取適當(dāng)措施。應(yīng)保存好校準(zhǔn)和驗(yàn)證結(jié)果的記錄，當(dāng)計(jì)算機(jī)軟件用于 規(guī)定要求的監(jiān)測(cè)時(shí)應(yīng)確認(rèn)其滿(mǎn)足預(yù)期用途的能力，確認(rèn)應(yīng)在初次使用前進(jìn)行，并在必要時(shí)予以 再確認(rèn)(即每隔一段時(shí)間)審核要點(diǎn) 所用的裝置是否與

23、監(jiān)測(cè)要求相適應(yīng)？是否按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行周期校準(zhǔn)或驗(yàn)證？ 沒(méi)有校準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，是否記錄校準(zhǔn)或驗(yàn)證的依據(jù)？(4)校準(zhǔn)狀態(tài)是否明確？ 是否有防止可能使測(cè)量結(jié)果失效的措施或規(guī)定，是否實(shí)施有效。(6)是否有防止搬運(yùn)、維護(hù)和貯存期損壞或失準(zhǔn)的措施或規(guī)定，是否實(shí)施有效。 是否對(duì)失準(zhǔn)設(shè)備測(cè)量的結(jié)果進(jìn)行有效性評(píng)價(jià)和記錄。且是否采取措施？是否保持了校準(zhǔn)和驗(yàn)證結(jié)果的記錄。是否對(duì)計(jì)算機(jī)軟件在使用前予以了確認(rèn)，是否進(jìn)行再確認(rèn)(必要時(shí))？發(fā)布日期：2005年6月1日實(shí)施日期：2005年6月1日作業(yè)指導(dǎo)書(shū)房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量管理體系專(zhuān)業(yè)審核作業(yè)指導(dǎo)書(shū)F/0ZY-Q-16F第13頁(yè)共16頁(yè)8. 測(cè)量、分析和改進(jìn)9. 1總則理解要點(diǎn)組織應(yīng)策劃并

24、實(shí)施所需的監(jiān)視，測(cè)量、分析和改進(jìn)的過(guò)程，主要包括顧客滿(mǎn)意、內(nèi)部審核、過(guò)程監(jiān)視和測(cè)量、產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量等，以便確保。 房地產(chǎn)服務(wù)包括房屋質(zhì)量符合要求； 確保質(zhì)量體系符合標(biāo)準(zhǔn)的要求； 改進(jìn)體系的有效性。同時(shí)包括使用統(tǒng)計(jì)技術(shù)方法并確定其應(yīng)用程度。審核要點(diǎn)可從具體過(guò)程的審核來(lái)判斷：產(chǎn)品是否符合要求。QM牖否符合要求。QM牖否持續(xù)改進(jìn)其有效性。（4）是否采用了統(tǒng)計(jì)技術(shù)方法，應(yīng)用程度如何。8. 2監(jiān)視和測(cè)量8. 2. 1顧客滿(mǎn)意理解要點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)監(jiān)視顧客對(duì)組織服務(wù)（包括房屋質(zhì)量）是滿(mǎn)足其要求的感受的信息。 制定或確定獲取和利用這種信息的方法。審核要點(diǎn) 是否有獲取和利用顧客滿(mǎn)意的方法。是否對(duì)顧客滿(mǎn)意進(jìn)行了監(jiān)

25、視？8. 2. 2內(nèi)部審核（略）9. 2. 3過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量理解要點(diǎn)對(duì)過(guò)程的監(jiān)視主要采取內(nèi)審、監(jiān)督檢查、現(xiàn)場(chǎng)核查等方式來(lái)評(píng)估過(guò)程結(jié)果及能力。當(dāng)過(guò)程達(dá)不到所策劃結(jié)果和能力時(shí)，采取糾正和預(yù)防措施。ZY-Q-16F第14頁(yè)共16頁(yè)審核要點(diǎn) 是否確定各過(guò)程的監(jiān)視方法？是否監(jiān)視？發(fā)現(xiàn)問(wèn)題是否采取糾正和糾正措施。8. 2. 4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量理解要點(diǎn)組織應(yīng)對(duì)各種監(jiān)視和測(cè)量制定標(biāo)準(zhǔn)或方法，房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)測(cè)主要有建筑產(chǎn)品的各種驗(yàn)收、試驗(yàn)、檢驗(yàn)、設(shè)計(jì)圖紙的審查、廣告方案的審查、顧客的評(píng)定、內(nèi)部的評(píng)定等，監(jiān)測(cè)人員要做 好記錄，應(yīng)指定測(cè)量人員，每一次監(jiān)測(cè)必須有授權(quán)人批準(zhǔn)，才能進(jìn)入下一道環(huán)節(jié)(除非顧客同 意)。審核要點(diǎn)是否有檢驗(yàn)規(guī)程或評(píng)定辦法？是否按規(guī)程、辦法實(shí)施？是否形成記錄，是否經(jīng)受權(quán)人批準(zhǔn)放行。(4)除非得到有關(guān)授權(quán)人員的批準(zhǔn)，適用時(shí)得到顧客的批準(zhǔn)