【廣告策劃-】思源內(nèi)部培訓(xùn)項(xiàng)目定位與方法論

1、精品課件項(xiàng)目定位體系與方法項(xiàng)目定位體系與方法精品課件20012001年美國(guó)營(yíng)銷學(xué)會(huì)評(píng)選有史以來(lái)對(duì)美國(guó)營(yíng)銷影響最大的觀念，結(jié)年美國(guó)營(yíng)銷學(xué)會(huì)評(píng)選有史以來(lái)對(duì)美國(guó)營(yíng)銷影響最大的觀念，結(jié)果不是勞斯果不是勞斯瑞夫斯的瑞夫斯的USPUSP、大衛(wèi)、大衛(wèi)奧格威的品牌形象，也不是菲奧格威的品牌形象，也不是菲利浦利浦科特勒所架構(gòu)的營(yíng)銷管理及消費(fèi)者科特勒所架構(gòu)的營(yíng)銷管理及消費(fèi)者“讓渡讓渡”價(jià)值理論，不是價(jià)值理論，不是邁克爾邁克爾波物的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值鏈理論，而是艾波物的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值鏈理論，而是艾里斯與杰克里斯與杰克特勞特提特勞特提出的出的“定位定位”理論。理論。營(yíng)銷的定位時(shí)代！營(yíng)銷的定位時(shí)代！精品課件定位的概念及目的定位的概念及

2、目的據(jù)專業(yè)觀察，房地產(chǎn)行業(yè)樓盤失敗，十有六七是因?yàn)閾?jù)專業(yè)觀察，房地產(chǎn)行業(yè)樓盤失敗，十有六七是因?yàn)椤岸ㄎ皇М?dāng)定位失當(dāng)”，淹沒在，淹沒在“不可舍去不可舍去”的賣點(diǎn)之中，漢語(yǔ)中的賣點(diǎn)之中，漢語(yǔ)中“舍得舍得”一詞的真義是一詞的真義是“不舍不得不舍不得”，倘若不善，倘若不善“舍去舍去”，何以得，何以得到真正有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的差異性定位？到真正有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的差異性定位？ 定位的概念：要從一個(gè)產(chǎn)品開始。那產(chǎn)品可能是一種商品、一項(xiàng)服務(wù)、一定位的概念：要從一個(gè)產(chǎn)品開始。那產(chǎn)品可能是一種商品、一項(xiàng)服務(wù)、一個(gè)機(jī)構(gòu)甚至是一個(gè)人，也許就是你自己。但是，定位不是你對(duì)產(chǎn)品要做的個(gè)機(jī)構(gòu)甚至是一個(gè)人，也許就是你自己。但是，定位不是你對(duì)

3、產(chǎn)品要做的事。定位是你對(duì)預(yù)期客戶要做的事。換句話說(shuō)，你要在預(yù)期客戶的頭腦里事。定位是你對(duì)預(yù)期客戶要做的事。換句話說(shuō)，你要在預(yù)期客戶的頭腦里給產(chǎn)品定位。所以說(shuō)，把這個(gè)概念稱作給產(chǎn)品定位。所以說(shuō)，把這個(gè)概念稱作“產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位”是不正確的，好像你是不正確的，好像你在對(duì)產(chǎn)品本身做些什么似的。定位并不是不包含變化在內(nèi)。它也要變。不在對(duì)產(chǎn)品本身做些什么似的。定位并不是不包含變化在內(nèi)。它也要變。不過(guò)，那只是名稱上的變化，產(chǎn)品的價(jià)格和包裝事實(shí)上都絲毫未變。定位的過(guò)，那只是名稱上的變化，產(chǎn)品的價(jià)格和包裝事實(shí)上都絲毫未變。定位的基本方法不是創(chuàng)造出新的、不同的東西，而是改變?nèi)藗冾^腦里早已存在的基本方法不是創(chuàng)造出

4、新的、不同的東西，而是改變?nèi)藗冾^腦里早已存在的東西，把那些早已存在的聯(lián)系重新連接到一起。東西，把那些早已存在的聯(lián)系重新連接到一起。精品課件項(xiàng)目定位的組成及邏輯項(xiàng)目定位的組成及邏輯項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷定位營(yíng)銷定位客戶定位不是靜態(tài)的，客戶定位不是靜態(tài)的，應(yīng)是不斷變化的，其應(yīng)是不斷變化的，其定位方法主要包括兩定位方法主要包括兩個(gè)，第一目標(biāo)客戶群個(gè)，第一目標(biāo)客戶群細(xì)分、目標(biāo)客戶群選細(xì)分、目標(biāo)客戶群選擇、目標(biāo)客戶群特征擇、目標(biāo)客戶群特征描述描述“桌子上跳舞桌子上跳舞”是對(duì)是對(duì)產(chǎn)品定位的最好描述，產(chǎn)品定位的最好描述，思源經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)提煉的思源經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)提煉的“三維度定位法三維度定

5、位法”能能讓大家對(duì)產(chǎn)品定位有讓大家對(duì)產(chǎn)品定位有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)形象定位、價(jià)格定位、形象定位、價(jià)格定位、推盤思路、費(fèi)用定位推盤思路、費(fèi)用定位等，后期的營(yíng)銷執(zhí)行等，后期的營(yíng)銷執(zhí)行更離不開精密的定位更離不開精密的定位項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行項(xiàng)目定位內(nèi)容：就是在前期預(yù)判的基礎(chǔ)上，結(jié)合消費(fèi)者需求進(jìn)行驗(yàn)證，并根據(jù)消費(fèi)者需求特征進(jìn)行調(diào)整，從而項(xiàng)目定位內(nèi)容：就是在前期預(yù)判的基礎(chǔ)上，結(jié)合消費(fèi)者需求進(jìn)行驗(yàn)證，并根據(jù)消費(fèi)者需求特征進(jìn)行調(diào)整，從而形成最終的產(chǎn)品定位，并根據(jù)客戶的需求特征及產(chǎn)品特征進(jìn)行有效地營(yíng)銷定位，以便后期的傳播促銷的開展。形成最終的產(chǎn)品定位，并根據(jù)客戶的需求特征及產(chǎn)品特征進(jìn)行有效地營(yíng)銷定位，以便

6、后期的傳播促銷的開展。精品課件客戶定位的體系與方法客戶定位的體系與方法精品課件客戶定位客戶定位1 1、目標(biāo)客戶群細(xì)分、目標(biāo)客戶群細(xì)分2 2、目標(biāo)客戶、目標(biāo)客戶群選擇群選擇3 3、目標(biāo)客戶、目標(biāo)客戶群定位群定位客戶來(lái)源客戶來(lái)源區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要消費(fèi)者，大概可以分為幾類？區(qū)域熱點(diǎn)社區(qū)居民類型特征分析？每一類的規(guī)?？偭?、人口特征、經(jīng)濟(jì)水平各是怎樣的。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交客戶客戶分類客戶分類 在這些類別的客戶中，哪些客戶是我們希望面對(duì)的，哪些是我們不希望面對(duì)的 在這些客戶中，哪些是最有可能購(gòu)買我們的產(chǎn)品的，哪些是不太可能購(gòu)買我們的產(chǎn)品的需求特征需求特征 我們最終決定瞄向哪些人群？ 這些人群的詳細(xì)特征是怎樣的？

7、 通過(guò)怎樣的方法，我們能夠找到這些人群？客戶定位的目標(biāo)及輸出結(jié)果精品課件案例1：金奧國(guó)際樣本數(shù)量：本次調(diào)研一共完成樣本數(shù)量250個(gè)，其中150個(gè)攔截樣本，100個(gè)深訪樣本;選取原則：攔截：選取項(xiàng)目周邊的幾大賣場(chǎng)，以探尋區(qū)域內(nèi)客群的主要特點(diǎn)及需求，及市區(qū)內(nèi)繁華區(qū)域的典型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以探尋全市范圍內(nèi)目標(biāo)客群的主要特點(diǎn)及需求。深訪：以本案的主要競(jìng)品項(xiàng)目的購(gòu)買業(yè)主為深訪對(duì)象，以探尋目標(biāo)客戶的主要特點(diǎn)及需求。精品課件住宅產(chǎn)品目標(biāo)客戶定位精品課件區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目客戶描摹精品課件案例2：精品課件產(chǎn)品定位的體系與方法產(chǎn)品定位的體系與方法精品課件產(chǎn)品定位的目標(biāo)產(chǎn)品定位的目標(biāo)規(guī)劃定位（開發(fā)商前置）規(guī)劃定位（開發(fā)商前置

8、）戶型定位（核心）戶型定位（核心）建筑形式（高層、小高層、洋房等）、規(guī)劃布局、景觀節(jié)點(diǎn)建筑形式（高層、小高層、洋房等）、規(guī)劃布局、景觀節(jié)點(diǎn)戶型面積區(qū)間、戶型擺布形式、戶型分布比例戶型面積區(qū)間、戶型擺布形式、戶型分布比例戶型配比對(duì)產(chǎn)品的成本與收益影響不大，但戶型合理與否直接影響消費(fèi)者最終購(gòu)買決策，因此，戶型安配比合理戶型配比對(duì)產(chǎn)品的成本與收益影響不大，但戶型合理與否直接影響消費(fèi)者最終購(gòu)買決策，因此，戶型安配比合理與否，直接反應(yīng)產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)的程度，市場(chǎng)的問(wèn)題不能依賴設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)，必須靠策劃師的指導(dǎo)完成與否，直接反應(yīng)產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)的程度，市場(chǎng)的問(wèn)題不能依賴設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)，必須靠策劃師的指導(dǎo)完成精品課件產(chǎn)

9、品定位思考方法產(chǎn)品定位思考方法三維度定位法三維度定位法價(jià)值最大化價(jià)值最大化優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，通過(guò)一根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，通過(guò)一系列的提升價(jià)值手段，提升項(xiàng)目定位價(jià)系列的提升價(jià)值手段，提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位方向；定位方向；通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有效通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及集中的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及集中化開發(fā)等策略塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；化開發(fā)等策略塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選出最結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選出最優(yōu)方案優(yōu)方案塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從價(jià)值最大化、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和

10、滿足自身?xiàng)l件三個(gè)維度經(jīng)過(guò)符合實(shí)戰(zhàn)的從價(jià)值最大化、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和滿足自身?xiàng)l件三個(gè)維度經(jīng)過(guò)符合實(shí)戰(zhàn)的要求，但是大部分人在使用時(shí)碰到的瓶頸就是如何具體落實(shí)要求，但是大部分人在使用時(shí)碰到的瓶頸就是如何具體落實(shí)精品課件三維度執(zhí)行方向三維度執(zhí)行方向整體判斷，此三個(gè)維度也有難易之分，土地屬性的改變需要政府或相關(guān)單位的配合，難度最大；整體判斷，此三個(gè)維度也有難易之分，土地屬性的改變需要政府或相關(guān)單位的配合，難度最大；產(chǎn)品特性的改變更多涉及到費(fèi)用及規(guī)劃審批的問(wèn)題，難度其次；客戶服務(wù)相比上兩個(gè)相對(duì)容易，產(chǎn)品特性的改變更多涉及到費(fèi)用及規(guī)劃審批的問(wèn)題，難度其次；客戶服務(wù)相比上兩個(gè)相對(duì)容易，更多的也是與具體費(fèi)用相掛鉤

11、。更多的也是與具體費(fèi)用相掛鉤。三個(gè)維度應(yīng)用在實(shí)際執(zhí)行中，會(huì)感到?jīng)]有頭緒，三個(gè)維度本身息息相關(guān)，沒有充足的資料很難單獨(dú)說(shuō)三個(gè)維度應(yīng)用在實(shí)際執(zhí)行中，會(huì)感到?jīng)]有頭緒，三個(gè)維度本身息息相關(guān)，沒有充足的資料很難單獨(dú)說(shuō)清，那我們就用一些辦法，讓三個(gè)維度能夠更好的實(shí)現(xiàn)清，那我們就用一些辦法，讓三個(gè)維度能夠更好的實(shí)現(xiàn)精品課件改變土地屬性方法改變土地屬性方法增加教育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂(lè)增加教育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂(lè)等配套，改變區(qū)域?qū)傩缘扰涮祝淖儏^(qū)域?qū)傩园咐簴|麗湖伊頓幼兒園、北案例：東麗湖伊頓幼兒園、北京棕櫚泉會(huì)所京棕櫚泉會(huì)所一個(gè)市政建設(shè)的增加，有一個(gè)市政建設(shè)的增加，有可能改變一個(gè)地塊在整個(gè)可能改變一個(gè)地塊在整個(gè)正

12、式的位置。正式的位置。案例：深圳星河丹堤、天案例：深圳星河丹堤、天津萬(wàn)科東麗湖津萬(wàn)科東麗湖將農(nóng)村用地變?yōu)槌鞘杏玫?，將農(nóng)村用地變?yōu)槌鞘杏玫兀瑢⒐?、商業(yè)用地變?yōu)轭愖⒐ā⑸虡I(yè)用地變?yōu)轭愖≌玫厥悄壳安捎米疃嗟男握玫厥悄壳安捎米疃嗟男问?。式。案例：天津中海御湖翰苑、案例：天津中海御湖翰苑、科貿(mào)時(shí)代廣場(chǎng)、君臨天下等科貿(mào)時(shí)代廣場(chǎng)、君臨天下等精品課件案例分析：金奧國(guó)際案例分析：金奧國(guó)際利用商業(yè)部分計(jì)劃以利用商業(yè)部分計(jì)劃以“金奧匯金奧匯”的形式，增加部分為項(xiàng)目服的形式，增加部分為項(xiàng)目服務(wù)的設(shè)施，提升項(xiàng)目品質(zhì)務(wù)的設(shè)施，提升項(xiàng)目品質(zhì)當(dāng)前思路當(dāng)前思路在具備餐飲、購(gòu)物等在具備餐飲、購(gòu)物等基本功能的基礎(chǔ)上，基本

13、功能的基礎(chǔ)上，增加增加健身、休閑等娛健身、休閑等娛樂(lè)設(shè)施樂(lè)設(shè)施，將原有，將原有“內(nèi)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)向型社區(qū)商業(yè)”擴(kuò)展擴(kuò)展為為“外向型社區(qū)商業(yè)外向型社區(qū)商業(yè)”，不僅服務(wù)于項(xiàng)目，不僅服務(wù)于項(xiàng)目，更是拓展為區(qū)域的，更是拓展為區(qū)域的商業(yè)亮點(diǎn)，商業(yè)亮點(diǎn)，“以金奧以金奧匯匯”的形式提升項(xiàng)目的形式提升項(xiàng)目品質(zhì)品質(zhì)增加辦公用房，增加辦公用房，“天津萬(wàn)科天津萬(wàn)科”總部搬遷至總部搬遷至金奧國(guó)際，不僅增加項(xiàng)目的人氣、商業(yè)的金奧國(guó)際，不僅增加項(xiàng)目的人氣、商業(yè)的活力，更可以提升整體的項(xiàng)目品質(zhì)，告知活力，更可以提升整體的項(xiàng)目品質(zhì)，告知客戶萬(wàn)科公司對(duì)于金奧國(guó)際的重視，更能客戶萬(wàn)科公司對(duì)于金奧國(guó)際的重視，更能帶動(dòng)萬(wàn)科合作單位對(duì)

14、金奧國(guó)際的關(guān)注帶動(dòng)萬(wàn)科合作單位對(duì)金奧國(guó)際的關(guān)注針對(duì)人們生活豐富商業(yè)設(shè)施針對(duì)人們生活豐富商業(yè)設(shè)施“天津萬(wàn)科天津萬(wàn)科”總部進(jìn)駐總部進(jìn)駐精品課件加強(qiáng)產(chǎn)品特性方法加強(qiáng)產(chǎn)品特性方法 產(chǎn)品特性的增加，不僅是增產(chǎn)品特性的增加，不僅是增加項(xiàng)目附加值，更多會(huì)塑造加項(xiàng)目附加值，更多會(huì)塑造更強(qiáng)的項(xiàng)目差異化更強(qiáng)的項(xiàng)目差異化增加特色配套，打造定增加特色配套，打造定制生活制生活調(diào)整戶型，增加賣點(diǎn)調(diào)整戶型，增加賣點(diǎn)拆分容積率，調(diào)整規(guī)劃拆分容積率，調(diào)整規(guī)劃精品課件案例：金奧國(guó)際戶型調(diào)整案例：金奧國(guó)際戶型調(diào)整每戶每戶15-30平米贈(zèng)送面積的實(shí)現(xiàn)，成為金奧國(guó)際最大的優(yōu)勢(shì)，平米贈(zèng)送面積的實(shí)現(xiàn)，成為金奧國(guó)際最大的優(yōu)勢(shì)，09年年7月月

15、1日西青區(qū)正式禁止批準(zhǔn)此類產(chǎn)品，我們的優(yōu)勢(shì)將在片日西青區(qū)正式禁止批準(zhǔn)此類產(chǎn)品，我們的優(yōu)勢(shì)將在片區(qū)內(nèi)形成區(qū)內(nèi)形成“壟斷壟斷”調(diào)整戶型調(diào)整戶型創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間三居平均三居平均贈(zèng)送將近贈(zèng)送將近30平米平米 二居平均二居平均贈(zèng)送將近贈(zèng)送將近15平米平米 精品課件案例：金奧國(guó)際景觀調(diào)整案例：金奧國(guó)際景觀調(diào)整外檐、戶型規(guī)劃已無(wú)法調(diào)整，只有景觀方面仍有空間，現(xiàn)有景外檐、戶型規(guī)劃已無(wú)法調(diào)整，只有景觀方面仍有空間，現(xiàn)有景觀方案較好，但缺乏高品質(zhì)符合項(xiàng)目的觀方案較好，但缺乏高品質(zhì)符合項(xiàng)目的“景致景致”，沒有核心景，沒有核心景觀元素，可

16、進(jìn)一步明確主題，增加例如下列項(xiàng)目：觀元素，可進(jìn)一步明確主題，增加例如下列項(xiàng)目：增加景觀增加景觀現(xiàn)有方案現(xiàn)有方案親子樂(lè)園親子樂(lè)園個(gè)性中心景觀個(gè)性中心景觀老年娛樂(lè)中心老年娛樂(lè)中心時(shí)尚運(yùn)動(dòng)區(qū)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)區(qū)精品課件失敗案例：失敗案例：精品課件提升客戶服務(wù)方法提升客戶服務(wù)方法擴(kuò)大服務(wù)范圍及輻射項(xiàng)目，豐富生活渠道，形成專屬服務(wù)擴(kuò)大服務(wù)范圍及輻射項(xiàng)目，豐富生活渠道，形成專屬服務(wù)精品課件案例：泛會(huì)所案例：泛會(huì)所”商家聯(lián)盟商家聯(lián)盟手段：利用萬(wàn)客會(huì)現(xiàn)有資源基礎(chǔ)上，與周邊大中小型商家建立商業(yè)聯(lián)盟，享受手段：利用萬(wàn)客會(huì)現(xiàn)有資源基礎(chǔ)上，與周邊大中小型商家建立商業(yè)聯(lián)盟，享受10分鐘生活圈內(nèi)，所有商家均有打分鐘生活圈內(nèi)，所有商

17、家均有打折優(yōu)惠，為業(yè)主提供專屬的實(shí)惠，共分為折優(yōu)惠，為業(yè)主提供專屬的實(shí)惠，共分為“走出去走出去”與請(qǐng)進(jìn)來(lái)兩個(gè)方向。與請(qǐng)進(jìn)來(lái)兩個(gè)方向。體北板塊體北板塊梅江板塊梅江板塊奧體板塊奧體板塊梅江公園堆山公園水上公園衛(wèi)津南路由公司出面，將奧體板塊、體北板由公司出面，將奧體板塊、體北板塊、梅江板塊，形成有效的聯(lián)合，塊、梅江板塊，形成有效的聯(lián)合，共同形成商家聯(lián)盟，客戶到商家購(gòu)共同形成商家聯(lián)盟，客戶到商家購(gòu)物可享受物可享受八折優(yōu)惠八折優(yōu)惠，定期邀請(qǐng)商家，定期邀請(qǐng)商家于現(xiàn)場(chǎng)于現(xiàn)場(chǎng)召開特賣會(huì)召開特賣會(huì)，滿足客戶充足，滿足客戶充足的購(gòu)物需求。的購(gòu)物需求。精品課件案例：校車服務(wù)制案例：校車服務(wù)制手段：考慮到本案西青區(qū)戶

18、口，因此針對(duì)未簽戶口的客戶來(lái)說(shuō)，需要提供專用的手段：考慮到本案西青區(qū)戶口，因此針對(duì)未簽戶口的客戶來(lái)說(shuō)，需要提供專用的“校車校車”，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，每天，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，每天送上下學(xué)。送上下學(xué)。負(fù)責(zé)業(yè)主子女集中的幼兒園、小學(xué)的接送，降低業(yè)主生活成本負(fù)責(zé)業(yè)主子女集中的幼兒園、小學(xué)的接送，降低業(yè)主生活成本校車制已在歐美普遍存在，在我國(guó)北京、上海等地已逐步開始校車制已在歐美普遍存在，在我國(guó)北京、上海等地已逐步開始精品課件個(gè)性化有償服務(wù)：個(gè)性化有償服務(wù)：家政助理家政助理為您介紹保姆、鐘點(diǎn)工，讓您居家為您介紹保姆、鐘點(diǎn)工，讓您居家享受體貼服務(wù)；入戶維修電器、管道故障專業(yè)維修，享受體貼服務(wù)；入戶維修電器、管道故

19、障專業(yè)維修，一個(gè)電話，快速解決；一個(gè)電話，快速解決；商務(wù)辦公商務(wù)辦公打印、復(fù)印、傳真、代訂報(bào)紙書刊，打印、復(fù)印、傳真、代訂報(bào)紙書刊，讓您盡享讓您盡享 酒店式服務(wù)的時(shí)尚與便捷；酒店式服務(wù)的時(shí)尚與便捷；居所守望居所守望居家裝修咨詢、家具電器搬運(yùn)，提居家裝修咨詢、家具電器搬運(yùn)，提高物業(yè)升值空間；高物業(yè)升值空間；業(yè)主活動(dòng)業(yè)主活動(dòng)定期舉辦定期舉辦案例：物業(yè)發(fā)展建議案例：物業(yè)發(fā)展建議360360度貼身物業(yè)服務(wù)度貼身物業(yè)服務(wù)精品課件營(yíng)銷定位的體系與方法營(yíng)銷定位的體系與方法精品課件形象定位目標(biāo)形象定位目標(biāo)項(xiàng)目定位語(yǔ)、主題宣傳口號(hào)項(xiàng)目定位語(yǔ)、主題宣傳口號(hào)核心關(guān)鍵詞核心關(guān)鍵詞項(xiàng)目案名及項(xiàng)目案名及LOGO、傳播方向

20、、傳播方向精品課件形象高度形象高度對(duì)于這樣一個(gè)在各方面先天條件都具備無(wú)可比擬的唯一性對(duì)于這樣一個(gè)在各方面先天條件都具備無(wú)可比擬的唯一性的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如何營(yíng)造獨(dú)特的氣質(zhì)與概念，從而將項(xiàng)目拔的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如何營(yíng)造獨(dú)特的氣質(zhì)與概念，從而將項(xiàng)目拔高到他人不可企及的高度，是我們考慮問(wèn)題的關(guān)鍵所在。高到他人不可企及的高度，是我們考慮問(wèn)題的關(guān)鍵所在。而形象高度是基于項(xiàng)目的核心價(jià)值，項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)那么多，而形象高度是基于項(xiàng)目的核心價(jià)值，項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)那么多，核心價(jià)值究竟是什么？核心價(jià)值究竟是什么？關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞不可復(fù)制、尊貴、純粹、身份、地位不可復(fù)制、尊貴、純粹、身份、地位案例案例1 1：博軒園項(xiàng)目推廣形象定位：博軒園

21、項(xiàng)目推廣形象定位精品課件尋找匹配項(xiàng)目的核心價(jià)值尋找匹配項(xiàng)目的核心價(jià)值精品課件我們所擁有的我們所擁有的高尚復(fù)核社區(qū)：環(huán)內(nèi)絕版復(fù)核社區(qū)，出則繁華，退則思靜高尚復(fù)核社區(qū)：環(huán)內(nèi)絕版復(fù)核社區(qū)，出則繁華，退則思靜商業(yè)商業(yè)疊拼別墅疊拼別墅洋房洋房高層高層精品課件我們所擁有的我們所擁有的購(gòu)物休閑：四大醫(yī)療配套、三大商圈、中高檔各類餐飲購(gòu)物休閑：四大醫(yī)療配套、三大商圈、中高檔各類餐飲小白樓商圈小白樓商圈南樓商圈南樓商圈南京路商圈南京路商圈天津醫(yī)院天津醫(yī)院友誼醫(yī)院友誼醫(yī)院二附屬醫(yī)院二附屬醫(yī)院天津口腔醫(yī)院天津口腔醫(yī)院本案本案精品課件我們所擁有的我們所擁有的立體交通網(wǎng)絡(luò)：地鐵、公交、快速路，貫通城市各向立體交通網(wǎng)絡(luò)：

22、地鐵、公交、快速路，貫通城市各向大沽南路：大沽南路商業(yè)街為天津五大商業(yè)街之一，沿街商業(yè)繁華，配套完善地鐵1號(hào)線：項(xiàng)目緊鄰地鐵站，可輻射整個(gè)板塊，軌道交通極為發(fā)達(dá)。奉化道：快速路連接河西區(qū)與河?xùn)|區(qū)精品課件我們所擁有的我們所擁有的生態(tài)美景：海河津河?xùn)|南環(huán)繞、兩大公園近在咫尺生態(tài)美景：海河津河?xùn)|南環(huán)繞、兩大公園近在咫尺人民公園人民公園本案本案海河景觀帶海河景觀帶津河景觀帶津河景觀帶精品課件我們所擁有的我們所擁有的海河中學(xué)海河中學(xué)閩侯路小學(xué)閩侯路小學(xué)新華中學(xué)新華中學(xué)天津外國(guó)語(yǔ)天津外國(guó)語(yǔ)學(xué)院學(xué)院四十二中學(xué)四十二中學(xué)河西一幼河西一幼河西第八幼河西第八幼兒園兒園教育配套：七大教育配套，讓孩子從出生起享用優(yōu)質(zhì)

23、教育資源教育配套：七大教育配套，讓孩子從出生起享用優(yōu)質(zhì)教育資源河西第八幼兒園河西第八幼兒園市重點(diǎn)幼兒園市重點(diǎn)幼兒園河西第一幼兒園河西第一幼兒園市重點(diǎn)幼兒園市重點(diǎn)幼兒園閩侯路小學(xué)閩侯路小學(xué)市重點(diǎn)小學(xué)市重點(diǎn)小學(xué)四十二中學(xué)四十二中學(xué)市重點(diǎn)中學(xué)市重點(diǎn)中學(xué)海河中學(xué)海河中學(xué)市重點(diǎn)中學(xué)市重點(diǎn)中學(xué)新華中學(xué)新華中學(xué)市重點(diǎn)中學(xué)市重點(diǎn)中學(xué)天津外國(guó)語(yǔ)學(xué)院天津外國(guó)語(yǔ)學(xué)院市重點(diǎn)大學(xué)市重點(diǎn)大學(xué)本案本案精品課件五大核心價(jià)值，不可復(fù)制的城市資源五大核心價(jià)值，不可復(fù)制的城市資源七大七大教育資源教育資源兩河兩河生態(tài)美景生態(tài)美景三維三維立體交通立體交通三大三大購(gòu)物商圈購(gòu)物商圈高尚高尚復(fù)核社區(qū)復(fù)核社區(qū)5大價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，奠定從名宅到名門的基

24、礎(chǔ)大價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，奠定從名宅到名門的基礎(chǔ)精品課件形象定位形象定位1 1：中央社區(qū)中央社區(qū)|錦繡風(fēng)華錦繡風(fēng)華|大富之家大富之家 說(shuō)明：說(shuō)明：“名名”代表身份、地位以及針對(duì)的客戶，代表身份、地位以及針對(duì)的客戶，“府府”突出尊貴突出尊貴精品課件2 2、名府生活，水岸停泊、名府生活，水岸停泊 1 1、書香墨秀、書香墨秀 美善傳家美善傳家 4 4、品鑒品位、品鑒品位 宜家宜人宜家宜人3 3、世外豪園、世外豪園 豪宅典范豪宅典范 主題建議主題建議1 1：精品課件中央社區(qū)中央社區(qū)| |圈層生活圈層生活中央?yún)^(qū)中央?yún)^(qū)|成熟帶成熟帶|書香家書香家 形象定位形象定位2 2：說(shuō)明：說(shuō)明：“博博”貼合原有案名，便于房交會(huì)積

25、累客戶識(shí)別，并含資源豐富的意貼合原有案名，便于房交會(huì)積累客戶識(shí)別，并含資源豐富的意思，思，“攬峰攬峰”城市核心區(qū)，城市最高峰，享受稀缺資源，突出高層優(yōu)勢(shì)城市核心區(qū)，城市最高峰，享受稀缺資源，突出高層優(yōu)勢(shì)精品課件主題建議主題建議2 2：1、優(yōu)享最優(yōu)資源之作優(yōu)享最優(yōu)資源之作 于主軸之上檢閱繁華于主軸之上檢閱繁華2 2、繁華與寧?kù)o共存，闊綽身份不顯自露3、市中心 少數(shù)人的專屬4、顛峰珍貴市中心的稀世名宅5、正中心 城市顛峰領(lǐng)地6、顛峰 勾勒稀世名宅 7、凌駕尊貴 俯瞰繁華 精品課件案例案例2 2：精品課件形象定位思考方法形象定位思考方法六大法則六大法則反轉(zhuǎn)法反轉(zhuǎn)法替代法替代法借勢(shì)法借勢(shì)法 圈定法圈定

26、法排除法排除法引入法引入法形象精品課件推廣費(fèi)用定位推廣費(fèi)用定位倒推法倒推法單純的比例套用，已經(jīng)不能滿足開發(fā)商的需求，開發(fā)商需要更為準(zhǔn)確的費(fèi)用定位，以最近的提案單純的比例套用，已經(jīng)不能滿足開發(fā)商的需求，開發(fā)商需要更為準(zhǔn)確的費(fèi)用定位，以最近的提案“博博軒園軒園”項(xiàng)目為例項(xiàng)目為例電子郵件電子郵件活動(dòng)活動(dòng)報(bào)廣報(bào)廣DM展架展架網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)短信短信路名牌路名牌圍擋圍擋分眾傳媒分眾傳媒明確使用的媒體明確使用的媒體精品課件推廣動(dòng)作推廣動(dòng)作媒體媒體蓄水期蓄水期開盤期開盤期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期熱銷期熱銷期清盤期清盤期2009.11-2010.62010.6-82010.8-122010.12-2011.42011.4-6報(bào)紙

27、每日新報(bào)開盤前釋放開盤信息每月1次（共4次）每月1次（共4次）城市快報(bào)2篇軟文/月，共18篇網(wǎng)絡(luò)搜房專題頁(yè)更換畫面專題頁(yè)更換畫面專題頁(yè)更換畫面搜房、焦點(diǎn)、新浪軟文炒作軟文炒作軟文炒作軟文炒作DM展架高檔酒店、寫字樓、餐廳、咖啡廳、會(huì)所DM展架2.10-3.10日圍擋內(nèi)外圍擋主題更換主題更換主題更換主題更換分眾傳媒分眾傳媒4.1-4.20日 路名牌路名牌4.20-5.19日 短信手機(jī)10萬(wàn)條/周10萬(wàn)條/周10萬(wàn)條/周10萬(wàn)條/周 郵件電子郵件針對(duì)房交會(huì)積累的1000組客戶2次/月2次/月2次/月 活動(dòng)維系活動(dòng)節(jié)點(diǎn)及主題1次累計(jì)客戶維系活動(dòng)/月開盤活動(dòng)1次成交客戶維系活動(dòng)1次新客戶客戶維系活動(dòng)1

28、次成交客戶維系活動(dòng)案例：媒體組合投放分布案例：媒體組合投放分布精品課件費(fèi)用類別費(fèi)用類別推廣動(dòng)作推廣動(dòng)作媒介媒介費(fèi)用（元）費(fèi)用（元）備注備注媒體推廣媒體推廣報(bào)廣城市快報(bào)10800018篇軟文每日新報(bào)7200009次每日新報(bào)2版整版硬廣短信16000 拓展新客戶共4次，每次10萬(wàn)條；DM展架高檔酒店、寫字樓、餐廳、咖啡廳、會(huì)所DM展架30000高檔酒店、寫字樓、餐廳、咖啡廳、會(huì)所DM展架網(wǎng)絡(luò)炒作搜房150000含專題頁(yè)、軟宣和制作費(fèi)6000元搜房、焦點(diǎn)、新浪論壇炒作專題頁(yè)更新、每周3篇軟文更新、專題頁(yè)頭畫面更新分眾傳媒高檔寫字樓300000高檔寫字樓分眾傳媒，連續(xù)發(fā)布3周圍擋內(nèi)外圍擋700000內(nèi)

29、外圍擋，規(guī)格為4m*12m，1號(hào)噴漆布,共更換4次圍擋路名牌項(xiàng)目周邊道路點(diǎn)位23200發(fā)布費(fèi)用：30塊*4周*240元/周/塊=19200元，制作費(fèi)用：4000元銷售物料銷售物料戶型圖、大海報(bào)100000行銷渠道行銷渠道DM 直投200000派發(fā)海報(bào)活動(dòng)活動(dòng)8500007次客戶維系活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)活動(dòng)其他其他150000儲(chǔ)備費(fèi)用總計(jì)3347200案例：費(fèi)用合計(jì)案例：費(fèi)用合計(jì)精品課件編號(hào)編號(hào)銷售周期銷售周期蓄水期蓄水期開盤期開盤期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期熱銷期熱銷期清盤期清盤期合計(jì)合計(jì)分項(xiàng)比例分項(xiàng)比例2009.6-2010.42010.4-62010.8-122010.12-2011.42011.4-6階段比例階

30、段比例29%20%30%21%0.4%1001報(bào)廣報(bào)廣25%2活動(dòng)，包括：房交會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、開盤等活動(dòng)、客戶維系等活動(dòng)，包括：房交會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、開盤等活動(dòng)、客戶維系等25%3短信短信0.5%4路名牌路名牌0.7%5互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)4%6戶型圖、大海報(bào)戶型圖、大海報(bào)3%7圍擋圍擋21%8DM直投、海報(bào)派發(fā)直投、海報(bào)派發(fā)6%9分眾傳媒分眾傳媒9%10DM展架展架1%11儲(chǔ)備費(fèi)用儲(chǔ)備費(fèi)用5%合計(jì)合計(jì)100%推廣費(fèi)用比例= 3347200/ 1110540000=0.3%包括蓄水期的包括蓄水期的9個(gè)月個(gè)月，共計(jì)，共計(jì)21個(gè)月個(gè)月的項(xiàng)目操作期，平均每月推廣費(fèi)用的項(xiàng)目操作期，平均每月推廣費(fèi)用15萬(wàn)元萬(wàn)元案

31、例：各階段及整體費(fèi)用比例推算案例：各階段及整體費(fèi)用比例推算精品課件價(jià)格定位價(jià)格定位三段法三段法以金奧國(guó)際為例，本案價(jià)格的最終確定以以金奧國(guó)際為例，本案價(jià)格的最終確定以3大階段為主，通過(guò)周邊競(jìng)品推導(dǎo)、客戶承受能力驗(yàn)大階段為主，通過(guò)周邊競(jìng)品推導(dǎo)、客戶承受能力驗(yàn)證、價(jià)格三段測(cè)算等方式進(jìn)行預(yù)估：證、價(jià)格三段測(cè)算等方式進(jìn)行預(yù)估：周邊競(jìng)品推導(dǎo)：明確周邊競(jìng)品毛坯、精裝等戶型的市場(chǎng)均價(jià)，了解此均價(jià)的市場(chǎng)消化度，及后期周邊競(jìng)品推導(dǎo)：明確周邊競(jìng)品毛坯、精裝等戶型的市場(chǎng)均價(jià)，了解此均價(jià)的市場(chǎng)消化度，及后期產(chǎn)品的儲(chǔ)備量，推算項(xiàng)目總價(jià)產(chǎn)品的儲(chǔ)備量，推算項(xiàng)目總價(jià)70-8070-80萬(wàn)具備一定優(yōu)勢(shì)，二居萬(wàn)具備一定優(yōu)勢(shì)，二居

32、60-7060-70萬(wàn)將會(huì)形成市場(chǎng)空白。萬(wàn)將會(huì)形成市場(chǎng)空白。客戶承受能力驗(yàn)證：通過(guò)市場(chǎng)推測(cè)的總價(jià)，可以看出客戶能夠較好的接受總價(jià)，并對(duì)折合成單價(jià)客戶承受能力驗(yàn)證：通過(guò)市場(chǎng)推測(cè)的總價(jià)，可以看出客戶能夠較好的接受總價(jià)，并對(duì)折合成單價(jià)的的1200012000感受較高，但對(duì)感受較高，但對(duì)1100011000尚可接受，在開盤根據(jù)客戶儲(chǔ)備情況適當(dāng)溢價(jià)尚可接受，在開盤根據(jù)客戶儲(chǔ)備情況適當(dāng)溢價(jià)500500元元/ /平米。平米。價(jià)格引導(dǎo)均勻去化：根據(jù)客戶需求和產(chǎn)品贈(zèng)送比例，提高三室產(chǎn)品的單價(jià)，降低兩室產(chǎn)品的單價(jià)；價(jià)格引導(dǎo)均勻去化：根據(jù)客戶需求和產(chǎn)品贈(zèng)送比例，提高三室產(chǎn)品的單價(jià)，降低兩室產(chǎn)品的單價(jià)；針對(duì)客戶需求集

33、中針對(duì)客戶需求集中22-2722-27層，提高相應(yīng)樓層的價(jià)格，以價(jià)格引導(dǎo)客戶均勻去化。層，提高相應(yīng)樓層的價(jià)格，以價(jià)格引導(dǎo)客戶均勻去化。精品課件！精品課件如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析精品課件學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告精品課件市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的

34、市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉整合與提煉的的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？精品課件什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的

35、供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤

36、分析客戶需求分析精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到

37、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資（二）基本資料的獲得料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入

38、境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方

39、法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和環(huán)境和市場(chǎng)分市場(chǎng)分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常

40、房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（

41、三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.50.450.512.1恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）13882148671031380949641852477

42、4820082008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)分析分析（住宅）（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目市

43、場(chǎng)分析分析（微觀層（微觀層面）面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)

44、爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)精品課件STOW內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）精品課件SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）劣勢(shì)）的價(jià)值要素的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素包的價(jià)值要素包括：括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）

45、項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等精品課件O/T（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威脅）威脅）的價(jià)值要素的價(jià)值要素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。精品課件SWOT分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) S機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) O威脅威脅 T劣勢(shì)劣勢(shì) W精

46、品課件進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)過(guò)于偏重對(duì)“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤

47、手隨時(shí)交流！精品課件補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等?；蚴桥袛嘹厔?shì)、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2精品課件學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)精品課件如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析精品課件學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地

48、產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告精品課件市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分

49、析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉整合與提煉的的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？精品課件什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、

50、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和

51、市場(chǎng)分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析（一）基（一）基本

52、內(nèi)容本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資（二）基本資料的獲得料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土

53、地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和環(huán)境和市場(chǎng)分市場(chǎng)分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)

54、發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房

55、地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)精品課件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.50.450.512.1恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的