商務(wù)公寓市場現(xiàn)狀與發(fā)展研究分析

1、商務(wù)公寓市場現(xiàn)狀與發(fā)展分析作者： 日期：商務(wù)公寓市場現(xiàn)狀與發(fā)展分析一、深圳商務(wù)公寓現(xiàn)狀分析自 2003 年深圳市政府為“商務(wù)公寓”這一物業(yè)屬性正名以來，這個市場迅速發(fā)展，勢 頭遠超以前的商住樓，氣勢直逼寫字樓。如 2004 年，共有求是大廈、南方國際廣場、深南 國際商務(wù)大廈、總部大廈等 10 個項目開盤，總供應(yīng)量約 42.58 萬平方米，占當年辦公面積 總量的 43.31%，給純寫字樓市場帶來強大的沖擊， 求是大廈更是在選房當日即熱銷85.00%，強有力地印證了商務(wù)公寓這一物業(yè)類型在深圳強大的生命力。 近年來， 深圳辦公物業(yè)高端化 發(fā)展非常明顯， 商務(wù)公寓發(fā)展受到一定的阻礙， 供應(yīng)量回落較大，

2、 但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不 斷出臺，商務(wù)公寓再次受到市場的矚目。 在純寫字樓供求量小、商業(yè)炒作充分的狀況下，商 務(wù)公寓成為市場投資的熱點物業(yè)， 2011 年，將是商務(wù)公寓再次騰飛的年份。1.1 商務(wù)公寓市場供應(yīng)分析1.1.1 供應(yīng)量分析圖 1 歷年全市辦公物業(yè)供應(yīng)量及商務(wù)公寓供應(yīng)量走勢圖（ 2004-2011 年）辦公樓 商務(wù)公寓 商務(wù)公寓占比（右軸） 數(shù)據(jù)來源：中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心從 2003 年商務(wù)公寓的出現(xiàn)到目前的發(fā)展成熟，這個市場僅僅經(jīng)歷了短短的八九年，但 已經(jīng)對傳統(tǒng)的辦公樓市場形成強大的沖擊， 逐漸占據(jù)辦公樓供應(yīng)量的半壁江山。 在這段時間 內(nèi)，商務(wù)公寓的發(fā)展可以劃分為三個階段： 200

3、3-2004 年形成階段、 2005-2009 年發(fā)展階段、 2010 年后成熟階段。在 2003-2004 年形成階段，商務(wù)公寓經(jīng)歷了從無到有、暴發(fā)性增長的階段。 2004 年共 有求是大廈、南方國際廣場、深南國際商務(wù)大廈、總部大廈等 10 個商務(wù)公寓項目開盤，總 供應(yīng)量約 42.58 萬平方米， 而當年深圳市辦公物業(yè)總供應(yīng)量為 98.31 萬平方米， 商務(wù)公寓占 總量的 43.31%，給純寫字樓市場帶來強大的沖擊。這種發(fā)展勢頭表明了商務(wù)公寓作為新興中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心物業(yè)類型， 具有強大的生命力， 而眾多物業(yè)一經(jīng)面市馬上被搶購一空， 更說明它具有巨大的 發(fā)展?jié)摿Α?005-2009 年是商

4、務(wù)公寓的發(fā)展階段，是被市場廣泛認識并接受的時期。在這階段，商 務(wù)公寓每年的供應(yīng)量相對較為穩(wěn)定，都集中在 10.00-20.00 萬平方米之間，相比 2004 年較 大幅度回落，這主要有兩個因素阻礙了它的發(fā)展。 首先， 在區(qū)域規(guī)劃的影響下，純寫字樓發(fā) 展異常迅猛，制約了商務(wù)公寓的發(fā)展，中心區(qū)、中心西區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)等商務(wù) 新興區(qū)域紛紛崛起， 是近年深圳辦公樓市場主要發(fā)展的片區(qū)， 它們的供應(yīng)量占比超過全市八 成，而作高起點規(guī)劃的城市 CBD、區(qū)域 CBD，它們主要以發(fā)展純寫字樓為主， 如中心區(qū)的 “十 三姐妹樓”。另外，商務(wù)公寓作為新生物業(yè)，在發(fā)展過程中遇到種種問題，如公司注冊等， 一度

5、引起爭議，令發(fā)展受阻。2010 年后商務(wù)公寓進入成熟階段，一方面，經(jīng)過近年來的探索，市場對商務(wù)公寓已全 面認識，產(chǎn)品進入成熟期；另一方面，隨著住宅市場受調(diào)控影響越來越明顯，商務(wù)公寓直接 受益，受到市場投資者廣泛關(guān)注。 2010 年商務(wù)公寓供應(yīng)量占全市辦公物業(yè)總量的45.89%，達到 2004 年以來的最高比例； 而 2011 年商務(wù)公寓的供應(yīng)占比也將穩(wěn)定在這比例， 世紀匯廣 場、英龍商務(wù)大廈、 田廈國際中心、 瑞思國際中心等共約提供 20.00 萬平方米的商務(wù)公寓供 應(yīng)面積，約占全市辦公供應(yīng)總量的 45.00%，商務(wù)公寓已進入穩(wěn)定發(fā)展期。1.1.2 主要供應(yīng)特點分析深圳商務(wù)公寓有前文所述的 9

6、 大特點，而其中最為顯著的是區(qū)域分布， 供應(yīng)量主要集中 在中心區(qū)及其輻射區(qū)域， 以及分布在深南大道邊上， 這是深圳商務(wù)公寓得天獨厚的有利因素。深圳商務(wù)公寓發(fā)展初期主要供應(yīng)量集中在中心區(qū)及其輻射區(qū)域，如 2004 年，超過總量 的 50.00% 。與住宅不同，選擇商務(wù)公寓的客戶主要是公司，地段和交通顯得尤為重要。中 心區(qū)及其輻射區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢不言而喻，如福田中心區(qū)的CBD 內(nèi)是比較單一的高端寫字樓群，相對缺乏公寓類物業(yè)，于是，商務(wù)公寓在其內(nèi)及其周圍應(yīng)運而生， 除了滿足部分中低端 市場外，還與寫字樓一爭長短。 商務(wù)公寓在生活、 商務(wù)配套方面， 可以對寫字樓形成很好的 補充。深圳的商務(wù)公寓總體供應(yīng)還

7、有一個特征： 在深南大道邊上， 或臨近深南大道。 呈現(xiàn)這種 特征的物業(yè)超過總供應(yīng)量的 85.00%，如羅湖的天俊· CEPA 時代、城市天地廣場、鴻隆世紀 廣場；福田的世紀匯廣場、東方新天地廣場、求是大廈、東方銀座、金潤大廈；南山國際市 長交流中心、 佳嘉豪商務(wù)大廈、 海岸卡夫諾等樓盤都是位于深南大道兩旁， 而卓越世紀中心、 金中環(huán)國際商務(wù)大廈、陽光華藝大廈等則臨近深南大道。深南大道不單是深圳的交通命脈， 還是深圳城市經(jīng)濟的黃金線。1.2 商務(wù)公寓市場需求分析5中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心7萬平方米寫字樓 商務(wù)公寓 注：商務(wù)公寓成交量為估算 數(shù)據(jù)來源：中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心1. 2.1 成交量

8、分析從商務(wù)公寓的銷售情況來看， 它已經(jīng)成為深圳辦公樓市場的主角之一， 與純寫字樓分庭 抗禮， 且有超越的勢頭。 商務(wù)公寓成交量受到供應(yīng)量及市場宏觀環(huán)境影響較大，第一個銷售高峰出現(xiàn)在 2004-2005 年，供應(yīng)量充足、 市場環(huán)境良好令其銷售可觀， 如求是大廈開盤不久 即售完、國際市長交流中心被內(nèi)部認購超過40.00%、城市天地廣場開盤第一天勁賣近400套等?！吧虅?wù)公寓”概念一出，一時風頭無兩，表現(xiàn)出極強的競爭力。2006-2008 年，辦公樓市場主要是純寫字樓迅猛發(fā)展的階段，造成商務(wù)公寓供應(yīng)受阻， 且有金融危機的影響，市場需求呈現(xiàn)較大幅度回落，年成交量在 10.00 萬平方米上下徘徊。 這段時

9、間，除了供應(yīng)量及市場因素影響外，還由于市場對“商務(wù)公寓”概念的不了解，如什 么類型的物業(yè)可以工商注冊、什么類型公司可在商務(wù)公寓注冊等，造成市場供求低迷。自 2009 年起，隨著深圳樓市的回暖，商務(wù)公寓也從新煥發(fā)魅力，供求再度回升，特別是卓越世紀中心、東方新天地廣場、 綠景廣場、澳新亞大廈等高素質(zhì)物業(yè)陸續(xù)上市，讓市場 徹底認識與接受了商務(wù)公寓，質(zhì)的變化也令投資者入市熱情倍增，成交量迅速上升。 2011年，商務(wù)公寓受到的矚目更為明顯，方面不受眾多樓市政策的影響，另一方面純寫字樓可售項目稀少， 令它們受到前所未有的關(guān)注， 如世紀匯廣場開盤高價熱銷、投資者對未開盤項目翹首企盼，商務(wù)公寓已經(jīng)成為純寫字樓

10、、商業(yè)后，投資者最為追捧的物業(yè)，2011 年其成交量將再度超越純寫字樓，成為辦公樓市場的主角。1. 2.2 成交客戶分析商務(wù)公寓需求對象主要有兩種： 中小企業(yè) （特別是成長型中小企業(yè)，包括個體經(jīng)營者和自由職業(yè)者） 、投資者，另外，也有部分較大型公司購買，他們一般購買幾套、半層或整層。隨著律師事務(wù)所、廣告、信息等新興行業(yè)的迅速興起，大批中小型公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所， 而不愿再躋身于混雜了自住戶的住宅或公寓。 但購買高檔寫字樓有兩個門檻使他們很難逾越， 一是最小面積單元偏大， 二是價格不菲， 而商務(wù)公寓很 好地解決了這些難題， 成為中小型公司落戶的首選對象。 特別是深圳的商

11、務(wù)公寓在位置、 立 面標準、 商務(wù)配套、 物管營運和服務(wù)等許多方面都非常接近寫字樓， 能夠很好的提升企業(yè)形 象。據(jù)不完全統(tǒng)計，在商務(wù)公寓的購買者中，中小型公司占大約70.00%比例，它們主要包括設(shè)計公司、企業(yè)管理顧問公司、信息咨詢公司、律師事務(wù)所、廣告公司、展覽公司等，它 們的面積需求一般都在 150 平方米以內(nèi)，商務(wù)公寓能夠滿足對空間分割靈活的需求。另一方面，投資者在商務(wù)公寓購買群中所占的比例越來越大，大約為25.00%。隨著住宅市場受到政策影響越來越大， 投資者對商務(wù)公寓關(guān)注度越來越高， 把其作為投資工具的人 越來越多。 這主要是因為商務(wù)公寓銷售靈活， 既可按住宅程序走， 也可按寫字樓程序

12、走，且 銷售價格低于寫字樓， 而租金則比普通公寓要高出許多。 投資者可以以較低的首付款獲得房 屋的使用權(quán)， 之后以高出每月還款額的租金出租而獲取投資回報。 另外由于這類物業(yè)通常分 布在寫字樓集聚區(qū)域，租金低于周邊同檔次的寫字樓，因此商務(wù)公寓客源相對廣泛和穩(wěn)定， 租戶為公司而非個人，租賃中的麻煩和糾紛少，所以特別適合私人投資。1.3 商務(wù)公寓價格分析圖3 歷年辦公物業(yè)與商務(wù)公寓成交價格走勢圖（ 2004-2011 年）40000數(shù)據(jù)來源：中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心商務(wù)公寓不單在功能結(jié)構(gòu)上越來越接近寫字樓， 銷售價格也不斷攀升， 與寫字樓價格相 差無幾，甚至越來越多項目超越純寫字樓。 從2004-201

13、1 年的辦公物業(yè)與商務(wù)公寓售價走勢 來看，兩者較為同步，而商務(wù)公寓售價升幅略大。 2004 年，商務(wù)公寓剛出現(xiàn)就在價格上表 現(xiàn)出強勢， 品質(zhì)較好的平均價格在 10000.00 元/ 平方米左右， 求是大廈、東方銀座、東方時 代廣場等更是高達 12000.00-13000.00 元/ 平方米，比 CBD 內(nèi)很多寫字樓的價格還髙。 2006-2008 年，是商務(wù)公寓發(fā)展的低潮，在價格上同樣如是，這段時間其售價與辦公樓表現(xiàn) 分化， 2006、2007 年甚至差距超過兩成，一方面由于市場焦點集中在純寫字樓，另一方面 這段時間沒有高品質(zhì)的項目供應(yīng)。 2009 年后，隨著商務(wù)公寓廣泛被市場認可，其售價重拾

14、 升勢，至 2011 年，其售價已十分接近辦公樓均價。特別是商務(wù)熱點區(qū)域，部分商務(wù)公寓售 價已經(jīng)超越片區(qū)大部分純寫字樓物業(yè)， 如中心區(qū)的卓越世紀中心、 東方新天地廣場， 以及華強北的世紀匯廣場等，它們的售價比周邊物業(yè)普遍高出 20.00-30.00% ，高品質(zhì)的商務(wù)公寓 已經(jīng)完全接軌高檔寫字樓。商務(wù)公寓售價除了受到質(zhì)量、區(qū)域，以及市場因素影響外，還受到其發(fā)展軌跡的影響。 2004-2005 年的第一批商務(wù)公寓，由于完全按寫字樓標準打造，且具有 70 年產(chǎn)權(quán)而大受歡 迎，售價也高開高走； 2006-2008 年，由于市場對商務(wù)公寓認識不夠， 相繼出現(xiàn)一批打著 “商 務(wù)公寓” 旗號，但物業(yè)性質(zhì)偏向

15、居住、 產(chǎn)權(quán)式公寓與酒店的物業(yè)， 在難以被商務(wù)市場接受下， 只好回歸住宅市場； 2009 年后，商務(wù)公寓回歸正統(tǒng)，與“商住樓”徹底分清界限，其售價 也水漲船高，不斷向?qū)懽謽强繑n。1.4 商務(wù)公寓的競爭分析1.4 1 商務(wù)公寓與商住樓的競爭分析商務(wù)公寓與商住樓相比， 在產(chǎn)品品質(zhì)、 商務(wù)用途、 商務(wù)設(shè)施和商務(wù)氛圍等軟硬件方面都 有質(zhì)的提升，兩者的競爭完全偏向商務(wù)公寓。表 1 深圳市各區(qū)的主要商住樓列表中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心南光?格 爵士大廈蘭情天數(shù)據(jù)來源：中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心首先，商務(wù)公寓的硬件比商住樓升級了許多。商住樓的各種硬件設(shè)施，包括戶型設(shè)計、 建材配備、 空間布局等方面都是以居住為主， 既不

16、能創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境， 又打破了居住的 純粹空間， 對商務(wù)辦公來說有很多美中不足的地方。 而商務(wù)公寓在硬件方面已經(jīng)向?qū)懽謽强?攏，建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、標準層高、開間進深、垂直交通系統(tǒng)、安保消防系統(tǒng)、智能網(wǎng)絡(luò) 系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、套內(nèi)使用率、配套設(shè)施等各項指標都越來越接近5A 寫字樓的標準。其次， 商務(wù)公寓在軟件方面也遠優(yōu)于商住樓。 商住樓也有一定的商務(wù)配套， 像商務(wù)中心 等，但商務(wù)公寓更具人性化，普遍設(shè)置有功能齊全的商務(wù)中心、便利的商場、 24 小時營業(yè) 的銀行、機票預(yù)訂處、健身房、康體中心、咖啡廳、淋浴房、美容美發(fā)等，更貼近人們的工 作、生活。1.4.2 商務(wù)公寓與寫字樓的競爭分析由于商務(wù)公寓在

17、使用年限、 土地出讓金、 按揭貸款等方面都明顯優(yōu)于寫字樓， 加之現(xiàn)在 的商務(wù)公寓已打破了傳統(tǒng)設(shè)計手法， 不斷創(chuàng)新建筑設(shè)計， 如大開間設(shè)計， 面積單位分割靈活， 既有寫字樓的商務(wù)中心又有中心花園、 生活會所和家居的廚衛(wèi)等設(shè)施， 這些都是成長型公司 非常看重的。 另外， 商務(wù)公寓在位置、 立面標準、 商務(wù)配套、 安保消防系統(tǒng)、 智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、 空調(diào)系統(tǒng)、 物管營運和服務(wù)等許多方面都非常接近寫字樓， 對寫字樓的業(yè)務(wù)形成了較大的沖且銷售價格普遍低于同檔投資回報率較高， 相對能擊。從投資的角度看，由于銷售靈活，并可按住宅辦理按揭貸款， 次的寫字樓， 租金則比普通公寓要高出許多且客源相對多和穩(wěn)定， 吸引投

18、資者的青睞。商務(wù)公寓近來熱銷深圳市場， 的確搶占了寫字樓的不少市場， 給寫字樓造成了較大的壓 力。而寫字樓方面已經(jīng)意識到商務(wù)公寓強大的生命力和沖擊力， 紛紛采取相應(yīng)措施來應(yīng)對這 場“硬仗”。一方面，控制成本，以相對低價格、高品質(zhì)來對陣商務(wù)公寓，吸引中小企業(yè)和 投資者， 如非商務(wù)熱點區(qū)域的寫字樓物業(yè)， 售價跟商務(wù)公寓的價格相差不大， 甚至還低于某 些商務(wù)公寓， 通過價格戰(zhàn)搶回一定的市場份額。 另一方面， 寫字樓走跟商務(wù)公寓不同的差異 化路線，拓展不同的領(lǐng)域，如國際商務(wù)高端策略、 “總部經(jīng)濟”概念、半層甚至整層銷售策 略等，把商務(wù)公寓無法比擬的優(yōu)勢充分顯示出來，占領(lǐng)市場。商務(wù)公寓和寫字樓的競爭將會

19、持續(xù)下去， 隨著商務(wù)公寓建設(shè)的加快， 它們的競爭也將加 劇，從長遠來看，適應(yīng)市場需求的高品質(zhì)、相對低價格商務(wù)公寓將越來越多，競爭也將從商 務(wù)熱點區(qū)域延伸至新興區(qū)域。二、商務(wù)公寓的發(fā)展趨勢分析2.1 向?qū)I(yè)化發(fā)展在新經(jīng)濟的帶動下， 大批中小企業(yè)涌現(xiàn)， 他們找一處物美價廉的物業(yè)作為辦公新平臺的 需求十分迫切， 這就為商務(wù)公寓的發(fā)展提供了廣闊的空間， 特別是深圳市政府對各區(qū)的功能 從新定位后， 商務(wù)公寓更是面臨著一個前所未有的發(fā)展機會 , 其概念在市場的培育下逐步合 理、成熟，商務(wù)公寓所蘊藏的巨大市場在短期內(nèi)將得到充分的釋放。深圳的商務(wù)公寓跟以前的商住樓有天囊之別， 是一批高起點、 高層次的建筑物，

20、 在產(chǎn)品 質(zhì)量、配套設(shè)施、價格等多方面都接近高檔寫字樓，宜商宜住，受到市場熱烈的追捧。但商 務(wù)公寓也面臨著跟商住樓同樣的尷尬， 它是以公寓或者普通住宅立項， 較之寫字樓項目， 在 土地出讓金一項減少了近 40.00%的土地成本，但另一方面，它的建筑風格、質(zhì)量等基本都 是以寫字樓為標準， 大大增加了建設(shè)成本， 這就造成了價格利于商用銷售， 而不利于住宅銷 售。但從深圳目前市場來看， 商務(wù)公寓 “住”的功能還是占很大比例， 不利于其未來的發(fā)展。商務(wù)公寓如果還是沿著“宜商宜住” 、“有商有住” 的路線發(fā)展下去，極有可能成為“商 不成”“住不成”的雞肋產(chǎn)品， 在形態(tài)上， “純商務(wù)公寓”才是它的發(fā)展方向

21、。 “純商務(wù)公 寓”倡導(dǎo)商、住涇渭分明 ，將自住的客戶拒之門外，保證了樓宇環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將商務(wù) 公寓純粹設(shè)計成辦公場所，為中小企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境。 2009 年后，深圳商務(wù)公寓的 產(chǎn)品已趨完善，較貼近市場需求，商務(wù)配套、空間分割、物業(yè)管理等方面也較為完善，利于 商務(wù)辦公。未來，商務(wù)公寓將沿著專業(yè)化繼續(xù)發(fā)展，成為中小企發(fā)展的助推器。2.2 向新興區(qū)域發(fā)展從這幾年深圳商務(wù)公寓發(fā)展來看， 主要供應(yīng)量集中在商務(wù)熱點片區(qū)及其輻射區(qū)域， 如供 應(yīng)量較大的 2004 年，新推出的商務(wù)公寓項目主要集中在中心區(qū)、中心西區(qū)，供應(yīng)面積占總 量 52.90%；2009 年更是明顯，它們的供應(yīng)比例高達 86.71%。另外，深圳的商務(wù)公寓總體供 應(yīng)還有一個特征： 在深南大道邊上， 或臨近深南大道， 呈現(xiàn)這種特征的物業(yè)超過總供應(yīng)量的 85.00%。毫無疑問， 優(yōu)良的地段讓商務(wù)公寓更具發(fā)展前景， 但畢竟這種資源有限， 且商務(wù)公寓主 要為中小企業(yè)服務(wù)， 它們在開拓新興商務(wù)區(qū)域方面具有較大優(yōu)勢， 也是未來發(fā)展的主要方向 之一。 辦公