房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析

1、房地產(chǎn)投資分析 第六章 房地產(chǎn)投資 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)投資分析 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的基本原理，重點(diǎn)掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的方法，熟的基本原理，重點(diǎn)掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的方法，熟悉國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的程序，理解國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)悉國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的程序，理解國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別，了解影子價(jià)格在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中務(wù)分析的區(qū)別，了解影子價(jià)格在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的重要作用，一般了解影子價(jià)格的測(cè)算方法。的重要作用，一般了解影子價(jià)格的測(cè)算方法。房地產(chǎn)投資分析第第 一一 節(jié)節(jié)概概 述述第第 二二 節(jié)節(jié)費(fèi)費(fèi) 用用 與與 效效 益益 的的 度度 量量 與與

2、識(shí)識(shí) 別別第第 三三 節(jié)節(jié)國(guó)國(guó) 民民 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 分分 析析 的的 國(guó)國(guó) 家家 參參 數(shù)數(shù)第第 四四 節(jié)節(jié)分分 析析 方方 法法 和和 指指 標(biāo)標(biāo) 體體 系系第第 六六 章章 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 投投 資資 購(gòu)購(gòu) 民民 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 分分 析析房地產(chǎn)投資分析第一節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析概論 一一 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的概念、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的概念 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是按照資源合理配置的原則，是按照資源合理配置的原則，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，用一套國(guó)家參數(shù)計(jì)算、從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，用一套國(guó)家參數(shù)計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，以分分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的經(jīng)濟(jì)分析方

3、法。析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的經(jīng)濟(jì)分析方法。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。 房地產(chǎn)投資分析 二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的必要性二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的必要性 在經(jīng)濟(jì)分析中，僅僅做財(cái)務(wù)分析是不夠的。在經(jīng)濟(jì)分析中，僅僅做財(cái)務(wù)分析是不夠的。財(cái)務(wù)分析使用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目的效益和成本的，財(cái)務(wù)分析使用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目的效益和成本的，由于種種原因，我國(guó)現(xiàn)行價(jià)格嚴(yán)重失真，主要表由于種種原因，我國(guó)現(xiàn)行價(jià)格嚴(yán)重失真，主要表現(xiàn)為比價(jià)不合理。另外，財(cái)務(wù)分析只局限以現(xiàn)行現(xiàn)為比價(jià)不合理。另外，財(cái)務(wù)分析只局限以現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目自身的

4、收益和成本，而沒(méi)有考慮項(xiàng)價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目自身的收益和成本，而沒(méi)有考慮項(xiàng)目建成使用后使國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)所產(chǎn)生的效益目建成使用后使國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)所產(chǎn)生的效益和付出的代價(jià)。也就是說(shuō)，財(cái)務(wù)分析只考慮了內(nèi)和付出的代價(jià)。也就是說(shuō)，財(cái)務(wù)分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用，而沒(méi)有考慮項(xiàng)目所帶來(lái)的外部效益和內(nèi)部費(fèi)用，而沒(méi)有考慮項(xiàng)目所帶來(lái)的外部效益和外部費(fèi)用。部效益和外部費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別項(xiàng)目項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析目標(biāo)目標(biāo)企業(yè)盈利最大化企業(yè)盈利最大化國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大化化出發(fā)點(diǎn)出發(fā)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的企業(yè)國(guó)民經(jīng)

5、濟(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)格價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格影子價(jià)格影子價(jià)格參數(shù)參數(shù)官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率或銀行的貸款利而異的基準(zhǔn)收益率或銀行的貸款利率作為折現(xiàn)率。率作為折現(xiàn)率。影子匯率；全國(guó)統(tǒng)影子匯率；全國(guó)統(tǒng)一使用的社會(huì)折現(xiàn)一使用的社會(huì)折現(xiàn)率率外部性外部性不計(jì)不計(jì)計(jì)入計(jì)入計(jì)算計(jì)算指標(biāo)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等房地產(chǎn)投資分析 四、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的原理四、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的原理 1.費(fèi)用效益分析的基本原理和方法費(fèi)用效益分析的基本原理和方法 費(fèi)用效益分析費(fèi)用效益分析是從國(guó)家和整個(gè)社會(huì)的角

6、度出發(fā)，全面是從國(guó)家和整個(gè)社會(huì)的角度出發(fā)，全面地、綜合地分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的一種科學(xué)的方法。地、綜合地分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的一種科學(xué)的方法。 基本問(wèn)題基本問(wèn)題是是計(jì)算影子價(jià)格、影子匯率及項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)濟(jì)計(jì)算影子價(jià)格、影子匯率及項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，估算對(duì)未來(lái)效益和費(fèi)用折現(xiàn)的社會(huì)折現(xiàn)率，并效益和費(fèi)用，估算對(duì)未來(lái)效益和費(fèi)用折現(xiàn)的社會(huì)折現(xiàn)率，并對(duì)凈效益，即每年的經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用之差進(jìn)行折現(xiàn)，最后對(duì)對(duì)凈效益，即每年的經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用之差進(jìn)行折現(xiàn)，最后對(duì)計(jì)算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和判斷。計(jì)算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和判斷。房地產(chǎn)投資分析 基本要求基本要求是要以最小的費(fèi)用取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。是要以最小的

7、費(fèi)用取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 基本指標(biāo)基本指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率。經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值是用社會(huì)折現(xiàn)率對(duì)各年凈效益進(jìn)行折現(xiàn)而獲得凈現(xiàn)值是用社會(huì)折現(xiàn)率對(duì)各年凈效益進(jìn)行折現(xiàn)而獲得的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，該項(xiàng)目值得實(shí)施；的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，該項(xiàng)目值得實(shí)施；經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會(huì)折現(xiàn)率，該項(xiàng)目方能經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會(huì)折現(xiàn)率，該項(xiàng)目方能接受。接受。2.費(fèi)用與效益費(fèi)用與效益 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的費(fèi)用是指因項(xiàng)目建設(shè)而使國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的費(fèi)用是指因項(xiàng)目建設(shè)而使國(guó)民經(jīng)濟(jì)所付出的代價(jià)，包括項(xiàng)目自身的和其他國(guó)民經(jīng)民經(jīng)濟(jì)所付出的代價(jià)，包括項(xiàng)目自身的和其他國(guó)民經(jīng)

8、濟(jì)部門(mén)所付出的代價(jià)。該費(fèi)用包括濟(jì)部門(mén)所付出的代價(jià)。該費(fèi)用包括內(nèi)部費(fèi)用內(nèi)部費(fèi)用和和外部費(fèi)外部費(fèi)用用兩部分。兩部分。房地產(chǎn)投資分析 內(nèi)部費(fèi)用和外部費(fèi)用內(nèi)部費(fèi)用和外部費(fèi)用 內(nèi)部費(fèi)用內(nèi)部費(fèi)用是指用影子價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目投入物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。是指用影子價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目投入物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 外部費(fèi)用外部費(fèi)用是指社會(huì)為項(xiàng)目付出了代價(jià)，而項(xiàng)目本身并不需要是指社會(huì)為項(xiàng)目付出了代價(jià)，而項(xiàng)目本身并不需要支付的那部分費(fèi)用。支付的那部分費(fèi)用。 項(xiàng)目的費(fèi)用是用項(xiàng)目的費(fèi)用是用機(jī)會(huì)成本機(jī)會(huì)成本來(lái)度量。來(lái)度量。 顯而易見(jiàn)，項(xiàng)目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，顯而易見(jiàn)，項(xiàng)目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，投入到某項(xiàng)目上，就失去了

9、用于別的用途獲得效益的機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)投入到某項(xiàng)目上，就失去了用于別的用途獲得效益的機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)成本實(shí)質(zhì)上是一種被放棄的效益。成本實(shí)質(zhì)上是一種被放棄的效益。 用機(jī)會(huì)成本度量費(fèi)用，就可以把項(xiàng)目的效益和費(fèi)用放在一個(gè)用機(jī)會(huì)成本度量費(fèi)用，就可以把項(xiàng)目的效益和費(fèi)用放在一個(gè)共同可比的標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行度量和分析，即取得的效益與放棄的效益共同可比的標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行度量和分析，即取得的效益與放棄的效益的比較，若前者大于后者，項(xiàng)目可以接受；反之，項(xiàng)目不可以接的比較，若前者大于后者，項(xiàng)目可以接受；反之，項(xiàng)目不可以接受。受。房地產(chǎn)投資分析 項(xiàng)目效益和外部效應(yīng)項(xiàng)目效益和外部效應(yīng) 項(xiàng)目效益是指項(xiàng)目為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)，分為內(nèi)部項(xiàng)目效益是指項(xiàng)目

10、為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)，分為內(nèi)部效益和外部效益。效益和外部效益。 內(nèi)部效益內(nèi)部效益是項(xiàng)目產(chǎn)出物用影子價(jià)格計(jì)算的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。是項(xiàng)目產(chǎn)出物用影子價(jià)格計(jì)算的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 外部效益外部效益是項(xiàng)目為社會(huì)做出的貢獻(xiàn)，而項(xiàng)目本身并未是項(xiàng)目為社會(huì)做出的貢獻(xiàn)，而項(xiàng)目本身并未 得到的那部分效益。得到的那部分效益。 外部效應(yīng)外部效應(yīng)就是項(xiàng)目帶來(lái)的外部費(fèi)用和效益。項(xiàng)目本身就是項(xiàng)目帶來(lái)的外部費(fèi)用和效益。項(xiàng)目本身 反映不出來(lái)，而反映在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他部門(mén)。反映不出來(lái)，而反映在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他部門(mén)。 外部效益可以是有形的，也可以是無(wú)形的；外部效益可以是有形的，也可以是無(wú)形的； 有的可以計(jì)量，有的不可以計(jì)量。有的可以計(jì)量，有的不可以計(jì)量

11、。 房地產(chǎn)投資分析 國(guó)家參數(shù)國(guó)家參數(shù) 國(guó)家參數(shù)國(guó)家參數(shù)是在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中為計(jì)算效益和費(fèi)用，是在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中為計(jì)算效益和費(fèi)用，衡量技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而使用的一些參數(shù)。國(guó)家參數(shù)包括影子衡量技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而使用的一些參數(shù)。國(guó)家參數(shù)包括影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等。價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等。 從原則上講，國(guó)家參數(shù)應(yīng)該對(duì)所有部門(mén)，地區(qū)和項(xiàng)從原則上講，國(guó)家參數(shù)應(yīng)該對(duì)所有部門(mén)，地區(qū)和項(xiàng)目都是一樣的。只有在非常特殊的條件下才可能不一致。目都是一樣的。只有在非常特殊的條件下才可能不一致。國(guó)家參數(shù)隨時(shí)間、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件的變化而應(yīng)該不斷變化，國(guó)家參數(shù)隨時(shí)間、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件的變化而應(yīng)該不斷變化，

12、也就是說(shuō)它應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。在不同的時(shí)期，國(guó)家有不同的也就是說(shuō)它應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。在不同的時(shí)期，國(guó)家有不同的經(jīng)濟(jì)政策和價(jià)值判斷，所以應(yīng)該有不同的國(guó)家參數(shù)。經(jīng)濟(jì)政策和價(jià)值判斷，所以應(yīng)該有不同的國(guó)家參數(shù)。房地產(chǎn)投資分析五、房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的程序五、房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的程序 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析有兩種方式：一是在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析有兩種方式：一是在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行, 二是直接做國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析。二是直接做國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析。 （一）在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析（一）在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析.效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整（）剔除已計(jì)入財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的轉(zhuǎn)移支付。（）剔除已計(jì)

13、入財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的轉(zhuǎn)移支付。（）識(shí)別項(xiàng)目的外部費(fèi)用和外部效益，對(duì)能進(jìn)行（）識(shí)別項(xiàng)目的外部費(fèi)用和外部效益，對(duì)能進(jìn)行 定量的應(yīng)進(jìn)行定量計(jì)算，對(duì)不能或無(wú)法進(jìn)行定量的應(yīng)做定量的應(yīng)進(jìn)行定量計(jì)算，對(duì)不能或無(wú)法進(jìn)行定量的應(yīng)做定性描述。定性描述。房地產(chǎn)投資分析 .效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整 （）建設(shè)投資的調(diào)整（）建設(shè)投資的調(diào)整 剔除屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的引進(jìn)設(shè)備、剔除屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的引進(jìn)設(shè)備、材料的材料的 關(guān)稅和增值稅，并運(yùn)用影子匯率、影子運(yùn)費(fèi)關(guān)稅和增值稅，并運(yùn)用影子匯率、影子運(yùn)費(fèi)和貿(mào)易費(fèi)用對(duì)引進(jìn)設(shè)備價(jià)值進(jìn)行調(diào)整；對(duì)于國(guó)內(nèi)設(shè)和貿(mào)易費(fèi)用對(duì)引進(jìn)設(shè)備價(jià)值進(jìn)行調(diào)整；對(duì)于國(guó)內(nèi)設(shè)備價(jià)值則用其影

14、子備價(jià)值則用其影子 價(jià)格、影子運(yùn)費(fèi)和貿(mào)易費(fèi)用進(jìn)行價(jià)格、影子運(yùn)費(fèi)和貿(mào)易費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整。房地產(chǎn)投資分析 根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用影子工資、貨物和電力影子價(jià)格調(diào)整建筑費(fèi)用，影子工資、貨物和電力影子價(jià)格調(diào)整建筑費(fèi)用，或通過(guò)建筑工程影子價(jià)格換算系數(shù)直接調(diào)整建或通過(guò)建筑工程影子價(jià)格換算系數(shù)直接調(diào)整建筑費(fèi)用。筑費(fèi)用。 若安裝工程中的材料費(fèi)占較大比重或有進(jìn)口安若安裝工程中的材料費(fèi)占較大比重或有進(jìn)口安裝材料，也應(yīng)按材料的影子價(jià)格調(diào)整安裝費(fèi)用。裝材料，也應(yīng)按材料的影子價(jià)格調(diào)整安裝費(fèi)用。 用土地的影子費(fèi)用代替占用土地的實(shí)際費(fèi)用。用土地的影子費(fèi)用代替占用土地

15、的實(shí)際費(fèi)用。 剔除漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。剔除漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 調(diào)整其他費(fèi)用。調(diào)整其他費(fèi)用。 房地產(chǎn)投資分析 （2）流動(dòng)資金的調(diào)整）流動(dòng)資金的調(diào)整 調(diào)整由于流動(dòng)資金估算的基礎(chǔ)的變動(dòng)引起的流動(dòng)資調(diào)整由于流動(dòng)資金估算的基礎(chǔ)的變動(dòng)引起的流動(dòng)資 金占用量的變化。金占用量的變化。 （ 3）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整 對(duì)于出租性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析對(duì)于出租性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 時(shí)，存在對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整問(wèn)題。分析時(shí)，可以先時(shí)，存在對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整問(wèn)題。分析時(shí)，可以先 用影子價(jià)格、影子工資等參數(shù)確定經(jīng)營(yíng)期的各項(xiàng)費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資等參數(shù)確定經(jīng)營(yíng)期的各項(xiàng)費(fèi)用， 然然 后進(jìn)行加總。出租性房

16、地產(chǎn)在銷售階段也可以進(jìn)行后進(jìn)行加總。出租性房地產(chǎn)在銷售階段也可以進(jìn)行 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整。營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整。 （4）銷售或出租收入的調(diào)整）銷售或出租收入的調(diào)整 先確定房地產(chǎn)出售或出租時(shí)的影子價(jià)格或影子租金，先確定房地產(chǎn)出售或出租時(shí)的影子價(jià)格或影子租金， 然后重新計(jì)算銷售收入。然后重新計(jì)算銷售收入。 （5）在涉及外匯借款時(shí)，要用影子匯率計(jì)算外匯本金）在涉及外匯借款時(shí)，要用影子匯率計(jì)算外匯本金 及其利息。及其利息。房地產(chǎn)投資分析 （二）（二） 直接進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析直接進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析1.識(shí)別并計(jì)算內(nèi)部收益率識(shí)別并計(jì)算內(nèi)部收益率 根據(jù)一定原則，確定項(xiàng)目產(chǎn)品的影子價(jià)格，并計(jì)根據(jù)一定原則，確定項(xiàng)目產(chǎn)品的影子

17、價(jià)格，并計(jì) 算出項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。算出項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。2.進(jìn)行投資估算進(jìn)行投資估算 用貨物的影子價(jià)格、土地的影子費(fèi)用、影子工資、用貨物的影子價(jià)格、土地的影子費(fèi)用、影子工資、 社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)直接進(jìn)行項(xiàng)目的投資估算。社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)直接進(jìn)行項(xiàng)目的投資估算。3.流動(dòng)資金的估算流動(dòng)資金的估算4.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的估算經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的估算5.識(shí)別項(xiàng)目的內(nèi)部效益和外部效益，盡可能地進(jìn)行定識(shí)別項(xiàng)目的內(nèi)部效益和外部效益，盡可能地進(jìn)行定 量或定量化估算。量或定量化估算。6.編制報(bào)表，計(jì)算和分析相關(guān)指標(biāo)。編制報(bào)表，計(jì)算和分析相關(guān)指標(biāo)。 房地產(chǎn)投資分析第二節(jié) 費(fèi)用和效益的識(shí)別與度量 正確識(shí)別效益和費(fèi)用是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析正確正

18、確識(shí)別效益和費(fèi)用是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析正確性的重要條件。性的重要條件。 識(shí)別效益和費(fèi)用的基本原則是：凡項(xiàng)目對(duì)國(guó)民識(shí)別效益和費(fèi)用的基本原則是：凡項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)，均計(jì)為項(xiàng)目的效益；凡國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)，均計(jì)為項(xiàng)目的效益；凡國(guó)民經(jīng)濟(jì)為該項(xiàng)目所付出的代價(jià)，均計(jì)為項(xiàng)目的費(fèi)用。為該項(xiàng)目所付出的代價(jià)，均計(jì)為項(xiàng)目的費(fèi)用。 一、費(fèi)用的識(shí)別與度量一、費(fèi)用的識(shí)別與度量 識(shí)別與度量費(fèi)用有以下四種情況識(shí)別與度量費(fèi)用有以下四種情況: 房地產(chǎn)投資分析（一）因項(xiàng)目建設(shè)而增加項(xiàng)目所需投入物（一）因項(xiàng)目建設(shè)而增加項(xiàng)目所需投入物 的社會(huì)供給量的社會(huì)供給量 即因?yàn)轫?xiàng)目大量使用投入物引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加生即因?yàn)轫?xiàng)目大量使用投入物

19、引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加生產(chǎn)來(lái)滿足這種需求。事實(shí)上，社會(huì)為了滿足增加的需要，產(chǎn)來(lái)滿足這種需求。事實(shí)上，社會(huì)為了滿足增加的需要，消耗了有限的資源。項(xiàng)目投入物所帶來(lái)的費(fèi)用是為增消耗了有限的資源。項(xiàng)目投入物所帶來(lái)的費(fèi)用是為增加社會(huì)供給量所消耗的資源的真實(shí)成本，也就是作為加社會(huì)供給量所消耗的資源的真實(shí)成本，也就是作為項(xiàng)目投入物的資源的機(jī)會(huì)成本。項(xiàng)目投入物的資源的機(jī)會(huì)成本。房地產(chǎn)投資分析（二）減少對(duì)其他企業(yè)的供給（二）減少對(duì)其他企業(yè)的供給即是說(shuō)，項(xiàng)目投入物是減少對(duì)其他企業(yè)的供給而轉(zhuǎn)移即是說(shuō)，項(xiàng)目投入物是減少對(duì)其他企業(yè)的供給而轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供給而不能過(guò)來(lái)的。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供

20、給而不能生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價(jià)格計(jì)算的邊際效用即項(xiàng)目的費(fèi)用。生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價(jià)格計(jì)算的邊際效用即項(xiàng)目的費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析（三）（三） 增加進(jìn)口或減少出口增加進(jìn)口或減少出口 增加進(jìn)口增加進(jìn)口是指項(xiàng)目建設(shè)使國(guó)家不得不增加進(jìn)口，以是指項(xiàng)目建設(shè)使國(guó)家不得不增加進(jìn)口，以滿足項(xiàng)目對(duì)投入物的需要。項(xiàng)目的費(fèi)用可看作是國(guó)滿足項(xiàng)目對(duì)投入物的需要。項(xiàng)目的費(fèi)用可看作是國(guó)家為增加進(jìn)口而多支付的外匯。家為增加進(jìn)口而多支付的外匯。 減少出口減少出口是指因建設(shè)項(xiàng)目使用了國(guó)家準(zhǔn)備出口的商是指因建設(shè)項(xiàng)目使用了國(guó)家準(zhǔn)備出口的商品作為投入物，從而減少了國(guó)家的出口量。項(xiàng)目費(fèi)品作為投入物，從而減少了國(guó)家的出口量。項(xiàng)目費(fèi)用可以看作是國(guó)家因減

21、少出口而損失的外匯收入。用可以看作是國(guó)家因減少出口而損失的外匯收入。房地產(chǎn)投資分析 （四）外部費(fèi)用（四）外部費(fèi)用 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中所考慮的外部費(fèi)用主要是房在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中所考慮的外部費(fèi)用主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中所產(chǎn)生的環(huán)境污染給社會(huì)造成的損地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中所產(chǎn)生的環(huán)境污染給社會(huì)造成的損失。失。 環(huán)境污染主要由水污染和施工噪音污染等。環(huán)境污染主要由水污染和施工噪音污染等。 對(duì)于項(xiàng)目所造成的污染，首先要進(jìn)行鑒別，并對(duì)于項(xiàng)目所造成的污染，首先要進(jìn)行鑒別，并與國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，考察其污染程度，然與國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，考察其污染程度，然后對(duì)污染的代價(jià)盡可能予以量化。后對(duì)污染的代價(jià)盡可能予以量化。房

22、地產(chǎn)投資分析 二、效益的識(shí)別與度量二、效益的識(shí)別與度量 識(shí)別和度量效益，有以下四種情況：識(shí)別和度量效益，有以下四種情況： （一）項(xiàng)目投產(chǎn)后增加總的供給量（一）項(xiàng)目投產(chǎn)后增加總的供給量 也就是說(shuō)，增加了國(guó)內(nèi)的最終消費(fèi)品或中間產(chǎn)品。也就是說(shuō)，增加了國(guó)內(nèi)的最終消費(fèi)品或中間產(chǎn)品。從理論上講，其效益可用消費(fèi)者或用戶愿支付價(jià)格度從理論上講，其效益可用消費(fèi)者或用戶愿支付價(jià)格度量。在當(dāng)前條件下，這種消費(fèi)者或用戶愿意支付的價(jià)量。在當(dāng)前條件下，這種消費(fèi)者或用戶愿意支付的價(jià)格是不易確定的，但可以用依據(jù)調(diào)價(jià)方法調(diào)整后的價(jià)格是不易確定的，但可以用依據(jù)調(diào)價(jià)方法調(diào)整后的價(jià)格度量。格度量。房地產(chǎn)投資分析（二）項(xiàng)目建成后減少了

23、其他企業(yè)的房地（二）項(xiàng)目建成后減少了其他企業(yè)的房地 產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量 從整個(gè)社會(huì)來(lái)講，在一定時(shí)期內(nèi)，沒(méi)有增加房地從整個(gè)社會(huì)來(lái)講，在一定時(shí)期內(nèi)，沒(méi)有增加房地產(chǎn)數(shù)量，只是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，代替了其他房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量，只是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，代替了其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的等量房地產(chǎn)供給。從理論上講，這種情開(kāi)發(fā)企業(yè)的等量房地產(chǎn)供給。從理論上講，這種情況下的項(xiàng)目效益是被代替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)橥．a(chǎn)況下的項(xiàng)目效益是被代替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)橥．a(chǎn)或減少開(kāi)工而節(jié)省下來(lái)的資源價(jià)值。這些資源價(jià)值或減少開(kāi)工而節(jié)省下來(lái)的資源價(jià)值。這些資源價(jià)值用原支付價(jià)格度量。用原支付價(jià)格度量。 （三）增加出口（三）增加出口 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，

24、增加出口是指項(xiàng)目竣工驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，增加出口是指項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用后，增加外銷房的數(shù)量，項(xiàng)目效益是收、交付使用后，增加外銷房的數(shù)量，項(xiàng)目效益是增加的外匯收入。增加的外匯收入。房地產(chǎn)投資分析（四）外部效益（四）外部效益 外部效益的表現(xiàn)形式多種多樣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中所外部效益的表現(xiàn)形式多種多樣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中所考慮的外部效益主要包括以下幾個(gè)方面：考慮的外部效益主要包括以下幾個(gè)方面： 1.技術(shù)進(jìn)步技術(shù)進(jìn)步 這種效益大部分被項(xiàng)目吸收，但由于人員流動(dòng)、技術(shù)這種效益大部分被項(xiàng)目吸收，但由于人員流動(dòng)、技術(shù)的交流，這些技術(shù)可能給整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)好處。的交流，這些技術(shù)可能給整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)

25、好處。這部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。這部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。 2.項(xiàng)目帶來(lái)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)項(xiàng)目帶來(lái)的關(guān)聯(lián)效應(yīng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施 將給其將給其“上游上游”和和“下游下游”企業(yè)帶企業(yè)帶來(lái)效益，稱之為關(guān)聯(lián)效應(yīng)。來(lái)效益，稱之為關(guān)聯(lián)效應(yīng)?！吧嫌紊嫌巍逼髽I(yè)企業(yè)是為項(xiàng)目提供建是為項(xiàng)目提供建材、設(shè)備及其它各種服務(wù)的企業(yè)；材、設(shè)備及其它各種服務(wù)的企業(yè)；“下游下游”企業(yè)企業(yè)是項(xiàng)目為是項(xiàng)目為其提供原料或半成品的企業(yè)。其提供原料或半成品的企業(yè)。 關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)是一個(gè)部門(mén)（或項(xiàng)目）在投入或產(chǎn)出上與其他部是一個(gè)部門(mén)（或項(xiàng)目）在投入或產(chǎn)出上與其他部門(mén)（或項(xiàng)目）之間的聯(lián)系。門(mén)（或項(xiàng)目）之間的

26、聯(lián)系。 房地產(chǎn)投資分析 三、轉(zhuǎn)移支付三、轉(zhuǎn)移支付 在識(shí)別與度量效益與費(fèi)用時(shí)，要剔除轉(zhuǎn)移支付。在識(shí)別與度量效益與費(fèi)用時(shí)，要剔除轉(zhuǎn)移支付。 所謂所謂轉(zhuǎn)移支付轉(zhuǎn)移支付，是指那些既不需要消耗國(guó)民經(jīng)濟(jì)，是指那些既不需要消耗國(guó)民經(jīng)濟(jì)資源，又不增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入，只是一種歸屬權(quán)轉(zhuǎn)讓的資源，又不增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入，只是一種歸屬權(quán)轉(zhuǎn)讓的款項(xiàng)，包括稅金、補(bǔ)貼和國(guó)內(nèi)貸款利息等。款項(xiàng)，包括稅金、補(bǔ)貼和國(guó)內(nèi)貸款利息等。 （一）稅金（一）稅金 在項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，稅金是一項(xiàng)財(cái)務(wù)支出。項(xiàng)目上在項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，稅金是一項(xiàng)財(cái)務(wù)支出。項(xiàng)目上繳稅金就要減少其凈效益，但是項(xiàng)目納稅并未減少國(guó)民繳稅金就要減少其凈效益，但是項(xiàng)目納稅并未減少國(guó)民

27、收入，也未產(chǎn)生社會(huì)資源的變動(dòng)，只不過(guò)將項(xiàng)目的這筆收入，也未產(chǎn)生社會(huì)資源的變動(dòng)，只不過(guò)將項(xiàng)目的這筆貨幣轉(zhuǎn)移到政府手中。從整個(gè)國(guó)家角度看，稅金并不是貨幣轉(zhuǎn)移到政府手中。從整個(gè)國(guó)家角度看，稅金并不是經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是從社會(huì)資源增減角度考察項(xiàng)經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是從社會(huì)資源增減角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，稅金并不反映資源的變動(dòng)，因此不應(yīng)目的效益和費(fèi)用，稅金并不反映資源的變動(dòng)，因此不應(yīng)把稅金作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的效益或費(fèi)用。把稅金作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的效益或費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析 （二）補(bǔ)貼（二）補(bǔ)貼 補(bǔ)貼是一種貨幣流動(dòng)方向與稅金相反的轉(zhuǎn)移支付。補(bǔ)貼是一種貨幣流動(dòng)方向與稅金相反的轉(zhuǎn)移支付。從社會(huì)資源

28、變化的角度分析，可以看出，補(bǔ)貼既未增從社會(huì)資源變化的角度分析，可以看出，補(bǔ)貼既未增加社會(huì)資源，也未減少社會(huì)資源，只是貨幣在項(xiàng)目和加社會(huì)資源，也未減少社會(huì)資源，只是貨幣在項(xiàng)目和政府間的轉(zhuǎn)移。所以不應(yīng)把補(bǔ)貼作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分政府間的轉(zhuǎn)移。所以不應(yīng)把補(bǔ)貼作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的效益或費(fèi)用。析的效益或費(fèi)用。 （三）國(guó)內(nèi)貸款利息（三）國(guó)內(nèi)貸款利息 項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)貸款利息也是一種轉(zhuǎn)移支付。在財(cái)務(wù)項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)貸款利息也是一種轉(zhuǎn)移支付。在財(cái)務(wù)分析中，它是作為項(xiàng)目的費(fèi)用來(lái)處理的，但從國(guó)民經(jīng)分析中，它是作為項(xiàng)目的費(fèi)用來(lái)處理的，但從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度考察項(xiàng)目，它是由項(xiàng)目拿出一部分款項(xiàng)轉(zhuǎn)付給濟(jì)角度考察項(xiàng)目，它是由項(xiàng)目拿出一部分款項(xiàng)

29、轉(zhuǎn)付給金融機(jī)構(gòu)。這種轉(zhuǎn)付并沒(méi)有增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的收入或增金融機(jī)構(gòu)。這種轉(zhuǎn)付并沒(méi)有增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的收入或增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的資源消耗。加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的資源消耗。房地產(chǎn)投資分析第三節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的國(guó)家參數(shù) （一）影子價(jià)格（一）影子價(jià)格 影子價(jià)格影子價(jià)格是指當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)時(shí)，能夠是指當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)時(shí)，能夠反映社會(huì)勞動(dòng)的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況反映社會(huì)勞動(dòng)的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價(jià)格。即是說(shuō)，影子價(jià)格是人為確定的，但比交換價(jià)格的價(jià)格。即是說(shuō)，影子價(jià)格是人為確定的，但比交換價(jià)格更為合理。所謂合理，從定價(jià)原則看，它應(yīng)該能更好地反更為合理。所謂合理，從定價(jià)原則看，它應(yīng)

30、該能更好地反映產(chǎn)品的價(jià)值，反映市場(chǎng)供需狀況，反映資源稀缺程度；映產(chǎn)品的價(jià)值，反映市場(chǎng)供需狀況，反映資源稀缺程度；從價(jià)格產(chǎn)出的效果看，應(yīng)該能使資源配置向最優(yōu)化方向發(fā)從價(jià)格產(chǎn)出的效果看，應(yīng)該能使資源配置向最優(yōu)化方向發(fā)展。展。 影子價(jià)格反映在項(xiàng)目的產(chǎn)出上是一種消費(fèi)者支付意影子價(jià)格反映在項(xiàng)目的產(chǎn)出上是一種消費(fèi)者支付意愿或愿付原則；影子價(jià)格反映在項(xiàng)目的投入上，是資源不愿或愿付原則；影子價(jià)格反映在項(xiàng)目的投入上，是資源不投入到該項(xiàng)目上，而投入到其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所帶來(lái)的效益，投入到該項(xiàng)目上，而投入到其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所帶來(lái)的效益，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為機(jī)會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為機(jī)會(huì)成本。 房地產(chǎn)投資分析 （二）影子價(jià)格的確定方法

31、（二）影子價(jià)格的確定方法 影子價(jià)格屬于重要的國(guó)家參數(shù)，一般應(yīng)由國(guó)家有關(guān)權(quán)威影子價(jià)格屬于重要的國(guó)家參數(shù)，一般應(yīng)由國(guó)家有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)測(cè)算并頒發(fā)。但由于可以作為投入物和產(chǎn)出物的種類繁機(jī)構(gòu)測(cè)算并頒發(fā)。但由于可以作為投入物和產(chǎn)出物的種類繁多，受各方條件的制約，大部分需要項(xiàng)目投資分析人員進(jìn)行多，受各方條件的制約，大部分需要項(xiàng)目投資分析人員進(jìn)行測(cè)算。測(cè)算。 1.外貿(mào)貨物影子價(jià)格的確定方法外貿(mào)貨物影子價(jià)格的確定方法 由于房地產(chǎn)的特性，一般只需要確定投入物的影子價(jià)格。由于房地產(chǎn)的特性，一般只需要確定投入物的影子價(jià)格。 （1）直接進(jìn)口的投入物）直接進(jìn)口的投入物 = * + （2）間接進(jìn)口的投入物）間接進(jìn)口的投入物

32、= * + 到岸到岸價(jià)格價(jià)格影子影子匯率匯率口岸到擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn)口岸到擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn)的運(yùn)輸費(fèi)用及貿(mào)易費(fèi)用的運(yùn)輸費(fèi)用及貿(mào)易費(fèi)用影子影子價(jià)格價(jià)格到岸到岸價(jià)格價(jià)格 口岸到原口岸到原用戶的運(yùn)用戶的運(yùn)輸費(fèi)用及輸費(fèi)用及貿(mào)易費(fèi)用貿(mào)易費(fèi)用供應(yīng)廠到供應(yīng)廠到原用戶的原用戶的運(yùn)輸費(fèi)用運(yùn)輸費(fèi)用及貿(mào)易費(fèi)及貿(mào)易費(fèi)用用供應(yīng)廠到供應(yīng)廠到擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)費(fèi)及目運(yùn)費(fèi)及貿(mào)易費(fèi)用貿(mào)易費(fèi)用影子影子匯率匯率影子影子價(jià)格價(jià)格房地產(chǎn)投資分析 2.非外貿(mào)貨物影子價(jià)格的確定方法非外貿(mào)貨物影子價(jià)格的確定方法 (1)產(chǎn)出物產(chǎn)出物 增加供應(yīng)數(shù)量、滿足國(guó)內(nèi)消費(fèi)的產(chǎn)出物。供求增加供應(yīng)數(shù)量、滿足國(guó)內(nèi)消費(fèi)的產(chǎn)出物。供求均衡的，按財(cái)務(wù)價(jià)格定價(jià)；供不應(yīng)求的，

33、參照國(guó)內(nèi)市均衡的，按財(cái)務(wù)價(jià)格定價(jià)；供不應(yīng)求的，參照國(guó)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格并考慮價(jià)格變化趨勢(shì)定價(jià)；無(wú)法判斷供求情況場(chǎng)價(jià)格并考慮價(jià)格變化趨勢(shì)定價(jià)；無(wú)法判斷供求情況的，取上述價(jià)格中較低的。的，取上述價(jià)格中較低的。 不增加國(guó)內(nèi)供應(yīng)數(shù)量，只是替代同類產(chǎn)品，致不增加國(guó)內(nèi)供應(yīng)數(shù)量，只是替代同類產(chǎn)品，致使被替代企業(yè)減少或停止生產(chǎn)產(chǎn)品的。質(zhì)量與被替代使被替代企業(yè)減少或停止生產(chǎn)產(chǎn)品的。質(zhì)量與被替代物相同的，原則上應(yīng)按被替代物的可變成本分解定價(jià)；物相同的，原則上應(yīng)按被替代物的可變成本分解定價(jià)；質(zhì)量高于被替代物時(shí)，按替代物的可變成本加上提高質(zhì)量高于被替代物時(shí)，按替代物的可變成本加上提高質(zhì)量而帶來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。質(zhì)量而帶來(lái)的國(guó)民

34、經(jīng)濟(jì)效益。 產(chǎn)出物按上述原則定價(jià)后，再算出出售價(jià)。產(chǎn)出物按上述原則定價(jià)后，再算出出售價(jià)。 房地產(chǎn)投資分析 (2) (2)投入物投入物 能通過(guò)內(nèi)涵挖潛（不增加投資）增加供給的，能通過(guò)內(nèi)涵挖潛（不增加投資）增加供給的，按可變成本分解定價(jià)。按可變成本分解定價(jià)。在擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，以增加投資來(lái)增大在擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，以增加投資來(lái)增大供給的，以全部成本分解定價(jià)。供給的，以全部成本分解定價(jià)。房地產(chǎn)投資分析 （3）非外貿(mào)物的成本分解法）非外貿(mào)物的成本分解法 測(cè)算非外貿(mào)物的影子價(jià)格，分解成本法是一測(cè)算非外貿(mào)物的影子價(jià)格，分解成本法是一種重要的方法。成本分解法的步驟為：種重要的方法。成本分解法的步驟為： 按

35、費(fèi)用要素列出某房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本、建按費(fèi)用要素列出某房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本、建設(shè)投資額及流動(dòng)資金，并列出該房地產(chǎn)的建設(shè)期、設(shè)投資額及流動(dòng)資金，并列出該房地產(chǎn)的建設(shè)期、建設(shè)期各年投資比例。建設(shè)期各年投資比例。 剔除上述數(shù)據(jù)中包含的稅金。剔除上述數(shù)據(jù)中包含的稅金。 房地產(chǎn)投資分析 對(duì)外購(gòu)原料等投入物的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。對(duì)外購(gòu)原料等投入物的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。其中有些可直接使用給定的影子價(jià)格或換算其中有些可直接使用給定的影子價(jià)格或換算系數(shù)。對(duì)出口產(chǎn)品應(yīng)自行測(cè)算其影子價(jià)格，系數(shù)。對(duì)出口產(chǎn)品應(yīng)自行測(cè)算其影子價(jià)格，對(duì)非出口產(chǎn)品可留待第二輪分解。有條件時(shí)，對(duì)非出口產(chǎn)品可留待第二輪分解。有條件時(shí)，也應(yīng)對(duì)投資中某些占比例較大的費(fèi)

36、用進(jìn)行調(diào)也應(yīng)對(duì)投資中某些占比例較大的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。整。 工資及福利費(fèi)和其他費(fèi)用原則上不工資及福利費(fèi)和其他費(fèi)用原則上不予調(diào)整。予調(diào)整。 計(jì)算房地產(chǎn)總投資（包括建設(shè)投資計(jì)算房地產(chǎn)總投資（包括建設(shè)投資和流動(dòng)資金）的資金回收費(fèi)用（和流動(dòng)資金）的資金回收費(fèi)用（M),對(duì)折舊對(duì)折舊和流動(dòng)資金利息進(jìn)行調(diào)整。其計(jì)算公式為：和流動(dòng)資金利息進(jìn)行調(diào)整。其計(jì)算公式為：房地產(chǎn)投資分析 M=(I SV W)(A/P,is,n2)+(W+ SV) is 式中式中 I換算為生產(chǎn)期出的全部投資換算為生產(chǎn)期出的全部投資 換算為生產(chǎn)期初的建設(shè)投資，按可變成本分解時(shí)，換算為生產(chǎn)期初的建設(shè)投資，按可變成本分解時(shí)，為零。為零。 W流動(dòng)資金

37、占用額流動(dòng)資金占用額SV 計(jì)算期末回收的固定資產(chǎn)余值計(jì)算期末回收的固定資產(chǎn)余值is 社會(huì)折現(xiàn)率社會(huì)折現(xiàn)率n2 生產(chǎn)期生產(chǎn)期IF可由下式求得：可由下式求得： IF = It（1+is)n1-t 式中式中 It建設(shè)期第建設(shè)期第 t年調(diào)整后的建設(shè)投資年調(diào)整后的建設(shè)投資 n1 建設(shè)期建設(shè)期 必要時(shí)，進(jìn)行第二輪分解（對(duì)重要的非貿(mào)易貨物）。必要時(shí)，進(jìn)行第二輪分解（對(duì)重要的非貿(mào)易貨物）。 綜合以上步驟，即可得到該產(chǎn)品的分解成本。房地產(chǎn)投資分析 .特殊投入物影子價(jià)格的確定方法特殊投入物影子價(jià)格的確定方法 （一）勞動(dòng)力影子價(jià)格（一）勞動(dòng)力影子價(jià)格勞動(dòng)力影子價(jià)格勞動(dòng)力影子價(jià)格即為勞動(dòng)力的影子工資，它是指即為勞動(dòng)力

38、的影子工資，它是指目標(biāo)項(xiàng)目所雇傭的工人在被雇傭以前對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所做目標(biāo)項(xiàng)目所雇傭的工人在被雇傭以前對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)。其計(jì)量的實(shí)質(zhì)是工人為本項(xiàng)目提供勞務(wù)而使的貢獻(xiàn)。其計(jì)量的實(shí)質(zhì)是工人為本項(xiàng)目提供勞務(wù)而使整個(gè)經(jīng)濟(jì)為此付出的代價(jià)。整個(gè)經(jīng)濟(jì)為此付出的代價(jià)。勞動(dòng)力的影子價(jià)格勞動(dòng)力的影子價(jià)格財(cái)務(wù)效益分析中所用的工資及福財(cái)務(wù)效益分析中所用的工資及福 利費(fèi)利費(fèi)影子工資換算系數(shù)。影子工資換算系數(shù)。 影子工資換算系數(shù)由國(guó)家統(tǒng)一測(cè)定發(fā)布。影子工資換算系數(shù)由國(guó)家統(tǒng)一測(cè)定發(fā)布。一般來(lái)講，影子工資換算系數(shù)的大小取決于項(xiàng)目一般來(lái)講，影子工資換算系數(shù)的大小取決于項(xiàng)目所在地區(qū)勞動(dòng)力的充裕程度以及項(xiàng)目所用勞動(dòng)力的技所在地區(qū)勞動(dòng)

39、力的充裕程度以及項(xiàng)目所用勞動(dòng)力的技術(shù)熟練程度。項(xiàng)目所在地區(qū)勞動(dòng)力越充裕，項(xiàng)目所用術(shù)熟練程度。項(xiàng)目所在地區(qū)勞動(dòng)力越充裕，項(xiàng)目所用勞動(dòng)力的技術(shù)熟練程度要求越低，反之亦然。勞動(dòng)力的技術(shù)熟練程度要求越低，反之亦然。房地產(chǎn)投資分析 （）土地影子價(jià)格（）土地影子價(jià)格 土地影子價(jià)格土地影子價(jià)格即為土地的影子費(fèi)用。土地作為房即為土地的影子費(fèi)用。土地作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的最主要投入物之一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)因此付出的地產(chǎn)項(xiàng)目的最主要投入物之一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)因此付出的代價(jià)為增加的資源消耗和土地的機(jī)會(huì)成本。代價(jià)為增加的資源消耗和土地的機(jī)會(huì)成本。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)為土地投入而增加的資源消耗是指項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)為土地投入而增加的資源消耗是指項(xiàng)目所支付

40、的拆遷費(fèi)、安置費(fèi)等。所支付的拆遷費(fèi)、安置費(fèi)等。土地機(jī)會(huì)成本的量度，要區(qū)分兩種情況：土地機(jī)會(huì)成本的量度，要區(qū)分兩種情況：若投入土地除項(xiàng)目使用外，別無(wú)其他潛在用途若投入土地除項(xiàng)目使用外，別無(wú)其他潛在用途（如該土地為荒山禿嶺），則土地作為一種投入，其（如該土地為荒山禿嶺），則土地作為一種投入，其機(jī)會(huì)成本為零。機(jī)會(huì)成本為零。若投入土地還可做他用，則土地作為一種投入，若投入土地還可做他用，則土地作為一種投入，其機(jī)會(huì)成本為已不能再作他用所放棄的凈效益。與項(xiàng)其機(jī)會(huì)成本為已不能再作他用所放棄的凈效益。與項(xiàng)目的其他物料投入的機(jī)會(huì)成本已不再做他用所放棄的目的其他物料投入的機(jī)會(huì)成本已不再做他用所放棄的效益不同，土地

41、的機(jī)會(huì)成本是放棄的凈效益。效益不同，土地的機(jī)會(huì)成本是放棄的凈效益。 房地產(chǎn)投資分析 以機(jī)會(huì)成本作為土地費(fèi)用有兩種處理方法：以機(jī)會(huì)成本作為土地費(fèi)用有兩種處理方法： 一是計(jì)算項(xiàng)目占用土地期間各年凈效益的現(xiàn)值之和，作為一一是計(jì)算項(xiàng)目占用土地期間各年凈效益的現(xiàn)值之和，作為一項(xiàng)土地費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目的建設(shè)投資中；項(xiàng)土地費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目的建設(shè)投資中； 二是將各年的凈效益現(xiàn)值之和換算成等值效益，作為項(xiàng)目每二是將各年的凈效益現(xiàn)值之和換算成等值效益，作為項(xiàng)目每年的投入。年的投入。 一般采用第一種方式處理。一般采用第一種方式處理。 在具體實(shí)踐中，確定土地影子價(jià)格有以下兩種方式：在具體實(shí)踐中，確定土地影子價(jià)格有以下兩種方式：

42、 地上無(wú)建筑物時(shí)地上無(wú)建筑物時(shí) 當(dāng)土地為沒(méi)有其他用途的偏僻野地等，可視其影子價(jià)格為當(dāng)土地為沒(méi)有其他用途的偏僻野地等，可視其影子價(jià)格為零。零。 當(dāng)土地為耕地時(shí)，這塊土地的影子價(jià)格便是以這塊土地在當(dāng)土地為耕地時(shí)，這塊土地的影子價(jià)格便是以這塊土地在項(xiàng)目壽命計(jì)算期內(nèi)放棄的凈產(chǎn)出來(lái)估算。其公式表示為：項(xiàng)目壽命計(jì)算期內(nèi)放棄的凈產(chǎn)出來(lái)估算。其公式表示為：房地產(chǎn)投資分析 CLO= Clt(1+i) -t 式中式中 CLO土地的影子價(jià)格土地的影子價(jià)格 Clt第第 t 年的土地凈收益年的土地凈收益 i社會(huì)折現(xiàn)率社會(huì)折現(xiàn)率 n項(xiàng)目的使用壽命項(xiàng)目的使用壽命 影子價(jià)格的計(jì)算，是以影子價(jià)格的計(jì)算，是以建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

43、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)與參數(shù)中的特殊規(guī)定為計(jì)算基礎(chǔ)，再根據(jù)實(shí)際予以中的特殊規(guī)定為計(jì)算基礎(chǔ)，再根據(jù)實(shí)際予以調(diào)整而計(jì)算出來(lái)，故上面的公式可為：調(diào)整而計(jì)算出來(lái)，故上面的公式可為： CLO= C (1+i) -t 式中式中 C根據(jù)根據(jù)方法與參數(shù)方法與參數(shù)調(diào)整而得的土地凈收益。調(diào)整而得的土地凈收益。房地產(chǎn)投資分析 當(dāng)土地位于城鎮(zhèn)區(qū)的空地時(shí)，應(yīng)以除該項(xiàng)目外當(dāng)土地位于城鎮(zhèn)區(qū)的空地時(shí)，應(yīng)以除該項(xiàng)目外 的其他單位愿意支付的最高財(cái)務(wù)價(jià)格作為土地的估計(jì)的其他單位愿意支付的最高財(cái)務(wù)價(jià)格作為土地的估計(jì)值。如果無(wú)法獲得這些數(shù)據(jù)，可參考附近或類似地區(qū)并值。如果無(wú)法獲得這些數(shù)據(jù)，可參考附近或類似地區(qū)并依據(jù)代替原則加以調(diào)整

44、，從而確定土地財(cái)務(wù)價(jià)格，此可依據(jù)代替原則加以調(diào)整，從而確定土地財(cái)務(wù)價(jià)格，此可作為土地的影子價(jià)格。作為土地的影子價(jià)格。房地產(chǎn)投資分析 地上有建筑物時(shí)地上有建筑物時(shí) 這類情況通常是，其建筑物是已經(jīng)使用過(guò)一定這類情況通常是，其建筑物是已經(jīng)使用過(guò)一定期限的，有著不同損壞的程度，這類建筑物是若期限的，有著不同損壞的程度，這類建筑物是若干年前建造的。顯然，我們不能用若干年前的價(jià)干年前建造的。顯然，我們不能用若干年前的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)重新估算舊建筑物的價(jià)值，而應(yīng)該先計(jì)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)重新估算舊建筑物的價(jià)值，而應(yīng)該先計(jì)算其重置價(jià)，然后根據(jù)建筑物的具體情況對(duì)其價(jià)算其重置價(jià)，然后根據(jù)建筑物的具體情況對(duì)其價(jià)值進(jìn)行修正，這樣才能反

45、映舊建筑物的真實(shí)價(jià)值。值進(jìn)行修正，這樣才能反映舊建筑物的真實(shí)價(jià)值。 房地產(chǎn)投資分析根據(jù)具體情況，可分為：根據(jù)具體情況，可分為：當(dāng)建筑物是特殊建筑物時(shí)，這種情形通常很難將其影當(dāng)建筑物是特殊建筑物時(shí)，這種情形通常很難將其影子價(jià)格計(jì)算出來(lái)。子價(jià)格計(jì)算出來(lái)。當(dāng)該建筑物為一般非盈利性或非收益性的建筑物，其當(dāng)該建筑物為一般非盈利性或非收益性的建筑物，其地價(jià)可參照附近地區(qū)的地價(jià)進(jìn)行修正。地價(jià)可參照附近地區(qū)的地價(jià)進(jìn)行修正。當(dāng)該建筑物為收益性建筑物時(shí)，其影子價(jià)格可用其收當(dāng)該建筑物為收益性建筑物時(shí)，其影子價(jià)格可用其收益在使用壽命內(nèi)折為現(xiàn)值之和，從而計(jì)算出其影子益在使用壽命內(nèi)折為現(xiàn)值之和，從而計(jì)算出其影子價(jià)格。價(jià)格

46、。 計(jì)算出建筑物的影子價(jià)格后，從房地產(chǎn)的影子價(jià)計(jì)算出建筑物的影子價(jià)格后，從房地產(chǎn)的影子價(jià)格中減掉，即可得到土地的影子價(jià)格。格中減掉，即可得到土地的影子價(jià)格。房地產(chǎn)投資分析 二、社會(huì)折現(xiàn)率二、社會(huì)折現(xiàn)率 社會(huì)折現(xiàn)率社會(huì)折現(xiàn)率是項(xiàng)目的資金所應(yīng)達(dá)到的按復(fù)利計(jì)算的最低收益是項(xiàng)目的資金所應(yīng)達(dá)到的按復(fù)利計(jì)算的最低收益水平，即站在國(guó)家角度項(xiàng)目投資應(yīng)達(dá)到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。水平，即站在國(guó)家角度項(xiàng)目投資應(yīng)達(dá)到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。 社會(huì)折現(xiàn)率作為一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，是國(guó)家評(píng)價(jià)和調(diào)控投社會(huì)折現(xiàn)率作為一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，是國(guó)家評(píng)價(jià)和調(diào)控投資活動(dòng)的主要杠桿之一。社會(huì)折現(xiàn)率的取值大小對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展資活動(dòng)的主要杠桿之一。社會(huì)折現(xiàn)率的

47、取值大小對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有不可忽視的作用：有不可忽視的作用： （1）社會(huì)折現(xiàn)率的取值直接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性判斷結(jié)果。）社會(huì)折現(xiàn)率的取值直接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性判斷結(jié)果。 取值過(guò)高會(huì)使本來(lái)可以通過(guò)的某些項(xiàng)目難以達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，難以獲取值過(guò)高會(huì)使本來(lái)可以通過(guò)的某些項(xiàng)目難以達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，難以獲得批準(zhǔn)，從而間接地起到調(diào)控投資的作用，進(jìn)而影響國(guó)家積累和消得批準(zhǔn)，從而間接地起到調(diào)控投資的作用，進(jìn)而影響國(guó)家積累和消費(fèi)的比例，影響總投資效果和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。費(fèi)的比例，影響總投資效果和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。 （2）社會(huì)折現(xiàn)率的取值會(huì)影響項(xiàng)目的優(yōu)選和方案的排序結(jié)果。）社會(huì)折現(xiàn)率的取值會(huì)影響項(xiàng)目的優(yōu)選和方案的排序結(jié)果。 社會(huì)

48、折現(xiàn)率的確定體現(xiàn)國(guó)家政策、目標(biāo)和宏觀調(diào)控意圖，既社會(huì)折現(xiàn)率的確定體現(xiàn)國(guó)家政策、目標(biāo)和宏觀調(diào)控意圖，既要符合基本理論，又要符合我國(guó)的實(shí)際情況要符合基本理論，又要符合我國(guó)的實(shí)際情況 ，應(yīng)該考慮我國(guó)近期，應(yīng)該考慮我國(guó)近期的投資收益水平、社會(huì)資金的機(jī)會(huì)成本、國(guó)際金融市場(chǎng)上的長(zhǎng)期貸的投資收益水平、社會(huì)資金的機(jī)會(huì)成本、國(guó)際金融市場(chǎng)上的長(zhǎng)期貸款利率以及資金供求狀況等因素?？罾室约百Y金供求狀況等因素。 房地產(chǎn)投資分析 三三 、 影子匯率影子匯率 影子匯率影子匯率是指兩國(guó)貨幣實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的比價(jià)關(guān)系，是指兩國(guó)貨幣實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的比價(jià)關(guān)系，即外匯的影子價(jià)格。即外匯的影子價(jià)格。 影子匯率在項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中，用以將外匯

49、影子匯率在項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中，用以將外匯折算為人民幣，對(duì)于非美元的其他貨幣，可按當(dāng)時(shí)國(guó)折算為人民幣，對(duì)于非美元的其他貨幣，可按當(dāng)時(shí)國(guó)家外匯管理局公布的匯價(jià)折算為美元，再用影子匯率家外匯管理局公布的匯價(jià)折算為美元，再用影子匯率折算為人民幣。影子匯率影響投資決策中的進(jìn)出口抉折算為人民幣。影子匯率影響投資決策中的進(jìn)出口抉擇，間接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性。擇，間接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性。 一般認(rèn)為，在國(guó)家實(shí)行外匯管制和沒(méi)有形成外一般認(rèn)為，在國(guó)家實(shí)行外匯管制和沒(méi)有形成外匯市場(chǎng)的條件下，官方匯率往往低估了外匯的價(jià)值。匯市場(chǎng)的條件下，官方匯率往往低估了外匯的價(jià)值。所以，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中需對(duì)官方匯率予以調(diào)整，選用所以，

50、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中需對(duì)官方匯率予以調(diào)整，選用較能反映外匯真實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的的影子匯率，即外匯的較能反映外匯真實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的的影子匯率，即外匯的機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本。房地產(chǎn)投資分析第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分 析的方法和指標(biāo)體系析的方法和指標(biāo)體系 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投入費(fèi)用和產(chǎn)出效益國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投入費(fèi)用和產(chǎn)出效益的分析、對(duì)比和計(jì)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈效益的的分析、對(duì)比和計(jì)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈效益的大小。與財(cái)務(wù)分析相似，首先應(yīng)根據(jù)有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，填大小。與財(cái)務(wù)分析相似，首先應(yīng)根據(jù)有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，填列出相關(guān)報(bào)表，然后根據(jù)一定方法，計(jì)算有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)。列出相關(guān)報(bào)

51、表，然后根據(jù)一定方法，計(jì)算有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資分析 一、房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析報(bào)表一、房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析報(bào)表 （一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析輔助報(bào)表（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析輔助報(bào)表 為了調(diào)整投資、銷售收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、計(jì)算經(jīng)濟(jì)為了調(diào)整投資、銷售收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、計(jì)算經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)結(jié)匯成本等，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中要編換匯成本或經(jīng)濟(jì)結(jié)匯成本等，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中要編制制4個(gè)輔助報(bào)表：個(gè)輔助報(bào)表： 1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析投資調(diào)整計(jì)算表國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析投資調(diào)整計(jì)算表 編制該報(bào)表，主要是調(diào)整投資中價(jià)格不合理部分，編制該報(bào)表，主要是調(diào)整投資中價(jià)格不合理部分，以確定國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的投資額。該表是用與財(cái)務(wù)分以確定國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的投資額

52、。該表是用與財(cái)務(wù)分析中投資各項(xiàng)金額的比較調(diào)整投資的，列出財(cái)務(wù)分析析中投資各項(xiàng)金額的比較調(diào)整投資的，列出財(cái)務(wù)分析中投資各項(xiàng)的金額，再列出國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中調(diào)整以后中投資各項(xiàng)的金額，再列出國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中調(diào)整以后的投資各項(xiàng)金額，看國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析比財(cái)務(wù)分析中的投的投資各項(xiàng)金額，看國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析比財(cái)務(wù)分析中的投資金額的增減情況。資金額的增減情況。 房地產(chǎn)投資分析 一般來(lái)講，可能調(diào)整的建設(shè)投資項(xiàng)目包括建筑工程、一般來(lái)講，可能調(diào)整的建設(shè)投資項(xiàng)目包括建筑工程、設(shè)備安裝工程及其他費(fèi)用；可能調(diào)整的流動(dòng)資金項(xiàng)目主設(shè)備安裝工程及其他費(fèi)用；可能調(diào)整的流動(dòng)資金項(xiàng)目主要是存貨。要是存貨。 該表財(cái)務(wù)分析中的金額依據(jù)該表財(cái)務(wù)分析中的金

53、額依據(jù)“建設(shè)投資估算表建設(shè)投資估算表”和和“流動(dòng)資金估算表流動(dòng)資金估算表” ” 填列，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中金額通填列，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中金額通過(guò)調(diào)價(jià)計(jì)算得出，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)分析增減是國(guó)民經(jīng)過(guò)調(diào)價(jià)計(jì)算得出，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)分析增減是國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中各項(xiàng)與財(cái)務(wù)分析中對(duì)應(yīng)各項(xiàng)之差。差為正值，濟(jì)分析中各項(xiàng)與財(cái)務(wù)分析中對(duì)應(yīng)各項(xiàng)之差。差為正值，表示該項(xiàng)投資調(diào)增；差為負(fù)值，表示該項(xiàng)投資調(diào)減。表示該項(xiàng)投資調(diào)增；差為負(fù)值，表示該項(xiàng)投資調(diào)減。 房地產(chǎn)投資分析 2.國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析銷售收入調(diào)整計(jì)算表國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析銷售收入調(diào)整計(jì)算表 編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析銷售收入調(diào)整表，主要是調(diào)編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析銷售收入調(diào)整表，主要是調(diào)整價(jià)格不合理和在效益

54、中占較大比重的產(chǎn)出物價(jià)格，整價(jià)格不合理和在效益中占較大比重的產(chǎn)出物價(jià)格，以確定國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的內(nèi)部收益。在該報(bào)表中，以確定國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的內(nèi)部收益。在該報(bào)表中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)分析是對(duì)應(yīng)的。財(cái)務(wù)分國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)分析是對(duì)應(yīng)的。財(cái)務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)產(chǎn)品銷售收入和銷售階段稅金及析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)產(chǎn)品銷售收入和銷售階段稅金及附加估算表填列。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的數(shù)據(jù)依據(jù)該表附加估算表填列。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的數(shù)據(jù)依據(jù)該表中所列的銷售量和影子價(jià)格計(jì)算結(jié)果填列。中所列的銷售量和影子價(jià)格計(jì)算結(jié)果填列。房地產(chǎn)投資分析 3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)營(yíng)費(fèi)用調(diào)整計(jì)算表國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)營(yíng)費(fèi)用調(diào)整計(jì)算表 編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)

55、營(yíng)費(fèi)用調(diào)整計(jì)算表，主要是編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)營(yíng)費(fèi)用調(diào)整計(jì)算表，主要是調(diào)整價(jià)格不合理和在費(fèi)用中占較大比重投入物價(jià)格，調(diào)整價(jià)格不合理和在費(fèi)用中占較大比重投入物價(jià)格，以確定國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的內(nèi)部費(fèi)用。在該表中，國(guó)以確定國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的內(nèi)部費(fèi)用。在該表中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是相對(duì)應(yīng)的。民經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是相對(duì)應(yīng)的。財(cái)務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)總成本費(fèi)用估算表而填列財(cái)務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)總成本費(fèi)用估算表而填列的。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)該表所列的年消的。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)該表所列的年消耗量和影子價(jià)格計(jì)算結(jié)果填列。耗量和影子價(jià)格計(jì)算結(jié)果填列。房地產(chǎn)投資分析4.出口（代替進(jìn)

56、口）產(chǎn)品國(guó)內(nèi)資源流量表出口（代替進(jìn)口）產(chǎn)品國(guó)內(nèi)資源流量表 該報(bào)表主要是用于計(jì)算經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯該報(bào)表主要是用于計(jì)算經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本指標(biāo)。該表具有兩個(gè)功能：成本指標(biāo)。該表具有兩個(gè)功能： （1）匯總計(jì)算期內(nèi)各年國(guó)內(nèi)資源消耗的價(jià)值量，）匯總計(jì)算期內(nèi)各年國(guó)內(nèi)資源消耗的價(jià)值量，包括全部投資中的國(guó)內(nèi)投資和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中的國(guó)內(nèi)費(fèi)用包括全部投資中的國(guó)內(nèi)投資和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中的國(guó)內(nèi)費(fèi)用和其它的國(guó)內(nèi)投入價(jià)值。和其它的國(guó)內(nèi)投入價(jià)值。 （2）依據(jù)匯總的國(guó)內(nèi)資源流量總額和設(shè)定的社會(huì)）依據(jù)匯總的國(guó)內(nèi)資源流量總額和設(shè)定的社會(huì)折現(xiàn)率，計(jì)算國(guó)內(nèi)資源流量現(xiàn)值和出口產(chǎn)品中國(guó)內(nèi)投折現(xiàn)率，計(jì)算國(guó)內(nèi)資源流量現(xiàn)值和出口產(chǎn)品中國(guó)內(nèi)投入

57、現(xiàn)值。入現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資分析 （二）國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析基本報(bào)表（二）國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析基本報(bào)表 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中，需要編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中，需要編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表，有些項(xiàng)目還要編制經(jīng)濟(jì)外匯流量表。量表，有些項(xiàng)目還要編制經(jīng)濟(jì)外匯流量表。 1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表 編制該報(bào)表，主要用于計(jì)算經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)編制該報(bào)表，主要用于計(jì)算經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，以進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析。凈現(xiàn)值等指標(biāo)，以進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析。 （1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表（全部投資）國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表（全部投資） 本表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，本表

58、不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指用以計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立基礎(chǔ)。行比較建立基礎(chǔ)。 該表中的效益費(fèi)用流量中的內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用依該表中的效益費(fèi)用流量中的內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用依據(jù)前述的輔助報(bào)表的各對(duì)應(yīng)項(xiàng)填列。外部效益和外部費(fèi)據(jù)前述的輔助報(bào)表的各對(duì)應(yīng)項(xiàng)填列。外部效益和外部費(fèi)用則依所鑒別的外部效益和外部費(fèi)用中可定量的部分填用則依所鑒別的外部效益和外部費(fèi)用中可定量的部分填列。列。房地產(chǎn)投資分析單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 計(jì)算指標(biāo)

59、：經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率：計(jì)算指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率： 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ic= %） 注：生產(chǎn)期開(kāi)發(fā)的更新改造作為費(fèi)用流量單獨(dú)項(xiàng)或列入建設(shè)投資項(xiàng)中。注：生產(chǎn)期開(kāi)發(fā)的更新改造作為費(fèi)用流量單獨(dú)項(xiàng)或列入建設(shè)投資項(xiàng)中。序序號(hào)號(hào)年年份份建建設(shè)設(shè)期期投投產(chǎn)產(chǎn)期期 達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期 合計(jì)合計(jì)123456n 11.11.21.31.422.12.22.32.43生產(chǎn)負(fù)荷生產(chǎn)負(fù)荷(%)效益流量效益流量產(chǎn)品銷售收入產(chǎn)品銷售收入回收固定資產(chǎn)余額回收固定資產(chǎn)余額回收流動(dòng)資金回收流動(dòng)資金項(xiàng)目間接效益項(xiàng)目間接效益費(fèi)用流量費(fèi)用流量建設(shè)投資建設(shè)投資流動(dòng)資金流動(dòng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)目間接費(fèi)用項(xiàng)目間接費(fèi)用凈效

60、益流量（凈效益流量（1-2） 房地產(chǎn)投資分析（2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表（國(guó)內(nèi)投資）國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表（國(guó)內(nèi)投資） 本表從國(guó)內(nèi)投資角度出發(fā)，以國(guó)內(nèi)投資額作為本表從國(guó)內(nèi)投資角度出發(fā)，以國(guó)內(nèi)投資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把國(guó)外借款本金償還和利息支付作為費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)，把國(guó)外借款本金償還和利息支付作為費(fèi)用流量，用以計(jì)算國(guó)內(nèi)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)用流量，用以計(jì)算國(guó)內(nèi)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，考察國(guó)內(nèi)資金的國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，考察國(guó)內(nèi)資金的國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力。本表與前表的效益流量項(xiàng)目相同，金額也相同；力。本表與前表的效益流量項(xiàng)目相同，金額也相同；費(fèi)用流量的建設(shè)投資和流動(dòng)資金中只包括國(guó)內(nèi)投資