加油站資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)

1、零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展法律實(shí)務(wù)零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展法律實(shí)務(wù) 李榮國(guó)李榮國(guó)山西石油分公司法律事務(wù)處副處長(zhǎng)山西石油分公司法律事務(wù)處副處長(zhǎng)二九年十月第一章第一章 概概 述述第二章第二章 獨(dú)資新建法律實(shí)務(wù)獨(dú)資新建法律實(shí)務(wù)第三章第三章 資產(chǎn)收購(gòu)法律實(shí)務(wù)資產(chǎn)收購(gòu)法律實(shí)務(wù)第四章第四章 股權(quán)收購(gòu)法律實(shí)務(wù)股權(quán)收購(gòu)法律實(shí)務(wù)第五章第五章 合資合作法律實(shí)務(wù)合資合作法律實(shí)務(wù)第六章第六章 資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第七章第七章 經(jīng)營(yíng)權(quán)收購(gòu)經(jīng)營(yíng)權(quán)收購(gòu)/ /租賃法律實(shí)務(wù)租賃法律實(shí)務(wù)結(jié)束語(yǔ)結(jié)束語(yǔ)目目 錄錄第六章第六章 資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù) 資產(chǎn)租賃是我們零售網(wǎng)絡(luò)的主要方式之資產(chǎn)租賃是我們零售網(wǎng)絡(luò)的主要方式之一，在本章中要重點(diǎn)掌

2、握租賃期限、轉(zhuǎn)租、一，在本章中要重點(diǎn)掌握租賃期限、轉(zhuǎn)租、退租、租賃物修繕、租金支付、經(jīng)營(yíng)證照等退租、租賃物修繕、租金支付、經(jīng)營(yíng)證照等15個(gè)操作要點(diǎn)及個(gè)操作要點(diǎn)及9類風(fēng)險(xiǎn)提示。類風(fēng)險(xiǎn)提示。第一節(jié)第一節(jié) 概述概述 一、資產(chǎn)租賃的定義一、資產(chǎn)租賃的定義 二、資產(chǎn)租賃的分類二、資產(chǎn)租賃的分類 三、資產(chǎn)租賃的法律依據(jù)三、資產(chǎn)租賃的法律依據(jù)第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第六章第六章 資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)一、資產(chǎn)租賃的定義一、資產(chǎn)租賃的定義資產(chǎn)租賃是指出租人將租賃物交付給承租人使

3、用、收益，承租人支資產(chǎn)租賃是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金。付租金。企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)是發(fā)包方在不改變企業(yè)所有權(quán)的前提下，將企業(yè)發(fā)包企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)是發(fā)包方在不改變企業(yè)所有權(quán)的前提下，將企業(yè)發(fā)包給經(jīng)營(yíng)者承包，經(jīng)營(yíng)者以企業(yè)名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按合同分享經(jīng)營(yíng)成果給經(jīng)營(yíng)者承包，經(jīng)營(yíng)者以企業(yè)名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按合同分享經(jīng)營(yíng)成果的合同。由于我方在經(jīng)營(yíng)非自有加油站時(shí)，必須采用中國(guó)石化名義，統(tǒng)一的合同。由于我方在經(jīng)營(yíng)非自有加油站時(shí)，必須采用中國(guó)石化名義，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一納稅，因此不屬于承包范疇。形象、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一納稅，因此不屬于承包范疇。 第一節(jié)概述第一節(jié)概述第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)

4、第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第一節(jié)概述第一節(jié)概述 二、資產(chǎn)租賃的分類二、資產(chǎn)租賃的分類 1 1、直接承租、直接承租 2 2、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第一節(jié)概述第一節(jié)概述 三、資產(chǎn)租賃的法律依據(jù)三、資產(chǎn)租賃的法律依據(jù)1、合同法合同法2、其他民事法律規(guī)定，、其他民事法律規(guī)定，如如物權(quán)法物權(quán)法、民法通則民法通則第一節(jié)第一節(jié) 概述概述第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章第六章 資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)九、承租人的義務(wù)九、承租人的義務(wù)十、交付十、交付十一、加油站債權(quán)債務(wù)分擔(dān)十一、加油站債權(quán)債務(wù)分擔(dān)十二、轉(zhuǎn)租十二、轉(zhuǎn)租十三、買賣不破租賃及對(duì)方主體變十

5、三、買賣不破租賃及對(duì)方主體變化化十四、租賃合同解除十四、租賃合同解除十五、退租十五、退租 一、合同當(dāng)事人的確定一、合同當(dāng)事人的確定二、調(diào)查租賃物二、調(diào)查租賃物 三、確定租賃期限三、確定租賃期限四、確定價(jià)款支付時(shí)間四、確定價(jià)款支付時(shí)間五、確定加油站土地使用及費(fèi)用承五、確定加油站土地使用及費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)六、變更經(jīng)營(yíng)手續(xù)六、變更經(jīng)營(yíng)手續(xù)七、加油站及附屬設(shè)施的改善、修七、加油站及附屬設(shè)施的改善、修繕繕八、設(shè)置對(duì)我方有利的權(quán)利八、設(shè)置對(duì)我方有利的權(quán)利第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)目前零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展過(guò)程中，多從業(yè)務(wù)角度對(duì)項(xiàng)目目前零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展過(guò)程中，

6、多從業(yè)務(wù)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，關(guān)注站點(diǎn)的位置、銷量、成本、戰(zhàn)略作用進(jìn)行評(píng)估，關(guān)注站點(diǎn)的位置、銷量、成本、戰(zhàn)略作用等，忽略了對(duì)潛在法律風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。下面就加油站租等，忽略了對(duì)潛在法律風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。下面就加油站租賃過(guò)程中涉及的法律問(wèn)題及如何操作做具體解析。賃過(guò)程中涉及的法律問(wèn)題及如何操作做具體解析。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)一、合同當(dāng)事人的確定一、合同當(dāng)事人的確定出租人是資產(chǎn)的所有權(quán)人，享有對(duì)資產(chǎn)的使用、收益、出租人是資產(chǎn)的所有權(quán)人，享有對(duì)資產(chǎn)的使用、收益、處分權(quán)，若出租人不是資產(chǎn)所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)取得所有權(quán)人處分權(quán)，若出租人不是資產(chǎn)

7、所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)取得所有權(quán)人同意。加油站企業(yè)性質(zhì)不同，出租主體也不同。同意。加油站企業(yè)性質(zhì)不同，出租主體也不同。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)一、合同當(dāng)事人的確定一、合同當(dāng)事人的確定 加油站企業(yè)本身屬于獨(dú)立法人的加油站企業(yè)本身屬于獨(dú)立法人的加油站企業(yè)為非法人分支機(jī)構(gòu)的加油站企業(yè)為非法人分支機(jī)構(gòu)的加油站是轉(zhuǎn)租的加油站是轉(zhuǎn)租的加油站為共有財(cái)產(chǎn)的加油站為共有財(cái)產(chǎn)的1. 委托或代理出租的委托或代理出租的第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)二、調(diào)查租賃物二、調(diào)查租賃物租賃的內(nèi)

8、容是加油站資產(chǎn)，因此先要弄清財(cái)產(chǎn)占有、使租賃的內(nèi)容是加油站資產(chǎn)，因此先要弄清財(cái)產(chǎn)占有、使用的真實(shí)情況。財(cái)產(chǎn)存在瑕疵，可能導(dǎo)致加油站無(wú)法正常經(jīng)用的真實(shí)情況。財(cái)產(chǎn)存在瑕疵，可能導(dǎo)致加油站無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)在項(xiàng)目可行性中加以斟酌。確需發(fā)展的站點(diǎn)，必須營(yíng)的，應(yīng)在項(xiàng)目可行性中加以斟酌。確需發(fā)展的站點(diǎn)，必須在合同中列明瑕疵情況，制訂相應(yīng)的租金支付點(diǎn)，并約定出在合同中列明瑕疵情況，制訂相應(yīng)的租金支付點(diǎn)，并約定出租人的完善義務(wù)和違約責(zé)任。租賃物瑕疵主要有以下幾種。租人的完善義務(wù)和違約責(zé)任。租賃物瑕疵主要有以下幾種。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)

9、務(wù)二、調(diào)查租賃物二、調(diào)查租賃物租賃物瑕疵種類：租賃物瑕疵種類：1.房屋及附屬設(shè)施。是否為違章建筑或臨時(shí)建筑，規(guī)劃用途與租賃用途是否一致，是否存在政府規(guī)劃、拆遷的可能，是否符合消防安全驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，是否能滿足合同約定的使用目的，是否存在質(zhì)量缺陷。2.加油站經(jīng)營(yíng)應(yīng)具備的各類資料、證件是否完備，是否真實(shí)、合法、有效。3.加油站占用的土地使用權(quán)歸誰(shuí)，土地性質(zhì)是什么，規(guī)劃用途是否與租賃用途一致。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)二、調(diào)查租賃物二、調(diào)查租賃物租賃物瑕疵種類：租賃物瑕疵種類：4.加油站資產(chǎn)及占用的土地之上是否設(shè)置了抵押、典權(quán)及其他形

10、式的物權(quán)，是否存在司法、行政機(jī)關(guān)查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利。5.加油站內(nèi)是否有庫(kù)存油品，處置的方式是什么。6.是否已將加油站范圍內(nèi)所有房屋、附屬設(shè)施都承租下來(lái)，如果不能，要在租賃合同中對(duì)其他財(cái)產(chǎn)的使用方式加以限制，避免對(duì)加油站經(jīng)營(yíng)造成影響。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)三、確定租賃期限三、確定租賃期限租賃合同中必須明確租賃起止日期。租賃合同中必須明確租賃起止日期。租賃期限不得超過(guò)租賃期限不得超過(guò)20年。年。租賃期限屆滿，可以續(xù)訂租賃合同租賃期限屆滿，可以續(xù)訂租賃合同轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原租賃期限。轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原租賃期限。

11、1. 地上物租賃期限不能長(zhǎng)于土地使用期限。地上物租賃期限不能長(zhǎng)于土地使用期限。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)四、確定價(jià)款支付時(shí)間四、確定價(jià)款支付時(shí)間1.鑒于租賃方式固有的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能縮短租金支付的周鑒于租賃方式固有的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能縮短租金支付的周期，增加支付的次數(shù)。在加油站規(guī)劃建設(shè)手續(xù)不全、所占土期，增加支付的次數(shù)。在加油站規(guī)劃建設(shè)手續(xù)不全、所占土地存在瑕疵、加油站或土地是轉(zhuǎn)租的情形下，不宜一次性支地存在瑕疵、加油站或土地是轉(zhuǎn)租的情形下，不宜一次性支付租金，最好按年支付。付租金，最好按年支付。2.視具體情況，在合同簽訂、交接

12、、變更手續(xù)、瑕疵完善視具體情況，在合同簽訂、交接、變更手續(xù)、瑕疵完善等環(huán)節(jié)設(shè)置支付控制點(diǎn)。等環(huán)節(jié)設(shè)置支付控制點(diǎn)。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)四、確定價(jià)款支付時(shí)間四、確定價(jià)款支付時(shí)間3.要明確支付的具體條件或日期。由于我方審批流程較要明確支付的具體條件或日期。由于我方審批流程較長(zhǎng)，要預(yù)留充足的撥款時(shí)間。長(zhǎng)，要預(yù)留充足的撥款時(shí)間。4.約定出租人收取租金時(shí)必須提前出具符合財(cái)務(wù)規(guī)定的約定出租人收取租金時(shí)必須提前出具符合財(cái)務(wù)規(guī)定的正規(guī)發(fā)票，否則我方有權(quán)拒付。正規(guī)發(fā)票，否則我方有權(quán)拒付。5.明確租賃費(fèi)中已包含所有稅費(fèi)。租賃行為產(chǎn)生的稅費(fèi)

13、明確租賃費(fèi)中已包含所有稅費(fèi)。租賃行為產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方按照法律規(guī)定各自承擔(dān)。由雙方按照法律規(guī)定各自承擔(dān)。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)四、確定價(jià)款支付時(shí)間四、確定價(jià)款支付時(shí)間6.如租金為浮動(dòng)計(jì)算的，對(duì)浮動(dòng)原則、基數(shù)和系數(shù)的敘如租金為浮動(dòng)計(jì)算的，對(duì)浮動(dòng)原則、基數(shù)和系數(shù)的敘述要規(guī)范無(wú)歧義。述要規(guī)范無(wú)歧義。7.約定定金罰則的，不能寫成約定定金罰則的，不能寫成“訂金訂金”、“預(yù)付款預(yù)付款”，定金額度不得超過(guò)總價(jià)款的定金額度不得超過(guò)總價(jià)款的20%，出現(xiàn)違約行為時(shí)，違約金，出現(xiàn)違約行為時(shí)，違約金與定金必須擇一適用。與定金必須擇一適用。8.要

14、列明收款賬戶的開(kāi)戶行、賬號(hào)，確保資金安全。要列明收款賬戶的開(kāi)戶行、賬號(hào)，確保資金安全。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)五、確定加油站土地使用及費(fèi)用承擔(dān)五、確定加油站土地使用及費(fèi)用承擔(dān)1.土地使用權(quán)人為加油站出租人的土地使用權(quán)人為加油站出租人的2.土地使用權(quán)人不是加油站出租人的土地使用權(quán)人不是加油站出租人的3.如果所占用的土地不是國(guó)有出讓地，而是劃撥地、集體如果所占用的土地不是國(guó)有出讓地，而是劃撥地、集體土地，應(yīng)約定由對(duì)方依法辦理土地使用合法化手續(xù)，并自行土地，應(yīng)約定由對(duì)方依法辦理土地使用合法化手續(xù)，并自行交納有關(guān)稅費(fèi)。交納有關(guān)稅

15、費(fèi)。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)六、變更經(jīng)營(yíng)手續(xù)六、變更經(jīng)營(yíng)手續(xù)比較規(guī)范的做法是核減原有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍，我方比較規(guī)范的做法是核減原有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍，我方重新在加油站資產(chǎn)上設(shè)立分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但實(shí)踐中，重新在加油站資產(chǎn)上設(shè)立分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但實(shí)踐中，成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證變更、新設(shè)難度比較大，出租方由變更、新設(shè)難度比較大，出租方由于擔(dān)心租賃期滿后證照難以還原，往往不愿配合。于擔(dān)心租賃期滿后證照難以還原，往往不愿配合。這種政策與實(shí)踐的沖突如果不能妥善解決，存在被認(rèn)定這種政策與實(shí)踐的沖突如果不能妥善解

16、決，存在被認(rèn)定為無(wú)照經(jīng)營(yíng)或租賃證照的風(fēng)險(xiǎn)。為無(wú)照經(jīng)營(yíng)或租賃證照的風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)七、加油站及附屬設(shè)施的改善、修繕七、加油站及附屬設(shè)施的改善、修繕1.承租人對(duì)租賃物不具有處分權(quán)，不得擅自改造、重修、承租人對(duì)租賃物不具有處分權(quán)，不得擅自改造、重修、擴(kuò)建。如果擅自拆改、擴(kuò)建或增添，不但要承擔(dān)賠償責(zé)任，擴(kuò)建。如果擅自拆改、擴(kuò)建或增添，不但要承擔(dān)賠償責(zé)任，甚至可能導(dǎo)致租賃合同的解除。甚至可能導(dǎo)致租賃合同的解除。為便于我方在租賃期內(nèi)對(duì)加油站的管理，減少違約風(fēng)為便于我方在租賃期內(nèi)對(duì)加油站的管理，減少違約風(fēng)險(xiǎn)，建議在租賃合

17、同中約定，我方有權(quán)為經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)加油險(xiǎn)，建議在租賃合同中約定，我方有權(quán)為經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)加油站站容、站貌、設(shè)施、環(huán)境進(jìn)行改造和維修，不必征得出租站站容、站貌、設(shè)施、環(huán)境進(jìn)行改造和維修，不必征得出租方同意。方同意。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)七、加油站及附屬設(shè)施的改善、修繕七、加油站及附屬設(shè)施的改善、修繕2.出租人對(duì)租賃物有修繕義務(wù)。除另有約定的，出租人出租人對(duì)租賃物有修繕義務(wù)。除另有約定的，出租人對(duì)租賃物有法定的維修義務(wù)。凡沒(méi)有在合同中明確約定由我對(duì)租賃物有法定的維修義務(wù)。凡沒(méi)有在合同中明確約定由我方負(fù)責(zé)維修的部分，需要維修后才

18、能正常使用時(shí)，應(yīng)先通知方負(fù)責(zé)維修的部分，需要維修后才能正常使用時(shí)，應(yīng)先通知出租人進(jìn)行修繕，出租人不履行修繕義務(wù)的，我方自行修繕出租人進(jìn)行修繕，出租人不履行修繕義務(wù)的，我方自行修繕后可向出租人主張維修費(fèi)用補(bǔ)償。因維修影響使用，應(yīng)要求后可向出租人主張維修費(fèi)用補(bǔ)償。因維修影響使用，應(yīng)要求減少租金或順延租期。減少租金或順延租期。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)八、設(shè)置對(duì)我方有利的權(quán)利八、設(shè)置對(duì)我方有利的權(quán)利1.優(yōu)先承租權(quán)、續(xù)租權(quán)、購(gòu)買權(quán)優(yōu)先承租權(quán)、續(xù)租權(quán)、購(gòu)買權(quán)2.加油站范圍內(nèi)的排它使用權(quán)加油站范圍內(nèi)的排它使用權(quán)3.商標(biāo)專用權(quán)商標(biāo)專用權(quán)

19、4.遷建遷建5.出租人的協(xié)助義務(wù)出租人的協(xié)助義務(wù)6.競(jìng)業(yè)限制權(quán)競(jìng)業(yè)限制權(quán)7.我方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)部劃轉(zhuǎn)我方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)部劃轉(zhuǎn)第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)九、承租人的義務(wù)九、承租人的義務(wù)1.按照合同約定按時(shí)、足額支付租金。按照合同約定按時(shí)、足額支付租金。2.加油站改造、設(shè)施設(shè)備更換前通知出租人并征得同意加油站改造、設(shè)施設(shè)備更換前通知出租人并征得同意3.妥善保管、使用租賃物，確保租賃物的完好性。妥善保管、使用租賃物，確保租賃物的完好性。4.對(duì)租賃物妥善使用。對(duì)租賃物妥善使用。5.通知義務(wù)和減損義務(wù)。通知義務(wù)和減損義務(wù)。第二節(jié)第二節(jié)

20、資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)十、交付十、交付交付分為加油站資產(chǎn)交付和資質(zhì)證照交付。交付分為加油站資產(chǎn)交付和資質(zhì)證照交付。1.要明確約定交接、驗(yàn)收的時(shí)間，需交接的物品清單列為合同附件。2.資質(zhì)、證照必須是原件交接。3.實(shí)際交接時(shí)，我方要成立由各部門專業(yè)人員組成的專項(xiàng)組，檢查交接物的名稱、種類、狀態(tài)與合同約定是否一致，如實(shí)制作交接清單，并由雙方簽字確認(rèn)。4.交接物存在瑕疵的，需現(xiàn)場(chǎng)簽訂備忘錄，約定瑕疵處理方式和期限。如果交付物不符合約定，又不簽訂備忘錄明確解決辦法，會(huì)將完善義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給我方。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析

21、第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)十一、加油站債權(quán)債務(wù)分擔(dān)十一、加油站債權(quán)債務(wù)分擔(dān)1.租賃期內(nèi)，因我方經(jīng)營(yíng)加油站產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)由我方租賃期內(nèi)，因我方經(jīng)營(yíng)加油站產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)由我方承擔(dān)。承擔(dān)。2.租賃前，加油站對(duì)外發(fā)生的一切債務(wù)由出租人承擔(dān)。租賃前，加油站對(duì)外發(fā)生的一切債務(wù)由出租人承擔(dān)。3.租賃期內(nèi)，由于出租人事前原因，如未結(jié)訴訟、工程租賃期內(nèi)，由于出租人事前原因，如未結(jié)訴訟、工程費(fèi)用，產(chǎn)生的債務(wù)由出租人承擔(dān)。因第三人主張權(quán)利影響加費(fèi)用，產(chǎn)生的債務(wù)由出租人承擔(dān)。因第三人主張權(quán)利影響加油站正常經(jīng)營(yíng)的，出租人有排除義務(wù)，并對(duì)我方承擔(dān)違約責(zé)油站正常經(jīng)營(yíng)的，出租人有排除義務(wù)，并對(duì)我方承擔(dān)違約責(zé)

22、任。任。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)十二、轉(zhuǎn)租十二、轉(zhuǎn)租1.加油站、土地系轉(zhuǎn)租的，我方與出租人沒(méi)有直接法律加油站、土地系轉(zhuǎn)租的，我方與出租人沒(méi)有直接法律關(guān)系，但出于對(duì)各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的保護(hù)，我方得直接向關(guān)系，但出于對(duì)各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的保護(hù)，我方得直接向出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，同時(shí)也享有承租人的相出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，同時(shí)也享有承租人的相應(yīng)權(quán)利。應(yīng)權(quán)利。2.除非原租賃合同中明確承租人有權(quán)自行轉(zhuǎn)租，否則轉(zhuǎn)除非原租賃合同中明確承租人有權(quán)自行轉(zhuǎn)租，否則轉(zhuǎn)租必須得到出租人的同意。租必須得到出租人的同意。3.轉(zhuǎn)租期

23、限不得超過(guò)租賃期限。轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)租賃期限。4.轉(zhuǎn)租的，租金切不可一次性支付。轉(zhuǎn)租的，租金切不可一次性支付。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)十三、買賣不破租賃及對(duì)方主體變化十三、買賣不破租賃及對(duì)方主體變化合同法合同法第第229條規(guī)定，條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力”。因此加油站資產(chǎn)的轉(zhuǎn)。因此加油站資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，不影響租賃合同的效力。讓，不影響租賃合同的效力。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃

24、法律實(shí)務(wù)十四、租賃合同解除十四、租賃合同解除租賃合同的解除有兩種方式：一是法定解除，二是協(xié)議租賃合同的解除有兩種方式：一是法定解除，二是協(xié)議解除。解除。1法定解除：是指雖然當(dāng)事人對(duì)解除合同沒(méi)有約定，但法律規(guī)定的合同解除條件成就時(shí)，依法行使解除權(quán)而解除合同。包括出租人法定解除權(quán)和承租人法定解除權(quán)。2. 協(xié)議解除：是當(dāng)事人在租賃合同明確約定解除合同的條件，當(dāng)條件成就時(shí)，按照約定解除合同。合同解除后，未履行部分租金應(yīng)予以退還。合同解除后，未履行部分租金應(yīng)予以退還。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)十五、退租十五、退租1.控制掌握好商品庫(kù)

25、存?？刂普莆蘸蒙唐穾?kù)存。2.提前撤回屬于我方的設(shè)備，拆除中石化標(biāo)識(shí)（不可破壞提前撤回屬于我方的設(shè)備，拆除中石化標(biāo)識(shí)（不可破壞性拆除）；性拆除）；3.要按照交接清單將原設(shè)備設(shè)施盡量復(fù)位或按現(xiàn)狀交接；要按照交接清單將原設(shè)備設(shè)施盡量復(fù)位或按現(xiàn)狀交接；4.對(duì)于合同約定由我方負(fù)責(zé)辦理證照變更的，要提前開(kāi)始對(duì)于合同約定由我方負(fù)責(zé)辦理證照變更的，要提前開(kāi)始做工作。應(yīng)妥善安排人員分流，確保留守看站人員，保證資做工作。應(yīng)妥善安排人員分流，確保留守看站人員，保證資產(chǎn)安全。產(chǎn)安全。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析第六章第六章 資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù) 第一節(jié)第一節(jié) 概述概述 一、資產(chǎn)租

26、賃的定義一、資產(chǎn)租賃的定義 二、資產(chǎn)租賃的分類二、資產(chǎn)租賃的分類 三、資產(chǎn)租賃的法律依據(jù)三、資產(chǎn)租賃的法律依據(jù) 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析資產(chǎn)租賃操作要點(diǎn)解析 第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議 一、租賃物存在瑕疵一、租賃物存在瑕疵 二、租賃期限二、租賃期限三、土地與支付時(shí)間三、土地與支付時(shí)間四、加油站未取得業(yè)主同意擅自改造四、加油站未取得業(yè)主同意擅自改造五、租賃經(jīng)營(yíng)證照五、租賃經(jīng)營(yíng)證照六、轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)六、轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)七、租賃合同生效七、租賃合同生效八、退租風(fēng)險(xiǎn)八、退租風(fēng)險(xiǎn)九、拒收租金九、拒收租金第六章第六章 資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃

27、法律實(shí)務(wù)一、租賃物存在瑕疵一、租賃物存在瑕疵 第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： 石油公司與李某簽訂了某加油站租賃合同。但合同中未對(duì)站內(nèi)附屬的石油公司與李某簽訂了某加油站租賃合同。但合同中未對(duì)站內(nèi)附屬的8間間房屋進(jìn)行處置，且資產(chǎn)交接單中也未列明。合同履行房屋進(jìn)行處置，且資產(chǎn)交接單中也未列明。合同履行5年后，李某提出要將年后，李某提出要將8間房屋租賃給他人，或者石油公司支付補(bǔ)償金，每年間房屋租賃給他人，或者石油公司支付補(bǔ)償金，每年20萬(wàn)元。為避免出現(xiàn)安萬(wàn)元。為避免出現(xiàn)安全隱患，保證加油站在合同年限內(nèi)的正常經(jīng)營(yíng)，經(jīng)協(xié)商我方又另行支付房屋全隱患，保證加油站在合同年限內(nèi)的正

28、常經(jīng)營(yíng)，經(jīng)協(xié)商我方又另行支付房屋租金租金160萬(wàn)元。增加了租賃成本。萬(wàn)元。增加了租賃成本。第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)二、租賃期限二、租賃期限第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： 甲公司于甲公司于2002年租賃某加油站，合同約定租期年租賃某加油站，合同約定租期48年，租金年，租金500萬(wàn)元一次萬(wàn)元一次性付清。性付清。2009年出租方因與甲公司發(fā)生其他糾紛，就該站租期問(wèn)題向法院提年出租方因與甲公司發(fā)生其他糾紛，就該站租期問(wèn)題向法院提起訴訟，要求判定超過(guò)起訴訟，要求判定超過(guò)20年部分無(wú)效并解除租賃合同。甲公司提起反訴，要年部分無(wú)效并解除租賃合同。甲公司提起

29、反訴，要求對(duì)方返還后求對(duì)方返還后28年的租金。經(jīng)法院審理后判決，合同約定的租期超過(guò)年的租金。經(jīng)法院審理后判決，合同約定的租期超過(guò)20年的年的部分不受法律保護(hù)，出租方返還超過(guò)年限部分的租金共計(jì)部分不受法律保護(hù)，出租方返還超過(guò)年限部分的租金共計(jì)290余萬(wàn)元，合同余萬(wàn)元，合同有效不予解除。判決結(jié)果雖然對(duì)甲公司有利，但執(zhí)行回有效不予解除。判決結(jié)果雖然對(duì)甲公司有利，但執(zhí)行回290萬(wàn)元有一定難度萬(wàn)元有一定難度。 評(píng)析：評(píng)析： 1.按照合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)按照合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。年。 2.合同部分無(wú)效，不影響合同整體效力。合同部分無(wú)效，不影響合同整體效力。 建議：建議： 現(xiàn)在大家都已

30、經(jīng)有了這個(gè)觀念，希望大家能現(xiàn)在大家都已經(jīng)有了這個(gè)觀念，希望大家能夠回去，把以前簽訂的合同翻出來(lái)排查一次，很夠回去，把以前簽訂的合同翻出來(lái)排查一次，很有必要。有必要。第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)三、土地與支付時(shí)間三、土地與支付時(shí)間第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： 某村與袁某簽訂聯(lián)營(yíng)合同，村里提供土地，袁某出資建站并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。后袁某將加某村與袁某簽訂聯(lián)營(yíng)合同，村里提供土地，袁某出資建站并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。后袁某將加油站租賃給甲石油公司油站租賃給甲石油公司15年，一次性

31、收取租金年，一次性收取租金150萬(wàn)元。但甲石油公司并未取得土地萬(wàn)元。但甲石油公司并未取得土地方允許使用土地的相關(guān)證明。方允許使用土地的相關(guān)證明。2009年，該村以袁某長(zhǎng)期拖欠土地租金為由向法院提起年，該村以袁某長(zhǎng)期拖欠土地租金為由向法院提起訴訟，要求解除聯(lián)營(yíng)合同，收回土地，騰退加油站。法院審理后判決某村勝訴?，F(xiàn)該訴訟，要求解除聯(lián)營(yíng)合同，收回土地，騰退加油站。法院審理后判決某村勝訴。現(xiàn)該村要求甲石油公司要么騰退加油站，要么支付村要求甲石油公司要么騰退加油站，要么支付360萬(wàn)元繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。目前該村已起訴甲石萬(wàn)元繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。目前該村已起訴甲石油公司。油公司。 評(píng)析：評(píng)析： 1.對(duì)涉及第三方權(quán)利義務(wù)的，要

32、先征得第三方同意。對(duì)涉及第三方權(quán)利義務(wù)的，要先征得第三方同意。 2.土地、房屋屬于不同權(quán)利主體（俗稱兩張皮），應(yīng)分別取得各自權(quán)利人的認(rèn)可。土地、房屋屬于不同權(quán)利主體（俗稱兩張皮），應(yīng)分別取得各自權(quán)利人的認(rèn)可。建議：建議： 對(duì)存在土地瑕疵的加油站，要控制租金支付時(shí)間，最好按年支付對(duì)存在土地瑕疵的加油站，要控制租金支付時(shí)間，最好按年支付第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)四、加油站未取得業(yè)主同意擅自改造四、加油站未取得業(yè)主同意擅自改造第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： 甲公司租賃加油站期間發(fā)現(xiàn)一甲公司租賃加油站期間發(fā)現(xiàn)一50立方米柴油罐滲漏，未通知出租方對(duì)油罐進(jìn)

33、行了立方米柴油罐滲漏，未通知出租方對(duì)油罐進(jìn)行了更換，且更換為更換，且更換為30立方米的。出租方以此為由向法院提起訴訟，要求解除合同，恢復(fù)立方米的。出租方以此為由向法院提起訴訟，要求解除合同，恢復(fù)原狀。法院審理后認(rèn)為，甲公司未經(jīng)出租人同意擅自更換油罐，致使該站按國(guó)家規(guī)范原狀。法院審理后認(rèn)為，甲公司未經(jīng)出租人同意擅自更換油罐，致使該站按國(guó)家規(guī)范由一類站降為二類站，屬根本性違約。判決解除租賃合同。由一類站降為二類站，屬根本性違約。判決解除租賃合同。評(píng)析：評(píng)析： 1.按照合同法規(guī)定，對(duì)租賃物的改造修繕，必須征得原業(yè)主同意。不能把租賃加油按照合同法規(guī)定，對(duì)租賃物的改造修繕，必須征得原業(yè)主同意。不能把租賃

34、加油站當(dāng)作站當(dāng)作“自有資產(chǎn)自有資產(chǎn)”隨意處置。隨意處置。 2.發(fā)生此類情況，出租方可以請(qǐng)求法院解除租賃合同，要求石油公司承擔(dān)違約責(zé)任發(fā)生此類情況，出租方可以請(qǐng)求法院解除租賃合同，要求石油公司承擔(dān)違約責(zé)任。建議：建議： 1.使用總部示范合同文本，固定我方享有使用總部示范合同文本，固定我方享有“為經(jīng)營(yíng)需要，不必征得出租方同意，我為經(jīng)營(yíng)需要，不必征得出租方同意，我方享有改建、擴(kuò)建和重建加油站的權(quán)利方享有改建、擴(kuò)建和重建加油站的權(quán)利”。 2.若合同沒(méi)有約定，必須征得出租方書面同意，才能改造加油站。若合同沒(méi)有約定，必須征得出租方書面同意，才能改造加油站。第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)五、租

35、賃經(jīng)營(yíng)證照五、租賃經(jīng)營(yíng)證照第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： A石油公司租賃了一座加油站，銷量高，租價(jià)低，仍使用該站原有的經(jīng)營(yíng)證照經(jīng)營(yíng)石油公司租賃了一座加油站，銷量高，租價(jià)低，仍使用該站原有的經(jīng)營(yíng)證照經(jīng)營(yíng)，未進(jìn)行任何變更。當(dāng)年，未進(jìn)行任何變更。當(dāng)年，A石油公司將該站改造為標(biāo)準(zhǔn)站，并在經(jīng)營(yíng)中使用石油公司將該站改造為標(biāo)準(zhǔn)站，并在經(jīng)營(yíng)中使用A石油公石油公司的標(biāo)識(shí)和發(fā)票。司的標(biāo)識(shí)和發(fā)票。 2年后，年后，B石油公司也看上了這個(gè)加油站，出高價(jià)給油站業(yè)主，要求油站業(yè)主解除石油公司也看上了這個(gè)加油站，出高價(jià)給油站業(yè)主，要求油站業(yè)主解除與與A石油公司的合同，并將該站租賃給石油公司的合

36、同，并將該站租賃給B石油公司，石油公司，B石油公司同時(shí)承擔(dān)一切的訴訟費(fèi)石油公司同時(shí)承擔(dān)一切的訴訟費(fèi)用。業(yè)主與用。業(yè)主與B石油公司簽訂合同后，油站業(yè)主以他人名義向工商部門舉報(bào)該油站石油公司簽訂合同后，油站業(yè)主以他人名義向工商部門舉報(bào)該油站“無(wú)無(wú)照經(jīng)營(yíng)照經(jīng)營(yíng)”，工商部門下達(dá)了限期整改通知書。在工商局限定的時(shí)間內(nèi)，因油站業(yè)主不，工商部門下達(dá)了限期整改通知書。在工商局限定的時(shí)間內(nèi)，因油站業(yè)主不同意變更證照，無(wú)法整改，工商部門下達(dá)了停業(yè)通知并處以罰款。油站業(yè)主遂以同意變更證照，無(wú)法整改，工商部門下達(dá)了停業(yè)通知并處以罰款。油站業(yè)主遂以A石石油公司違法經(jīng)營(yíng)為由向法院申請(qǐng)解除合同，經(jīng)區(qū)法院審理后，判決解除合同

37、。油公司違法經(jīng)營(yíng)為由向法院申請(qǐng)解除合同，經(jīng)區(qū)法院審理后，判決解除合同。A石油石油公司不服，提起上訴，二審維持了一審判決，公司不服，提起上訴，二審維持了一審判決，A石油公司失去了該油站。石油公司失去了該油站。評(píng)析：評(píng)析： 1.借用他人經(jīng)營(yíng)證照進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，違反國(guó)家工商管理法規(guī)。借用他人經(jīng)營(yíng)證照進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，違反國(guó)家工商管理法規(guī)。 2.租賃加油站，若對(duì)原經(jīng)營(yíng)證照不作變更，視為借用他人經(jīng)營(yíng)證照違法經(jīng)營(yíng)。租賃加油站，若對(duì)原經(jīng)營(yíng)證照不作變更，視為借用他人經(jīng)營(yíng)證照違法經(jīng)營(yíng)。建議：建議： 租賃加油站交付后，對(duì)原加油站的經(jīng)營(yíng)證照進(jìn)行變更，變更到我公司名下?；虬凑兆赓U加油站交付后，對(duì)原加油站的經(jīng)營(yíng)證照進(jìn)行變更，變更到我

38、公司名下?；虬凑漳承┦∈械淖龇?，重新辦理一個(gè)新的證照，保證合法經(jīng)營(yíng)。某些省市的做法，重新辦理一個(gè)新的證照，保證合法經(jīng)營(yíng)。第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)六、轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)六、轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： 加油站系甲公司于加油站系甲公司于2003年從乙公司手中租賃經(jīng)營(yíng)，期限年從乙公司手中租賃經(jīng)營(yíng)，期限15年，一次性支付租金年，一次性支付租金1900萬(wàn)元。萬(wàn)元。2008年接到法院強(qiáng)制執(zhí)行裁定被拆除。原因：該加油站為轉(zhuǎn)租，所有權(quán)人年接到法院強(qiáng)制執(zhí)行裁定被拆除。原因：該加油站為轉(zhuǎn)租，所有權(quán)人為丙公司。在丙公司與乙公司簽訂的租賃合同中明確約定不得將加油站轉(zhuǎn)

39、租給第三方為丙公司。在丙公司與乙公司簽訂的租賃合同中明確約定不得將加油站轉(zhuǎn)租給第三方。乙公司隱瞞了這一事實(shí)將加油站租給甲公司。丙公司知悉后以乙公司為被告向法院。乙公司隱瞞了這一事實(shí)將加油站租給甲公司。丙公司知悉后以乙公司為被告向法院提起訴訟，要求解除合同、限期返還該站并承擔(dān)違約責(zé)任。法院判決丙公司勝訴。判提起訴訟，要求解除合同、限期返還該站并承擔(dān)違約責(zé)任。法院判決丙公司勝訴。判決生效后，丙公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，收回并拆除了該站。決生效后，丙公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，收回并拆除了該站。 評(píng)析：評(píng)析： 按照合同法，轉(zhuǎn)租必須征得出租人同意。未經(jīng)出租人同意，擅自轉(zhuǎn)租的可以解除按照合同法，轉(zhuǎn)租必須征得出租人同意。未

40、經(jīng)出租人同意，擅自轉(zhuǎn)租的可以解除租賃合同，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。租賃合同，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。建議：建議： 1.轉(zhuǎn)租的，必須審查原租賃協(xié)議，確定轉(zhuǎn)租人是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)利，及剩余租賃年轉(zhuǎn)租的，必須審查原租賃協(xié)議，確定轉(zhuǎn)租人是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)利，及剩余租賃年限。限。 2.對(duì)于轉(zhuǎn)租的，不宜一次性支付租金，最好按年支付。對(duì)于轉(zhuǎn)租的，不宜一次性支付租金，最好按年支付。第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)六、轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)六、轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn) 第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： 甲石油總公司與張某簽訂加油站甲石油總公司與張某簽訂加油站加油站租賃協(xié)議加油站租賃協(xié)議，合同約定，甲公司出資，合同約定，甲公司出

41、資55萬(wàn)元租賃加油站經(jīng)營(yíng)權(quán)萬(wàn)元租賃加油站經(jīng)營(yíng)權(quán)20年，期限自年，期限自2000年年7月起計(jì)算。合同簽訂后，雙方各自按合月起計(jì)算。合同簽訂后，雙方各自按合同約定履行了義務(wù)。同約定履行了義務(wù)。 2003年年12月，甲公司上級(jí)主管公司在當(dāng)?shù)卦O(shè)立乙石油分公司月，甲公司上級(jí)主管公司在當(dāng)?shù)卦O(shè)立乙石油分公司,將甲公司該加油站劃將甲公司該加油站劃歸乙分公司經(jīng)營(yíng)管理，并向加油站主管部門遞交歸乙分公司經(jīng)營(yíng)管理，并向加油站主管部門遞交變更申請(qǐng)書變更申請(qǐng)書。乙分公司成為加油。乙分公司成為加油站的使用人。站的使用人。2007年年5月，甲公司根據(jù)上級(jí)部門要求完成清算注銷。月，甲公司根據(jù)上級(jí)部門要求完成清算注銷。 2007

42、年底，張某向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求確認(rèn)解除年底，張某向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求確認(rèn)解除加油站租賃協(xié)議加油站租賃協(xié)議，并要，并要求乙分公司返還加油站財(cái)產(chǎn)并辦理證照變更。法院經(jīng)過(guò)審理，判決雙方終止求乙分公司返還加油站財(cái)產(chǎn)并辦理證照變更。法院經(jīng)過(guò)審理，判決雙方終止租賃合租賃合同同的履行，張某退回未履行期間的租金；乙分公司應(yīng)返還加油站給張某，并辦理過(guò)的履行，張某退回未履行期間的租金；乙分公司應(yīng)返還加油站給張某，并辦理過(guò)戶手續(xù)。戶手續(xù)。評(píng)析：評(píng)析： 從法律關(guān)系上，股份公司和集團(tuán)公司各石油總公司屬不同法律主體，各自獨(dú)立承擔(dān)從法律關(guān)系上，股份公司和集團(tuán)公司各石油總公司屬不同法律主體，各自獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。民事

43、責(zé)任。建議：建議： 不能簡(jiǎn)單把不能簡(jiǎn)單把“上市公司和非上市公司上市公司和非上市公司”當(dāng)做一家人；當(dāng)做一家人；2000年以來(lái)，公司進(jìn)行過(guò)多年以來(lái)，公司進(jìn)行過(guò)多次改革：整體上市、市縣一體化、專業(yè)化重組等，希望大家進(jìn)行排查，不能再發(fā)生類次改革：整體上市、市縣一體化、專業(yè)化重組等，希望大家進(jìn)行排查，不能再發(fā)生類似案例。似案例。第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)七、租賃合同生效七、租賃合同生效第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： A石油分公司向石油分公司向B公司租賃公司租賃C加油站，并簽訂加油站，并簽訂 加油站租賃協(xié)議加油站租賃協(xié)議 ，協(xié)議約定：，協(xié)議約定：“本協(xié)議經(jīng)

44、甲、乙雙方簽字蓋章并經(jīng)乙方上級(jí)公司批準(zhǔn)后生效。本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章并經(jīng)乙方上級(jí)公司批準(zhǔn)后生效?！钡?，在未獲上級(jí)公但是，在未獲上級(jí)公司批準(zhǔn)的情況下，司批準(zhǔn)的情況下，A石油分公司和石油分公司和B公司辦理租賃物交接手續(xù)。公司辦理租賃物交接手續(xù)。A石油分公司接受出租石油分公司接受出租方開(kāi)具的租賃費(fèi)發(fā)票并支付租金。之后，方開(kāi)具的租賃費(fèi)發(fā)票并支付租金。之后，A石油分公司未再支付租金。一年后，石油分公司未再支付租金。一年后，B公司公司起訴起訴A石油分公司，要求解除加油站租賃關(guān)系；判令返還加油站及全部證照、實(shí)物，石油分公司，要求解除加油站租賃關(guān)系；判令返還加油站及全部證照、實(shí)物，給付違約金給付違約金

45、100萬(wàn)元、租金萬(wàn)元、租金 14 萬(wàn)元及賠償損失萬(wàn)元及賠償損失 90 萬(wàn)元，共計(jì)人民幣萬(wàn)元，共計(jì)人民幣 204 萬(wàn)元。法院萬(wàn)元。法院支持了其訴求。支持了其訴求。評(píng)析：評(píng)析： 1.雙方當(dāng)事人簽訂租賃協(xié)議后，辦理了租賃物交接手續(xù)，開(kāi)具發(fā)票并支付了對(duì)價(jià)，雙方當(dāng)事人簽訂租賃協(xié)議后，辦理了租賃物交接手續(xù)，開(kāi)具發(fā)票并支付了對(duì)價(jià)，視為實(shí)際履行，改變了合同生效條件。視為實(shí)際履行，改變了合同生效條件。 2.合同生效后，合同生效后，A石油分公司未履行支付義務(wù)，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，致使合同石油分公司未履行支付義務(wù)，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，致使合同解除。解除。 3.A石油分公司未按約履行租賃協(xié)議，應(yīng)承擔(dān)標(biāo)違約金。石油

46、分公司未按約履行租賃協(xié)議，應(yīng)承擔(dān)標(biāo)違約金。建議：建議： 增強(qiáng)法律意識(shí)，對(duì)合同的嚴(yán)肅性要充分認(rèn)識(shí)。附條件生效的合同，密切關(guān)注所附條增強(qiáng)法律意識(shí)，對(duì)合同的嚴(yán)肅性要充分認(rèn)識(shí)。附條件生效的合同，密切關(guān)注所附條件是否成就，是否影響合同效力。件是否成就，是否影響合同效力。第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)八、退租風(fēng)險(xiǎn)八、退租風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案例：案例： 甲加油站是乙分公司于甲加油站是乙分公司于2003年年1月月17日租賃的一座私營(yíng)加油站，租期日租賃的一座私營(yíng)加油站，租期5年。由于在年。由于在續(xù)租條件上未達(dá)成一致，乙發(fā)函通知出租方在續(xù)租條件上未達(dá)成一致，乙發(fā)函通知出租方在2008年年1月月18日退租，要求其屆時(shí)到現(xiàn)日退租，要求其屆時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交接。交接