西南建材招商推廣方案

1、西南建材家居廣場招商推廣方案 前 言商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營屬于高風(fēng)險、高技術(shù)的地產(chǎn)開發(fā)種類，涉及商業(yè)定位、推廣、經(jīng)營等充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)領(lǐng)域。影響商鋪招商、銷售的因素很多，但最關(guān)鍵的還是生意機(jī)會是否足夠？經(jīng)營管理是否得力？投資前景是否明確？投資回報是否有保障？投資是否具有增長的空間等等。而所有的前提是這里能否做旺？由誰來做旺？因為只有這里經(jīng)營有保障，經(jīng)營者才能獲取投資收益；租金才能上漲；物業(yè)才會升值；商鋪自然變得搶手。同樣，建材家居廣場能否順利實現(xiàn)招商及銷售的關(guān)鍵是市場的生意機(jī)會如何得以擴(kuò)展、是否具備自身特色、招商及銷售的門檻設(shè)置、良性專業(yè)的經(jīng)營管理等等都是市場招商、銷售得以順利實施的關(guān)鍵。同時

2、更是項目運(yùn)營發(fā)展的必備條件。為此，我們對東安城區(qū)建材商戶及與本項目類似商場（湘桂建材廣場）進(jìn)行了全面的調(diào)查，并在此基礎(chǔ)上分析了本項目的整合招商推廣策略。 一、市場調(diào)查與分析招商是項目運(yùn)作的基礎(chǔ)工程，良性的招商不僅為項目銷售建立良好的信心保障，同時更為項目的經(jīng)營創(chuàng)造良好條件?，F(xiàn)有建材商業(yè)零售市場現(xiàn)狀分析：ü          縣整體商業(yè)還處于以臨街商鋪為主，分布較為零散，經(jīng)營者各自為政，經(jīng)營規(guī)模小，不集中，缺乏有效的市場引導(dǎo)。 ü   &

3、#160;       現(xiàn)有單體商業(yè)規(guī)模較小，缺乏一個大型的、集中的、現(xiàn)代化的專業(yè)市場，缺乏具備強(qiáng)大號召力的品牌零售商家。ü           現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施硬件落后，購物環(huán)境惡劣，經(jīng)營檔次較低，無法滿足消費者日益成熟的建材消費需求。ü           現(xiàn)有建材零售商業(yè)經(jīng)營缺乏統(tǒng)一的管理和引導(dǎo)，業(yè)態(tài)分布比較零亂，業(yè)

4、態(tài)組合不合理，缺乏主題性。 通過前期的市場調(diào)研，結(jié)合項目本身的優(yōu)勢，我們認(rèn)為本項目招商工作的機(jī)會點主要表現(xiàn)在：ü           作縣現(xiàn)有唯一的大型的、專業(yè)性、一站式購物中心，本項目在硬件設(shè)備、經(jīng)營管理等方面的突破，為將來商戶經(jīng)營帶來競爭優(yōu)勢，將對商戶形成強(qiáng)大的號召力；ü           本項目在業(yè)態(tài)組合上的豐富性，使得本項目成為東安縣唯一的“一站式購物中心”

5、，從而打破東安縣現(xiàn)有的建材小經(jīng)營模式，在一定程度拓展了東安建材商戶的生意機(jī)會。ü           引進(jìn)大型品牌建材商家湖南知名建材超市長沙旺德府或大型百貨超市深圳新一佳作為龍頭店，提高項目影響力、擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍的同時，帶來旺盛的消費人流，從而帶旺整個市場。機(jī)會存在的同時，我們也認(rèn)識到本項目的招商工作依然存在一定的風(fēng)險和壓力，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：ü          

6、市場容量問題。部分商戶認(rèn)為東安縣城區(qū)現(xiàn)有零售建材家居市場已經(jīng)接近飽和，市場競爭激烈，而本項目20000多商業(yè)的推出對于現(xiàn)有建材商業(yè)市場勢必產(chǎn)生巨大沖擊，必然導(dǎo)致建材家居商業(yè)市場的競爭更加激烈，因此對湘桂建材大市場、建設(shè)中路沿街路邊商鋪等硬件、管理方面相對滯后的建材家居商戶的招商將成為本項目招商的突破點。ü           賣場認(rèn)同問題。東安商業(yè)以街鋪形態(tài)為主，商戶對于市場內(nèi)鋪的商業(yè)布局接觸較少，了解不足，因此我們在招商過程中必須加強(qiáng)對這種賣場形式的宣傳和推介，以取得商戶的認(rèn)同。&#

7、252;           面積核算問題。東安現(xiàn)有商業(yè)均以建筑面積收取租金，本項目則是計套內(nèi)面積，而市場內(nèi)相對較低的使用率從一定層面上會直接體現(xiàn)租金的高低，這也將成為本項目招商的壓力之一。綜 述：因此，為使招商工作能順利實施，就必須了解建材家居經(jīng)營者的心態(tài)，盡量打消商戶經(jīng)營的顧慮，為經(jīng)營商戶建立一個良好的交易平臺：1、 強(qiáng)化現(xiàn)代型賣場與傳統(tǒng)專業(yè)市場的區(qū)別，在生意機(jī)會拓展、品牌號召力、統(tǒng)一經(jīng)營管理等方面突出新專業(yè)市場的優(yōu)勢，使得東安商戶接受專業(yè)市場的經(jīng)營模式；2、 整合品牌大商家、開發(fā)商影響力等

8、各方面的資源優(yōu)勢，為項目招商推廣和后續(xù)的持續(xù)經(jīng)營建立良好的基礎(chǔ)；3、 盡可能的降低商戶經(jīng)營成本，從提供租金優(yōu)惠、為商戶爭取工商稅收等方面優(yōu)惠政策，為商戶控制經(jīng)營成本降低經(jīng)營風(fēng)險；4、 加強(qiáng)未來專業(yè)市場的科學(xué)管理，保證市場合理并且良好的運(yùn)作，為商戶的經(jīng)營提供保障；5、 通過媒體推廣、活動推廣等市場推廣模式，擴(kuò)大東安建材家居廣場在周邊地區(qū)的知名度和影響力，為商戶爭取更多的客戶，拓展更多的生意機(jī)會。 二、項目經(jīng)營定位1、項目總體定位方向“建材商自己的建材城”本項目是一個多元化的主題概念專業(yè)市場。是集購物、休閑、美食、娛樂于一體的一站式建材家居生活城，建成后的東安建材家居廣場將成為東安商業(yè)的

9、“升級版”，同時作為專業(yè)的一站式建材家居購物廣場，它還將成為東安縣一張金燦燦的城市名片，成為東安縣“城市的會客廳”，成為東安縣“城市的中心、商業(yè)的坐標(biāo)”。2、項目經(jīng)營分區(qū)定位根據(jù)目前東安縣城建材家居經(jīng)營商戶的經(jīng)營現(xiàn)狀及項目建筑規(guī)劃的布局要求，在招商的工作開展中，必須對整個市場的整體功能現(xiàn)狀和業(yè)態(tài)布局進(jìn)行經(jīng)營功能定位劃區(qū)，這樣便于招商工作的有序開展。1）衛(wèi)浴陶瓷區(qū)：整體浴室、衛(wèi)生潔具、浴缸、臺盆、瓷磚、桑拿泳池設(shè)備、淋浴房、龍頭、花灑、衛(wèi)浴鏡、衛(wèi)浴五金、衛(wèi)浴電器等；2）廚房設(shè)施區(qū)：整體廚房、整體櫥柜、廚房電器、凈水設(shè)施、水槽、廚房五金、人造石臺面、烤漆門板等；3）裝飾五金區(qū)：建筑五金、裝飾五金、

10、鎖具、把手、家居五金及配件、金屬制品、天花、吊頂材料等：4）門窗壁柜區(qū)：整體壁柜、壁柜五金、合金移門、室內(nèi)門、車庫門、防盜門、塑鋼窗、無框窗、隱形、百葉窗；5）玻璃制品區(qū)：建筑裝飾玻璃、工藝玻璃、鍍膜玻璃、異性玻璃、玻璃幕墻、馬賽克/玻璃制品6）地面材料區(qū)：實木地板、復(fù)合地板、橡膠地板、地暖系統(tǒng)、石材等；7）化學(xué)涂料區(qū)：內(nèi)外墻體材料、保溫外墻板、油漆、太陽能技術(shù)產(chǎn)品、屋面保溫技術(shù)、新型材料、節(jié)能技術(shù)：8）燈飾電工區(qū)：各類室內(nèi)燈、庭院燈、草坪燈、工藝燈、開關(guān)、面板等9）暖通管道區(qū):各類管材、給排水管及管道配件、暖氣片、暖通空調(diào)設(shè)備；10）窗簾布匹區(qū)：床上用品、布匹、金屬幕墻、壁紙等。3、項目商業(yè)

11、經(jīng)營規(guī)劃建議1）項目租賃范圍本項目租賃范圍包括：市場一層、市場二層2）經(jīng)營分區(qū)規(guī)劃布局（根據(jù)建筑物的棟數(shù)設(shè)置A、B、C、D、E、F、G、H八個區(qū)）樓層位置經(jīng)營分區(qū)市場一層A區(qū)大型品牌超市、銀行儲蓄所、移動（聯(lián)通、鐵通）營業(yè)廳、獨立商鋪B區(qū)衛(wèi)浴陶瓷區(qū)、家電C區(qū)廚房設(shè)施區(qū)D區(qū)裝飾五金區(qū)E區(qū)門窗壁柜區(qū)、燈飾電工區(qū)F區(qū)玻璃制品區(qū)、暖通管道區(qū)G區(qū)地面材料區(qū)、化學(xué)涂料區(qū)H區(qū)倉儲物流配送中心、加工區(qū)市場二層  A 區(qū)大型品牌超市B 區(qū)家私超市C 區(qū)窗簾、床上用品、布藝城D 區(qū)窗簾、床上用品、布藝城3）招商平面圖分割l      

12、 平面分割原則c   通過平面分割將鋪位分成各種面積單位，根據(jù)各種商品經(jīng)營要求及價格等相關(guān)條件，合理控制鋪位面積及總值在市場可接受范圍內(nèi)。c   通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造了有利條件。c   合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、開間比例。c   以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。保持市場的通暢與美化商場整體布局。c   充分兼顧銷售與經(jīng)營的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。 c 

13、60; 經(jīng)營與銷售綜合考慮，合理設(shè)置鋪位大小與總值，利于經(jīng)營及銷售。 l       平面分割圖由于未能提供項目正式規(guī)劃設(shè)計圖紙，因此不能準(zhǔn)確做出，該部分內(nèi)容待相關(guān)因素確定后再提供。三、市場招商目標(biāo)客戶定位客戶選擇對市場未來運(yùn)營的重要性：市場經(jīng)營成功與否除去市場外在條件，最關(guān)鍵的內(nèi)在因素在于商戶的經(jīng)營能力，它建立在商戶實力、經(jīng)營成本基礎(chǔ)之上。1、招商目標(biāo)客戶及分析本項目的市場目標(biāo)定位，決定了市場的客戶群體定位。通過對周邊臨街商鋪的調(diào)查和分析，依據(jù)具體情況，并充分考慮實際推廣的促進(jìn)作用，預(yù)計項目招商的客戶群主要來自于以下區(qū)域：

14、l       主體招商目標(biāo)客戶Ø       東安縣城區(qū)即白牙市鎮(zhèn)對應(yīng)經(jīng)營商家項目的招商必須以本地為主體，作為項目所在地和東安商業(yè)集中地區(qū)，東安縣城區(qū)既白牙市鎮(zhèn)的150多家經(jīng)營戶將是本項目的招商重點目標(biāo)客戶。Ø       個人創(chuàng)業(yè)者：東安地處湘桂咽喉的地理位置，歷來商貿(mào)繁榮，交易活躍，素有“湘南門戶”之稱，目前東安初步形成了以建材、冶金、焊劑、化工、食品為支柱的工業(yè)體系，而且東安人善于經(jīng)商，具

15、有從商的傳統(tǒng)習(xí)慣，因此招商除了面對現(xiàn)有東安商戶實施外，項目還可通過各種途徑，為東安其他人創(chuàng)造經(jīng)商的條件，拓展招商客戶層面。主要通過以下途徑與策略來支持個人創(chuàng)業(yè)者。A.    把省會長沙價廉物美的建材家居商品帶到東安開發(fā)商可以安排免費巴士組織一定品牌和實力商戶廣泛考察長沙萬家麗建材城、南湖建材大市場、馬王堆建材城、旺德府等等，讓廣大商戶順利找到貨源，把省城豐富的建材家居商品帶到東安。B.    降低招商門檻輕松創(chuàng)業(yè)做老板，流程（創(chuàng)業(yè)流程介紹） 低成本做老板辦個執(zhí)照就賺錢第一年0租金品牌類貨源交較低的租賃押金，租東安建材家居城中

16、心旺鋪提供貨源（幫你找品牌）經(jīng)營管理推廣免費考察省城長沙主要建材批發(fā)市場成立品牌信息庫，數(shù)千品牌任你選中檔商品貨源巨資投入，強(qiáng)勢推廣；品牌大商家品牌效應(yīng)擴(kuò)大商圈，中心廣場號召力。          l       補(bǔ)充型招商目標(biāo)客戶：1)      周邊縣市對應(yīng)經(jīng)營商家周邊縣市，如邵陽新寧縣、廣西全州縣、永州建材家具城（永州建材大市場）和永州冷水灘的舜德摩爾建材城與湘發(fā)建材城經(jīng)營戶可作為

17、本項目招商的輔助目標(biāo)客戶。根據(jù)本項目業(yè)態(tài)定位，在這些地區(qū)爭取實力商戶來東安設(shè)分點，可作為對東安現(xiàn)有建材商業(yè)的補(bǔ)充與完善。2)      周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)對應(yīng)經(jīng)營商家據(jù)了解，紫溪市鎮(zhèn)、井頭圩鎮(zhèn)、石期市鎮(zhèn)、蘆洪市鎮(zhèn)等作為東安的幾大交通要道鎮(zhèn)，散布了一定的商業(yè)，其鋪面租金接近東安城區(qū)次極地段，但生意機(jī)會卻不及東安縣城區(qū)，因此也可將其列為本項目招商的輔助目標(biāo)客戶。同時，東安大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的許多人長期外出作生意，形成一定傳統(tǒng)，因此也可將其列為本項目招商目標(biāo)。但是輔助目標(biāo)客戶作為外地來開拓東安的建材零售市場，其經(jīng)營成本勢必將比本地商戶要高（如住房等增加經(jīng)營成本的問題）

18、，因此外地商戶前來駐點，如果經(jīng)營產(chǎn)品不具備一定優(yōu)勢與獨特性，對他們的招商也會難度較大。2主體招商目標(biāo)客戶細(xì)分考慮項目的規(guī)模、影響力、輻射面等各方面因素及周邊地區(qū)商業(yè)情況包括商戶的反應(yīng)，本項目的招商重點客戶仍需以東安縣城區(qū)經(jīng)營戶為主體。通過對東安縣城區(qū)商業(yè)市場及相關(guān)業(yè)態(tài)的調(diào)查，結(jié)合本項目經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃，本項目重點招商客戶主力群體還是在東安的建材家居商戶，東安已有經(jīng)銷商且經(jīng)營時間較長者對本項目興趣濃厚，但目前處于觀望狀態(tài)；在東安則有建材經(jīng)銷商且屬于自己渠道的，愿意指導(dǎo)東安分銷商入駐，但要看本項目的租賃價格及優(yōu)惠條件如何；在冷水灘及芝山經(jīng)營較為成功但其品牌目前尚未在東安發(fā)展渠道內(nèi)分銷商的有興趣進(jìn)一步了

19、解相關(guān)詳細(xì)資料。從經(jīng)營品種來看，表現(xiàn)出對本項目有興趣的大商家集中在陶瓷、地板、涂料、家私四種，所以這類商家是招商重點考慮的。根據(jù)市調(diào)資料了解，除“徐福家電”商鋪外，東安城區(qū)其他大中型電器超市都在租用門面，另外除雙龍與海爾電器各有一處門面尚處于長期租約期外，其余商鋪目前都屬于租約一年一簽，而所有商家都未表達(dá)租期到后準(zhǔn)備搬遷的意愿，顯示當(dāng)前經(jīng)營狀況的良好表現(xiàn)及對現(xiàn)有地段的認(rèn)同。但對于這類商家也是本項目重點跟進(jìn)考慮的對象。四、市場租金策略l       租金制定原則：1、      

20、;        以項目周邊商業(yè)的價格、目標(biāo)客戶的經(jīng)營成本為依據(jù)。2、              租金需與售價的8%投資回報基本符合。3、              采取“放水養(yǎng)魚”策略。在市場培育期降低商戶運(yùn)營成本，將市場做旺。l   &

21、#160;   租金定價參照：作為東安縣城首席一站式建材家居生活城，本項目價格的制定必然以東安縣零售商業(yè)的售價、租金水平為其參考價值因素。根據(jù)商場業(yè)態(tài)定位，東安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣市相關(guān)商戶的經(jīng)營成本也將成為項目租金制定的參考因素。注：由于既使在同一條街上，由于路段不同，經(jīng)營狀況不同，租賃渠道不同，其租金水平差異也較大。東安零售商業(yè)主要集中在建設(shè)路、東新街、大眾路，且以街鋪形態(tài)為主，因經(jīng)營狀況不同，目前租金水平也差距較大，作為東安品牌商戶最為集中，目前發(fā)展最好，潛力最大的商業(yè)街，建設(shè)路的租金也最高，臨建設(shè)路沿街（龍溪河地段）鋪位租金高達(dá)60-150元/·月，項目所在路段

22、租金范圍20-50元/·月，這將作為本項目租金制定的最重要的參照。參照二：東安相關(guān)市場租金情況：（以下租金以實用面積計）名  稱位   置業(yè)   態(tài)單位租金（元/·月）舜皇大道旁舜皇大道農(nóng)業(yè)局至職業(yè)中專地段建材、餐飲、社區(qū)超市，汽修汽貿(mào)   1030湘桂建材城舜皇大道汽車東站建材、食品批零、倉儲515建設(shè)中路東段建設(shè)大道石礦鐵路以東機(jī)電、汽修汽貿(mào)、超市1020建設(shè)中路西段建設(shè)大道石礦鐵路以西至電影院建材、煙酒及食品批發(fā)1530新世紀(jì)商貿(mào)城建設(shè)大道一小地段日用品、家電、服裝、通訊、家居1樓15702樓515

23、一小商貿(mào)城建設(shè)大道一小地段日用品、家電、服裝、家居、餐飲、文化用品1樓701002樓1020友誼富森商廈建設(shè)大道與東新路交匯地段綜合超市、服裝、銀行、家電、娛樂1樓80150東安大市場龍溪河岸以東服裝、農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)資1樓臨街1001501樓內(nèi)部20602樓1020生智廣場龍溪河岸以東，大市場對面服裝、大型超市、餐飲、娛樂1樓臨街501001樓內(nèi)部2560龍泊灣（龍溪路沿線）龍溪河岸以西服裝、通訊、娛樂、餐飲1樓50802樓10203樓510“經(jīng)營狀況決定租金水平”，經(jīng)營狀況的好壞，直接決定租金水平的高低，即使同在東安大市場，由于具體位置的不同，鋪位面積的大小，其體現(xiàn)出來的單位租金水平也有很大懸殊

24、。l       租金定位策略：1、   整體租金基準(zhǔn)均價確定：Ø         價格定位比較對象從本項目的位置上看，應(yīng)以所在路段零售商鋪租金作為其租金參照，即20-50元/月·，但作為市場，考慮到臨街面、使用率等因素，其平均租金必然低于同位置街鋪的租金，即低于20-50元/月·這個水平；從本項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)來看，新世紀(jì)商貿(mào)城市場的租金亦可作為本項目租金的一個參照，一層（近街）租金為30-50元/月

25、83;，但新世紀(jì)商貿(mào)城租金是以使用面積計算，也就是說既使本項目使用率高達(dá)60%，以新世紀(jì)商貿(mào)城為參照租金只能是20-40元/月·這個水平。而作為東安建材家居商業(yè)的升級版，本項目在硬件配套、經(jīng)營管理、建筑檔次、業(yè)態(tài)組合等方面的突破，亦可在一定程度上拔高項目租金水平；同時，考慮到本項目的銷售價格需要租金支持，低于20-50元/月·這個水平的租金是無法支持本項目的銷售價值，所以為達(dá)到期望銷售價值，也應(yīng)該適當(dāng)拔高租金以支持售價。但同時在“拔高”基礎(chǔ)上制定的租金，必然增加經(jīng)營者經(jīng)營成本而影響招商，因此同時又需在招商中采取較大的優(yōu)惠措施，將實際租賃價格降下來，從而達(dá)到即能滿足經(jīng)營者的需

26、求，又能達(dá)到用租金支持售價的目的。綜合多方面因素考慮，設(shè)定本項目在商業(yè)整體規(guī)劃，綜合影響力、地段的獨特性上、品牌商家進(jìn)駐的號召力、未來的商業(yè)經(jīng)營管理及對項目生意機(jī)會的拓展上都具備絕對的優(yōu)勢，以目前建設(shè)路的最高街鋪租金60-100元/·月為參照：  市場二層     15元/月·平方米市場一層臨街   80元/月·平方米本項目市場一層、市場二層由于缺乏參照租金，因此按樓層的相關(guān)比例與該樓層對應(yīng)的售價來推算，參照樓層價格比在100：50與100：60之間，建議本項目市場一層、市場二層招商基準(zhǔn)價為市場

27、一層臨街    40元/月·平方米市場二層   9元/月·平方米關(guān)鍵詞說明：招商基準(zhǔn)價：是項目在正常招商情況下（具備合法租賃手續(xù)、項目工程進(jìn)度達(dá)到形象表現(xiàn)要求、相關(guān)功能配套已經(jīng)落實等）達(dá)到的價格。但由于招商期將貫穿項目開發(fā)過程，因此在不同時期應(yīng)有不同的招商價格支撐。才能達(dá)到不同時期相應(yīng)的招商目標(biāo)。2、分區(qū)租金制定根據(jù)單鋪所處具體位置不同，劃分相應(yīng)價格區(qū)間，制定單鋪對應(yīng)租金：1)            

28、60; 分區(qū)租金制定參考因素及定價原則：Ø   臨街面差價根據(jù)單鋪臨街面及市場人流走向確定價格差異；Ø   統(tǒng)價原則劃分一定的價格區(qū)間。同一價格區(qū)間采取統(tǒng)價原則，達(dá)到“先吃的葡萄永遠(yuǎn)是最甜的”目的，促進(jìn)客戶下定。2)              項目整體租金價目表：備注：由于未能提供項目商鋪具體規(guī)劃位置及單鋪面積、實用率等指標(biāo)，因此不能準(zhǔn)確做出，該部分內(nèi)容待相關(guān)因素確定后再提供。l  &#

29、160;    租期及優(yōu)惠措施建議（市場一層、二層）：Ø       租期：租期的確定需綜合考慮項目的銷售模式來定，原則上租期需與項目各樓層銷售的包租期限一致。市場一層：租期三年市場二層：租期五年Ø       租金優(yōu)惠政策：對于商戶來說，最關(guān)心的無非是生意機(jī)會與經(jīng)營成本，生意機(jī)會的優(yōu)勢可以通過項目規(guī)模、品牌商家的進(jìn)駐、整體經(jīng)營管理來挖掘與拓展實現(xiàn)，但經(jīng)營成本的優(yōu)勢也需要有實際的租金優(yōu)惠體現(xiàn)，特別在一個新商業(yè)項目的市場培育初期

30、。第一年：所有單位免租一年第二年：所有單位按標(biāo)準(zhǔn)租金六折收取第三年：所有單位按標(biāo)準(zhǔn)租金八折收取l       租賃模式考慮到項目各經(jīng)營業(yè)態(tài)對經(jīng)營環(huán)境等的不同需求，經(jīng)營的前期投入及租賃期限的不同要求，建議采取以下不同租賃模式以適應(yīng)不同客戶的需求：1）針對普通經(jīng)營戶租約時間：與返租時間一致，簽定三至五年租賃合約支付租金策略：按月支付（簽正式合同提前支付第二年第一個月租金）租金標(biāo)準(zhǔn)：按制定標(biāo)準(zhǔn)實施押金策略：標(biāo)準(zhǔn)月租金×2租金優(yōu)惠（免租）策略：上述  更有效的吸引品牌商家進(jìn)駐，達(dá)到帶動人氣作用，可考慮對一些知名品牌，采取適

31、當(dāng)額外優(yōu)惠吸引其進(jìn)駐，具體情況針對實際品牌單獨申請。五、市場招商整合推廣1.    市場招商推廣計劃市場招商工作的進(jìn)行依據(jù)項目工程所處的階段不同而分為不同時期：以工程進(jìn)度表為依據(jù)，原則上按三階段實施招商：第一階段：招商咨詢登記階段工程條件：在項目正式開工后，在項目正式招商前一個月左右時間， 目的：接受客戶咨詢并登記相關(guān)意向，積累意向商戶。具備條件：招商平面分割圖基本確定（鋪位面積、實用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策等）時間：2008年7月底前第二階段：正式招商階段工程條件：在項目開盤前，開始正式招商，所有招商活動全面展開。目的：全方位進(jìn)行招商推廣，落實前期意向客戶及

32、挖掘新客戶達(dá)至成交具備條件：大型品牌商家進(jìn)駐已經(jīng)確定、招商平面分割圖確定、鋪位面積、實用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策、經(jīng)營推廣等已經(jīng)確定時間：2008年8月底前第三階段：招商與銷售同步實施階段工程條件：正式招商一個月或一個半月后目的：根據(jù)前期招商實際情況，對前一階段招商情況總結(jié)，并制定下一步招商計劃，進(jìn)行補(bǔ)缺性招商。具備條件：大型品牌商家進(jìn)駐已經(jīng)確定、招商平面分割圖確定、鋪位面積、實用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策、經(jīng)營推廣等已經(jīng)確定時間：2008年9月10月2.    項目招商主力推廣點分析l      

33、 59萬人口消費動力，填補(bǔ)東安大型一站式專業(yè)市場空白東安縣轄13鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2個國營林場，總面積2219平方公里，人口59萬（2002年），2008年一季度東安全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄余額32.04億元，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到3229元，增長17%，農(nóng)民人平現(xiàn)金收入1338元，增長21.5%。但迄今為止，東安商業(yè)仍以街鋪為主，主要商業(yè)集中于建設(shè)路、新建路、東新路等； 而本項目2.2萬平方米的商業(yè)體量，一站式商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，集購物、休閑、娛樂于一體的功能規(guī)劃，必然填補(bǔ)東安建材缺乏一站式專業(yè)市場的空白，同時在品牌影響力、硬件設(shè)施、經(jīng)營管理、商品檔次等方面也亦是對東安建材專業(yè)市場的升級。l &#

34、160;     標(biāo)志性建筑+ 一站式專業(yè)市場，形成東安購物、休閑第一旺區(qū)東安現(xiàn)有商業(yè)建筑檔次較低、硬件設(shè)施落后，本項目作為東安縣首席一站式購物廣場，建成后力爭成為東安縣城區(qū)標(biāo)志性建筑，以此提升項目在城區(qū)及周邊村鎮(zhèn)、縣市的昭示力和知名度的同時，達(dá)到吸引該地區(qū)消費者眼球的效果，有效帶動商業(yè)氣氛，擴(kuò)大商業(yè)輻射力。l       品牌商家強(qiáng)勢進(jìn)駐，帶旺整個市場大型品牌超市的進(jìn)駐，一方面填補(bǔ)了東安缺乏品牌大型商家的空白，另一方面也給本項目其它商業(yè)部分帶來更多的消費人流，一定程度上帶旺整個市場，同時為投資

35、者帶來更多的收益。零售大商家入駐市場一層、二層，有效帶動人氣，給眾多商家?guī)砩啼佋谖磥硪欢茏鐾男拍畲髽涞紫潞贸藳觯粗灰写笊碳以冢饩秃米?。因此，龍頭大商家強(qiáng)勢入駐必然成為本項目招商的一大興奮點，同時也是投資客獲取投資收益的一大保障。3.    市場招商整合推廣策略l           生意機(jī)會，是商業(yè)經(jīng)營的根本如何深度挖掘本項目的生意機(jī)會是本項目招商的關(guān)鍵，一方面充分利用市場調(diào)研的結(jié)論，進(jìn)行市場分析；另一方面，在市場對比中尋找本項目的先天的優(yōu)勢，挖掘資源

36、創(chuàng)造后天優(yōu)勢等。并要將這些內(nèi)容轉(zhuǎn)換成招商資源，用結(jié)合最佳的方式表達(dá)出來，讓客戶信服和接受，達(dá)成租賃意向。l           引進(jìn)主力店，是招商的成功、經(jīng)營的保障品牌商戶具有極大的市場號召力，猶如一面旗幟，引導(dǎo)其他成員追隨。對項目的招商將能起到關(guān)鍵作用。因此，本項目的招商，尤其是針對主力店即品牌區(qū)的招商必須盡可能的保證商戶的品質(zhì)。在此基礎(chǔ)上兼顧各消費群的需求，這樣才能保障商場經(jīng)營的同時，滿足不同階層的需求。 招商整合推廣方式1）策劃設(shè)計招商畫冊：畫冊的內(nèi)容是基于市場調(diào)研所得結(jié)果，包含

37、對東安及周邊其它零售市場的對比優(yōu)勢、市場生意機(jī)會、商業(yè)價值、拓展空間、經(jīng)營成本、利潤空間等的生動表達(dá)和描述。招商畫冊是直接的招商工具，對招商影響巨大，必須要充分重視，策劃代理公司的意見必須滲透其中； 2）現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝包括：·售樓處包裝：節(jié)選招商及銷售樓書的內(nèi)容，在售樓處進(jìn)行噴繪包裝；·墻體廣告：通過大型墻體，發(fā)布建材家居品牌商家、品牌專賣店進(jìn)駐項目等信息；3）定點推廣：·至東安本地商業(yè)集中地區(qū)和商業(yè)市場對目標(biāo)商戶派單推介；·至周邊縣市對目標(biāo)商戶派單推介；·至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)對目標(biāo)商戶派單推介。4）電視推廣：就本項目整體規(guī)劃和定位以及運(yùn)作后將對東安建

38、材升級、提升東安及周邊消費水平的相關(guān)影響和意義，通過媒體進(jìn)行渲染。5）報紙廣告：在不同的營銷階段，選擇適當(dāng)?shù)膱蠹埫襟w以適當(dāng)?shù)念l率發(fā)布招商廣告，增大目標(biāo)客戶接觸率，增強(qiáng)影響力?？煽紤]項目所在區(qū)域影響力相對較強(qiáng)的報紙媒體。6）活動推廣；·項目相關(guān)慶典活動在市場舉行開盤慶典、封頂儀式等項目相關(guān)活動，通報項目進(jìn)程的同時，促進(jìn)人們對項目的了解和興趣，擴(kuò)大項目影響力。·品牌商家簽約儀式及新聞發(fā)布會舉行品牌商家簽約儀式及新聞發(fā)布會，宣傳品牌商家的進(jìn)駐，充分發(fā)揮品牌商家的龍頭帶動作用。 六、招商費用預(yù)算  （略）