西南建材招商推廣方案

1、西南建材家居廣場(chǎng)招商推廣方案 前 言商業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高技術(shù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)種類，涉及商業(yè)定位、推廣、經(jīng)營(yíng)等充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)領(lǐng)域。影響商鋪招商、銷售的因素很多，但最關(guān)鍵的還是生意機(jī)會(huì)是否足夠？經(jīng)營(yíng)管理是否得力？投資前景是否明確？投資回報(bào)是否有保障？投資是否具有增長(zhǎng)的空間等等。而所有的前提是這里能否做旺？由誰(shuí)來(lái)做旺？因?yàn)橹挥羞@里經(jīng)營(yíng)有保障，經(jīng)營(yíng)者才能獲取投資收益；租金才能上漲；物業(yè)才會(huì)升值；商鋪?zhàn)匀蛔兊脫屖帧Ｍ瑯?，建材家居廣場(chǎng)能否順利實(shí)現(xiàn)招商及銷售的關(guān)鍵是市場(chǎng)的生意機(jī)會(huì)如何得以擴(kuò)展、是否具備自身特色、招商及銷售的門(mén)檻設(shè)置、良性專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理等等都是市場(chǎng)招商、銷售得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。同時(shí)

2、更是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展的必備條件。為此，我們對(duì)東安城區(qū)建材商戶及與本項(xiàng)目類似商場(chǎng)（湘桂建材廣場(chǎng)）進(jìn)行了全面的調(diào)查，并在此基礎(chǔ)上分析了本項(xiàng)目的整合招商推廣策略。 一、市場(chǎng)調(diào)查與分析招商是項(xiàng)目運(yùn)作的基礎(chǔ)工程，良性的招商不僅為項(xiàng)目銷售建立良好的信心保障，同時(shí)更為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好條件。現(xiàn)有建材商業(yè)零售市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：ü          縣整體商業(yè)還處于以臨街商鋪為主，分布較為零散，經(jīng)營(yíng)者各自為政，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，不集中，缺乏有效的市場(chǎng)引導(dǎo)。 ü   &

3、#160;       現(xiàn)有單體商業(yè)規(guī)模較小，缺乏一個(gè)大型的、集中的、現(xiàn)代化的專業(yè)市場(chǎng)，缺乏具備強(qiáng)大號(hào)召力的品牌零售商家。ü           現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施硬件落后，購(gòu)物環(huán)境惡劣，經(jīng)營(yíng)檔次較低，無(wú)法滿足消費(fèi)者日益成熟的建材消費(fèi)需求。ü           現(xiàn)有建材零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一的管理和引導(dǎo)，業(yè)態(tài)分布比較零亂，業(yè)

4、態(tài)組合不合理，缺乏主題性。 通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目招商工作的機(jī)會(huì)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：ü           作縣現(xiàn)有唯一的大型的、專業(yè)性、一站式購(gòu)物中心，本項(xiàng)目在硬件設(shè)備、經(jīng)營(yíng)管理等方面的突破，為將來(lái)商戶經(jīng)營(yíng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將對(duì)商戶形成強(qiáng)大的號(hào)召力；ü           本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)組合上的豐富性，使得本項(xiàng)目成為東安縣唯一的“一站式購(gòu)物中心”

5、，從而打破東安縣現(xiàn)有的建材小經(jīng)營(yíng)模式，在一定程度拓展了東安建材商戶的生意機(jī)會(huì)。ü           引進(jìn)大型品牌建材商家湖南知名建材超市長(zhǎng)沙旺德府或大型百貨超市深圳新一佳作為龍頭店，提高項(xiàng)目影響力、擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍的同時(shí)，帶來(lái)旺盛的消費(fèi)人流，從而帶旺整個(gè)市場(chǎng)。機(jī)會(huì)存在的同時(shí)，我們也認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目的招商工作依然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：ü          

6、市場(chǎng)容量問(wèn)題。部分商戶認(rèn)為東安縣城區(qū)現(xiàn)有零售建材家居市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本項(xiàng)目20000多商業(yè)的推出對(duì)于現(xiàn)有建材商業(yè)市場(chǎng)勢(shì)必產(chǎn)生巨大沖擊，必然導(dǎo)致建材家居商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因此對(duì)湘桂建材大市場(chǎng)、建設(shè)中路沿街路邊商鋪等硬件、管理方面相對(duì)滯后的建材家居商戶的招商將成為本項(xiàng)目招商的突破點(diǎn)。ü           賣場(chǎng)認(rèn)同問(wèn)題。東安商業(yè)以街鋪形態(tài)為主，商戶對(duì)于市場(chǎng)內(nèi)鋪的商業(yè)布局接觸較少，了解不足，因此我們?cè)谡猩踢^(guò)程中必須加強(qiáng)對(duì)這種賣場(chǎng)形式的宣傳和推介，以取得商戶的認(rèn)同。&#

7、252;           面積核算問(wèn)題。東安現(xiàn)有商業(yè)均以建筑面積收取租金，本項(xiàng)目則是計(jì)套內(nèi)面積，而市場(chǎng)內(nèi)相對(duì)較低的使用率從一定層面上會(huì)直接體現(xiàn)租金的高低，這也將成為本項(xiàng)目招商的壓力之一。綜 述：因此，為使招商工作能順利實(shí)施，就必須了解建材家居經(jīng)營(yíng)者的心態(tài)，盡量打消商戶經(jīng)營(yíng)的顧慮，為經(jīng)營(yíng)商戶建立一個(gè)良好的交易平臺(tái)：1、 強(qiáng)化現(xiàn)代型賣場(chǎng)與傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的區(qū)別，在生意機(jī)會(huì)拓展、品牌號(hào)召力、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理等方面突出新專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，使得東安商戶接受專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式；2、 整合品牌大商家、開(kāi)發(fā)商影響力等

8、各方面的資源優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目招商推廣和后續(xù)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)建立良好的基礎(chǔ)；3、 盡可能的降低商戶經(jīng)營(yíng)成本，從提供租金優(yōu)惠、為商戶爭(zhēng)取工商稅收等方面優(yōu)惠政策，為商戶控制經(jīng)營(yíng)成本降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；4、 加強(qiáng)未來(lái)專業(yè)市場(chǎng)的科學(xué)管理，保證市場(chǎng)合理并且良好的運(yùn)作，為商戶的經(jīng)營(yíng)提供保障；5、 通過(guò)媒體推廣、活動(dòng)推廣等市場(chǎng)推廣模式，擴(kuò)大東安建材家居廣場(chǎng)在周邊地區(qū)的知名度和影響力，為商戶爭(zhēng)取更多的客戶，拓展更多的生意機(jī)會(huì)。 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位1、項(xiàng)目總體定位方向“建材商自己的建材城”本項(xiàng)目是一個(gè)多元化的主題概念專業(yè)市場(chǎng)。是集購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)于一體的一站式建材家居生活城，建成后的東安建材家居廣場(chǎng)將成為東安商業(yè)的

9、“升級(jí)版”，同時(shí)作為專業(yè)的一站式建材家居購(gòu)物廣場(chǎng)，它還將成為東安縣一張金燦燦的城市名片，成為東安縣“城市的會(huì)客廳”，成為東安縣“城市的中心、商業(yè)的坐標(biāo)”。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分區(qū)定位根據(jù)目前東安縣城建材家居經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及項(xiàng)目建筑規(guī)劃的布局要求，在招商的工作開(kāi)展中，必須對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體功能現(xiàn)狀和業(yè)態(tài)布局進(jìn)行經(jīng)營(yíng)功能定位劃區(qū)，這樣便于招商工作的有序開(kāi)展。1）衛(wèi)浴陶瓷區(qū)：整體浴室、衛(wèi)生潔具、浴缸、臺(tái)盆、瓷磚、桑拿泳池設(shè)備、淋浴房、龍頭、花灑、衛(wèi)浴鏡、衛(wèi)浴五金、衛(wèi)浴電器等；2）廚房設(shè)施區(qū)：整體廚房、整體櫥柜、廚房電器、凈水設(shè)施、水槽、廚房五金、人造石臺(tái)面、烤漆門(mén)板等；3）裝飾五金區(qū)：建筑五金、裝飾五金、

10、鎖具、把手、家居五金及配件、金屬制品、天花、吊頂材料等：4）門(mén)窗壁柜區(qū)：整體壁柜、壁柜五金、合金移門(mén)、室內(nèi)門(mén)、車庫(kù)門(mén)、防盜門(mén)、塑鋼窗、無(wú)框窗、隱形、百葉窗；5）玻璃制品區(qū)：建筑裝飾玻璃、工藝玻璃、鍍膜玻璃、異性玻璃、玻璃幕墻、馬賽克/玻璃制品6）地面材料區(qū)：實(shí)木地板、復(fù)合地板、橡膠地板、地暖系統(tǒng)、石材等；7）化學(xué)涂料區(qū)：內(nèi)外墻體材料、保溫外墻板、油漆、太陽(yáng)能技術(shù)產(chǎn)品、屋面保溫技術(shù)、新型材料、節(jié)能技術(shù)：8）燈飾電工區(qū)：各類室內(nèi)燈、庭院燈、草坪燈、工藝燈、開(kāi)關(guān)、面板等9）暖通管道區(qū):各類管材、給排水管及管道配件、暖氣片、暖通空調(diào)設(shè)備；10）窗簾布匹區(qū)：床上用品、布匹、金屬幕墻、壁紙等。3、項(xiàng)目商業(yè)

11、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃建議1）項(xiàng)目租賃范圍本項(xiàng)目租賃范圍包括：市場(chǎng)一層、市場(chǎng)二層2）經(jīng)營(yíng)分區(qū)規(guī)劃布局（根據(jù)建筑物的棟數(shù)設(shè)置A、B、C、D、E、F、G、H八個(gè)區(qū)）樓層位置經(jīng)營(yíng)分區(qū)市場(chǎng)一層A區(qū)大型品牌超市、銀行儲(chǔ)蓄所、移動(dòng)（聯(lián)通、鐵通）營(yíng)業(yè)廳、獨(dú)立商鋪B區(qū)衛(wèi)浴陶瓷區(qū)、家電C區(qū)廚房設(shè)施區(qū)D區(qū)裝飾五金區(qū)E區(qū)門(mén)窗壁柜區(qū)、燈飾電工區(qū)F區(qū)玻璃制品區(qū)、暖通管道區(qū)G區(qū)地面材料區(qū)、化學(xué)涂料區(qū)H區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心、加工區(qū)市場(chǎng)二層  A 區(qū)大型品牌超市B 區(qū)家私超市C 區(qū)窗簾、床上用品、布藝城D 區(qū)窗簾、床上用品、布藝城3）招商平面圖分割l      

12、 平面分割原則c   通過(guò)平面分割將鋪位分成各種面積單位，根據(jù)各種商品經(jīng)營(yíng)要求及價(jià)格等相關(guān)條件，合理控制鋪位面積及總值在市場(chǎng)可接受范圍內(nèi)。c   通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造了有利條件。c   合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、開(kāi)間比例。c   以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。保持市場(chǎng)的通暢與美化商場(chǎng)整體布局。c   充分兼顧銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。 c 

13、60; 經(jīng)營(yíng)與銷售綜合考慮，合理設(shè)置鋪位大小與總值，利于經(jīng)營(yíng)及銷售。 l       平面分割圖由于未能提供項(xiàng)目正式規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，因此不能準(zhǔn)確做出，該部分內(nèi)容待相關(guān)因素確定后再提供。三、市場(chǎng)招商目標(biāo)客戶定位客戶選擇對(duì)市場(chǎng)未來(lái)運(yùn)營(yíng)的重要性：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功與否除去市場(chǎng)外在條件，最關(guān)鍵的內(nèi)在因素在于商戶的經(jīng)營(yíng)能力，它建立在商戶實(shí)力、經(jīng)營(yíng)成本基礎(chǔ)之上。1、招商目標(biāo)客戶及分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)目標(biāo)定位，決定了市場(chǎng)的客戶群體定位。通過(guò)對(duì)周邊臨街商鋪的調(diào)查和分析，依據(jù)具體情況，并充分考慮實(shí)際推廣的促進(jìn)作用，預(yù)計(jì)項(xiàng)目招商的客戶群主要來(lái)自于以下區(qū)域：

14、l       主體招商目標(biāo)客戶Ø       東安縣城區(qū)即白牙市鎮(zhèn)對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)商家項(xiàng)目的招商必須以本地為主體，作為項(xiàng)目所在地和東安商業(yè)集中地區(qū)，東安縣城區(qū)既白牙市鎮(zhèn)的150多家經(jīng)營(yíng)戶將是本項(xiàng)目的招商重點(diǎn)目標(biāo)客戶。Ø       個(gè)人創(chuàng)業(yè)者：東安地處湘桂咽喉的地理位置，歷來(lái)商貿(mào)繁榮，交易活躍，素有“湘南門(mén)戶”之稱，目前東安初步形成了以建材、冶金、焊劑、化工、食品為支柱的工業(yè)體系，而且東安人善于經(jīng)商，具

15、有從商的傳統(tǒng)習(xí)慣，因此招商除了面對(duì)現(xiàn)有東安商戶實(shí)施外，項(xiàng)目還可通過(guò)各種途徑，為東安其他人創(chuàng)造經(jīng)商的條件，拓展招商客戶層面。主要通過(guò)以下途徑與策略來(lái)支持個(gè)人創(chuàng)業(yè)者。A.    把省會(huì)長(zhǎng)沙價(jià)廉物美的建材家居商品帶到東安開(kāi)發(fā)商可以安排免費(fèi)巴士組織一定品牌和實(shí)力商戶廣泛考察長(zhǎng)沙萬(wàn)家麗建材城、南湖建材大市場(chǎng)、馬王堆建材城、旺德府等等，讓廣大商戶順利找到貨源，把省城豐富的建材家居商品帶到東安。B.    降低招商門(mén)檻輕松創(chuàng)業(yè)做老板，流程（創(chuàng)業(yè)流程介紹） 低成本做老板辦個(gè)執(zhí)照就賺錢第一年0租金品牌類貨源交較低的租賃押金，租東安建材家居城中

16、心旺鋪提供貨源（幫你找品牌）經(jīng)營(yíng)管理推廣免費(fèi)考察省城長(zhǎng)沙主要建材批發(fā)市場(chǎng)成立品牌信息庫(kù)，數(shù)千品牌任你選中檔商品貨源巨資投入，強(qiáng)勢(shì)推廣；品牌大商家品牌效應(yīng)擴(kuò)大商圈，中心廣場(chǎng)號(hào)召力。          l       補(bǔ)充型招商目標(biāo)客戶：1)      周邊縣市對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)商家周邊縣市，如邵陽(yáng)新寧縣、廣西全州縣、永州建材家具城（永州建材大市場(chǎng)）和永州冷水灘的舜德摩爾建材城與湘發(fā)建材城經(jīng)營(yíng)戶可作為

17、本項(xiàng)目招商的輔助目標(biāo)客戶。根據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，在這些地區(qū)爭(zhēng)取實(shí)力商戶來(lái)東安設(shè)分點(diǎn)，可作為對(duì)東安現(xiàn)有建材商業(yè)的補(bǔ)充與完善。2)      周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)商家據(jù)了解，紫溪市鎮(zhèn)、井頭圩鎮(zhèn)、石期市鎮(zhèn)、蘆洪市鎮(zhèn)等作為東安的幾大交通要道鎮(zhèn)，散布了一定的商業(yè)，其鋪面租金接近東安城區(qū)次極地段，但生意機(jī)會(huì)卻不及東安縣城區(qū)，因此也可將其列為本項(xiàng)目招商的輔助目標(biāo)客戶。同時(shí)，東安大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的許多人長(zhǎng)期外出作生意，形成一定傳統(tǒng)，因此也可將其列為本項(xiàng)目招商目標(biāo)。但是輔助目標(biāo)客戶作為外地來(lái)開(kāi)拓東安的建材零售市場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)成本勢(shì)必將比本地商戶要高（如住房等增加經(jīng)營(yíng)成本的問(wèn)題）

18、，因此外地商戶前來(lái)駐點(diǎn)，如果經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品不具備一定優(yōu)勢(shì)與獨(dú)特性，對(duì)他們的招商也會(huì)難度較大。2主體招商目標(biāo)客戶細(xì)分考慮項(xiàng)目的規(guī)模、影響力、輻射面等各方面因素及周邊地區(qū)商業(yè)情況包括商戶的反應(yīng)，本項(xiàng)目的招商重點(diǎn)客戶仍需以東安縣城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶為主體。通過(guò)對(duì)東安縣城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)及相關(guān)業(yè)態(tài)的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，本項(xiàng)目重點(diǎn)招商客戶主力群體還是在東安的建材家居商戶，東安已有經(jīng)銷商且經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)者對(duì)本項(xiàng)目興趣濃厚，但目前處于觀望狀態(tài)；在東安則有建材經(jīng)銷商且屬于自己渠道的，愿意指導(dǎo)東安分銷商入駐，但要看本項(xiàng)目的租賃價(jià)格及優(yōu)惠條件如何；在冷水灘及芝山經(jīng)營(yíng)較為成功但其品牌目前尚未在東安發(fā)展渠道內(nèi)分銷商的有興趣進(jìn)一步了

19、解相關(guān)詳細(xì)資料。從經(jīng)營(yíng)品種來(lái)看，表現(xiàn)出對(duì)本項(xiàng)目有興趣的大商家集中在陶瓷、地板、涂料、家私四種，所以這類商家是招商重點(diǎn)考慮的。根據(jù)市調(diào)資料了解，除“徐福家電”商鋪外，東安城區(qū)其他大中型電器超市都在租用門(mén)面，另外除雙龍與海爾電器各有一處門(mén)面尚處于長(zhǎng)期租約期外，其余商鋪目前都屬于租約一年一簽，而所有商家都未表達(dá)租期到后準(zhǔn)備搬遷的意愿，顯示當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況的良好表現(xiàn)及對(duì)現(xiàn)有地段的認(rèn)同。但對(duì)于這類商家也是本項(xiàng)目重點(diǎn)跟進(jìn)考慮的對(duì)象。四、市場(chǎng)租金策略l       租金制定原則：1、      

20、;        以項(xiàng)目周邊商業(yè)的價(jià)格、目標(biāo)客戶的經(jīng)營(yíng)成本為依據(jù)。2、              租金需與售價(jià)的8%投資回報(bào)基本符合。3、              采取“放水養(yǎng)魚(yú)”策略。在市場(chǎng)培育期降低商戶運(yùn)營(yíng)成本，將市場(chǎng)做旺。l   &

21、#160;   租金定價(jià)參照：作為東安縣城首席一站式建材家居生活城，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的制定必然以東安縣零售商業(yè)的售價(jià)、租金水平為其參考價(jià)值因素。根據(jù)商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位，東安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣市相關(guān)商戶的經(jīng)營(yíng)成本也將成為項(xiàng)目租金制定的參考因素。注：由于既使在同一條街上，由于路段不同，經(jīng)營(yíng)狀況不同，租賃渠道不同，其租金水平差異也較大。東安零售商業(yè)主要集中在建設(shè)路、東新街、大眾路，且以街鋪形態(tài)為主，因經(jīng)營(yíng)狀況不同，目前租金水平也差距較大，作為東安品牌商戶最為集中，目前發(fā)展最好，潛力最大的商業(yè)街，建設(shè)路的租金也最高，臨建設(shè)路沿街（龍溪河地段）鋪位租金高達(dá)60-150元/·月，項(xiàng)目所在路段

22、租金范圍20-50元/·月，這將作為本項(xiàng)目租金制定的最重要的參照。參照二：東安相關(guān)市場(chǎng)租金情況：（以下租金以實(shí)用面積計(jì)）名  稱位   置業(yè)   態(tài)單位租金（元/·月）舜皇大道旁舜皇大道農(nóng)業(yè)局至職業(yè)中專地段建材、餐飲、社區(qū)超市，汽修汽貿(mào)   1030湘桂建材城舜皇大道汽車東站建材、食品批零、倉(cāng)儲(chǔ)515建設(shè)中路東段建設(shè)大道石礦鐵路以東機(jī)電、汽修汽貿(mào)、超市1020建設(shè)中路西段建設(shè)大道石礦鐵路以西至電影院建材、煙酒及食品批發(fā)1530新世紀(jì)商貿(mào)城建設(shè)大道一小地段日用品、家電、服裝、通訊、家居1樓15702樓515

23、一小商貿(mào)城建設(shè)大道一小地段日用品、家電、服裝、家居、餐飲、文化用品1樓701002樓1020友誼富森商廈建設(shè)大道與東新路交匯地段綜合超市、服裝、銀行、家電、娛樂(lè)1樓80150東安大市場(chǎng)龍溪河岸以東服裝、農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)資1樓臨街1001501樓內(nèi)部20602樓1020生智廣場(chǎng)龍溪河岸以東，大市場(chǎng)對(duì)面服裝、大型超市、餐飲、娛樂(lè)1樓臨街501001樓內(nèi)部2560龍泊灣（龍溪路沿線）龍溪河岸以西服裝、通訊、娛樂(lè)、餐飲1樓50802樓10203樓510“經(jīng)營(yíng)狀況決定租金水平”，經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，直接決定租金水平的高低，即使同在東安大市場(chǎng)，由于具體位置的不同，鋪位面積的大小，其體現(xiàn)出來(lái)的單位租金水平也有很大懸殊

24、。l       租金定位策略：1、   整體租金基準(zhǔn)均價(jià)確定：Ø         價(jià)格定位比較對(duì)象從本項(xiàng)目的位置上看，應(yīng)以所在路段零售商鋪?zhàn)饨鹱鳛槠渥饨饏⒄?，?0-50元/月·，但作為市場(chǎng)，考慮到臨街面、使用率等因素，其平均租金必然低于同位置街鋪的租金，即低于20-50元/月·這個(gè)水平；從本項(xiàng)目的規(guī)模、業(yè)態(tài)來(lái)看，新世紀(jì)商貿(mào)城市場(chǎng)的租金亦可作為本項(xiàng)目租金的一個(gè)參照，一層（近街）租金為30-50元/月

25、83;，但新世紀(jì)商貿(mào)城租金是以使用面積計(jì)算，也就是說(shuō)既使本項(xiàng)目使用率高達(dá)60%，以新世紀(jì)商貿(mào)城為參照租金只能是20-40元/月·這個(gè)水平。而作為東安建材家居商業(yè)的升級(jí)版，本項(xiàng)目在硬件配套、經(jīng)營(yíng)管理、建筑檔次、業(yè)態(tài)組合等方面的突破，亦可在一定程度上拔高項(xiàng)目租金水平；同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目的銷售價(jià)格需要租金支持，低于20-50元/月·這個(gè)水平的租金是無(wú)法支持本項(xiàng)目的銷售價(jià)值，所以為達(dá)到期望銷售價(jià)值，也應(yīng)該適當(dāng)拔高租金以支持售價(jià)。但同時(shí)在“拔高”基礎(chǔ)上制定的租金，必然增加經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本而影響招商，因此同時(shí)又需在招商中采取較大的優(yōu)惠措施，將實(shí)際租賃價(jià)格降下來(lái)，從而達(dá)到即能滿足經(jīng)營(yíng)者的需

26、求，又能達(dá)到用租金支持售價(jià)的目的。綜合多方面因素考慮，設(shè)定本項(xiàng)目在商業(yè)整體規(guī)劃，綜合影響力、地段的獨(dú)特性上、品牌商家進(jìn)駐的號(hào)召力、未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及對(duì)項(xiàng)目生意機(jī)會(huì)的拓展上都具備絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，以目前建設(shè)路的最高街鋪?zhàn)饨?0-100元/·月為參照：  市場(chǎng)二層     15元/月·平方米市場(chǎng)一層臨街   80元/月·平方米本項(xiàng)目市場(chǎng)一層、市場(chǎng)二層由于缺乏參照租金，因此按樓層的相關(guān)比例與該樓層對(duì)應(yīng)的售價(jià)來(lái)推算，參照樓層價(jià)格比在100：50與100：60之間，建議本項(xiàng)目市場(chǎng)一層、市場(chǎng)二層招商基準(zhǔn)價(jià)為市場(chǎng)

27、一層臨街    40元/月·平方米市場(chǎng)二層   9元/月·平方米關(guān)鍵詞說(shuō)明：招商基準(zhǔn)價(jià)：是項(xiàng)目在正常招商情況下（具備合法租賃手續(xù)、項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到形象表現(xiàn)要求、相關(guān)功能配套已經(jīng)落實(shí)等）達(dá)到的價(jià)格。但由于招商期將貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，因此在不同時(shí)期應(yīng)有不同的招商價(jià)格支撐。才能達(dá)到不同時(shí)期相應(yīng)的招商目標(biāo)。2、分區(qū)租金制定根據(jù)單鋪所處具體位置不同，劃分相應(yīng)價(jià)格區(qū)間，制定單鋪對(duì)應(yīng)租金：1)            

28、60; 分區(qū)租金制定參考因素及定價(jià)原則：Ø   臨街面差價(jià)根據(jù)單鋪臨街面及市場(chǎng)人流走向確定價(jià)格差異；Ø   統(tǒng)價(jià)原則劃分一定的價(jià)格區(qū)間。同一價(jià)格區(qū)間采取統(tǒng)價(jià)原則，達(dá)到“先吃的葡萄永遠(yuǎn)是最甜的”目的，促進(jìn)客戶下定。2)              項(xiàng)目整體租金價(jià)目表：備注：由于未能提供項(xiàng)目商鋪具體規(guī)劃位置及單鋪面積、實(shí)用率等指標(biāo)，因此不能準(zhǔn)確做出，該部分內(nèi)容待相關(guān)因素確定后再提供。l  &#

29、160;    租期及優(yōu)惠措施建議（市場(chǎng)一層、二層）：Ø       租期：租期的確定需綜合考慮項(xiàng)目的銷售模式來(lái)定，原則上租期需與項(xiàng)目各樓層銷售的包租期限一致。市場(chǎng)一層：租期三年市場(chǎng)二層：租期五年Ø       租金優(yōu)惠政策：對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的無(wú)非是生意機(jī)會(huì)與經(jīng)營(yíng)成本，生意機(jī)會(huì)的優(yōu)勢(shì)可以通過(guò)項(xiàng)目規(guī)模、品牌商家的進(jìn)駐、整體經(jīng)營(yíng)管理來(lái)挖掘與拓展實(shí)現(xiàn)，但經(jīng)營(yíng)成本的優(yōu)勢(shì)也需要有實(shí)際的租金優(yōu)惠體現(xiàn)，特別在一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)培育初期

30、。第一年：所有單位免租一年第二年：所有單位按標(biāo)準(zhǔn)租金六折收取第三年：所有單位按標(biāo)準(zhǔn)租金八折收取l       租賃模式考慮到項(xiàng)目各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境等的不同需求，經(jīng)營(yíng)的前期投入及租賃期限的不同要求，建議采取以下不同租賃模式以適應(yīng)不同客戶的需求：1）針對(duì)普通經(jīng)營(yíng)戶租約時(shí)間：與返租時(shí)間一致，簽定三至五年租賃合約支付租金策略：按月支付（簽正式合同提前支付第二年第一個(gè)月租金）租金標(biāo)準(zhǔn)：按制定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施押金策略：標(biāo)準(zhǔn)月租金×2租金優(yōu)惠（免租）策略：上述  更有效的吸引品牌商家進(jìn)駐，達(dá)到帶動(dòng)人氣作用，可考慮對(duì)一些知名品牌，采取適

31、當(dāng)額外優(yōu)惠吸引其進(jìn)駐，具體情況針對(duì)實(shí)際品牌單獨(dú)申請(qǐng)。五、市場(chǎng)招商整合推廣1.    市場(chǎng)招商推廣計(jì)劃市場(chǎng)招商工作的進(jìn)行依據(jù)項(xiàng)目工程所處的階段不同而分為不同時(shí)期：以工程進(jìn)度表為依據(jù)，原則上按三階段實(shí)施招商：第一階段：招商咨詢登記階段工程條件：在項(xiàng)目正式開(kāi)工后，在項(xiàng)目正式招商前一個(gè)月左右時(shí)間， 目的：接受客戶咨詢并登記相關(guān)意向，積累意向商戶。具備條件：招商平面分割圖基本確定（鋪位面積、實(shí)用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策等）時(shí)間：2008年7月底前第二階段：正式招商階段工程條件：在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，開(kāi)始正式招商，所有招商活動(dòng)全面展開(kāi)。目的：全方位進(jìn)行招商推廣，落實(shí)前期意向客戶及

32、挖掘新客戶達(dá)至成交具備條件：大型品牌商家進(jìn)駐已經(jīng)確定、招商平面分割圖確定、鋪位面積、實(shí)用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策、經(jīng)營(yíng)推廣等已經(jīng)確定時(shí)間：2008年8月底前第三階段：招商與銷售同步實(shí)施階段工程條件：正式招商一個(gè)月或一個(gè)半月后目的：根據(jù)前期招商實(shí)際情況，對(duì)前一階段招商情況總結(jié)，并制定下一步招商計(jì)劃，進(jìn)行補(bǔ)缺性招商。具備條件：大型品牌商家進(jìn)駐已經(jīng)確定、招商平面分割圖確定、鋪位面積、實(shí)用率、通道寬度、租金、優(yōu)惠政策、經(jīng)營(yíng)推廣等已經(jīng)確定時(shí)間：2008年9月10月2.    項(xiàng)目招商主力推廣點(diǎn)分析l      

33、 59萬(wàn)人口消費(fèi)動(dòng)力，填補(bǔ)東安大型一站式專業(yè)市場(chǎng)空白東安縣轄13鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)，總面積2219平方公里，人口59萬(wàn)（2002年），2008年一季度東安全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額32.04億元，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到3229元，增長(zhǎng)17%，農(nóng)民人平現(xiàn)金收入1338元，增長(zhǎng)21.5%。但迄今為止，東安商業(yè)仍以街鋪為主，主要商業(yè)集中于建設(shè)路、新建路、東新路等； 而本項(xiàng)目2.2萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，一站式商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的功能規(guī)劃，必然填補(bǔ)東安建材缺乏一站式專業(yè)市場(chǎng)的空白，同時(shí)在品牌影響力、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)管理、商品檔次等方面也亦是對(duì)東安建材專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)。l &#

34、160;     標(biāo)志性建筑+ 一站式專業(yè)市場(chǎng)，形成東安購(gòu)物、休閑第一旺區(qū)東安現(xiàn)有商業(yè)建筑檔次較低、硬件設(shè)施落后，本項(xiàng)目作為東安縣首席一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，建成后力爭(zhēng)成為東安縣城區(qū)標(biāo)志性建筑，以此提升項(xiàng)目在城區(qū)及周邊村鎮(zhèn)、縣市的昭示力和知名度的同時(shí)，達(dá)到吸引該地區(qū)消費(fèi)者眼球的效果，有效帶動(dòng)商業(yè)氣氛，擴(kuò)大商業(yè)輻射力。l       品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，帶旺整個(gè)市場(chǎng)大型品牌超市的進(jìn)駐，一方面填補(bǔ)了東安缺乏品牌大型商家的空白，另一方面也給本項(xiàng)目其它商業(yè)部分帶來(lái)更多的消費(fèi)人流，一定程度上帶旺整個(gè)市場(chǎng)，同時(shí)為投資

35、者帶來(lái)更多的收益。零售大商家入駐市場(chǎng)一層、二層，有效帶動(dòng)人氣，給眾多商家?guī)?lái)商鋪在未來(lái)一定能做旺的信念大樹(shù)底下好乘涼，即只要有大商家在，生意就好做。因此，龍頭大商家強(qiáng)勢(shì)入駐必然成為本項(xiàng)目招商的一大興奮點(diǎn)，同時(shí)也是投資客獲取投資收益的一大保障。3.    市場(chǎng)招商整合推廣策略l           生意機(jī)會(huì)，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本如何深度挖掘本項(xiàng)目的生意機(jī)會(huì)是本項(xiàng)目招商的關(guān)鍵，一方面充分利用市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論，進(jìn)行市場(chǎng)分析；另一方面，在市場(chǎng)對(duì)比中尋找本項(xiàng)目的先天的優(yōu)勢(shì)，挖掘資源

36、創(chuàng)造后天優(yōu)勢(shì)等。并要將這些內(nèi)容轉(zhuǎn)換成招商資源，用結(jié)合最佳的方式表達(dá)出來(lái)，讓客戶信服和接受，達(dá)成租賃意向。l           引進(jìn)主力店，是招商的成功、經(jīng)營(yíng)的保障品牌商戶具有極大的市場(chǎng)號(hào)召力，猶如一面旗幟，引導(dǎo)其他成員追隨。對(duì)項(xiàng)目的招商將能起到關(guān)鍵作用。因此，本項(xiàng)目的招商，尤其是針對(duì)主力店即品牌區(qū)的招商必須盡可能的保證商戶的品質(zhì)。在此基礎(chǔ)上兼顧各消費(fèi)群的需求，這樣才能保障商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，滿足不同階層的需求。 招商整合推廣方式1）策劃設(shè)計(jì)招商畫(huà)冊(cè)：畫(huà)冊(cè)的內(nèi)容是基于市場(chǎng)調(diào)研所得結(jié)果，包含

37、對(duì)東安及周邊其它零售市場(chǎng)的對(duì)比優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)生意機(jī)會(huì)、商業(yè)價(jià)值、拓展空間、經(jīng)營(yíng)成本、利潤(rùn)空間等的生動(dòng)表達(dá)和描述。招商畫(huà)冊(cè)是直接的招商工具，對(duì)招商影響巨大，必須要充分重視，策劃代理公司的意見(jiàn)必須滲透其中； 2）現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝包括：·售樓處包裝：節(jié)選招商及銷售樓書(shū)的內(nèi)容，在售樓處進(jìn)行噴繪包裝；·墻體廣告：通過(guò)大型墻體，發(fā)布建材家居品牌商家、品牌專賣店進(jìn)駐項(xiàng)目等信息；3）定點(diǎn)推廣：·至東安本地商業(yè)集中地區(qū)和商業(yè)市場(chǎng)對(duì)目標(biāo)商戶派單推介；·至周邊縣市對(duì)目標(biāo)商戶派單推介；·至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)目標(biāo)商戶派單推介。4）電視推廣：就本項(xiàng)目整體規(guī)劃和定位以及運(yùn)作后將對(duì)東安建

38、材升級(jí)、提升東安及周邊消費(fèi)水平的相關(guān)影響和意義，通過(guò)媒體進(jìn)行渲染。5）報(bào)紙廣告：在不同的營(yíng)銷階段，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)紙媒體以適當(dāng)?shù)念l率發(fā)布招商廣告，增大目標(biāo)客戶接觸率，增強(qiáng)影響力?？煽紤]項(xiàng)目所在區(qū)域影響力相對(duì)較強(qiáng)的報(bào)紙媒體。6）活動(dòng)推廣；·項(xiàng)目相關(guān)慶典活動(dòng)在市場(chǎng)舉行開(kāi)盤(pán)慶典、封頂儀式等項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)，通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)程的同時(shí)，促進(jìn)人們對(duì)項(xiàng)目的了解和興趣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。·品牌商家簽約儀式及新聞發(fā)布會(huì)舉行品牌商家簽約儀式及新聞發(fā)布會(huì)，宣傳品牌商家的進(jìn)駐，充分發(fā)揮品牌商家的龍頭帶動(dòng)作用。 六、招商費(fèi)用預(yù)算  （略）