項目開發(fā)全過程作業(yè)指導書

1、項目開發(fā)手冊*置業(yè)有限公司目 錄一、前言01二、項目開發(fā)基本進程計劃02三、土地購買03四、市場調(diào)查與產(chǎn)品定位05五、成本分析與監(jiān)控12六、項目設計17七、地質(zhì)勘探與文物鉆探19八、土地交付、管理20九、三通一平21十、前期手續(xù)辦理22十一、施工單位的確定26十二、施工許可證辦理29十三、施工30十四、檢測33十五、材料、設備采購與認價34十六、竣工驗收36十七、交付、入住37十八、項目銷售38十九、項目財務管理39二十、專門組織41二十一、專門表格42一前 言在總結(jié)公司以往項目開發(fā)的經(jīng)驗和教訓的基礎上，公司企管部牽頭編制了本項目開發(fā)手冊。編制手冊的目的在于以下幾個方面：一、把項目開發(fā)過程中大

2、部分工作內(nèi)容固化下來；二、把項目開發(fā)的流程和工序進行有效的整合；三、把各業(yè)務部門的工作內(nèi)容和標準更加清晰地定位；四、各業(yè)務流程中的配合、協(xié)調(diào)工作更加標準化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作的同時，別人和別的部門正在不同的工序上努力。我們大家的工作都需要來自于同事們的支持和幫助，自己重要，別人也重要，甚至別人更重要。項目開發(fā)手冊不可能把項目開發(fā)過程中所有的工作全部列完，只總結(jié)了一些原則上的內(nèi)容。項目開發(fā)手冊更不是教條，我們鼓勵和提倡在符合原則基礎上的創(chuàng)新和突破，我們希望通過大家的努力，大大提高項目開發(fā)的效率和效果，真正從項目開發(fā)中體現(xiàn)我們鑫苑公司的團隊戰(zhàn)斗力，體現(xiàn)我們公司的管理水平。hom

3、e三 土地購買土地購買工作由地產(chǎn)部負責一、土地購買工作流程詳細可行性研究特定機會研究初步可行性研究收集土地信息付款、辦土地證轉(zhuǎn)讓協(xié)議、摘牌項目評估二、各工序主要工作1、收集土地信息1.1 主要內(nèi)容：主要是研究當?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，了解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布狀況及每宗土地資源的詳細資料（包括地形、地貌、地價、使用性質(zhì)、地面附著物分布等）。根據(jù)信息精略估算項目投資成本、開發(fā)周期及經(jīng)營風險、構(gòu)思項目開發(fā)的框架。1.2 信息來源 政府發(fā)布的土地批租信息 市場信息中剝離出來的土地轉(zhuǎn)讓信息 城市規(guī)劃部門提供的城市規(guī)劃信息 其他信息渠道的信息1.3 工作成果：篩選有價值信息2、初步可行性研究2.1 工作描述在

4、項目意向確定以后，對項目的初步估計，以確定項目建設的必要性，完成時間、財務上的可行性等。2.2 主要分析內(nèi)容 市場和生產(chǎn)能力，預測市場需求，根據(jù)市場預測做出初步生產(chǎn)規(guī)劃 物料投入分析，包括從建設到經(jīng)營的所有物業(yè)投入分析 項目設計規(guī)劃 項目開發(fā)進度安排 項目投資與成本估算，包括投資估算、成本估算、籌措資金的渠道及初步籌集方案。2.3 工作成果：初步可行性研究報告3、特定機會研究3.1 工作描述針對具體宗地，對建設投資的地域和物業(yè)進行具體項目的投資機會分析與研究。3.2 主要工作內(nèi)容 地產(chǎn)市場研究 投資估算、收入估算、經(jīng)營風險分析 初步擬定項目的投資規(guī)模、經(jīng)營模式、競爭策略 SWOT分析：對選定項

5、目領域或投資方向進行優(yōu)劣勢、機會和威脅進行分析3.3工作成果：項目投資機會研究報告4、詳細可行性研究4.1 工作描述在項目決算前對項目有關工程、技術、經(jīng)濟等各方面條件和情況進行詳盡；系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究分析。對各種可能的建設方案和技術方案進行評細的比較論證，并對項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行預測和評價，是項目進行評估和決算的依據(jù)。4.2 主要分析內(nèi)容 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 項目選址與建設條件 建設規(guī)模與功能標準 建設方案包括建設場地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設計、結(jié)構(gòu)設計、公用設計方案、消防、環(huán)境保護等。 項目設施進度安排 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟效益分析包括住宅銷售價格、

6、銷售進度與付款計劃，稅費率盈利能力分析、 償能力分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析、敏感性分析、臨界點分析、主要經(jīng)濟指標分析。 風險分析及對策主要包括：市場風險分析、經(jīng)營管理風險分析、金融財務風險分析 工作結(jié)果：詳細可行性研究報告5、項目評估5.1 工作描述在項目可行性研究的基礎上，由第三方（國家、銀行或有關機構(gòu)）對項目進行綜合評價、分析和論證；進而判斷其是否可行，并對項目的投資規(guī)劃、投資方案、投資時機等內(nèi)容進行最終決策。5.2 主要工作內(nèi)容項目與企業(yè)投資評估，項目建設的必要性評估；項目建設規(guī)模評估；資源、原材料及公用設施條件評估；工藝、技術和設備方案評估；建筑工程標準評估；實施進度評估；項目組

7、織、勞動定員和人員培訓計劃評估；投資估算和資金籌措； 財務效益評估；國民經(jīng)濟效益評估；社會效益評估；項目風險評估。5.3工作結(jié)果：項目評估報告6、土地競標、轉(zhuǎn)讓土地購買方式有兩種：協(xié)議出讓、拍賣競標6.1 協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由買賣雙方經(jīng)過談判而簽約成交。6.2 競標：土地由土地交易中心掛牌拍賣，經(jīng)過競標摘牌而成交。6.3經(jīng)過競標轉(zhuǎn)讓協(xié)議后成交的土地，依據(jù)協(xié)議條款，按規(guī)定支付土地款后，辦理土地證。home四市場調(diào)查與產(chǎn)品定位一、 市場部負責項目的市場調(diào)查和產(chǎn)品定位，在項目確定后十天之內(nèi)作出產(chǎn)品定位的初步分析，并召集主持產(chǎn)品定位分析會，總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總師辦、財務部參與分析討論，在此基礎上進行調(diào)整。項

8、目確定后十五天之內(nèi)，做出產(chǎn)品定位的最終結(jié)論，并得到總經(jīng)理的審核批準。二、 市場調(diào)查和產(chǎn)品定位分析報告具體內(nèi)容與要求1、 市場調(diào)查數(shù)據(jù)收集1） 根據(jù)公司的品牌要求，按照市場創(chuàng)新的原則，確定市場與產(chǎn)品的定義。2） 設計問卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進行調(diào)查和訪談，確保數(shù)據(jù)的真實、完整、有效。3） 收集相關統(tǒng)計資料，確保數(shù)據(jù)充分完整。4） 通過相關途徑，搜集競爭樓盤資料。5） 基本的數(shù)據(jù)要求如下:項目用地周邊環(huán)境現(xiàn)狀及其趨勢1）項目土地性質(zhì)調(diào)查. 地理位置. 地質(zhì)地貌狀況. 土地面積及紅線圖. 土地規(guī)劃使用性質(zhì). 七通一平現(xiàn)狀2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查. 地塊周邊的建筑物. 綠化景觀. 自然景觀. 歷史

9、人文景觀. 環(huán)境污染狀況3）地塊交通條件調(diào)查. 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃. 項目的水、路、空交通狀況. 地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4）周邊市政配套設施調(diào)查. 購物場所. 文化教育. 醫(yī)療衛(wèi)生. 金融服務. 郵政服務. 娛樂、餐飲、運動. 生活服務. 娛樂休息設施. 歷史人文區(qū)位影響. 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1）宏觀經(jīng)濟運行狀況.國內(nèi)生產(chǎn)總值.第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量.第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量.第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量.房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù).國家宏觀金融政策：.貨幣政策.利率.房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國及項目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)

10、比重.社會消費品零售總額.居民消費價格指數(shù).商品住宅價格指數(shù).中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用2）項目所在區(qū)域市場（初步認定的市場范圍）社會調(diào)查.治安狀況. 人口相關信息（總量、教育程度、年齡分段、在崗等）. 家庭構(gòu)成情況（人員、收入、消費支出等）. 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成. 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況. 生活方式的演變趨勢. 房地產(chǎn)消費心理期望3）項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī).項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).中短期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政

11、規(guī)劃.項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀類比競爭樓盤調(diào)研1）項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異2）項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)3）商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài).各種檔次商品住宅客戶情況.商品住宅客戶購買行為情況4）類比競爭樓盤基本資料.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析.項目規(guī)劃設計及銷售資料.項目的基本定位.購房客戶的基本情況大客戶群體調(diào)查. 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設計方案等，選擇具有明顯特征的社會群體. 收集相關消費意向2、 市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴密，確保樣本與總體的呼應，數(shù)據(jù)之間能夠相互印證；對于宏觀經(jīng)濟的統(tǒng)計數(shù)據(jù)要給予適當?shù)谋ｋU系數(shù)，項目的競爭樓盤的戶型

12、是市場的選擇還是開發(fā)商的選擇，確認競爭樓盤是新開發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容1、土地SWOT（深層次）分析1）項目地塊的優(yōu)勢2）項目地塊的劣勢3）項目地塊的機會點4）項目地塊的威脅及困難點2、消費心理/動機分析1）住房的消費動機和目標（小區(qū)整體、戶型、總價等）2）投資房的消費動機和投資方向3）國內(nèi)和當?shù)爻晒潜P分析4）可能的客戶群體分析3、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤評價1）定位分析2）銷售進展分析3）定價分析4）總體評價，并與問卷調(diào)查結(jié)果進行對比分析4、項目定位的經(jīng)濟分析 1）商品住宅項目價值分析 .商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實

13、現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比 值 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 .類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 A市政交通及直入交通的便利性的差異 B項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風格和立面的設計、材質(zhì) B 單體戶型設計 C建筑空間布局和環(huán)藝設計 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 F發(fā)展商品牌和實力 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 A 經(jīng)濟因素 B政策因素 2）項目可實現(xiàn)價值

14、分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算 3）項目定價模擬均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 A分析有效市場價格范圍 B確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、 戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)） .各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定基礎均價 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價模擬 4）項目投入產(chǎn)出分析 a、項目經(jīng)濟技術指標模擬 .項目總體經(jīng)濟技術指標 .首期經(jīng)濟技術指標 b、項目

15、首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 c、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 5、開發(fā)節(jié)奏分析1）影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價格控制因素.市場供求因素.上市時間要求2）項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測.項目開發(fā)步驟.項目投入產(chǎn)出評估.結(jié)論三、 產(chǎn)品定位結(jié)論1、 項目確定系列市場目標，即賣給誰，賣什么，怎么賣？參與定位分析會的分析人員需要重新審視分析的過程或邏輯，是否由現(xiàn)

16、有的數(shù)據(jù)必然的得到現(xiàn)在的結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否相互印證，所依據(jù)的判斷和選擇的標準是否有偏頗或主觀，有多大程度是經(jīng)驗和感覺的結(jié)果，有多少是基于對公司運作能力的考慮，等等。2、 以范本的形式進行表述，最終的產(chǎn)品定位將會描述以下內(nèi)容：戶型、面積、戶型的比例、園林配套、容積率、賣點等。同時，產(chǎn)品定位結(jié)論必須由公司相關領導人審核批準，才能進入項目開發(fā)的下一環(huán)節(jié)。3、產(chǎn)品定位的基本內(nèi)容要求. 目標客戶群體. 檔次定位. 產(chǎn)品類型定位 . 功能定位. 建筑風格定位. 容積率等指標確定. 價格定位. 賣點定位 . 產(chǎn)品細節(jié)建議home五 成本分析與監(jiān)控一、成本分析與監(jiān)控工作由工程預算部負責二、成本分析的依據(jù)1、項

17、目區(qū)域周邊類似結(jié)構(gòu)形式建安造價調(diào)查分析。2、項目定位與方案定位。3、土地成本。4、已建同類結(jié)構(gòu)形式建安費用分析。5、各項配套、手續(xù)費用分析。6、其他費用分析。三、成本分析內(nèi)容（一）土地費用1、購地款2、土地契稅（二）前期工程費1、規(guī)劃設計費1.1總體規(guī)劃設計1.2擴初設計1.3施工圖設計1.4園景設計1.5其他設計1.5.1自來水設計1.5.2電力設計1.5.3天然氣設計1.5.4熱力設計1.5.5裝修設計1.5.6綜合管網(wǎng)設計2、地質(zhì)勘探3、文物鉆探4、三通一平4.1臨時供電4.2平整場地4.3活動用房4.4臨時道路4.5臨時用水4.6外墻圍欄4.7臨時大門5、前期其它費用（三）基礎設施建設

18、費1、供水工程1.1生活給水管網(wǎng)1.2消防給水管網(wǎng)1.3消防生活水池2、熱力工程2.1熱力集資費2.2二次熱網(wǎng)2.3熱交換站3、供電工程3.1室外電力電纜工程3.2電貼費3.3電力監(jiān)理費3.4電力工程其他費用4、雨水污水工程4.1室外雨水工程4.2室外污水工程5、燃氣管道工程5.1室外燃氣管理5.2氣表費5.3檢測費5.4卡費5.5點火費6、綠化道路6.1園林道路景觀6.2綠化6.3安裝7、智能化工程7.1家庭安防7.2周界防范7.3樓宇對講7.4閉路監(jiān)控7.5車輛管理系統(tǒng)7.6背景音樂7.7電子巡更8、標識牌9、標識牌10、夜間照明系統(tǒng)工程（四）建筑安裝工程費1、建安費用2、材料設備采購2.

19、1塑鋼門窗工程2.2進戶防盜門2.3英紅瓦2.4成品挑檐天溝2.5配電箱2.6采暖壁掛爐2.7單元對講門2.8電梯2.9水泵、風機2.10散熱器2.11外墻面磚2.12外墻涂料2.13消防設備2.14其他3、樁基費用4、大堂裝修（五）公共配套建設費1、小學2、幼兒園3、地下車庫4、會所5、其他公共建筑（六）管理費用1、工資、福利2、辦公費、差旅費3、業(yè)務費4、其他（七）財務費用1、貸款利息2、地款利息（八）銷售費用1、銷售人員工資2、銷售辦公費用3、廣告策劃宣傳費4、預售許可證申領費（九）開發(fā)期稅費1、市政配套費2、綠化費3、人防費4、基礎設施配套費5、用地規(guī)劃許可證6、開工許可證6.1建設工

20、程監(jiān)督費6.2勞?；鸺按龢I(yè)保險（十）其它費用1、施工監(jiān)理費2、工程質(zhì)監(jiān)費3、招標管理費4、圖紙審查費5、合同印花稅6、預算招標代理費7、檢測費7.1結(jié)構(gòu)檢測7.2環(huán)境監(jiān)測7.3塑鋼檢測7.4土壤檢測7.5消防檢測7.6樁基檢測7.7電氣檢測8、其它費用8.1評估費8.2登記費8.3放線費8.4售樓部裝修8.5樣板間8.6測繪費8.7日照分析費8.8拔地定樁費8.9房租8.10項目咨詢論證費8.11地震測試費（十一）不可預見費1、泛會所裝修2、健身器材3、門衛(wèi)房4、石凳5、鴿子房6、垃圾房7、信報箱8、其它費用四、成本監(jiān)控1、由工程預算部牽頭組織，對項目建設進行全面造價管理。2、以成本分析內(nèi)容

21、為項目分類監(jiān)控，確保實際成本在控制范圍之內(nèi)。3、每一個項目開發(fā)完成以后，由工程預算部總結(jié)出項目成本監(jiān)控報告。home六項目設計項目設計包括方案設計、初步設計、施工圖設計及配套專業(yè)設計四個方面的工作內(nèi)容，項目設計由總師辦負責。一、方案設計1、在產(chǎn)品及市場定位后20天內(nèi)，由總師辦組織相關設計單位完成方案設計。2、方案設計的前提工作項目方案設計前，營銷部應提供經(jīng)公司認可的該項目市場及產(chǎn)品定位，包括面積、戶型比例、容積率、配套設施標準等數(shù)據(jù)。3、方案設計的評審標準3.1設計成果滿足城市規(guī)劃審批的要求。3.2設計成果滿足公司對該項目的市場及產(chǎn)品定位。4、方案設計的審批方案設計完成后，總師辦、營銷部、地產(chǎn)

22、部等相關部門及時對設計成果進行審查，并于2日內(nèi)將意見交總師辦整理成文，以作為進行初步設計的依據(jù)。方案設計成果報總經(jīng)理批準后實施。二、初步設計1、在項目方案設計批準后，由總師辦組織相關設計單位完成項目初步設計，初步設計的周期為15-20天。2、初步設計成果的評定標準2.1滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震審查的要求。2.2滿足公司對項目的產(chǎn)品及市場定位要求。2.3滿足項目的成本預算要求。3、初步設計的審批3.1初步設計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、工程預算部、地產(chǎn)部等相關部門及時對設計成果及項目概算進行審查，并于3日內(nèi)總結(jié)成文，以做為施工圖設計的依據(jù)。3.2初步設計經(jīng)總經(jīng)理批準后，進行下一步設計

23、。三、施工圖設計1、項目初步設計完成后，總師辦組織相關設計單位，進行施工圖設計。2、施工圖設計的周期為3050天。3、施工圖設計前的準備工作。3.1詳細整理初步設計成果。3.2認真、詳細編制設計任務書。4、施工圖設計應遵循的原則4.1滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震設計審批要求。4.2滿足公司對項目的產(chǎn)品定位要求。4.3滿足限額成本預算的要求。5、施工圖審批施工圖設計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、地產(chǎn)部、工程建設部等相關部門要對圖紙進行認真審查，并在3日內(nèi)將審查意見交由總師辦匯總，由設計院修改。6、施工圖的交付施工圖完成后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設部，并由工程建設部發(fā)放到工程預算部、

24、施工單位，以備招標、施工之用。四、配套工程專業(yè)設計1、配套工程設計指供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)工程的設計。2、配套工程設計由總師辦組織市政專業(yè)設計院完成。3、配套工程的設計圖紙做為配套工程預算及施工的依據(jù)。4、配套工程專業(yè)設計完成后，由總師辦交由工程建設部，再由工程建設部轉(zhuǎn)交工程配套部及工程預算部。home七 地質(zhì)勘探及文物鉆探一、地質(zhì)勘探1、地質(zhì)勘探由總師辦負責。2、地質(zhì)勘探分普探和詳探兩部分。3、地質(zhì)勘探報告應于施工圖設計正式開始三日前提交，報告原則上一式六份，其中五份交由工程建設部存檔備查，一份由總師辦存檔（同時根據(jù)工程需要，加出一定的份數(shù)）。二、文物鉆探1、文物鉆探由工程配套部負責。

25、2、文物鉆探報告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存檔，兩份由工程建設部存檔。3、文物鉆探應于樁基施工前三日內(nèi)完成。home八、土地交付、管理一、交付1、土地自土地證辦理完成后，三日內(nèi)由地產(chǎn)部負責向工程建設部交付。工程建設部自正式接收之日起對項目地塊實施管理。2、土地交付的標準2.1場地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。2.2交付時應交付下列相關資料場地紅線圖、航測圖、地塊及周圍相關環(huán)境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、雨、污水等）、地塊四周相鄰單位情況簡介、土地歷史背景等。二、管理1、土地管理由工程建設部負責，負責期限自接收之日起至工程竣工向物業(yè)公司交付之日止。2、工程建設部接收土地后，應著手

26、下列工作：2.1 砌筑圍墻、大門，保證場地封閉。2.2安排專人駐守，負責場地安全。2.3著手跟當?shù)嘏沙鏊⑥k事處、居委會、市政局、行政執(zhí)法局等相關部門取得聯(lián)系，尋求支持、配合。2.4調(diào)查了解當?shù)鼐用瘛⒋迕駥椖块_發(fā)的配合態(tài)勢。特別要針對夜間施工、土方開挖、垃圾清運、地材供應、出入口暢通等問題。home九三通一平1、三通一平工作由工程建設部及工程配套部負責具體實施，工程總監(jiān)對結(jié)果負責。工程配套部負責自來水、基建用電、雨污水排放等手續(xù)辦理、合同簽訂，三通一平工程的具體施工由工程建設部負責。2、三通一平具體工作1、電1.1基建用電應于樁基施工前一周內(nèi)正式接火，送至基建變壓器。1.2基建變?nèi)萘?、位置?/p>

27、由工程建設部副總工程師決定。1.3基建變正式送電前應砌筑圍墻、大門，保證封閉管理。2、水2.1施工及生活用水于樁基施工前一周內(nèi)接至場地內(nèi)，設一總表。2.2供水參數(shù)由工程建設部副總工負責。2.3供水至場地內(nèi)總表后，由工程建設部將供水支管敷設至用水點，各用水點設置分水表。3、雨污水于內(nèi)部建安招標完成后7天內(nèi)完成場地內(nèi)臨時雨污水施工管道的敷設，雨污水管道與市政管網(wǎng)連接采取直接連通或泵送的方式，方案由工程建設部副總工決定。4、道路依據(jù)初步設計方案確定道路布局，施工通路原則上采用砼路面。5、廁所5.1施工場地臨時廁所應于正式開工前半個月建設完成。5.2廁所基本標準：磚墻、石棉瓦頂、內(nèi)貼瓷片、配置水沖管道

28、、配置化糞池，男女分設。6、垃圾清理場地內(nèi)垃圾在樁基施工前7日內(nèi)清理完成。7、地面平整于樁基施工前7日內(nèi)將場地平整完成，地面高差不超過20cm，表面用裝載機或挖掘機碾壓。home十 前期手續(xù)的辦理一、前期手續(xù)指項目正式開工前的各項審批手續(xù)，主要有：土地證、規(guī)劃用地許可證、規(guī)模批復、消防設計審批、人防審批、建筑規(guī)劃許可證、圖紙審查、施工許可證、預售許可證。二、前期手續(xù)辦理的周期1、土地證：土地證辦理由地產(chǎn)部負責。1.1土地證從_土地協(xié)議簽訂 開始辦理，_30工作_日內(nèi)辦理完成。1.2 辦理土地證需具備的條件：l 申請書l 協(xié)議書及批復l 營業(yè)執(zhí)照l 法人代表證明l 委托書l 經(jīng)辦人身份證明l 航

29、測圖兩份2、規(guī)劃用地許可證：由地產(chǎn)部負責2.1 規(guī)劃用地許可證從_土地協(xié)議簽訂開始，60工作日內(nèi)完成。2.2 辦理規(guī)劃用地許可證需具備的條件：l 申請l 用地批復l 1：1000數(shù)字化地形圖l 規(guī)劃設計總圖或初步設計方案3、規(guī)模批復：由地產(chǎn)部負責3.1規(guī)模批復從年底開始，60工作日內(nèi)完成。3.2規(guī)模批復需具備如下條件：l 關于申請下達××年度房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模的請示（公司紅頭文件、文號、簽發(fā)人、公章原件3份）l 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（驗原件，收復印件1份）l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（驗原件，收復印件1份）l 國有土地使用證（驗原件，收復印件1份）l 建設用地規(guī)劃許可證（驗原件，

30、收復印件1份）l 房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的企業(yè)開發(fā)建設業(yè)績報告（公司紅頭文件、文號、簽發(fā)人、公章原件1份）l 市房地產(chǎn)管理局出具的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件審核表（原件1份）l 工程建設自有資金（不含土地款）達到30%以上的銀行證明（原件1份）l 詳細規(guī)劃圖（規(guī)劃圖需加蓋有資質(zhì)的規(guī)劃設計院方案圖設計專用章；標注出每棟樓的建筑面積、層數(shù)，并將每棟樓的商業(yè)用房、住宅、地下室面積予以列表報送）4、建筑規(guī)劃許可證：由地產(chǎn)部負責4.1建筑規(guī)劃許可證從辦完用地規(guī)劃許可證開始，30工作日內(nèi)完成。4.2辦理建筑規(guī)劃許可證應具備如下條件：l 合法的建設計劃文件 l 建設申請報告l 建設用地規(guī)劃許可證l 土地權(quán)屬證件或證

31、明l 取得勘察設計證書的勘察設計單位所做的設計圖紙及說明兩份l 按全市統(tǒng)一坐標、高程系統(tǒng)繪制的符合城市規(guī)劃要求的1：1000地形圖和平面布置圖四份l 有關部門的審查意見l 其它5、消防設計審查：由地產(chǎn)部負責5.1消防設計審查自項目擴大初步設計圖完成開始辦理，辦理期限為10工作天，辦理地點為消防支隊建審科。5.2消防設計審查需具備下列條件：1、 建筑消防設計防火審核申報表2、 航測圖3、 平面位置圖4、 全套施工圖5、 高層項目需帶電子版施工圖6、人防設計審批：由地產(chǎn)部負責6.1人防計審查從設計完地下人防設計施工圖開始，20工作日內(nèi)完成。6.2人防設計審查應具備如下條件：l 初步設計審查批準文件

32、；l 主要的初步設計文件；l 由建設單位填寫的“人民防空工程施工圖設計文件審批表”一式六分和“關于申請批準施工圖設計文件的請示”一式二分；l 工程建設所在地人民防空主管部門的意見；l 工程勘察成果報告；符合施工圖設計深度要求的各專業(yè)圖紙、計算書.7、設計圖紙審查：由總師辦負責7.1設計圖紙審查自項目招標備案開始辦理，20天內(nèi)完成。7.2設計圖紙審查辦理應具備如下條件：7.2.1項目招標備案完成。7.2.2施工圖設計完成。8、施工許可證：由工程配套部負責8.1施工許可證自項目招標備案開始，在30日內(nèi)完成。8.2施工許可證辦理需具備如下條件：8.2.1項目招標已正式開始，拿到中標通知書。8.2.2

33、施工合同已簽訂，并備案完成。8.2.3建筑規(guī)劃許可證已辦理完成。8.2.4圖紙審查意見書已辦理完成。8.2.5質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理完成。8.2.6安全監(jiān)督手續(xù)已完成。8.2.7相關費用已交納。9、預售許可證：由營銷部負責9.1預售許可證辦理應具備以下條件：9.1.1多層建筑主體1.5層小高層建筑主體完成4.5層、高層建筑主體完成30。9.1.2具備以下許可證件：土地證、建設用地許可證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證。9.2在具備條件的前提下：預售許可證在10日內(nèi)辦理完成。home十一 施工單位確定一、施工單位確定按下列程序進行：報名初步考察入圍考察招標合同簽訂施工許可證二、施工單位確定由工程總監(jiān)具體負

34、責，總經(jīng)理決策。三、具體工作內(nèi)容及標準1、報名、初步考察、入圍由工程建設部負責施工單位的報名、初步考察、入圍選擇工作，工程總監(jiān)負責，入圍結(jié)果在工程建設部領導班子內(nèi)通報，形成統(tǒng)一意見后向總經(jīng)理匯報。2、考察確定入圍單位名單后，發(fā)標書前由工程總監(jiān)組織公司相關人員對入圍單位進行考察。2.1考察組成員主要有：工程總監(jiān)、副總工程師、財務總監(jiān)、行政總監(jiān)、總經(jīng)理助理、總經(jīng)理。2.2考察主要內(nèi)容：公司組織架構(gòu)、業(yè)績、財務狀況、法人代表狀況，在建或竣工工程（質(zhì)量、工期、安全文明施工）、履約狀況、項目經(jīng)理狀況、項目部班子配備狀況、業(yè)主的反映等。2.3入圍單位數(shù)量保證每個標段投標單位不少于三家，特殊情況由工程總監(jiān)向

35、總經(jīng)理匯報。三、招標1、工程招標由工程總監(jiān)負責組織。2、招標文件：招標文件由工程預算部負責起草，由工程預算部經(jīng)理、工程總監(jiān)、副總工程師共同審定；意見一致時由工程預算部經(jīng)理向總經(jīng)理匯報，意見不一致時由工程預算部經(jīng)理與工程總監(jiān)共同向總經(jīng)理匯報。招標文件由總經(jīng)理審批。3、發(fā)標3.1發(fā)標由工程建設部負責。3.2發(fā)標時要確保每個標段不少于三家投標單位，并確保投標單位、工程建設部、工程預算部三方所持下列文件一致：招標文件、施工圖、其他文件。3.3發(fā)放招標文件時，一定要查驗圖紙押金收據(jù)，未交押金不予發(fā)放招標文件。4、預算答疑4.1預算答疑由工程建設部組織，工程預算部參加，由工程副總工程師負責召集，預算答疑紀

36、要由工程預算部負責整理，在預算答疑會議后36小時內(nèi)交由工程建設部發(fā)送到相關投標單位。4.2預算答疑會議組成人員：副總工程師、工程預算部經(jīng)理、投標單位、工程建設部、總師辦、工程預算部、咨詢公司相關專業(yè)工程師。4.3預算答疑會議原則上在發(fā)標后5天內(nèi)組織，并在招標文件中明確。5、標底預算編制5.1標底預算編制由工程預算部負責。組織本部門人員或委托咨詢公司編制，在正式開標時拿出。標底預算要求密封，在正式開標前不能啟封。5.2在編制標底預算時，涉及詢價的材料設備，由預算部列出清單，由工程配套部在規(guī)定的期限內(nèi)認證完畢。6、開標6.1開標以會議的形式組織，由工程總監(jiān)負責。6.2開標會議由下列人員參加工程總監(jiān)

37、、工程建設部經(jīng)理、副總工程師、財務總監(jiān)、行政總監(jiān)、工程預算部經(jīng)理、咨詢公司人員。6.3招標結(jié)果按民主集中原則確定，由工程總監(jiān)向總經(jīng)理匯報。6.4確定候選單位后，由候選單位簽署承諾書，并以承諾書做為簽訂合同的依據(jù)。6.5招標單位參加人員：項目經(jīng)理、預算負責人、法人代表或主管生產(chǎn)、經(jīng)營的公司其他負責人。6.6正式開標前，投標單位必須按招標文件要求出示保證金，交納收據(jù)，未交納保證金的標書作廢。四、合同簽訂1、合同起草合同由工程預算部負責起草，工程建設部參與審定。2、合同談判合同談判由工程總監(jiān)負責，談判過程中，有分歧意見的，由工程總監(jiān)與工程預算部經(jīng)理、法律顧問協(xié)商后，向總經(jīng)理匯報。3、合同簽訂3.1工

38、程合同簽訂嚴格按合同聯(lián)辦程序進行。3.2工程合同簽字人為工程總監(jiān)、法人代表。3.3簽訂合同時，正式合同與補充協(xié)議一并簽訂。4、合同簽訂期限在內(nèi)部招標結(jié)束、正式結(jié)果出來后10日內(nèi)完成。home十二 施工許可證辦理一、施工許可證辦理由工程配套部負責二、施工許可證辦理程序如下：開標施工許可證招標備案中標通知書三、施工許可證辦理期限內(nèi)部招標結(jié)果出來后一個月內(nèi)辦理完成，分解如下：招標備案期限：2天。開標期限：21天。中標通知書期限：5天。施工許可證期限：2天。四、辦理施工許可證時，要求施工合同、補充協(xié)議、維修協(xié)議一并備案。五、辦理過程中要注意事項1、審查招標文件：工期、質(zhì)量、主要合同條款與補充協(xié)議一致。

39、2、審查標底：工期、質(zhì)量、造價與補充協(xié)議一致。3、審查市委投標單位標書：工期、質(zhì)量、造價及承諾條件與補充協(xié)議一致。home十三施工施工分三大部分：樁基施工、主體施工、配套施工。一、樁基施工1、根據(jù)項目所在區(qū)域的地質(zhì)條件及結(jié)構(gòu)要求確定是否需要進行樁基施工。樁基類別主要有水泥攪拌樁（干法、濕法）、樁、靜壓樁等。2、樁基施工周期單體建筑樁基施工周期為5-30天。3、樁基施工開展時間樁基施工應于施工許可證頒發(fā)前40天完成。4、樁基施工完成后30天具備檢測條件，樁基檢測合格后具備基礎施工條件。5、樁基施工單位的選擇采取招標方式，按公司招標程序進行。二、主體施工1、主體施工周期多層建筑240260天；小高

40、層建筑300320天；別墅180200天；高層根據(jù)結(jié)構(gòu)形式及層數(shù)定。2、施工過程中的節(jié)點周期（一般原則）±0標準層多層建筑30天2.5層/月小高層（帶地下室）40天4層/月小高層（不帶地下室）60天4層/月高層70天4層/月三、配套工程施工配套工程包括下列主要內(nèi)容：供水、供電、供暖、天燃氣、智能化、通信、電視、景觀、雨污水。配套工程手續(xù)由工程配套部負責，施工、驗收由工程建設部負責。1、供水施工1.1供水施工原則上由市自來水公司設計、施工、驗收，供水方式為一戶一表。1.2供水施工的周期1.2.1主體外架拆除之前，施工合同簽訂完成。1.2.2園區(qū)污水、熱力干管施工完成時開始進行施工。1.

41、2.3施工驗收周期為60天。1.3供水手續(xù)，辦理一般程序領表填表報站式勘察現(xiàn)場設計預算簽訂合同施工驗收打表單領表、裝表送水2、供電施工2.1供電施工原則上由供電局設計施工（祥和安裝公司、祥和工程公司）。2.2供電施工周期2.2.1主體施工前簽訂供電協(xié)議，在協(xié)議中明確變壓器形式（箱變或變電站），供電方式（一戶一表或非一戶一表）。2.2.2在主體結(jié)頂前完成供電設計2.2.3在主體外架拆除前簽訂施工合同。2.2.4在園區(qū)雨污水、熱力管道。干管施工完成時進場施工（變電站施工提前2030天）。2.2.5供電施工周期一般為75天。2.3供電手續(xù)辦理程序如下（一般原則）簽訂用電協(xié)議委托設計預算施工合同簽訂施

42、工填寫工作單上機竣工驗收配表領表裝表驗收簽訂供電協(xié)議（資產(chǎn)移交）辦理送電通知送電工作票立檔2.4供電手續(xù)主要辦理部門為供電局客戶中心、各區(qū)分局、區(qū)域管理所、配電工程處3、天然氣施工3.1天然氣工程由鄭州燃氣公司負責設計、施工、驗收、點火。3.2天然氣工程施工周期3.2.1主體結(jié)頂前完成設計。3.2.2外架拆除前完成合同簽訂。3.2.3園區(qū)雨污水、熱力管道施工基本完成時進場施工。3.2.4主體竣工驗收前完成施工。3.2.5主體交付后60天內(nèi)完成點火。3.3天然氣工程施工周期一般為60天。3.4天然氣工程手續(xù)辦理程序如下：設計施工合同簽訂付款進場施工初驗復驗驗收碰管點火3.5天然氣工程手續(xù)辦理主要

43、部門：設計院、經(jīng)營處、工程公司、區(qū)域管理所。4、供暖4.1供暖工程主要包括一次熱網(wǎng)、二次熱網(wǎng)、熱交換站，其中一次熱網(wǎng)、熱交換站為熱力公司或熱力公司指定單位施工，二次熱網(wǎng)由甲方委托施工。4.2供暖工程施工周期4.2.1熱網(wǎng)工程于污水干管施工完成時開始施工，施工周期為40天，熱交換站于場地具備條件時施工。4.2.2熱網(wǎng)、熱交換站施工實行交叉施工，最長工期不超過60天。4.2.3供暖施工合同應于主體外架拆除前簽訂完成。5、雨污水5.1雨污水施工由甲方自行委托施工。5.2雨污水施工周期。5.2.1主體外架拆除前一周簽訂施工合同。5.2.2主體外架拆除后三天內(nèi)開始施工。5.2.3雨污水施工的周期一般為3

44、0天。6、弱電工程6.1弱電工程包括智能化工程、電視、電話、寬帶、消防工程。6.2弱電工程中智能化工程原則上由鑫苑計算機網(wǎng)絡工程有限公司施工，其他工程由專業(yè)公司施工。6.3弱電工程施工周期6.3.1弱電工程室內(nèi)布管隨土建主體工程一并發(fā)包，由主體施工單位負責埋管。6.3.2弱電工程室內(nèi)布線在主體內(nèi)粉刷完成時開始施工。6.3.3弱電工程室內(nèi)安裝在主體竣工驗收后一個月內(nèi)完成。6.3.4弱電工程室外工程穿插在室外園林景觀工程施工中進行，在小區(qū)交付使用時全部具備開通條件。home十四檢 測項目開發(fā)建設過程中需分階段進行下列檢測：1、樁基檢測2、土壤檢測3、基礎檢測4、主體結(jié)構(gòu)檢測5、施工材料檢測6、屋面

45、防水檢測7、絕緣電阻檢測8、窗戶三性檢測9、消防電氣檢測10、消防設備檢測11、室內(nèi)環(huán)境檢測12、玻璃幕墻安全檢測13、電梯安全檢測home十五材料、設備采購一、項目建設過程中，主要需要采購下列材料或設備1、電梯2、水泵3、風機4、配電三箱5、消防設備6、防盜門7、外墻面磚8、屋面瓦9、雨水檐溝10、散熱器11、外墻涂料12、空調(diào)機組13、其他材料二、材料、設備采購流程總師辦確定規(guī)格交貨、驗收工程配套部比價、招標采購工程建設部提供數(shù)量、技術參數(shù)、填寫采購單三、采購形式1、標的貨物5萬元以上，采取公開招標的形式采購。2、標的貨物在5萬元以下，采取比價采購的形式采購。四、材料、設備采購期限1、電梯

46、：主體結(jié)構(gòu)完成2/3時，合同簽訂完成，設備生產(chǎn)周期一般4個月，主體竣工前兩個月交貨。2、水泵、風機、消防設備：主體竣工前二個月交貨。3、配電三箱：內(nèi)粉完成1/2時交貨。4、防盜門：主體竣工前40天交貨。5、散熱器：內(nèi)粉完成1/2時交貨。6、雨水檐溝：主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后一周內(nèi)交貨。7、屋面瓦：主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后一周內(nèi)交貨。8、外墻面磚：主體結(jié)頂前10天交貨。9、外墻涂料：外墻粉刷完成1/2時確定。10、空調(diào)機組：安裝前三個月簽訂合同。11、其他材料、設備：隨工程需要、采購周期最長不超過15天。各類材料、設備采購需結(jié)合施工組織設計。五、影響材料、設備采購的主要因素1、規(guī)格、數(shù)量、顏色的確定。2、設備、材料

47、生產(chǎn)周期。home十六驗收驗收分主體工程和配套工程驗收及小區(qū)綜合驗收三大類。一、主體驗收1、主體竣工驗收由工程建設部組織，五大責任主體參與，市質(zhì)監(jiān)站（或大項辦監(jiān)督站）監(jiān)督。2、主體竣工驗收后，各責任主體簽署驗收報告。3、主體竣工驗收后，由工程建設部負責組織相關單位，準備相關資料，在二個月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報告，在驗收后三個月以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。二、配套工程驗收1、消防驗收1.1消防驗收由工程建設部組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與，驗收后取得消防驗收合格證。1.2消防驗收前，需進行消防電氣、設備檢測工作。消防檢測由市消防協(xié)會負責（具體由協(xié)會認可的檢測公司操作）。2、水、電、

48、一次熱網(wǎng)、天然氣驗收由專業(yè)壟斷施工單位負責，工程建設部、工程配套部參與。3、其他配套工程其他配套工程完工后先由工程建設部組織監(jiān)理公司驗收。驗收通過后，再由公司驗收委員會進行核查。公司驗收委員會可以推翻工程建設部的驗收結(jié)果。三、小區(qū)綜合驗收1、小區(qū)綜合驗收由工程建設部組織，市建委房地產(chǎn)開發(fā)處主持。2、小區(qū)綜合驗收的參加部門原則上有：建委、房管局、規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、市政局、消防支隊、公用事業(yè)局、建設單位等。3、小區(qū)綜合驗收原則上在小區(qū)交付使用后一年之內(nèi)完成。home十七 交付入住所有工程在竣工驗收后，按合同約定需進行交付。一、小區(qū)交付標準1、按交房標準完成各項施工內(nèi)容。2、室外景觀工程竣工。

49、3、水、電、暖正式接通。4、天然氣工程竣工通過驗收（點火在交付后60天內(nèi)）。5、竣工資料完備（包括竣工圖、各類驗收表格）。6、五大責任主體驗收意見簽暑完成（全部在合格以上）。7、房間內(nèi)各類管線標識完成，建筑50線標識完成。8、室內(nèi)室外垃圾清掃完成。9、外墻、玻璃清洗干凈。二、小區(qū)交付流程業(yè)主物業(yè)公司工程建設部自檢交付時先交付實物，資料（除五大責任主體驗收意見表外）在實物交付后一個月內(nèi)交付完成。三、其他工程交付其他工程竣工驗收后，由施工單位向工程建設部交付，工程建設部分批或集中向物業(yè)公司交付。四、入住1、入住由物業(yè)公司組織，營銷部、財務部配合。2、入住可以采取集中辦理和單獨辦理的形式。home十八 項目銷售項目銷售分市場推廣、內(nèi)部認購、辦理預售許可證、開盤銷售四個部分。項目銷售由營銷部