土地利用政策及土地違法行為法律責(zé)任

1、l 一、土地權(quán)利制度一、土地權(quán)利制度l 二、土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓相關(guān)問(wèn)題二、土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓相關(guān)問(wèn)題l 三、土地違法行為與法律責(zé)任三、土地違法行為與法律責(zé)任l 四、衛(wèi)片執(zhí)法檢查與例行督察相關(guān)問(wèn)題四、衛(wèi)片執(zhí)法檢查與例行督察相關(guān)問(wèn)題 1、土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即國(guó)家所有（全民所有制）和勞動(dòng)群眾集體所有制。 國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 2、將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的情形：征收3 3、土地權(quán)利制度的法律規(guī)定、土地權(quán)利制度的法律規(guī)定 憲法 物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)，2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，自2

2、007年10月1日起施行） 土地管理法（自1987年1月1日起施行，1988年12月29日第一次修正，1998年8月29日修訂，2004年8月28日第二次修正） 憲法第十條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。 土地管理法 第二章“土地的所有權(quán)和使用權(quán)”都是關(guān)于土地權(quán)利的規(guī)定。 物權(quán)法：除關(guān)于動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定外，幾乎其他條款都與土地權(quán)利有關(guān)。（二）國(guó)有土地使用制度（二）國(guó)有土地使用制度 國(guó)有土地使用權(quán)的取得通過(guò)劃撥方式和有償方式。 1、劃撥土地 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者

3、繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該宗土地交付其使用，或者無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 土地管理法土地管理法第五十四條規(guī)定：第五十四條規(guī)定：建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 劃撥土地不是用地者的完全財(cái)產(chǎn)，因此，未經(jīng)政府批準(zhǔn)不能處置。 城市房地產(chǎn)管理法（1995年1月1日實(shí)施，2007年修正） 第四十條規(guī)定：第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)

4、當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2、有償方式供地、有償方式供地 土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地出讓方式：協(xié)議方式和招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式。 物權(quán)法規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。 出讓土地是用地者的完全財(cái)產(chǎn)，取得土地使用權(quán)證書(shū)和房屋所有權(quán)證書(shū)，“兩證齊全”即可上市交易。（三）集體建設(shè)用地使用制度（

5、三）集體建設(shè)用地使用制度 1、農(nóng)民集體所有土地使用的范圍 （1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地； （2）鄉(xiāng)村公共事業(yè)、公益事業(yè)用地； （3）農(nóng)村村民宅基地； （4）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織舉辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、經(jīng)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)。2 2、宅基地管理、宅基地管理 嚴(yán)格實(shí)行“一戶一宅”。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 土地管理法土地管理法第六十二條規(guī)定：第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 宅基地是一種福利，只能享受一次。 嚴(yán)格宅基地使用主體，禁止非法交易。 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行

6、有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知建設(shè)用地法律和政策的通知（國(guó)辦發(fā)（國(guó)辦發(fā)200771200771號(hào)）明確規(guī)定：號(hào)）明確規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。依法取得的宅基地不能買(mǎi)賣(mài)。二、土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓相關(guān)問(wèn)題 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部39號(hào)令, 2007年11月1日起施行 ） 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范（2006年8月1日起實(shí)施） 對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方法、程序和標(biāo)準(zhǔn)做了很細(xì)致具體的規(guī)定，并且提供了操作范本，出讓公告、競(jìng)買(mǎi)須知、成交確認(rèn)書(shū)及競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)都提供了格式文本 。 （一）以下（一）以下4 4

7、種情形的土地必須實(shí)行招拍掛方式出種情形的土地必須實(shí)行招拍掛方式出讓?zhuān)鹤專(zhuān)?1、政府供應(yīng)的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須采取招拍掛方式。 政府供應(yīng)的建設(shè)用地，一是新增，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收后形成的國(guó)有建設(shè)用地。二是存量，即政府收購(gòu)或收回的國(guó)有建設(shè)用地。 2、政府供應(yīng)不屬于工業(yè)、商業(yè)等五類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地時(shí)存在競(jìng)爭(zhēng)情形的須采取招拍掛方式。 3、原劃撥土地使用權(quán)改變用途有明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，須采取招拍掛方式供應(yīng)。 4、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，須采取招拍掛方式供應(yīng)。 （二）招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式選擇哪種（二）招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式選擇哪種

8、方式操作問(wèn)題方式操作問(wèn)題 理論上，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式是同等的，政策上沒(méi)有明確三者的區(qū)別。39號(hào)令沒(méi)有規(guī)定哪種性質(zhì)的土地必須以招標(biāo)方式供應(yīng)，哪種性質(zhì)的土地必須以拍賣(mài)或掛牌方式供應(yīng)。從政府這一供地主體來(lái)說(shuō)，同一宗地，既可以招標(biāo)方式供應(yīng)，也可以拍賣(mài)或掛牌方式供應(yīng)。 安徽省國(guó)土資源廳、監(jiān)察廳安徽省國(guó)土資源廳、監(jiān)察廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓有關(guān)問(wèn)題的有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓有關(guān)問(wèn)題的通知通知（皖國(guó)土資（皖國(guó)土資200820084242號(hào)）號(hào)） 對(duì)嚴(yán)格限制掛牌方式出讓作出規(guī)定。 有下列情形之一的，可以采取掛牌方式出讓?zhuān)?(1)工業(yè)項(xiàng)目用地； (2)因企

9、業(yè)改制須異地搬遷、安置職工的項(xiàng)目用地； (3)招標(biāo)、拍賣(mài)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公告發(fā)布后，至競(jìng)投、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止日止，競(jìng)買(mǎi)人不足法定人數(shù)的項(xiàng)目用地； (4)國(guó)家和省規(guī)定可以采取掛牌方式出讓的其他情形。 （三）商品住房用地單宗出讓面積的規(guī)定（三）商品住房用地單宗出讓面積的規(guī)定 限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）規(guī)定，對(duì)于商品住宅項(xiàng)目，宗地出讓面積不得超過(guò)下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。( (四四) )招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓程序招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓程序 1、編制并公布土地出讓計(jì)劃編制并公布土地出讓計(jì)劃 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃地進(jìn)行。市、縣人

10、民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布 。 2、制定招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方案、制定招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方案 由規(guī)劃建設(shè)部門(mén)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和規(guī)劃紅線圖，明確規(guī)劃指標(biāo)。 國(guó)土部門(mén)明確土地權(quán)屬來(lái)源。 委托中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估（作為確定起始價(jià)和底價(jià)參考依據(jù)）。 對(duì)出讓方案進(jìn)行集體會(huì)審（政府召開(kāi)相關(guān)會(huì)議）。出讓方案應(yīng)明確出讓地塊的空間范圍、用途、地價(jià)、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等。 3、編制招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件。 4、發(fā)布招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌

11、公告。 公告期限不得少于20日，補(bǔ)充公告的期限不得少于20日。以掛牌交易的，公告期滿后掛牌交易時(shí)間不得少于10日。 競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于起始價(jià)的50%。 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知（財(cái)綜200974號(hào)）規(guī)定，首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。此后我市規(guī)定競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于起始價(jià)的50%。 5 5、資格審查。、資格審查。 6 6、分別進(jìn)入招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌程序，確、分別進(jìn)入招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌程序，確定中標(biāo)人、拍賣(mài)競(jìng)得人或掛牌競(jìng)得人。定中標(biāo)人、拍賣(mài)競(jìng)得人或掛牌競(jìng)得人。 7 7、簽訂成交協(xié)議。、簽訂成交協(xié)議。 首先，簽訂成交協(xié)議書(shū)。以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人

12、應(yīng)當(dāng)當(dāng)天與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)。其次，簽訂土出讓合同。中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 8、公告結(jié)果。、公告結(jié)果。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。 9、辦理土地登記。、辦理土地登記。受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。（五）關(guān)于出讓最低價(jià)（五）關(guān)于出讓最低價(jià) 1 1、協(xié)議出讓最低價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià) 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土（國(guó)土資

13、源部資源部2121號(hào)令，號(hào)令，20032003年年8 8月月1 1日起施行）第日起施行）第四條規(guī)定：四條規(guī)定：以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 第十七條規(guī)定：第十七條規(guī)定：低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定第五條規(guī)定：第五條規(guī)定：協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低

14、價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的?；鶞?zhǔn)地價(jià)的。 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。 基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵：基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵：基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià)，它可以是級(jí)別或區(qū)段的平均地價(jià)，也可以是路段的平均地價(jià)；基準(zhǔn)地價(jià)是各類(lèi)用地的平均地價(jià)，即是用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價(jià)；基準(zhǔn)地價(jià)是政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格；基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用基準(zhǔn)地價(jià)的

15、主要作用: :宏觀控制地價(jià)，反映土地市場(chǎng)中地價(jià)變化趨勢(shì)，為投資決策等提供依據(jù)。國(guó)家征收土地使用稅等的依據(jù)。政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)。進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的基礎(chǔ)。對(duì)土地利用、流動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)。 2 2、工業(yè)用地出讓最低價(jià)、工業(yè)用地出讓最低價(jià) 國(guó)土資源部國(guó)土資源部20062006年發(fā)布，年發(fā)布，20072007年年1 1月月1 1日開(kāi)始實(shí)施日開(kāi)始實(shí)施的的全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，明確要求，明確要求工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地

16、，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任三、土地違法行為與法律責(zé)任 土地違法行為土地違法行為是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任的行為。 土地違法行為的分類(lèi)土地違法行為的分類(lèi) 從違法行為的外在表現(xiàn)劃分，可以分為，可以分為違法違法轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地行為土地行為、違法、違法占地行為占地行為、違法批地行為、違法、違法批地行為、違法供地行為、供地行為、破壞耕地行為破壞耕地行為等等。 “違法違法”與與“非法非法”的區(qū)別的區(qū)別 根據(jù)全國(guó)人大法工委立法技術(shù)規(guī)范（試

17、行）:“違法”一般用于違反法律強(qiáng)制性規(guī)范的行為?！胺欠ā蓖ǔＧ闆r下也是違法，但主要強(qiáng)調(diào)缺乏法律依據(jù)的行為。 （一）違法轉(zhuǎn)讓土地行為（一）違法轉(zhuǎn)讓土地行為 違法轉(zhuǎn)讓土地行為，違法轉(zhuǎn)讓土地行為，是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，以各種形式違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例例（國(guó)務(wù)院令第（國(guó)務(wù)院令第5555號(hào)）第號(hào)）第1919條：條：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)包括三種情形：違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)包括三種情形： （1）未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。 （2）不具備法定條件轉(zhuǎn)讓

18、國(guó)有出讓土地使用權(quán)（包括違法轉(zhuǎn)讓國(guó)有作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)、違法轉(zhuǎn)讓國(guó)有承租土地使用權(quán)）。 （3）違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體土地使用權(quán)。 違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之一違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之一 未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán) 國(guó)有劃撥土地使用權(quán)須經(jīng)批準(zhǔn)才能轉(zhuǎn)讓。 國(guó)有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合劃撥用地目錄（2001年國(guó)土資源部部9號(hào)令）的，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，頒發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書(shū)。轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合劃撥用地目錄的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理出讓等土地有償使用手續(xù) 。 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國(guó)有土地使

19、用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（5555號(hào)令）第號(hào)令）第4545條規(guī)定：條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第4040條規(guī)定：條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 【未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的法律責(zé)任未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的法律

20、責(zé)任】 未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的，按照城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第6767條的規(guī)定，責(zé)令繳納土條的規(guī)定，責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款；地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款； 對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例條例第第4646條的規(guī)定，沒(méi)收非法收入，處以罰款。條的規(guī)定，沒(méi)收非法收入，處以罰款。 買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，按照土地管理法第73條的規(guī)定，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款，擅沒(méi)收違法所得，可以并處罰款，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，

21、地上建筑物和其他設(shè)施視自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，地上建筑物和其他設(shè)施視符合規(guī)劃情況拆除或沒(méi)收。責(zé)任人員給予行政處分，構(gòu)符合規(guī)劃情況拆除或沒(méi)收。責(zé)任人員給予行政處分，構(gòu)成犯罪的追究刑事責(zé)任。成犯罪的追究刑事責(zé)任。 違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之二違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之二 違法轉(zhuǎn)讓國(guó)有出讓土地使用權(quán) 指行為人在不具備法定要件的前提下，將指行為人在不具備法定要件的前提下，將以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)施再以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)施再轉(zhuǎn)讓的行為。轉(zhuǎn)讓的行為。 按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)須符合法定的條件。 根據(jù)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法城市房

22、地產(chǎn)管理法第第3939條規(guī)定，條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1.已經(jīng)支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；2.按出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)（房屋建設(shè)工程完成投資總額的25%以上，成片開(kāi)發(fā)的形成用地條件）；3.房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的，按照城市房地產(chǎn)管理法第66條規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的其他情形土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的其他情形 （1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定的、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （2）已決定依

23、法收回出讓土地使用權(quán)的； （3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； （4）未依法登記，領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； （5）土地權(quán)屬存在爭(zhēng)議的； （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 相關(guān)罪名相關(guān)罪名 非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪 刑法刑法第第228228條規(guī)定，條規(guī)定，以牟利為目的，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。 司法解釋規(guī)定屬于情節(jié)嚴(yán)重的5種情形（地類(lèi)、面積、獲利數(shù)額）：1.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)基本農(nóng)田5畝以上；2

24、.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)一般耕地10畝以上；3.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)其他土地20畝以上；4.非法獲利50萬(wàn)元以上；5.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的，如曾因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)受過(guò)行政處罰或者造成嚴(yán)重后果等。 違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之三違法轉(zhuǎn)讓土地的具體形式之三 違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體土地使用權(quán) 土地管理法土地管理法第六十三條對(duì)集體土地使用權(quán)的第六十三條對(duì)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了禁止性規(guī)定：轉(zhuǎn)讓做了禁止性規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ”。按照該條的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)，除因依法使用集體土地的企業(yè)由于破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)

25、生轉(zhuǎn)讓外，不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 如果違反了上述規(guī)定，就屬于違法轉(zhuǎn)讓集體土如果違反了上述規(guī)定，就屬于違法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)行為。地使用權(quán)行為。 【違法轉(zhuǎn)讓土地行為的法律責(zé)任違法轉(zhuǎn)讓土地行為的法律責(zé)任】 土地管理法土地管理法第第7373條和第條和第8181條條均涉及違法轉(zhuǎn)讓土地行為的法律責(zé)任，分別對(duì)“買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的”和“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的”的法律責(zé)任作了規(guī)定。 （二）違法占地行為（二）違法占地行為 違法占地行為，違法占地行為，是指行為人未經(jīng)批準(zhǔn)，或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，違法占用土地的行為。 違法占地的具體表現(xiàn)形

26、式：違法占地的具體表現(xiàn)形式： 包括未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地；采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)占用土地；超過(guò)批準(zhǔn)的數(shù)量多占土地（超占部分以違法占地論處）；不按照批準(zhǔn)的用途使用土地；不按照批準(zhǔn)的用地位置和范圍使用土地；拒不歸還依法應(yīng)當(dāng)收回的非法批準(zhǔn)使用的土地；在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開(kāi)墾區(qū)進(jìn)行開(kāi)墾等。 【違法占地行為法律責(zé)任違法占地行為法律責(zé)任】 土地管理法土地管理法第第7676條：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙條：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，地，對(duì)違反土地利用

27、總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對(duì)非法，可以并處罰款；對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。究刑事責(zé)任。 一般來(lái)說(shuō)，違法占地涉及基本農(nóng)田的按照一般來(lái)說(shuō)，違法占地涉及基本農(nóng)田的按照基基本農(nóng)田保護(hù)條例本農(nóng)田保護(hù)條例第第3030條的規(guī)定，條的規(guī)定，依法從重予以處理。 占用基本農(nóng)田建窯、建房、建墳、挖砂、

28、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動(dòng)破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的，根據(jù)根據(jù)基本農(nóng)基本農(nóng)田保護(hù)條例田保護(hù)條例第第3333條的規(guī)定，由縣級(jí)以上地方人條的規(guī)定，由縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正或治理，民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正或治理，恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開(kāi)墾費(fèi)恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開(kāi)墾費(fèi)1 1倍以上倍以上2 2倍以下罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑倍以下罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。事責(zé)任。 （三）違法批地行為（三）違法批地行為 建設(shè)用地審批主要包括兩個(gè)層次，第一個(gè)層次是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批，即通常說(shuō)的批次批地和單獨(dú)選址項(xiàng)目用地審

29、批；第二個(gè)層次是對(duì)具體用地項(xiàng)目的供地審批。 第一個(gè)層次的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批，主要體現(xiàn)了上級(jí)行政機(jī)關(guān)對(duì)下級(jí)行政機(jī)關(guān)在行政機(jī)關(guān)內(nèi)部的建設(shè)用地審批關(guān)系；第二個(gè)層次的供地審批，主要體現(xiàn)了行政機(jī)關(guān)與用地單位的建設(shè)用地審批關(guān)系。第一個(gè)層次的審批是第二個(gè)層次審批的依據(jù)和前提。 違法批地行為違法批地行為是指違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定批準(zhǔn)征收、使用和占用土地的行為。 能夠作為違法批地行為的主體是特殊主體，即能夠作為違法批地行為的主體是特殊主體，即國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員。國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員。 違法批地行為的主要類(lèi)型：違法批地行為的主要類(lèi)型： 具體包括無(wú)權(quán)批準(zhǔn)而批準(zhǔn)；超越權(quán)限批準(zhǔn)；不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用

30、途批準(zhǔn)用地；違反法定程序批準(zhǔn)征收、占用土地；沒(méi)有土地利用計(jì)劃指標(biāo)批準(zhǔn)用地；沒(méi)有新增建設(shè)占用農(nóng)用地計(jì)劃指標(biāo)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的；批準(zhǔn)以“以租代征”等方式占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的；規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目用地拆分審批等。 1 1、土地征收審批權(quán)限。、土地征收審批權(quán)限。根據(jù)土地管理法的規(guī)定和國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的要求，土地征收的審批權(quán)在國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)（基本農(nóng)田，耕地35公頃以上，其他土地70公頃以上土地的征收權(quán)限在國(guó)務(wù)院，其他在省級(jí)人民政府），省以下的各級(jí)地方政府均無(wú)權(quán)批準(zhǔn)。 2 2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限。、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限。一般來(lái)說(shuō)，也應(yīng)當(dāng)是國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府兩級(jí)審批。但實(shí)踐中也存在少數(shù)省

31、授權(quán)設(shè)區(qū)的市進(jìn)行審批的情況。 【違法批地行為的法律責(zé)任違法批地行為的法律責(zé)任】 批準(zhǔn)文件無(wú)效，對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。 非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 【案例一案例一】安徽省和縣政府非法批地案安徽省和縣政府非法批地案 2007年3月至7月，和縣政府為實(shí)施碧桂園集團(tuán)如山湖城項(xiàng)目建設(shè)，未經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)集體土地5471.1畝實(shí)施征收，對(duì)國(guó)有農(nóng)用地1239.9畝進(jìn)行收儲(chǔ)。2007年6月和2009年8月期間，將非法征

32、收和違規(guī)收儲(chǔ)的3034.89畝集體土地（耕地1248.09畝）分兩期出讓給碧桂園集團(tuán)下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、鳳凰酒店有限公司。 如山湖城項(xiàng)目實(shí)際用地2778.12畝（耕地1020畝）。其中，鳳凰酒店占地200畝；房地產(chǎn)項(xiàng)目占地1460.95畝，其中：高層住宅7棟，2638套，低密度住宅1912套；高爾夫球場(chǎng)占地1008.07畝（耕地599.5畝） 。 認(rèn)定的主要違法事實(shí)：認(rèn)定的主要違法事實(shí)： 1.縣政府違法征收集體土地5471.1畝（無(wú)權(quán)批準(zhǔn)）。 2.縣政府違規(guī)收儲(chǔ)國(guó)有農(nóng)用地1239.9畝（根據(jù)土地儲(chǔ)備管理辦法，未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用土地征收手續(xù)的土地不在可收儲(chǔ)的土地范圍之內(nèi)）。 3.縣政府違規(guī)出讓

33、土地。 4.縣政府違法占地（建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，根據(jù)協(xié)議，產(chǎn)權(quán)歸縣體育局，碧桂園只要經(jīng)營(yíng)權(quán)）。 對(duì)事的處理：對(duì)事的處理： 依據(jù)土地管理法有關(guān)規(guī)定，責(zé)令和縣政府解除非法征地有關(guān)協(xié)議，退還非法征收、違規(guī)收儲(chǔ)和違規(guī)出讓土地中尚未使用的部分，消除高爾夫球場(chǎng)用地違法狀態(tài)，終止土地使用權(quán)出讓合同，收回土地使用權(quán)； 已使用的酒店、房地產(chǎn)1660.95畝土地上報(bào)省政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收后，連同地上建筑物評(píng)估按招拍掛程序供地。 對(duì)責(zé)任人的處理：對(duì)責(zé)任人的處理： 安徽省紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)給予該案主要責(zé)任人臨泉縣縣委書(shū)記朱XX（和縣縣委原縣委書(shū)記）撤銷(xiāo)黨內(nèi)職務(wù)處分。 給予巢湖市、和縣政府和部門(mén)11名負(fù)有責(zé)任的干部相應(yīng)的

34、黨紀(jì)政紀(jì)處分。 （四）違法供地行為（四）違法供地行為 違法供地是指違法供地是指違反土地管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策的規(guī)定，對(duì)具體的建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施土地供應(yīng)的行為。 供應(yīng)土地分為劃撥（即無(wú)償供地）和有償供地（包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股等）兩種方式。根據(jù)配置方式的不同，出讓、租賃等可以采用協(xié)議或招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式。違法供地即在涉及具體建設(shè)項(xiàng)目的供地問(wèn)題上，違法違規(guī)的行為。 【供地主體供地主體】一般為市、縣人民政府。一般為市、縣人民政府。 土地管理法土地管理法第四十四條第四十四條：在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。 城鎮(zhèn)

35、國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例例第九條：第九條：土地使用權(quán)的出讓?zhuān)墒?、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。 違法供地的具體表現(xiàn)形式：違法供地的具體表現(xiàn)形式： 1.1.違反批準(zhǔn)的用途供應(yīng)土地、違反有償用地政策規(guī)定供應(yīng)土地（如應(yīng)當(dāng)以有償方式供地但采取了劃撥方式）；2.違反國(guó)家供地政策供地（如為別墅、高爾夫球場(chǎng)等限制和禁止類(lèi)項(xiàng)目供地）；3.違反招拍掛規(guī)定出讓土地（如對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地、工業(yè)用地以協(xié)議出讓方式供地）4.違法低價(jià)出讓國(guó)有土地等等。 供地政策供地政策 限制用地項(xiàng)目和禁止用地項(xiàng)目限制用地項(xiàng)目和禁止用地項(xiàng)目 禁止用地項(xiàng)目目錄（禁止用地項(xiàng)目目錄（20122012

36、年本）年本）：別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目、賽馬場(chǎng)項(xiàng)目、黨政機(jī)關(guān)新建和改擴(kuò)建培訓(xùn)中心、未依法取得探礦權(quán)的礦產(chǎn)資源勘查項(xiàng)目、未依法取得采礦權(quán)的礦產(chǎn)資源開(kāi)采項(xiàng)目等，都被列入禁止用地項(xiàng)目目錄，這意味著對(duì)這些類(lèi)型的項(xiàng)目，國(guó)土資源管理部門(mén)和投資管理部門(mén)一律不得辦理相關(guān)手續(xù)。四、衛(wèi)片執(zhí)法檢查和例行督察相關(guān)問(wèn)題 土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查，土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查，是指通過(guò)衛(wèi)星遙感等技術(shù)手段，將監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)的一個(gè)地區(qū)前后兩個(gè)不同時(shí)間的土地利用變化情況形成衛(wèi)星遙感圖片（簡(jiǎn)稱衛(wèi)片），下發(fā)疑似違法圖斑，逐一核查，開(kāi)展土地執(zhí)法檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正、制止、查處違法違規(guī)用地行為，規(guī)范土地管理秩序。 2000年以來(lái)，國(guó)家先后組織了13次衛(wèi)片執(zhí)法檢查，2009年實(shí)現(xiàn)了覆